臺灣高等法院 臺南分院107年度消上字第4號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 109 年 12 月 09 日
• 法官: 吳上康、張季芬、王浦傑
• 當事人: 徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、宏昱建設開發有限公司、李英

臺灣高等法院臺南分院民事判決
107年度消上字第4號
上 訴 人 徐維蓮
徐鵬盛
劉武憲
末 一 人
訴訟代理人 高嘉甫律師
共 同
訴訟代理人 李耿誠律師
傅敏臻律師
被 上訴 人 宏昱建設開發有限公司

兼 法 定
代 理 人 李英

共 同
訴訟代理人 王建強律師
王韻茹律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國107年8月23日臺灣臺南地方法院第一審判決（105年度消字第3號）提起上訴，上訴人劉武憲並提起追加之訴，本院於109年11月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
被上訴人宏昱建設開發有限公司應再給付上訴人劉武憲新台幣伍佰肆拾肆元，及自108年6月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人宏昱建設開發有限公司於上訴人劉武憲給付新台幣肆拾萬貳仟陸佰肆拾玖元時，應將門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路0
00號3樓之2之房屋，交付予上訴人劉武憲。
上訴人劉武憲其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
追加之訴訴訟費用由被上訴人宏昱建設開發有限公司負擔五分之二，其餘由上訴人劉武憲負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，於得承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170
條、第173條及第175條第1項分別定有明文。本件被上訴人
宏昱建設開發有限公司（下稱被上訴人宏昱公司）之法定代理人已由原先之黃鈴舒於訴訟進行中之108年3月8日變更為
李英，業據李英具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第257至261頁），並提出經濟部商工登記公示資料查詢結果在卷可稽（見本院卷㈠第263、264頁），經核並無不合，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……㈡請求之基礎事實同一者
；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第446條
第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查，上訴人就原
審敗訴部分提起上訴請求被上訴人宏昱公司、李英應各再給付上訴人徐維蓮新臺幣（下同）1,318,082元、上訴人徐鵬
盛1,267,498元、上訴人劉武憲1,074,260元等本息（見本院卷㈠第118頁），嗣就上開被上訴人李英給付部分擴張請求給
付上訴人徐維蓮1,349,734元、上訴人徐鵬盛1,298,348元、上訴人劉武憲1,103,588元等本息（見本院卷㈡第38頁），核
屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。又查，上訴人劉武憲於原審基於系爭建物、土地買賣契約而請求被上訴人宏昱公司、李英連帶給付公設比增加之損失額、瑕疵擔保之減少價金、不完全給付之損害、違約金或依契約返還房屋稅、遲延交屋之遲延利息、房貸利息等款項，嗣上訴本院後，另追加依上開契約關係請求被上訴人2人給付遲延交屋之遲延利息382萬2,550元、房貸利息32
萬6,447元、房屋稅及地價稅28,969元、水電費6,344元，及至交屋日止按日給付3,805元，並交付房屋（見本院卷㈠第28
1至287、560頁）。核其追加，與本件請求之基礎事實同一
，依上開規定，應予准許，均合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲起訴主張：伊等分別向被上訴人宏昱公司購買建案名稱為「DeHAUS」，坐落臺南市○○區
○○段00地號土地（下稱系爭土地），及其上A2-5（原徐維蓮
購買）、A1-5（徐鵬盛購買）、E2-3（劉武憲購買）建物各一戶（下稱系爭建物）（系爭土地、系爭建物以下合稱系爭不動產），兩造並定有預售屋買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭不動產於簽約時及銷售期間提出之廣告均載明公設比為28％，然通知驗收時方告知伊等公設比為32％，並要求伊等
依系爭契約第5條找補，因按公設比增加，減少系爭建物之
市場交易價值，而使伊等受有損失，故就此部分減少其價值之瑕疵僅先為一部分請求，被上訴人應賠償伊等各5萬元。
又依系爭契約書約定，宏昱公司於民國（下同）104年12月4日領得使用執照後6個月內應進行交屋，然因房屋有諸多瑕
疵，屬可歸責於宏昱公司遲至105年6月3日均未交屋與伊等
，依約應按每日伊等已繳房地價款萬分之5單利計算遲延利
息如下：徐維蓮2,674,275元、徐鵬盛2,723,145元、劉武憲2,044,395元。伊等就此部分僅為一部請求，爰請求宏昱公
司給付徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲347,730元。再伊等均已辦理貸款並移轉所有權，因宏昱公司未交
屋，自應補貼未交屋期間，伊等因系爭建物所付房屋貸款利息，即徐維蓮292,633元、徐鵬盛240,788元、劉武憲60,302元，爰請求宏昱公司如數給付。又伊等驗屋後發現有諸多瑕疵，已寄發存證信函通知被上訴人修繕，被上訴人至今未修繕完畢，故伊等得以臺中市大臺中建築師公會鑑定意見為憑請求減少價金，徐維蓮28,900元、徐鵬盛29,400元、劉武憲27,400元，爰請求宏昱公司如數給付（此部分勝訴確定）。又宏昱公司未依約於103年10月1日之前開工，然使用執照所載開工日期為103年12月31日，已遲延90日，依約宏昱公司
應按伊等已繳房地價款萬分之5，單利計算遲延利息予伊等
，爰請求宏昱公司給付徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元。另房屋稅於交屋前依約應由宏昱公司負擔，而被上訴人尚未完成交屋，故宏昱公司應返還伊等105年
、106年已繳納之房屋稅，爰請求宏昱公司給付徐維蓮16,066元，徐鵬盛14,920元，劉武憲2,642元（此部分一部勝訴確定）。綜上，宏昱公司依兩造契約之約定，及民法第227條
、第354條、第179條等規定，請求判決被上訴人應給付徐維蓮674,867元、徐鵬盛649,174元、劉武憲551,749元等本息
。且如上所述，被上訴人興建之系爭建物，擅自將公設比從28％調高至32％，惡意詐害消費者，所售上開房屋諸多瑕疵，
經催告後均不改善亦違反瑕疵擔保之規定，依消費者保護法第51條，伊等得請求上開損害額一倍之懲罰性違約金，爰併請求之。因被上訴人李英為系爭建案之土地所有權人，且為宏昱公司監察人（現任法定代理人），應就系爭建物、土地買賣合約之履行及不履行，與宏昱公司應負不真正連帶責任等語。
二、被上訴人宏昱公司、李英則以：成屋與預售時廣告所定之公設比有誤差，乃為預售屋買賣實務所常見，此於系爭契約書第5條第2項就有找補規範，而上訴人於辦理所有權移轉時所取得之面積已超過契約面積，伊等依約所能請求找補之金額以百分之2為上限，亦即上訴人徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲以
原先約定單價之百分之2取得超過契約所定之面積，且臺中
市大臺中建築師公會鑑定結論「公設比出入不大時應不影響市場價格」，尚難謂徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲會因此受有任何損害。伊等早曾分別通知上訴人交屋，上訴人藉故拖延交屋，實無可歸責於伊等，故上訴人不得請求遲延利息及補貼交屋期間之貸款利息。又依系爭契約書第15條第1項第2款規定，伊等僅就契約約定之房屋瑕疵進行修繕，上訴人所主張之瑕疵，皆為系爭契約內所無規範之項目，況經鑑定結果，上訴人之瑕疵修補費用均不到3萬元，卻拒絕近千萬元房屋
標的之收受，尚欠公允。伊等參酌鑑定人作成之鑑定報告書，勉予同意上訴人之瑕疵修復費用分別為：徐鵬盛26,434元、徐維蓮25,934元、劉武憲24,756元。又系爭工程於103年7月10日取得系爭建築物擋土牆之雜項執照，並於同年7月28
日即已開工，未逾契約所約定之同年10月1日；而擋土牆完
工後，再繼續系爭建築物主體工程，本件並無逾期開工之問題。伊等與客戶辦理交屋時均將應負擔金額包含交屋前應負擔房屋稅等載明於交屋明細表，並當場連同其他金額由雙方找補完畢，惟上訴人迄今未來辦理交屋，因此無法會算，況依找補結果，徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲尚應給付伊等63,923元、133,869元、402,649元。又因伊等交屋時之共有部分面積增加，而使公設比略微增加，上訴人所主張之瑕疵，皆為系爭契約內所無規範之項目，對於系爭建物價格實無影響，難認伊等惡意詐害消費者，上訴人請求損害額一倍之懲罰性賠償金，於法無據。李英僅係土地出賣人，並未涉及系爭建築屋之興建，此業經兩造載明於契約，而上訴人訴請損害賠償之基礎事實既係系爭建築屋之瑕疵，並非土地有何瑕疵，其等訴請李英賠償，亦無所據等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人宏昱公司應給付上訴人徐維蓮31,652元，給付上訴人徐鵬盛30,850元，給付上訴人劉武憲29,328元，駁回上訴人其餘之請求，上訴人就敗訴部分不服提起上訴，上訴人劉武憲並提起追加之訴，被上訴人宏昱公司就敗訴部分未聲明不服而確定，上開確定部分均不在本院此次審理範圍。
㈠上訴聲明：
⒈上訴人徐鵬盛、徐維蓮部分：
⑴原判決關於駁回上訴人徐鵬盛及徐維蓮後開第二、三項之訴部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人宏昱公司應再給付上訴人徐鵬盛1,267,498元、徐維蓮1,318,082元，及均自105年10月25
日起至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。
⑶被上訴人李英應給付上訴人徐鵬盛1,298,348元、徐維蓮1349,734元，及均自105年10月25日起至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。
⑷前二項所命之給付，如任一被上訴人為給付時，他被上訴人於其給付範圍內，免除給付責任。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
⒉上訴人劉武憲部分︰
⑴原判決關於駁回上訴人劉武憲後開二項之訴部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人宏昱公司應再給付上訴人劉武憲1,074,260元，及自105年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被上訴人李英應再給付上訴人劉武憲1,103,588元，及自
105年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑷前二項給付如一被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內免為給付責任。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
㈡上訴人劉武憲之追加聲明：
⑴被上訴人應給付上訴人劉武憲4,184,310元，及自108年6月
17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被上訴人應各自108年6月6日起，至交付門牌號碼為台南
市○○區○○里○○○路000號3樓之2之房屋予上訴人劉
武憲止，按日給付上訴人劉武憲3,805元。
⑶前二項給付，如任一被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內，免為給付責任。
⑷被上訴人宏昱公司應將門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路00
0號3樓之2之房屋，交付予上訴人劉武憲。
⑸願供擔保，請准宣告為假執行。
㈢被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲於103年9月25日分別向宏昱公司訂立系爭契約，契約內容如原審補字卷第9-14頁），購買建案名稱為「DeHAUS」，標的為系爭土地及其上A2-5（徐維蓮購買）、A1-5（徐鵬盛購買）、E2-3（劉武憲購買）系爭建物各一戶。
㈡兩造間簽定系爭契約時，及被上訴人銷售時提出之廣告均稱系爭建物之公設比為28％，系爭建物完工後實際之公設比為32％。
㈢依系爭契約書第5條第2項約定：「依第三條計算之土地面積、主建物、或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」；又依第15條第1項第4款約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。…。㈣賣方如未於領得使用
執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。被上訴人宏昱公司應於領得系爭建物使用執照6個月內交屋，即應於105年6月8日前交屋，惟迄今未交屋。
㈣臺中市大臺中建築師公會鑑定報告所列建物瑕疵，兩造不爭執部分如附表2、3、4（本院卷㈠第197至207頁）所示。
㈤被上訴人辦理系爭不動產所有權移轉登記日期及辦理貸款起始日如下：
1.徐維蓮：105年2月3日。
2.徐鵬盛：105年4月6日。
3.劉武憲：105年2月2日。
㈥上訴人與宏昱公司之系爭契約第11條約定，系爭建物應於103
年10月1日前開工。
㈦宏昱公司於103年7月10日、104年12月8日分別受領臺南市政府工務局（103）南工雜字第00033號雜項執照、臺南市政府工務局(104)南工使字第05438號使用執照。擋土牆部分於103年7月28日開工設置安全圍籬，103年11月6日施作擋土牆；系爭建物於103年12月31日開工，104年11月5日竣工。（原
審補字卷第101頁、原審卷㈠第187至反面頁）
㈧上訴人與宏昱公司間交屋日期如下：
1.徐維蓮：宏昱公司於105年5月25日、105年6月17日以簡訊通知交屋，徐維蓮於105年6月21日前往交屋，因主張房屋瑕疵，而未完成交屋。（原審卷㈠第58至60頁反面）
2.徐鵬盛：宏昱公司於105年5月26日、105年6月17日簡訊通知交屋，徐鵬盛於105年6月21日前往交屋，因主張房屋瑕疵，而未完成交屋。（原審卷㈠第58至60頁反面）
3.劉武憲：宏昱公司於105年5月18日、105年6月17日以簡訊通知交屋，劉武憲於105年6月20日前往交屋，因主張房屋瑕疵，而未完成交屋，嗣後雙方於105年7月26日約定105
年8月17日交屋，然因劉武憲拒絕於交屋時給付宏昱公司
如交屋明細表（原審卷㈡第25頁）所示之款項，宏昱公司亦拒絕交屋（原審卷㈠第58至60頁反面）。劉武憲於108
年2月7日與宏昱公司電話聯繫，因宏昱公司要求劉武憲依交屋明細表辦理並交付前開款項，劉武憲拒絕，宏昱公司亦拒絕交屋。
五、兩造爭執事項：
㈠系爭建物完工後實際公設比為32％，未符合銷售廣告所載28％，上訴人請求宏昱公司賠償上訴人各5萬元之損失，是否
有理由？
㈡被上訴人宏昱公司是否遲延交屋？若是，上訴人下列之請求，有無理由？
1.依系爭契約第15條第1項第4款，被上訴人應給付徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之遲延
利息。
2.依系爭契約第15條第1項第4款，被上訴人應給付劉武憲自108年6月6日起，至交付門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路
000號3樓之2之房屋予上訴人劉武憲止，按日給付上訴人
劉武憲3,805元。
3.依系爭契約第18條第3項，宏昱公司應給付徐維蓮292,633元、徐鵬盛240,788元、劉武憲386,749元之未交屋期間之貸款利息。
4.依系爭契約第21條，宏昱公司應再給付徐維蓮、徐鵬盛105年及106年房屋稅共16,066元、14,920元及劉武憲105年
至108年房屋稅、105年至107年地價稅共29,683元。
5.依系爭契約第15條第4項，宏昱公司應給付劉武憲水電費
用6,344元。
㈢上訴人主張被上訴人逾期開工，依系爭契約第11條第2項，應
負遲延利息之損害賠償責任，請求被上訴人給付徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元，有無理由？
㈣上訴人依消費者保護法第51條之規定，請求宏昱公司賠償徐維蓮674,867元、徐鵬盛649,174元、劉武憲551,794元之懲
罰性違約金，於法是否有據？
㈤李英為系爭土地之所有權人及宏昱公司之監察人（現任法定代理人），其是否就系爭不動產合約之履行與宏昱公司負不真正連帶責任？
㈥劉武憲請求被上訴人交付房屋，是否有理由？
六、本院之判斷：
㈠上訴人不得因系爭建物完工後實際之公設比增加而請求被上訴人賠償每人5萬元之損失：
按所謂公設比係公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值；而依不爭執事項㈡所示，被上訴人於簽約及銷售時提出之廣告均稱系爭建物之公設比為28％，但完工後實際之公設比為32％等情，有宏昱公司網路廣告資料在卷可稽（見原審補字卷第100頁），堪信為實。然上訴人主張系爭建物完
工後實際之公設比增加，減少系爭建物之市場交易價值，致伊等各受有原審判決附表編號㈠所示5萬元之損失，被上訴人
應負賠償之責云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照）。然廣告之作用重在吸引顧客消費之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，企業經營者與消費者所訂立契約，原則上仍應以雙方進行磋商而達於一致意思表示之內容為雙方權利義務關係之依據，始符私法自治之基本原則，性質上原為「要約引誘」之廣告，因上開消費者保護法之規定，是否已成為企業經營者之「要約」，學者間有不同見解，本院參考民法第154條第2項但書「價目表之寄送，不視為要約」之規定，認為除非廣告內容已足以推知企業經營者有即受廣告內容拘束訂立契約之意思，得將商業廣告解為「要約」外，仍應將廣告之性質解為「要約之引誘」。因之，作為要約引誘之廣告，其內容如非具體明確（例如房屋廣告中氣派非凡之門廳），且屬交易上可容許之吹噓、噱頭或誇張，性質上不應成為契約內容之一部，惟如企業經營者廣告內容已經具體明確（例如房屋廣告中表示公共設施占權狀面積百分比），在交易習慣上足使一般消費者信賴廣告內容將成為契約內容之一部時，基於消費者保護法保護消費者之立法原則，應認為消費者得依前開規定主張該廣告內容已成為契約內容之一部。是則，本件被上訴人宏昱公司廣告既稱系爭建物之公設比為28％，甚至於網路上亦作如此具體明確內容之廣告，顯然在交易習慣上足使一般消費者信賴廣告內容，且兩造並無合意排除廣告內容為契約內容之一部，依上開規定及說明，基於保護消費者之立場，系爭廣告內容應已成為契約內容之一部，被上訴人宏昱公司自應就系爭契約定建物之公設比為28％乙節負履約責任甚明。
⒉然事實上，被上訴人宏昱公司履約結果，即系爭建物完工後實際之公設比為32％，顯已超出28％，此為兩造所不爭執
，則多出之4％公設比是否構成買賣標的物之瑕疵？被上訴
人是否需負賠償責任？茲審酌如下：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院106 年度台上字第2752號、第298號判決意旨參照）。查，上訴人主張公設比增加，減
少系爭建物之市場交易價值，並使伊等增加房屋稅及社區管理費之負擔，伊等受有損失等事實，既為被上訴人所否認，上訴人自應就上開主張有利於己之事實，依法應負舉證之責任。
⑵系爭不動產是否因公設比由28％增加為32％而影響其交易價格一節，業經原審囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定如下：「依不動產估價技術規則，建築物之估價方法有三種。㈠比較法：比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。也就是依市場成交價格，就比較標的物及鑑定標的物之差異處調整以推估其價格。比較法並未明確規定需列入考慮之差異處為何，公設比增加是否影響建築物價格無法由不動產估價技術規則對比較法之規定求出。㈡收益法。收益法意指採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。所謂直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。也就是以未來之客觀淨收益（租金）套入財務公式以推估建築物價格。自住之住宅因無未來之客觀淨收益，不適用直接資本化法。折現現金流量分析法，適用於以投資為目的之不動產投資評估。系爭標的物不適用這個方法。㈢成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為成本價格。成本法不適用於推斷系爭建築物公設比變更是否影響市場價格，因為購屋者房屋之取得成本並非根據建築營建成本。依卓輝華著“不動
產估價”，影響不動產價格之個別因素可歸納於建築物部分者並無公設比此一因素。張義權著“不動產估價入門”，住宅區之價格形成個別要因亦無公設比該項。長庚大學碩士論文（2013）：消費者購屋決策因素研究-
以永康地區為例，作者賴姝臻統計205份有效調查樣本
，對購屋者所做之住宅條件對購屋意願之影響調查結果，『公設比例、用途及使用限制，會影響購屋意願』在十
項因素中依重要性排序為第八項，縱有影響實在不大。綜上所述，依不動產估價技術規則，專業人士著作及學人論文，公設比出入不大時應不影響市場價格。」等語，此有該會106年10月13日中市大臺中建師（000-0000）鑑字第431號函檢送之鑑定報告書可按（見原審卷㈠第79頁，鑑定報告書外放）。
⑶審酌上開鑑定人係依不動估價技術規則、專業人士著作、學者論文及其專業知識而為多方酌研，獨立作出最後判斷，其鑑定意見立論評估中肯而有所本，且不偏執一偶（所引用長庚大學作者賴姝臻碩士論文僅供參考而已），故該鑑定報告結論認定公設比出入不大，不影響市場價格（見上開鑑定報告書第3至5頁、第31頁），堪予採取。是系爭公設比雖小幅多出4％，但並無影響系爭建
物之使用及美觀，無滅失或減少系爭不動產價值之瑕疵，亦無滅失或減少系爭建物通常效用或契約預定效用之瑕疵，即無構成買賣標的物之瑕疵可言。從而，上訴人依瑕疵擔保、不完全給付等規定，請求被上訴人宏昱公司賠償上訴人如原審判決附表編號㈠所示之金額，尚非有據。況預售屋與交成屋時，兩者面積有誤差確實為預售屋買賣實務上常見情形，本件上訴人辦理系爭不動產所有權移轉時所取得之面積已超過契約面積記載之登記總面積，致公設比略為增加4%，依系爭契約第5條第2項約定（見不爭執事項㈢），被上訴人所能請求之找補金額仍以百分之2為上限，亦即上訴人以原先約定單價之
百分之2取得超過契約所定之面積，舉例觀諸上訴人劉
武憲取得系爭不動產面積增加8.05平方公尺，有系爭買賣契約、竣工建物總面積及公設比誤差計算、建物登記第一類謄本在卷可稽（見原審補字卷第78至99頁、原審卷㈠第206頁反面），依契約價格計算係增加430,702元，但被上訴人以上開百分之2為上限找補金額僅55,370
元等情，終究上訴人因無受有何損害甚明。至上訴人既自承已取得系爭不動產之所有權登記（見原審卷㈠第98頁），依法自己享有使用、收益、管理之權，自有繳交房屋稅及社區管理費之義務，難謂增加房屋稅及社區管理費之負擔即屬渠等所受之損失，故上訴人主張公設比增加，使伊等增加房屋稅及社區管理費之負擔，伊等受有損失云云，不足採取。又上訴人主張系爭鑑定報告未實際蒐集各法院判決，比較相類案件，而簡單以三本論著片段輕易評斷公設比不影響市場價格，鑑定方式實有疑義云云，乃屬片面泛論，尚無實據，無足採取。
⑷上訴人固曾提出財團法人國家政策研究基金會有關「公設比與房價」研究報告（見原審卷㈠第99至102頁），惟
該報告之結論甚至認為「公設比雖有愈來愈高的趨勢，但對房價的影響有限」「購屋人並不會因為公設比調高而減少購屋之意願，也就是公設比與房價之間，似無太大的關聯」（見原審卷㈠第101頁反面），可知公設比對
於房屋價格之影響確屬微小；上訴人再引監察院針對房屋虛坪灌水糾正內政部，認上訴人有房屋虛坪灌水百分之19.21云云，惟該監察院報告實係針對附屬建物（例
如雨遮、陽台）有虛坪灌水之情形為糾正，然本件實係房屋面積找補，與本件實屬無涉，無從援引為其有利之認定。
㈡被上訴人無遲延交屋情事，上訴人不得請求被上訴人給付徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之
遲延利息，及自108年6月6日起至交屋前按日給付上訴人劉
武憲3,805元之遲延利息：
上訴人主張因房屋有諸多瑕疵，迄今沒有辦法交屋，此係可歸責於被上訴人宏昱公司，依系爭契約第15條第1項第4款之約定宏昱公司應給付徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之遲延利息，及自108年6月6日起至交屋前按日給付上訴人劉武憲3,805元云云，然為被上訴人所否
認，並以前詞置辯。經查：
⒈按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任。」「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」，民法第234條、第235條分別定有明文。惟所謂已提出之給付，係指債務人依債務本旨，即物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容相符，且於適當之處所及時期實行提出給付者而言（最高法院31年度上字第2481號、92年度台上字第1065號裁判要旨參照）。次按因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264條第1項之規定自明。又按出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責（最高法院93年度台上字第1048號判決要旨參照）。
⒉依不爭執事項㈢、㈧所示，被上訴人宏昱公司依系爭契約第1
5條第1項第4款約定，應於領得系爭建物使用執照6個月內交屋，即應於105年6月8日前交屋，惟其迄今未交屋；期
間宏昱公司以簡訊分別於105年5月25日、105年6月17日通知上訴人徐維蓮；於105年5月26日、105年6月17日、105
年7月11日通知上訴人徐鵬盛；於105年5月18日、105年6
月17日通知上訴人劉武憲等交屋事宜，此有使用執照及簡訊資料在卷可憑（見原審補字卷第101頁、原審卷㈠第59、
60頁）；而上訴人劉武憲於105年6月20日、上訴人徐維蓮、徐鵬盛於同年月21日前往交屋，均因主張房屋瑕疵，而未完成交屋（不爭執事項㈧）（見原審卷㈠第58至60頁反面
、第123頁反面）。嗣劉武憲依雙方於105年7月26日約定
而於105年8月17日交屋時，拒絕依交屋明細表（見原審卷㈡第25頁）所示之款項給付宏昱公司，宏昱公司亦拒絕交屋（見原審卷㈠第58至60頁反面）。劉武憲於108年2月7日
與宏昱公司電話聯繫，因宏昱公司要求劉武憲依交屋明細表辦理並交付前開款項，劉武憲拒絕，宏昱公司亦拒絕交屋等情，堪信為實。由上可知，宏昱公司已依約定於105
年6月8日前已通知上訴人至現場交屋，而此交屋之給付兼需上訴人之行為，經宏昱公司以準備給付之事情，通知上訴人，依民法第235條但書規定，以該通知代給付之提出
，且系爭不動產所有權已移轉登記上訴人名義，成屋之細節與樣品屋相同，亦與系爭契約所附建材表完全符合，足見宏昱公司提出交付之建物與系爭契約訂定之內容相符，且於適當之處所及時期實行提出，堪認係依債務本旨提出給付。則依上開規定及說明，被上訴人宏昱公司已於約定時間内依債務本旨提出給付，自無給付遲延可言，故上訴人自不得請求被上訴人宏昱公司給付徐維蓮207,888元、
徐鵬盛233,066元、劉武憲4,170,280元之遲延利息，及自108年6月6日起至交屋前按日給付上訴人劉武憲3,805元等遲延利息。
⒊雖上訴人於上開驗屋後以表格臚列多項瑕疵，檢附於郵局存證信函要求宏昱公司應修繕瑕疵後於105年8月1日前交
屋，如未能於該日前交屋，則因農曆7月不交屋，須延至105年9月1日交屋，及請求宏昱公司須貼補其等至交屋時止之房貸利息等情，此有上訴人提出之郵局存證信函及記錄瑕疵之附件在卷可按（見原審補字卷第102-114頁），然
渠等主張系爭建物之瑕疵（不爭執事項㈣、本院卷㈠第197
至207頁），經臺中市大臺中建築師公會上開鑑定報告鑑
定結果及經本院認定之瑕疵修補費用為徐鵬盛29,400元、徐維蓮28,900元、劉武憲27,400元（見該鑑定報告第31、32頁），顯見該瑕疵甚微，故被上訴人宏昱公司既於105
年6月8日前通知上訴人前往交屋，已於約定期限內依債務本旨提出給付，上訴人亦於105年6月20日或21日前往驗屋，縱渠等主張系爭建物有瑕疵而未能於105年6月8日完成
交屋，依上開說明，被上訴人宏昱公司雖對上開瑕疵修補應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責，益徵上訴人上開主張，於法無據。
⒋又上訴人劉武憲主張其於105年7月26日撥打電話予被上訴人宏昱公司法定代理人黃鈴舒表示願意交屋，但遭拒絕云云，並提出電話錄音及譯文為佐（見原審卷㈠第154-157頁
）。然揆諸上開錄音譯文可知，雙方以電話約定交屋時間為105年8月17日，嗣黃鈴舒以劉武憲尚有積欠款項未交付，請劉武憲匯款，否則105年8月17日不交屋，此為合法提出同時履行抗辯，故無解於本院上述認定被上訴人宏昱公司不須負給付遲延之責乙節。
⒌又上訴人徐維蓮、徐鵬盛主張其等於105年6月21日前往現場交屋時，遭被上訴人拒絕，並提出錄音及譯文為佐（見原審卷㈠第158-160頁）。然查，上訴人徐維蓮、徐鵬盛於
105年6月21日前往驗屋後，提出前述郵局存證信函所檢具之記錄瑕疵之附件（見原審補字卷第103背面-108頁）。
而該郵局存證信函並未提及宏昱公司有何拒絕交屋情事，僅要求宏昱公司文到20日內修繕，並在105年8月1日前交
屋（見原審補字卷第102頁），況如上所述，宏昱公司已
依約定於105年6月8日前通知上訴人至現場交屋，依債務
本旨提出給付，自無給付遲延，宏昱公司自無拒絕交屋之必要，是上訴人主張宏昱公司之拒絕交屋乙情，即非無疑。再查，依上訴人提出其驗屋時與被上訴人宏昱公司之員工蔡小姐對話譯文如下：徐鵬盛：要交屋了嗎？蔡小姐：對。徐鵬盛：有瑕疵請問怎麼交屋？我們很想交屋，我爸媽也很想來住了。你自己抄了那麼多的瑕疵怎麼交屋？蔡小姐：交屋就是，開完缺失單後會做修繕部份。來交屋點收器具部份。如果修繕單開出來後不願意，視同放棄。…蔡小姐：我們今天就是要交屋給你們。徐鵬盛：合約書上有寫缺失需修繕完成之後才交屋，是不是？……嗣後上訴人
徐鵬盛、徐維蓮則一再以房屋有瑕疵要求修繕為由，而不願意完成交屋之手續，此亦有該對話譯文可按，益徵上訴人徐維蓮、徐鵬盛上開主張難據為渠等有利認定之依據。㈢上訴人不得請求被上訴人補貼未交屋期間之貸款利息：
上訴人主張被上訴人宏昱公司未交屋之前要求上訴人先辦理所有權移轉及貸款，但被上訴人未交屋，應補貼未交屋期間之貸款利息，即徐維蓮292,633元、徐鵬盛240,788元、劉武憲386,749元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
查，如上所述，宏昱公司之交屋義務並無給付遲延，從而，上訴人上開主張，於法無據。
㈣宏昱公司應再給付劉武憲購買之系爭E2-3建物於105年2月1日
起至105年5月21日止之地價稅544元，逾此範圍上訴人此部
分房地價稅之請求，於法無據 :
原審判決被上訴人宏昱公司應給付上訴人徐維蓮、徐鵬盛購買之系爭A2-5、A1-5建物在105年2月1日起至105年6月4日止之房屋稅2,752元、1,450元，及上訴人劉武憲購買之系爭E2-3建物在105年2月1日起至105年5月21日止之房屋稅1,928元等部分已確定，不在本院此次審理範圍，前已敘明。上訴人又主張依系爭契約第21條約定，宏昱公司應再給付徐維蓮、徐鵬盛105 年及106年房屋稅共16,066元、14,920元及劉武
憲105年至108年房屋稅、105年至107年地價稅共29,683元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭契約第21條1項約定：「地價稅以賣方通知書所載之交
屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。」；第2項約定：
「房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」，依此可知，地價稅、房屋稅在被上訴人通知交屋前由被上訴人負擔，通知交屋後則由上訴人負擔。
⒉查，宏昱公司於105年5月18日以簡訊通知劉武憲交屋，同年月25日通知徐維蓮交屋，同年月26日通知徐鵬盛交屋，此有宏昱公司提出之附表及簡訊資料可按（見原審卷㈡第5
8頁正面、第59正反面、第60頁反面），上訴人對之不爭
執（見不爭執事項㈧所示）。
⒊宏昱公司同意劉武憲購買之系爭E2-3建物坐落之土地於105
年2月1日起至105年5月21日止之地價稅544元，由宏昱公
司負擔，此有宏昱公司提出之「宏昱建設交屋明細表」在卷可稽（見原審卷㈡第23-25頁），上開通知交屋日期之認
定，屬有利上訴人，堪予採取。其餘上訴人此部分請求之地價稅、房屋稅顯係在被上訴人上開通知交屋後，依上開約定，自應由上訴人自行負擔，其請求於法無據。
㈤上訴人劉武憲不得依系爭契約第15條第4項之約定請求被上訴
人給付劉武憲水電費用6,344元：
上訴人劉武憲主張被上訴人宏昱公司未依債之本旨提出給付，應依系爭契約第15條第4項之約定，給付伊水電費用6, 344元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查，系爭
契約第15條4項約定：「買方同意於通知之交屋日起三十日
後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」，而如上所述，宏昱公司已依約定於105年6月8日前已通知上訴人至現場交屋，
該通知代給付之提出，合於債務本旨，無給付遲延之情事，故上訴人依上開約定應自己負擔水電費甚明，其此部分之主張，難予採取。
㈥上訴人主張被上訴人宏昱公司遲延開工，應賠償徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元等損失，於法無據：
上訴人主張依系爭契約第11條第1項前段約定，系爭工程應
於103年10月1日之前開工，然系爭建物使用執照所載開工日期為103年12月31日，被上訴人宏昱公司開工已遲延90日，
依該約定，應按已繳房地價款萬分之五單利計算賠償徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元等遲延利息之損失云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭契約第11條第1項前段約定：「本預售屋（系爭房地）
之建築工程應在民國103年10月1日之前開工，民國105年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」、第2項約定：「賣方（即被上
訴人）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方
。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違
約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」。上開條款第1
項先泛稱「建築工程」應於103年10月1日之前開工，接續細項約定「主建物」、「附屬建物」、「必要設施」等最遲完工日期，前後用語迥異，顯然兩造有意區別，故既泛稱「建築工程」當然包括擋土牆施作之雜項工程。且擋土牆之施作尚須先取得主管機關核發之雜項執照，非可任意施工，以慎重其動工，況依經驗法則判斷，建築基地之開工即應屬建案之開工，故擋土牆之開工應屬系爭契約所稱之開工。
⒉雖系爭建物主體工程（地上5層、地下2層共58戶集合住宅）領有臺南市政府工務局（103）南工造字第00000-00號
建照執照，於103年12月31日開工，竣工日期為104年11月5日，此有該使用執照在卷可憑（見原審補字卷第101頁），是系爭建物主體工程之開工日期雖遲於兩造約定之103
年10月1日；然上開建照執照工程開工前，被上訴人宏昱
公司早於103年7月10日取得（103）南工雜字第00033號擋土牆之雜項執照，並於同年7月28日即已開工（見原審卷㈠
第187頁），並未逾系爭契約第11條第1項前段約定之同年10月1日開工日期。
⒊雖上訴人主張內政部設定預售屋買賣契約書範本之「開工約定」係指取得建築執照後之開工；系爭契約之開工非指擋土牆施作之雜項執照核發日期，應是指系爭建築主體施作之建造執照核發日，該擋土牆工程，並非系爭主建物，而被上訴人於103年12月31日始開工，遲延90日，應賠償
伊等損失云云。然查，內政部設定預售屋買賣契約書範本及其預售屋買賣契約書範本簽約注意事項第1點等內容並
未載明開工係指建築主體之開工，且上開範本僅供訂約雙方之參考，不能違背法律上契約自由原則;而上開擋土牆
雜項執照為兩造訂立系爭契約之附件（見各該契約書之18、19頁），乃為兩造合意系爭契約之內容，又如上所述，系爭契約所稱之開工應包含上開雜項執照之開工，再依該雜項執照附表加註事項記載：「本案建築基地內於地面以下施作建築所需之駁坎擋土工程，其擋土牆非屬建築外牆結構本體之一部分，且與建築物主體結構分離。」（見原審補字卷第18頁），參諸宏昱公司既取得前揭擋土牆施作之雜項執照，並於103年7月28日開工，再由臺南市政府工務局之申報勘驗紀錄表觀之，103年7月28日開工設置安全圍籬，103年11月6日施作擋土牆，此有該雜項執照可按（見原審卷㈠第187頁反面）。而系爭建物之主體工程於103年11月間施作擋土牆後，接續於隔月31日開工，顯見該擋土牆工程雖非主建物工程之一部分，但確係建築主體工程施作之前所必需完成之前置工程，應屬系爭建物之建築工程之一部分。故被上訴人宏昱公司已於103年7月28日開始系爭建物之建築工程，並無遲延開工之情事，上訴人上開請求，於法無據。
㈦上訴人不得依消費者保護法第51條之規定，請求宏昱公司賠償懲罰性違約金：
上訴人主張被上訴人宏昱公司擅自將公設比從28％提高至32％
，依消費者保護法第51條之規定，應賠償徐維蓮674,867元
、徐鵬盛649,174元、劉武憲551,794元等懲罰性違約金云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」消費者保護法第51條固定有明文。惟按消費者保護法第2章第1節「健康與安全保障」92年修正前第7條所規定
：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險。」，乃商品製造者侵權行為責任，各項為不同請求權，均本諸消費者購買商品或服務，其身體健康不應受到危害之旨，規範商品或服務應具安全性與衛生性。觀諸立法院審議該法草案條文對照表第7條之說明所載：「(一)消費者購
買商品或服務，其身體健康不應受到危害，故應要求商品或服務安全性或衛生性。(二)本條稱危險而不稱瑕疵，主要避免與民法之瑕疵混淆」等語，可知該規定稱危險而不稱瑕疵，係為避免與民法之瑕疵混淆。復觀92年修正為現行消保法第7條第1項規定，係以修正前第1項所稱「安全
或衛生上之危險」，指商品或服務欠缺安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市場時或服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性而言，爰參考歐體指令第6條並將本法施行細則第5條第1項及第2項規定修正予以納入（立法理由參照）。從而該條規定之「商品責任」規範之目的在保障消費者之健康與安全，請求之賠償範圍為消費者因健康與安全受侵害而生之損害，並不包括商品本身瑕疵的損害。是商品本身之瑕疵損害，應依民法瑕疵擔保或債務不履行規定保護，而不在上開規定保護範圍之列（最高法院106年度台上字第1號判決要旨參照）。準此，消費者保護法第51條規定懲罰性賠償金之給付，以義務人違反同法第7條規定，而應負擔損害賠償
責任為前提。
⒉如上所述，因上訴人取得系爭不動產之面積已超過契約面積記載之登記總面積，致系爭公設比從28％提高至32％，為
小幅誤差，乃為預售屋買賣實務上常見之事，而依系爭契約第5條第2項約定找補上訴人應無受有何損害，且無滅失或減少系爭建物價值、通常效用或契約訂定效用等瑕疵損害，亦無使上訴人發生健康、安全上之危險，與消費者保護法第7條第1項、第2項規定商品或服務安全上之危險無
涉；又依鑑定人臺中市大臺中建築師公會鑑定結果，認公設比出入不大時應不影響市場價格等情，難認被上訴人宏昱公司有何「惡意詐害」上訴人之情事。況上訴人請求之系爭公設比從28％提高至32％致生損失之賠償範圍，並無舉
證證明渠等因健康與安全受侵害而生之損害。依上說明，上訴人依消費者保護法第51條規定，請求被上訴人宏昱公司給付懲罰性違約金，尚屬無據。
⒊再查，上訴人主張之瑕疵修復費用，經本院認定屬實者為上訴人徐維蓮28,900元、上訴人徐鵬盛29,400元、上訴人劉武憲27,400元，已如前述，而以上訴人購得之系爭建物，價金由九百萬餘元至一千萬餘元不等，顯見系爭建物縱有瑕疵，然與總價款相較應屬輕微，且經鑑定人認定瑕疵之項目，例如更換無熔絲開關、電線迴路應加色套區分以利日後管理辨識、加裝漏電斷路器、不同電壓更換不同型式之插座、廚房炊飯鍋插座中性線/火線反接之改正、主
浴增設插座、主浴電話出線口位置顛倒之改正等（見鑑定報告第6頁），均屬被上訴人施工時之疏失，然與消費者
保護法第51條之保護消費者不受企業之惡意侵害、嚇阻不肖企業之立法目的有間，難認被上訴人已該當該條項之惡意詐害。上訴人以此為由請求被上訴人宏昱公司，依消費者保護法第51條規定給付懲罰性違約金，亦屬無據。
㈧被上訴人李英係系爭土地之所有權人及被上訴人宏昱公司監察人（現任法定代理人），就系爭不動產合約之履行與被上訴人宏昱公司不負不真正連帶責任：
上訴人主張被上訴人應與被上訴人宏昱公司監察人（現任法定代理人），就系爭不動產合約之履行及不履行應負不真正連帶責任云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號判
決意旨參照）。查，系爭契約之建物之出賣人為被上訴人宏昱公司，土地之出賣人為被上訴人李英，此有各該契約書可按（見契約書第12頁），雖系爭房屋、土地買賣預售契約係聯立契約，為各自依所訂契約負履行責任。而上訴人得向被上訴人宏昱公司請求給付之款項，不論係瑕疵擔保、不完全給付或依契約返還房屋稅之主張，均係基於系爭建物買賣契約而為請求。系爭建物買賣契約既存在於上訴人與被上訴人宏昱公司之間，上訴人請求被上訴人李英，應與宏昱公司就系爭契約之履行負不真正連帶給付責任，於法無據。
㈨上訴人劉武憲請求被上訴人交付系爭房屋，是否有理由?
上訴人劉武憲主張被上訴人宏昱公司負有交付系爭房屋之義務不得以系爭建物瑕疵尚待修補之時，逕以伊未給付交屋保留款，主張同時履行抗辯，而拒絕提出給付云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；民法第348條第1項、第367條分別定有明
文。又按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，同法第264條第1項定有明文。然按「因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任。」、「雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225
條第1項規定，免其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，
如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付。」、「因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264條第1項之規定自明。復查依民法第234條規定，債權人對於提出之給付，拒絕受領或
不能受領者，自提出時起，負遲延責任。至債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為，經債務人以準備給付之事情，通知債權人者，依同法第235條但書規定
，以該通知代給付之提出。於此場合，債權人充其量僅應負遲延責任而已。債務人所負債務既仍存在，如不履行，並不能當然免責。又雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有同時履行抗辯權，並未因之歸於消滅。故一方當事人於其受領遲延後，他方當事人請求給付者，一方當事人仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225條第1項規定，免其給付義務者外，法院應命他方當事人為同時履行之對待給付。」（最高法院71年度台上字第82號、75年度台上字第534號、93年度台上字第956號民事裁判要旨參照）。再者，民法第235條後段規定：給付兼需債權人
之行為者，債務人得以準備給付之事由，通知債權人以代提出。苟債務人依此規定通知債權人，僅不負給付遲延責任而已，並不發生已為給付之效力（最高法院76年度台上字第1461號判決意旨可參）。
⒉如上所述，被上訴人宏昱公司已於105年5月18日以簡訊通知上訴人劉武憲其所購買系爭E2-3建物即門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路000號3樓之2之房屋之交屋事宜，此交屋
之給付兼需上訴人之行為，而劉武憲於105年6月20日前往交屋，卻主張房屋有瑕疵，是宏昱公司已依債務本旨提出給付，雖對瑕疵修補負物之瑕疵擔保責任，但不負給付遲延之責。因劉武憲當時有拒絕受領之情，故其已該當民法第234條受領遲延之情，堪以認定。
⒊又查，劉武憲雖認積欠款項屬於交屋保留款而拒絕給付，惟衡以劉武憲因請求宏昱公司代繳契稅、規雜費、面積誤差找補、貸款差額利息等，應再給付宏昱公司402,649元
，此有被上訴人提出之「宏昱建設交屋明細表」在卷（見原審卷㈡第25頁），則依系爭契約第15條第1項第3款之約定（見原審卷㈠第37頁），上訴人劉武憲應於交屋時繳清上開未付款，且依民法第264條第1項之規定，劉武憲與宏昱公司依契約有同時繳清應付未付款、交屋之義務，二者有對待給付之性質，劉武憲既拒絕履行繳清應付款項，宏昱公司自得行使同時履行抗辯權，拒絕交屋。惟依前揭說明，劉武憲應僅係負受領遲延之責任，宏昱公司尚不能免除其為現實之給付責任，是依上開「宏昱建設交屋明細表」及系爭契約第15條第1項第3款之約定，就劉武憲之付款義務與宏昱公司之交屋義務而言，劉武憲本有先為給付之義務，其後宏昱公司始需為交屋，則宏昱公司此時就其交屋義務為同時履行之抗辯，要求劉武憲提出給付402,649
元，揆諸上開之說明，尚屬有據。故被上訴人宏昱公司於上訴人劉武憲給付402,649元時，應將系爭E2-3建物交付
予上訴人劉武憲，應堪認定。
七、綜上所述，上訴人依系爭契約約定及民法第227條、第354條等規定，請求被上訴人宏昱公司應再給付上訴人徐鵬盛1,267,498元、徐維蓮1,318,082元、劉武憲1,074,260元，及遲
延利息；被上訴人李英應給付上訴人徐鵬盛1,298,348元、
徐維蓮1,349,734元、劉武憲1,103,588元，及遲延利息；前二項給付如一被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內免為給付責任，為無理由，不應准許。從而原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，併駁回假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人劉武憲追加另依系爭契約約定及民法第348條第1項、第367條等規定，請求被上訴人宏昱
公司就系爭E2-3建物之105年2月1日起至105年5月21日止地
價稅544元，及自追加訴之聲明狀送達至被上訴人之翌日即108年6月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並命被
上訴人宏昱公司於上訴人劉武憲給付402,649元時，應將系
爭E2-3建物即門牌號碼為台南市○○區○○里○○○路000號3樓之2
之房屋，交付予上訴人劉武憲，為有理由，應予准許，爰判決如主文第3、4項所示，其餘追加請求，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第85
條第1項但書、第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　9　　日
民事第六庭 審判長法 官 吳上康

法 官 張季芬

法 官 王浦傑

上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1
項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律
師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。（合併利益未逾150
萬元，不得上訴）
中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　9 　　日
書記官 蔡曉卿
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定
：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格
並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。