110年度南簡字第794號｜民事：返還價金｜裁判日期：110 年 09 月 17 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 110年度南簡字第794號原告左健英被告陳盈佑訴訟代理人邱麗心被告林錫福上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國110年8月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告林錫福係新全富不動產仲介經紀有限公司（下稱新全富公司）之業務員，被告陳盈佑於民國108年9月間將其所有門牌號碼臺南市○區○○○街00號房地（下稱系爭房屋）委託新全富不動產公司出售，被告林錫福將上開資訊告知原告之合夥人林天富，原告經由林天富知悉系爭房屋出售資訊後，雖有意購買系爭房屋，但因系爭房屋為凶宅，曾透過合夥人林天富向被告林錫福質疑銀行貸款問題，經被告林錫福告知系爭房屋可以向銀行貸得7成購屋款後，乃於108年10月28日與被告林錫福簽立買方議價委託書（下稱系議價爭委託書），以總價新臺幣（下同）700萬元委託被告林錫福向被告陳盈佑議價，並交付議價金10萬元、移轉費用4萬元合計14萬元予被告林錫福，惟嗣後原告以系爭房屋向數間銀行申請貸款均遭拒絕承作，原告係因被告林錫福及被告陳盈佑之錯誤資訊才簽立系爭議價委託書，系爭議價委託書應不成立，原告得依不當得利之法律關係，請求被告返還上開議價金及移轉費用。再者，原告有按時準備定金要與被告陳盈佑簽立買賣契約書，係被告陳盈佑未依承諾同意代原告申辦貸款之買賣條件，才未簽立系爭房屋買賣契約，是本件係因可歸責於賣方之事由而未簽立買賣合約，原告亦得依民法第249條第3款規定請求被告返還上開款項等語。並聲明：被告應給付原告14萬元。二、被告方面：㈠被告陳盈佑答辯以：被告陳盈佑委託被告林錫福代理出售系爭房屋時有告知系爭房屋曾發生自殺事件，並未隱瞞任何資訊，原告簽立系爭議價委託書前即已系爭房屋為凶宅，並無原告所稱之陷於錯誤之情形。被告陳盈佑亦未曾承諾要以貸款成立作為系爭房屋之買賣條件，被告陳盈佑已同意以原告所提出之議價價格出售系爭房屋才收取議價金10萬元作為定金，原告於議價成功後，應另補足定金與被告陳盈佑簽立書面買賣契約，然原告卻於簽約當日以無法貸款為由拒絕簽約，被告陳盈佑已發存證信函催告，但原告仍未履行，被告陳盈佑自得依系爭議價委託書第5條第5款約定沒收議價金10萬元。至原告所交付之4萬元部分已特別約定於系爭議價委託書第7條，因系爭房屋為凶宅，原告要求被告陳盈佑將系爭房屋先移轉給第三人，再由第三人過戶給原告才特別約定要補貼被告陳盈佑上開費用，而被告陳盈佑收取上開費用後亦確有依約將系爭房屋移轉登記為訴外人陳泳霖所有，是原告請求被告返還4萬元，亦屬無據等語。並聲明：請求駁回原告之訴。㈡被告林錫福則答辯以：伊並未承諾要幫原告辦理貸款，出賣人即被告陳盈佑亦無義務幫原告辦理貸款，系爭議價委託書亦並無上開約定條件。當初伊是有轉達系爭房屋應可貸款7 成，但必須是由新全富不動產公司的特約代書去處理，但並沒有保證一定可以貸得成交價的7成，賣方也無此承諾，且後來原告是表示要自己去找貸款銀行，原告之前即已知悉系爭房屋為法拍屋及凶宅，原告因要自己找貸款銀行才要求賣方將系爭房屋先登記予他人，故系爭議價委託書第7條才約定「買方須支付4萬元予賣方辦理移轉費用補貼一般買賣。」等語，伊收到原告所交付之議價金及上開移轉費用後，已依原告所提出之價格與賣方議價成功，並將上開費用交付給被告陳盈佑簽收，後來是因原告自己沒有辦法貸到貸款才未簽立買賣契約，伊並未取得任何款項，原告對伊提起本件訴訟，實無理由等語。並聲明：請求駁回原告之訴。三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房屋原為被告陳盈佑所有，曾有人在屋內自殺身亡。被告陳盈佑於108 年9 月28日與新全富公司簽立有如本院卷第27頁至29頁內容之一般委託銷售契約書，營業員記載為林錫福、黃郁庭，委託銷售價格新臺幣850 萬元，委託銷售期間108 年9 月28日起至109 年3 月30日止，契約書內有記載「本物件為事故屋（燒炭）需告知。107.4 」，並有填寫如本院卷第29頁之不動產標的現況說明書。㈡原告因欲購買系爭房屋，事前原告即知悉系爭房屋為事故屋，原告於108 年10月28日有簽立如本院調字卷第23頁之系爭議價委託書，立契約書人委託人為原告，受託人為新全富公司，被告林錫福為新全富公司之營業員，系爭議價委託書第7 條有以手寫方式記載「註：買方需支付4 萬元予賣方辦理移轉費用補貼一般買賣」。原告於當日有交付議價金10萬元及上開條文所載之4 萬元給被告林錫福。嗣被告林錫福於同日將14萬元交付被告陳盈佑，被告陳盈佑並於系爭議價委託書下方定金欄位及移轉補貼4 萬元部分簽名，記載日期108年10月28日下午5 時30分。被告林錫福並有將上開資料傳送給林天富告知屋主已簽收，待移轉完成後馬上簽約等語（本院卷第31頁、調字卷第25頁）㈢被告陳盈佑有於108 年11月5 日將系爭房屋所有權移轉登記為陳泳霖所有。現系爭房屋所有權係登記為被告陳盈佑所有。（本院卷第43、44、69頁）㈣原告提出之原證3 （調解字卷第25、27頁）係被告林錫福與原告之合夥人林天富之LINE通訊軟體對話。（調解卷第25、27頁）㈤訴外人林天富有於108 年11月14日寄發台南安南郵局第424號存證信函給陳泳霖（即被告陳盈佑堂弟）及被告林錫福，上開存證信函陳泳霖有收受並轉交給被告陳盈佑，被告林錫福有收到（本院卷第91頁至第101 頁）㈥被告陳盈佑於108 年11月26日有寄發臺南虎尾寮郵局第251號存證信函予原告左健英及新全富公司，原告有收到上開存證信函。（本院卷第33頁至第38頁）㈦被告陳盈佑於108 年12月3 日有以臺南虎尾寮郵局第256 號存證信函通知原告左健英及新全富公司解除系爭房屋之買賣契約，原告有收到上開存證信函。（本院卷第39頁至第42頁）㈧被告陳盈佑具有地政士執照。（本院卷第29頁）㈨原告與被告陳盈佑有於108 年11月12日約定要簽約，當日碰面後雙方並未簽立買賣契約。四、兩造爭執事項：原告依不當得利之法律關係及民法第249條第3款規定，請求被告返還議價金10萬元及移轉費用4萬元，是否有理由？五、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告起訴狀固主張被告陳盈佑有向原告承諾系爭房屋可貸款買賣價金之7成，並以此為買賣條件，原告才簽立系爭議價委託書云云，惟為被告所否認，原告就上開事實即有舉證之責，原告雖提出被告林錫福與訴外人林天富之LINE對話為證，惟上開資料僅能證明原告於簽立系爭議價委託書後曾以系爭房屋為凶宅詢問被告林錫福貸款可能會有問題及被告林錫福有回稱「你們那邊登記人條件OK的話用賣方銀行貸款應該也可以啊我那時候就跟你講過屋主那邊可以貸到7成沒問題（債信正常，新光銀行）」「賣方配合你們過戶移轉完成」等語，上開內容僅係被告林錫福就系爭房屋銀行貸款所為之評估及陳述，並無從證明被告陳盈佑有承諾上開買賣條件。且被告林錫福陳稱其上開對話所謂之可以貸到7成，是原告簽立系爭議價委託書前有告知由新全富公司特約代書辦理應該可以貸到7成，但原告當時是表示要自己辦理貸款，且要求賣方先辦一次過戶手續配合，賣方並未承諾要幫原告貸款等語，此與系爭議價委託書簽立內容亦相符，再者議價委託書乃係買方交付仲介公司特定數額之款項，委託仲介公司以約定之買賣條件向賣方議價，而原告於訴外人林天富對被告林錫福提出詐欺刑事案件中亦曾到庭證稱：我從事不動產投資、買賣應該有7、8年，大部分都是與他人一起合夥投資，當初買該房子前，就知道該屋為事故屋，上開房屋要先過戶給第三人是我們提出要求及出錢的，之所以要花4萬元要求對方辦理過戶，是因為原屋主是透過法拍取得，法拍資訊註明是事故屋，銀行對於事故屋一般貸款成數很低或乾脆不貸，辦理過戶後或許銀行就同意貸款等語，此亦有被告林錫福所提出之臺灣臺南地方檢察署檢察官109年度偵字第13294號不起訴處分書在卷可憑，可見原告係有多年不動產買賣經驗之人，本即知悉金融機構對於不動產貸款案件有許多評估標準，原告所簽立之系爭議價委託書既能要求賣方先行過戶給第三人之方式嘗試提高申貸成功率，如有要求以系爭房屋能取得貸款成數為議價條件，自亦應於系爭議價委託書載明，然觀之其所立之系爭議價委託書並無何上開約定，足見被告林錫福所稱本件是原告要自己辦理貸款，賣方即被告陳盈佑並無承諾系爭房屋能取得7成貸款為買賣條件，與事實較為相符，原告主張被告陳盈佑有向原告承諾系爭房屋可貸款買賣價金之7成，並以此為買賣條件云云，顯無可採。㈡系爭議價委託書第5 條第2 項、第5項約定「委託期間內賣方接受買方之承購價格與條件時，即為議價成功，買賣契約成立生效，受託人並得代理買方將議價金充為定金交予賣方」「議價成功後，買方應於3 日內補足購買總價款百分5 以上之現金為定金，應於議價金轉為定金之日起5日內簽定書面買賣契約」「議價金轉為定金後，因可歸責於買方之事由致無法簽定書面契約時，定金由賣方沒收」，有原告所簽立之系爭議價委託書影本1 份在卷可稽。查原告簽立系爭議價委託書後，已由被告林錫福為原告議價成立，並將議價金 10萬元交付賣方轉充定金等情，詳如不爭執事項㈡所示，又兩造之後有約於108 年11月12日要簽立買賣契約，原告雖主張係因被告陳盈佑未依承諾以貸款7成為買賣契約條件才未簽立書面契約，然原告所簽立之系爭議價委託書並無上開議價條件已如前述，而貸款僅屬買方給付房屋買賣價金之方法，乃買方應自行評估及判斷之問題，原告實無權要求被告陳盈佑簽立上開內容之買賣契約書，是原告與被告陳盈佑於108年11月12日未能簽立買賣契約書面應係屬可歸責於原告之事由，原告主張係因可歸責於被告陳盈佑未履行承諾條件而未簽約云云，要無可採。據此，被告陳盈佑沒收原告交付予新全富公司因議價完成而轉為定金之議價金10萬元，乃係依系爭議價委託書之約定，難謂無法律上之原因，原告因可歸責於己之事由未履行契約，依民法第249條第2款之規定，亦不得請求被告陳盈佑返還上開議價金，與民法第179條前段及第249條第3款之要件，均有未合，原告主張得依上開規定請求被告陳盈佑返還議價金10萬元，自屬無據。又原告對被告陳盈佑請求返還系爭議價委託書第7條所約定之移轉費用4萬元部分，被告陳盈佑係依系爭議價委託書收取上開費用，而被告陳盈佑亦有依系爭議價委託書第7條之約定辦理所有權移轉，此為原告所不爭執，顯見被告陳盈佑已履行上開約定事項，自有權收受上開費用，無何不當得利之情形，其性質亦非屬民法第249條第3款之定金，是原告依民法第179條規定及民法第249條第3款請求被告陳盈佑返還上開費用，自無理由，應予駁回㈢又本件原告係依系爭議價委託書請求被告返還議價金及移轉費用，而觀之原告所提出之系爭議價委託書，受託人乃新全富公司，並非被告林錫福個人，原告所交付之議價金及相關費用僅係由被告林錫福基於執行新全富公司業務而收受，並非屬被告林錫福個人所收取，且被告林錫福亦已依系爭議價委託書將所收取之款項交付賣方即被告陳盈佑，實無受有任何利益，自無對原告有構成任何受有利益之情形，況被告林錫福係依系爭議價委託書收受上開款項，亦非無法律上之原因，原告主張得對被告林錫福請求不當得利，顯與不當得利之要件不合，要無可採。另原告所主張之民法第249條第3款係屬買賣契約當事人間之權利與義務，亦與被告林錫福無涉，原告以不當得利之法律關係及民法第249條第3款規定為請求權依據對被告林錫福提起本訴，均顯無依據，為無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依不當得利之法律關係及民法第249條第3款規定，請求被告返還議價金10萬元及移轉費用4萬元，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，經審酌與本院前揭判斷無影響，自無庸一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　9 　月　　17 　日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭法官童來好上列為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　110 　年　　 9　　月　　17　　日書記官郭倢妮

臺南簡易庭110年度南簡字第794號

關鍵資訊