臺南簡易庭九十三年度南小字第二四九一號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事小額判決　　　　九十三年度南小字第二四九一號

原告

台南市政府

法定代理人

許添財

訴訟代理人

顏珮如

訴訟代理人

蘇文奕律師

右　一　人

複 代理 人　陳郁芬律師

被　　　告　甲○○

訴訟代理人　韓世勳

右當事人間請求給付租金事件，經本院於民國九十四年三月十日言詞辯論終結，判決

如左：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

㈠、原告於民國八十二年間開闢台南市○○路地○街，被徵收拆除道路預定地上之攤商遂委由訴外人黃石紅代表全體以書面陳情要求提供土地供其等自費興建商場，原告乃提供向前台灣省政府教育廳代管之坐落台南市○○區○○段四十六地號土地（下稱系爭土地），出租予攤商自費興建「海安路臨時綜合商場」（下稱系爭商場），而系爭商場代表人黃石紅則代理全體攤商簽立八十三年八月三日之切結書，承諾願意繳交租金，租金數額之計算係自八十五年七月起，按當期土地申報地價總額（承租面積為三八六四七平方公尺，當期申報地價為每平方公尺新台幣（下同）九千元）及年租金率計算（依台灣省政府八十三年七月二十九日八三府財五字第六三一五二號函公布實施之基地租金率計算，即不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計算後六折計收），並由各攤商依攤位數（共規劃五百五十七個攤位）平均分攤，租金繳納方式則由原告開單，並由攤商於每年一月、七月分二期持向原告繳納（即一月繳交前年度七月至十二月份租金，七月繳交當年度一月至六月份租金）。系爭商場每年應繳之租金數額為一千零四十三萬四千六百九十元，由五百五十七個攤位平均分擔，每一攤位每年應繳之租金數額為一萬八千七百三十四元，每期應繳租金為九千三百六十七元。被告為系爭商場攤商之一，向原告承租系爭土地使用商場內編號三三九之八號攤位（下稱系爭攤位），負有按期向原告繳納租金義務，惟自八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，共應繳租金九萬三千六百七十元，迄未繳交。

㈡又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項定有明文。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，亦為民法第二百三十三條第一項所明定。查債務人每年一至六月份應繳租金，於當年七月三十一日繳納期限即已屆滿，債權人自得請求自八月一日起計算之遲延利息。而每年七至十二月份租金，繳納期限於隔年一月三十一日即已屆滿，債權人亦得請求自二月一日起計算之遲延利息。

㈢原告於八十二年間，經攤商陳情結果，當時之市長施治明遂批示提供系爭土地供攤商自費興建商場，有原告八十二年七月十五日八二南市工土字地九三二五八號函可證，依該函之記載，並無隻字片語提及係「無償」提供攤商使用，且該函亦載：「‧‧‧如有未盡事宜，願依市府函文辦理，絕無異議‧‧」；後來全體攤商才依據原告上開函文於系爭土地上興建系爭商場。於興建完成後，更由黃石紅以系爭商場代表人之身分，向原告申請核發臨時使用執照，原告遂於八十三年八月九日發給系爭商場臨時使用執照。由上可知，系爭商場之攤商於向原告陳情取得系爭土地興建系爭商場之過程中，均委由黃石紅向原告協調，黃石紅自屬有權代理全體攤商，否則全體攤商如何能根據原告行文給黃石紅之函件於系爭土地上興建商場，並依據代表人記載為黃石紅之臨時使用執照辦理送水、送電以營業呢？系爭商場係於八十三年十二月二十五日開幕營業，在此之前即由訴外人黃石紅於八十三年八月三日代表全體出具切結書（下稱系爭切結書）予原告，承諾願繳交所使用系爭土地租金，亦即兩造確曾有租賃關係之意思表示合致，且黃石紅確有權代理全體攤商之情，亦有原告八十三年八月九日南市工土字第二五九四八號函記載系爭商場代表人黃石紅等語可證。

㈣況系爭土地當時係省有地，臺灣省政府既有訂定「臺灣省省有基地租金率」，而原告亦自八十四年間開始，即依照省政府公布之基地租金率，開單通知被告繳納，自難謂兩造間就租金數額並無約定。更何況被告曾繳交八十四年上半年及八十六年下半年之租金。且依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定，可知法律已明文規定租金之上限，且出租系爭省有地給被告之原告既兼地方行政機關之地位，於客觀上應可預期原告將遵照上開法令規定辦理，故系爭租賃關係之租金數額客觀上亦屬可得確定，否則訴外人黃石紅豈願於八十三年八月三日代表全體攤商切結承諾願繳交租金呢？再者，兩造就租金之數額確有意思表示合致乙節，參酌證人葉泉林於本院另案之證詞：「（租金之收取如何決議？如何計算？）依照省政府向我們收取系爭土地的租金而依攤商戶數向攤商平均收取」、「（你向黃石紅表示收取租金，他是否有同意？）就是他同意，所以才簽八十三年那張切結書的」等語，足認兩造於租賃之意思表示合致時，不僅業已約明應給付租金，且租金之數額於客觀上亦屬可得確定，兩造間之租賃關係應認業已成立。又原告八十三年十二月二十二日八三南市工土字第三九八八一號函文內容，顯係督促黃石紅依所出具之切結書辦理，應難認有何脅迫情事。

㈤又被告所提出之九十一年度三月二十二日「海安路臨時綜合商場催繳租金協調會」之會議紀錄（下稱系爭租金協調會），並未記載原告同意被告暫緩繳交本件租金之情事。

㈥為此，爰依租賃關係，請求被告應給付九萬三千六百七十元，及依附表所示金額各自附表所載利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。

二、被告則以下列情詞置辯，請求駁回原告之訴：

㈠按代理人於代理權限內以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第一百零三條定有明文。原告主張訴外人黃石紅有權代理被告與原告簽立八十三年八月三日切結書，故兩造間確有租賃契約存在云云，查：證人即六十六年至八十七年擔任臺南市政府工務局土木科技士之葉泉林另案固證稱：「黃石紅是代表自救委員會」（本院九十三年度南小調字第四五六號卷，九十三年九月十六日調解程序筆錄）等語，原告亦主張八十三年八月四日的會議紀錄，在主席致詞欄內有「催促黃前主委至市府辦理使用執照手續」等語，則黃石紅既有權代理商場攤商至市府辦理使用執照，應該有權代理簽立切結書等語，並提出會議紀錄一紙為證。惟查上開切結書載明：「本人黃石紅代表全體商戶於文中四十五校用地內興建海安路臨時綜合商場，因請臨時使用執照需要，承諾於該商場攤位編定後一個月內督促各攤位繳交切結書：切結內容為一、願繳交所使用土地租金。．．．」等語，縱令訴外人黃石紅確有經被告授與代理權，因上開切結書內容既有「一個月內督促各攤位（包括被告）繳交切結書」等語，則其有關租金之數額，尚待一個月內「督促」各排位出具個別切結書決之，黃石紅對於上開切結書之簽立，顯非基於代理人之身份為之，至為明確，自不能持黃石紅所簽立之上開切結書，據以主張黃石紅已代理被告與原告就系爭商場攤位之租賃達成意思表示一致。

㈡次按，稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文。租賃既係特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租賃物與租金有具體而確定之意思表示一致，始能謂成立租賃契約（最高法院八十一年度臺上字第六七六號、八十一年度臺上字第八八四號判決參照）。證人葉泉林在另案固證稱：「（租金之收取如何決議？如何計算？）依照省政府向我們收取系爭土地的租金而依攤商戶數平均收取」等語（本院九十三年度南小調字第四五六號），惟此乃原告所認定之租金收取標準，原告並無法舉證就此部分租金之計算曾與被告達成合意。再原告對租金之計算固舉台灣省政府八十三年七月二十九日八三府財五字第六三一五號函公布之實施基地租金率計算，即不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計算後六折計收，但該函釋所揭櫫之計算方式不惟在上揭切結書上隻字未提，且在原告針對本案所召集之歷次協調會議中亦不曾論及，況該函釋內容除地方行政機關承辦相關業務之公務員或有了解外，一般情形下，並不為廣大民眾所知悉，亦難僅以該函釋認定本件租金之數額於客觀上可得而確定，而遽認兩造就系爭商場攤位之租賃已達成意思表示一致。

㈣、本件係因原告與海安路商戶代表多次協商結果，同意提供系爭土地供商戶免費遷移使用，以為安置，並約定系爭土地使用期間自即日起至上開「海安路地下街工程」全部完成後或於該土地將設立學校時為止，全體攤商方遷移至系爭土地，並自費搭建建物，依序向原告申請建築使用執照、營利事業登記證，故原告係提供系爭土地「安置」攤商，係屬無償使用關係，並非租賃關係。詎原告嗣竟以若不簽具同意交付租金之切結書，將不予核發上開證照，並將斷水斷電等語，要脅全體攤商，被告遂不得不簽立給付租金之切結書。再者，攤商使用的面積有三種，一種是十坪、一種是六坪半、還有一種是兩坪，但原告租金之收取是以總面積之租金除以總攤商五百五十七戶計算，沒有區分每個人的使用面積，個別計算，並不合理，故縱認被告簽立之切結書並非出於原告之脅迫下所簽立，然該切結書對於租賃之標的、範圍、面積、金額及租賃期間等重要事項，均未經協商確定，當事人意思顯未合致。且因為原告於八十五年、八十六年間有編列預算繳給教育部，表示原告不想失信於民，否則為何前二任市長任內都不追討。現在的市長違背誠信原則，才又拿出來提告，對被告極不公平，可見當初確實是以安置為目的。

三、本件兩造所不爭執之事項：

（一）系爭台南市○○區○○段四十六地號土地（以下簡稱系爭土地）為國有土地，前由台灣省政府教育廳代管，現管理者為教育部，業據原告提出土地登記簿謄本一件為證，並經被告所不爭執，應堪信為真實。

（二）原告於八十二年間開闢海安路地下街，拆除道路預定地上之攤販，由訴外人黃石紅率原海安路上攤商向原告陳情，原告接受陳情並同意提供系爭土地，供攤商籌資興建「海安路臨時綜合商場」，訴外人黃石紅於八十三年八月三日代表全體出具切結書予原告，原告並於八十三年八月九日發給系爭商場臨時使用執照，系爭商場並於八十三年十二月二十五日開幕營業，被告獲分配使用商場內編號三三九之八號攤位，此乃兩造形式上所均不爭執之事項，並有原告提出之切結書一件在卷可證，亦堪信為真實。

四、本件兩造主要爭執要旨在於：兩造之間是否確有就系爭土地全部成立一租賃契約關係？以下玆析述之：

（一）按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文。又按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院八十九年度台上字第六七六號判決參照）。再按租金為租賃契約必要之點，依民法第一百五十三條第二項規定，當事人對此必要之點意思一致，契約始推定其成立（最高法院八十一年度台上字第二八四四號判決參照）。另契約須以當事人互相表示意思一致而成立。所謂一致通常係指必要之點而言。租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃必要之點自為租賃物與租金二者，此二者意思表示缺乏一致，其契約即難認為成立（最高法院四十三年度台上字第一０九八號判決參照）。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院十七年上字第九一七號、四十三年台上字第三七七號判例參照）。本件原告提起本件訴訟，請求被告給付租金，係主張原告與被告個人間，於八十三年八月三日（即訴外人黃石紅簽立切結書時），針對系爭土地面積全部，成立租賃契約；租金則是以當期土地申報地價總額及年租金率計算，再平均除以五五七個攤商攤位數計算，已屬可得確定（詳原告之支付命令聲請狀及本院九十四年三月十日之言詞辯論筆錄參見），惟此租賃關係之存在業經被告所否認，並以前揭情詞置辯，是揆諸前揭判例要旨，自應由主張租賃契約存在此一對己有利事實之原告，先就兩造間已就「租賃物」及「租金」等租約成立之必要之點，確已於八十三年八月三日意思表示達成合致等事實，先負舉證責任，必須原告先證明其為真實後，始須由被告就其所抗辯之安置事實，負證明之責任。

（二）經查：本件原告主張兩造間租賃契約已於八十三年八月三日成立，係以系爭訴外人黃石紅所簽立之切結書、及證人即六十六年至八十七年擔任台南市政府工務局土木科技士之葉泉林於本院另案之證稱等為主要之論據。然查：

（１）原告先舉證人葉泉林於本院另案中之證詞、及訴外人黃石紅所簽立之切結書為主要證據，主張訴外人黃石紅是有代理權之人，故訴外人黃石紅於八十三年八月三日所簽立之切結書即為被告同意租賃之意思表示云云，然按【代表】之法律關係，乃係基於代表人之身分關係而來，故代表人以所代表之法人名義所為之法律行為，效力當然及於法人主體，而【代理】之法律關係，則係基於個人代理權之授與關係而來，代理人以本人名義所為之法律行為，效力自及於本人，此二者之法律上權利義務關係並不相同，應不容混淆。經查：證人葉泉林於另案既僅證稱：「黃石紅是代表自救委員會」（本院九十三年度南小調字第四五六號卷，九十三年九月十六日調解程序筆錄參照），而切結書之內容又係記載「本人黃石紅代表全體商戶」，則倘系爭切結書果真有原告所主張之租賃契約之法律效力，則效力應發生於原告與訴外人黃石紅所代表之【自救委員會】之間，而非原告與【被告個人】之間。再者：觀諸上開切結書之內容所記載：「本人黃石紅代表全體商戶於文中４５學校用地內興建海安路臨時綜合商場，因請臨時使用執照需要，承諾於該商場攤位編定後一個月內督促各攤位繳交切結書：切結內容為一、願繳交所使用土地租金。．．．」，故從上揭切結書之文義觀之，亦僅表示訴外人黃石紅承諾原告，願於一個月內【督促各攤位攤商繳交切結書】，並非基於被告本人之授權，以被告代理人之身分，來與原告簽立租賃契約，亦無疑義，故自尚不得以上開切結書之存在，即遽行認定訴外人黃石紅已以被告代理人之身分，以被告本人之名義，與原告就有關系爭土地之租賃物範圍及租金數額等達成意思表示一致。

（２）至於原告復主張系爭商場之攤商於向原告陳情取得系爭土地興建系爭商場之過程中，均委由訴外人黃石紅向原告協調，訴外人黃石紅自屬有權代理全體攤商，否則全體攤商如何能根據原告行文給訴外人黃石紅之函件於系爭土地上興建商場，並依據代表人記載為訴外人黃石紅之臨時使用執照辦理送水、送電以營業呢，而主張訴外人黃石紅所簽立之切結書效力應及於被告本人云云，然查：訴外人黃石紅於當時擔任自救委員會之主委，若係基於攤商經由選舉或推派方式所產生，而非基於每位攤商之授權書授權，是否可認為即有代理被告在內之全體攤商個人行為之權限，已非無疑。再者，縱使被告當初向原告陳情時，確曾委由訴外人黃石紅向原告商談協調，惟被告等攤商當初所以組織自救委員會，並推選訴外人黃石紅擔任主任委員之目的，乃在於向原告爭取安置攤商之權益，並非在與原告簽訂土地租賃契約，此亦乃原告所不爭執之事項，故最初原告等委由訴外人黃石紅代向原告陳情，並提出以安置方式無償使用系爭土地之請求時，既已經原告以當時之管理機關即台灣省教育廳不同意無償撥用等為由，以函文拒絕無償使用之請求，兩造於之前所為之意思表示應即屬未有合致。爾後，原告再以切結書之方式，提出一新的租賃契約之【要約】時，自仍應經過被告之【承諾】意思表示，並經雙方合致後，始能對被告發生效力，故原告仍須舉證證明被告確有承諾之意思表示，並達成一致，租賃契約始能對於被告個人合法成立生效。至於原告主張其當初係因為訴外人黃石紅有簽立系爭切結書，才會同意發臨時使用執照及辦理送水、送電以營業云云，則屬原告與「自救委員會」間之關係，乃另一事實行為，亦尚難以核發臨時使用執照及辦理送水、送電等事實，認定被告確已有承諾租賃之意。

（３）再者，兩造間之租賃標的物究係【系爭土地全部】或係【系爭商場三三九之八號之攤位】？租賃物之範圍有無包括花台、停車場、走道等公共設施部分之面積？又個人之攤位大小面積有無影響租金比率等？此些是否曾經兩造具體協商後並達成合致，原告亦無法舉證證明。更何況上揭之切結書內容，對於租金之具體數額或台灣省政府之函示等均隻字未提，證人葉泉林在另案固證稱：「（租金之收取如何決議？如何計算﹖）依照省政府向我們收取系爭土地的金額而依攤商戶數平均收取」（本院九十三年度南小調字第四五六號卷，九十三年九月十六日調解程序筆錄）等語，並主張租金數額應以台灣省政府政府八十三年七月二十九日八三府財五字第六三一五二號函公布之實施基地租金率計算，即不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計算後六折計收，並提出前揭台灣省政府函一件為證，惟查：本件原告所主張者既為私法上之租賃契約，並非公法人基於行政高權而與一般人民所訂立之契約，自仍應本諸「私法自治」、「契約自由」等原則，來解釋契約之成立生效。故該行政函釋所揭櫫之計算方式，既僅係原告單方面所提出之「要約」，則原告仍須具體舉證被告確已知悉、且有同意此項租金之計算標準，然查被告既未自行簽立租賃契約書，上揭訴外人黃石紅所簽立之切結書上亦未提及，而原告於針對本案所召集之歷次協調會議中亦不曾論及，況該函釋內容除行政機關承辦相關業務之公務員或有了解外，一般情形下，並不為廣大民眾所知悉，本件原告僅空言以法律已明文規定租金之上限，且出租系爭省有地給被告之原告既兼地方行政機關之地位，於客觀上應可預期原告將遵照上開法令規定辦理云云，主張系爭租賃關係之租金數額客觀上亦屬可得確定，顯欲以國家行政高權之手段來與一般民眾締約，自屬於法不合，是尚難以該函釋即遽行認定原告與被告兩造間，已經就租賃契約之必要之點即「租賃物之範圍」、及「租金之數額」等達成合致，或於客觀上可得確定，是被告抗辯兩造之租賃契約並未合法成立生效等，自非無據，應堪採信。

五、兩造既對租賃契約之重要內容即「租賃物之範圍」、及「租金之數額」等既均未能達成具體而確定之意思表示一致，揆諸上開法律及實務見解，其租賃契約自難認業已經合法成立生效，至為明確。從而，原告本於租賃法律關係起訴請求被告給付租金玖萬叁仟陸佰柒拾元，及依附表所示金額各自附表所載利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述認與本件判決結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院台南簡易庭

法院書記官 蔡蘭櫻