臺灣高等法院 臺南分院102年度上易字第26號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　102年度上易字第26號

上訴人

榮江化學工業股份有限公司

法定代理人

胡楊幸

被上訴人

李俊賢

訴訟代理人

王進輝 律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年11月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度訴字第144號）提起上訴，本院於102年4月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又「法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，兩造系爭之債權金額，既為構成法律關係之重要內容，如不訴請確認，則上訴人主張之權利是否存在，無法明確，且其聲請拍賣抵押物之裁定，亦將無法執行，不得謂上訴人在私法上之地位無受侵害之危險。揆之首開說明，上訴人提起本件確認之訴以排除此項危險，即與上開法條之規定並無不合。」（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。被上訴人主張依兩造買賣契約，買賣標的物應包括系爭臺南市新化地政事務所101年3月5日複丈之土地複丈成果圖所示編號Ａ所示面積361.87平方公尺之地上未保存登記建物在內，但為上訴人所否認，則被上訴人主張構成法律關係之重要內容之權利是否存在，尚非明確，如不訴請確認，被上訴人將來難以行使所有權之權利，應認被上訴人有既受確認判決之法律上利益。

二、上訴人榮江化學工業股份有限公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，准依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：

㈠伊於98年9月間經訴外人鄭清福介紹，以新台幣（下同）2995萬2000元向上訴人購買伊所有坐落臺南市善化區曾文段346之1、346之4、346之5、346之8、1848、1849地號6筆土地（下稱系爭土地）及其上建物（廠房），並於98年10月5日簽訂買賣契約書，豈料上訴人卻刻意隱藏坐落臺南市○○區○○段000○0○000○0○000○0地號如原審判決附圖（即臺南市新化地政事務所101年3月5日複丈之土地複丈成果圖）編號Ａ所示面積361.87平方公尺（其中位於346之8地號上之面積為289.98平方公尺、位於346之9地號上之面積為61.35平方公尺、位於346之4地號上之面積為10.54平方公尺）土地上另有門牌號碼為臺南市○○區○○里00鄰000號（稅籍編號Z00000000000號）之未保存登記廠房建物（下稱系爭未保存登記廠房建物），致使代書謝清吉於辦理前揭土地、建物過戶時未將系爭未保存登記建物登記過戶予伊，茲伊已依約付清全部買賣價金2995萬2000元，爰依系爭買賣契約請求確認伊就就坐落臺南市○○區○○段000○0○000○0○000○0地號土地上如附圖編號Ａ所示面積361.87平方公尺上之未保存登記建物有事實上處分權存在等語。（原審為被上訴人勝訴之判決，原審共同被告胡博彥未據上訴，該部分業已確定，上訴人榮江公司聲明不服，提起上訴。）

㈡答辯聲明：

⒈上訴駁回。

⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、上訴人榮江化學工業股份有限公司則以：

㈠依被上訴人提出之系爭不動產買賣契約書所記載之標的物範圍及面積，並未標示包含系爭未保存登記建物在內。且本件原始曾文段1389號建物早已滅失，系爭建物與原始曾文段1389號建物並無關聯，係一獨立之建物，此非曾文段1389號建物之附屬物，自不在本件買賣標的範圍內，亦不能僅以門牌號碼相同認定同屬本件買賣標的物。況依一般買賣習慣，於買賣土地上若涵蓋未保存登記廠房建物，均會加註包括該未保存登記建物之事實上處分權，本件買賣契約書上並無此項記載，上訴人榮江公司亦從未授權上訴人胡博彥將系爭未保存登記建物出售，且證人鄭清福於原審另案亦證述「價差協議書係在簽不動產買賣契約書後才給李俊賢看」，足見被上訴人於簽立系爭買賣契約時，明知本件買賣標的不包括系爭未保存登記建物。又台南市新化地政事務所101年7月2日所繪製之複丈成果圖，並未依原法院囑託就現況套繪原地籍圖，導致套繪結果有錯誤，應不得採為證據。另證人鄭清福於原審另案之證述與筆錄所載不相符之部分，上訴人於另案業已陳報逐字譯文，證人鄭清福之證言，並非可採云云置辯。

㈡上訴聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在第一審之訴駁回。

⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、本件兩造買賣契約之標的，是否包括系爭未保存登記建物（廠房）在內？經查：

㈠被上訴人主張「伊於98年9月間經訴外人鄭清福介紹，而於98年10月5日簽訂買賣契約書，以總價2995萬2000元向上訴人購買系爭土地及其上建物（廠房）」，業據提出系爭買賣契約書乙紙附卷可稽（原審新簡調字卷第11頁），且為上訴人所不爭執，兩造間有系爭土地及建物之買賣契約，堪信真正。

㈡本件兩造買賣契約所載坐落之基地及建物，經原審及本院現場勘驗其現況結果為「本件有爭議之未保存登記A建物（廠房），及相鄰B、C兩建物並未隔間，C建物部分於買賣時已經存在，原舊有之建物經被上訴人買受後拆除重建，另雙方於買賣契約並未約定上訴人得取回A部分之建材」，此有勘驗筆錄附卷可按（原審卷㈠第46至47頁；本院卷第49至50頁），並有系爭建物現場照片4紙在卷可稽（本院卷第53至56頁），依勘驗結果及現場照片所示，系爭買賣標的土地上之建物（包含已保存登記及未保存登記部分），外觀上係屬相連之廠房，內部並無隔間，難以區別何者屬已保存登記之建物（廠房），何者為未保存登記之建物（廠房），是被上訴人主張系爭買賣契約建物標示欄上所載「台南市○○區○○里000號」包括建號1389號建物及與其相連之系爭未保存登記建物（廠房）」在內，堪信不虛。

㈢依證人謝清吉（承辦系爭買賣之代書）於原審審理100年度訴字第1547號返還占有物等事件證稱：「伊有受託處理系爭買賣，係胡博彥本人親自找伊，說貸款壓力大，要把土地及廠房賣掉。一般買賣土地之習慣，都是土地含建物一併出售，在位置圖上伊有手寫註明是土地及廠房」、「簽立系爭買賣契約書時，伊不知道系爭346-8地號土地上有系爭未保存登記建物，因那時廠房都連在一起，門牌號碼一樣，伊以為是增建部分而已，且胡博彥亦未主動告知廠房有未保存登記建物」、「依伊從事代書業務之經驗，買賣廠房時，廠房有無含未保存登記建物為交易重要事項，本件因為以為是增建物，所以沒有特別詢問，且伊也不知道，是後來李俊賢發現後才告訴鄭清福」、「一般不會特別去詢問有無含未保存登記建物，因為在簽公契時就會記載含未保存登記建物，至於本件私契部分沒有記載含未保存登記建物，是因為當天胡博彥急著用錢，急著簽約，要趕三點半，因為廠房看起來都連在一起，所以不會特別去注意，而且一般交易習慣，不會單獨賣土地，而不賣其上的廠房，更不用說留一小塊廠房，那要如何進出」、「一般在私契部分，如果是在有保存登記建物之外，另有獨棟建物時，伊會特別加註含未保存登記建物，至於公契部分大部分都會寫含未保存登記建物，如果兩造約定買賣不含未保存登記建物時，才會特別註明本件不含未保存登記建物」、「依伊之經驗，出售土地上有相連的建物，一般是屬於增建物，就會含在出售範圍內；至於同一門牌號碼之建物應該也包含在出售範圍內」，有其於該案證述之筆錄附卷可稽（原審卷㈠第143頁至第154頁）。按證人係受託辦理本件買賣土地移轉登記作業，實際與兩造有所接觸，所證內容係親自體驗之事實，且證人與兩造間既無任何利害關係，其證言應可採信。

㈣另證人鄭清福（仲介人）於原審審理100年度訴字第1547號返還占有物等事件時證稱：「伊有介紹本件買賣，胡博彥（上訴人）要親自簽名及蓋指印之前，有看到買賣契約附圖右方書寫之『右圖編號2至7號土地及廠房地主同意委賣每坪1萬9500元正超額部分由鄭清福（被上訴人）先生取得』等字，這些字是伊、謝清吉及胡博彥三人共同在善化糖廠販賣部討論過後所書寫的，胡博彥有同意後才簽名的」、「（所謂『右圖編號2至7號土地及廠房』，係指因為編號1土地未與編號2至7號土地連接，中間有相隔一塊土地，買主李俊賢不同意連同編號1土地一起購買，所以上開『右圖編號2至7號土地及廠房』之註記就是指該位置圖下方附表記載編號2至7號土地及附表編號2至7號土地上之全部廠房」、「伊在系爭土地建物買賣時並不知道有一未保存登記建物在346-8地號土地上，因為346-8地號土地上的建物與346-4地號土地上的有保存登記建物有連棟，所以沒有去仔細查清楚，胡博彥也沒有盡到告知義務。且系爭未保存登記建物與有保存登記建物之門牌號碼都一樣是臺南市○○區○○里000號」（原審卷㈠第155頁至第164頁）。按證人鄭清福係本件買賣介紹人，實際參與雙方買賣之過程，其證言難謂有何虛假之情事，上訴人雖否認證人鄭清福證言之真正，惟並未舉證以實其說，尚非可取。

㈤依上開事證，本件買賣價金係以系爭土地之地坪為計價標準，且包含地上建物在內，系爭未保存登記建物係與主建物（即已保存登記建物）相連在一起之空廠房（內部未隔間），且門牌號碼相同，外觀上顯難個別予以區分。倘若上訴人僅出售土地及地上保存登記建物，單獨保留部分未保存登記建物，對上訴人而言並無任何實益；反之，被上訴人買受系爭土地及廠房，如地上另有出賣人未保存登記之建物，不僅使用上不方便，且日後容易發生糾紛，依一般經驗法則，如不包括全部地上物之買賣，常人亦難有買受之意願。至於上訴人辯稱「伊出賣系爭土地及保存建物後，要將系爭未保存登記建物拆除」云云，縱或真正，對兩造均無任何益處，顯與常理相違，洵無可採，本件買賣標的物範圍，包括系爭未保存登記建物在內，應堪認定。

㈥上訴人復辯稱：「台南市新化地政事務所101年7月2日所繪製之複丈成果圖（原審卷㈠第205頁），未依原法院囑託按現況測量建物C及建號1389號建物部分，套繪原未保存登記之地籍圖」云云。惟查，台南市新化地政事務所為國家所屬測量單位，任用之測量人員需具有一定資格或通過公務員人考試始予晉用，具有一定專業及學識，且測量人員與兩造均無利害關係，亦無親疏或仇隙，並無違背法院囑託事項而未依現況測量Ｃ棟及1389建號部分並套繪原來保存登記建物之地籍圖而予以測繪之理。參以上訴人亦未提出新化地政事務所之測量人員於測量過程中，有何未依原審指定擅予測量或其他違反測量規則之情事，空言指摘測量結果不當，亦不足採。

四、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，民法第758條第1項固有明文。惟違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議、最高法院74年度臺上字第1317號裁判要旨可資參照）。經查，本件兩造間之買賣既包含系爭未保存登記建物（廠房）在內，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，惟上訴人既將該建築物之事實上處分權移轉與上訴人，業如上述，被上訴人請求確認就坐落臺南市○○區○○段000○0○000○0○000○0地號如附圖編號Ａ所示面積361.87平方公尺土地上之系爭未保存登記建物有事實上處分權存在，即無不合，應予准許。

五、綜上所述，兩造間之買賣契約既包含系爭未保存登記Ａ建物（廠房）在內，茲因上訴人否認，致被上訴人難以行使系爭未保存登記Ａ建物權利，被上訴人依法訴請確認就坐落臺南市○○區○○段000○0○000○0○000○0地號如附圖編號Ａ所示面積361.87平方公尺土地上之系爭未保存登記建物有事實上處分權存在，為有理由，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條判決如主文。