臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事簡易判決

原告

甲○○○股份有限公司

法定代理人

吳聖宗

訴訟代理人

蔡雪苓律師

被告

在興企業股份有限公司

被告

號

法定代理人

凃蔡欣恩

訴訟代理人

凃雅淑

右當事人間請求返還保證金事件，經本院於民國94年6月6日言詞

辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）緣原告前於民國92年11月25日與被告簽訂不動產租賃契約書共兩份，向被告承租台南縣學甲鎮○○里○○路135號建物及其坐落基地，以作為原告公司之學甲工廠使用，並於同日交付押租保證金共新台幣（下同）39萬元，嗣因原告在94年1月31日結束該工廠之經營，乃在將房屋遷空交還予被告之前一個月，即93年12月30日親自派員當面告知被告公司法定代理人，其後並於94年1月24日以台北信維郵局第453號存證信函，再次告知被告自94年2月1日起終止兩造間租賃關係。按依上開二份租賃契約書第5條均規定，乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新台幣30萬、9萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。查原告已依約於94年1月31日前將房屋遷空交還予被告，揆諸前開租賃契約書第五條之約定，被告自應於94年2月1日退還押租保證金予原告。雖因原告僅給付被告至93年12月份之租金，並同意被告得自押租保證金中扣除94年1月份之租金共計10萬元，惟被告仍應負返還其餘29萬元押租保證金之義務。

（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。查系爭租賃契約依第2條規定，雖係定有期限之租約，惟從租約第7條規定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語之文義以觀，本件租賃契約顯然默示同意原告於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，揆諸上開判例意旨，原告自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。另按，終止權之性質，係屬形成權之一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此原告不需被告之同意，即得單方終止本件租賃契約。乃被告主張原告終止租約未得其承諾，故該通知不生效力云云，並非正確。是原告既已通知被告自94年2月1日起，終止系爭租賃契約關係，該通知即生終止租約之效力，被告自應依系爭契約書第五條之規定，返還押租保證金29萬元。而原告之所以必須提前終止租約，亦係因經營問題無法繼續負擔該處工廠之成本及租金，被告雖謂原告不續租則系爭房地將被拍賣，然此實非原告應負責之事，被告並無權利要求原告必須繼續繳納租金以供其償還銀行貸款。更何況原告已預先通知，被告自可將系爭房地再出租予他人使用以收益租金。

（三）兩造所簽之租約，其租金本即約定為一月一付而非一年一付。兩造於訂約時有修改租約第4條之規定，每次應繳租金零年壹個月份，乃會如此修改亦係兩造於訂約當時，認系爭租約可以隨時終止（因系爭房屋有可能被銀行拍賣），故每次原告僅須給付一個月租金即可。本件爭點之一在系爭定有期限之租賃契約是否得以提前終止，按系爭租約是否得依民法第453條之規定於租賃期間內提前終止，依系爭租約第7條規定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語之文義以觀，本件租賃契約顯然默示同意原告於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，就此法院亦有多件判決持此見解。又系爭租約兩造係合意原告於租約期限屆滿前，得終止租約，且僅須在一個月前通知即可，無庸賠償被告。因兩造在系爭租約簽訂之前，原本已有簽訂二份標的相同，租期多了一年（92年1月1日開始），且租金較高之房屋租賃契約書，嗣後因兩造合意減少租金，遂作廢該二份租約改訂新約，被告即提出二份新的空白租約（即系爭租約）。而被告提出之空白新約比舊約多了第十八條之規定：「特約應受強制執行之事項：１．租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。２．租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議。」，可證被告原想多爭取原告如提前遷離時，應賠償一個月租金，若是被告本來就認為原告在租約沒有第十八條規定之情形下提前遷離時，就應該繼續支付租金至租期屆滿為止，那又何必要再提出不同版本之新約，多加一條對自己不利的條款？顯然被告原來就認定依舊約原告可以隨時無條件遷離，所以才要更改成新約！相反地原告在收到被告提出之新的空白租約時發現多了第十八條規定，所以才與被告協商後兩造同意刪除。如果說未刪除第十八條規定前之新約上原約定提前遷離時須賠償一個月租金，而刪除後變成要支付到合約期滿，此絕非人情之常！亦不可能是兩造修改之本意。事實上，兩造當時除了合意刪除第十八條規定外，並同時修改租約第四條之規定，由每次應繳一年份之租金改為每次僅繳一個月之租金，更可證兩造於訂約當時，確有默示合意系爭租約可以隨時終止，且原告無須賠償。再者，「終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。」原告之契約終止權，係屬得以單方意思表示為之之形成權，故原告不須得被告之同意，即得單方終止本件租賃契約。乃被告亦承認原告已有通知被告自94年2月1日起，終止系爭租賃契約關係，該通知即生終止租約之效力。原告並已於當日搬遷完成，且曾將房屋鑰匙寄給被告，但遭被告拒收退回。原告並願以本書狀繕本之送達於被告，作為再次通知被告可隨時至原告公司拿取鑰匙，或電話告知原告再次將鑰匙寄還之通知。故系爭租約既已於94年2月1日終止，被告自應依系爭契約書第五條之規定，返還押租保證金29萬元。再退步言之，即使鈞院認被告有損害而原告必須賠償，一般類此制式之租賃契約書，如承租人於租賃期間內擬提前遷離他處時，多係約定應賠償出租人一個月租金。況原告之所以必須提前終止租約，亦係因經營問題無法繼續負擔該處工廠之成本及租金。因出租人既有房地可供出租，普遍而言經濟情況要比承租人還好；而賠償一個月租金並於一個月前預先通知，已足使出租人將系爭房地再出租予他人使用以收益租金了。乃被告將全部押租金均拒不返還，對原告而言實不公平。

（四）爰聲明：被告應給付原告290,000元及自民國94年2月1日起至清償日止，按年利百分之5計算之利息。原告並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）緣兩造係簽訂定期租賃契約，並非不定期限租約，亦未約定原告得任意提前終止，原告於租期屆滿前片面終止租約，未獲被告同意，目前兩造仍有租賃關係。按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。最高法院十八上字第一七二七號判例參照。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院三十九年台上字第一○五三號判例參照。查原告提起本件訴訟前，其公司黃經理曾大聲向被告公司負責人凃蔡欣恩喝稱：「我們就是違約，否則你要怎麼樣，否則你去告呀！」足認彼等明知違約甚明。被告公司之所以將學甲廠房出租，乃因數年前受景氣不佳影響，生意慘淡，遂出租廠房，獲取固定租金、此乃被告按月償還銀行利息之主要資金來源。原告承租學甲廠房時，對此甚為了解，之所以簽至九十六年，乃雙方協商之結果（詳契約第二條），並無約定原告可享提前終止租約之權。租賃契約書第七條所載：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還，遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，係指承租人於租約期間有「遷離他處，之事實時，關於租金與租賃標的物之處理方式，並無使承租人享有終止租約權利之意思，揆諸前開判例要旨，本件契約第二條既已載明「租賃期限經甲乙雙方洽訂為參年伍個月即自民國九十三年元月一日起至民國九十六年五月三十一日止」，已足證明兩造真意並未准許他方片面終止租約。原告任意截取其他條款文字，刻意曲解契約文義，主張兩造同意賦予原告片面終止租約之權云云，並無理由。苟鈞院認為原告得依契約第七條享有終止之權，依該條規定亦不得向被告請求任何權利金（含本案之保證金）。

（二）實則，兩造從無原告享有片面提前終止契約之合意，原告早知其行徑違約，僅為圖取回保證金，始事後刻意曲解條款文義，此亦可自其寄發存證信函起，引用之契約條款即一再變更之行徑，可窺一二：其先主張已刪除之契約第十八條，經被告寄發存證信函嚴正聲明該條款係針對逕受強制執行事項所為之約定，將之刪除，並不代表同意若雷公司可任意提前終止租約後，復委請元鼎法律事務所陳大律師寄發律師函，改用契約第五條，經被告回函嚴正聲明第五條係針對租期屆滿後，若雷公司不繼續承租時所為之約定，非謂若雷公司享有提前終止租約之權利後，其方於本件訴訟第一次開庭時，改引用契約第七條！苟兩造確有合意，原告何庸一再變動引用之契約條款。末關於租金給付事宜，原告公司九十三年租金已給付完畢，當時原告係開立票據交付（當時相關簽收資料係由原告留存，法官可命原告提出），惟自九十四年元月起，原告並未繳納租金，被告業依民法第四百四十一條規定，自原告簽約時交付之保證金扣抵，今年四月扣抵完畢，保證金已無剩餘，原告目前尚積欠被告四月份部分及五月份全部之租金。

（三）緣兩造係簽訂定期租賃契約，並非不定期限租約，亦未約定原告享提前終止租約之權，被告公司之所以將學甲廠房出租，乃因數年前受景氣不佳影響，生意慘淡，遂出租廠房，獲取固定租金，此乃被告按月償還銀行利息之主要資金來源，被告公司雖為出租人，惟經濟狀況比原告公司差很多，如果法官認為這跟本件訴訟攸關，可以向相關單位函查兩造之經濟狀況，以明真相。兩造之所以曾經重新簽約，乃因原告強勢要求降低租金，當時被告迫於銀行壓力，亟賴收取租金繳利息，雖知原告要求無理，惟訴訟需費時日，荀為此纏訟，除訴訟期間無法續繳銀行利息，將直接影響被告公司存續外，一家妻小之生活及就學勢必同受牽連，荀同意原告所請，至少於九十六年租期屆滿前，可按月領得十萬元之租金，被告公司當時之負責人徐文宗（目前已病逝）權衡利弊得失，乃同意與原告重新簽約。當時為求簽約便利，被告前往一般文具行購買空白租約，本以為空白租約與以往格式相同，經原告審視，要求刪除第十八條，被告始知文具行販售之空白租約內容與以往有異。鑑於當時係為變動租金繳交條款，始重新簽約，被告乃膺原告要求，將以往租約所無之第十八條（有關逕受強制執行事項之約定）刪除，刪除原因僅如此單純，非如民事準備二狀所載之複雜。重新簽約之際，原告除就租金事宜提出要求外，並未要求另享提前終止租約之權，亦未要求減少租期，故租期仍簽至九十六年。原告民事準備二狀所述與事實不符。系爭租約乃自文具行購得，並非被告自行印製，此觀租約格式自明，僅需前往文具行審視即知，曾經處理租賃案件之相關法務人士，均可一目了然，本件原告尚有台北房屋出租，亦曾向被告以外之人於其他地區承租廠房，尚於本案聘請大律師擔任代理人，理應知悉此情，彼等為圖取回保證金，竟刻意營造被告心機重重，蓄意提出增有第十八條之空白租約云云，行徑令人不齒。苟原告有意享提前終止租約之權，何不於重新簽約之際，要求於契約內詳載！苟　契約第十八條刪除之原因係如民事準備二狀所載之複雜，原告既知將第十八條刪除，何不要求直接載明其享提前終止租約之權！本件係原告公司片面毀約，兩造租賃關係於租期屆滿前，仍舊存在，原告請求並無理由。

（四）爰聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：原告於92年11月25日向被告承租台南縣學甲鎮○○里○○路135號建物及其坐落基地，以作為原告公司之學甲工廠使用，約定租賃期限為93年1月1日至96年5月31日，並於簽約時交付押租保證金共計39萬元，嗣原告欲於94年1月31日結束該工廠之經營，乃於94年1月24日以台北信維郵局第453號存證信函，告知被告自94年2月1日起終止兩造間租賃關係，並已於94年1月31日前將房屋遷空，惟被告不同意原告提前終止租約，並拒絕原告交還房屋。

四、本件爭執要旨厥為系爭租賃契約是否業已合法終止？如已合法終止，原告得否請求被告返還押租保證金？

（一）按租賃為繼續性契約，得因當事人終止而消滅，此為當然結論，不定期租賃者，依民法之規定，除交易上存在有利於承租人之習慣者，從其習慣外，當事人任何一方，均得隨時終止，惟其行使終止權時，應依習慣先期通知，民法第四百五十條第二、三項定有明文，而定期租賃之終止，除有法定事由而個別明定當事人一方以終止權外，並不賦與雙方當事人以隨時終止權，然本諸契約自由原則，如當事人特約雙方當事人之一方或任一方有隨時終止權者，則從其約定，此乃解除權之保留，此參諸民法第四百五十三條：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」之規定即明。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八定明文。且解釋當事人關於書面表示之真意，應通觀全文，並以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號判例意旨、四十四年度台上字第八四○號判決意旨參照）。經查，本件租賃契約期限業已揭櫫於契約第二條：「租賃期間經甲（即被告）乙（即原告）雙方洽訂為叁年伍個月即自民國93年1 月1日至96年5月31日止」，為兩造所不爭執，復有該房（屋租賃契約二件附卷可稽，足見本件房屋租賃為定期租賃而非不定期租賃，除兩造對於隨時終止租約一節特為約定外，租賃契約之當事人不得隨時終止之。

（二）查兩造所訂房屋租賃契約書第七條約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」。兩造就此約定條文之解釋各執一詞，已如前述，參諸該條文字特別約定「契約期間內乙方若『擬』遷離他處時」等語，所加「擬」字即表示賦予原告得隨時一方終止契約，惟不得請求償還已給付之租金、遷移費及其他任何名目之權利金之意，亦即該約定條文容許承租人之原告於契約期間內遷離時無條件將房屋返還予出租人即被告，自係含有同意原告於租賃期間內得單方終止租約他遷之意，且再觀之該契約書第十二條及第十四條分別約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，及「甲乙各方遵守本契約各條項之約定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」等語。蓋如原告有債務不履行之情形時，被告本即得依民法相關規定終止契約；或原告有違反系爭租約約定之行為時，被告亦得依系爭租約第十二、十四條約定終止契約，已足保障其權益，在前二者之外，除非另有特別約定，否則在被告未為同意之情形下，原告尚無任何契約終止權之存在。惟今契約書第七條既有如上之約定，顯係賦予原告無須任何法定或約定終止契約事由之存在，即得享有無須他方同意，任意終止契約之權利。至若兩造合意終止租賃契約時，被告之權益亦必於合意終止契約中有所約定，無受害之虞，尤無適用上開第七條約定之必要。綜上以觀，前述租賃契約書第七條，其真意當係原告得於租期屆滿前終止系爭租賃契約，並特別約定在此情形，原告仍應無條件將系爭房屋原狀交還被告，不得為任何需索之意。被告雖辯稱：租賃契約書第七條所載係指承租人於租約期間有「遷離他處」之事實時，關於租金與租賃標的物之處理方式，並無使承租人享有終止租約權利之意思等語，倘依被告所稱，承租人若有遷移他處之事實，租約仍然存在，惟承租人既已遷移他處，依該條規定除不得請求償還已給付之租金、遷移費及其他任何名目之權利金外，並應將房屋照原狀交還出租人，此發生之效果實與終止契約無異，如認租賃物已交還出租人，而租約仍然存在，承租人仍有繼續繳交租金之義務，此解釋不僅與租賃係以物租予他方使用收益之本質違背，且對承租人造成極大之不公平，本院自難遽以憑採。因之，原告主張依租賃契約第七條約定，伊有終止租約之權限，尚非無據。是上開約定屬民法第四百五十三條定有期限之租賃契約，承租人得於期限屆滿前終止契約之特約，殆無疑義。

（三）按民法第四百五十條第三項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。本件租賃係由原告即承租人終止租約，查原告曾於94年1月24日以台北信維郵局第453號存證信函，告知被告自94年2月1日起終止兩造間租賃關係，並已於94年1月31日前將房屋遷空，兩造之租約業已終止，固堪認定。惟依租賃契約書第七條約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」。承前所述，本條之規定係賦予承租人（原告）得於無法定或約定終止契約事由之情形下，自行終止契約，而無庸得契約他方之同意，惟顧及被告之權益，復約定「原告不得向被告請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金」，既曰『任何名目之權利金』，自應包括原告於本件契約終止後所得請求返還之押租保證金，蓋押租金約定係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行（最高法院八十三年度台上字第二一○八號判例參照），而定期租賃，兩造對於租賃存續期限之長短，須權衡諸如保持租賃物合於約定、收益狀態之成本、出租租賃物之收益、利用租賃物經營事業之成本及利益等問題，以決定租賃期限，是以租賃期限自含有契約預期之利益的考量。是依前揭約定，原告固得任意期前終止契約，然除將系爭房屋原狀交還被告外，不得對被告為任何需索，如此解釋，始符衡平。況本件被告係向原告收取390,000元押租保證金，以每月租金數額為100,000元而言，尚屬合理，且抵充原告所積欠之94年1月份租金100,000元後，僅剩290,000元押租保證金，考量系爭租約原定期限、每月租金之數額、系爭租約之租賃期間暨原告已為履約之期間，被告因原告終止契約所造成之不便等一切情狀，被告縱使予以沒收，亦未過高，且依前揭約定原告於任意終止契約後，本不得再對被告為任何需索，因之，原告請求被告返還剩餘之押租保證金290,000元，並不可採。

五、從而，原告依據終止租約後之法律關係，請求被告返還290,000元押租保證金及自94年2月1日起至清償日止，按年利百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，既因訴之駁回，亦失所附麗，併予駁回。

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