102年度上字第221號｜民事：給付管理費｜裁判日期：103 年 03 月 04 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　102年度上字第221號上　訴　人　裕源紡織股份有限公司法定代理人　謝明德訴訟代理人　郭美絹　律師被上訴人　百利花園廣場管理委員會法定代理人　王超凡訴訟代理人　朱純運郭麗玲上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國102年9月30日臺灣雲林地方法院第一審判決（102年度訴字第145號），提起上訴，本院於103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決所命給付，於被上訴人以新臺幣玖拾玖萬元為上訴人預供擔保後，得假執行。但上訴人如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳佰玖拾柒萬肆仟玖佰陸拾捌元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、被上訴人方面：一、被上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人依百利花園廣場社區－住戶規約（下稱系爭住戶規約）第9條約定，應為其所有坐落雲林縣斗六市○○段00000地號土地，及其上同地段5196、5216、5236、5256、5276、5296建號建物（即門牌號碼為雲林縣斗六市○○○路○段0號 11、12、13、14、15、16樓，下稱系爭建物），按期繳納管理費予被上訴人；惟上訴人自民國（下同）95年11月起至101年10月止，共積欠管理費新臺幣（下同）297萬4,968元未給付予被上訴人。㈡依上，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭住戶規約之約定，提起本件訴訟，求為判命：上訴人應給付被上訴人297萬4,968元，及自支付命令送達之翌日（即101年12月14日）起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決等語（原審為被上訴人勝訴之判決，嗣上訴人聲明不服而提起上訴，故被上訴人答辯聲明，求為判決駁回上訴人之上訴，並表示願供擔保，請准宣告假執行。）二、被上訴人於本院審理之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語：㈠本大樓於86年建造完工，樓高為16樓及地下2層停車場Ｂ1和Ｂ2，總戶數共為427戶；於87年4月在建商即裕懋建設股份有限公司（下稱裕懋公司）協助輔導下成立第一屆管理委員會，但於88年9月時遭遇921大地震，當時大樓之建物及設備嚴重受創損壞，住戶均不敢住，且裕懋公司尚有100餘戶房屋未售出，因之當時之主任委員方安國代表所有住戶與裕懋公司懇談，因房屋尚在保固期限內，基於維護裕懋公司之商譽，及該公司當時尚有100餘戶未售出之情況下，要求裕懋公司出面進行修繕、檢測，住戶亦願意自行負擔屋內整修費用，每戶約支付8,000元至20,000元不等之費用；基於互惠原則，裕懋公司亦同意進行修繕、檢測，其後大樓剩餘之100餘戶始能陸續順利售出。㈡本大樓經88年間之921大地震後，裕懋公司聘請日本熊谷組與維修技師進駐本大樓進行修繕、檢測，雖一個半月後日本熊谷組與維修技師退場時宣稱：已經全部修繕、檢測完成，已無問題，請住戶不用擔心等情；但隔幾個月後，住戶陸續提出建物及公共設備多處漏水、設計不良及地下室2樓機械式停車位未組裝完成，有發生危險之虞等問題；此於89年3 月10日管理委員會會議記錄及89年7月8日住戶大會會議記錄中皆有明確記載；而當時決議為：「由主任委員方安國代表所有住戶與裕懋公司代表謝秀黎協商。」其後裕懋公司始給予被上訴人470萬元，做為公共設施修繕補助款之用，並於 90年2月5日簽定協議書及同意書各一份；協議書第1項清楚記載：「乙方(即裕懋公司)願給付甲方（即百利花園廣場管理委員會）470萬元，作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程之用（以下稱修繕補助款）。」當時裕懋公司給予被上訴人470萬元，係因大樓之建物及公共設備不良，必須立即進行修繕及改良，該470萬元確為修繕補助款，且與本件給付管理費事件無關；又該協議書確實為修繕補助款，絕無如上訴人所言係裕懋公司為了切斷與本大樓間之管理及繳交管理費之問題，始以470萬元之修繕補助款交換結束所有爭議及請求；況當時協議書上未載明裕懋公司此後不用繳交管理費等字樣，依證人謝秀黎之證詞，當時確曾討論管理費繳交之問題，但因多數人意見不同，致雙方無法達成共識，即當時並未同意裕懋公司此後不用繳交管理費，故未列入協議書之內容；被上訴人既未同意裕懋公司免繳管理費，則上訴人當仍須繳交管理費。㈢上訴人辯稱：系爭11至16樓及地下室32個停車位已有獨立出入口，因此不用繳交管理費等語；但地下室32個停車位之出入口與大樓共同使用之出入口相同，而系爭11至16樓之安全梯亦與社區共同使用；雖另設有2部獨立電梯，但皆尚未完工啟用，且依歷年系爭住戶規約所載，並無記載系爭11至16樓可免除給付管理費之義務。又本大樓自87年至102年間由數個管理公司輪流服務，管理委員會並未瞭解公寓大廈管理條例之各項規定，而管理公司亦未能善盡其職責確實催收管理費，始導致大樓產生龐大管理費欠繳呆帳，影響大樓之正常運作；且依公寓大廈管理條例第21條規定，上訴人有繳納管理費之義務；至於上訴人提出被上訴人從未向裕懋公司催收管理費，該公司也未曾繳納管理費，但依上訴狀中第2項指出：「裕懋公司為了切斷與系爭大樓管理糾纏（也包含系爭管理費，即系爭11至16樓管理費），最後始以470萬元與大樓交換結束所有爭議及請求。」可見上訴人主張不用繳納管理費、大樓未曾催繳管理費及以470萬元交換結束所有爭議及請求等說法，已互相矛盾。貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：一、被上訴人係因系爭大樓完成交接4年後，被上訴人對於社區滅火器設備需更新、機電保養之耗材等更新費用，及因88年間921大地震造成系爭建物之損害，造成管理困難，需要修繕費以更新設備，始請求裕懋公司幫忙；經協商後，由裕懋公司另行給付470萬元，但為免日後被上訴人缺錢時又再要求裕懋公司幫忙，始簽定同意書與協議書。茲陳明如下：㈠系爭大樓於86年5月15日已完成，至88年9月發生921震災前，已歷時2年多，未有建築瑕疵之賠償或補償情形；其後發生921震災後，臺灣中部地區有些建物倒塌，大樓住戶懇求裕懋公司出面確認結構有無問題，裕懋公司基於負責之態度，自費2千多萬元與日本熊谷組對系爭大樓確認防震係數無問題；足見系爭大樓不僅於發生921震災前並無任何瑕疵，且於921震災後，裕懋公司業已經確認建物防震係數無誤（即921大地震後一個半月）而退場；豈有大樓已完工4年，經震災一年多後仍有建築瑕疵補償情況可言？既無建築瑕疵，且因震災所造成之系爭大樓防震係數之疑慮，亦經裕懋公司自費2千萬元處理完畢；則裕懋公司豈有再因被上訴人之要求更新設備等原因，再給付470萬元修繕補助款之理？㈡依百利花園廣場第3屆第13次委員會會議紀錄（90年2月10日）討論事項其中所載：「案由一、滅火器藥效期限已屆期，是否更換？」準此，被上訴人所稱消防有瑕疵乙節，僅係滅火器藥效期限屆至，顯與裕懋公司之施工瑕疵無任何關係。㈢依百利花園廣場第4屆區分所有權人大會會議紀錄臨時動議（90年3月18日）所載：「鄭建福先生提案：對講機並未徹底查修。主委答覆：⑴店面之對講機大多均因內部裝潢之故而拆除，導致查修人員找不到對講機或線路，是故無法查修⑵對講機若有任何故障，請至管理室登記，以利派員定期查修」。準此，被上訴人主張對講機有瑕疵乙節，竟是住戶因裝潢而自行拆除者，此自不能認定裕懋公司建築有瑕疵。㈣依百利花園廣場第3屆7月份住戶大會會議紀錄臨時動議（89年7月8日）案由九、徐委員文勇先生提議：「萬安保全每月向管委會拿1萬2千元之機電保養費，而我們樓梯間之燈壞了，卻沒有修復，請說明。黃總幹事答覆：總公司每月二次派專員來本大樓，除了發動發電機及保養外，並檢查揚水、污水馬達之運作是否正常，致以各樓梯間之燈具壞了沒修復，是因為管委會並沒購買材料給機電人換修或授權機電人員處理…」，顯見被上訴人主張燈具、揚水馬達、發電機有瑕疵乙節，係因管理不善，末提供材料給維修人員，或是維修單位保養不確實，亦與裕懋公司建築瑕疵無關。二、裕懋公司給付被上訴人470萬元，係因被上訴人社區管理困難需要經費，被上訴人不願自己支出，始要求裕懋公司幫忙；裕懋公司為了切斷與系爭大樓管理之問題糾纏（也包含系爭管理費，即系爭11至16樓管理費），始會同意以470萬元與被上訴人交換結束所有爭議與請求。此有相關證人及書面證據為憑，即：㈠證人謝秀黎於原審作證時，明確指出當時之所以給付470萬元，係因大樓有很多管理上之困難，但裕懋公司認為921震災後已經支出2千萬元確認建物防震係數沒問題，而其他建物維護管理之問題，並非裕懋公司之責任；另被上訴人提到系爭l1至16樓之管理費，裕懋公司認為系爭管理費本來就不用給付；準此，裕懋公司係以系爭協議書及同意書結束所有爭議。簡言之，依證人謝秀黎之證詞，足以證明當初裕懋公司同意給付被上訴人470萬元，係以結束包含系爭管理費等所有與被上訴人間之管理維護費用爭議為前提，始會同時在同意書及協議書第3條記載：「日後不得再向裕懋公司就本大樓所有設施有所主張、請求或訴訟。」否則裕懋公司豈有給付被上訴人原應自行支付之管理維修費用及設施更新費用之理？原審僅以系爭同意書及協議書未有記載「管理費用免責」之字句，錯誤解釋當事人之意思表示，且將裕懋公司給付被上訴人之470萬元視為理所當然，不僅與社會常情不符，且偏頗解釋證人之證詞，自難令上訴人甘服。㈡又證人謝秀黎證稱：「當時沒有再下一步討論是否繳納管理費，是因管理費只是大樓其中一個問題，才沒特別在同意書、協議書上註明飯店管理費部份，只籠統寫日後被上訴人不得再向建商為任何請求。」與證人曾景斌證述：「我知道整筆給付470萬元…我在協調過程中我知道他們是混同（管理費與修繕費問題）在一起，就是管理費與修繕費混同一起處理意思。」完全相符，則在同意書及協議書內雖未詳載該款項使用之細目，亦無將管理費細節再詳述，但當時雙方確以470萬元作為結束所有爭議之重點。㈢裕懋公司與被上訴人間為徹底解決雙方對於系爭大樓修繕費及管理費之所有爭議，始會同意給付470萬元；且為避免被上訴人事後因個別內部住戶反悔，徒增裕懋公司之困擾，乃要求於協議書第4條註明：「如甲方（即被上訴人）於簽訂本協議書後3個月內未召開區分所有權人會議，或所召開之區分所有權人會議無法於規約內增訂前開第2條所約定之條款時，甲方應即配合乙方（即裕懋公司）領回協議書第2條所存入之款項及利息。」由此可證當時裕懋公司為徹底解決與系爭大樓住戶所有爭議，始會有住戶過半數決議之要求，否則應取回款項及利息之解除條件；倘裕懋公司給付該470 萬元僅為單純修繕用途，又何必要求住戶規約內必須增訂此不得向其請求任何款項之記載？核其目的，無非裕懋公司為求自保，始強力要求必須於規約增訂此部份；更可證明當初該470萬元係包含修繕費與管理費之所有爭議終結款項。㈣依當時處理此事之被上訴人主委方安國之證詞，已明白表示：「（系爭同意書與協議書簽署當時是否包含系爭管理費？）忘記了。」姑不論其證稱「忘記了」是否係故意忘記，惟該證人係被上訴人於原審之有利證人，對本件有利於被上訴人之事實既證稱「忘記了」；依據舉證責任分配之原則，上訴人已舉出證人及書面證明系爭同意書及協議書包含管理費免責在先，而被上訴人未能舉反證證明，則法院自應就此為上訴人有利之認定；豈能僅以同意書及協議書中未記載管理費之字眼，即認定上訴人未盡舉證責任。㈤系爭11至16樓有獨立出入口，獨立之電梯，原欲作為商務旅館使用；且裕懋公司與被上訴人自始（自86年起迄今）即未曾繳納過系爭l1至16樓之管理費，被上訴人亦從未向裕懋公司及上訴人為交付管理費之請求，期間歷經至少15年以上；此等事實更足以證明兩造間早有不須繳納管理費之約定，詎原審對此事實一再漠視，亦有判決未依證據認定之違法。三、依上，上訴聲明求為判決：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。叁、兩造不爭執之事實：一、被上訴人與訴外人裕懋公司於90年2月5日簽訂同意書及協議書。二、訴外人裕懋公司於95年8月3日以買賣為登記原因，將其所有坐落雲林縣斗六市○○段00000地號土地上同段5196、5216 、5236、5256、5276、5296建號，即門牌號碼依序為雲林縣斗六市○○○路0段0號11至16樓等建物之所有權移轉登記予上訴人，並於95年10月18日向雲林縣斗六地政事務所辦理登記完畢（見原審卷㈠第29至34頁）。三、訴外人裕懋公司於出賣系爭建物予上訴人時，一併將系爭同意書、協議書之權利義務讓與予上訴人。四、系爭建物現況為毛胚屋，於興建當時係規劃作為商務旅館使用，並設有2部獨立出入口電梯，及另行成立管理委員會；但該2部電梯自始未完工、使用，亦未另行成立管理委員會。五、訴外人裕懋公司及上訴人自始（即86年）未曾繳納系爭建物之管理費予被上訴人。六、上訴人另所有之百利花園廣場S26、S27、S28共計3戶建物（門牌號碼：雲林縣斗六市○○○路0段0號1、2、3樓），均為空戶，該3空戶與被上訴人其他住戶使用相同出入口，上訴人均按每月每坪35元之計算基準繳納管理費予被上訴人（見原審卷㈡第43至44頁）。七、訴外人裕懋公司已依系爭同意書、協議書約定給付470萬元予被上訴人（見原審卷㈡第22、122頁）。肆、兩造爭執事項：一、上訴人抗辯依系爭同意書及協議書約定，其就系爭建物不需繳納管理費，是否有理由？二、被上訴人主張以每月每坪35元作為計算管理費之基準，是否有據？即系爭管理費應以若干為適當？伍、本院之判斷：一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。另主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證責任，此為舉證責任分擔原則。又原告（即被上訴人）對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告（即上訴人）對其主張，如抗辯其不實，惟並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679、2855號判例參照）。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件負舉證責任；至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，此為舉證責任分擔原則。且負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號判決參照）。二、上訴人抗辯依系爭同意書及協議書約定，其就系爭建物不需繳納管理費，是否有理由？㈠本件被上訴人與訴外人裕懋公司於90年2月5日簽訂同意書及協議書，裕懋公司於95年8月3日以買賣為登記原因，將其所有坐落雲林縣斗六市○○段00000地號土地上同段5196、5216、5236、5256、5276、5296建號，即門牌號碼依序為雲林縣斗六市○○○路0段0號11至16樓等建物之所有權移轉登記予上訴人，並於95年10月18日向雲林縣斗六地政事務所辦理登記完畢，裕懋公司於出賣系爭建物予上訴人時，一併將系爭同意書、協議書之權利義務讓與予上訴人；系爭建物現況為毛胚屋，於興建當時係規劃作為商務旅館使用，並設有2 部獨立出入口電梯，及另行成立管理委員會；但該2部電梯自始未完工、使用，亦未另行成立管理委員會，裕懋公司及上訴人自始（即86年）未曾繳納系爭建物之管理費予被上訴人，裕懋公司已依系爭同意書、協議書約定給付470萬元予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系爭同意書、協議書、雲林縣斗六市斗六段5196、5216、5236、5256、5276、5296建號建物登記第二類謄本6紙、收據一紙等附卷足稽（見原審卷㈠第17至21、29至34頁；原審卷㈡第22頁），本院經核並無不合，堪信為真實。㈡上訴人辯稱依系爭同意書及協議書約定，業已免除給付系爭11至16樓建物管理費之義務等語，固據其提出系爭同意書、協議書為證，然綜觀系爭同意書、協議書所載：「立同意書人百利花園廣場公寓大廈﹝以下稱本大廈﹞區分所有權人，茲同意於裕懋公司與本大廈管理委員會簽訂協議書後，不得再向裕懋公司就本大廈之所有各項設施﹝含公共及其他非公共設施等﹞為任何主張或請求。立同意書人：百利花園廣場管理委員會主任委員：方安國…中華民國90年2月5日」、「立協議書人百利花園廣場管理委員會﹝以下簡稱甲方﹞、裕懋建設股份有限公司﹝以下簡稱乙方﹞，茲為座落雲林縣斗六市○○路000號之百利花園廣場公寓大廈﹝以下簡稱本大廈﹞公共設施修繕補償事項，雙方成立協議，約定條款如后：乙方願給付甲方新台幣肆佰柒拾萬元整﹝給付之方式及條件如後述﹞，作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程之用﹝以下稱修繕補貼款﹞。甲、乙雙方同意在本協議書簽訂後五日內，以甲方名義開設金融機構專戶，由乙方在開戶後將新臺幣肆佰柒拾萬元存入該專戶。上開專戶內款項須於甲方召開區分所有權人會議議決於規約增訂以下條款：「㈠、裕懋建設股份有限公司依與本大廈管理委員會簽訂之本協議書存入本大廈公共設施專戶修繕補貼款後，本大廈區分所有權人及住戶同意依現狀使用公共及其他非公共設施，日後不得再向乙方就本大廈所有各項設施有所主張、請求或訴訟。㈡、上述專戶修繕補貼款，本大廈管理委員會須用於本大廈公共設施修繕、改良、清洗及其他共同管理事項，且須經本大廈管理委員會過半數決議。如經本大廈管理委員會提出確實之修繕計劃或共同事項，並提出委員會之決議會議紀錄時，裕懋建設股份有限公司應同意不得拒絕。」之後，甲方即得依上述規約規定之程序簽章領用該筆款項。乙方依本協議書之約定將款項存入該專戶後，甲方及本大廈區分所有權人及住戶同意依本大廈現狀使用公共及其他非公共設施，日後不得再向乙方就大廈所有各項設施有所主張、請求或訴訟。…立協議書人：甲方：百利花園廣場管理委員會主任委員方安國…乙方：裕懋建設股份有限公司法定代理人謝式銘…中華民國90年2月5日」等內容，並有90年2月5日之同意書、協議書各一份附卷足稽（見原審卷㈠第17至21頁），依上開同意書及協議書所載，乃被上訴人與上訴人之讓與人裕懋公司於90年2月5日就百利花園廣場公寓大廈公共設施修繕補償事項達成協議，由裕懋公司給付修繕補貼款470萬元專供該大廈各項公共設施修繕、清洗及其他共同管理事項使用，該大廈區分所有權人及住戶即同意依現況使用公共及其他非公共設施，日後不得再向裕懋公司就該大廈「所有各項設施」有所主張、請求或訴訟。則該「所有各項設施」應指百利花園廣場公寓大廈之公共及其他非公共設施而言，無法認定有包括系爭11至16樓建物管理費在內。是上訴人所辯系爭同意書、協議書已有免除其給付系爭11至16樓建物管理費等語，尚屬無據。㈢證人謝秀黎雖於原審到庭證稱：「伊係裕懋建設公司之副總經理，百利花園廣場大廈係伊公司於83、84年間所興建，總共16樓，11到16樓則為飯店，11到16樓規劃2部電梯，該棟大樓已經興建完成。88年發生921地震時，這3棟大樓並沒有任何震災發生，雖室內隔間的磚牆有部分受損，但樑柱部分並沒有損壞，外觀磁磚部分有少數剝落，但被上訴人也沒有向建商做任何反應，且921地震以後，游泳池、軟體等部分有損害，許多需要做的細項需要費用，但被上訴人大樓並沒有此項費用，而請求建商下去幫忙協助這些細項費用。在921發生後，雖然被上訴人大樓結構上沒有問題，但是因為住戶恐慌，被上訴人請求伊公司幫忙協助這些細項費用，所以才會簽訂系爭同意書、協議書。大家對大樓眾說紛紜，場面很混亂，包括11到16樓飯店管理費問題、各大樓間保全、警示系統等有所糾紛，為了終結這些紛亂，所以才會藉由此同意書、協議書來解決這些爭議，由建商提出一筆費用，日後被上訴人大樓所生的問題一切都跟建商無關。當初被上訴人有提到飯店的管理費要不要收，但是並沒有一致協議，而伊公司是以這份協議書停止爭議。協議書上面有約定到管理委員會日後不得再對建設公司為任何主張或請求，即是包括飯店管理費不得再向建商請求。為何同意書、協議書沒有書立到飯店管理費部分，是因為在當時被上訴人觀念認為飯店有獨立出入口等情況且未完全完工，所以才沒有再下一步討論是否要繳納管理費，且是否應該要繳管理費此一議題，因為被上訴人沒有一致的意見，且管理費部分有上開問題，只是大樓其中一個問題，才沒有特別在同意書、協議書上註明飯店管理費部分，只是籠統寫在日後被上訴人不得再向建商為任何請求。有關於協議書上『其他非公共設施等』，是指剛才所述對講機、線路、軟體等部分，無法正確歸列為是否屬於公共設施，才會以此文義來書列。之後有按照約定給付被上訴人470萬元，是開票給付，也都有兌現，有關於90年3月21日收據是被上訴人蓋章給建商的，是會計主管王文莉所開立。事後被上訴人區分所有權人有無召開會議通過此同意書、協議書，伊公司有留意，是有召開，但召開過程及細項並不清楚，建商將11到16樓飯店及平面32個停車位於95年讓與給上訴人，當初讓與時有跟上訴人講有關於管理費當時的協議是這樣，至於11樓到16樓到目前為止從未有被上訴人開單要求建商支付管理費。至於被上訴人所提當初協議時不清楚是否有提出飯店部分要自行成立管理委員會，成立後管理費就不用繳納給被上訴人，而在成立之前，該部分管理費是否就不用繳納此一議題，伊當時列席時沒有聽過，故不清楚，因為當時不是在討論範圍內，伊在列席時亦沒有討論到要成立新的管理委員會。」等語（見原審卷㈡第37至38頁），然依證人謝秀黎上開證詞以觀，當時被上訴人係認系爭11至16樓建物為獨立出入口，且未完全完工，始未再下一步討論是否要繳納管理費，且被上訴人就裕懋公司是否應繳納系爭11至16樓建物管理費，內部亦無一致之意見等語，足見被上訴人並未與裕懋公司進一步討論系爭11至16樓建物是否要繳納管理費，且被上訴人就是否免除裕懋公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務，內部尚無共識，則被上訴人既就系爭11至16樓建物是否要繳納管理費未達成一致，亦無免除裕懋公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務，因此本件被上訴人並未免除裕懋公司繳納系爭11至16樓建物管理費之義務，是證人謝秀黎證稱「協議書所載管理委員會日後不得再對裕懋公司為任何主張或請求」係包括系爭11至16樓建物管理費在內等語，顯係其個人主觀臆測之詞，尚屬無據，是證人謝秀黎之上開證詞，仍無法為上訴人有利之證明。㈣又證人方安國於原審亦到庭證稱：「伊在921地震後擔任百利花園廣場第3、4屆管理會之主任委員，在921之後百利大樓外牆剝落，遭人傳聞為危樓，伊即遊說裕懋公司，如該大樓再經建商整修安全性無虞，且建商亦勇於負責之情況下，對建商當時尚未銷售100餘戶是一個很好的宣傳，如此建商才會順利銷售所剩餘的100餘戶，建商被我打動，被上訴人遂召開緊急921會議與建商溝通協調，建商遂派駐專業人員進入整修，並制訂外部及內部整修標準，而予以修繕。建商有請日本人員來勘驗，勘驗後認為沒有問題，就重新整修大樓，整修費用都是當時建商付的；系爭11至16樓管理費，因第1、2屆管理費未曾收受，所以伊擔任主委時也比照辦理，而未向建商收受過管理費，也因為沒有經驗所以沒有過問第1、2屆主委為何不收系爭11至16樓管理費之原因，而伊雖然有認知到建商未繳納系爭11至16樓管理費，但因為法令知識不足，所以也沒有處理；伊直至921整修時，才知道系爭11 至16樓建物要做飯店使用，當時曾與建商洽談系爭11至16樓建物管理費問題，因為第1、2屆沒有收管理費，既然建商有誠意要修繕大樓，所以也就沒有收管理費，伊忘記是否有同意免向建商收取管理費，此部分要看管理委員會相關會議記錄。系爭同意書、協議書是伊簽章，當時因為修繕金額太大才會請建商出來處理，其上同意書所載不得再向裕懋公司就本大廈所有設施含公共及其他非公共設施為任何主張及請求；協議書第1項約定作為本大廈各項公共設施之修繕、改良、清洗等工程費用，當時是約定把這棟大樓修繕回復至921 之前的狀況，是否包含系爭11至16樓建物管理費部分，伊忘記了，一切以書面所載為據，當時也是經過所有委員同意才簽訂該同意書、協議書。至於經歷過如此多屆管理委員會為何未收取管理費原因，伊不瞭解，伊簽署完同意書及協議書後有提交區分所有權人大會決議通過，建商後來的確有依約給付470萬元，因為管理費制訂從第1屆都已經定好了，至於何人要繳納管理費，伊不清楚，伊一直到921會同建商及專業人員勘驗大樓時才發覺到系爭11到16樓有獨立出入口、電梯，將來是作為飯店使用，而現況為毛胚屋的情況，當時沒有想到管理費問題，因為當時重點是放在921修繕大樓不要讓大樓成為危樓之上，剩下就不是重點了，伊就沒有處理。」等語（見原審卷㈡第160至161頁），復參酌卷附百利花園廣場第4屆區分所有權人大會會議記錄所載：「案由四、本大樓管理委員會與裕懋建設公司協議，修繕本大樓各項公共設施及設備（…），爾後本大樓公共設施增設、修繕、維護均由本大樓委員會負責，並繼承現況概括承受同意案。說明：因上任委員會均與建設公司交接完畢，且因九二一地震而引起之損害，經由管理委員會多次與建設公司交涉，此次建設公司為提升本大樓居住品質需要，提高修繕費用470萬元，並繼承現況概括承受。決議：通過同意案。」等文，有百利花園廣場第4屆區分所有權人大會會議記錄（90年3月18日）附卷可憑（見原審卷㈡第15至17頁），及再審酌證人謝秀黎上開證述裕懋公司修繕百利花園廣場公寓大廈之緣由、過程、結果等情節，可見裕懋公司原已將百利花園廣場公寓大廈各項公共設施及設備移交與百利花園廣場第1屆管理委員會接收，裕懋公司本不再負該大廈各項公共設施及設備之瑕疵擔保等責任，惟因921地震發生，致百利花園廣場公寓大廈受有震災，經百利花園廣場第3、4屆管理委員會主任委員方安國等人請裕懋公司為修繕該大廈等一切公共設施、非公共設施及設備事務，裕懋公司基於企業經營者之道德良心，予以同意後，即囑託專業人員鑑定該大廈結構安全性，於鑑定安全性無虞後，即制定內、外部整修標準，而派遣施工人員入場至該大廈修繕原應有之防震係數後，即不再施作任何修繕等事務。因裕懋公司已再為修繕、改良、增設百利花園廣場公寓大廈各項公共設施、非公共設施及設備等行為，為恐需再度對修繕負瑕疵擔保、損害賠償、保固等責任，乃於90年2月5日與被上訴人達成協議，即由裕懋公司給付修繕補貼款470萬元專供該大廈各項公共設施修繕、清洗及其他共同管理事項使用，該大廈即按現況概括承受，而不再對裕懋公司行使瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、契約解除權、損害賠償請求權、保固等權利，該協議嗣後亦經百利花園廣場第4屆區分所有權人大會會議決議通過等情至明。再參酌上開證人方安國之證述以觀，則上訴人所辯稱：該470 萬元補貼款與921地震修繕無關，實係因系爭11至16樓建物無法完工，而無法取得使用執照，致裕懋公司無法按原計劃依法另行成立管理委員會，恰逢被上訴人有修繕、維護之需要，才簽訂系爭同意書、協議書，約定裕懋公司支付被上訴人470萬元為補償金，換取被上訴人日後不再向裕懋公司請求任何費用之承諾，百利花園廣場區分所有權人業經決議免除裕懋公司給付系爭11至16樓建物管理費之義務等語，核與事實不符，不足採信。㈤上訴人雖辯稱：系爭11至16樓建物於96年建築施工時，原欲作為商務旅館使用，故自始即設置獨立電梯及出入口，依其原設計使用目的，係在取得合法使用執照後，依公寓大廈管理條例第26條規定，另行成立管理委員會，上開不動產與其他建物已為各別獨立之使用規劃，故系爭11至16樓建物並未納入被上訴人管理範圍，裕懋公司及上訴人自不負給付系爭11至16樓建物管理費之義務等語；但查，上訴人所有系爭11至16樓建物係與百利花園廣場共同使用車道出入口及安全逃生梯，且百利花園廣場之電梯均可到達系爭11至16樓建物之各層樓，所主張之獨立電梯亦尚未完工無法使用，若要進入上訴人所有系爭11至16樓建物均須從百利花園廣場大門進入再搭乘社區電梯或由車道出入口進入再搭乘社區電梯始能到達，並由被上訴人於本院審理中陳述甚詳在卷，且為上訴人所不爭執，由此足證系爭11至16樓建物並非獨立，且系爭11至16樓建物與社區緊密相連，使用相同之出入口，使用相同之安全逃生梯，使用相同之頂樓設備，所使用之一切皆與社區息息相關，再依被上訴人所提出系爭11至16樓建物現場照片以觀，上訴人所主張之獨立出入口用白色木板封住，且尚未完工，完全無法進出與使用，並有被上訴人所提出之現場拍攝之照片22張附卷足稽(見本院卷第60至70頁)，顯見系爭11至16樓建物於興建當時雖係規劃作為商務旅館使用，且設有2部獨立出入口電梯，及規劃另行成立管理委員會，但該2部電梯自始未完工、使用，亦未另行成立管理委員會等情已如上述，又縱系爭11至16樓建物於興建當時係規劃為飯店區，並設有2部獨立出入口電梯，及另行成立管理委員會，但依百利花園廣場社區─住戶規約所載內容，其上並無記載系爭11至16樓建物免除給付管理費義務等字句，亦有百利花園廣場所訂定公寓大廈住戶規約一份附卷足稽（見原審卷㈡第98至104頁），更足證系爭11至16樓建物既未經被上訴人免除給付管理費之義務，裕懋公司及上訴人自應依上開住戶規約約定給付系爭11至16樓建物管理費予被上訴人，是上訴人上開所辯，尚屬無據。㈥上訴人又辯稱被上訴人成立管理委員會後未曾向裕懋公司或上訴人收取系爭11至16樓建物管理費，足見被上訴人確實有免除上訴人繳納該建物管理費之義務等語；被上訴人固不否認自始未曾向裕懋公司或上訴人收取系爭11至16樓建物管理費之情，惟被上訴人未向裕懋公司或上訴人收取管理費之原因，應係裕懋公司既願意承擔921地震修繕大樓之舉，且已給付470萬元做為被上訴人對系爭大樓之修繕費用，被上訴人因礙於情面，而未向裕懋公司索討管理費，惟被上訴人迄未免除裕懋公司或上訴人應繳納該11至16樓建物管理費之義務，但為了百利花園廣場社區住戶間繳納管理費之一致與公平，被上訴人乃依百利花園廣場社區─住戶規約之約定，請求上訴人依約定繳納系爭11至16樓建物之管理費，並非無據，是上訴人抗辯被上訴人已有免除上訴人繳納系爭11至16樓建物管理費之義務等語，仍無法採為其有利之證明。三、被上訴人主張以每月每坪35元作為計算管理費之基準，是否有據？即系爭管理費應以若干為適當？㈠查本件百利花園廣場社區之管理費由各住戶依其區分所有權面積之比例分擔之，而系爭管理費收費標準原約定每月每坪40元，已決定自90年3月份起就空屋管理費每月每坪調降5元（即以每月每坪35元計算）等情，亦有百利花園廣場社區－住戶規約第9條、百利花園廣場第3屆第13次委員會會議記錄足稽（見原審卷㈠第23頁、原審卷㈡第106頁），系爭11至 16樓建物目前仍係空屋，則本件系爭管理費應以每月每坪35元作為計算之基準，系爭管理費若以每2個月為1期應繳之金額為13,773元，此並為上訴人所不爭執（見本院卷第96頁反面），準此，系爭管理費自95年11月起至101年10月止（每2個月為1期，共計36期），上訴人應向被上訴人繳納之管理費為297萬4,968元（計算式：196.76〔每層樓坪數〕×35〔每月每坪應繳金額〕×2〔每2個月為1期〕＝13,773；13,77 3×36期×6〔共6層樓〕＝2,974,968元，元以下四捨五入），應屬有據。㈡依上，上訴人應向被上訴人繳納之系爭管理費應以297萬4,968元為適當。陸、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1 項及第203條所明定。本件被上訴人得請求上訴人給付之前揭金額，並未據其主張定有給付之期限，則被上訴人請求自支付命令送達之翌日（即101年12月14日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。而按本件支付命令已於101年12月13日送達予上訴人（見101年度司促字第15979號卷第34頁）；則被上訴人請求上訴人應自支付命令送達翌日（101年12月14日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當。柒、綜上所述，上訴人迄未能舉證證明系爭同意書、協議書有免除上訴人或讓與人（即裕懋公司）繳納系爭11至16樓建物管理費之義務，則上訴人基於受讓人之地位主張免向被上訴人繳納此部分之管理費，即屬無據。從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例第21條及百利花園廣場社區－住戶規約第9條約定及給付管理費所衍生之請求權法律關係，提起本件訴訟，求為判命：上訴人應給付被上訴人297萬4,968元及自支付命令送達之翌日（即101年12月14日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並判命上訴人應如數給付，經核於法並無違誤。上訴人上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判准如上訴聲明之所示，為無理由，應予駁回其上訴。又兩造於本院審理中陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額而為准、免假執行之宣告。捌、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。玖、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中華民國 103 年 3 月 4 日民事第五庭審判長法官張世展法官王明宏法官顏基典上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 3 月 5 日書記官廖文靜【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

臺灣高等法院臺南分院102年度上字第221號

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