99年度南簡字第956號｜民事：給付租金｜裁判日期：99 年 12 月 08 日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 99年度南簡字第956號原　　　告　旭宸建設股份有限公司法定代理人　陳國雄原　　　告　王金榜林義森上三人共同訴訟代理人　楊昌禧律師梁育誠律師被　　　告　財團法人真理大學法定代理人　吳銘達訴訟代理人　楊智傑上列當事人間給付租金事件，本院於民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣捌佰貳拾伍萬元，及自民國九十九年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣捌萬貳仟陸佰柒拾伍元由被告負擔。本判決得假執行，被告以新臺幣捌佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠被告於民國92年12月間與原告簽訂房地租賃契約，向原告承租臺南縣麻豆鎮○○○段1-200地號土地（面積3,950平方公尺）及其上同段135至216建號、門牌號碼臺南縣麻豆鎮客子寮66之1號等建物全部（包含地下1層，地上8層，建築面積約3,580坪全部，全棟含雙人套房333房、666床，單人套房 17 房、17床，共計350房、683床，每個房間均裝設有冷氣等設備，以下合稱系爭房地）。約定租期自93年8月1日起至100 年7月31日止，共計7年，每年租金為新臺幣（下同） 16,500,000元，並分兩期於當年9月15日及次年3月15日給付（下稱系爭租約）。㈡簽約當時，原告確係系爭房地之所有權人，嗣後雖移轉登記予訴外人廣地營造有限公司（下稱廣地公司），惟原告立即告知被告希望由廣地公司受讓系爭租約之權利義務，且於被告不同意更換租約出租人時，為依約履行不得已於99年3 月10日以相同條件向廣地公司承租系爭房地，顯見原告於轉售後能繼續將系爭房地交予被告使用、收益，並無權利瑕疵，亦無給付遲延或給付不能之情形，並未違反系爭租約第5條規定；且該條規定並非權利瑕疵擔保之規定，亦不生終止租約之法律效果，被告以此為由發函原告旭宸建設股份有限公司（下稱旭宸公司）表示終止租約，因該事由不合法，且亦未向全體出租人送達終止租約之意思表示，系爭租約仍繼續有效存在，被告自有給付租金之義務。㈢詎原告於99年9月8日委託律師通知被告應於99年9月15日前給付99年8月l日至100年7月31日止之第l期租金即8,250,000元，被告竟未依約給付，爰依租賃契約之約定，請求被告給付第1期租金8,250,000元及遲延利息等語，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：㈠系爭租約第5條約定「乙方（即原告）聲明本房地確屬乙方所有，有權處理出租一切權利」，就是權利瑕疵擔保之約定，原告必須確保所有權屬原告所有。至於該條後段「如有產權糾紛，乙方應負責理清，如甲方（即被告）因此蒙受損失，乙方應負賠償責任。」之解釋，乃指於原告仍為所有人之前提下，若有產權糾紛，因其尚為所有人，必須出面清理。但若原告已非所有權人，則無該條後段之適用。而被告於簽約時即以該條表明因為信任原告為所有權人才願意承租，因系爭租約屬7年期租約，不適用民法第425條買賣不破租賃之規定，若原告將系爭房地轉售他人，無法排除上述權利瑕疵，被告承租人地位將陷於不安定狀態。㈡被告於99年7月初得知原告已私自將系爭房地轉售予訴外人廣地公司，嗣後廣地公司又設定抵押且信託予訴外人華泰商業銀行股份有限公司。目前所有權人已二度轉手，隨時可以要求被告遷離，使被告處於權利狀態不安定之情況，原告違反系爭租約第5條規定至明。㈢於99年3月前，原告將系爭房地移轉登記後，曾協同廣地公司告知被告前總務長高榮輝，並表明希望換約，此即新所有人對被告主張權利之行為，亦即的確有所謂第三人對被告為權利之主張，故被告當然可以主張權利瑕疵擔保。但前總務長當時回覆被告無法接受換約，事後原告與廣地公司之租賃安排，並未得被告同意。㈣如今原告已非所有權人，又不主動告知，造成被告對原告等出租人已無信任關係，為求確保學生住戶之權益，避免學期中隨時遭到所有權人驅趕，遂依原告違反租約第5條、民法第347條（可準用買賣之規定）準用同法第349、350條之權利瑕疵擔保之規定，再依同法第226條給付不能，類推適用同法第256條（解除契約）行使系爭租約終止權（此見解為臺灣高等法院臺南分院民事判決96年度上易字第250號所採），被告遂於99年7月7日以真大總字第0990004693號函通知旭宸公司為終止租約之意思表示，而因意思表示對相對人發生效力之認定應回歸民法原則，以相對人知悉為準，從原告全體起訴可知原告王金榜、林義森應亦已知悉被告有終止之意思表示，故應自該函送達原告旭宸公司起發生終止租約之效力。嗣於99年7月31日前，全校師生已全部動員遷離系爭房地。㈤退步言之，若租約未於99年7月8日送達原告旭宸公司時合法終止，則以99年11月24日言詞辯論期日時當庭通知原告訴訟代理人做為終止系爭租約之意思表示，對於租金願照比例給付原告等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回，並願供擔保，請准免予假執行。三、本件原告主張原告將系爭房地出租與被告，並訂有系爭租約，約定租期自93年8月1日起至100年7月31日止，租金每年 16,500,000元，分兩期於當年9月15日及次年3月15日支付，被告迄今並未依約給付99年8月l日起至100年7月31日止之第l 期租金即8,250,000元等情，有系爭租約契約書、99年9月8 日律師函影本（見卷第8頁、第10頁）等件在卷可證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告終止系爭租約之意思表示並未合法送達原告全體，且終止事由不合法，不生終止效力等語，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究者為被告是否合法終止租約？茲論述如下：㈠按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第258條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之，民法第258條第1項、第2項、第263條著有明文。次按此項意思表示雖無一定之方式，亦無需法院之准許，但以其意思表示到達他方時發生效力，最高法院86年度台上字第3011號判決意旨可資參照。系爭租約之出租人既為原告即旭宸公司、王金榜、林義森，此兩造所不爭執，已如前述，從而被告終止租約之意思表示，自應合法到達於出租人全體始生效力。然查，被告於99年7月7日僅以原告旭宸公司為受文者發函聲明終止系爭租約，而於99年7月8日將正本送達原告旭宸公司，並未將該函送達於原告王金榜及王義森乙節，此有被告99年7月7日真大總字第0990004693號函（見卷第42頁）在卷足憑，顯見被告並未向原告全體為終止租約之意思表示。被告固辯稱從原告三人起訴之事實可知原告王金榜、林義森亦應知悉上情，而以原告三人知悉時作為認定終止租約意思表示到達之標準云云，然按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，此觀民法第95條第1項本文規定至明。是本件被告以發函方式對原告為終止租約之意思表示，應以通知達到相對人時發生效力，被告所辯於法無據。至被告另辯稱以本件99年11月24日言詞辯論期日時當庭通知原告訴訟代理人做為終止租約之意思表示，然原告訴訟代理人已表示並無代理收受意思表示之權限（見卷第74頁），是依前開規定及判決意旨，被告終止之意思表示既未合法送達於原告全體，難認被告已合法終止租約。㈡次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任，最高法院17年上字第1118號判例、97年度台上字第979號判決意旨可資參照。被告雖另辯稱系爭租約第5條為權利瑕疵擔保之規定，而原告未經同意變更系爭房地之所有權人，得依民法第347條準用同法第349條、第350條，再依同法第226條給付不能，類推適用同法第256條行使系爭租約終止權，且被告已於99年7月31日全部遷出系爭房地云云，並提出系爭土地建物登記謄本、臺灣高等法院臺南分院96年度上易字第250 號民事判決、被告真大總字第099000469 3號函、被告總務處校內簽呈、台普電機股份有限公司報價單、穩立機電有限公司報價單、分錄轉帳傳票、典訊科技股份有限公司派工單、上洋自動機器股份有限公司派工單（見卷第25至41頁、第63至70頁）等件為證。惟查於訂約當時，原告確屬系爭房地之所有權人，並無違反系爭租約第5條之約定，且該條縱認屬權利瑕疵擔保之約定，然違反時僅原告應負責處理與負損害賠償責任，並無終止租約之法律效果，不得以此作為終止租約之依據；再者即便得依被告所辯準用買賣權利瑕疵擔保並依債務不履行規定終止系爭租約，惟仍須以第三人對於承租人主張權利而致承租人不能為使用收益為前提要件，本件原告於簽定系爭租約時確為系爭房地之所有權人，嗣後雖將系爭房地移轉登記與廣地公司，然廣地公司並未要求被告搬遷，反而願與被告換約，原告並於被告不同意換約後向廣地公司續約並交付租金，此有卷附原告與廣地間之租約、臺灣土地銀行匯款申請書、合作金庫商業銀行匯款申請書代收入傳票、99年7月8日律師回函、統一發票（見卷第48 頁至第51頁、第58至59頁），且為被告所不爭執，顯見本件並無任何因他人主張權利致被告不能為使用收益之情事，是揆諸前開裁判意旨，原告並無任何該當給付不能或給付遲延之事由，被告以原告違反權利瑕疵擔保約定為由終止租約，洵屬無據。四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；民法第229條第1 項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件被告於99 年9月15日並未給付99年8月1日起之第1期租金，原告請求上訴人自應給付租金日之翌日即99年9月16日起負遲延責任，亦可採信。五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付8,250,000元，及自99年9月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為82,675元（即第一審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。八、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告就此部分陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 99 年 12 月 8 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭法官許育菱以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 12 月 8 日書記官謝安青

臺南簡易庭99年度南簡字第956號

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