臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

陳台營

訴訟代理人

鄧添福

被告

莊幸容

訴訟代理人

郭淑慧律師（法律扶助）

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告於民國113年11月10日與原告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷0號9樓之1房屋及地下室1樓編號D-156號車位使用（下合稱系爭房屋），租期自113年11月10日起至114年11月10日止，每月租金為新臺幣（下同）13,500元，管理費於113年為600元，114年起為700元，並約定被告應於每月10日前繳付當月房租、管理費。

㈡惟被告自114年7月起至114年10月止，已積欠4個月房租未繳納；自113年11月起至114年10月止，已積欠11個月大樓管理費未繳納。原告於114年7月14日寄發存證信函予被告，向被告表明其未繳房租之情事；於114年8月22日再次寄發存證信函，表示終止租約並要求被告應於114年9月10日前搬離系爭房屋，均經被告收受。然被告仍未依約履行，故系爭租約已終止。

㈢據此，被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並給付自114年7月10日起至114年11月9日積欠之租金54,000元【計算式：13,500×4=54,000元】、113年11月10日起至114年10月31日止積欠之管理費8,020元(113年管理費為每月600元，114年管理費為每月700元)【計算式：600×21/30（113年11月計21天）+600（113年12月）+700×10（114年1月至10月）=8,020】，共62,020元【計算式：54,000+8,020=62,020元】。

㈣被告嗣至115年3月10日仍未繳納積欠之租金、管理費及騰空遷讓返還系爭房屋，故原告追加請求被告給付自114年11月10日起至115年3月9日止之租金及管理費共56,800元【（700+13,500）×4=56,800】，被告並應自115年3月10日起至騰空返還系爭房屋之日止，每月給付14,200元等語。

㈤並聲明：

1.請求如主文第一項所載。

2.被告應給付原告62,020元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

3.請求如主文第三項所載。

4.請求如主文第四項所載。

二、被告答辯：

㈠系爭租約第4條第2款雖記載未經原告同意，被告不得將房屋轉租云云，然起初被告即與訴外人呂秀鳳共同承租，租約亦由呂秀鳳擔任連帶保證人，此為原告所知悉。呂秀鳳使用系爭房屋其中一間主臥室，並分擔租金6,000元；詎呂秀鳳於114年2月6日搬離，並將使用之主臥室鑰匙交予原告，原告則拒絕將該鑰匙交付予被告，導致被告無法使用該間主臥室。且若無呂秀鳳與被告共同承租，被告之資力將無法負擔全額租金，故被告遂於114年6月10日與原告商議以租屋保證金27,000元抵償後續2個月租金（即自114年7月10日至114年9月10日），該期間屆至後原告便不欲再續租。

㈡租賃期間系爭房屋之熱水器故障，被告無熱水使用，向原告反應後原告拒絕修復；上述租期屆至之114年9月10日又逢農曆7月期間，不宜搬家，被告乃再與原告商議，延長租賃期間至114年11月10日，被告將全額繳納租金，惟原告應修復熱水器，無奈原告仍拒絕。嗣被告已於115年2月28日遷出系爭房屋，水費已繳納完畢；天然氣、電費等則會盡速繳清，故原告請求被告遷讓返還系爭房屋已無必要。

㈢又關於積欠原告之費用，被告尚未繳納之房租為81,000元（即自114年9月10日計算至115年2月10日，共6個月）【計算式：13,500×6=81,000】；管理費部分，則因在承租時原告曾表示其已將管理費繳納至114年8月，被告自114年9月起繳納即可，故被告實際積欠之管理費用僅有4,200元（即114年9月至115年2月，共6個月）【計算式：700×6=4,200】。以上合計尚積欠原告房租、管理費共85,200元【計算式：81,000+4,200=85,200】。

㈣惟就上述積欠費用，被告主張扣除應下列金額：

1.承租之初，系爭房屋髒亂不堪無法入住，被告委託他人清潔支出清潔費5,000元。

2.系爭房屋大門損壞，無法開啟，被告支付修理費用1,500元。

3.系爭房屋流理臺下方管路漏水，被告支付修理費用500元。

4.系爭房屋紗窗損壞，被告支付修理費500元。

5.系爭房屋之熱水器故障，被告另行購置花費3,000元。

6.原告自114年2月6日起至被告115年2月28日搬遷止，拒絕交付呂秀鳳先前使用之主臥室鑰匙，導致被告無法使用該房間，原告不完全給付，每月應扣除主臥室房租費6,000元，以13個月計算，共78,000元【6,000×13=78,000】。

7.上述合計共88,500元【5,000+1,500+500+500+3,000+78,000=88,500】。

㈤綜上，被告欠繳之房租、管理費扣除上述費用後已無剩餘。【計算式：85,200-88,500=-3,300】，故原告之請求均無理由等語。

㈥並聲明：

1.請求駁回原告之訴。

2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之認定：

㈠原告主張兩造訂立上述租約，被告自114年7月起迄今均未繳納房租每月13,500元，自113年11月10日承租之日起迄今均未繳納管理費，管理費於113年為每月600元、114年起為每月700元，經原告於114年7月15日、114年8月22日向被告寄發存證信函催告，經被告分別於114年7月16日、114年8月26日收受等事實，均為被告所不爭執，並有原告提出之系爭租約、管理費收據、存證信函及掛號回執、系爭房屋之建物謄本、臺南市大林新城社區管理委員會汽車位使用權證明書附卷可證。

㈡就原告請求返還房屋乙節：

1.「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第440條第1項、第455條前段分別定有明文。

2.經查，被告自113年11月承租時起即未繳納管理費，自114年7月起未繳租金，迄今已逾2個月，且經原告以存證信函催告後仍未給付，原告依法得終止租約，應認原告以本件起訴狀繕本為終止租賃契約之意思表示，向被告送達，則於本件起訴狀繕本送達之日即114年11月18日，兩造間租賃契約已終止，被告於租約終止後，已無占有系爭房屋之合法權源，負有騰空遷讓返還系爭房屋之義務，故原告以租賃之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

3.又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務。因此，返還租賃物，須有交付、移轉占有之行為，並非僅拋棄其占有，即可謂已交付返還。被告雖辯稱已將鑰匙放置於系爭房屋內作為返還系爭房屋之方法，惟就此事實，被告不僅沒有提出任何證據證明，且返還租賃物自應將鑰匙等使用該房屋之必要物品交予出租人，並須告知出租人及進行相關交付、移轉占有之行為，始屬合法，被告縱使確實自行留置鑰匙而離去，仍難認其已返還系爭房屋，被告此部分抗辯應顯無理由。

㈢「承租人應依約定日期，支付租金」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」民法第439條前段、第179條前段分別定有明文。被告依系爭租約於契約終止前有按月給付租金之義務，於契約終止後，因繼續無權占用系爭房屋未返還，屬於無法律上之原因而受有相當租金之不當得利，亦應返還其利益。原告請求被告應給付前述租金、管理費，應屬有據。惟查：

1.「按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。」（最高法院108年台上字第128號民事判決意旨參照），所謂「當然抵充」，乃指於租賃關係消滅時，不待出租人為「抵充」或「抵銷」之意思表示，當然發生清結租賃債務之效果。被告於承租之時已繳納押租金27,000元，故依上述判決意旨，原告請求之租金，自應扣除被告已繳納之押租金27,000元，則就原告訴之聲明第一項部分，剩餘得請求之租金為35,020元，原告此部分請求僅於35,020元範圍內為有理由，其餘應予駁回。

2.訴之聲明第二項、第三項部分，原告分別請求被告應給付56,800元，及應給付自115年3月10日起至騰空遷讓返還第一項房屋及停車位之日止每月14,200元之租金或不當得利，均有理由。

㈣至於被告雖以上述事由抗辯，然就原告同意減免管理費、被告自行支出清潔費及各項修繕費用，均經原告所否認，而被告亦未提出任何證據證明，被告雖提出熱水器漏水照片，然而該漏水之熱水器是否確實裝設於系爭房屋內、是否確實影響使用、被告是否自行付費修繕，均非無疑，此部分因無證據足以證明，應難認可採。

㈤利息請求：原告併予請求就訴之聲明第二項被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即114年11月18日起(調解卷第93頁)、訴之聲明第三項被告應給付自115年3月10日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，依民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條規定，亦屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求如主文第一至四項所示內容，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求(即以押租金抵銷之租金)，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第436條第2項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權及被告聲請，宣告被告預供擔保，得免為假執行。

七、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本件雖原告一部敗訴，惟審酌被告本件積欠多月租金、管理費，又未合法將系爭房屋返還原告，考量各項情形，酌定本件訴訟費用應均由被告負擔。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。