臺灣高等法院 臺南分院103年度重上更㈠字第16號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度重上更㈠字第16號

上訴人

億昌漁苗繁殖場股份有限公司

法定代理人

陳國昌

訴訟代理人

黃文力 律師

被上訴人

行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處

法定代理人

廖一光

訴訟代理人

湯光民 律師

複代理人

沈聖瀚 律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年12月27日臺灣嘉義地方法院第一審判決（101年度重訴字第48號）提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104年1月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按耕地三七五減租條例第26條（以下簡稱三七五減租條例），所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用，此有最高法院96年度台抗字第576號、90年度台抗字第362號裁定可資參照。本件被上訴人主張系爭租約業已終止，雙方已無租賃契約存在，上訴人占有系爭土地已為無權占用，故依民法第767條、第179條規定，請求上訴人拆除地上物、返還土地及賠償相當於租金之損害。從而，被上訴人既本於民法第76 7條之法律關係請求，而非本於耕地租佃契約有所請求，揆諸上開最高法院裁定意旨，應認本件無三七五減租條例第26條規定之適用，自無庸先經調解及調處程序後方得起訴，故上訴人所辯，自不可採，此合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：坐落嘉義市○段○○段000○000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地），及同小段11-28地號土地，係伊管理使用之國有地，上訴人雖自民國67年起，即向財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處（下稱國產局嘉義分處）承租系爭土地，歷經換約續租，於96年1月5日簽訂國有養地租賃契約（下稱系爭租約），租期至105年12月31日屆滿。嗣國產局嘉義分處於100年1月17日通知被上訴人欲將系爭土地移撥予伊使用，國產局嘉義分處於同年2月8日向上訴人終止系爭租約，並於同年月10日管理機關變更登記為被上訴人。系爭租約既已終止，上訴人占用系爭土地及其上建蓋如原審判決附圖一所示之斜線鐵架圍籬（下稱系爭地上物），即無正當權源，並獲有相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物，返還系爭土地，及給付新台幣（下同）2,328,781元（此扣除同小段11-28地號土地部分，以下同）之本息，暨自101年12月21日起至返還土地之日止，按年給付1,251,888元。原審就上開部分為被上訴人勝訴判決，上訴人對此不服，提起上訴。被上訴人為此聲明：上訴駁回【被上訴人在原審之其餘請求，不在本院審理範圍】。

二、上訴人則以：系爭土地之租約前經最高法院67年度台上字第4057號確定判決認定為耕地三七五租約，並由上訴人持續承租至今，租期至105年12月31日止，且依三七五減租條例第20條規定，租約期滿後仍應由上訴人續租。詎國產局嘉義分處於100年2月8日向上訴人終止系爭租約，此違反同條例第17條強制規定，自屬無效；被上訴人係受讓系爭租賃契約之土地使用機關，依同條例第25條規定，系爭租約對於被上訴人繼續存在。縱認被上訴人終止系爭租約為合法，依同條例第17條第2項之規定，被上訴人請求拆屋還地前，應先支付補償金予上訴人，兩者互為對待給付，故上訴人自得行使同時履行抗辯權，在被上訴人給付補償金前，得拒絕拆屋還地等語茲為抗辯。上訴聲明：(1)原判決第1項關於命上訴人將系爭土地上，如原審判決附圖一所示之斜線鐵架圍籬拆除，並將土地返還被上訴人；第2項關於命上訴人給付超過453,148元之本息；第3項關於命上訴人自101年12月21日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人超過243,600元部分均廢棄。(2)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回【上訴人就原審為其敗訴判決中，於超過上開範圍部分並未聲明不服】。

三、兩造不爭執事實（見本院卷第51-52頁）：

（一）系爭土地為國有土地，而被上訴人為管理機關（原審卷第12-15頁）。

（二）上訴人自67年起向國產局嘉義分處承租系爭土地，其中系爭11-28地號土地租約至77年12月31日屆滿後，國產局嘉義分處即不再續租，且業經原審法院101年度訴字第3號民事判決認定上訴人就上開土地擅自變更用途，違反三七五減租條例第16條第1項「不自任耕作」之規定，而租賃契約向後不發生效力確定在案（見原審卷第27-31頁）。

（三）國產局嘉義分處與上訴人就系爭土地歷經換約續租，後於96年1月5日簽訂系爭租約，租賃期間至105年12月31日止（原審卷第33頁）。

（四）系爭租約第16條第1款約定：「1、因舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時，出租機關得終止租約」；第17條約定：「租約終止時，承租人應繳清租金或其他未清款項，並騰空交還土地，除法令另有規定外，不得向出租機關要求任何補償」（原審第33頁）。

（五）系爭土地上如原審判決附圖一所示之斜線鐵架圍籬為上訴人所有，上開土地均為上訴人占有，占有面積分別為系爭8-5、8-6、8-11地號土地面積合計1,104平方公尺、系爭9-13地號土地面積3,842平方公尺（原審卷第108頁）。

（六）系爭土地均屬「振興經濟擴大公共建設投資－阿里山林業村及檜意森活村計畫」土地，使用分區已變更為林業文化產業專區，非耕地使用（原審卷第17-20頁），並撥由被上訴人管理。

（七）國產局嘉義分處以系爭土地經行政院核准撥用被上訴人執行「振興經濟擴大公共建設投資－阿里山林業村及檜意森活村計畫」為由，100年2月8日依系爭租約第16條第1款之規定，向上訴人終止系爭租約，100年2月9日上訴人收受該通知（原審卷第34頁），100年2月10日系爭土地管理機關變更登記為被上訴人（見本院卷第106頁背面、第59頁）。

（八）系爭8-5、8-6、8-11地號土地自99年迄今之申報地價均為每平方公尺6,000元；系爭9-13地號土地自99年迄今之申報地價均為每平方公尺6,422元。

（九）系爭土地均屬城市地方之土地。系爭8-11、9-13地號土地，現況為魚池及部分空地種有雜樹，別無其他地上物；前開土地周圍設有鐵架圍籬。系爭土地旁即為嘉義魚市場，附近有救國團、果菜市場、文化中心，並有部分民宅。

四、兩造爭執事項：

（一）系爭租約究應適用系爭租約第16條第1款之約定？或適用三七五減租條例第17條第1項第5款之規定？

（二）上訴人是否須依三七五減租條例第17條第2項第3款之規定補償？或依系爭租約第17條無庸補償？

（三）被上訴人是否已合法終止系爭契約？（上訴人主張違反民法第95條、三七五租約條例第18條）？

（四）被上訴人對於交還土地與補償間是否有對待給付之同時履行抗辯權之關係？

（五）上訴人對於相當於租金之不當得利請求是否過高？以及不當得利之請求時點應自何時起算？

五、得心證之理由：

（一）系爭租約究應適用系爭租約第16條第1款之約定？或適用三七五減租條例第17條第1項第5款之規定？

１、就系爭9-13地號土地部分：

(1)按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，此三七五減租條例第1條定有明文。是以，系爭土地是否為三七五減租條例之「耕地」，因三七五減租條例未明文規定，自應適用土地法，此合先敘明。

(2)又按土地法第106條規定：以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。而土地法第2條關於土地使用之分類，規定第1項第2類直接生產用地：如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘地等屬之。故應可知，土地法第106條所謂之「農地」，應僅限於同法第2條第1項第2類直接生產用地之農地、漁地、牧地始屬之。若為第2條第1項其他使用分類者，則非屬之。而此種土地使用之分類，依同法第81條之規定，乃係直轄巿或縣（巿）地政機關得就管轄區內之土地，依國家經濟政策、地方需要情形及土地所能供使用之性質，分別商同有關機關，編為各種使用地，故同法第82條前段之規定凡編為某種使用地之土地，原則上不得供其他用途之使用。

(3)再按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院62年台上字第1647號及63年台上字第1529號判例應予變更，不再予援用，此有最高法院88年台上字第1號判例可資參照。又「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用」（最高法院87年4月28日87年第3次民事庭會議決議參照）。

(4)查，系爭9-13地號土地，地目建，有系爭土地登記簿謄本附卷可查（見原審卷第15頁），應屬土地法第2條第1項第1類規定之「建築用地」，非同條第1項第2類之「直接生產用地」。故系爭土地雖作為養魚之用，但地目既為建地，則非土地法第106條所規定之農地，故上訴人承租非農、漁、牧地供養殖漁類之用，參之上開判例及決議意旨，自非三七五減租條所稱之「耕地租佃」，自不得適用三七五減租條例甚明。

(5)至上訴人援引最高法院91年台上字第2628號判決意旨抗辯：簽訂三七五租約時為農地，嗣租佃關係存續中，依法編定為非耕地，原三七五租約不因嗣後變更為非耕地而受影響，否則難以符合保障佃農之立法目的云云（見本院卷第105頁背面及第38頁）。惟查，系爭9-13地號土地係自9-2地號土地分割而來，而9-2地號土地自63年起，地目即為建地；嗣68年分割出9-13地號土地，地目仍為建地，不曾變更過，此有舊土地登記謄本2紙附卷可查（見前二審卷第66-68頁）。足見，系爭9-13地號土地在上訴人於67年向國產局嘉義分處承租至今，地目均為建地，未曾變更編定，系爭9-13地號土地自無訂約時為農地，後編定為非耕地之情，與上訴人援引之上開最高法院判決情形不同，自無從比附援引，上訴人此部分抗辯並不可採。

(6)再上訴人抗辯系爭9-13地號土地曾經最高法院67年度台上字第4057號確定判決（見前二審卷第60頁）認定三七五減租條例所謂之耕地，不限於農、漁、牧地而有三七五減租條例之適用，應有既判力云云（見本院卷第106頁）。惟按承租非農、漁、牧地為耕作或漁牧用途仍有三七五減租條例適用之舊判例見解，已經最高法院88年台上字第1號判例宣示變更，不再援用。故即便最高法院67年台上字第4057號確定判決就系爭9-13地號土地認定有三七五減租條例之適用，顯然已違背上開判例意旨，本院自不受上開確定判決見解之拘束，故上訴人此部分抗辯並不可採。

２、就系爭8-5、8-6、8-11地號土地部分：

(1)按各級政府機關因舉辦土地法第208條所列公共事業需用公有土地，經依同法第26條規定由該管市縣政府層請行政院核准撥用者，及政府基於公法上之權力，使需用土地之機關取得該土地之權利，而該土地原使用人之權利因與此不能並存遂歸於消滅，此與耕地三七五減租條例第17條所定終止租約之情形有別，此有最高法院52年台上字第4031號判例可參。又按政府基於公法上之權力，使需用土地之被上訴人取得系爭土地之權利，而該土地原使用人之權利，因與此不能並存遂歸於消滅，此與耕地三七五減租條例第17條所定終止租約之情形有別，是上訴人前就系爭土地向花蓮縣政府租賃之原有權利，應因其不能併存，已歸於消滅，而無租賃關係繼續存在之可言，尚無民法有關租賃及耕地三七五減租條例之適用，亦有最高法院70年度台上字第1750號判決可資參照。由上開最高法院判例及判決意旨可知，雖三七五減租條例保障經濟上弱者即耕地之承租人，惟政府機關基於公共利益考量將土地撥用給需地人，土地原使用人喪失土地使用權係屬不可歸責，酌以公共利益保護應優於耕地承租人之保護，若適用三七五減租條例第17條課予土地原使用人應給付補償之規定，對於土地原使用人顯然過苛，始解釋上無三七五減租條例之適用可鑑。

(2)經查，上訴人於系爭8-5、8-6、8-11地號土地養殖漁，上開3筆土地地目為池，有土地登記謄本3紙附卷可查（見原審卷第12-14頁），為土地法第2條第1項第2類所規定之農地、漁地、牧地自明。再查，系爭租約原出租人為國產局嘉義分處，100年1月間因行政院農業委員會林務局委所屬嘉義林區管理處為執行「振興經濟擴大公共建設投資-阿里山林業村及檜意森活村計畫」之目的需要，奉行政院核准撥用系爭土地予被上訴人使用，此有國產局、農委會及林務局函文3紙附卷可查（見原審卷第19-21頁），故國產局嘉義分處原有管理、使用及出租權利，因公共事業需用公有土地，由行政院核准撥用者予被上訴人，國產局嘉義分處之權利因與此不能併存遂歸於消滅。揆諸上揭判例及判決意旨，此與三七五減租條例第17條所定終止租約之情形有別，並無三七五減租條例之適用。

(3)至上訴人援引最高法院58年台上字第3012號判例抗辯系爭土地之撥用未依土地法第26條規定，應由需用土地之政府機關，商同該管市縣政府層請行政院核准，撥用未完成，自不能謂被上訴人業已取得系爭土地之管理權云云（見本院卷第123頁）。惟衡諸最高法院58年台上字第3012號判例之事實，係土地登記管理機關仍為國有財產局，而台南縣政府尚未完成公有土地撥用程序並登記為管理人，台南縣政府既非登記之管理機關，自無從以自己之名義對土地占有人行使民法第767條之權利，非謂公有土地撥用程序僅能依土地法第26條之規定，否則一概無效。系爭土地之撥用，業已完成撥用程序並完成管理機關之登記，與上開判例事實不同，自無從比附援用。再所謂公有土地撥用，係屬使用權之讓與，並非物權之變更，乃公法行為，此有最高法院83年度台上字第316號民事判決可資參照。易言之，國產局嘉義分處將系爭土地撥用給被上訴人之行為，係屬公法行為，公法行為效力為何？是否無效？在公法行為未經行政程序撤銷前，非普通法院所能審究。從而，系爭土地業已經行政院核准撥用並完成登記，目前未經行政程序撤銷，本院自無從否定其效力，故上訴人上開抗辯，洵無可採。

３、綜上所述，系爭土地並無三七五減租條例之適用，應適用系爭租約之約定。而系爭租約第16條第1款約定，因舉辦公共、公用事業需要或依法變更使用時，出租機關得終止租約。而國產局嘉義分處因執行被上訴人「振興經濟擴大公共建設投資-阿里山林業村及檜意森活村計畫」之公共、公用事業需要，合於系爭租約第16條第1款之規定，故國產局嘉義分處終止系爭租約，於法有據。上訴人所辯應適用三七五減租條例第18條規定「租約之終止應於收益季節後次期作業開始前為之」一節，亦不可採，自不贅述。再依系爭租約第17條之約定，上訴人於租約終止時，應騰空交還土地，並不得向出租人請求補償（原審第33頁）。從而，上訴人主張被上訴人應予以地上物補償，並以補償金請求權與交還土地行使同時履行抗辯權，於法無據，為無理由。

（二）被上訴人對於相當於租金之不當得利請求是否過高？以及不當得利之請求時點應自何時起算？

１、系爭土地原管理機關為國產局嘉義分處，國產局嘉義分處於100年2月8日依系爭租約第16條第1款，向上訴人終止系爭租約，上訴人於同年月9日受領該意思表示，此為雙方所不爭執（見本院卷第106頁背面）。是系爭租約已於100年2月10日發生合法終止之效果，則上訴人自該時起，已屬無權占有，占有系爭土地自受有相當於租金之不當得利自明。

２、按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條著有規定。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求占有土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。次按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項、第105條亦有規定。而耕地地租不得超過地價8%，前開地價指法定地價，土地法第110條亦有規定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。然土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額（最高法院88年度台上字第3331號判決要旨參照）。

３、經查，系爭土地均屬城市地方之土地，目前作為魚池養魚之用；系爭8-11、9-13地號土地，現況為魚池及部分空地種有雜樹，別無其他地上物；前開土地周圍設有鐵架圍籬；僅臨嘉義魚市場，附近尚有救國團、果菜市場、文化中心，並有部分民宅，附近尚稱繁榮；及系爭8-5、8-6、8-11地號土地自99年迄今之申報地價均為每平方公尺6,000元，系爭9-13地號土地自99年迄今之申報地價均為每平方公尺6,422元，此有系爭土地查詢資料表附卷可查（見原審卷第12-15頁）；再系爭9-13地號土地地目為建、面積為3,842平方公尺，系爭8-5、8-6、8-11地號土地地目為池、面積合計為1,104平方公尺，有土地建物查詢資料（見原審卷第12-15頁）、原審101年12月7日勘驗筆錄（見原審卷第121頁-122頁）可查，自堪信為真實。參酌上訴人占用系爭土地之面積、用途及使用之經濟價值並所受利益，與前開土地法之規定，認上訴人所受相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價之年息4%計算為適當。

４、揆諸前揭說明，除被上訴人請求關於同段11-28地號土地相當於租金之不當得利部分，兩造均未不服，業已確定外。就系爭土地，上訴人每月應給付被上訴人相當租金之不當得利為104,324元【計算方式：系爭9-13地號土地（6,422元×3,842平方公尺×4%÷12＝82,244元，元以下4捨5入）＋系爭8-5、8-6、8-11地號土地（6,000元×1,104平方公尺×4%÷12＝22,080元）＝104,324元】。故上訴人應給付被上訴人自100年2月10日起至101年12月20日止受有相當於租金之不當得利為2,328,781元（計算式如後列之附表所示），暨自101年12月21日起至返還土地日止，按年給付被上訴人1,251,888元（計算方式：104,324X12=1,251,888），於法有據，為有理由。

六、本院雖整理兩造爭執事項如爭點(二)(三)(四)，惟上開說明已涵蓋爭點(二)(三)(四)，自不待再一一分點贅述，末此敘明。

七、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有既屬可採，則其依民法第767條及第179條之規定，請求上訴人將系爭土地如原審判決附圖一所示之地上物拆除，並交還系爭土地，及給付2,328,781元之本息，暨自101年12月21日起至返還土地之日止，按年給付1,251,888元相當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。就此原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第四庭審判長 法 官 李素靖

附表（上訴人占有系爭土地自100年2月10日起至101年12月20日止，相當於租金之不當得利）：

1、自100年2月10日起至101年12月10日止合計1年10月即22個月共2,295,128元【計算方式：每月104,324元×22月＝2,295,128元】。

2、自101年12月11日起止101年12月20日止共10日計為33,653元【計算方式：每月不當得利104,324元÷31日×10日＝33,653元，元以下4捨5入】。

3、自100年2月10日起至101年12月20日止，原告得請求被告應給付相當租金之不當得利為2,328,781元【計算方式：2,295,128元＋33,653元＝2,328,781元】