臺灣高等法院臺南分院101年度重上字第2號｜法律人

臺灣高等法院臺南分院民事判決　101年度重上字第2號上　訴　人　福豐盛投資股份有限公司法定代理人　林煜喆訴訟代理人　林重仁　律師被上訴人　統一超商股份有限公司法定代理人　高清愿訴訟代理人　蔡瑋穎蘇威碩上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年 11月22日臺灣雲林地方法院（100年度重訴字第20號）第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：「…三擴張或減縮應受判決事項之聲明者」；又訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第446條第1項分別定有明文。查本件上訴人原聲明請求命㈠被上訴人應將門牌號碼雲林縣斗六市○○路176號1、2樓房屋（下稱上海路176號）及雲林縣斗六市○○路50號1、2樓房屋（下稱慶生路50號）遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應自民國（下同）99年9月1日起至返還前項房屋止，按日給付上訴人新台幣（下同）4,333元（見本院卷第2頁）；惟於本院審理時，減縮上開聲明為：㈠被上訴人應將上海路176號第2樓房屋及慶生路50號1、2樓房屋遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應自99年9月1日起至100年9月30日止，按日給付上訴人4,333元；並自100年10月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付上訴人5萬元。即上訴人認被上訴人已於100年9月15日原審法官現場履勘後已返還上海路176號1樓之不動產，而不再請求被上訴人交還該上海路176號1樓之不動產，租金亦自100年10月1日起，減縮為按月給付上訴人5萬元等情，核係減縮應受裁判之聲明，為訴之減縮，依上說明，核無不合，應予准許。貳、實體部分：一、上訴人主張：㈠兩造於98年11月27日就上訴人所有系爭上海路176號及慶生路50號（以下合稱系爭不動產）全部簽訂不動產租賃契約，租期自98年12月1日起至100年10月31日止，每月租金為130,000元（下稱系爭租賃契約）。兩造另於99年7月9日就系爭租賃契約簽訂租約終止協議書，約定「一、原租約提前終止日期：99年8月31日。二、保證金：零元整，乙方（指被上訴人）依約交還房屋時，甲方（指上訴人）應無息返還乙方，如拖延返還，甲方應自乙方交還房屋之日起，每日賠償乙方按押金總額百分之1計算之違約金。三、乙方租金應給付至99年8月31日止。四、雙方協議之交屋日：99年8月31日。…八、房屋：乙方應清除雜物後依現況交屋。…十、其它特約事項：依原租約第8條第3項規定，賠償甲方壹拾叁萬元整。」上開租約終止協議係系爭租賃契約之補充條款，若租約終止協議書有未約定事項仍需回歸系爭租賃契約之約定，而系爭租賃契約第8條第2款約定：「乙方於終止本契約或租期屆滿不交還本租賃標的物，自終止契約或租期屆滿之翌日起，乙方應按日租金計算違約金支付甲方。」兩造協議交屋日後，被上訴人未將系爭不動產（含補習班占用之上海路176 號2樓及慶生路50號1、2樓部分，該部分下稱系爭補習班占用部分）交還上訴人，為此依據民法第767條之規定，請求被上訴人遷讓返還，且依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自99年9月1日起相當於租金之不當得利。㈡被上訴人不能僅憑補習班單方面之口頭說明，即認上訴人同意將系爭補習班占用部分房屋租給補習班。爰聲明求為判決命被上訴人應將系爭不動產全部遷讓返還上訴人。被上訴人尚應自99年9月1日起至100年9月30日止，按日給付上訴人4,333元；並自100年10月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付上訴人5萬元（原審全部駁回上訴人之請求，上訴人不服提起本件上訴，上訴聲明：原判決除減縮部分外廢棄，被上訴人應按上開聲明遷讓交還系爭補習班占用部分暨如數給付上開不當得利）。二、被上訴人則以：被上訴人原向上訴人承租系爭不動產，租期為自98年12月1 日起至100年10月31日止，之後被上訴人將系爭補習班占用部分轉租給補習班，租期至100年10月31日止。系爭租賃契約已提前於99年8月31日終止，被上訴人轉租予補習班部分亦於同日終止，並由上訴人另出租予補習班，被上訴人已依約給付上訴人相當1個月租金之違約金作為賠償，並於99年8月31日前依約清空上海路176號1樓。被上訴人已履行租約上所定現況返還租賃標的物之義務。再就被上訴人轉租部分，被上訴人已與次承租人即補習班終止轉租租約，並以存證信函通知補習班搬遷，因上訴人事後同意出租該補習班，雙方乃約定依現況點交，上訴人主張被上訴人仍繼續占有該部分之租賃標的物，顯無理由等語，資為抗辯（被上訴人答辯聲明：上訴駁回）。三、兩造不爭執之事實：㈠系爭不動產為上訴人所有。㈡被上訴人於98年11月27日向上訴人承租系爭不動產，並簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自98年12月1日起至100年10月31日止，租金每月130,000元。㈢兩造於99年7月9日簽訂租約終止協議書，約定系爭租賃契約提前於99年8月31日終止，被上訴人應給付上訴人租金至99 年8月31日止，並應於99年8月31日前將系爭不動產交還上訴人。㈣被上訴人向上訴人承租系爭不動產後，將上開系爭補習班占用部分轉租給補習班，於99年8月31日後仍由補習班繼續使用。㈤上訴人提出之原證1至原證10之書證為真正。㈥上訴人買受系爭不動產時，上海路176號1樓部分即已出租給被上訴人經營7-11便利商店，系爭補習班占用部分則由被上訴人轉租給補習班，上訴人買受該不動產後，重新與被上訴人簽訂系爭租賃契約（見本院卷第23頁背面）。四、得心證之理由：㈠有關被上訴人是否已依約於99年8月31日前將系爭補習班占用部分交還上訴人： ⒈系爭補習班占用部分，於系爭租賃契約終止後雖仍由補習班繼續占有使用至今，為兩造所不爭，惟證人廖培榮（即補習班負責人）於原審到庭證述：「…原告公司（即上訴人）法定代理人林煜喆有口頭答應要將房子繼續租給補習班，我才會跟被告（即被上訴人）協議在99年8月31日終止租約。99 年8月31日交屋時，原告、被告及我都有到場，原告是由林煜喆太太邱小姐到場，當時我跟新的房東口頭上都講好了，租約我是跟林煜喆談的，跟他談二次，…。林煜喆跟我談租約時，還有補習班老師在場，是在慶生路1樓時說的，我不知道原告是要經營全家便利商店，還是要租給全家便利商店。他本來是說2樓要租給我，但是我說我不夠，原告說騎樓部分可以使用，可以延展出去，但是1樓後面部分要給原告使用，我們還在現場比範圍，討論要如何分配使用。…之後我打電話給邱小姐，她也沒跟我說什麼，後來就完全不接我的電話，因為我們口頭上都有談到了，只是沒有簽契約，所以我委任吳聰億律師將租金提存到法院。…如果被告沒有跟原告確認房子要繼續出租給我的話，就不會在租約終止協議書上寫現況返還，…我就會遷屋了。…證人林淵崇告訴我（要提早終止伊與被上訴人間之租約）時，我很生氣，我本來準備告被告，因為我們與被告簽的契約訂定如果我們提早解約，要賠被告8萬元，如果被告提早解約，我們就要無條件接受，我說這樣的契約不合理，後來因為原告他要繼續租給我，我才沒有告被告。我與被告在虎尾補習班的辦公室談解約時，因為被告公司要確認，所以我有打一通電話給邱瑞香（即林煜喆之妻），他們有確認原告要把房子租給我，被告公司才要跟我簽終止契約書，而且契約書上加載「現況返還」等字，這四個字是事後才補上去的。在第一次談的時候，原本林煜喆告訴我他1樓的部分全部要做全家，他問我這樣夠不夠用，我說我1樓這樣無法招生，是否可以留一個店面給我招生，這是在樓上談的。後來到樓下才談剛剛所講的範圍，範圍有確認，林煜喆也有打電話給仲介罵說為什麼沒有告訴他被上訴人不租了，我也很生氣因為原屋主沒有告訴我，林煜喆說沒關係我會租給你。租金部分是在第二次來的時候，我跟林煜喆到3樓去，林煜喆說他需要2間宿舍，要給員工住，我跟他講說是否有一些可讓我們學生睡覺用，林煜喆說到時再看看，所以3樓的部分我們沒有講的很清楚，我跟他說租金是否可以3萬元，林煜喆說太少了，我跟他說35,000元是否可以，因為林煜喆急著要走，口頭上說好好好」等語（見原審卷第21頁背面至25頁、第95頁背面至96頁）。證人廖培榮於本院傳喚時亦到庭證稱：「我個人因為上訴人法定代理人已經與我達成租賃的契約，對我來講就比較能釋懷，…」、「（與被上訴人租約何時終止？）契約是寫97年6 月1日起至100年10月31日止，實際終止日期是在99年8月31 日。」等語（見本院卷第44頁），仍堅持伊有向上訴人承租，業經上訴人同意。另證人即補習班職員邱心榆於原審到庭證述：「…之前房東林煜喆有找我們，跟主任廖培榮在教室裡面談仲介騙他，他很生氣打電話給仲介…。講完之後，房東就說他有跟全家接洽要作全家商店，問我們主任說2樓夠不夠用，後來主任有跟他說2樓不夠用，因為沒有櫃台來處理行政的事情，後來他們就一起去樓下，房東也有說要將房子租給我們，因為他說我們也是受害者，他們就一起下去樓下要處理櫃台的事情。他們到樓下之後有說要如何裝潢，有說廁所的地方要打掉，他要在我們櫃台的位置切開，一樓的部分要放機器，可以讓我們往騎樓的方向移」等語（見原審卷第98頁）。證人即補習班職員樊家珍於原審到庭證述：「…見過林煜喆2、3次，是在補習班看到的，印象比較深刻的是林煜喆到我們補習班，他們在談什麼內容我沒有聽到，只是事後老闆廖培榮告訴我說，以後我們補習班1樓要拆成二部分，老闆要我把後面的櫃子清出來，我們的櫃台要往前移，1樓就沒有廁所，因為廁所要給全家當儲藏室，我回說沒有廁所孩子上廁所會很不方便，其他林煜喆來幾次都是談相關的問題。老闆有告訴我說房東要把房屋租給我們，以後就跟全家超商共用，因為1樓裁成對半，3樓也會開放給我們使用，我們會多出教室，這是我所了解的」等語（見原審卷第97頁背面、第98頁）。證人即被上訴人公司前職員林淵崇亦於原審到庭證述：「我只有負責與樓上補習班廖培榮的事宜，是負責公司出租給補習班的租期跟他終止（租約）的事宜，…補習班有同意提前終止，但是沒有提到要何時搬遷的事，因為補習班的廖培榮說他有跟屋主達成租賃的協議，…所以當天點交有關補習班的部分，就是以現況點交」等語（見原審卷第92、93頁）。綜上，證人廖培榮就其與上訴人間之租賃契約是否有效成立部分，與本件訴訟雖有利害關係，但在場之證人邱心榆、樊家珍、林淵崇與兩造間利害關係已較薄弱，衡情其三人當不至甘冒偽證之罪責而為偏頗被上訴人之陳述，是其等之證詞應堪憑信。而互核證人邱心榆、樊家珍、林淵崇證述之內容與證人廖培榮證述之情形大致相符，再佐以被上訴人與補習班簽訂之租約終止協議書第7條約定房屋部分為現況返還，與上開證人證述之內容亦無不相吻合；至證人邱瑞香於原審附和上訴人之詞陳稱：「…但是時間這麼久了我忘了，我應該沒有答應要租給補習班，當初可能只是介紹認識一下而已。補習班是跟被告公司承租，這是要被告自己去處理。有聽到上訴人法定代理人要把補習班拆掉」等語（見原審卷第94頁背面），並不足採。至上訴人於本院提出之證人廖培榮發給上訴人法定代理人於99年8月30日晚7時33分之簡訊：「…虎尾因為我們的信用及照顧房子，二位房東都成了我很好的朋友，若有需要可隨時提供契約及電話號碼給您…」，亦不能否定上訴人與證人廖培榮間補習班之租賃契約存在。且縱不論上訴人與補習班間之租賃契約是否已有效成立，證人廖培榮、邱心榆、樊家珍、林淵崇之上開證詞，已足堪認定上訴人於兩造終止系爭租賃契約時，確有同意補習班繼續使用其所占用部分，並同意被上訴人依現況點交（即由補習班占用狀態）。 ⒉兩造固於系爭租賃契約約定：「於租期屆滿或提前終止本契約時，乙方應清理傢俱雜物、搬空生財器具後之實際現況，將租賃標的物返還甲方。」，有系爭租賃契約第5條第6款書明在卷；惟於租約終止協議書上亦書明：「房屋：乙方應清除雜物後依現況交屋。」，亦有上開兩造所不爭執之不動產租賃契約及租約終止協議書（第8條）在卷可稽（見卷附之臺灣臺北地方法院台北簡易庭100年度北簡字第848號卷，第8、12頁）。可見兩造已另外就租期提前終止本契約時，達成終止協議依現況交屋亦可，此亦包含系爭補習班占用部分。因此有關系爭補習班占用部分符合依現況交屋之情形，維持由補習班繼續租用，而改由上訴人間接占有之狀態，即無不合；故被上訴人抗辯陳稱：其已將轉租給補習班之系爭補習班占用部分交還上訴人等語，亦無不合而屬可採。 ⒊又上訴人於原審直承於99年8月31日兩造點交當日，上訴人不肯接受點交，是因為被上訴人所欲交還之上海路176號1樓尚未將裝潢設備全部拆走（包括天花板暨其上之電燈、燈座、預留之管線、…只要是被上訴人裝潢的，均要拆除），就補習班交接部分，兩造仍在現場爭執，廖培榮（補習班負責人）就離開了等情，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第111 、112頁）。而被上訴人負責補習班點交之證人林淵崇亦已於原審到庭證稱：…點交那天是一個女士（指邱瑞香），那位女士有到現場，我們有跟那個女士說這是樓上補習班負責人（指廖培榮）。告訴他這是要繼續跟你們承租房子的人，…點交有關補習班部分，即是以現況點交等語（見原審卷第93頁）。證人邱瑞香亦於原審證稱：伊有於99年8月31日那天，代表上訴人公司去辦理交屋之事，…林淵崇在99年8月 31日交屋時，是有在場等語（見同上卷頁背面），可見被上訴人確曾將系爭不動產之鑰匙要點交交還上訴人，惟為上訴人拒不接受；然被上訴人依兩造租約暨協議書已無義務將上海路176號1樓裝潢設備全部拆走暨要求補習班遷讓交還占用部分，則上訴人既拒絕被上訴人交還鑰匙，應自負受領遲延之責任。從而，被上訴人抗辯其已依約於99年8月31日將系爭不動產（暨上開補習班使用部分之房屋）交還上訴人，應屬可採，上訴人主張被上訴人仍自99年9月1日起無權占有系爭補習班占用部分，洵屬無據。㈡有關上訴人依據不當得利之法律關係請求被上訴人返還相當於租金之利益部分： ⒈按民法第767條所有物返還請求權之行使，須具備下列要件：⑴請求權之主體須為所有人或依法得行使所有權之人；⑵相對人須為所有物之現占有人；⑶相對人須為無權占有。承前所述，被上訴人已終止系爭不動產之租賃契約，拋棄對上海路176號1樓房屋之占有，另就系爭補習班占用部分亦已由上訴人間接占有中，由此可見被上訴人並非系爭不動產之現占有人，更無無權占有之事實。 ⒉次按依不當得利之規定請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為要件。經查，被上訴人於99年8月31日終止系爭租賃契約，即已將上海路176號1樓騰空並將傢俱雜物清除，有原審勘驗筆錄及現場照片在卷足憑（見原審卷第45-47、55-71頁）。又被上訴人既已將上海路176號1樓內之傢俱雜物清除，且拋棄對上開租賃物之占有；並就系爭補習班占用部分業經交還上訴人，已如上述，應認已符合系爭租賃契約暨終止協議書之本旨而為給付。上訴人主張：被上訴人自99年9月1日起仍無權占有上海路176號1樓（至100年9月30日止）、又被上訴人另無權占有系爭補習班占用部分迄今云云，均非屬實，被上訴人既未占用系爭不動產，自無所謂繼續使用系爭不動產而受有利益，故上訴人依據不當得利之法律關係，請求被上訴人返還相當於租金之利益，亦有未合。從而，上訴人請求被上訴人應自99年9月1日起至100年9月30日止，按日給付上訴人4,333元（即給付13萬元）；並自100年10月1日起至返還前項房屋之日止按月給付5萬元云云，均非有據，洵無理由。五、綜上所述，上訴人本於民法第767條所有物返還請求權規定，請求將系爭不動產之補習班占用部分遷讓返還上訴人及依不當得利之法律關係請求被上訴人應自99年9月1日起至100 年9月30日止，按日給付上訴人4,333元；並自100年10月1日起至返還前項房屋之日止按月給付5萬元，洵屬無據，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之請求，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 101 年 4 月 10 日民事第二庭審判長法官陳光秀法官李文賢法官莊俊華上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 4 月 12 日書記官吳銘添【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院 臺南分院101年度重上字第2號

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