臺灣高等法院 臺南分院101年度上更㈠字第6號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 102 年 05 月 21 日
• 法官: 丁振昌、曾平杉、林永茂
• 法定代理人: 葉碩堂
• 上訴人: 江美惠、李捷盛（原名：李振國）
• 被上訴人: 葉彩雲

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　 101年度上更㈠字第6號
上　訴　人　江美惠
林曉鈴
郭雅文
上　一　人
訴訟代理人　葉建志
上　訴　人　李捷盛　（原名李振國）
王素娥
被　上訴人　葉彩雲
千興建設股份有限公司
法定代理人　葉碩堂
共　　　同
訴訟代理人　張玉雪
鄭植元　律師
蔡文斌　律師
複　代理人　高華陽　律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國99年 8月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（97年度訴字第737 號），提起上訴，判決後經最高法院第一次發回更審，本院於102年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。上訴人王素娥、李捷盛、林曉鈴經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰准依被上訴人聲請，由其對之為一造辯論判決，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人王素娥、李捷盛為坐落如原審判決附表（下稱附表）五編號2、6門牌號碼所示建物，上訴人江美惠、林曉鈴、郭雅文為坐落附表六編號2、4、7 門牌號碼所示建物，即千興世紀大樓（下稱千興大樓）之區分所有權人，分別與被上訴人葉彩雲或被上訴人千興建設股份有限公司（下稱千興公司），於購買千興大樓房地所簽訂之不動產買賣合約書，或不動產房屋土地買賣合約書（下均稱系爭契約）內，特別約定：甲方（上訴人）同意自交屋之日起依每坪新臺幣（下同）50元計算，分別繳交管理費予乙方（被上訴人）統籌支應，直至大樓管理委員會（下稱管委會）成立止，上訴人自應依約定按月交付管理費予被上訴人。惟上訴人卻拒不繳付合計各如附表五編號2、6號、附表六編號2、4、7 號積欠管理費金額欄所示之管理費。爰依兩造間系爭契約特別約定，請求上訴人分別給付被上訴人，如附表一編號 2、6號、附表二編號2、4、7號應給付金額欄所示之金額，及各自利息起算日欄所示之日起，加付法定遲延利息之判決等語。（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴。）併於本院對上訴人之上訴，答辯聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人江美惠、郭雅文則以：上訴人王素娥、李捷盛分別與被上訴人葉彩雲，上訴人江美惠、郭雅文、林曉鈴分別與被上訴人千興公司，所簽訂系爭契約第11條皆約定「本約自簽約日起即生效，至辦妥產權移轉登記並付清尾款止失效。」，被上訴人據以主張請求管理費之約定既已失效，被上訴人即無權據以請求。又被上訴人千興公司為千興大樓之起造人，依公寓大廈管理條例第28條之規定，應召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人。被上訴人千興公司指派張玉雪於民國（下同）92年9 月27日召開第一次區分所有權人會議，成立「千興帝國管理委員會籌備處」，由鍾仁鴻擔任主任委員，管理千興大樓公共事務，則被上訴人千興公司管理負責人之身分已喪失，被上訴人葉彩雲係受被上訴人千興公司委託之受託人，其代為收受管理費之資格亦應隨同喪失。又被上訴人言明要成立管委會，然買屋迄今已逾10年仍未成立，且並非要每個住戶繳納管理費，系爭契約關於應交付被上訴人管理費之約定，有違消費者保護法第12條規定，應屬無效。另上訴人買千興大樓房地時，銷售人員帶去看地下室等公共設施，現卻謂地下室屬被上訴人千興公司所有，並將地下停車場開放為收費停車場，復由上訴人繳納電費供被上訴人千興公司使用，被上訴人請求給付管理費，為無理由等語，資為抗辯。併於本院上訴聲明求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二、三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
四、上訴人王素娥、李捷盛、林曉鈴雖未於言詞辯論期日到場，然曾於本審提出民事準備書狀，聲明陳述同前上訴人江美惠、郭雅文之聲明陳述。
五、經查上訴人江美惠、林曉鈴、郭雅文分別與被上訴人千興公司簽訂不動產房屋土地買賣合約書，上訴人王素娥、李捷盛分別與被上訴人葉彩雲簽訂不動產買賣合約書，其時間及契約條款均如原審補字卷第 5至44頁，及原審訴字卷第一宗第186至199頁所載，另上訴人各別欠繳如附表五編號2、6號、附表六編號2、4、7 號所示管理費之期間，及各別欠繳如附表一編號2、6號、附表二編號2、4、7 號所示之總金額等情，既為兩造所不爭執，自堪信實。惟被上訴人主張其有權請求上訴人交付管理費乙節，既為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為上訴人有無依系爭買賣契約之特別約定，分別按月給付管理費予被上訴人之義務？及上訴人有無拒絕給付管理費之正當理由？等情。
六、上訴人有依系爭買賣契約之特別約定，分別按月給付管理費予被上訴人之義務：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，應於文義上及論理上詳為推求，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，以期不失立約人之真意。最高法院迭著有18年上字第1727號、19年上字第28號、58號、453 號判例在案。又意思表示不明確使之明確，屬意思表示之解釋，意思表示不完備使之完備，屬意思表示之補充，前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度，最高法院亦著有88年度台上字第1671號判決意旨足參。
㈡上訴人雖辯稱依公寓大廈管理條例，被上訴人對於千興大樓並無管理權，且系爭契約約定內容違反公寓大廈管理條例之規定，依消費者保護法第12條之規定，應為無效，其無給付管理費予被上訴人之義務云云。惟查如附表五編號2、6號、附表六編號2、4、7 號所示系爭契約約定內容，可知上訴人分別與被上訴人約定自交屋後，或約定自89年4 月起，均至千興大樓之管委會成立之日止，按月以每坪50元計算繳交管理費予被上訴人，以供被上訴人統籌支應，該約定內容均以千興大樓管委會成立之日為其終期，且未載明應給付被上訴人報酬，足見上訴人於千興大樓管委會成立前，分別委任被上訴人無償代為處理原屬千興大樓管委會所應處理之事項，因而以上揭約定方式，將千興大樓管委會成立時，應向千興大樓管委會繳納之管理費，繳納予被上訴人，俾利被上訴人處理原屬千興大樓管委會所應處理之事項，並非以被上訴人取代管委會之功能，或使被上訴人因處理事務而賺取報酬。此與一般向建設公司購買公寓大廈之交易習慣，於管委會或管理負責人產生前，由建設公司擔任共有部分之管理人，於管委會或管理負責人產生後，再由建設公司將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表及餘額，移交管委會或管理負責人之情相符。故系爭契約之上揭約定，並無消費者保護法第12條所規定定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平之情事。況上訴人與被上訴人間，除買受千興大樓房地外，尚委任被上訴人無償代為處理原屬千興大樓管委會所應處理之事項，將買賣與委任二個有名契約應有之內容，合併為其內容之單一契約，兩者有不可分割之關係，揆之最高法院77年度台上字第1286號判決意旨，亦應認屬契約之聯立，應分別適用委任契約及買賣契約之相關規定。據此就系爭契約有關約定管理費之收取而言，上訴人為繳納管理費之債務人，被上訴人既分別受上訴人無償委任，代為處理原屬大樓管委會應處理之事務，並代為支應所需之費用，即屬「代收代付」之性質，依民法第545 條：「委任人因受任人之請求，應預付處理委任事務之必要費用。」及第546條第1項規定：「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」之規定，本件在管委會未成立前，契約解除條件尚未成就，上訴人依兩造合約約定及民法各該規定，即負有給付被上訴人所代為支付管理費本息之義務。
㈢次按92年修正前公寓大廈管理條例第26條：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上時，起造人應於6 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。」之規定，及依兩造於92年8 月28日在臺南市政府消費申訴案件協調之協議，被上訴人固有召開區分所有權人會議並促成管委會成立之義務。然區分所有權人會議能否決議通過規約，能否成立管委會或推選管理負責人，則由區分所有權人會議自為決議。千興大樓住戶於92年9 月27日召開區分所有權人會議，推選鍾仁鴻為「千興帝國管理委員會籌備處主任委員」，相當於92年公寓大廈管理條例修法前第25條第3 項所定「召集人」，惟歷屆籌備處主委對召開區分所有權人大會、成立管委會乙事，態度消極，如召集人江志平即遲未召開區分所有權人會議成立管委會（見101年9月27日被上訴人陳述意見狀附件7、附件8）。況所謂管理負責人，乃公寓大廈管理條例所定未成立管委會時，負責管理公寓大廈事務，與管委會有相同職務之人，如千興大樓已有管理負責人，得以處理屬於千興大樓管委會所應處理之事項時，上訴人即無繼續委任被上訴人代為處理原屬千興大樓管委會應處理事項之必要。是解釋上應認附表五編號2、6號、附表六編號2 、4、7號所示系爭契約約定內容之真意，乃上訴人於千興大樓管委會成立或管理負責人產生前，應分別依附表五編號2、6號、附表六編號2、4、7 號所示系爭契約約定內容，按月依每坪50元計算繳交管理費予被上訴人，始符合各該契約所示約定內容之主要目的，及上揭社會交易之習慣。準此本件在千興大樓管委會成立、管理負責人產生，或將千興大樓之區分所有權移轉與他人前，被上訴人僅能繼續依循系爭契約之約定，依民法委任法律關係，無償繼續代管千興大樓，並收取管理費代收代付統籌支應千興大樓之維護開銷。縱千興大樓管委會逾10年未能成立，亦無從苛責於被上訴人，則被上訴人繼續依兩造約定收取管理費，以統籌支應千興大樓之維護開銷，即無所謂違反誠信原則之情事。
㈣又千興大樓迄本件訴訟時管委會尚未成立，亦無管理負責人，既為兩造所不爭執。且附表五編號6 號上訴人李捷盛、附表六編號2 號上訴人江美惠、4號上訴人林曉鈴、7號上訴人郭雅文，迄未將千興大樓之區分所有權移轉與他人，既有各該土地及建物登記第一類謄本存卷足按（見原審訴字卷一第93至94、100至103、108至109、129至131頁），自有各依附表五編號6號、附表六編號2、4、7號所示約定內容，按月依每坪50元計算，繳交各該附表編號所示積欠管理費金額予被上訴人之契約義務。至附表五編號2 號上訴人王素娥，因於95年1 月10日已將千興大樓之區分所有權移轉予第三人楊青憲，既有該土地及建物登記第一類謄本存卷可佐（見原審訴字卷一第82至84頁），自亦有依附表五編號2 號所示約定內容，按月依每坪50元計算迄95年1月9日止，繳交管理費予被上訴人葉彩雲之義務。而上訴人王素娥每月應繳交管理費 2千230 元，既為兩造所不爭執，則被上訴人葉彩雲得請求上訴人王素娥給付之管理費，即應自93年1 月起算至95年1月9日止共為5萬6596元（2千330元/月×24月＋2千330元/月×9
/31月＝5萬6596元），亦足認定。
七、上訴人以下列事由拒絕給付管理費，無正當理由：
㈠上訴人雖以千興帝國管理委員會籌備處，曾於92年10月公告：「……10月份管理費暫緩繳納，待正式管理委員會成立後，再決定……」（見原審訴字卷一宗第212 頁）等語，抗辯被上訴人不得為管理費之請求云云。然由該公告形式觀之，可知其為千興帝國管理委員會籌備處之公告，並非被上訴人與上訴人間所另為之約定，而得因此變更系爭契約之原特別約定，自不影響被上訴人得本於附表五編號2、6號，及附表六編號2、4、7號所示，得為請求權利之約定內容。
㈡上訴人雖又以被上訴人千興公司未經住戶同意，將千興大樓屋頂層出租予他人設置發電塔；變賣垃圾冷藏室；地下室未設置會議室、健身房，卻將發電機房改為營業場所；將其專有部分之水表拆除，致千興大樓共用部分之水費，由其他住戶負擔；千興大樓每月公共電費過高；千興大樓273之6號 6樓指示燈損壞已逾1 年未修；千興大樓管理室人員不願代收上訴人等之掛號郵件及包裹；被上訴人款項帳目不清等由，抗辯被上訴人不得為管理費之請求云云。然上訴人所指各該情節，不惟已為被上訴人所否認，並稱千興大樓屋頂層出租予他人，業經管委會成立（上訴本院期間成立）後追認租約，並已將租金結算予管委會，其等並未從該租約牟取私利，至千興大樓地下室，因非屬公共區域，係獨立產權，建號分別為臺南市○區○○段000○000○000 號，有建物所有權狀可稽（見101 年9月27日被上訴人陳述意見狀附件1），且其等出售千興大樓房地時，並未保證地下室設有會議室、健身房，另89年間住戶反應住家區公共用電量異常時起，其等即行文臺灣電力公司提供用電資料，並獲臺灣電力公司回函（見本院上更㈠字卷第二宗第234 頁函），亦請安鼎水電設計公司檢測，並於89年7 月24日區分所有權人會議中，邀請安鼎水電設計公司蘇先生出席說明（見本院上更㈠字卷第二宗第235至236頁會議紀錄），嗣於102年1月檢修大樓用電時，查明係電力系統誤接，造成商辦區聯邦商業銀行股份有限公司、富邦人壽保險股份有限公司、家保電子遊戲場業誤用住家區公共用電，即與管委會協議由被上訴人千興公司代向各該公司追討電費之不當得利（見本院上更㈠字卷第二宗第233、237頁協議書、函），並無盜用千興大樓住家區公共用電各等語甚詳在卷，則上訴人所辯是否屬實，已非無疑。退而言之，縱認上訴人所辯屬實，亦僅係被上訴人千興公司對於千興大樓之區分所有權人，應否負損害賠償之義務，因被上訴人係無償為上訴人處理原屬該千興大樓管委會應處理之事務，屬於單務契約，上訴人江美惠所負給付管理費之義務，與被上訴人可能負擔之上揭義務，並非本於同一之雙務契約而發生，亦非立於互為對待給付之關係，揆之最高法院59年台上字第850 號判例意旨，並不發生同時履行之抗辯，上訴人亦不得據之為拒絕給付管理費之理由。
㈢上訴人另指摘被上訴人千興公司意圖霸占千興大樓管理權乙節，微論已為被上訴人所否認，並稱89年及92年區分所有權人會議，其等皆曾表明將管理權移轉（見101年9月27日被上訴人陳述意見狀附件 9），惟住戶一直未接手管理，且依管委會101年11月20日之決議：「101年11月（含）以前之管理費，由千興建設公司負責清查、收繳、查催，並移轉新成立之管理委員會接管。」內容（見本院上更㈠字卷第二宗第229至231頁會議紀錄及通告），可見並無上訴人所稱被上訴人千興公司意圖霸占管理權之情，實乃區分所有權人會議遲未能達法定門檻成立管委會，其等始繼續代為處理千興大樓公共事務，以免各項警衛安全、清潔、公共水電及其它一切事務陷入停擺，於管委會成立後，被上訴人千興公司與管委會達成協議，由被上訴人千興公司協助管委會成立專戶， 101年11月以前積欠之管理費，仍由被上訴人千興公司代為催繳（見本院上更㈠字卷第二宗第232 頁協議書）。又按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管委會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管委會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。現行公寓大廈管理條例第28條第1項、第2項、第3 項雖有明文。惟千興大樓係於89年間興建完成，現行公寓大廈管理條例第28條規定，則係於92年12月31日修正公佈，且公寓大廈管理條例又無92年12月31日修正公佈之規定，於修正前亦有適用之明文，現行公寓大廈管理條例第28條之規定，於本件自無適用之餘地，被上訴人千興公司亦無違反之可能。另按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上時，起造人應於6 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推一人為之，92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第26條雖有明文。然依該規定及92年12月31日修正公佈之公寓大廈管理條例第28條規定內容，可知於92年12月31日公寓大廈管理條例修正前，起造人僅於公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2 以上時，負有於6個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，以利區分所有權人訂定規約之義務，至於區分所有權人會議能否決議通過規約、能否成立管委會或推選管理負責人，應由區分所有權會議自行決定，並非起造人之義務，且起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管委會或推選管理負責人前，亦非公寓大廈之管理負責人。上訴人認被上訴人千興公司未善盡起造人之義務已有誤會。退步言之，縱被上訴人千興公司之行為，有違修正前公寓大廈管理條例第26條規定，亦僅縣（市）主管機關得依修正前公寓大廈管理條例第38條第1 款規定，處以 3千元以上1萬5千元以下罰鍰，對於上訴人所應負之繳納管理費之契約義務，並無影響。況依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第3 條第10款：公寓大廈管理條例所稱之住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者之規定，亦可知系爭不動產房屋土地買賣合約書第10條第8 項：「本約簽立後必須增簽大樓住戶公約」之目的，乃欲藉由大樓住戶公約之增訂，提醒買受人遵守大樓住戶公約之規定，該約定之義務人自屬向被上訴人千興公司購買建物之住戶，而非被上訴人千興公司。被上訴人千興公司既非該約定之義務人，更無違反該約定之可能，上訴人辯稱被上訴人千興公司違反不動產房屋土地買賣合約書第10條第8 項之約定，其得拒繳管理費云者，仍非有據。
㈣至上訴人辯稱並非每位住戶皆需繳管理費，被上訴人亦未向每位欠繳戶追討，且被上訴人追討管理費之請求權已罹於時效各節。因被上訴人與千興大樓之其他住戶，如無類似附表五編號 2、6號、附表六編號2、4、7號所示約定內容之約定，本即不得依契約之法律關係，請求千興大樓之其他住戶給付管理費，況縱令被上訴人與千興大樓之其他住戶，亦有類似如各該附表編號所示約定內容，是否同時請求給付，核屬被上訴人之權利行使，亦不足資為減輕或免除上訴人應履行契約義務之理由。另按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條雖定有明文。然消滅時效，自請求權可行使時起算，以不行為為目的之請求權，自為行為時起算，民法第128 條亦規定甚明。被上訴人起訴請求上訴人給付積欠管理費期間之管理費，係於97年8 月16日提起本件訴訟，既有原審收狀日期戳章足憑（見原審補字卷第1頁），均未逾5年之期間，亦未罹於消滅時效，上訴人執此拒繳管理費，同非有據。
㈤再者被上訴人是否要求千興大樓住戶陽臺裝置之鐵窗不得突出外牆，被上訴人葉彩雲住家陽臺加裝之鐵窗是否突出外牆，僅涉及被上訴人有無權利要求千興大樓之住戶陽臺裝置之鐵窗不得突出外牆，及被上訴人葉彩雲住家陽臺加裝之鐵窗可否突出外牆之問題；另92年11月8 日選任管理委員會委員時，有無非區分所有權人當選副主任委員、監察委員、安全委員，乃各該副主任委員、監察委員、安全委員當選是否有效之問題；均不足據為減輕或免除上訴人應依系爭契約負繳納管理費之義務。另上訴人江美惠稱其所屬房屋已繳納管理費者，係繳納101 年12月管委會成立後之管理費，至本件訴訟所積欠之管理費既未繳清，仍應依兩造約定之契約履行。八、綜上所述，上訴人依系爭契約既有繳納管理費予被上訴人之義務，復無拒絕繳納管理費之正當理由，則被上訴人葉彩雲本於附表五編號2、6號所示約定內容，請求上訴人王素娥、李捷盛分別給付附表一編號2、6號所示應給付金額及利息；被上訴人千興公司本於附表六編號2、4、7 號所示約定內容，請求上訴人江美惠、林曉鈴、郭雅文分別給付如附表二編號2、4、7 號所示應給付金額及利息，均屬有據，應予准許。原審就此部分判命被上訴人勝訴，並准依兩造聲請酌定擔保金額後，分別為假執行及免為假執行之宣告，經核認事用法並無不合。上訴意旨，猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第463 條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 5 月 21 日民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 曾平杉
法 官 林永茂
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 21 日書記官 岑 玢