臺灣臺南地方法院臺南簡易庭小額民事判決

原告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

漢平建設開發股份有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間給付違約金事件，經本院於民國98年10月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：（一）原告因見信義房屋文化店有仲介銷售位於台南市○○區○○路一段745號土地，原告有意購買乃向信義房屋文化店下斡旋金新台幣（下同）拾萬元，並出價願以參仟玖佰陸拾萬元購買系爭土地。不久，經信義房屋文化店之承辦人員告知買方已經同意出售並且有簽名確認。信義房屋文化店之承辦人員隨即邀約雙方進行簽約，由於當時是民國98年1月23、24日左右，已經是農曆過年的前一兩天，原告身為企業的負責人，忙著處理春節相關事宜，根本無從分身，所以乃與信義房屋文化店承辦人員協議待過完農曆春節後再行簽約，當時承辦人員亦表示經與賣方協調同意於過年後再行簽約，並約定於98年2月6日簽約，地點約在信義房屋文化店，待過完農曆年後，經信義房屋承辦人員邀約雙方於98年2月6日簽約時，豈料，當原告正要前往赴約之際，突然接獲信義房屋承辦人員稱簽約取消，賣方不賣了。（二）按依照信義房屋所提供之買賣斡旋金契約第三條約定「本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，信義房屋即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予買方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。」，第五條約定「違約賠償：買賣契約成立後，因可歸責買方事由致契約遭解除者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責賣方事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金。」。本件原告確實有對賣方出價參仟玖佰陸拾萬元以購買系爭土地，並下斡旋金拾萬元，且經賣方簽名同意出售，此有買賣斡旋金契約可證。今被告既有簽名同意出售，卻又反悔不賣，依前開契約條款規定，被告當應加倍返還已收之價金，故原告除取回前所交付之定金10萬元外，尚得對被告請求給付10萬元。（三）原告屢經催告被告依約給付違約賠償金10萬元，但被告均置之不理，為此提起本件訴訟。（四）對被告抗辯所為之陳述：１依照信義房屋所提供之買賣斡旋金契約第三條約定「本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，信義房屋即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予買方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。」，第五條約定「違約賠償：買賣契約成立後，因可歸責買方事由致契約遭解除者，己付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還。若因可歸責賣方事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金。」。本件原告確實有對賣方出價參仟玖佰陸拾萬元以購買系爭土地，並下斡旋金拾萬元，且經賣方簽名同意出售，兩造對於契約重要之點均已達成意思合致，故契約已經有效成立。２被告雖爰引買賣斡旋金契約第二條規定「本契約有效期間自即時起至98年1月23日24時為止，買方在有效期間內有撤回權利，惟須攜帶本契約至信義房屋台南文化店方可辦理解約，但符合本契約第三條之約定者，買方仍必須履行買賣契約，否則視同違約。」資為抗辯云云，然查，該條前段規定，乃是針對買方即原告提出「要約」之意思表示後，在要約有效期間內，仍可撤回要約之規定；而後段之規定則是規定在要約期間內已經達成意思合致時，買方仍然要履約，否則即是違約。是以，該98年1月23日24時是指要約之有效期間，而不是簽約之有效期間，被告對此顯有誤解，其抗辯誠無理由。被告不是不願出售土地，而是簽約後反悔，此從系爭土地在98年2月下旬即已出售給第三人，即可得出被告是簽約後反悔，要再轉賣給出價高者，卻又不願付違約金給原告，顯有違商德。並聲明：１被告應給付原告壹拾萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。２訴訟費用由被告負擔。３請依職權宣告假執行。

二、被告則以：（一）兩造及訴外人信義房屋於98年1月22日所簽訂買賣斡旋金契約第貳條明定：「本契約有效期間自即時起至98年l月23日24時為止，買方在有效期間內有撤回的權利，惟須攜帶本契約至信義房屋台南文化店方可辦理解約，但符合本契約第參條之約定者，買方仍必須履行買賣契約，否則視同違約。若期滿賣方仍不同意出售時，信義房屋則將斡旋金無息返還予買方」。是以買賣契約之簽訂有效期間係在98年1月23日24時為止，逾此期限未見雙方簽訂有任何買賣契約或延長簽訂協議，被告復未收取分文斡旋金，系爭買賣契約已不成立至為明顯。（二）原告稱：「身為企業負責人，忙著處理春節相關事宜，根本無法分身，所以乃與信義房屋文化店承辦人協議待過完農曆春節後再行簽約，當時承辦人員亦表示與賣方協調同意於過年後再行簽約，並約定於98年2月6日簽約…」等語，純屬一面之詞，倘果有其事，如此重大金額之買賣均未見有延長買賣契約期限之約定？在被告未允諾之情勢下，顯然原告與訴外人信義房屋純係單方交涉意願，不能藉此而認被告應受拘束。再者系爭買賣標的，被告委由信義房屋仲介買賣，所有權僅占其中2分之1，矧以另一共有人漢池開發股份有限公司通知表示其不欲出售其共有持份，是以縱令被告有意出售自有部份亦無法進行本件買賣交易。（三）買賣斡旋金契約之性質，依一般買賣慣例，係在主契約簽訂前仲介公司與買賣雙方就買賣標的條件討價還價之斡旋行為，若買賣雙方意思表示尚未一致，亦即在主契約未簽訂時，買賣契約並不能成立，買賣契約未合法則無所謂違約賠償問題，故本案原告之請求違約賠償金事件，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：１原告之訴駁回。２訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告因見信義房屋文化店有仲介銷售位於台南市○○區○○路一段745號土地（以下簡稱系爭土地），原告有意購買乃向信義房屋文化店下斡旋金拾萬元，表明願以參仟玖佰陸拾萬元購買系爭土地，並簽立買賣斡旋金契約，契約有效間至98年1月23日24時。

（二）系爭土地之所有權人為被告及訴外人漢池開發股份有限公司（以下簡稱漢池公司），應有部分各二分之一。

（三）系爭土地於98年2月27日由被告及訴外人漢池公司出售予訴外人謝正宗，並於98年3月11日完成所有權移轉登記。原告因未土購得系爭土地，乃以98年4月23日永康大橋郵局第202號存證函要求被告加倍返還定金，被告則以98年4月30日台南德高厝郵局第348號存證信函予以拒絕。

（四）信義房屋文化店於本件兩造買賣契約確定無法成立時，已退回原告所繳之斡旋金十萬元。

（五）以上事實，有原告提出之買賣斡旋金契約、兩造存信函（本院調解卷，第5~10頁）、土地登記謄本（本院卷第27~29頁）等為證，復為兩造所不爭，堪信為真實。

四、本件原告主張兩造間簽立買賣斡旋金契約即表示兩造間已達成系爭土地之買賣之意思表示合致，系爭斡旋金有定金之性質，故被告未將系爭土地出賣予原告，應加倍返還定金云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件之爭點在於（一）斡旋金契約之性質為何？（二）兩造簽立系爭斡旋金契約是否表示兩造間已達成系爭土地之買賣之意思表示合致？

五、茲就上開兩造爭點分述本院得心證理由如下：

（一）斡旋金契約之性質為何？查證人即本件信義房屋之業務員丁○○雖因離職，又無從查悉其住居所而無法通知其到庭作證，惟證人即信義房屋台南文化店經理乙○○證稱：「實務上買方如果有表達承購的意願，買方可以以斡旋金或邀約書的方式出價，以斡旋金出價就表示買方有承購的意願。斡旋金如果由賣方同意出售並且在斡旋金契約上簽名的話，就表示房子已經成交，然後斡旋金就轉為訂金的一部分。（如果沒有簽名？）如果沒有簽名我們會約雙方出來談，談成的話就簽契約，如果沒有談成就表示買賣失效斡旋金會返還給買方，不需要做任何賠償。」（本院卷，第49頁）是以所謂斡旋金，係於不動產交易之出賣人要價和承買人出價尚有差距時，承買人欲委託仲介業代其向出賣人議價，仲介業欲檢驗承買人購買之誠意，並避免承買人後悔，由承買人交付仲介業一定數額之金錢或其他代替物。足徵買賣斡旋金契約是買方交付一定斡旋金予房屋仲介業者，委託其與賣方斡旋買賣標的物價金之契約，若賣方同意仲介業者所斡旋之條件，仍需由買賣雙方訂立買賣契約，始生買賣之效力。現行不動產市場既係採「斡旋金」與「要約書」雙軌制，並經行政院公平交易委員會訂頒「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」以規範仲介業者收取斡旋金之時機與義務，因此斡旋金之法律性質，宜採取積極定性斡旋金契約之態度，亦即採兼具居間、委任與寄託之混合契約說。是以不動產斡旋金之締約當事人一方為仲介業者，其締約之內容尚涉及對仲介業者之規範，與單純之買賣雙方簽立之不動產買賣契約，其性質尚有不同。原告訴訟代理人陳稱：「本件（簽立斡旋金契約後）一直是在確定要簽（買賣契）約的時間。」（本院卷，第50頁，第21行）等語，若買賣斡旋金契約簽訂即等於系爭不動產買賣契約，則原告何需與被告確定簽立買賣契約之時間？是以原告訴訟代理人主張：我認為斡旋金簽訂就等於買賣契約（成立）云云（本院卷，第51頁），洵非的論，要無可採。

（二）兩造簽立系爭斡旋金契約是否表示兩造間已達成系爭土地之買賣之意思表示合致？原告所據以主張系爭土地之買賣契約業已成立，無非以依據信義房屋所提供，且被告之代理人戊○○簽名確認之買賣斡旋金契約，其中第三條約定「本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件時，信義房屋即得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議。」等語為據。惟查系爭土地之所有權人除被告外，尚有訴外人漢池公司，已如上開兩造不爭執事項（二），縱令被告之代理人戊○○已在斡旋金契約之賣方欄簽名，然缺另一所有權人漢池公司於賣方欄簽名，尚難認已符合系爭買賣斡旋金契約第三條約定「本契約經賣方簽（章）同意買方承購條件」，信義房屋未代理買方將斡旋金充為定金交付賣方，本件買賣斡旋並未成功，信義房屋並將此種情形通知原告，業經證人乙○○證稱在卷（本院卷，第50頁）。兩造既未成立不動產買賣契約，原告爰引買賣斡旋金契約第5條之「買賣契約成立後，．．．因可歸責賣方事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金」之約定，主張因漢平公司簽字，土地買賣契約業已成立，卻又反悔，應加倍返還已之價金云云，洵屬誤會，要無可採。

六、綜上所述，原告起訴請求被告給付十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。

七、本件訴訟費用確定為壹仟元。因原告之請求為無理由，應由原告負擔，爰判決如主文第二項所示。又本判決固係訴訟標的金額十萬元以下之小額訴訟，惟原告既受敗訴之判決，故其聲請本院依職權宣告假執行，並無必要，併此敘明。

八、據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第436之23、第436條第2項、第78條、第436條之19，判決如主文。

台南簡易庭