臺灣高等法院 臺南分院106年度上易字第312號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 107 年 03 月 20 日
• 法官: 吳上康、王浦傑、丁振昌
• 上訴人: 鄒子棱
• 被上訴人: 詹益立

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　106年度上易字第312號上　訴　人　鄒子棱
訴訟代理人　黃振銘　律師
被上 訴 人　詹益立
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年9月1日臺灣雲林地方法院106年度訴字第255號第一審判決提起上訴
，本院於107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之陳述
一、上訴人主張：被上訴人在伊所有坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，建有如原判決附圖即雲林
縣西螺地政事務所民國106年8月7日函所附土地複丈成果圖
所示，編號32面積46平方公尺之磚造三合院一間、及編號33面積220平方公尺之磚造豬舍一間（下合稱系爭建物），被
上訴人雖稱其與伊就其上開占有使用土地有不定期租賃關係（下稱系爭租約），惟已逾20年未繳任何租金，租約原以每年200公斤稻穀之農會收購金額為租額，然系爭土地每平方
公尺之公告現值及公告地價：67年9月為250、100元，105年1月為680元、2000元，顯然系爭土地之地價已經上漲數倍至數十倍之多，依兩造與訴外人吳敏雄間相同之系爭土地建地租賃契約書第五條約定，伊不受前手出租人李東昇自願不調整影響，自有權調整租額依申報地價計算每年租金為新臺幣（下同）2萬1280元，並於105年11月25日以高雄新興郵局存證號碼0000號存證信函（下稱0000號存證信函）通知調整租金，催告其繳納20年租金共計42萬5600元，同年11月28日送達被上訴人，伊曾於106年8月15日派員至被上訴人之系爭建物處收取租金未獲給付，被上訴人收受訴狀送達已知悉伊催告收取租金，然迄今仍未為任何給付，可認伊已為往取租金之行為，惟未獲置理拒不給付租金，伊於106年3月29日以虎尾郵局存證號碼0000號存證信函（下稱00號存證信函）通知終止系爭租約，再以起訴狀繕本及106年8月25日民事準備狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，主張終止系爭租約當屬合法。是兩造間就系爭租約，既已終止，被上訴人已無權源占有使用系爭土地等情，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求拆屋還地。
二、被上訴人則以：系爭土地原出租人即原審法院102年度訴字
第451號拆屋還地事件（下稱前案訴訟）之原告李東昇，與
伊之間就系爭土地，有往取債務之不定期租約，該土地租賃關係應由現土地所有人即上訴人承受。上訴人雖於106年8月15日已派員至系爭土地上伊之系爭建物處收取租金時未遇而未獲給付，惟其明知伊現住於新北市板橋區，在派員收取租金前並未事前告知，此至系爭租處往取租金之行為應不生往取租金之效果，伊繳納租金義務並未陷於遲延。上訴人於105年11月25日以0000號存證信函催告伊繳納租金，不生合法
催告繳納租金之效力，上訴人以00號存證信函及以起訴狀繕本及書狀之送達為終止系爭租約之意思表示亦屬不合法，伊係本於不定期租賃關係占有使用系爭土地，並非無權占有，故上訴人請求拆屋還地為無理由。又上訴人雖於105年11月25日以0000號存證信函催告繳納以申報地價計算之每年租金2萬1280元，20年租金42萬5600元，然伊與李東昇就系爭土地之原始租約租額，係依照每年200公斤稻穀之農會收購金額
為租額，迄李東昇104年間過世為止均未調整，並非上訴人
催告所主張之每年租金2萬1280元，故上訴人上開催告與兩
造間租額之約定不符，不生合法催告之效力，則伊並未因上開催告陷於給付遲延，上訴人嗣後所為之終止租約之意思表示當屬不合法，伊占有使用系爭土地仍係本於不定期租賃關係，並非無權占有，故上訴人請求拆屋還地為無理由等語，資為抗辯。
貳、兩造聲明及原審判決
一、原告聲明：
㈠被告應將其占用雲林縣○○鄉○○段000地號土地上如附
圖所示編號00、00號建物拆除，並將該兩棟建物所坐落之土地面積266平方公尺返還予原告。
㈡原告願供擔保，請併予宣告假執行。
二、被告聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原審判決結果：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、上訴聲明（原審原告）：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將其占用雲林縣○○鄉○○段000地號土地上
如附圖所示編號32、33號建物拆除，並將該兩棟建物所坐落之土地面積266平方公尺返還予上訴人。
五、答辯聲明：上訴駁回。
參、兩造不爭執及爭執事項
一、不爭執事項：
㈠系爭土地原為李東昇及其他共有人所共有，李東昇之所有權權利範圍2277分之479，李東昇針對系爭土地上被上訴
人所有之系爭建物，曾提起訴訟請求拆屋還地，經臺灣雲林地方法院以102年度訴字第451號拆屋還地事件審理。李東昇於104年1月4日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、
李啟晃於104年1月19日具狀聲明承受上開訴訟。
㈡訴外人霖揚開發股份有限公司（下稱霖揚公司）前於104
年1月28日，以買賣為登記原因，完成移轉登記，取得系
爭土地所有權全部，於104年2月25日聲明承當前案訴訟。雲林地院前案訴訟審理中於104年5月18日裁定，上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。
㈢系爭土地上有附圖所示編號32、33之建物坐落其上，該等建物之所有權人為被上訴人。
㈣雲林地院前案訴訟卷第193頁所示，手寫系爭土地使用人
及面積（內容詳如「手抄筆記承租人面積」欄所示），經李東昇以證人身分於該案證述，系爭手抄筆記是其本人所寫，代表應收的租金，亦即李東昇及其他土地共有人與該案被告間（包括本件被上訴人）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被上訴人間之不定期租賃關係。
㈤104年6月17日上訴人因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司與被上訴人間就系爭土地之不定期租賃關係。
㈥105年11月25日上訴人以0000號存證信函催告被上訴人給
付每年租金2萬1280元，合計20年共42萬5600元，並表示
於文到之日起7日內未繳付，上訴人將終止租約。被上訴
人於105年11月28日收受。
㈦106年3月29日上訴人以0000號存證信函通知被上訴人終止兩造間之系爭租約，被上訴人於106年3月31日收受。
二、爭執事項：
㈠兩造間就系爭期租約所生給付租金債務是否為往取債務？㈡系爭契約有無因被上訴人遷居他處而變更為非往取債務？㈢兩造就系爭土地之租賃關係是否仍存在？
㈣被上訴人所有系爭建物是否無權占有系爭土地？
肆、得心證之理由
一、經查，系爭土地原為李東昇及其他共有人所共有，李東昇之所有權權利範圍2277分之479，李東昇針對系爭土地上之被
上訴人所有系爭建物，曾提起訴訟請求拆屋還地，經臺灣雲林地方法院以102年度訴字第451號拆屋還地事件審理。李東昇於104年1月4日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟
晃於104年1月19日具狀聲明承受上開訴訟。霖揚公司前於104年1月28日，以買賣為登記原因，完成移轉登記，取得系爭土地所有權全部，於104年2月25日聲明承當前案訴訟。雲林地院前案訴訟審理中於104年5月18日裁定，上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。李東昇於該案訴訟中曾以證人身分證述，同案卷第193頁
所示，手寫系爭土地使用人及面積（內容詳如「手抄筆記承租人面積」欄所示），系爭手抄筆記是其本人所寫，代表應收的租金，亦即李東昇及其他土地共有人與該案被告間（包括本件被上訴人）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被上訴人間之不定期租賃關係。系爭土地上建有如原判決附圖即雲林縣西螺地政事務所民國106年8月7日函所附土地複丈
成果圖所示編號32面積46平方公尺之磚造三合院一間、及編號33面積220平方公尺之磚造豬舍一間，系爭建物之所有權
人為被上訴人。104年6月17日上訴人因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司與被上訴人間就系爭土地之不定期租賃關係等情，如兩造不爭執事項㈠至㈤。
二、兩造間系爭不定期租約之給付租金債務為往取債務
㈠經查李東昇於雲林地院102年度訴字第451號審理時陳稱：系爭土地伊有跟管理員「去」跟建物所有權人收租金，伊有「去」跟很多人收租，伊有跟如該案判決附表二「李東昇陳述」欄所示之人收過租金，系爭手抄筆記是伊親筆寫的，代表應收的租金，上面寫的面積是測量員即訴外人李清秀算出來應該要跟建物所有人收取的租金等語（見雲林地院102年度訴字第451號卷㈡第123-124頁）。可知李東
昇均係親自至系爭土地上各承租人（包括本件被上訴人前手）之住所收取租金，故就租金之支付部分，為出租人應前往承租人住所收取之往取債務應可認定。而本件系爭土地原出租人即前案訴訟之原告李東昇與本案被上訴人間就系爭土地之租約，土地租賃債之關係既由上訴人所承受，債之同一性不變，被上訴人主張本件兩造間租賃關係之租金給付債務為往取債務，堪可採信。坐落雲林縣○○鄉○○段000○000地號土地前所有權人於83年7月30日委託李
東昇、李遠豊全權處理住戶搬遷、地上建物補償及土地出售事宜，通知土地承租人遭拒，而拒絕按租約收取租金，因擔心租約遭終止，始由徐鳳樞收集租金後以86年7月24
日存證信函以匯票匯寄李東昇，仍遭退回，其後仍以87年7月2日以存證信函請李東昇等人仍依原租約親來收取租金，並提出委託書、通知書、及存證信函等為證（見本院卷第225-231、281-289頁），是上訴人雖提出徐鳳樞以86年7月24日存證信函代被上訴人寄送李東昇繳交依契約計算
之承租稻榖金，亦不能據以認為兩造已變更收取租金之方式。
㈡本件上訴人主張被上訴人於訂約後，現雖居住「新北市○○區縣○○道0段000巷00號6樓」，未在系爭建物即門牌
「雲林縣○○鄉○○村○○0號」居住之事實（見原審卷
第102頁），為被上訴人所不爭，自堪信實，然在未經雙
方合意變更原約定前，仍不失其為往取債務之性質（最高法院82年度台上字第2402號判決）。是被上訴人雖已經搬離系爭房屋而遷居他處，系爭契約亦未變更為非往取債務。
三、按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，有最高法院86年台上字第3324號判例可資參照。本件兩造系爭土地租賃契約之租金既係往取債務，自需為出租人之上訴人於對被上訴人定期催告給付所積欠租金期滿後，至承租人即被上訴人之住處收取租金，被上訴人仍不為支付，上訴人始得終止系爭租約。茲就上訴人向被上訴人催告及收取租金是否符合法律規定及兩造間之約定分述如下：
㈠上訴人向被上訴人催告繳納租金部分：上訴人所發之0000號存證信函內容為請被上訴人給付每年租金2萬1280元，
20年共計42萬5600元，有該存證信函在卷可憑（見原審卷第21頁）。然被上訴人抗辯稱李東昇之前租地給被上訴人時係按照每年200公斤稻穀的農會收購價來計算，一年的
租金差不多3至4千元，且均未調整過等語。經查：
⒈上訴人於103年6月27日前案訴訟所提出之李東昇與蔡文光間之建地租賃契約書，其中第4條記載：「第四條租
額自民國陸伍年陸月參拾日起至民國陸捌年拾貳月參拾日止參個年間每年每甲以在來稻穀貳仟參佰貳拾台斤之比率按照租用實地面積計算之約。」有建地租賃契約書影本1紙在卷可佐（見原審卷㈠第147頁），顯見該契約之約定係以稻穀之重量計算租金額。另由李東昇向蔡文光受領租金後開立之收據記載：「茲收到建地租稻谷參佰玖拾玖斤此致蔡文光先生82.8.3李東昇（親筆）」（見原審卷第131頁），及收租證明（見雲林地院102年度訴字第451號卷㈠第274~275、281~281-1、145至148頁
、卷㈡第134~137頁；卷㈠第78~80、90~91頁、卷㈡第129~130頁；卷㈢第144~147頁、卷㈣第102~103頁）均係以「入谷」、「入稻谷」多少斤為記載。可見本件被上訴人抗辯稱系爭租約就租金係以被上訴人租用面積，每年以200斤稻穀計算應繳納之租金，其應繳之金額並非
上訴人所稱之以申報地價計算所得之每年租金2萬1280
元，而係每年依照雲林地區農會稻穀收購價格去計算等語，應非子虛。故本件兩造間就租金之給付係以租用面積乘以需支付之稻穀重量，再依稻穀價格核算應繳納之租金，已可認定。
⒉本件系爭土地原出租人李東昇與被上訴人間就系爭土地之不定期租賃關係，既由上訴人所承受，故兩造間租賃關係之租金計算方式仍應以承租面積生產稻穀重量之農會收購價額計算。則依上開判決意旨，上訴人催告被上訴人繳納租金，亦應以原約定之租金計算方式為催告內容，然上訴人所發之0000號存證信函內容，竟係請被上訴人給付每年租金2萬1280元，20年共計42萬5600元，
未依兩造之約定為計算及催告，其催告與債之本質有違，難認有生催告之效力。
⒊被上訴人雖不爭執與上訴人間租賃契約，與李東昇與蔡文光、吳敏雄所訂之建地租賃契約第五條，同有約定：「第五條租額對民國○○年度起出租之基地地價如有經雲林縣政府評價委員會調整者原訂之租額如未到達新地價之百分之拾時出租人（甲方）應得提高達到百分之拾之租額承租人（乙方）自願同意不得異議。」（見原審卷㈠第147頁、卷㈡第35頁李東昇與蔡文光、吳敏雄間
之建地租賃契約書）。然僅係李東昇得依約自行調整租金，但仍需李東昇將調整租金之意思表示到達被上訴人始生調整租金之法律效果，惟並無證據證明李東昇於104年1月4日死亡前有對被上訴人為調整租金之意思表示
，且上訴人於取得系爭土地所有權後，亦無權代李東昇為調整104年1月4日前租金之意思表示，故104年1月前
之租金仍應係依照租用土地面積應繳納之稻榖重量折算農會收購價計算。至於在104年1月以後部分，則仍需土地所有權人在年度前，表明依租賃契約之約定為如何計算之調整租金後，始得在其後依約定收取租金。故上訴人於105年11月25日以0000號存證信函請求被上訴人給
付每年租金2萬1280元，20年共計42萬5600元，自不合
債之本質，不生催告之效力。
㈡就上訴人有無至被上訴人住處往取租金部分：
⒈本件兩造間之租金給付為往取債務，上訴人應至被上訴人之住所向被上訴人收取租金，已如前述。本件上訴人主張被上訴人於訂約後，現住於「新北市○○區縣○○道0段000巷00號6樓」，未在系爭建物即門牌「雲林縣
○○鄉○○村○○0號」居住（原審卷第102頁），為被上訴人所不爭，如前所述。再由上訴人發給被上訴人之0000號存證信函及0000號存證信函，均有記載被上訴人之地址為「新北市○○區縣○○道0段000巷00號6樓」
（原審卷㈠第21、29頁），顯然上訴人於向被上訴人催討租金前，已知悉被上訴人並未持續居住在系爭土地上之系爭建物內，而係居住於上開新北市板橋區。上訴人在要到原約定之往取租金之地點「雲林縣○○鄉○○村○○5號」收取租金前，自亦應先預留相當時間為通知
，讓為承租人之被上訴人得預為準備，始為依誠實信用方法行使債權。
⒉本件上訴人主張，其於106年8月15日已派員至系爭土地上之系爭建物處向被上訴人收取租金，仍未獲被上訴人給付等情，經原審法院於同月25日當庭勘驗上訴人所提出之錄影光碟，勘驗結果為：「畫面一開始為穿灰色短袖上衣、黑色長褲之男子前往三合院即雲林縣○○鄉○○村○○0號房屋，敲門均無人回應。」（見原審卷㈡
第20頁），而堪可採信。然上訴人既明知被上訴人未居住該處所，其欲前往收取租金，自應預先通知被上訴人屆時前往交付，其未為通知前往收取租金，不生往取租金之效果。
⒊本件上訴人起訴聲明請求被上訴人拆屋還地，並非請求給付租金，兩造對租額如何計算有爭議所致，不能認為上訴人已對被上訴人往取租金，而被上訴人不依債之本旨為給付。況被上訴人在本院言詞辯論時，均表示有準備租金欲在開庭時為交付，惟上訴人均無為收受之意思表示。是上訴人主張，被上訴人自收受起訴狀繕本送達後，已知悉伊向其收取租金，然迄今仍未為給付，可認伊已往取租金，被上訴人拒不給付租金，主張終止系爭租約合法云云，即無可採。
四、綜上所述，本件上訴人對被上訴人催告給付租金及收取租金之行為，均不符合債之本旨而不生法律效果，上訴人即不得終止系爭租約，兩造間就系爭土地仍存有不定期租賃關係。則上訴人主張以00號存證信函、起訴狀繕本及106年8月25日民事準備狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，主張被上訴人已無權源占有使用系爭土地云云，即無可採。是上訴人依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人
將原判決附圖所示編號32、33等建物拆除，並返還該等建物占用系爭土地之面積266平方公尺，非屬正當，不應准許。
從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經斟酌後，認均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康

法 官 王浦傑

法 官 丁振昌
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 凌昇裕