臺南簡易庭110年度南簡字第1001號

• 裁判案由: 確認租金債權金額
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺南簡易庭
• 裁判日期: 110 年 11 月 30 日
• 當事人: 黃天辰、林銘駿

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
110年度南簡字第1001號
原 告 黃天辰
被 告 林銘駿
訴訟代理人 黃紹文律師
上列當事人間請求確認租金債權金額事件，本院於民國110年11
月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告向被告承租門牌號碼臺南市○○區○○里○○0000號建物（
下稱系爭建物），每月租金為新臺幣（下同）25,000元；被告於民國109年12月12日簽下內容為「本人林銘駿願意
承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程
，工程必須於中華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成」之承諾書（下稱系爭承諾書）。原告於110年1月18日完成系爭建物使照變更，依系爭承諾書被告應於110年2月18日完成修繕，惟被告迄今尚未履行系爭建物前後鐵皮屋之修繕工作，則依系爭承諾書，系爭建物之租金應為每月15,000元，直到前後鐵皮屋修繕完成後再恢復為25,000元。
(二)對被告抗辯之陳述：系爭承諾書明白記載被告願意承諾修繕系爭建物之漏水工程，很清楚的包括屋頂RC和鐵皮部分，原本整棟系爭建物必須於110年2月15日全部完成防水工程，但適逢過年期間，恐無法如期完工，經兩造討論後，才有系爭承諾書第二段的補充說明，且罰則亦不因施工日期之展延而失效。
(三)並聲明：請求確認被告對原告就系爭建物自110年3月1日
起至同年12月31日止，每月租金債權為15,000元。
二、被告則以：
(一)系爭建物係77年間所興建，於被告在103年11月11日出租
予原告時，屋齡已近30年，原告承租時即表示要依自己之需求進行裝修，兩造乃約定依現況交屋，並就系爭建物防水部分，特別於契約末載明由被告補貼50,000元予原告，由原告自行處理系爭建物防水漏水事宜；詎被告於109年9月間，片面主張被告雖有補貼50,000元修理漏水，但經過保固期且已租賃近6年，故要求被告修繕房屋漏水，並提
出協富工程行所出具之「RC屋頂防水工程」報價單要求被告給付，經被告拒絕後，原告對被告提出民事訴訟，經本院以109年度南簡字第1585號受理（下稱前案）；被告於
法院安排調解後，本於善意及息訟之目的，同意前往系爭建物查看了解，但抵達後原告卻故意刁難，不讓被告入屋查看，並要求被告應書立同意修繕之承諾書，否則不同意被告入內了解建物漏水情形，因被告希望能解決問題，故在「如未修理RC屋頂防水工程，要每月減少房租10,000元」之認知下簽署系爭承諾書。被告並基於此承諾，於110
年1月間委請訴外人崇信工程行對系爭建物之屋頂地坪牆
面、兩側外牆進行防水作業，並於110年2月完成，總計花費300,000元。
(二)系爭承諾書之內容分為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中
華民國110年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元」、「係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成」前後二段，其中第一段所載，係為解決前述原告主張RC建物漏水，造成其室內受損，要求被告修繕，並提出協富工程行出具之「RC屋頂防水工程」報價單，要求賠償之爭訟而來，因原告擔心被告於原告撤回前案起訴後不依承諾修繕RC屋頂，乃於第一段加註修繕日期及違反之減租罰則；至於第二段雖記載鐵皮屋之修繕，但此非前案訴訟之爭議，亦未有修繕之具體主張，故僅有修繕之記載，無減租罰則之約定，故減租罰則之規定在第二段並不適用，如此方符合文義記載明確性及簽立系爭承諾書當下之背景成因。且系爭建物使用執照登記範圍為二層鋼筋混凝土加強磚造，前後鐵皮建物非系爭建物原有執照建物，而是之後附加之建物，面積遠小於系爭建物，建築材料、用途及功能均有所不同，二者重要性不可同視，原告要申請合法登記之民宿，自係以原有建物範圍規劃申請，如有承諾修繕但未予修繕，其罰則之輕重多寡自應有所不同，始符常理。系爭承諾書第二段既未記載罰則，原告擴大解釋第一段之減租罰則於第二段亦有適用，非被告當時之認知。如第二段亦適用減租之記載，則被告實係在受脅迫及錯誤認知之情況下為第二項之承諾，爰依民法第88條、第92條規定撤銷意思表示。
(三)縱認被告依系爭承諾書第二段應予減少租金，然此具有以減租支付違約金之性質，審酌第一段使用執照建物與第二段加蓋鐵皮建物之面積、建材、性質均有巨大差異，因未修繕確卻課以相同之減少租金效果，且減租之金額達月租金之四成，顯屬過高，請依法酌減。
(四)系爭承諾書第二段所訂之修繕期限為「房屋使用執照變更完成」1個月，所謂使用執照變更係指原告於兩造另案請
求變更使用執照訴訟中所主張之將系爭建物使用執照用途自B-1變更為類別H-2，而系爭建物使用執照之用途並未辦理變更，難認符合上開期日成就條件，原告之主張自無理由。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
(一)兩造於103年11月11日簽訂房屋租賃契約書（見本院卷第61、21至31頁），由原告向被告承租系爭建物，租賃期間
為104年1月1日至114年1月31日，104年至105年每年租金
為200,000元，106年至108年每年租金為260,000元，109
年至113年及114年1月每月租金為25,000元。
(二)原告於109年9月15日以系爭建物嚴重漏水為由，依民法第430條規定起訴請求被告修繕系爭建物之漏水，經本院以
前案受理。被告於109年12月12日簽立本院調字卷第15頁
所示，內容為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○
里○○0000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國11
0年2月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」之系爭承諾書（此承諾書係由原告事先擬定），原告於109年12月22日撤回前案之起訴。
(三)被告已於110年2月間完成系爭建物RC部分之漏水修繕工程。
(四)本院於106年1月10日以105年度南簡字第313號判決「被告就系爭建物之使用執照第一層，應依建築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2」，該判決於107年1月18日因本院以106年度簡上字第89號判決駁回被告之上訴而告確定。
(五)臺南市政府工務局於110年1月5日函知被告稱：「臺端擬
於本市○○區○○0號之12建物地上1層及地上2層申請作為H-2
-住宅使用乙案，依(77)南工使字第41號建築物使用執照
影本登載內容及『臺南市一定規模以下建築物免辦理使用執照辦法』得免辦理變更使用執照」等語（見本院卷第119
、121頁）。
四、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件兩造就系爭建物訂有租賃契約，然對於自110年3月1日起至同
年12月31日止每月租金之金額有所爭執，原告對被告所負租金債權之內容為何既存有爭議，足致原告在私法上之法律上地位存在不安之危險，而此種不安危險之狀態，客觀上得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認訴訟，堪認有確認利益，先予敘明。
(二)按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。此有最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號、65年度台上字第2135號、74年度台上字第355號判決
意旨可資參照。是依最高法院上開裁判意旨，關於如何探求當事人之真意，以確定契約內容，可歸納為：①以契約文義為出發點（文義解釋），②通觀契約全文（體系解釋），③斟酌訂約時事實及資料，如磋商過程、往來文件及契約草案等（歷史解釋），④考量契約目的及經濟價值（目的解釋），⑤參酌交易慣例，⑥以誠實信用為指導原則等
等。兩造既就「未修繕系爭房屋前後鐵皮屋之漏水」是否為系爭協議書所定減少租金之條件有所爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定系爭協議書之意義及內容。
(三)系爭承諾書之文字可分為不相銜接、各起段落之前後二段，前段為「本人林銘駿願意承諾修繕台南市○○區○○○里○○0
000號係爭建物之漏水工程，工程必須於中華民國110年2
月15日前完成，否則同意每月減少房屋租金壹萬元。」，後段則為「係爭房屋前後鐵皮屋部份，延後等房屋使用執照變更完成後一個月內完成。」（見本院調字卷第15頁）；自其上下文義，雖可認被告承諾修繕之範圍包括系爭建物及該建物前後鐵皮屋，然亦明定如被告不履行修繕義務，將發生減少租金效果者，為「需於110年2月15日前完成之漏水修繕工程」；該承諾書後段既另就「系爭房屋前後鐵皮屋」之修繕期限為約定，且未於此段文字後另行註明如不履行修繕義務之減租效果，故自整體契約文義、體系觀之，已難認兩造間存有如被告未依期完成系爭建物前後鐵皮屋之修繕，亦將發生減租效果之合意。
(四)此外，自不爭執事項第二項所載事件經過，可知兩造訂立系爭協議書之目的，係為解決當時兩造間繫屬於本院之前案糾紛；經本院調取前案卷宗核閱結果，原告於前案起訴時，係主張系爭建物嚴重漏水，多間房間天花板崩落、家具與壁紙嚴重受損，而依民法第430條規定，聲明請求「
判決由原告自行修繕系爭建物之漏水，由租金中扣除」，並於起訴狀中檢附屋內天花板之現況照片及一紙協富工程行所出具，內容為「RC屋頂防水工程、數量129坪、單價1,000元、總價129,000元、129坪包括女兒牆、防水噴漆處理」之報價單為證；另原告於起訴前，曾於109年8月28日以存證信函通知被告稱：「系爭建物年久失修，二樓天花板每逢下大雨，漏水非常嚴重，已造成多間房屋天花板崩落……；依據民法第四二三條、第四二九條、第四三０條之
規定，台端應保持屋況合於使用狀態，如不為修繕，承租人得自行修繕，請求出租人償還或於租金中扣除之，函到7日內，台端如不作出善意回應，視為同意承租人依法自
行修繕，防水與修復費用，於租金中扣除之；防水之費用：總計RC坪數共一二九坪，每坪防水處理費新台幣壹仟元，合計新台幣壹拾貳萬九千元，房間天花板修復另計……」
等語，此存證信函亦經原告附於前案起訴狀為證。上開報價單所載之工程內容觀之，顯然與鐵皮屋之漏水修繕無涉，且從原告於前案起訴狀、存證信函之陳述觀之，原告於當時要求被告修繕或主張修繕費用應自租金扣除者，均係指系爭建物RC屋頂之修繕工程，並未論及鐵皮增建部分之修繕。是自兩造締結系爭協議書之目的及磋商過程研判，兩造願以「如被告不修繕即減租」方式，於系爭協議書前段處理之漏水修繕紛爭，亦當指系爭建物RC屋頂之修繕工程而言。
(五)是以，經依文義、體系、目的及歷史解釋之結果，兩造於系爭協議書中約定如被告不履行修繕義務，將發生減少租金效果者，應僅指就系爭建物RC部分之修繕工程而已，該建物前後鐵皮屋之修繕工程則不包括在內。而被告既已依期完成系爭建物RC部分之修繕工程，則被告對原告之各期租金債權，自不因系爭協議書之約定而減為每月15,000元，系爭建物之月租仍應為原約定之25,000元。是原告請求確認其對被告就系爭建物自110年3月1日起至同年12月31
日止，每月租金債權為15,000元云云，即非有據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法及所舉證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　30　　日臺南簡易庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　30　　日書記官 鄭伊汝