95年度南簡字第959號｜民事：給付租金等｜裁判日期：96 年 02 月 06 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 95年度南簡字第959號原　　　告　中欣實業股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　圓端生活股份有限公司 1樓法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　王仁聰律師江大寧律師上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國9年1月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬伍仟伍佰參拾柒元，及自民國九十五年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔新臺幣肆仟陸佰貳拾伍元。本判決得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或其他執行程序終結前，以新臺幣肆拾壹萬伍仟伍佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。經查，本件兩造於不動產租賃契約書第20條約定「因本契約所生之糾紛，雙方同意以臺南地方法院為第一審管轄法院。」有原告所提出之契約書在卷可稽（見本院卷第9頁），揆諸上開規定，本院自有管轄權。二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原聲明：被告應給付其新臺幣845,485元及法定遲延利息，嗣變更聲明為：被告應給付原告新臺幣717,376元，及自起訴狀繕本翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明，依上揭法律規定，應予准許。三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告主張：其於94年9月9日與被告訂立臺南仁德商場之不動產租賃契約，由原告將位於臺南縣仁德鄉○○路777號1樓，櫃位編號1-09 號之店位出租予被告，租期3年，租金每月新臺幣（下同）11萬元，押租金為33萬元。並約定原告應於94年11月15日將系爭店位完工點交予被告，而租金起算日則自正式營業開立第一張發票日起，被告應支付原告全額租金，惟被告開始對外營業後，並未依約按月給付原告租金，原告遂於95年3 月6日以存證信函催告其於文到30日內給付租金，然被告卻於同年4月3日表示終止租約，並於同年月22日給付一個月租金，且在次日自系爭店位撤櫃，其共積欠租金為388,67 2元。又依兩造前開契約，被告應給付店位之管理費，以每月每坪250元計算，其共積欠4個月之費用，共計41,210元，且因被告未按時給付租金，依前揭契約第6條第2項，自按遲延日數，每日應給付1000元之違約金，惟此部分原告僅主張46,000元，另被告片面終止契約，依兩造契約第13條第1項規定，應賠償兩倍押租金即66萬元。再者依兩造租賃契約第8條約定營業稅外加，且由被告負擔，此部分金額經核算為21,494元，扣除被告先前給付之押租金33萬元及租金16萬元，則尚欠717,376元未給付，爰依租賃契約關係請求等語，並聲明：被告應給付原告新臺幣717376元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。參、被告則以：被告於95年4月間給付1個月之租金11萬元，另被告已向原告表示將押租金33萬元充作3個月之租金。基此，從95年1月7日起算，被告所繳租金可抵至95年5月7日，而被告於95年4月22日即撤櫃，故被告並未積欠原告任何租金。又兩造並未就管理費之實際數額而為約定，是原告應提出計算標準。另租金遲延給付部分，則因原告之經理趙志中同意於被告95年4月5日前不向被告求償，故原告請求此部分違約金，自無理由。本件撤櫃係經原告同意，原告並於95年4月 22日勘驗撤櫃，自非屬被告片面終止契約，退步言之，縱係被告片面終止，原告亦無任何損害，是原告請求賠償2倍押租金亦無理由。又兩造本約定原告應於94年11月15日應點交櫃位，然遲至95年1月7日始能正式營業，因原告一直無法點交櫃位予被告，致原設計師無法承作裝潢工程，倉促之間，被告只能另覓他人承作裝潢工程，因工期只剩10餘天，相同施工內容竟增加166,530元之工資，此部分損害，被告自得向原告請求賠償，並主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。肆、得心證之理由：一、查兩造於94年9月9日訂立臺南仁德商場之不動產租賃契約（下稱系爭契約），由原告將位於臺南縣仁德鄉○○路777號1樓，櫃位編號1-09號之店位（下稱系爭櫃位）出租予被告，租期3年，租金每月新臺幣（下同）11萬元，押租金為33萬元。被告已依約給付押租金33萬元予原告，並於95年4月22 日給付租金16萬元。又原告於94年12月2日將系爭櫃位點交予被告，被告則於95年4月22日撤櫃，兩造租金起算日為95 年1 月7日等情，有臺南仁德商場不動產租賃契約書附卷可稽（本院卷第8頁），且為兩造所不爭，自堪信為真實。二、原告以被告尚積欠租金、管理費、違約金、營業稅未給付，被告則以前詞置辯，是兩造之爭點乃在於：（1）原告有無遲延點交櫃位予被告；（2)被告是否有權指定以押租金抵充租金；（3）兩造約定之違約金是否過高。經查：（一）按系爭契約第3條約定：甲方（即原告）於94年11月15日後，將租賃標的物依本約第4條第1項之約定完工點交乙方（即被告），又第2條約定賃租期間自95年1月7日至98年 1月6日止，共計3年。依上開約定意旨系爭租賃標的物點交時間應係94年11月15日後，95年1月7日前，而非94年11月15日。故原告於94年12月2日將上開櫃位點交被告，尚與約定無違，是被告主張原告遲延交付系爭櫃位，致其受有損害，而主張損害賠償之抵銷云云，顯屬無據，要不足採。（二）按承租人於按期支付租金外，習慣上有時尚交與出租人押租金，其目的係擔保租金之支付，並非以之按期抵租，故承租人於交付押租金後，仍應依約按期支付租金，不得主張於押租金內扣抵而拒絕付租（參最高法院19年上字第345號判例及司法院院字第1579號解釋），又依系爭契約第6條第2項約定：乙方如未按時給付租金時，乙方應給付甲方每日遲延金額1000元之違約金。準此，於租賃關係存續中，押租金並不當然抵充欠租，故倘承租人雖已繳交押租金惟未按時繳交租金時，自仍應負給付遲延違約金責任。查系爭契約第6條約定：除第一個月租金以起租日為兌現日並計算至當月底外，餘以每月一日為兌現日。依上開約定，被告應給付租金之日期分別為95年1月7日、2月1日、3月1日及同年4月1日，然被告遲至同年4月22日始給付第1次之租金16萬元，又其先前所付之押租金不當然抵充租金，且從原告95年3月6日及4月10日寄發予被告之存證信函（參本院卷第36頁、第41頁）觀之，亦明確表達不同意抵充租金，揆諸前揭判例及兩造約定說明，被告自應給付遲延給付租金之違約金。被告雖又以兩造已協議，原告於被告95年4月5日回函前不向被告求償，而謂被告無庸給付租金遲延違約金云云，惟細核協議書意旨（參本院卷第64頁），係指在兩造和解商談中，原告暫不向被告請求，而非拋棄其權利，是此協議書，尚不足為有利於被告之認定。是被告抗辯其無積欠租金，且無須給付遲延之違約金云云，均不足採。（三）按系爭契約第13條第1項約定，租賃期間若乙方（即被告）欲片面終止租約而甲方（即原告）不同意時，乙方應賠償甲方2倍押租金，由甲方沒收以為補償。惟按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。最高法院19年上字第1554號判例參照。查被告於95年4月3日向原告表示其於95年4月22日將終止契約，原告復於同年4月10日表示不同意終止，並請被告依片面終止租約之約定辦理，有兩造所委任之律師事務所函（本院卷第39頁、第41頁）在卷可徵。則系爭契約係由被告片面終止，至屬明確。次按系爭契約第15條約定因契約期前終止，乙方（即被告）應將租賃物內裝修復原於點交狀態，商品及貨架騰空返還甲方（即原告）。因此，原告縱於95年4月22日勘驗、點收系爭櫃位，係依約定取回終止後之租賃物，尚難依此即遽認兩造為合意終止。是被告辯稱兩造係合意終止契約云云，並不足採。惟原告旋於同年月27日始臨時出租予第三人「日勝汽車股份有限公司」，其臨時租金為9200元，並於95年8月14日正式出租予第三人「三日廚下事業有限公司」，有租賃意向書、請款單附卷可憑（見本院卷第129至139頁），則短收之租金、管理費共計358161元（計算式407007(短收租金)+43154( 短收管理費)-92000( 臨時租金收入)=358161 元）。本件原告因被告片面終止租約所受之實際金額既為358161元，因此系爭租約約定之違約金實屬過高，爰酌減違約金為上開數額。（四）按系爭租約第8條第4項約定：本租賃建物坐落標的之承租人所約定應繳納之管理費，雙方同意依附件三管理規約相關規定支出，並由乙方（即被告）負擔（營業稅外加）。又依被告所簽定之租賃意向書（見本院卷第125頁）亦明確載明被告承租面積為46.65坪，每月管理費為每坪250元，因此原告據以計算被告應給付管理費用41210元，亦屬有據。被告空言兩造無實際約定數額，而拒絕給付，洵不足採。又依上開條文及第5條租金約定意旨，均載明營業稅外加且由被告負擔，故原告請求被告負擔營業稅共21494元（計算式〔388672(租金)+41210( 管理費)〕x5%=21494元）亦有理由。（五）綜上所述，本件原告依兩造約定之租賃契約關係得請求被告之金額為855537元（計算式388672(租金)+41210( 管理費)+46000( 遲延違約金)+358161( 片面終止違約金)+21494(營業稅)=855537 元），扣除被告已給付之押租金33萬元及一期租金11萬元，是被告尚應給付原告415537元及自95年5月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。伍、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用經核僅原告所繳納之裁判費9,250元，有本院自行收納款項統一收據1紙在卷可稽，爰依職權酌定兩造訴訟費用之負擔如主文第三項所示。陸、本件關於原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　月　　6 　　日臺南簡易庭法官廖建彥以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　6 　　日書記官　黃敏純

臺南簡易庭95年度南簡字第959號

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