臺南簡易庭97年度南簡字第191號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 97年度南簡字第191號

原告

嘉美製衣股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

被告

丙○○

上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國97年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

㈠、緣被告前為經營托兒所，因向原告承租坐落於台南市○○區○○路442號之建築物（下稱系爭建物），並訂立房屋租賃契約，雙方除約定租賃期間自民國（下同）93年3月1日起至96年2月29日止，及租金每月新臺幣（下同）9萬元外，另約定押租金20萬元，並於特別約定事項約定：「參、租賃物之周圍現有空地部分，乙方（被告）不得建築房屋或添設其他工作物」、「肆、乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先得甲方（原告）書面同意...，租賃契約屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物原狀，不得要求甲方補償」、「拾、乙方積欠租金達兩期以上，或違反本特約事項第一項至第五項規定之一者，甲方得終止契約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償... 」，且於93年1月16日經鈞院公證處公證在案。

㈡、詎日前原告突接獲鈞院96年度執字69834號執行命令，以原告於租賃契約屆滿後，未歸還被告所交付之押租金20萬元為由，經被告以上開經鈞院公證之租賃契約書為據，而聲請逕向原告強制執行云云。惟查，於96年2月底租賃期間屆滿，經原告前往系爭租賃標的勘查，突發現被告於租賃期間，未經原告同意即於緊鄰系爭建築物外圍空地違法搭建違章建築之鐵皮屋，且因上開違建之鐵皮屋搭蓋時施工不慎，致損及系爭建築物主體，造成系爭建築物牆壁及屋樑龜裂，並有地基下陷之情形，嚴重影響系爭建築物結構及安全。原告發現後，屢次要求被告依約拆除違法增建之鐵皮屋及修補並賠償建物因此所受之損失，惟被告始終置之不理; 原告不得已，本欲依二造間之租賃契約求償，惟因拆除違建部分所需花費，以及系爭房屋結構受損程度及因此所減損之價值等不易估算，原告現正委請相關單位鑑定估算中。

㈢、按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第14條第1項前段定有明文。據此:

⑴、「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，若有餘額，始生返還押租金之問題」（最高法院八十七年度台上字第一六三一號判決參照）。據此，本件二造經公證之租賃契約，雖有押租金之約定，惟被告既有上開違反租賃契約情事，並致原告受有不貲之損害。是於被告以押租金抵償上開因被告違約所致原告損害，且經抵充後仍有餘額前，被告自不得請求返還上開押租金。

⑵、另「同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯」（最高法院七十八年度台上字第一六四五號判決參照）。據此，依上開最高法院判決之說明，押租金之返還義務與租賃物之返還義務二者在經濟上具有關連之同一關係而具有牽連性，並得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯，則於承租人違約且未依約賠償前，關於承租人返還押租金之請求，依同一法理，出租人更得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。而本件被告既有上開違反租賃契約情事，並致原告受有不貲之損害，已如前述。則揆諸上開最高法院判決之說明，於被告依約履行並賠償原告之損失前，原告得主張同時履行抗辯權而拒絕返還被告所交付之押租金。

㈣、並聲明：臺灣臺南地方法院九十六年度執字第六九八三四號兩造間返還押租金之強制執行程序應予撤銷。

二、被告則以：

㈠、對於原告以上主張，被告均否認之。按被告於85年3月1日第一次向原告承租系爭屋，經營托兒所，租期五年，至90年2月底止，90年3月1日續約〈第二次承租〉至93年2月29日止。93年3月1日續約 (第三次承租〉至96年之月底止。此各有公證之租賃契約可證，且應為原告所不爭。系爭違章建物鐵皮屋係因使用上之需要，於第二次承租時，被告徵得原告代理人之口頭同意，由其提供增建園舍所需之文件而蓋建者，此情有建商李建賢，可資證實。且六年來原告之代理人及其家屬（妻子、妹婿、大媳婦）不限次數進出租賃房屋並收取租金，從未見表示反對或以書面通知反對之事實。此情亦有教員吳紀緯可資證明，並有租金收取發票為憑。是則依經驗法則，原告上開主張未同意及不知情被告增建鐵皮屋園舍之事實誠非可取。縱令原告未出具書面同意書，亦不影響原告確有同意被告增建園舍之情事。

㈡、查原告於96年2月29日租賃期滿後，即將全部租賃房屋收回。並按原狀於96年3月1日再出租予第三人吳淑玲經營托兒所〈傑仕堡托兒所〉，並收取押租金20萬元在案，有渠等二人之租約可證，且應為原告所不爭。基此，原告依強制執行法第14條規定提起本訴，請求撤銷強制執行程序即非有理由，茲分述如下：

⑴、原告既將原有建築物包括系爭違章鐵皮屋建物一併出租予吳淑玲佔有使用中，顯示原告已明示或默認放棄租賃契約書特別約定事項第肆條約定，可要求被告應恢復租賃物原狀之請求權，原告執此抗辯拒還押租金之理由即嫌不合。

⑵、況原告既將違章鐵皮屋亦一併出租予吳淑玲，被告亦無從履行拆除該鐵皮屋之給付。自屬不可歸責於被告之事由致未為給付依民法第二百三十條之規定，被告亦不負遲延責任。原告亦不得執此拒還押租金。

⑶、原告既另向吳淑玲收取押租金，並同樣約定吳淑玲應負恢復租賃物原狀之責任，則被告之債務原告已同意由吳淑玲承租，被告亦毋庸履行拆除之責任。則原告執此拒還押租金予被告，亦非有理由。

⑷、依公證之房屋租賃契約，押租金或擔保金欄僅約定「乙方交付甲方上列金額於租賃關係消滅，乙方搬遷時甲方應無息返還。但乙方積欠甲方租金及違約金等債務時甲方得扣抵之」之規定。則被告於租賃關係消滅後，已將全部租賃物交還原告並再由原告出租予第三人吳淑玲。又未積欠原告租金或違約金。依上開約定〈當事人契約自主原則〉被告既無債務不履行之情形，原告亦不得拒還押租金。

㈢、並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證的理由：

㈠、查本件被告聲請強制執行之執行名義為本院93南院公字第002號公證書，並經本院民事執行處以96年度執字第69834 號案執行中，上開公證書作成日期為93年1月16日，此有原告提出之上開公證書在卷可按，亦經本院依職權調閱上開96年度執字第69834號執行卷審閱無誤。

㈡、上開公證書約定逕受強制執行者為「承租人如不依限給付租金或租期屆滿不交還租賃物或出租人不依限返還保證金時應逕受強制執行」、「承租人之保證人對於租金之給付，亦應逕受強制執行」，此有公證書在卷可憑。而兩造就押租金係20萬元亦無爭執。

㈢、又查兩造上開公證書所附之房屋租賃契約，押租金或擔保金欄約定「乙方（即被告）交付甲方（即原告）上列金額於租賃關係消滅，乙方搬遷時甲方應無息返還。但乙方積欠甲方租金及違約金等債務時，甲方得扣抵之」等語，又原告與被告之上開租賃契約已於96年2月29日租賃期滿，原告並將系爭租賃物全部租賃房屋收回，並按原狀於96年3月1日再出租予第三人吳淑玲，此有被告所提出原告與第三人吳淑玲之租賃契約書可證，且為原告所不爭。基此，則被告於租賃關係消滅後，已將全部租賃物交還原告之事實，自可認定。而依當事人契約自主原則，兩造既已約定可由原告抵扣之部分限於租金及違約金等債務時，而原告又未舉證證明被告有欠原告租金及違約金，被告既無債務不履行之情形，原告亦不得拒還押租金。

㈣、從而，原告依強制執行法第14條第1項前段規定，提起本件異議之訴，請求撤銷臺灣臺南地方法院96年度執字第69834號之強制執行程序，為無理由，應予駁回。

四、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦並舉證方法，認對判決結果並無影響，爰不再詳為論述，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。

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