臺灣高等法院 臺南分院103年度上字第67號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度上字第67號

上訴人

帝谷企業股份有限公司

法定代理人

吳龍川

訴訟代理人

吳永茂 律師

訴訟代理人

羅玲郁 律師

參加人

杜秀玟

訴訟代理人

黃厚誠 律師

被上訴人

劉海朝（即劉石猪之繼承人）

被上訴人

劉安祥（即劉石猪之之繼承人）

共同訴訟代理人

宋錦武 律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國103年1月23日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第1179號）提起上訴，並為訴之變更，本院於105年3月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按於第二審程序為訴之變更、追加，提起反訴，非經他造同意不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條定有明文。本件上訴人於原審請求被上訴人返還起訴狀附表編號6、7所示支票2張【票面金額共新台幣（下同）357,000元】，然於本件訴訟進行中，系爭支票業已兌現，導致返還支票已屬不能，情事確有變更，是上訴人就此部分變更訴之聲明，請求被上訴人連帶返還357,000元之本息，以代最初請求返還系爭支票之聲明。核與民事訴訟法第255條第1項第4款相符（最高法院43年台抗字第23號判例參照），自應准許，先予敘明。

二、上訴人起訴主張：

（一）上訴人於民國96年12月3日與訴外人劉石猪（由子劉海朝代理）訂約承租坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），及其上廠房即建號同段鹽南段75號（下稱系爭建物），門牌為台南市○○區○○街000號（整編前為台南縣永康市○○○路000巷000號），租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租期6年，租金為土地連同廠房每月新台幣（下同）17萬元，從第5年（即102年3月）起，調漲百分之5即178,500元，押租金51萬元（下稱系爭租約）。

（二）系爭建物雖由系爭土地所有權人劉石猪出租予上訴人，然系爭建物所有權人為慶光化工實業股份有限公司（以下簡稱為慶光化工），嗣因慶光化工積欠地價稅，經法務部行政執行署臺南分署（下稱行政執行署）以97年度地稅執特專字第13629號案件執行拍賣，參加人於99年8月12日經拍定取得所有權，行政執行署遂於102年7月23日將系爭建物點交參加人。上訴人因行政執行署欲執行點交，為使工廠維持正常營運，不得已於102年7月19日與參加人就系爭建物簽訂租賃契約，租期自102年7月23日起至104年7月22日止，約滿續約至今。上訴人與被上訴人簽訂系爭租約主要目的在於作為廠房使用，而系爭建物既為參加人拍定取得，並由行政執行署執行點交完畢，系爭租約乃因可歸責於被上訴人之事由致使租賃目的不能達成，系爭租約即無繼續之必要。

（三）是以，上訴人遂於102年8月2日以存證信函，向劉石猪及代理人劉海朝，為終止租約之意思表示，並催告返還未到期租金及押租金。被上訴人於同年月8日同意終止系爭租賃契約，惟拒絕返還未到期租金及押租金。為此，上訴人依民法第435條、第436條及第454條之規定，提起本件訴訟。求為判決被上訴人應連帶給付1,759,500元（其中1,402,500元係於原審請求，另357,000元係本院變更請求），原審為上訴人敗訴判決，即有未洽，爰提起本件上訴。（另上訴人於原審備位請求敗訴後，上訴人上訴復撤回上訴，見本院卷1第160頁，是本院僅審究上訴人上訴及變更之訴部分）

（四）上訴之聲明：

1、原判決廢棄。

2、上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付1,759,500元（其中357,000元屬變更之訴）及自起訴狀繕本送達翌日即102年9月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

3、前項判決，請准上訴人供擔保後，宣告假執行。

三、被上訴人抗辯：

（一）被上訴人同意上訴人終止系爭租約，惟依系爭租約第2條、第15條之約定，上訴人交還系爭土地與被上訴人返還租金及押租金間具有對待給付關係。被上訴人雖同意自102年8月8日終止系爭租約，然被上訴人至今均未返還系爭土地，自不得請求返還租金及押租金。再上訴人無權占有系爭土地，被上訴人以相當於租金之不當得利及約定逾1日給付3,000元之違約金為抵銷結果，上訴人已無餘額足以返還，上訴人請求返還租金及押租金自無理由。

（二）答辯聲明：

1、上訴駁回（含變更之訴）。

2、如受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、參加人主張：

（一）上訴人簽訂系爭租約目的在於承租系爭建物作為廠房之用，系爭建物既遭拍賣點交，係因可歸責於被上訴人之事由致租賃目的不能達成，兩造遂於102年8月8日合意終止租約，揆諸民法第435條、第436條及第454條之規定，被上訴人自應返還預先給付之租金。

（二）又系爭租賃契約第15條約定，上訴人應於約滿及契約終止後6個月內搬遷，逾期應給付相當於租金之損害及按逾期1日3,000元計算之違約金。然上訴人於102年7月23日行政執行署將系爭建物點交予參加人時，已將原承租人即上訴人直接占有及被上訴人間接占有狀態均予以除去，並交付予參加人。至系爭000、000地號土地雖非執行標的，然上訴人係因使用系爭建物而占有系爭000、000地號土地，故行政執行署執行系爭建物點交時，已一併將上訴人對於000、000地號土地點交予上訴人，上訴人已解除對於系爭土地之占有而將系爭土地返還予被上訴人。綜上，上訴人於點交時已履行返還租賃物（系爭建物及土地）予被上訴人之義務，並無違反系爭租約第15條之規定，上訴人自得請求被上訴人返還租約終止後之租金及押租金。

（三）系爭建物係由參加人拍定取得所有權，則占有基地而獲有利益之人為參加人，上訴人係基於伊與參加人間之租約合法占有系爭建物，與基地所有人即被上訴人所受損害之間，並無因果關係，即便有不當得利，受利益者應為參加人，亦非上訴人。被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之損害並為抵銷，顯無理由。

（三）參加聲明：同上訴人之聲明。

五、兩造不爭執事項：

（一）上訴人於96年12月3日與被上訴人之被繼承人劉石猪（劉海朝代理）訂立系爭租賃契約，承租劉石猪所有系爭土地及訴外人慶光化工所有之系爭建物，租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租金土地連建物每月17萬元，從第5年（即102年3月）起，調漲百分之5即178,500元；另押租金51萬元。

（二）劉石猪之繼承人除被上訴人劉海潮、劉安祥外，另有劉文雄、劉麗琴、劉麗惠等三人，上開三人已向臺灣臺南地方法院101年度司繼字第2792號陳報拋棄繼承。

（三）系爭建物連同第00建號建物，經行政執行署以97年度地稅執特專字第13629號案件執行拍賣，由參加人買受，上訴人於102年7月19日與參加人訂立房屋租賃契約，上訴人以每月315,000元承租第75、76建號二處廠房，並送臺灣臺南地方法院民間公證人以102年度南院民公明字第0667號辦理公證。

（四）行政執行署於102年7月23日將系爭建物及00號建物點交予參加人。

（五）兩造於102年8月8日合意終止系爭租約。

（六）上訴人就被上訴人按月支付租金之支票均屆期提示兌現。

（七）被上訴人未返還上訴人自102年8月8日起算之租金1,249,500元，押租金為51萬元，合計為1,759,500元，

（八）對於本院卷1第74-78頁之事件時程表均不爭執。

六、兩造爭執事項：

（一）系爭租約業已終止，上訴人得否依民法第435條、436條及第454條之規定，請求被上訴人返還租金1,249,500元及押租金51萬元？

（二）被上訴人得否依系爭租約第15條之規定，請求依民法第264條行使同時履行抗辯權？

（三）被上訴人得否依系爭租約第2條第1款後段及第15條之規定，向上訴人請求終止後之租金？或相當於租金之不當得利及違約金？並以此抵銷？以及抵銷金額為何？

（四）上訴人請求返還租金與押租金是否為權利濫用及違反誠信原則？

七、得心證之理由：

（一）系爭租約業已終止，上訴人得否依民法第435條、436條及第454條之規定，請求被上訴人返還租金1,249,500元及押租金51萬元？

1、按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，此有最高法院64年台上字第424號判例可資參照。

2、又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，此有最高法院99年度台上字第526號判決可資參照。

3、經查，系爭土地為訴外人劉石豬所有，建物則為訴外人慶光化工所有，而劉石豬於96年12月3日簽訂系爭租約時，於租約第1條明白記載租賃標的包含土地及建物；第3條約定租金係以土地連建物每月17萬元計算（見原審卷1第8頁）。是以，劉石豬雖非系爭建物所有權人，但既與被上訴人就系爭土地及建物同時簽訂租約，將土地連同建物同時出租予上訴人，並收取租金，揆諸上開判例意旨，系爭租約仍為合法有效。再劉石豬雖非系爭建物所有權人，然既將系爭建物出租上訴人，自應確保租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃劉石豬之主要義務，被上訴人既為劉石豬之繼承人，自應繼承該義務。被上訴人之義務，與上訴人租金給付義務，彼此具有對價給付關係，如於租賃關係存續中，被上訴人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致被上訴人不能達租賃之目的者，上訴人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。易言之，被上訴人若未依約交付租賃物並使租賃物保持合於使用收益之狀態，自不得向被上訴人請求給付租金自明。

4、被上訴人抗辯上訴人未依系爭租約第15條約定於6個月搬遷，自不得請求返還押租金及租金云云。惟查，系爭租約第15條約定：「租賃期間屆滿或終止契約時，上訴人應於6個月內搬遷，將租賃物返還被上訴人，逾期之物品，視為廢棄物，任由被上訴人處理，上訴人不得有任何要求，如有遲延，上訴人應給付相當於租金之損害金外，逾1日給付被上訴人3,000元之違約金」，此有系爭租約1紙附卷可查（見原審卷1第8頁背面）。又系爭建物因慶光化工積欠地價稅，遭行政執行署拍賣，而由參加人99年8月12日拍定取得，行政執行署於102年7月23日執行點交時，依參加人之指示，將系爭建物點交予參加人之承租人即上訴人。按強制執行法第99條第1項之規定，債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。是關於不動產點交，係由拍賣不動產之執行法院，直接解除債務人或第三人之占有，使歸買受人或承受人占有之執行程序。再因土地與房屋雖為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故系爭土地雖非執行標的，就系爭建物本身所坐落之基地而言，兩者具有不可分離之關係。是以，行政執行署於102年7月23日依法對系爭建物執行點交時，事實上已同時直接解除上訴人對於系爭土地及建物之占有，而歸參加人或參加人指定之人占有，故被上訴人抗辯就系爭建物坐落之基地，上訴人未依系爭租約第15條之約定解除占有云云並不可採。

5、又按地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，此民法第491條定有明文。據此可知，質權人、承租人、受寄人為直接占有人，出質人、出租人及寄託人則為間接占有人。依此，行政執行署於102年7月23日執行點交時，已直接解除上訴人對於系爭土地及建物之占有，並同時創設上訴人及參加人之直接占有人及間接占有人地位。易言之，上訴人雖仍為直接占有人，但間接占有人已變更為參加人，而非原來出租人即被上訴人。是以，上訴人對於系爭土地及建物之占有，係本於參加人之交付，已非延續原先被上訴人或劉石豬之交付。故此，無論參加人對於系爭土地之占有是否有無合法權限，受有不當得利之利益人應為參加人，並非上訴人，因此被上訴人抗辯上訴人就系爭建物所坐落基地受有相當於租金之不當得利云云並不可採。

6、末按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，此民法第435條及第436條定有明文。又租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，此同法第454條亦有明文。經查，前已述及，被上訴人既為系爭土地及建物之出租人，被上訴人負有交付租賃物與合於約定使用收益狀態之保持義務，系爭建物因遭拍賣致使上訴人無從繼續使用收益系爭租賃物，被上訴人自不得收取對價，此始合於租賃物之交付及合於約定使用收益狀態之保持，與租金之給付，兩者間具有互為對價關係之契約本質。上訴人因點交後占有之系爭土地及建物，既非因被上訴人之交付而來，被上訴人自不得請求上訴人給付租金，上訴人此部分主張為有理由，應為可採。

（二）被上訴人得否依系爭租賃契約第15條之規定，請求依民法第264條行使同時履行抗辯權？

1、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，此民法第264條定有明文。第2項之立法理由為雙務契約當事人之一方，雖得因他方當事人不履行其債務，而拒絕自己債務之履行，然若他方當事人已經為一部分債務之履行，所餘至微，而自己仍藉口拒絕債務之履行，則依其情形，顯有違背誠實及信用之方法。故於此時，應使其不得拒絕自己債務之履行。

2、前已述及，上訴人於行政執行署為點交時，已將如附圖所示000（0）、000（0）及000（0）建物及基地點交予參加人及上訴人，並使參加人及上訴人，分別取得間接占有及直接占有。上訴人當時已解除舊的占有，同時創設新的占有，應認點交時已依系爭租約第15條規定搬遷清空。足見，上訴人已為大部分之給付。揆諸上開說明，上訴人既已為大部分之給付，所餘未返還部分僅如附圖所示系爭000、000地號空地（非斜線部分）及000（0）部分坐落之基地，所餘已甚微。被上訴人就未返還部分，得以相當於租金之不當得利抵銷為救濟。若允許被上訴人以此行使同時履行抗辯拒絕返還全部未到期租金及押租金，明顯違背誠實及信用原則，自洵無可採，為無理由。

3、至被上訴人抗辯行政執行署未點交部分包含如附圖所示000（0）部分建物及土地云云，此為上訴人及參加人所否認。經查，行政執行署於102年7月23日於現場執行點交時，係以該署102年5月23日函說明三內容為點交（見執行卷3之現場執行筆錄），而該署102年5月23日函說明三內容為：「查00建號之編號1-2增建二之增建物有獨入口屬獨立建物，非本件查封拍賣效力所及，不在點交範圍內。其餘增建物為主建物所有權之擴張，應一併點交與買受人」（見執行卷3之現場執行筆錄）。又00建號編號1-2增建二之增建物，依該署當時所附建物鑑定表及平面圖之記載，當時鑑定面積約為69.80平方公尺（而台南市永康地政事務所實地測量面積為69.37平方公尺，即如附圖0000（0）），此有本院依職權調閱之執行卷3核對屬實。由上開行政執行署點交筆錄及說明之記載可知，系爭土地上之增建物僅如附圖所示000（B）及坐落基地未在點交範圍，被上訴人辯稱000（B）及坐落基地亦未在點交範圍云云，顯不可採。故此，行政執行署點交之範圍同後附表一所載堪已認定。

（三）被上訴人得否依系爭租約第2條第1款後段及第15條之規定，向上訴人請求終止後租金？相當於租金之損害及違約金？並以此抵銷？以及得抵銷金額為何？

1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。

2、又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，此民法第334條第1項前段定有明文。

3、經查，上訴人至今仍占有使用如附圖所示000、000空地（即非斜線部分）以及000（0）部分土地，均非行政執行署點交範圍，已如前述。故上訴人就000、000空地（即非斜線部分）以及000（0）之占有，係延續劉石豬及被上訴人交付占有，而非基於行政執行署點交及參加人交付而來，上訴人既已於102年8月8日終止系爭租約（包含系爭土地及建物），是以上訴人占有上開土地，並無法律上之原因，自受有相當於租金之不當得利自明，被上訴人因此主張抵銷，合於上開條文之規定，自有理由。

4、上訴人就附圖所示編號000（0）、編號000、000空地部分屬無權占有，而受有相當於租金之不當得利，其面積分別如後述附表一所示。而經本院囑託王明朝不動產估價師事務所就自102年8月1日起上開土地租金為鑑定（下稱鑑定報告），鑑定結果為：「編號000（0）每月租金為2,705元、編號000空地每月租金為3,696元、編號377空地每月租金為20,861元。」（見外放卷第4頁，即附表二所示），上訴人使用上開土地，合計每月受有相當於租金之不當得利為27,262元（計算式：見附表二）。被上訴人雖抗辯本件上訴人承租為建物及土地，非租地建屋，故鑑定基礎有誤云云（見本院卷2第88頁）。然查，本件鑑定報告估價目的為「空地土地租金評估」，鑑定人係針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，依其專業意見分析後，採用比較法、積算法等二種估價方法進行評估，應認可採。被上訴人並未提出積極證據證明上開鑑定報告何處不可採，僅空言抗辯，並不可採。

5、被上訴人自系爭租約終止後，已兌現收取未到期之租金1,249,500元及押租金510,000元，合計1,759,500元（其中1,402,500元係原審請求，餘357,000元係本院變更請求，計算式如附表四所示），而上訴人無權占有受有相當於租金之不當得利金額為866,023元（計算式如附表三所示），被上訴人於原審即已主張抵銷，經抵銷後，上訴人得請求被上訴人返還金額為893,477元（計算式如附表四所示）。即原審請求之536,477元及本院變更請求之357,000元，即屬有據。

6、至上訴人抗辯依系爭租約第15條之約定請求違約金予以抵銷云云，此為上訴人所否認，惟查：

⑴ 上訴人於租約終止後，返還租賃物如有遲延，上訴人應給付相當於租金之損害金外，逾1日給付被上訴人3,000元之違約金，此有系爭租約1紙附卷可查（見原審卷1第8頁背面），自堪信為真實。惟姑且不論第15條所約定之違約金究為損害賠償預定額性質或懲罰性質之違約金，均以上訴人對於被上訴人負有債務不履行之損害賠償義務為前提，而債務不履行之損害賠償責任，應以可歸責於債務人即上訴人為必要。

⑵再查，又無論上訴人簽定系爭租約時是否知悉系爭建物業已遭查封，被上訴人既為出租人，即負有使租賃物合於約定使用收益狀態之保持義務，系爭租約第2-3條雖約定系爭建物如遭拍賣，上訴人因此受有損害，不得請求賠償之特約。然此特約僅免除上訴人損害賠償請求權，仍無免除被上訴人身為出租人，應負有使租賃物合於約定使用收益狀態之保持義務。如今，因系爭建物遭拍賣，上訴人為求工廠繼續運作生產，轉向參加人承租建物，而因上開空地與車棚（即000（0）、000及000空地）與系爭建物之使用及運作上不可分割或相緊密牽連關係，若返還之，將使廠房使用及效能減損及滅失。衡諸衡平及誠實信用原則，被上訴人未履行使租賃物合於約定使用收益之保持義務，違約在先，致生上開結果，應認不可歸責於上訴人，被上訴人自不得以此向上訴人請求違約金進而為抵銷。

（四）上訴人請求返還租金與押租金係屬權利濫用及違反誠信原則？

1、按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該條規定之限制，此有最高法院86年度台上字第1807號判決可資參照。

2、經查，上訴人原承租系爭土地及建物，因系爭建物遭拍賣，致使租賃目的不達，遂向拍定人承租系爭建物，且因原與被上訴人簽定系爭租約已因上開理由終止，上訴人請求返還終止後未到期之租金及押租金，係為權利之正當行使，非以損害被上訴人為主要目的，揆諸上開判決意旨，上訴人上開請求並未構成權利濫用及違反誠實信用原則，被上訴人此部分抗辯洵無可採。

八、綜上所述，上訴人本於民法第435、436及454條之規定，請求被上訴人給付536,477元及自起訴狀繕本送達翌日即102年9月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。上訴人逾此範圍之請求（即經抵銷之866,023元部分），為無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，則無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。另上訴人於本院變更請求357,000元及自上訴狀繕本送達翌日即103年2月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分為有理由。逾此範圍之請求及假執行之聲請，無理由，應予駁回。又本判決命被上訴人給付金額未逾150萬元，被上訴人已不得上訴而告確定，自無宣告假執行之必要，而應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

十、本件上訴人之上訴及變更之訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第2項，判決如主文。