臺灣高等法院 臺南分院101年度重上字第86號

• 裁判案由: 塗銷所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 102 年 04 月 09 日
• 法官: 吳上康、吳森豐、王浦傑
• 上訴人: 葉主恩、陳麗珍
• 被上訴人: 潘晏晨

臺灣高等法院臺南分院民事判決　101年度重上字第86號
上　訴　人　葉主恩
蔡瑩莉
共　　　同
訴訟代理人　林憲聰律師
上　訴　人　陳麗珍
訴訟代理人　黃木春律師
被 上訴 人　潘晏晨
訴訟代理人　黃文力律師
複 代理 人　何建宏律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國101年10月11日臺灣嘉義地方法院第一審判決（100年度重訴字第74號）提起上訴，本院於102年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：原審民事執行處97年度執字第7928號強制執行事件，於民國（下同）98年11月11日合併拍賣訴外人羅復飄所有坐落嘉義市○○段000○000○000○000○000○地號
土地（下分別稱系爭719、720、721、722、823地號土地）
，及其上建號1879棟次，即門牌號碼同市○○○路000巷00
號之平房，由伊以總價新台幣（下同）1880萬元拍定。因719、722地號土地原設定有上訴人蔡瑩莉取得地上權，720、823地號土地亦設定有上訴人葉主恩取得地上權並有租賃權，均有礙抵押權人嘉義市農會行使抵押權，已由執行法院裁定除去上開地上權、租賃權。上開土地拍定後，上訴人葉主恩、蔡瑩莉分別表示行使對722地號及720、823地號土地之優
先承買權，並分別於98年12月31日、99年1月4日完成所有權登記。伊乃於98年12月24日對渠等提起確認優先承買權不存在之訴，然上訴人葉主恩、蔡瑩莉未待判決，隨即分別於99年1月11日、1月25日與上訴人陳麗珍簽立買賣契約，將系爭720、823、722等地號土地售予陳麗珍，並各於99年2月1日
、2月8日辦妥所有權移轉登記，然上開買賣係屬通謀虛偽意思表示，應為無效。爰依民法第87條、第113條、第179條、第184條、第242條、第767條等規定，訴請確認上訴人間之
買賣關係不存在，並請求塗銷系爭720、722、823地號土地
所有權之登記等語。
二、上訴人方面：
㈠上訴人葉主恩、蔡瑩莉則以：系爭執行程序已於99年3月9日終結，拍賣價金已分配完畢，縱被上訴人於本件獲得勝訴判決，亦無法執行。且被上訴人於終結前未提出擔保或假處分以停止執行程序，其提起本件訴訟即有程序不備及當事人不適格，亦無訴訟實益。又上訴人間上開買賣若屬通謀虛偽意思表示，陳麗珍當不致花費時間、金錢以規劃設計系爭土地，原審僅憑陳麗珍財產資料認定其無足夠資力，有違證據法則；另原審判決理由未說明上訴人與代書蔡裕夫交互詰問之證言為何不採，有理由不備之違法等語，資為抗辯。
㈡上訴人陳麗珍則以：被上訴人應舉證證明上訴人間之上開買賣係屬通謀虛偽意思表示。且陳麗珍購買系爭土地係為建造房屋，且經過詳細評估，此由其委由曾明憲建築師規劃草圖暨建造設計圖即明，系爭土地之買賣並非虛偽等語，資為抗辯。
三、原審判決：⑴確認上訴人葉主恩、蔡瑩莉、陳麗珍就系爭720、823、722地號土地（權利範圍均為全部，下稱系爭土地
），於99年1月11日及1月25日所為之買賣關係不存在。⑵上訴人陳麗珍就系爭土地經嘉義市地政事務所以99年1月29日
嘉地字第014580號、99年2月6日嘉地字第018930號收件，於99年2月1日、2月8日辦竣登記之以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。⑶上訴人蔡瑩莉、葉主恩就系爭土地經嘉義市地政事務所分以98年12月30日嘉地字第153220、153240號收件，於98年12月31日、99年1月4日辦竣登記之以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。上訴人均不服原判決，全部提起上訴。
㈠上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠系爭720、823、722地號土地，原為羅復飄所有，經原審97
年度執字第7928號強制執行事件進行拍賣，由被上訴人於98年11月11日分別以580萬元、17萬元、267萬元得標拍定後。原審執行處於98年11月26日發文通知葉主恩、蔡瑩莉於10日內行使優先承買權。葉主恩、蔡瑩莉於同年12月2日收受該
通知函，並於同年月10日表示優先承買，葉主恩就系爭720
、823地號土地行使優先承買權，並於99年1月4日辦妥所有
權移轉登記。蔡瑩莉則就系爭722地號土地行使優先承買權
，並於98年12月31日辦妥所有權移轉登記。上開強制執行事件已於99年3月9日分配拍賣所得價金完畢。
㈡上開3筆土地於辦妥所有權移轉登記後，葉主恩、蔡瑩莉於99年1月6日分別向台灣銀行借貸417萬元、186萬元，並以上
開土地分別於99年1月4日、98年12月31日為該銀行設定本金最高限額501萬元、224萬元之抵押權。
㈢葉主恩將系爭720、823地號土地，以13,612,500元出售給陳麗珍，於99年1月11日簽訂系爭土地買賣契約書，並於同年1月29日向嘉義市地政事務所申請所有權移轉登記，於同年2
月1日辦妥登記。
㈣蔡瑩莉將系爭722地號土地，以545萬元出售給陳麗珍，於99年1月25日簽訂系爭土地買賣契約書，並於同年2月6日向嘉
義市地政事務所申請所有權移轉登記，於同年月8日辦妥登
記。
㈤系爭720、823、722地號土地過戶予上訴人陳麗珍後，上開2筆本金最高限額抵押權迄今仍未塗銷，相關貸款款項仍由蔡瑩莉、葉主恩繳付。
㈥被上訴人於98年12月24日起訴請求確認葉主恩、蔡瑩莉對系爭720、823、722地號土地之優先承買權不存在事件，經原
審於99年3月23日以99年度重訴字第3號判決被上訴人勝訴，葉主恩、蔡瑩莉不服提起上訴，經本院於99年9月21日以99
年度重上字第31號、最高法院於100年5月26日以100年度台
上字第82號判決駁回其上訴而告確定。
㈦蔡瑩莉、葉主恩以本院上開99年度重上字第31號判決，有發現未經斟酌證物之再審事由，提起再審之訴，經本院於100
年12月20日以100年度重再字第3號判決駁回其再審，上訴人不服提起上訴，經最高法院於102年1月9日以102年度台上字第45號判決廢棄本院前開再審判決，現由本院以102年度重
再更㈠字第1號審理中。
上開各情，有原審執行處通知函、不動產權利移轉證書、買賣契約書、土地登記謄本、嘉義市地政事務所100年11月25
日嘉地一字第0000000000號函暨檢送登記申請書、臺灣銀行嘉南分行100年12月2日嘉南授字第00000000000號函暨檢送
蔡瑩莉、葉主恩貸款相關資料等附卷可稽（見原審卷一第52-62、120-124、171-210、242-252頁），並經原審依職權調閱該院97年度執字第7928號、99年度司促字第2827、2828號、99年度訴字第102號、99年度重訴字第3號事件全卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭，均堪信為真實。
五、兩造爭執事項：
㈠本件訴訟是否欠缺當事人適格？是否有訴訟實益？
㈡葉主恩、蔡瑩莉與陳麗珍間之上開買賣是否為通謀虛偽意思表示？
六、本院判斷：
㈠本件訴訟當事人適格，且有訴訟實益：
⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。在確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即為當事人適格。在確認之訴，原告祇須主張其就訴訟標的法律關係有確認之利益者，即有原告之適格。被告祇須為使原告有確認必要之對方利害關係人，即有被告之適格。
⒉被上訴人主張上訴人間就系爭土地所為之上開買賣是否為通謀虛偽意思表示，既有爭執，而該買賣契約是否有效成立，關係被上訴人基於系爭土地拍定人之地位所得行使之權利遭受侵害之損失是否得就上訴人之財產強制執行而獲償，若系爭買賣契約無效，被上訴人私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認之判決除去，依照前揭說明，被上訴人對於爭執其主張之上訴人提起，即為當事人適格。
⒊又如上開不爭執事項㈠所示，前揭原審97年度執字第7928號強制執行程序雖已於99年3月9日分配拍賣價金完畢而告終結，雖被上訴人於原審99年度重訴字第3號確認優先承買權不
存在事件中未聲請停止執行上開強制執行事件程序，致系爭土地因葉主恩、蔡瑩莉主張有優先承買權，並聲明優先承買，而無法由拍定人即被上訴人取得所有權，然被上訴人基於系爭土地原拍定人地位，是否能取得系爭土地之所有權，視被上訴人是否有效取得系爭土地而定，是被上訴人仍有就系爭土地買賣是否為通謀虛偽意思表示加以確認之必要，應認被上訴人有提起本件訴訟之法律上利益。
⒋綜上，上訴人辯稱：被上訴人提起本件訴訟即有程序不備及當事人不適格，亦無訴訟實益云云，尚非可採。
㈡上訴人間就系爭土地所為買賣為通謀虛偽意思表示：
⒈按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」、「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任」「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第87條、113條、179條分別定有明文。次按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」「債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」同法第184條第1項、242條、767條第1項亦分
別定有明文。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院著有48年台上字第29號判例可資參照）。被上訴人既主張上訴人間就系爭土地之買賣係屬通謀虛偽意思表示，應負舉證之責。
⒉雖上訴人3人於原審結證稱：買賣雙方曾就系爭土地價金多
次磋商，最後就系爭720、823、722地號土地分別以每坪72,000元、69,000元達成買賣合意，並於99年1月11日、1月25
日簽訂買賣契約等語（見原審卷二第72-81頁），然渠等利
害關係既屬一致，所為當事人陳述尚難遽採為認定渠等間確有買賣系爭土地之合意之唯一依據。證人蔡裕夫（即辦理系爭土地買賣契約之代書）雖證稱：「系爭買賣契約是伊去簽訂的，上訴人與銀行談好貸款核准之後，才打電話叫伊辦理抵押權登記，至於貸款目的為何伊不知道。簽約當天在場人有賣方葉主恩、買方陳麗珍，蔡瑩莉沒有在場，伊去的時候他們條件已經談好了。伊沒有問葉主恩、蔡瑩莉為何那麼快要賣土地，且為何都賣給陳麗珍。伊接到地政註記通知後，有通知買賣雙方，蔡瑩莉未作任何表示，陳麗珍也表示要過戶。伊並未參與陳麗珍、葉主恩間接洽及締約過程，伊只參與他們談好契約後訂約之過程，於締約時伊並未聽見陳麗珍或葉主恩談到蔡瑩莉土地也要賣的事情。」等語（見原審卷二第67-70頁），然該證人僅負責系爭土地簽約後過戶事宜
，但就上訴人間於簽約前之磋商經過均未親自見聞，則前揭證言亦難遽採為有利上訴人認定之依據。
⒊依上開不爭執事項㈠、㈢、㈣所示，衡之一般不動產買賣從現場查勘到價金議定，往往須花數月時間，然本件葉主恩於取得土地後約7天（99年1月4日至99年1月11日）、蔡瑩莉亦約26日時間（98年12月31日至99年1月25日），即分別與陳
麗珍談妥買賣，顯與一般不動產買賣之常情有違。又蔡瑩莉、葉主恩如預知有買家，何需貸款？且其二人談買賣之對象恰又係陳麗珍一人，則上訴人3人間就系爭土地所為買賣是
否為真正，容非無疑。陳麗珍雖辯稱：伊於葉主恩、蔡瑩莉98年12月10日就系爭土地具狀表示行使優先承買權後，即與伊磋商買賣事宜，並無買賣時間過短之情云云。惟查，葉主恩、蔡瑩莉承買系爭土地資金多係向他人借款，且陳麗珍、葉主恩第一次進行磋商時，葉主恩即明確表示要出售系爭
720、823地號土地，又系爭土地每坪單價經陳麗珍評估後顯較葉主恩、蔡瑩莉原先開價每坪75,000元為高，業經上訴人3人證述在卷（見原審卷二第73、76頁反面、79頁）。是葉
主恩、蔡瑩莉並非不可先向陳麗珍借貸，先行支付系爭土地承買所需價金，待日後雙方簽約後再由買賣價金中扣除，其等應無先向台灣銀行貸款，徒增貸款利息之必要。從而，陳麗珍上開所辯，無足採取。
⒋又蔡瑩莉、葉主恩係因行使優先承買權，因而分別於98年12月31日、99年1月4日取得系爭土地所有權後，陳麗珍與蔡瑩莉於99年1月25日就系爭722地號土地成立買賣，於99年2月6日送件，並於99年2月8日完成登記；另與葉主恩就系爭720
、823地號土地之買賣，於99年1月29日送件，並於99年2月1日完成登記，有土地謄本、買賣登記申請書在卷可稽（見原審卷一第56、61、101-103、178、197頁），然被上訴人早
於99年1月27日送件完成優先承買權訴訟繫屬之註記，並於
99年1月28日完成註記（見同上卷第70、73、79頁）。又一
般土地買賣，買受人均會調取土地登記謄本詳閱究明是否有抵押權、假扣押、假處分、或其他註記，然陳麗珍自陳伊為從事房地產買賣投資之人（見原審卷二第72頁反面），就此等會影響其購買意願及出價金額多寡之相關事項註記自會加以注意，其辯稱並未注意土地謄本相關註記云云，尚難採信；縱其主張為真，陳麗珍背後倘真有其所指資金團人員，且均為從事不動產買賣及營造業之人，衡情陳麗珍應會將系爭土地謄本交予該出資金者就此等會影響其出資金額之註記督促注意及之，不可能亦疏未注意，仍由陳麗珍依葉主恩、蔡瑩莉出價金額為磋商，亦與不動產交易之常情有違。且依土地登記申請書所示，其於（9）備註記載「本件土地權利人
確於99年2月…知悉依嘉義地方法院99年度重訴字第3號，確認優先承買權不存在案件訴訟中之註記」，並經買賣雙方蓋章（見同上卷第67頁），顯見在買賣過戶當時上訴人3人均
知悉優先承買權註記之事實。又本件買賣登記申請書係於99年1月29日或其後送地政機關收文，何以其（9）備註記載欄會載「..確於99年2月…知悉」之未來所知悉之情事，故依
此足證應係蔡瑩莉、陳麗珍為避免於送件時即知悉註記之實情，而刻意填載不實日期。從而，堪認陳麗珍在與蔡瑩莉、葉主恩洽談買賣時，應即知悉其等係因拍賣而取得系爭土地，當以葉主恩、蔡瑩莉取得系爭土地價金為基礎展開磋商，然依經驗法則，一般買受人如知悉有訴訟註記，應不敢購買，怎可能知悉此訴訟註記，於優先購買取得系爭土地所有權後約1個月之短時間內，陳麗珍反而願用高於拍定價格一倍
以上之價格購買（即買賣價金分別為13,612,500元、545萬
元，均較葉主恩、蔡瑩莉向法院優先承購之金額597萬元、
267萬元高出一倍以上），且有此註記後，仍將土地完成過
戶而未為保護買受人之相關約定（保留一部分價金，出賣人提出其他保證），亦有悖不動產交易之常情。
⒌另查：
⑴陳麗珍之98年所得為149,540元，99年所得為124,767元，其名下財產計有11筆不動產、1筆汽車及菁禾能源科技股份有
限公司20萬元投資，而上開11筆不動產，扣除系爭3筆土地
後，總價值為603萬6,780元（98,500+3,752,840+361,060+960,000+593,621+270,180+405+174＝6,036,780），加計上
開20萬元投資，其名下資產價值至多不超過650萬元，有綜
合所得稅各類所得資料清單、財產歸屬資料清單附卷可按（見原審卷一第212-214頁）。
⑵陳麗珍支票帳戶於99年1月4日存款額為112,227元，同年1月13日分別存入165萬元、40萬元，1月15日再存入45萬元，並於同日轉帳250萬元至甲存帳戶以支付支票票號CJ0000000號之250萬元票款，又於99年2月1日存入71萬元，99年2月2日
轉帳至甲存帳戶並補現金1萬元，以支付票號JC0000000支票71萬元，至於票號JC0000000支票300萬元、JC0000000號支
票80萬元，則係以現金存入帳戶支付（見原審卷一第280頁
），是上開總金額701萬元之票款，金額非小，是依陳麗珍
資力，實難以支付系爭土地共19,062,500元之買賣價金。
⑶雖陳麗珍主張伊僅係出名購買人，背後另有出資金之人，且資金團係從事不動產買賣及營造業，然因保護隱私，故無法透露云云。惟系爭土地就上訴人陳麗珍有無資力，即判斷上訴人間買賣是否為虛偽此一重要爭點有所爭執，然上訴人陳麗珍並非不能於原審聲請法院以資金團成員有保護隱私必要，應以代號表示，並將其資料彌封，而進行調查程序，以明上訴人陳麗珍資金來源，然上訴人陳麗珍空言保護隱私為由，拒不提出資金來源，所述即非無疑。
⒍再陳麗珍係先後與葉主恩、蔡瑩莉成立買賣契約，並交付支票交二人收執，衡之常情，葉主恩既早於蔡瑩莉與陳麗珍簽約，其取得陳麗珍開立之支票號碼當較蔡瑩莉為前，惟參以蔡瑩莉所收三張支票，票號分別為JC0000000、JC0000000、JC0000000號（見原審卷一第119、236頁），其號碼順序均
較葉主恩於99年1月20日收受之票號JC0000000號支票為前（見原審卷一第235頁）。陳麗珍雖抗辯係因雙方原係預定99
年1月15日簽約，因蔡瑩莉不願意賣，故延遲至25日才簽約
云云，然當時蔡瑩莉、陳麗珍既尚未簽約，且陳麗珍支票均以手寫方式開立，理應待雙方確實簽約後再當場簽發支票即可，無先行開立上述三紙支票之必要，是陳麗珍前開所辯，不足採取。
⒎綜上，陳麗珍固支付部分價金予葉主恩、蔡瑩莉，然經本院認定系爭土地買賣有前揭違背常理之情事，堪認蔡瑩莉、葉主恩與陳麗珍間就系爭土地之買賣及物權行為應係通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，係屬無效。從而，被上訴人起訴請求確認蔡瑩莉、葉主恩與陳麗珍間之買賣關係不存在，自屬有據。又系爭土地買賣及物權行為既屬無效，陳麗珍現為系爭土地登記名義人，受有相當利益，且系爭土地尾款均未給付，致葉主恩、蔡瑩莉受有損害，從而，被上訴人依民法第113條、179、242條規定，代位葉主恩、蔡瑩莉請求
陳麗珍塗銷系爭土地於99年2月1日、2月8日之所有權移轉登記，乃屬有據。再葉主恩、蔡瑩莉既經本院99年度重上字第31號確定判決認定其等就系爭土地之優先承買權不存在，已如前述，現雖原審97年度執字第7928號強制執行程序已告終結，然羅復飄仍得依民法第767條規定行使其不動產返還請
求權，惟羅復飄怠於行使權利，則被上訴人依同法第242條
規定，代位羅復飄請求上訴人蔡瑩莉、葉主恩塗銷系爭土地於98年12月31日、99年1月4日所為之移轉登記，尚非無據。七、綜上所述，被上訴人依民法第87條、第113條、第179條、第184條、第242條、第767條規定，請求確認上訴人間之買賣
關係不存在，並請求塗銷系爭土地所有權之登記，為有理由，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 吳森豐
法 官 王浦傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1
項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律
師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 12 日書記官 蔡振豐
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。