110年度南簡字第1001號｜民事：確認租金債權金額｜裁判日期：110 年 11 月 30 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 110年度南簡字第1001號原告黃天辰被告林銘駿訴訟代理人黃紹文律師上列當事人間請求確認租金債權金額事件，本院於民國110年11 月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。事實及理由一、原告主張： (一)原告向被告承租門牌號碼臺南市○○區○○里○○0000號建物（下稱系爭建物），每月租金為新臺幣（下同）25,000元；被告於民國109年12月12日簽下內容為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成」之承諾書（下稱系爭承諾書）。原告於110年1月18日完成系爭建物使照變更，依系爭承諾書被告應於110年2月18日完成修繕，惟被告迄今尚未履行系爭建物前後鐵皮屋之修繕工作，則依系爭承諾書，系爭建物之租金應為每月15,000元，直到前後鐵皮屋修繕完成後再恢復為25,000元。 (二)對被告抗辯之陳述：系爭承諾書明白記載被告願意承諾修繕系爭建物之漏水工程，很清楚的包括屋頂RC和鐵皮部分，原本整棟系爭建物必須於110年2月15日全部完成防水工程，但適逢過年期間，恐無法如期完工，經兩造討論後，才有系爭承諾書第二段的補充說明，且罰則亦不因施工日期之展延而失效。 (三)並聲明：請求確認被告對原告就系爭建物自110年3月1日起至同年12月31日止，每月租金債權為15,000元。二、被告則以： (一)系爭建物係77年間所興建，於被告在103年11月11日出租予原告時，屋齡已近30年，原告承租時即表示要依自己之需求進行裝修，兩造乃約定依現況交屋，並就系爭建物防水部分，特別於契約末載明由被告補貼50,000元予原告，由原告自行處理系爭建物防水漏水事宜；詎被告於109年9月間，片面主張被告雖有補貼50,000元修理漏水，但經過保固期且已租賃近6年，故要求被告修繕房屋漏水，並提出協富工程行所出具之「RC屋頂防水工程」報價單要求被告給付，經被告拒絕後，原告對被告提出民事訴訟，經本院以109年度南簡字第1585號受理（下稱前案）；被告於法院安排調解後，本於善意及息訟之目的，同意前往系爭建物查看了解，但抵達後原告卻故意刁難，不讓被告入屋查看，並要求被告應書立同意修繕之承諾書，否則不同意被告入內了解建物漏水情形，因被告希望能解決問題，故在「如未修理RC屋頂防水工程，要每月減少房租10,000元」之認知下簽署系爭承諾書。被告並基於此承諾，於110 年1月間委請訴外人崇信工程行對系爭建物之屋頂地坪牆面、兩側外牆進行防水作業，並於110年2月完成，總計花費300,000元。 (二)系爭承諾書之內容分為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元」、「係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成」前後二段，其中第一段所載，係為解決前述原告主張RC建物漏水，造成其室內受損，要求被告修繕，並提出協富工程行出具之「RC屋頂防水工程」報價單，要求賠償之爭訟而來，因原告擔心被告於原告撤回前案起訴後不依承諾修繕RC屋頂，乃於第一段加註修繕日期及違反之減租罰則；至於第二段雖記載鐵皮屋之修繕，但此非前案訴訟之爭議，亦未有修繕之具體主張，故僅有修繕之記載，無減租罰則之約定，故減租罰則之規定在第二段並不適用，如此方符合文義記載明確性及簽立系爭承諾書當下之背景成因。且系爭建物使用執照登記範圍為二層鋼筋混凝土加強磚造，前後鐵皮建物非系爭建物原有執照建物，而是之後附加之建物，面積遠小於系爭建物，建築材料、用途及功能均有所不同，二者重要性不可同視，原告要申請合法登記之民宿，自係以原有建物範圍規劃申請，如有承諾修繕但未予修繕，其罰則之輕重多寡自應有所不同，始符常理。系爭承諾書第二段既未記載罰則，原告擴大解釋第一段之減租罰則於第二段亦有適用，非被告當時之認知。如第二段亦適用減租之記載，則被告實係在受脅迫及錯誤認知之情況下為第二項之承諾，爰依民法第88條、第92條規定撤銷意思表示。 (三)縱認被告依系爭承諾書第二段應予減少租金，然此具有以減租支付違約金之性質，審酌第一段使用執照建物與第二段加蓋鐵皮建物之面積、建材、性質均有巨大差異，因未修繕確卻課以相同之減少租金效果，且減租之金額達月租金之四成，顯屬過高，請依法酌減。 (四)系爭承諾書第二段所訂之修繕期限為「房屋使用執照變更完成」1個月，所謂使用執照變更係指原告於兩造另案請求變更使用執照訴訟中所主張之將系爭建物使用執照用途自B-1變更為類別H-2，而系爭建物使用執照之用途並未辦理變更，難認符合上開期日成就條件，原告之主張自無理由。 (五)並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項如下： (一)兩造於103年11月11日簽訂房屋租賃契約書（見本院卷第61、21至31頁），由原告向被告承租系爭建物，租賃期間為104年1月1日至114年1月31日，104年至105年每年租金為200,000元，106年至108年每年租金為260,000元，109 年至113年及114年1月每月租金為25,000元。 (二)原告於109年9月15日以系爭建物嚴重漏水為由，依民法第430條規定起訴請求被告修繕系爭建物之漏水，經本院以前案受理。被告於109年12月12日簽立本院調字卷第15頁所示，內容為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○ 里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國11 0年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」之系爭承諾書（此承諾書係由原告事先擬定），原告於109年12月22日撤回前案之起訴。 (三)被告已於110年2月間完成系爭建物RC部分之漏水修繕工程。 (四)本院於106年1月10日以105年度南簡字第313號判決「被告就系爭建物之使用執照第一層，應依建築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2」，該判決於107年1月18日因本院以106年度簡上字第89號判決駁回被告之上訴而告確定。 (五)臺南市政府工務局於110年1月5日函知被告稱：「臺端擬於本市○○區○○0號之12建物地上1層及地上2層申請作為H-2 -住宅使用乙案，依(77)南工使字第41號建築物使用執照影本登載內容及『臺南市一定規模以下建築物免辦理使用執照辦法』得免辦理變更使用執照」等語（見本院卷第119 、121頁）。四、得心證之理由： (一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件兩造就系爭建物訂有租賃契約，然對於自110年3月1日起至同年12月31日止每月租金之金額有所爭執，原告對被告所負租金債權之內容為何既存有爭議，足致原告在私法上之法律上地位存在不安之危險，而此種不安危險之狀態，客觀上得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認訴訟，堪認有確認利益，先予敘明。 (二)按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。此有最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號、65年度台上字第2135號、74年度台上字第355號判決意旨可資參照。是依最高法院上開裁判意旨，關於如何探求當事人之真意，以確定契約內容，可歸納為：①以契約文義為出發點（文義解釋），②通觀契約全文（體系解釋），③斟酌訂約時事實及資料，如磋商過程、往來文件及契約草案等（歷史解釋），④考量契約目的及經濟價值（目的解釋），⑤參酌交易慣例，⑥以誠實信用為指導原則等等。兩造既就「未修繕系爭房屋前後鐵皮屋之漏水」是否為系爭協議書所定減少租金之條件有所爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定系爭協議書之意義及內容。 (三)系爭承諾書之文字可分為不相銜接、各起段落之前後二段，前段為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0 000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2 月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。」，後段則為「係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」（見本院調字卷第15頁）；自其上下文義，雖可認被告承諾修繕之範圍包括系爭建物及該建物前後鐵皮屋，然亦明定如被告不履行修繕義務，將發生減少租金效果者，為「需於110年2月15日前完成之漏水修繕工程」；該承諾書後段既另就「系爭房屋前後鐵皮屋」之修繕期限為約定，且未於此段文字後另行註明如不履行修繕義務之減租效果，故自整體契約文義、體系觀之，已難認兩造間存有如被告未依期完成系爭建物前後鐵皮屋之修繕，亦將發生減租效果之合意。 (四)此外，自不爭執事項第二項所載事件經過，可知兩造訂立系爭協議書之目的，係為解決當時兩造間繫屬於本院之前案糾紛；經本院調取前案卷宗核閱結果，原告於前案起訴時，係主張系爭建物嚴重漏水，多間房間天花板崩落、家具與壁紙嚴重受損，而依民法第430條規定，聲明請求「判決由原告自行修繕系爭建物之漏水，由租金中扣除」，並於起訴狀中檢附屋內天花板之現況照片及一紙協富工程行所出具，內容為「RC屋頂防水工程、數量129坪、單價1,000元、總價129,000元、129坪包括女兒牆、防水噴漆處理」之報價單為證；另原告於起訴前，曾於109年8月28日以存證信函通知被告稱：「系爭建物年久失修，二樓天花板每逢下大雨，漏水非常嚴重，已造成多間房屋天花板崩落……；依據民法第四二三條、第四二九條、第四三０條之規定，台端應保持屋況合於使用狀態，如不為修繕，承租人得自行修繕，請求出租人償還或於租金中扣除之，函到7日內，台端如不作出善意回應，視為同意承租人依法自行修繕，防水與修復費用，於租金中扣除之；防水之費用：總計RC坪數共一二九坪，每坪防水處理費新台幣壹仟元，合計新台幣壹拾貳萬九千元，房間天花板修復另計……」等語，此存證信函亦經原告附於前案起訴狀為證。上開報價單所載之工程內容觀之，顯然與鐵皮屋之漏水修繕無涉，且從原告於前案起訴狀、存證信函之陳述觀之，原告於當時要求被告修繕或主張修繕費用應自租金扣除者，均係指系爭建物RC屋頂之修繕工程，並未論及鐵皮增建部分之修繕。是自兩造締結系爭協議書之目的及磋商過程研判，兩造願以「如被告不修繕即減租」方式，於系爭協議書前段處理之漏水修繕紛爭，亦當指系爭建物RC屋頂之修繕工程而言。 (五)是以，經依文義、體系、目的及歷史解釋之結果，兩造於系爭協議書中約定如被告不履行修繕義務，將發生減少租金效果者，應僅指就系爭建物RC部分之修繕工程而已，該建物前後鐵皮屋之修繕工程則不包括在內。而被告既已依期完成系爭建物RC部分之修繕工程，則被告對原告之各期租金債權，自不因系爭協議書之約定而減為每月15,000元，系爭建物之月租仍應為原約定之25,000元。是原告請求確認其對被告就系爭建物自110年3月1日起至同年12月31 日止，每月租金債權為15,000元云云，即非有據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法及所舉證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　30　　日臺南簡易庭法官張玉萱以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　30　　日書記官鄭伊汝

臺南簡易庭110年度南簡字第1001號

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