臺南簡易庭99年度南簡字第1339號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　99年度南簡字第1339號

原告

京城商業銀行股份有限公司

法定代理人

戴誠志

訴訟代理人

王錦梅

訴訟代理人

張靜瑀

訴訟代理人

王雅昌

被告

名世大飯店有限公司

法定代理人

張義男

訴訟代理人

張慧珍

上列當事人間請求給付租金事件，經本院於中華民國100 年3 月23 日 言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，原請求被告給付原告新臺幣（下同）375,000 元，及自民國99年5 月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。嗣於本院審理中，就利息部分減縮為被告應自起訴狀繕本送達之翌日起計算。其性質核係減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠被告於91年6 月21日與原告簽訂租賃契約書，由原告出租坐落於臺南市○○段○○段33、37-1、37-3、33-2及43-1地號等五筆土地( 下稱系爭土地) 開闢停車場使用，約定租期自91年7 月1 日起至99年6 月30日止共8 年，約定租金自第一年至第三年為每月9 萬元，第四年起，按各該年次之前一年12月份躉售價指數逐年調整之，並訂有租賃契約書（下稱系爭租約）。雙方並於契約第3 條第1 項中載明原告同意由被告依停車場法規定負責申辦停車場登記證及協同原告辦理停車場地價稅優息減徵以千分之十稅率計費，並自核准日之次月起調整每月租金為6 萬5 千元計收，如無法獲得稅捐稽徵處核准，每月租金仍以9 萬元計收。

㈡然被告承租系爭土地後，即依停車場法規定興建停車場並於92年間獲發停車場登記證，系爭土地獲准得以適用千分之十稅率計算地價稅，原告自次月起每月租金改以6 萬5 千元計收租金至租約終止日止。惟原告於99年4 月9 日接獲臺南市稅務局99年4 月8 日南市稅土字第09912025230 號函，謂被告於系爭土地經營停車場之登記證已於97年5 月11日到期，98年並未重新申請按停車場用地稅率課徵，導致原告自98年期無法適用特別稅率，而改按一般用地稅率計課並補徵差額地價稅639,770 元，原告始知悉被告於前開登記證到期後未申請展期，致系爭土地自98年1 月起無法適用優惠稅率課微地價稅，依系爭契約第3 條第1 項約定，被告應給付之每月租金應回復以原約定費率計算( 即為9 萬元) ，即被告應自98年1 月1 日起至99年3 月31日止計15個月，補繳每月租金差額25,000元，合計375,000 元，迭經原告多次催繳，並以台南一支郵局99年5 月12日第119 號存證信函催繳，被告於99年5 月13日收受後皆置之不理，為此，依租賃契約之法律關係及民法第233 條第1 項之規定起訴。

㈢對被告抗辯之陳述：被告辯稱關於契約中租金部分已被增補契約取代云云。然增補契約只有把租金的部分降低，其他權利義務均照舊。被告復稱原告係土地稅法規定得適用特別稅率用地之所有權人，原告未於98年度地價稅開徵40日前提出申請，應有過失云云。然聲請停車證是配合適用特別稅率，被告可以減少租金，是故原告沒有義務聲請特別稅率，原告對此應無過失。

㈣並聲明：被告應給付原告375,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。並願以供現金或同額之中央政府建設公債九十二年度甲類第四期登錄公債供擔保聲請准為假執行之宣告。

二、被告辯稱：

㈠被告自承租系爭土地起，自租約終止前，均未曾中斷營業或有任何違規情事發生，猶不能因97年5 月11日到期未再申請登記證而抹殺營業之事實。且原告係土地稅法第17條及18條規定，得適用特別稅率用地之所有權人，其未於98年度地價稅開徵40日前提出申請，應有過失，被告為土地承租者，關於地價稅之開徵等相關事宜均未獲得原告知任何通知，也不知道要提供停車場登記證資料給原告，故無法進行協助，並非被告不履行契約中之協助義務。原告無法依特別稅率減徵，與被告完全無涉，何有令補繳租金差額之理。

㈡雙方於98年間簽訂增補契約書，就租金部分修改為每月5 萬5 千元，99年1 月1 日至6 月30日回復為6 萬元，則原租金之契約條款已由增補契約書取代，已無地價稅優惠減徵之條件，原告仍執無效之契約條款為論據，應不受法律之保障。

㈢並聲明：如主文所示。

三、兩造不爭執之事項：

㈠兩造於91年6 月21日就系爭土地，訂定租賃契約，租期自91年7 月1 日起至99年6 月30日止共8 年，其租金為每月9萬元。於第3 條第1 款約定原告同意被告依停車場法之規定申辦停車場登記證，及協助原告辦理停車場地價稅優惠減徵為千分之十計費，其租金並自申請核准日之次月起，調整為每月6 萬5 千元。如被告申辦無法獲准，則每月租金仍以9 萬元計收。被告於租賃期間內於系爭土地設立停車場營業。

㈡被告於92年及95年間分別申請停車場登記證獲准（有效期限分別為92年12月8日至94年12月7日止，95年5月12 日至97年5月11日止），原告亦申請按停車場用地稅率課徵地價稅獲准，惟被告上開登記證之核准年限於97年5月11日屆至後，未再行申請。

㈢兩造於98年間另簽訂增補契約書，約定98年1月1日至98年12月31日間之租金變更為5 萬5 千元，99年1 月1 日至99年6月30日間之租金變更為6 萬元。此外，有關房屋租賃之權利及義務，仍應依據前租約內容繼續履行。

㈣原告經臺南市稅務局於99年4 月8 日函知因市政府核發之停車場登記證已於97年5 月11日到期，98年並未重新申請按停車場用地稅率課徵經查獲，應改按一般用地稅率計課並補徵差額地價稅。

四、本件原告主張被告向其承租系爭土地開闢停車場營業，兩造於契約第3 條第1 項約定被告有申請停車場登記證並協助原告辦理地價稅減徵之義務等情為被告所不爭執，應堪信實，原告復主張因被告於98年度並未重新申請停車場登記證，使原告無法適用特別稅率遭臺南市稅務局補徵差額地價稅，故依約請求被告給付租金差額等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本件兩造爭點應為：

㈠系爭契約第3 條第1 款關於租金之約定，是否已為增訂契約書租金約定完全取代？

㈡如系爭契約租金約定仍適用，原告經臺南市稅務局改按一般用地稅率計課並補徵差額地價稅，是否可歸責於被告？被告是否應依原契約給付每月9 萬元之租金，即給付原告租金差額？

五、得心證之理由：

㈠系爭契約第3 條第1 款關於租金之約定，並未被增訂契約書完全取代：被告辯稱關於租金之約定，經兩造重新議定，並簽訂增補契約書，則原租金之約定條款已被增補契約書取代，已未附有辦理減徵稅率之條件云云，原告雖不否認雙方已訂有系爭增補契約等情，惟主張租金之數額仍應附有減徵稅率條件方予優惠等語。經查，增補契約書中雖就每月租金與原契約條款有不同之約定，但增補契約書中已載明「有關房屋租賃之權利及義務，雙方仍應依據前開租賃契約書條款內容繼續履行」等語。況租金數額之多寡，攸關出租人收益甚鉅，本件租金差額高達25,000元，衡情出租人在無稅率減徵優惠之情況下，應無可能同意承租人降低租金。即排除被告申請停車場登記證並協助原告辦理減徵土地稅之義務，被告此部分抗辯不可採。

㈡本件原告無法繼續適用優惠稅率致遭稅捐稽徵處補徵差額地價稅，係不可歸責於被告，被告毋庸給付原告租金差額：1.按供左列事業直接使用之土地，按千分之十計徵地價稅。但未按目的事業主管機關核定規劃使用者，不適用之：「..... 五、其他經行政院核定之土地。」土地稅法第18條第1 項定有明文。系爭土地經臺南市稅捐稽徵處認定為供停車場使用，即得依本條之規定申請減徵地價稅，此有臺南市稅捐稽徵處95年6 月1 日南市稅土字第09500321010 號函在卷可佐，合先敘明。次按依同法第17條及第18條規定，得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年(期)地價稅開徵四十日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年期開始適用。前已核定而用途未變更者，以後免再申請，土地稅法第41條第1 項亦定有明文。可知得申請地價稅減徵者應為土地之納稅義務人即土地所有權人，原告為系爭土地之所有權人，依上揭規定，申請適用特別稅率之義務，為原告而非被告，應堪認定。原告復主張被告申請停車場登記證是使原告就系爭土地可適用特別稅率，如此被告可以減少租金，所以原告沒有義務聲請特別稅率云云。然依上所述，原告為系爭土地之所有權人，依土地稅法規定為適用特別稅率之申請人，復依系爭契約第3條第1項規定被告僅有申請特別稅率之協助義務，因此申請特別稅率之主體並非被告，原告上開主張應不可採。

2.再被告亦辯稱：「因市政府沒有強制規定，一定要換登記證，也是因為原告的需要，我們才去換。我們於接獲原告通知後即會申請停車場登記證供原告辦理稅率之減徵，原告於95年通知後，即申請換發新的停車場登記證並於同年5 月12日核發」等語。經查，被告申請之二張停車場登記證之有效期間並未銜接，分別為92年12月8日至94年12月7日止，95年5月12日至97年5月11日止，且臺南市政府稅捐稽徵處亦發函通知原告自95年起適用特別稅率，此有臺南市政府92年12月8 日南市停登字第92011號、95年5月15日南市停登字第95006號停車場登記證二張及臺南市政府稅捐稽徵處95年6月1日南市稅土字第09500321010號函在卷可稽。此外，被告於承租系爭土地後，即開闢停車場並繼續營業至99年3月31日止，並非停車場登記證到期即無法經營停車場，足徵停車場登記證僅供主管機關管理停車場所用，並非停車場登記證到期即無法經營停車場，是故被告辯稱停車場登記證與得否營業無關，伊於接獲原告通知後，才申請停車場登記換證使原告可申請適用特別稅率，等語，應可採信。

3.另查，系爭土地獲稅捐機關依特別稅率課稅之期限為自95年起至97年止，此有臺南市稅捐稽徵處95年6 月1 日南市稅土字第09500321010 號函在卷可稽，可徵系爭土地適用優惠稅率自始有二年之期限，且上開函文係由臺南市稅捐稽徵處發給原告，被告並未收獲上開函文，且原告復未舉證被告知悉適用優惠稅率有期限限制，亦未要求被告主動提供停車場登記證。則原告自始即知系爭土地適用優惠稅率僅至97年，原告於期限屆滿前自應依土地稅法規定重新申請適用優惠稅率，是故被告辯稱其非納稅義務人，其不知道要提供停車場登記證的資料供原告申請稅率減徵，其並無主動申請減徵之義務等語應可採信。況原告於本院審理中自承：「地價稅減免是兩年辦理一次，屆滿前即九月要由納稅義務人要去申請，之前是由另外的同事辦理，97年度9 月要重新申請，這業務是由我承辦，但我未提出申請，因我不知道要申請，等到稅務機關通知公司，我才發現」等語。益徵原告明知系爭土地於上開期限內方有土地稅法特別稅率之適用，其應於期限屆滿前重新申請，而如須附停車場登記證應通知被告協助，對於原告無法依特別稅率課徵地價稅，被告並無可歸責之事由。

4.原告另主張於兩造訂立系爭契約時，被告提出申請停車場登記證以適用優惠稅率，原告才同意被告減免租金云云。惟本件土地未能適用優惠稅率，亦因可歸責於原告之原因遲誤申請所致如上所述，與上開減徵租金契約數額訂立之動機無涉，原告上開主張自應無審酌之必要，附此敘明。

5.再原告為系爭土地之所有權人，自應依土地稅法繳納地價稅，如有符合適用特別稅率情狀時，其亦依相關規定申請適用特別稅率。雖系爭契約條款第3 條第1 項規定被告有負責申辦停車場登記證及協助原告辦理停車場地價稅優惠減徵之義務，如無法獲准時則無減免租金之優惠。然被告所負僅為一協助義務，於原告申請地價稅減徵時有提出停車場登記證之義務，但本件原告於97年優惠期限屆滿前，並未依法申請就系爭土地適用特別稅率，此不可歸責於被告，亦即難認被告未依約負適用減徵地價稅之協助義務，故本件原告應自行負擔無法適用特別稅率之損失，被告毋庸給付因無法適用特別稅率後之租金差額。

六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付短付租金375,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明

八、本件訴訟標的之金額為375,000 元，應徵第一審裁判費4,080 元，故本件訴訟費用確定為4,080 元，應由敗訴之原告負擔。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。