臺灣臺南地方法院臺南簡易庭小額民事判決

原告

臺南市政府

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

湯光民律師

複代理人

甲○○

被告

丁○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付租金事件，經本院臺南簡易庭於中華民國98年11月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。上開規定，於小額程序準用之，民事訴訟法第436 條之23、第436條第2項、第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告應給付新臺幣（下同）83,789元，及其法定遲延利息。嗣於訴狀送達後，減縮應受判決事項之聲明，請求被告應給付原告67,976 元，及自附表所示利息起算日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。經核與前揭法條規定無不合，應予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張，

㈠原告於民國82年間，為開闢臺南市○○路地○街商場，乃拆除海安路預定道路用地上之攤販，經攤商陳情要求原告提供土地供渠等自行籌資興建臨時攤販集中商場繼續營業，原告遂提供向前臺灣省政府教育廳代管之坐落臺南市○○區○○段46地號土地（即文中45號土地，下稱系爭土地），出租予攤商興建「海安路臨時綜合商場」（下稱系爭商場）。租金數額之計算係按前臺灣省政府規定租金計算方式核收，惟93年後之租金數額計算係依93年10月25日教育部之「部授教中（總）字第0930593136 號」函第5點說明：自93年起，同意使用補償金之計算方式如下：①實際使用面積：同意扣除公共使用走道及廣場、停車場及花台。②每位攤商須繳使用補償金面積＝實際使用面積各攤位使用面積總攤位面積。③每位攤商須繳使用補償金面積當期公告地價年息利率5%。另自96年度開始，土地申報地價由每平方公尺9,800元降為4,000元，故依此調整96年度以後租金（使用補償金）金額。租賃期間至海安路地下街興建完成或系爭土地欲興建學校之日止。租金繳納方式，則由原告開單，並由攤商於每年1月、7月分二期持向原告繳納，即1月係繳交前年度7月至12月份租金，7 月係繳交當年度1至6月份租金。被告為系爭商場之攤商之一，向原告承租系爭土地使用系爭商場內117 號攤位。被告曾經積欠原告88年l月1日起至92年12月31日之租金93,670元未繳納，經原告提起訴訟，並以本院93年度南小字第2075號民事判決、93年度小上字第80號民事裁定確定。然被告目前仍另積欠原告93年l月l日至97年12月31日之租金迄未繳納。被告攤位使用面積為35.8平方公尺（使用補償金面積為36.35 平方公尺），每年應負擔之使用補償金為93年1月到95年12月為每年17,812元，96年1月後降低為每年7,270元。再被告每年1至6月份應繳租金，於當年7月31日繳納期限即已屆滿，原告依民法第229條第1項、第233 條第1 項之規定自得請求自8月1日起按法定利率計算之遲延利息，而每年7至12月份租金，繳納期限於隔年1月31日即已屆滿，原告亦得請求自2月1日起按法定利率計算之遲延利息。

㈡原告於82年間，因開闢海安路地下街，徵收拆除道路預定地上之攤商，經攤商委由訴外人黃石紅代表全體攤商以書面陳情要求提供土地供其等自費興建商場，經攤商陳情結果，當時之市長施治明遂批示提供系爭土地供攤商自費興建商場。依原告82年7月15日八二南市工土字第93258號函之記載，並未提及係「無償」提供攤商使用，且該函亦載：「…如有未盡事宜，顯依市府函文辦理，絕無異議…」，後來全體攤商才依據原告上開函文於系爭土地上興建系爭商場。於興建完成後，更由黃石紅以系爭商場代表人之身分，向原告申請核發臨時使用執照，原告遂於83年8月9日發給系爭商場臨時使用執照。由上可知，系爭商場之攤商於向原告陳情取得系爭土地興建系爭商場之過程中，均委由黃石紅向原告協調，黃石紅自屬有權代理全體攤商，否則全體攤商如何能根據原告行文給黃石紅之函件於系爭土地上興建商場，並依據代表人記載為黃石紅之臨時使用執照辦理送水、送電以營業？系爭商場係於83年12月25日開幕營業，在此之前即由訴外人黃石紅於83年8月3日代表全體出具切結書（下稱系爭切結書）予原告，承諾願繳交所使用系爭土地租金，亦即兩造確曾有租賃關係之意思表示合致。且依原告83年8月9日南市工土字第25948 號函記載系爭商場代表人黃石紅等語，可證黃石紅確有權代理全體攤商。

㈢況系爭土地當時係省有地，臺灣省政府既有訂定「臺灣省省有基地租金率」，且出租省有地之原告既兼地方行政機關之地位，於客觀上將可預期原告將遵照上開法令辦理，故本件租賃契約之租金數額客觀上亦屬可得確定，否則訴外人黃石紅何以願簽立系爭切結書？原告自84年間開始，即開單通知被告繳納，可知雙方就租金數額確有意思表示合致之情事。被告承租系爭土地，即應按期繳納租金。

㈣並聲明：求為判決，如主文第1項所示 。

三、被告則以，

㈠兩造間就系爭土地並未成立租賃契約關係，原告無權請求被告給付租金：

1.稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。又按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。「代表」之法律關係，乃係基於代表人之身分關係而來，故代表人以所代表之法人名義所為之法律行為，效力當然及於法人主體。「代理」之法律關係，則係基於個人代理權之授與關係而來，代理人以本人名義所為之法律行為，效力自及於本人，此二者之法律上權利義務關係並不相同。

2.原告所主張系爭切結書之內容係記載：「本人黃石紅代表全體商戶」等語。倘系爭切結書果真有原告所主張之租賃契約之法律效力，則效力應發生於原告與訴外人黃石紅所代表之自救委員會之間，而非原告與被告之間。再者，觀諸系爭切結書之內容所記載：「本人黃石紅代表全體商戶於文中45學校用地內興建海安路臨時綜合商場，因請臨時使用執照需要，承諾於該商場攤位編定後一個月內督促各攤位繳交切結書：切結內容為一、願繳交所使用土地租金。…」等語。是從上開切結書之文義觀之，亦僅表示訴外人黃石紅承諾原告，願於一個月內督促各攤位攤商繳交切結書，並非基於被告本人之授權，以被告代理人之身分，來與原告簽立租賃契約，故自不得以上開切結書之存在，即認定訴外人黃石紅已以被告代理人之身分，以被告本人之名義，與原告就系爭土地之租賃物範圍及租金數額等達成意思表示一致。

3.又訴外人黃石紅於當時擔任自救委員會之主委，若係基於攤商經由選舉或推派方式所產生，而非基於每位攤商之授權書授權，是否可認為即有代理被告在內之全體攤商個人行為之權限，已非無疑。再者，縱使被告當初向原告陳情時，確曾委由訴外人黃石紅向原告商談協調。惟攤商等人當初所以組織自救委員會，並推選訴外人黃石紅擔任主任委員之目的，乃在於向原告爭取安置攤商之權益，並非在與原告簽訂土地租賃契約。被告等委由訴外人黃石紅代向原告陳情，並提出以安置方式無償使用系爭土地之請求時，既經原告以當時之管理機關即台灣省教育廳不同意無償撥用等為由，以函文拒絕無償使用之請求，兩造於之前所為之意思表示應即屬未有合致。爾後，原告再以切結書之方式，提出一新的租賃契約之「要約」時，自仍應經過被告之「承諾」意思表示，並經雙方合致後，始能對被告發生效力。原告仍須舉證證明被告確有承諾之意思表示，並達成一致，租賃契約始能對於被告個人合法成立生效。

4.至於原告主張其當初係因為訴外人黃石紅有簽立系爭切結書，才會同意發臨時使用執照及辦理送水、送電以營業云云，則屬原告與「自救委員會」間之關係，乃另一事實行為，亦尚難以核發臨時使用執照及辦理送水、送電等事實，認定被告確已有承諾租賃之意。

5.原告又主張原租金數額之計算係按前臺灣省政府規定租金計算方式核收，93年後之租金數額計算係依93年10月25日教育部之部授教中（總）字第0930593136 號函第5點說明計算。被告仍積欠原告93年l月l日至97年12月31日之租金迄未繳納云云。惟原告所主張者既為私法上之租賃契約，並非公法人基於行政高權而與一般人民所訂立之契約，自仍應本諸「私法自治」、「契約自由」等原則，來解釋契約之成立生效。故上開行政函釋所揭櫫之計算方式，既僅係原告單方面所提出之「要約」，則原告仍需具體舉證被告確已知悉且有同意此項租金之計算標準。然被告既未自行簽立租賃契約書，訴外人黃石紅所簽立之切結書上亦未提及，而原告於針對本案所召集之歷次協調會議中亦不曾論及。況上開函釋內容除行政機關承辦相關業務之公務員或有了解外，一般情形下，並不為廣大民眾所知悉，原告僅空言以法律已明文規定租金之上限，且出租系爭省有地予被告之原告既兼地方行政機關，於客觀上應可預期被告將遵照上開法令規定辦理，主張系爭租賃關係之租金數額客觀上亦屬可得確定，顯欲以國家行政高權之手段來與一般民眾締約，自屬於法不合，尚難以上開行政函釋即遽行認定兩造間已經就租賃契約之必要之點即「租賃物之範圍」及「租金之數額」等達成合致，或於客觀上可得確定，故兩造之租賃契約並未合法成立生效。

6.兩造既對租賃契約之重要內容即「租賃物之範圍」及「租金之數額」等均未能達成具體而確定之意思表示一致，是本件兩造間租賃契約自未合法成立生效，至為明確。

㈡當時教育部不同意無償使用，原告並沒有明確告知，一方面向我們說要無償安置，另一方面為了申請臨時使用執照要我們簽切結書，如果不簽，要斷水斷電，其中夾帶要我們給付租金等語，資為辯解。

㈢並聲明：求為判決，駁回原告之訴。

四、本院得心證之理由：本件依兩造前揭爭執要旨在於：訴外人黃石紅所簽立之切結書是否對被告發生法律上效力？兩造間就系爭攤位所坐落之土地是否成立租賃契約？如是，原告得請求之租金數額為何？爰依此分述如下：

㈠訴外人黃石紅於83年8月3日簽立之切結書之效力為何？

1.本件依前揭臺南市○○路自救委員會82年7月2日陳情書（93年度南小字第2075號卷第38頁）及原告82年7 月15日82南市工土字第93258 號函載內容所示，原告於82年間，因開闢臺南市○○路地○街，徵收拆除道路預定地上之商店攤位，經攤商組成臺南市○○路自救委員會陳情後，原告於82年7 月15日應允提供系爭土地予攤商興建系爭商場時，僅要求全體攤商應承諾「①本基地所搭建之任何地上、下物於地下街工程全部完成後無條件拆除，並遷至地下街繼續營運及如有未盡事宜，願依照市府函文辦理，絕無議異。．．．④該所需一切費用由商戶全數支付。」等情，並未提出全體攤商須支付使用系爭土地之租金之要求。

2.原告雖主張系爭商場代表人黃石紅代理全體攤商於83年8月3日簽立切結書，承諾願意繳交租金，而與原告達成租用系爭土地之合意云云。惟查，審之黃石紅於83年 8月3 日所立切結書內容略以：本人黃石紅代表全體商戶於文中45學校用地內興建海安路臨時綜合商場，因申請臨時使用執照需要，承諾於該商場攤位編定後一個月內督促各攤位繳交切結書，切結內容為願繳交所使用土地租金。…等語，足認黃石紅僅係同意「督促」「各攤位」「繳交」切結內容為願繳交所使用土地租金等事項之「切結書」，並非以臺南市○○路自救委員會代表人之身分承諾攤商願支付租金，而與原告達成租用系爭土地之合意。是以臺南市○○路自救委員會代表人黃石紅經原告告知應繳納系爭土地租金後，雖同意督促各攤位繳交切結內容為願繳交所使用土地租金等事項之切結書，惟其既未以該會代表人之身分逕自承諾攤商願意支付租金，而與原告達成租用系爭土地之合意，則原告據此主張訴外人黃石紅有權代理攤商簽訂系爭土地租賃契約，並已與原告達成租用系爭土地之合意云云，即非可採。況且，倘若原告主張為真實，則黃石紅既已代表全體攤商與原告達成租賃系爭土地之合意，原告又何須另外再要求黃石紅應「督促」「各攤位」「繳交」切結內容為願繳交所使用土地租金等事項之切結書？顯徵黃石紅並未以臺南市○○路自救委員會代表人之身分逕自承諾攤商願意支付租金，而與原告達成租賃系爭土地之合意。

㈡兩造間就坐落系爭土地之系爭攤位是否成立租賃契約？被告簽訂切結書，與原告預告如不簽訂將斷水、斷電之效為何？

1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。本件被告既已於84年11月10日出具切結書，略以：本人丁○○借用於文中45學校用地內興建之海安路臨時綜合商場百貨區339-117 號攤位，承諾切結內容為願繳交所使用土地租金。…等語，業據原告提出本院公證處認證書所附切結書附卷可稽，並經本院調閱84年度認字第32256 號公證卷宗查明無訛，足見被告對於原告提出使用系爭土地應支付租金之要約，確已為承諾之意思表示，且兩造就租賃契約必要之點（租賃標的、租金）亦已達成意思表示之合致，則原告依此主張兩造間已成立系爭租賃契約，顯非無據。

2.又揆諸被告於84年11月10日出具切結書內容既已載明租賃標的為系爭攤位（百貨區339-117 號攤位），難謂租賃標的範圍有不明確之處。又依土地法第105 條準用第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10% 為限，可知法律已明文規定土地租金之上限。又臺灣省政府於83年7月29日並以83府財5字第63152 號函訂定「臺灣省省有基地租金率調整方案」，明定臺灣省省有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息5%計收。有臺灣省政府83年7 月29日83府財5字第63152號函訂定「臺灣省省有基地租金率調整方案」附於本院93年度促字第 25026號卷可參，此據本院調閱該卷宗查明無訛（附在本院93年度小上字第80號全卷宗內）。嗣精省後，由教育部經管系爭土地，並依國有出租基地租金率調整方案計收使用土地之對價，其租金數額之計算則依教育部93年10月25日部授教中（總）字第093059313 6號函第5點說明：自93年起，同意使用補償金之計算方式如下：㈠、實際使用面積：同意扣除公共使用走道及廣場、停車場及花台。㈡、每位攤商須繳使用補償金面積＝實際使用面積各攤位使用面積總攤位面積。㈢、每位攤商須繳使用補償金面積當期公告地價年息利率5%。亦有原告提出之教育部93年10月25日部授教中（總）字第0930593136號函附於本院98年度司促字第20460號卷足憑。 而出租系爭土地之原告既兼地方行政機關之地位，自須遵照上開法令規定辦理，足見坐落系爭土地之系爭攤位租賃契約成立上所必要之租金數額，於客觀上係屬可得確定之金額。而被告既於前揭日出具前揭切結書承諾願繳交所使用之土地租金，並為系爭攤位之使用人，足徵原告主張兩造就租賃契約必要之點之租賃標的（坐落系爭土地之系爭攤位應納租金面積計算方式如下：㈠、實際使用面積：24719.3㎡。 ㈡、每位攤商須繳納租金面積＝實際使用面積各攤位使用面積〈被告使用面積35.8㎡〉÷總攤位面積〈24342.1㎡〉）、 租金（依「臺灣省省有基地租金率調整方案」、「國有出租基地租金率調整方案」計收可得確定之租金數額，每位攤商須繳納租金面積當期公告地價年息利率5%，於每年1月、7月分2 期向原告繳納〈即1月繳交前年度7月至12月份租金，7月繳交當年度1月至6月份租金〉）已達成合意，兩造間已成立系爭租賃契約等情，要屬可採。

3.被告雖辯稱：原告以斷水、斷電等手段，要被告簽訂切結書云云，惟查：所謂被脅迫而為意思表示者，係指表意人因被預告在客觀上必須違法不當，且足以使人產生恐怖感之危害，致其在心理上處於被強制之狀態，而不得不為意思表示之情形而言。惟觀訴外人黃石紅於83年8月3日既已簽立切結書承諾：因申請臨時使用執照需要，承諾於該商場攤位編定後一個月內督促各攤位繳交切結書，切結內容為願繳交所使用土地租金。…等語，原告嗣依此而預告擬施以斷水、斷電等行為或有不當，然此應屬原告行政管理權限之行使，在客觀上尚難認係違法之脅迫行為。被告以前詞置辯，尚非可採。

㈢況按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307 號裁判意旨參照）。本件原告於前案以被告向原告承租系爭土地使用系爭商場內之系爭攤位，積欠原告88年1月1日起至92年12月31日之租金共93,670元為由，本於租賃之法律關係，請求被告給付租金93,670元及遲延利息，被告則以兩造間就系爭土地並未成立租賃關係云云置辯。嗣本院93年度南小字第2075號民事判決、93年度小上字第80號民事裁定，並將「兩造間就系爭土地究有無租賃契約關係存在？」列為該案之重要爭點，並經兩造充分之舉證及攻擊、防禦後，認定兩造間就系爭攤位坐落於系爭土地確成立租賃契約，業據本院調閱前揭民事歷審卷查明屬實。至於本案與前案之當事人相同，前案已將「兩造間就系爭土地究有無租賃契約關係存在？」列為足以影響該案判決結果之重要爭點，並經兩造充分之舉證及攻擊、防禦後，認定兩造間就系爭土地確成立租賃契約，且因被告知悉所承租之系爭土地係省有土地，出租人之原告為行政機關，因之攤商承租省有土地自應依省有土地出租之法令規定計算租金，承租人當無與原告另訂租金數額之餘地，衡情被告當應可得知悉向原告承租系爭土地，應依省有土地出租之法令規定計算租金，堪認兩造間就系爭土地租金之計算方式係可得而確定業經雙方合意。該確定判決並無顯然違背法令之情形，被告於本案又未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，依上開說明，被告於本案自不得再主張兩造間就系爭攤位坐落於系爭土地並未成立租賃契約，始符民事訴訟上之誠信原則。據此，益足認定，被告本件所辯，甚無可採至明。

㈣依上所述，兩造間就坐落系爭土地之系爭攤位既成立租賃關係，且原告前揭主張之租金，應依上開計算方式核收，既屬有據，均有如前述。則系爭土地申報地價自93 年1月起至95年12月31日止，每平方公尺為9,800元，自96年1月1 日起則為每平方公尺4,000元，有地價查詢資料1份附卷可參，本件攤位使用面積為35.8平方公尺，復為被告所不爭，依上開計算方式，被告93年應繳納租金17, 812元 （計算式：24719.335.824342.1＝36.35，36.3598005%＝17812，元以下四捨五入），94、95年各分2期繳納（分別為1至6月及7至12月），每期應繳納租金為8,906元（計算式：178122＝8906）， 另96、97年亦各分2期繳納，每期應繳納租金為3,635元（計算式：2 4719.335.824342.1＝36.35，36.3540005%＝72 70；72702＝3635）。基此，被告承租前揭攤位，自93年1 月起至97年12月止，原告請求被告給付之攤位租金為67,976元（如