臺灣高等法院 臺南分院104年度上易字第89號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　104年度上易字第89號

上訴人

曹力明

訴訟代理人

陳旻沂 律師

被上訴人

碧富億不動產開發實業有限公司

法定代理人

陳煌億

訴訟代理人

林錫恩 律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國104年1月22日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第1197號）提起上訴，本院於104年9月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊於民國101年1月10日就臺南市○○區○○○段000○00○○00地號及同段195之5、195之6地號等共9筆土地（以下簡稱系爭土地），受訴外人蔡宗勳委託並與其簽立專任委託銷售契約，委託銷售期間自101年10月1日起至102年6月30日止，嗣伊於102年3月份與住商不動產終止加盟關係，乃於102年3月18日再與蔡宗勳就上揭土地簽立專任委託銷售契約書，委託期間自102年3月18日起至同年6月30日止，經伊於委託期間內出資搭建廣告看板後，上訴人即經由廣告看板得知系爭土地出售之訊息並至伊處查詢，嗣由伊公司人員帶看現場2次，伊並應上訴人之要求安排買賣雙方於102年4月15日當面議約並成交，買賣總價為新臺幣（下同）1846萬元。伊為不動產仲介經紀業，係期待報酬而為上揭居間媒介行為，此亦為上訴人所明知，伊於買賣成交當天亦有告知上訴人仲介費用問題，只是上訴人拒絕續談費用細節而已，另上訴人亦有簽立房屋交易安全契約書，伊並有提供不動產說明書予上訴人，可知伊提供服務之範圍包括買賣雙方，兩造間既成立居間契約，僅未約定報酬數額，系爭土地亦無何瑕疵，至是否適合養殖，亦非伊所應調查之事項，伊無違反居間人應盡之調查義務，自得請求居間報酬。爰依民法第565條、第566條規定，請求上訴人給付以系爭土地成交價1846萬元之3%即55萬3800元及法定遲延利息等語，原審判准伊請求18萬6900元本息部分，尚無不當，上訴並無理由。答辯聲明：駁回上訴。【至原審判決不利於被上訴人部分，未據被上訴人提起上訴已告確定】

二、上訴人則以：兩造間未曾就「工作之內容」及「報酬」之居間契約必要之點達成合意，伊與賣方、代書接洽及辦理簽約及過戶之過程中，被上訴人從未提及仲介費用若干，亦無任何舉動或情事表示要為伊提供居間服務並將收取費用，伊亦無可推知被上訴人有為其服務並將收取居間報酬而有任何明示、默示成立居間契約或視為允與報酬之情形；況伊係依賣方欲出售之1846萬元價格答應買受，未經出價或議價，被上訴人亦無提供幫忙磋合價格之服務，難認有為伊無從事居間之工作；又被上訴人既與賣方有簽立委託銷售契約書，並明定各項權利義務，惟對於伊非僅無任何書面契約，亦未曾以口頭提及服務報酬之事，兩造間根本無成立居間契約之意思，故無民法第566條規定之適用；且觀兩造與賣方簽立之房屋交易安全書第參條（專戶價款之處理）第四項約定，可知被上訴人應得之報酬已約定由賣方給付，上訴人無給付之義務。退步言，如認兩造存在居間契約，惟因系爭土地有部分不適合養殖而具有重大瑕疵，被上訴人未盡調查報告之義務，依民法第571條規定，仍不得請求報酬等語置辯。原審所為不利於伊之判決部分，實有違誤。上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被上訴人於102年3月18日與蔡宗勳就系爭土地簽立專任委託銷售契約書，委託期間自102年3月18日起至102年6月30日止，服務報酬約定為依成交總價3%計算。

㈡被上訴人委託訴外人祥藝廣告企業社搭建數處廣告看板（見原審卷87頁至93頁），看板內容為：「000-0000三股國小魚塭地六甲半可分割每甲350萬土城農地臨30米路1146坪每坪1.2萬」。

㈢上訴人看到上開廣告看板後，向被上訴人查詢，並由被上訴人之員工及董事長親自帶往現場勘查2次，嗣被上訴人安排與賣主蔡宗勳於102年4月15日見面，當天並簽立不動產買賣合約書，約定內容買賣價金為1846萬元。

㈣被上訴人已自賣方蔡宗勳處受領依成交總價3%計算之報酬。

㈤兩造並沒有約定居間報酬之「數額」。

四、被上訴人主張上訴人經由伊所設置之廣告看板得知系爭土地出售訊息而與伊聯繫，並由伊人員帶看系爭土地，復安排買賣雙方會面洽談締約進而成交，上訴人應依居間契約法律關係給付報酬等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：

㈠依上訴人與賣方蔡宗勳簽立之土地專任委託銷售契約書第六條「受託人即被上訴人之義務」：受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出，均由受託人負責；受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章；受託人對委託人所簽認之標的物現況說明書，負有誠實告知買方之義務；受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關貸款手續等（見原審卷第9、10頁），足見被上訴人依其與蔡宗勳之委託契約，本即有如上述周旋於買賣雙方間為之媒介說合之義務甚明。

㈡復據不動產經紀業管理條例第22條規定，當事人在委託不動產經紀業為不動產買賣時，於賣方應出具不動產出售委託契約書，買方出具不動產承購要約書，並由不動產經紀業指派經紀人簽章（見被上訴人與蔡宗勳簽訂之系爭委託銷售契約書），上訴人既為不動產經紀公司，如受上訴人委託購買系爭土地，自應依前揭規定，簽訂不動產承購要約書並由經紀人簽章，方能確認有委託承購契約存在。惟查，兩造並未簽立任何委託或居間之書面契約，且由證人即辦理系爭土地過戶事宜之代書蔡育錡、陪同上訴人在場友人邱炳崑、上訴人母吳朔珍、賣方蔡宗勳分別於原審及本院之證詞（見原審卷第103至105頁、本院卷第140、142頁），均無法佐證兩造間就居間契約基本要素即委託期間、委託購買價格、服務報酬等事項達成合意。至於上訴人雖透過被上訴人設置之廣告招牌而得知訊息，或向被上訴人聯繫探詢土地之價格及現況資訊，或由被上訴人帶看系爭土地、交付土地標地現況說明書，或經被上訴人安排與賣方見面議約，然被上訴人本有為其委託人即賣方蔡宗勳提供居間媒介服務及磋商價格之義務，此觀被上訴人與蔡宗勳所簽立之委託銷售契約內容即明；但就上訴人而言，被上訴人所為上開服務客戶行為，至多僅能認為係被上訴人欲使上訴人與之訂立委託買賣契約之前所為要約之引誘，於兩造達成居間契約意思表示合致前，尚不能僅因被上訴人有提供銷售訊息、帶看土地或安排會面締約等行為，即遽認上訴人已有明示或默示允諾給予被上訴人居間報酬之意思表示，被上訴人執此主張兩造間已成立居間契約云云，洵難憑採。

㈢又兩造及賣方蔡宗勳、價金保管銀行等雖均有簽立房屋交易安全契約書（見原審卷第27頁），惟此乃買賣契約成立後，為確保價款給付，由買方將各期價款存入中信房屋仲介股份有限公司於銀行所開立之「房屋交易安全專戶」，依該契約書第參條第四、五項約定內容，均係就「乙方」（即賣方蔡宗勳）與被上訴人所約定之服務報酬於何時由該專戶撥付；通觀契約全文並無有關兩造間服務報酬之記載，被上訴人以上訴人有簽訂該房屋交易安全契約書，主張兩造間有居間契約存在一節，實難採取。

㈣再者，上訴人係於被上訴人帶看系爭土地後，即向被上訴人表示願以蔡宗勳之出價金額購買之意願，旋由被上訴人安排買賣雙方見面親洽細節，談妥後隨即締結買賣契約（見兩造不爭執事項㈢及證人蔡宗勳之證詞），可知上訴人並未委託被上訴人為任何出價行為，被上訴人亦無代「買賣雙方」磋商價格，復參以被上訴人為不動產仲介業者，「買賣成交」及「收取服務報酬」攸關其權益重大，其既於買賣雙方議約時既在場，並掌握雙方訂約之進度，豈有因買賣成交異常順利而未及與上訴人成立居間契約或商定服務報酬之理！況現今相關委託仲介契約均製有定型化書面，就雙方之權利義務之內容亦有詳載，兩造簽立書面契約絕非難事，倘被上訴人確有非受報酬即不為媒介訂約之意思，理應事先告知上訴人使其充分了解及評估其購地成本支出，始符合誠信原則。被上訴人主張伊不可能無償提供服務，僅係未能及時與上訴人商議服務報酬，本件有民法第566條規定「視為允與報酬」之適用云云，殊不值取。

五、綜上。兩造間並無成立居間契約之事實，被上訴人本於居間關係請求上訴人應給付居間報酬，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付18萬6900元本息，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。又兩造既無居間契約存在，則有關被上訴人是否已違背居間人之義務，依民法第567條、第571條規定不得請求支付報酬一節，即與判決結果無影響，自無再予論述之必要，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。