臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

即反訴被告

吳秉彥即吳宗鎰

被告

即反訴原告

王淑娟

上列當事人間請求返還押金等事件，於民國111年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本訴部分：

（一）原告即反訴被告（下均稱為原告）主張：

１、兩造前於民國107年2月26日簽訂租賃契約，約定由原告承租被告即反訴原告（下均稱為被告）所有坐落臺南市○○區○○段000○00000地號土地（下稱226、226-2地號土地），租期自107年3月1日起至109年2月28日止，原告應交付押金新台幣（下同）3萬元予被告；兩造另於108年7月23日簽訂租賃契約，約定由原告承租被告所有同段255-1地號土地（下稱225-1地號，與226、226-2地號土地合稱系爭土地），租期自108年5月1日起至109年4月30日止，原告應交付押金3萬元予被告。兩造明確約定退租完成清除地上物後，被告即應退還押金，原告早已向被告表明退租，被告亦同意，原告欲向被告取回前述押金6萬元（下稱系爭押金）時，被告推託要待環保局確認土地回復原狀，然環保局已於111年7月5日至系爭土地場勘，也確認系爭土地清理完畢回復原狀，被告自應依約返還系爭押金。為此原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭押金。

２、被告抗辯原告於租約到期後仍持續給付租金，卻未提出任何證據，又原告縱有給付被告款項，然款項之性質、給付之目的為何，被告均無任何說明，被告如何以根本不存在的契約向原告請求租金？又何來抵銷？等語。

３、聲明：被告應給付原告6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

（二）被告則辯稱：

１、原告先於107年3月1日向被告承租226、226-2地號土地，約定租賃期間至109年2月28日，到期後原告繼續承租至111年2月28日；原告另於108年5月1日向被告承租225-1地號土地，約定租期至109年4月30日，原告表示系爭土地係要用來放置挖土機等車輛機具，但因原告承租系爭土地後，將土地以鐵皮圍起來，被告無法看圍籬內土地情況，原告亦一再強調其所經營的祐祥工程行為合法經營的公司，被告只能相信原告。被告雖於108年6月29日發現系爭土地上堆放大量磚石，但原告告知是在做營建混合物分類，且祐祥工程行登記為清除業，被告因而相信原告可進行營建混合物分類之行為，直至109年6月2日，被告遭內政部警政署保安警察第七總隊第三大隊第二中隊傳喚，始知悉原告以系爭土地進行營建混合物的回收與分類，是違反廢棄物清理法，被告更因此被以違反廢棄物清理法第46條第3款規定起訴。

２、原告於系爭租賃契約到期後，仍持續給付租金每月2萬元至111年3月，於111年4月僅支付15,000元，之後即未再給付租金，然原告至111年7月10日止，仍未將系爭土地回復原狀，亦未與被告點交返還系爭土地，因此原告仍應給付被告每月租金2萬元，故原告應給付①、111年4月短少之租金5,000元、②、111年5月之租金2萬元、③、111年6月就226、226-2地號土地之租金15,000元（因225-1地號土地於111年5月時已回復原狀）、④、111年7月1日起至同年7月10日止之租金5,000元，合計45,000元之租金未給付，被告主張以此金額與系爭押金抵銷，抵銷後系爭押金餘額為15,000元。又依系爭租賃契約第12條約定，被告可向原告請求賠償支出律師費103,000元（下稱系爭律師費，詳如下述被告反訴之主張），被告亦主張以系爭律師費與系爭押金餘額抵銷，經被告抵銷後，原告不得請求被告返還系爭押金等語。

３、聲明：原告之訴駁回。

二、反訴部分：

（一）被告主張：原告承租系爭土地時，係告知被告要放置推土機等貴重機具，但原告卻違法違約堆置大量磚石（營建廢棄物），導致不知情之被告遭臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官以違反廢棄物清理法第46條第3款規定提起公訴，被告因此支出系爭律師費，依系爭租賃契約第12條約定，被告可向原告請求賠償。被告於本訴以系爭律師費及系爭押金餘額15,000元主張抵銷後，尚可請求原告賠償系爭律師費餘額88,000元等語。並聲明：原告應給付被告88,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

（二）原告則抗辯：原告有跟被告說原告承租系爭土地是要放機器跟進行建築廢棄物分類使用，被告自承遭臺南地檢署檢察官以違反廢棄物清理法提起公訴，故是否確係因原告違約而導致被告涉訟及支出系爭律師費，顯有可疑，被告之反訴自無理由等語。並聲明：被告之反訴駁回。

三、查原告於本訴依照系爭租賃契約，請求被告返還系爭押金，被告則主張以原告積欠系爭土地的租金45,000元及原告應賠償之系爭律師費為抵銷，被告並於反訴中依照系爭租賃契約第12條約定，請求原告賠償系爭律師費餘額88,000元，因此本件本訴及反訴之不爭執事實及爭執事項相互牽連，且事實及證據共通，並可共用，是以下就本訴及反訴之不爭執、爭執事項及判斷理由合併論敘。

四、兩造不爭執之事實（見本院111年11月17日言詞辯論筆錄，本院卷第130頁）：

（一）兩造前於107年2月26日簽訂租賃契約，約定由原告承租被告所有226、226-2地號土地，租期自107年3月1日起至109年2月28日止，每月租金15,000元，原告已依系爭租賃契約第5條約定交付押金3萬元予被告收受（見本院調字卷第29頁至第35頁）。

（二）兩造另於108年7月23日簽訂租賃契約，約定由原告承租被告所有255-1地號土地，租期自108年5月1日起至109年4月30日止，每月租金5,000元，原告已依系爭租賃契約第5條約定交付押金3萬元予被告收受（見本院調字卷第37頁至第43頁）。

（三）兩造復於108年8月8日簽訂租賃契約，其第4條約定：「乙方（即原告）於訂約時交甲方（即被告）新台幣叁萬元正，作為押租保證金，乙方不繼續承租，應無條件將土地淨空原狀交還甲方，若土地上有廢棄物未清理，除不退還押金外，並須另支付新台幣貳拾萬元正（本票留據）作抵押待甲方確認土地清空後退還本票及押金。」（見本院調字卷第45頁）

（四）原告就系爭土地所為因涉犯廢棄物清理法第46條第4款規定之罪嫌，被告就系爭土地所為因涉犯廢棄物清理法第46條第3款規定之罪嫌，均遭臺南地檢署檢察官提起公訴，現由本院刑事庭以111年度訴字第254號違反廢棄物清理法等案件（下稱刑案）審理中。

五、兩造爭執之事項（見本院111年11月17日言詞辯論筆錄，本院卷第131頁）：

（一）本訴部分：

１、原告依系爭租賃契約，請求被告返還系爭押金，有無理由？

２、被告主張以原告積欠的租金45,000元及系爭律師費為抵銷，有無理由？

（二）反訴部分：被告依系爭租賃契約第12條約定，請求原告賠償系爭律師費餘額88,000元，有無理由？

六、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。經查兩造固於本院111年11月17日言詞辯論時同意就「226、226-2地號土地，原告業已於111年7月10日清空地上物回復原狀。」乙節列為本件不爭執之事實。然於同日經本院詢問226、226-2地號土地於出租時之原狀為何？被告答稱：我不同意系爭土地在111年7月10日都回復原狀，226、226-2地號土地於出租交付原告時均為水泥地，現在則均是泥土地等語；原告亦答稱：226、226-2地號土地一開始是水泥地，其回復原狀後還是水泥地，只是有些水泥會裂開等語（見該日言詞辯論筆錄，本院卷132頁），可見被告自認226、226-2地號土地於111年7月10日清空地上物回復原狀後，已當庭撤銷其自認。雖原告對於被告撤銷上開自認之事實有所爭執，惟參照原告所提出226、226-2地號土地現狀照片（見本院調字卷第53頁），顯示：226、226-2地號土地上佈滿泥土、碎石，並非平整之水泥地，可見原告主張226、226-2地號土地已經回復其租賃當初之水泥地原狀，僅僅是部分水泥裂開云云，難認為真實，則被告撤銷前開事實之自認，尚屬有據，本院不將上開事實列為兩造不爭執之事實。

七、又查兩造均不爭執就系爭土地簽訂租賃契約，並據兩造分別提出房屋租賃契約書影本各2份為證，經核其中印刷文字之內容，兩造所提出之房屋租賃契約書均屬相符，另其中手寫填載之文字，兩造分別提出之房屋租賃契約書則有部分不相符，惟兩造均有在立契約書人處簽章，且於本院言詞辯論期日均不爭執他造所提房屋租賃契約書為真正（見本院調字卷第29頁至第43頁、本院補字卷第37頁至第51頁、本院卷第128頁、第129頁），應堪認系爭租賃契約均為真實。

八、原告本訴請求被告返還系爭押金，要屬無據：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條定有明文。而定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件。又押租保證金之主要目的，旨在擔保承租人履行租賃債務，故必待租賃關係消滅，且承租人無欠租或其他債務不履行之情事時，始生返還押租保證金之問題。

（二）原告主張其已向被告表明退租，被告亦同意，且原告已於111年7月10日將系爭土地回復原狀，並以簡訊通知將系爭土地交還，被告應返還系爭押金云云，並提出租賃契約書2份、通訊軟體對話截圖2張、土地現場照片1張為證（見本院調字卷第29頁至第43頁、第51頁至第55頁）。惟系爭租賃契約所定之期間屆滿後，兩造未簽訂新約，原告並自陳：於111年7月10日前，原告只有會同環保局去系爭土地看，環保局確認土地回復原狀後，原告有發送簡訊予被告，原告沒有會同被告點交系爭土地等語；被告亦抗辯：原告沒有跟被告點交系爭土地，僅有發簡訊通知等語（均見本院111年11月17日言詞辯論筆錄，本院卷第132頁），可知原告於系爭租賃契約期間屆滿後，至少於111年7月10日前仍未將系爭土地點交予被告，而持續占有系爭土地。又被告自陳於系爭租賃契約到期後，其仍持續收受原告給付之租金至111年3月，且被告未能舉證其於系爭租賃契約到期後有即為反對原告繼續使用系爭土地之意思（見被告之民事答辯暨反訴起訴狀，本院補字卷第32頁），依照民法第451條規定，應視為兩造間以不定期限繼續系爭土地之租賃契約。雖原告否認在系爭租賃契約期滿後有繼續給付租金予被告，惟原告在系爭租賃契約期滿後至111年7月10日前，未點交給被告，而仍繼續占有系爭土地，因此原告仍有給付租金之義務，則原告有給付租金予被告之事實，屬於對原告有利之事項，因此被告自認原告在111年4月至同年7月10日之間，仍有給付部分租金之情，應為有利於原告之認定，原告主張應由被告舉證證明原告於系爭租賃契約到期後，仍持續給付租金，被告不得以根本不存在的契約請求原告繼續給付租金云云，尚有誤會。而系爭租賃契約既改為不定期契約，原告亦未能證明系爭租賃契約業已合法終止，則原告主張被告應返還系爭押金，自屬無據。

（三）復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。又按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院93年度台上字第2158號民事判決意旨參照)。經查兩造間之系爭租賃契約到期後已變為不定期租賃契約，已如前述，兩造皆未舉證證明改以其他條件繼續租賃契約，應認兩造就系爭土地之租賃契約內容，除期限外，其餘條件與約定均仍與系爭租賃契約相同。又兩造爭執原告是否已將系爭土地回復原狀乙情，於本件雖無論述之必要，惟被告主張以原告積欠之租金45,000元、系爭律師費與系爭押金為抵銷，因此可認為被告已放棄保留系爭押金作為系爭租賃契約擔保之權利，且認同原告返還系爭押金之債權已達抵銷適狀，而在本件訴訟行使抵銷權。再查據上開兩造不爭執之事實（一）、（二）所示，兩造均不爭執系爭租賃契約約定原告每月應給付租金2萬元，且原告在系爭租賃契約期滿後至111年7月10日前，仍有給付租金予被告之義務，有如前述，而被告抗辯原告至111年7月10日止，尚積欠①、111年4月之租金5,000元、②、111年5月之租金2萬元、③、111年6月就226、226-2地號土地之租金15,000元、④、111年7月1日起至同年7月10日止之租金5,000元，合計45,000元，並以此金額與系爭押金為抵銷，原告復未提出其於上開期間已經給付全部租金予被告之證明，則原告尚積欠被告上開期間之租金45,000元，應堪認定。是被告主張以原告積欠之租金45,000元與系爭押金抵銷，應屬有據，經抵銷後，系爭押金餘額為15,000元。

（四）系爭押金餘額另經被告主張以系爭律師費為全部抵銷後（理由詳下述），原告已無餘額可以請求被告返還，因此原告本訴請求被告返還系爭押金，要屬無據。

九、被告依系爭租賃契約第12條約定，反訴請求原告賠償系爭律師費餘額88,000元，要屬有據：被告抗辯：原告違法堆置大量磚石（營建廢棄物），導致被告遭以違反廢棄物清理法第46條第3款規定提起公訴，因此支出系爭律師費，依系爭租賃契約第12條約定，原告應賠償系爭律師費，被告於本訴以系爭律師費及系爭押金餘額15,000元主張抵銷後，尚可反訴請求原告賠償88,000元乙節，原告則抗辯：原告有跟被告說其是要放機器跟進行建築廢棄物分類使用，被告之反訴並無理由云云。經查：

（一）系爭租賃契約第1條已載明租賃標的分別為226、226-2、225-1地號土地，是系爭租賃契約其他條文中標示為「房店屋」之印刷文字，所指標的應為第1條所載之系爭土地，始為系爭租賃契約之本旨。又系爭租賃契約第10條約定：「房店屋（即系爭土地）不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」、第12條約定：「乙方（即原告）若有違約情事，致損害甲方（即被告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等語（見本院調字卷第33頁、第41頁、本院補字卷第40頁、第41頁、第48頁、第49頁），可見兩造約定原告承租系爭土地不得供作非法使用，則不論原告承租系爭土地時，其有無告知被告是要放置推土機等貴重機具抑或放機器跟進行建築廢棄物分類使用，原告仍負有合法使用系爭土地之義務。

（二）又查原告於租賃期間，因在系爭土地上進行建築廢棄物分類之使用行為，遭臺南地檢署檢察官以原告違反廢棄物清理法第46條第4款、被告違反廢棄物清理法第46條第3款規定之罪嫌提起公訴，現由本院刑事庭以刑案審理中等情，有被告提出之臺南地檢署檢察官起訴書1件在卷可憑（見本院卷第29頁至第95頁），且為兩造所不爭執（見本院111年11月17日言詞辯論筆錄，本院卷第129頁、第130頁），堪認被告確實因原告未履行其合法使用系爭土地之義務，導致被告遭到臺南地檢署檢察官起訴，而有違反系爭租賃契約第10條約定之情事，依系爭租賃契約第12條約定，原告應賠償被告因遭臺南地檢署提起公訴所支出之律師費。原告固辯稱其於承租時，即已告知被告欲做停放機器及建築廢棄物分類使用云云，惟原告係從事建築廢棄物分類之業者，依系爭租賃契約第10條約定，應取得廢棄物清除、處理之許可文件，始得從事建築廢棄物之貯存、清除或處理，衡諸社會交易常情，出租人亦不可能明示同意承租人將租賃標的做違法使用，則原告縱使於承租時有告知被告係要進行建築廢棄物分類使用，仍難認為被告係同意原告在系爭土地上做非法使用，因此原告以上開事由，抗辯其並無違反系爭租賃契約之約定云云，亦無可採。

（三）再查被告主張其因刑案審理而支出系爭律師費103,000元乙節，業據被告提出請款單暨收據、律師籌金收據各1張為證，且為原告所不爭執（見本院補字卷第55頁、第57頁、本院111年11月17日言詞辯論筆錄，本院卷第129頁），亦堪信為真實。而依系爭租賃契約第12條約定，原告應賠償被告因遭臺南地檢署提起公訴所支出之律師費，亦如前述，則被告依此條約定，請求原告賠償系爭律師費，並以此金額103,000元與系爭押金餘額15,000元為抵銷，同屬有據，經抵銷後，被告尚得請求原告賠償系爭律師費餘額88,000元。是系爭押金經被告主張全部抵銷後，原告已無餘額可以請求被告返還，被告反訴請求被告給付系爭律師費餘額88,000元，則屬有據。

十、綜上所述，關於本訴部分，兩造間系爭租賃契約已改為不定期租賃契約，復未經兩造合法終止，原告不得請求被告返還系爭押金，且系爭押金業經被告以原告積欠的租金45,000元及系爭律師費予抵銷，而全數不存在，原告本訴請求被告返還系爭押金，要屬無據。關於反訴部分，被告依系爭租賃契約第12條約定，得請求原告賠償系爭律師費，經被告以系爭律師費抵銷系爭押金餘額15,000元後，尚有餘額88,000元，被告反訴請求原告給付系爭律師費餘額88,000元，則屬有據。從而原告依系爭租賃契約，本訴請求被告給付6萬元，為無理由，應予駁回；被告依系爭租賃契約第12條約定，反訴請求原告給付88,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即111年10月14日（見本院補字卷第65頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

十一、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本訴訴訟費用為第一審裁判費2,760元，反訴訴訟費用為第一審裁判費1,000元，雖本訴之裁判費包括原告民事訴之變更暨爭點整理狀所載本訴之聲明第2項部分（見本院卷第97頁），惟本訴之聲明第2項業經兩造和解，原告同意該和解部分之訴訟費用由兩造各自負擔，另本訴之聲明第1項（即原告請求返還系爭押金）及反訴部分，原告均受敗訴之判決，是本訴及反訴之訴訟費用2,670元、1,000元，均應由原告負擔，爰依職權確定如主文第2項、第4項所示。

十二、本件反訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所定應適用簡易程序訴訟事件所為原告敗訴之判決，本院併依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，另依同法第392條第2項規定，依職權宣告原告如為被告預供擔保得免為假執行。

十三、據上論結，本件原告之本訴無理由；被告之反訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭