臺灣高等法院 臺南分院100年度重抗字第9號

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　100年度重抗字第9號

抗告人

宏光微生物實業股份有限公司

法定代理人

林翁翠微

相對人

台灣金聯資產管理股份有限公司

法定代理人

趙 榮 芳

上列抗告人因與相對人間給付借款強制執行事件（臺灣臺南地方法院97年度執字第082032號），就執行法院司法事務官駁回聲請重新鑑價之裁定提出異議，對於中華民國99年12月31日臺灣臺南地方法院99年度執事聲字第0105號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、本件抗告人於原法院異議意旨略以：

㈠執行法院司法事務官所為裁定（下稱事務官裁定）中所列之培養池，係為微生物之培養而建造，每個培養池之設計必需能承受重量三百噸以上流體之承載與流動沖蝕。如依該裁定書列為磚造，則不僅價值差異甚大，甚至相關業者如欲購買，一看標示為磚造，必定退避三舍。今特將培養池敲打部分結構，拍照以證明之。

㈡有關ＳＲＣ及琉璃瓦與ＲＣ建物之差異，本屬任何人以目光觀察即可明顯分別之事，為何屬專業人員之鑑定人員卻無法分辨？

㈢相關專利建物特附專利證書影本以證明之，而此建物前經鑑定人員鑑定結果並非如事務官裁定所言，因鑑定人員確有至現場觀察，亦明確拍照為證。

㈣又鑑定人員亦有拿出衛星空照圖，在其中標出該鑑價而未鑑價之部分，但卻未見任何鑑價行為。

㈤依上，事務官裁定所指已與事實有差異，致影響抗告人之權利，應予廢棄。為此，爰依法對之聲明異議等語。

二、抗告人抗告意旨略以：事務官裁定書中即抗告人異議之第四項部分，已由相對人向原法院提出重新合併聲請之事實，因此抗告人之異議事當為真實併存在，自有合法之抗告理由。故原法院裁定駁回抗告人之異議，實不符事實之狀況。為維抗告人權益，應將原法院裁定予以廢棄等語。

三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第八十條定有明文。次按依強制執行法第八十條規定，執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院民國﹝下同﹞88年度台抗字第13號裁定參照）。另法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。而核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考，辦理強制執行事件應行注意事項第四十二項第五款亦定有明文。再按執行拍賣機關依法律規定，代替債務人立於出賣人之地位，將查封標的物公開拍賣，過程中所定底價，僅係拍賣價格之最低標準，應買人得視實際情形出價應買，非必以底價拍定；於當次拍賣倘無人應買或應買價格未達底價，可認該底價過高，執行拍賣機關因而依強制執行法第九十一條第二項之規定酌減拍賣最低價額，係平衡保障債權人之債權實現及債務人之財產應有價值，難認減損債務人之財產權。至應買人因憚於拍賣物可能隱含之風險，致可能降低應買意願或應買價格，則非執行法院所應斟酌及所得考量（最高法院99年度台抗字第0177號裁定參照）。

四、經查：

㈠本件相對人就抗告人所有如附表所示之土地暨其上房屋（下稱系爭不動產）向原法院民事執行處聲請強制執行後，原法院司法事務官即囑託「遠現不動產估價師事務所」鑑定其價值，嗣經該事務所參酌「一般因素分析（含自然、社會、政治、經濟）」、「不動產市場概況分析（含不動產供給概況、需求概況、價格水準分析、未來發展趨勢）」、「區域因素分析（含區域描述、近鄰地區建物利用情況、公共設施概況、交通運輸概況、未來發展趨勢）」、「個別因素分析（含土地個別條件、公共設施便利性、土地利用情況、土地法定使用管制與其他管制事項、建物與基地及週遭環境適合性分析）」及「最有效使用分析」等因素，並參酌不動產估價技術規則第二十一條規定之「比較法評估程序」及同區現有成交及開發案例等情況後，始分別鑑估系爭不動產價值如鑑定估價報告所示，有「遠現不動產估價師事務所」之不動產估價報告書（下稱系爭鑑定）一份附於原法院執行卷可稽。據此，原執行法院司法事務官既以系爭鑑定之鑑價結果，已綜合上揭認定價格之形成因素，而定系爭不動產之底價，則依上開說明，自屬原執行法院司法事務官職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘者，尚屬合法。

㈡抗告人於原法院雖主張事務官裁定將大面積的ＲＣ特殊設計及專利設計建設（即培養池）記載為磚造，已影響其價格甚劇云云。惟按抗告人所指之培養池為未保存登記之工業用水槽設備，係坐落臺南市○○區○○段五九三、七六七、七六八地號上之七九之一○建號屋內（另一培養池主要建材為加強磚造，有建物登記謄本影本一份在卷可按﹝見本院卷第10頁﹞，尚與抗告人之主張無涉）；而於九十八年三月二十七日經「遠現不動產估價師事務所」人員至現場勘估標的時，因無法入內勘查現況，致未能鑑估其價值。嗣「遠現不動產估價師事務所」人員復於同年七月三十日會同債務人勘查現場後，以該培養池構造為ＲＣ造營業用水槽，依據構造種類、成本價格、累積折舊等因素，鑑估其價值為新台幣（下同）三十二萬零九百九十六元，有遠現不動產估價師事務所九十八年九月十四日遠南估字第0980914168號函、會勘照片及成本法調查估價表（RC造營業用水槽）影本各一份附卷可按（見本院卷第11至13頁）；可見抗告人前揭主張，尚與事實不符，應屬無據。另抗告人雖提出專利證書一件為證，惟該專利證書究竟係何種專利，又對系爭七九之一○建號之建物有何價值提升，均未見其提出說明及依據，自尚難採為有利於其之認定。

㈢抗告人另主張：系爭七九之一四建號亦係ＳＲＣ及及高級琉璃瓦之高級建物，非如鑑價報告所載標準ＲＣ建物，ＳＲＣ與ＲＣ之價值差距甚大等語。惟按系爭坐落臺南市○○區○○段五九二、五九三地號上之七九之一四建號建物，其主要建材為鋼筋混凝土（RC）造，有建物登記第二類謄本一份附於遠現不動產估價師事務所鑑定估價報告書可按，自堪認為真實。抗告人固爭執系爭建物屋頂建材為琉璃瓦，價值較高云云；惟建物屋頂僅係建物之一部分而非主體，認定其結構時，仍應以主要建材為基準；而鑑估其價值時，亦應就建築物整體而為考量，縱建造伊始，屋頂採用較高級之建材，畢竟僅係建物之一部，對該建物之價值並未能因此產生較大或倍數之提升效益，自尚難僅以屋頂採用琉璃瓦為因，即得主張系爭鑑定鑑估之價值偏低；況隨著使用時間之經過，鑑估其價值時，本應考量折舊因素，抗告人空言指摘鑑估價值，尚不足採。又鋼骨與鋼筋混凝土混合搭造（ＳＲＣ）之建物，固與鋼筋混凝土（RC）所造之建物結構不同，致價值亦有差異；惟系爭七九之一四建號建物乃鋼筋混凝土（RC）所造，已如前述，並有系爭建物之建物謄本影本一份在卷可憑（見本院卷第14頁）；此外，抗告人又未能提出系爭建物為ＳＲＣ結構所建造之證據以實其說，自尚難僅憑其無法查與事實相符之陳述，即採為有利於其之論據。因之，抗告人執此為由，指摘系爭鑑定就此部分之鑑估價值有低估之情形，亦屬無據。

㈣至抗告人於原法院又主張鑑定人員曾拿出衛星空照圖，在其中標出該鑑價而未鑑價之部分，卻未見任何鑑價行為云云；惟經本院核閱遠現不動產估價師事務所提出之航照圖（附於遠現不動產估價師事務所鑑定估價報告書）以察，並未有何應鑑價而未鑑價之標示，且抗告人就此又未能提出確切之證據以實其說，本院自無從認定原裁定有何違法不當之處，自仍不能採為有利於其之認定。

五、綜上，本諸法院於公開拍賣過程中所定底價，僅係拍賣價格之最低標準，應買人得視實際情形出價應買，非必以底價拍定，亦非逕以底價變價出售；且底價過低，則應買人競相出價；反之，底價過高，則無人應買。再衡諸本件系爭不動產經原法院施以拍賣程序時，曾因無人應買而流標，而原法院囑託「遠現不動產估價師事務所」鑑估系爭不動產之價值已遠高出前所鑑估之價格，則為抗告人所不爭執。是原法院司法事務官所為駁回抗告人聲明異議之處分，於法自屬有據；而原法院以裁定駁回抗告人之異議，於法並無未合。抗告人抗告意旨指摘其不當，求為將原裁定廢棄，尚無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條及第七十八條，裁定如主文。

【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。