臺灣高等法院 臺南分院九十一年度上易字第一О八二號

臺灣高等法院臺南分院刑事判決　　　　　　 九十一年度上易字第一О八二號　 Ｇ

上訴人

臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官

被告

乙 ○ ○

選任辯護人

王 百 治

被告

丙 ○ ○

右上訴人因背信案件，不服臺灣嘉義地方法院九十一年度易字第一○三號中華民國九

十一年八月十二日第一審判決（起訴案號：臺灣嘉義地方法院檢察署九十年度偵字第

六九二一號），提起上訴，原審判決如左：

主文

理由

一、公訴意旨略以：被告乙○○、丙○○二人係兄弟為「嘉都房屋仲介企業社」（下稱嘉都房屋）之負責人，主要業務係經營房屋仲介。二人以「嘉都」之名義，於八十八年十二月二十日起，受告訴人甲○○委託，代為出售告訴人所有坐落於嘉義縣水上鄉下塗村地號二六八之三、之五之土地，係為他人處理事務之人。詎被告乙○○、丙○○二人，明知為他人處理事務，應為本人最大利益設想，不得違背其職務，竟意圖為自己不法之利益，明知該地並無不能賣到合理價錢之因素，利用告訴人需錢孔急之心理，向其表示土地無人承購，短期無法賣出，使告訴人分別於上揭時點、同年十二月二十七日、八十八年一月九日、八十九年一月十四日，與被告乙○○、丙○○等處理出售該土地事宜時，降價求售，並於雙方委任代理銷售契約書上分次表示土地賣價為新台幣（下同）七十、五十、四十、三十萬元。後因被告乙○○與丙○○二人表示無人承購，甲○○始願再低價求售，被告乙○○與丙○○二人遂於八十八年一月二十三日將價金壓低為十五萬元，並表示願由渠等購買，雙方並簽訂買賣契約，將該土地賣與被告丙○○指定之不知情之任德慧（被告乙○○之妻，由丙○○代其在契約書上簽章），被告乙○○與丙○○並於當日交付八萬元與告訴人。詎被告乙○○與丙○○二人隨即於隔日即八十八年一月二十五日（公訴人誤載為八十八年一月二十四日），將該地以五十萬元之價格出售與呂福地（呂福地將該地登記於黃春雄名下），致生損害於告訴人原應獲得之正當利益。因認被告等均涉有刑法第三百四十二條第一項之背信罪云云。

二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院四十九年臺上字第一五三０號及五十二年台上字第一三００號分別著有判例。

三、公訴人認被告涉犯上開罪名，係以告訴人之指述、證人呂福地之證詞、委任代理銷售契約書、買賣契約書、土地謄本及寶島銀行嘉義分行所提供黃春雄貸款授信資料等物為據。訊據被告等堅詞否認有何背信之犯行，乙○○辯稱：「依正常程序要賣五十萬元是可以，但是這塊土地是有一部份道路預定地及路沖。」丙○○辯稱：「這塊土地是倒三角形的，如以正常的土地可以蓋房子可以賣伍拾萬，但目前有部分是道路用地。」等語。

四、查：

（一）被告乙○○辯稱：「十五萬元之價格是地主自己提出的。」（見偵卷第二十三頁反面），告訴人亦自承「（你有拜託被告他們買下來嗎？）因為被告有跟我表示地很難賣，我才說不然你們買下來。（十五萬元是誰說的？）是被告說的。（你自己覺得如何？）我認為既然沒有人買，就只好這樣賣了，因為當時家裡還有債務。」（原審卷第三六至三七頁），則雙方既就價金意思表示一致，即無損害告訴人利益或違背任務之背信可言。

（二）依告訴人與被告丙○○所訂委任代理銷售契約，其備註欄載明：「服務費為零，超過委任銷售總價金額部分做為嘉都服務費，並簽定買賣契約時一次回收．」（見偵卷第二十五、二十七、二十九、三十三頁），是告訴人在簽訂委任代理銷售契約時，即已同意受任人得以較委任銷售價格賣出，超出之金額為嘉都企業社之服務費，則被告丙○○事後以高價賣出，已在告訴人可預見之中，自不能事後反悔，指被告等為背信。

（三）告訴人於八十八年一月二十三日出具切結書，載明：「一、委售期間本人已確知嘉都房屋盡最大努力銷售，且多次帶眾位有意購買之客戶前往看地，同時自由時報、聯合報刊登廣告，並加大版面，以便早日促銷成功。二、每次前往嘉都房屋，因急於脫手而降價以尋求早日出售，因此塊土地抗性之不利因素多（路沖、沖厝角又三角型，道路包夾在中）而難以出售，方開價新台幣一十五萬元，懇請嘉都房屋購買。三、嘉都房屋已告知前述兩筆土地值超新台幣一十五萬元，且必有出更高價之買主，因本人須錢孔急，乃放棄更高價值之機會。」又於九十一年二月二十三日出具聲明書，載明：「一、委售期間本人已確知嘉都房屋盡最大努力銷售，且多次帶眾位有意購買之客戶前往看地，同時自由時報、聯合報刊登廣告，並加大版面，以便早日促銷成功。二、每次前往嘉都房屋，因急於脫手而降價以尋求早日出售，因此塊土地有一半以上之面積已成為既成道路以及路沖、沖厝角又三角型：：等不利因素而難以出售，，本人方開價新台幣一十五萬元，懇請嘉都房屋購買。三、嘉都房屋已告知前述兩筆土地值超新台幣一十五萬元，且必有出更高價之買主，因本人須錢孔急，乃放棄更高價值之機會。四、前項土地兩筆已由永信房屋再出售，並由本人名下直接過戶至黃春雄，所得利益歸嘉都房屋（任德慧）所有，本人無異議。」（見本院卷九十一年十月八日筆錄後），故以一十五萬元出售係經告訴人同意，告訴人並已斟酌利益得失，始作決定，自不能因其後被告高價賣出，而指被告等背信，且告訴人已自承與被告達成和解，由被告等再給付十萬元，以補償其損失並不再追究被告等之民刑責任（見本院卷九十一年十月八日筆錄及所附和解書），尤見告訴人已與被告等就本件糾紛處理完畢。

（四）至公訴人尚以證人呂福地以黃春雄名義購買該等土地後，向該二筆土地向寶島銀行台南分行辦得最高限額九十六萬元之貸款，此有寶島商業銀行台南分行，於九十年十一月二十八日，以寶銀台南字第九０三七０號函所附資料在卷可考等情，足示該二筆土地之價值遠高於十五萬元等情，而被告二人係以經營房屋仲介為業，對該筆土地之市值及有何人願購買該地之意願應知之甚稔，購買該地之意願應知之甚稔，是欲在告訴人委賣之期間替告訴人尋找有意之買主，甚以告訴人同意之七十萬、五十萬、四十萬或三十萬之低價賣出，當非難事，因而推論被告等有違背任務之行為。惟查觀諸寶島銀行台南分行貸款資料中所負之買賣契約書（九十年偵字第六九二一號偵查卷第七六至七七頁），黃春雄係以買賣價金二百八十萬元之價格向銀行申請貸款，經傳訊黃春雄及呂福地到庭坦承為爭取較高成數之貸款，另請代書寫買賣契約書送交銀行審核等情（見原審九十一年七月二十九日審判筆錄），則不能以黃春雄向寶島銀行台南分行貸得九十五萬元之最高限額抵押，即認被告等知悉該筆土地之價格高於十五萬元，從而以此認被告等有違背任務之背信行為。

（五）公訴人尚以被告二人係受告訴人有償委任，有其應作為之義務，渠等自應盡受委任人之義務，替客戶查詢所有情諮，當非僅係被動待他人向其表示願購買房地時，才替客戶完成交易。再者，被告二人在替告訴人出售土地時，皆消極未為替告訴人詢問其他仲介商或為搜尋其他資訊，使告訴人之土地能適時售予有購買土地意願之證人呂福地，反是在自己購買該土地後，方積極詢問其他仲介商販售情諮，使自己在二天內即獲取三十五萬元之暴利，從而認渠等以不作為之行為違反其應作為之義務。惟查被告等雖有為告訴人尋找價格合適買主之義務，惟是否能在告訴人所定之期限內找到買主，並非被告二人所能控制，至在告訴人所委託之期間內是否主動積極找尋買主，乃敬業精神之範疇，若未有主觀上意圖自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而違背任務之行為，不宜以未主動積極尋找買主，即認被告等成立背信罪，況房地產價格近年來因經濟不景氣，投資人信心低落，影響交易意願，常有即使價格低廉亦乏人問津之情形，不得以被告等未尋獲合適之買主，而在告訴人之請託下，購買系爭土地，嗣後發現被告將該土地賣出得到較高之價格，反推被告等當時購買該土地時即有主觀不法意圖，而認被告有背信之行為。此外查無其他證據足資證明被告確有如公訴人所指之犯行，因此原審以不能證明被告犯罪而諭知無罪之判決，核無不合，檢察官上訴意旨，仍執前詞，指摘原判決不當，非有理由，應予駁回。

據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。

決如主文。本案經檢察官許仲瑩到庭執行職務。

臺灣高等法院臺南分院刑事第四庭