臺灣高等法院 臺南分院107年度上易字第166號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　107年度上易字第166號

上訴人

鄭均唯

訴訟代理人

陳水聰律師

訴訟代理人

簡汶珊律師

被上訴人

陳冠舟

被上訴人

益利慶企業有限公司

上一人法定代理人

陳佑全

被上訴人

蔡佳宏

被上訴人

安心家企業有限公司

上一人法定代理人

蔡銀華

上一人訴訟代理人

查名邦律師

　　　　　　邱霈云律師

　　　　　　徐明豪律師

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國107年4月17日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第172號）提起上訴，並為訴之追加，本院於107年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。．．．民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查上訴人原以買受人地位，依民法第354條、第359條之規定，請求被上訴人陳冠舟應給付新台幣（下同）80萬元；上訴本院後，於民國（下同）107年7月12日另以損害賠償債權受讓人地位，依民法第227條第2項及第227條之1之規定，追加主張被上訴人陳冠舟應給付精神慰撫金（見本院卷第123-127頁）。核其追加，與本件請求之基礎事實同一，亦無礙於訴訟之終結與被上訴人之防禦，依上開規定，應予准許，合先敘明。

二、上訴人主張：伊於106年5月8日，經被上訴人益利慶企業有限公司(下稱益利慶公司)及其所屬從業人員即被上訴人蔡佳宏、被上訴人安心家企業有限公司(下稱安心家公司)居間仲介，以總價285萬元向被上訴人陳冠舟購買其所有如附表一①至③之不動產（下稱系爭房地），並借用伊前配偶李品玟名義與被上訴人陳冠舟簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。伊已依約給付價金完畢，被上訴人陳冠舟亦於同年7月14日交屋，並辦理所有權移轉登記予李品玟名下。嗣於同年8月10日李品玟以贈與為原因，再將系爭房地過戶伊名下，伊入住後，始知系爭房屋內之「樓中樓」為違建夾層，且其施作材質因長期潮濕滋生黴菌，致伊罹患皮膚病變；另緊鄰大型排風扇、高壓電氣箱及巨型排風扇等嫌惡設施，日夜發出超過90分貝以上之噪音，影響伊生活安寧，令伊精神均感極度痛苦，而有減少通常效用及價值之瑕疵，且為不完全給付之加害給付。爰依民法第354條、第359條、第227條第2項、第227條之1規定，向被上訴人陳冠舟請求減少價金、精神慰撫金80萬元。又被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等3人居間仲介房地買賣並收取報酬，自應本於善良管理人之注意義務，就系爭不動產有無依通常交易觀念上之重要瑕疵為必要之檢查，加以進行了解並向伊解說，詎渠等竟疏未發現系爭房屋有非法違建夾層，亦未查知系爭不動產緊鄰高壓電氣箱、巨型排風扇及高壓電塔（線）等嫌惡設施，自屬違反保護他人之法律及未善盡居間仲介之義務，致伊受損害，爰依民法第184條第2項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等3人連帶賠償伊所受損害80萬元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人陳冠舟應給付上訴人80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏應連帶給付上訴人80萬元，及自107年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷上二項金額如任一被上訴人為給付時，其餘被上訴人於該給付金額之範圍內，免除給付責任。

三、被上訴人則以下列等語，資為抗辯：

㈠被上訴人陳冠舟部分：上訴人係買受人李品玟之代理人，非契約當事人，無從依系爭買賣契約主張權利。李品玟自買賣契約成立後，迄今均未主張系爭房地有何瑕疵之存在，足見系爭房屋在使用上係符合出賣時之品質與標準。又上訴人提出之債權讓與契約書，觀其內容為概括性讓與，乃屬契約承擔，與單純債權讓與者不同，尚需經伊之承認，始生債權移轉之效力。惟伊未予以承認，故不生債權移轉效力。又系爭房屋之夾層於伊向前手購買時就已設置，上訴人於106年4月30日簽署購屋人聲明了解不動產說明書時就知悉其存在。另大型排風扇、變電箱、變電塔等均為訴外人北海道生鮮超級市場所設置，該等設施非屬系爭現況說明書第43項所載重要設施部分，難認係嫌惡設施。何況上訴人購屋前有實地履勘系爭房屋之居住機能後，始親自簽訂系爭買賣契約，對於契約內容及系爭房地之現況均有所知悉，嗣後自不得以系爭房屋有違章夾層或嫌惡設施而行使物之瑕疵擔保權利。又上訴人未能舉證證明其患濕疹與系爭房屋之夾層材質潮濕有因果關係，自難請求伊賠償其精神上損失等語。

㈡被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等3人部分：依系爭債權讓與契約書之性質，並未具有使上訴人獲得系爭房屋相關權利之法律效力，自不得執此請求減少價金；倘系爭債權讓與契約書係屬契約承擔，因未得伊等承認，對伊等不生效力。又系爭現況說明書第11項所謂「是否有施作夾層」係指違法夾層而言，惟系爭房屋興建當時，法規並未限制不能挑高設計施作夾層，而系爭夾層係建商所施作，並非屋主改建，是對產品有加分效果之裝潢，並非違法夾層，故系爭現況說明書第11項勾選「否」，並無違誤。又所謂嫌惡設施係指系爭現況說明書上第43項中所列舉之項目，惟大型排風扇、變電箱、變電塔等設施，並不包括在其中，自非嫌惡設施。又購屋前伊等帶上訴人看屋之時間是上午9時許，系爭房屋所在大樓之一樓出入口左右兩邊是活巷，變電箱及風扇位於系爭房屋窗戶左下方，無論上訴人進出大樓或打開窗戶，均明顯可見，故上訴人未發現屋外變電箱及風扇，非伊刻意隱瞞所致等語。

㈢均答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠訴外人李品玟於106年5月8日，由上訴人為其代理人，經被上訴人益利慶企業有限公司、蔡佳宏、安心家企業有限公司居間，以總價285萬元，向被上訴人陳冠舟購買附表一編號①至③之不動產，李品玟由上訴人代理與陳冠舟於106年5月8日簽訂系爭買賣契約。

㈡李品玟已給付全部買賣價金285萬元予陳冠舟；陳冠舟於106年7月14日，將上開房地所有權移轉登記予李品玟。李品玟再於106年8月14日，將上開房地以贈與為上訴人登記予上訴人。

㈢上訴人於『不動產委託銷售標的現況說明書』之「經紀人員差異補充說明欄位」簽名，被上訴人陳冠舟亦於106年4月11日，在前開現況說明書上勾選簽章，上訴人另外在106年5月8日在不動產說明書本人已經人員解說，相信瞭解不動產說明書內容，在不動產說明簽名。

㈣上訴人於買賣契約書之末頁「立契約書人」記載「買方李品玟」、「代理人鄭均唯」、「賣方陳冠舟」。

㈤位於系爭房屋出入口之「高壓電氣箱」與「巨型排風扇」於106年4月間（即上訴人看屋前）已存在，為訴外人北海道生鮮超級市場所設置。

㈥系爭房屋之「夾層」，於被上訴人陳冠舟購買前即已設置，且非被上訴人陳冠舟所設置。

五、兩造爭執之事項：

㈠上訴人與被上訴人陳冠舟間，有無買賣契約存在？若無，上訴人得否依系爭債權讓與契約向被上訴人陳冠舟為下列第2項之請求？

㈡夾層違建及大型排風扇、變電箱、變電塔等是否為嫌惡設施瑕疵？上訴人是否得向被上訴人陳冠舟，依民法第354條、359條、227條、227-1條，請求減少價金80萬元及精神損害賠償？

㈢被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等人未告知系爭房屋有違建夾層、高壓電氣箱及巨型排風扇等瑕疵，是否應依民法第184條第2項、第185條、188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項負連帶損害賠償責任？

六、本院之判斷：

㈠上訴人與被上訴人陳冠舟間，無買賣契約存在： 依不爭執事項㈠、㈡所示，上訴人代理訴外人李品玟，經由被上訴人益利慶公司經紀人員即被上訴人蔡佳宏、被上訴人安心家公司之居間，與被上訴人陳冠舟於106年5月8日，以附表一①至③之系爭房地為標的，簽立系爭買賣契約，約定總價285萬元，並經雙方給付價金並移轉所有權完畢後，李品玟再於同年8月14日以贈與為登記原因移轉所有權予上訴人等情，有土地及建物登記第一類謄本、地籍異動索引及系爭買賣契約在卷可證（見原審補字卷第21-53頁），堪認屬實。又按「債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言。」(最高法院40年台上字第1241號判例意旨參照)。觀諸系爭買賣契約第1頁記載「立契約書人買方：李品玟、賣主：陳冠舟（以下簡稱甲、乙方），茲乙方將後開不動產出售與甲方，雙方協議訂立條款如後，以資共同遵守：．．．」，最末頁立契約書人欄記載「買方李品玟」、「代理人鄭均唯」、「賣方陳冠舟」等內容明確，足見系爭買賣契約之當事人為被上訴人陳冠舟與李品玟，上訴人僅係買方代理人，並非買受人甚明。

㈡李品玟與上訴人間之損害賠償債權讓與契約有效：按「債權之讓與，依民法第297條第1項之規定，雖須經讓與人或受讓人通知債務人始生效力，但不以債務人之承諾為必要，而讓與之通知，為通知債權讓與事實之行為，原得以言詞或文書或文書為之，不需何等之方式，故讓與人與受讓人間成立債權讓與契約時，債權即移轉於受讓人，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力。至同法條第二項所謂受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人，蓋使債務人閱覽讓與字據，可知讓與之事實與通知有同一之效力，並非以提示讓與字據為發生債權讓與效力之要件。」（最高法院42年台上字第626號判例意旨參照）。查，李品玟與上訴人於107年6月間簽立債權讓與契約書，表明李品玟將其就該房地對被上訴人陳冠舟、益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等間之購屋契約及委託仲介關係糾紛所生之一切損害賠償債權，全部轉讓與上訴人等情，有債權讓與契約書在卷可稽（見本院卷第143頁）。此債權讓與契約書業經上訴人於本院準備程序提出，並對被上訴人主張受讓事實行使債權時，既足使被上訴人知有債權讓與之事實，即應認為兼有通知之效力，故系爭債權讓與契約自生效力，李品玟與上訴人間成立債權讓與契約時，系爭損害賠償債權即移轉於上訴人，應堪認定。又所謂契約承擔，係指當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，非經他方之承認，對他方不生效力。查，上開債權讓與契約僅約定讓與系爭購屋契約及委託仲介關係糾紛所生之「損害賠償債權」，並非概括讓與因系爭購屋契約所生之權利義務，且上訴人主張伊與李品玟購屋時不知屋內夾層係非法違建，且購屋前查看現場時窗戶有色隔熱紙、報紙、3M貼紙黏貼，防阻伊開窗向下俯視，不知屋外有日夜發出超過90分貝以上之噪音之排風扇、高壓變電箱及變電塔等嫌惡設施，入住後始知悉，身體精神承受極大痛苦，才提起本件訴訟等語，衡諸情理，購屋未必立即搬遷入住，且上訴人主張上情，尚非依通常程序可從速檢查得知，此外，被上訴人未能證明上訴人與李品玟有怠於為上開瑕疵之通知，故被上訴人抗辯：李品玟於107年6月移轉債權給上訴人，因其未依民法第356條及第365條之權利行使而時效消滅之適用。又系爭債權讓與契約實係契約承擔，未經伊等承認，不生效力云云，不足採取。

㈢上訴人主張系爭房屋有違法夾層，及鄰近大型排風扇、變電箱、變電塔等嫌惡設施等瑕疵，惟為被上訴人陳冠舟所否認，並以前詞抗辨。經查：

⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得....請求減少其價金。」民法第354條第1項、第2項、第359條前段分別定有明文。又出賣人依民法第354條第2項、第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務。另所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。再按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。

⒉不能以系爭房屋有夾層，即認為有物之瑕疵：

⑴參以上訴人自陳：系爭房屋交易自看屋、付訂及簽約過程均由上訴人親自代理前配偶李品玟處理，買賣價金亦由伊支付等語（見本院卷第59頁），而系爭夾層位於系爭屋內明顯之位置，有現場照片在卷可稽（見本院卷第145-147頁）。衡諸經驗法則，上訴人進入系爭房屋看屋時，即應目睹系爭房屋內有系爭夾層存在。且系爭房屋之建物登記第一類謄本記載：「層次：三層，層次面積：54.08平方公尺。附屬建物用途：陽台面積7.05平方公尺。雨遮面積2.37平方公尺。」等情（見原審補字卷第39頁），核與系爭買賣契約第1條建物標示之主建物欄記載：「層數：3層。面積54.08平方公尺。」，及附屬建物欄記載：「用途：陽台面積7.05平方公尺。雨遮面積2.37平方公尺。」（見原審補字卷第21頁）等所載之範圍、面積相符。足見李品玟與被上訴人陳冠舟所合意之系爭買賣標的，為上開合法登記部分。上訴人於簽訂系爭買賣契約時，應知系爭夾層並未記載為買賣契約之不動產標的範圍契約記載系爭不動產之範圍甚明。

⑵查上訴人於原審陳稱：「......上面是鋪設原木板，仲介專業應該是可以告訴我材質為何，仲介只是說是原木板，但是沒有說是夾層......」等語（見原審訴字卷第82頁），足見上訴人於買賣契約訂立前到現場勘查時，仲介僅告知木板材質，但沒有說是夾層，難認被上訴人陳冠舟有以夾層出售之意，且上訴人無證據證明被上訴人陳冠舟有謊稱為合法夾層，難認被上訴人陳冠舟有刻意隱瞞之情。又上訴人亦未能舉證證明系爭夾層因長期潮濕而滋生黴菌，且與其罹患濕疹疾病間有相當因果關係。再為增加系爭房屋室內使用面積，而以木作裝潢之系爭夾層，依通常交易觀念，難認為係系爭房屋之瑕疵，況系爭夾層非買賣契約約定標的之範圍，無礙系爭房地交易價金所彰顯之價值，均不能認為屬於減少系爭房屋價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，是被上訴人陳冠舟所交付之系爭房屋，即無物之瑕疵可言。故上訴人以系爭房屋中因有夾層而為物之瑕疵云云，自無可採。

⒊大型排風扇、變電箱、變電塔等部分，不能認屬物之瑕疵：

⑴查，系爭大型排風扇、變電箱、變電塔等非被上訴人所設置，為附近他人合法使用之設施，位於系爭房屋出入口之正對面，即大型排風扇、變電箱設在北海道生鮮超級市場一層鐵皮屋之屋頂上，變電塔則設於馬路旁，均於系爭買賣契約訂立前之106年4月間上訴人勘查房屋前即已存在，並無不方便觀察之處，有現場照片可按（見原審卷第147頁、本院卷第147頁）。再衡諸經驗法則，一般人均知生鮮超市營業時間較長，需冷藏海鮮蔬果，及維持場內場通風透氣，必設有大型排風扇及變電箱，而變電塔設於馬路旁，顯然易見，且房屋買賣動輒上百萬元，並非小數目，上訴人購屋必會詳勘週遭環境情況，感覺滿意方決定買受，因之，上訴人於買屋後始謂其不知有上開設施，難令人盡信。

⑵按所謂「嫌惡設施」乃不動產交易實務中所產生之名詞，乃屬不確定之概念，並無此類設施之法定範圍或明確定義。行政院內政部101年9月11日依據不動產經紀管理條例第22條第3項規定修正施行之不動產說明書應記載及不得記載事項中，就此所謂之「嫌惡設施」之範圍或定義，亦無規定。惟內政部為期減少不動產交易糾紛，於104年4月3日以內授中辦地字第1041302558號令發布，並於104年10月1日生效施行之修正後「不動產說明書應記載及不得記載事項」，依其第壹條應記載事項、第二項成屋部分、第(四)款其他重要事項，其中第1.目規定：有關建物周邊300公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）、第4.目規定本建物於產權持有期間是否曾發生非自然死亡之情形。

⑶前項不動產說明書300公尺範圍內之重要環境設施應記載事項壹.㈣)第⒈目規定之台電變電所用地、及地面高壓電塔（線）固屬於所謂「嫌惡設施」，而系爭大型排風扇、變電箱、變電塔等並非台電公司之變電所、及地面高壓電塔（線），不屬於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所應記載之「嫌惡設施」，是上訴人主張之大型排風扇、變電箱、變電塔等屬於嫌惡設施，即屬無據。何況上訴人未能舉證系爭房屋確實因上開設施影響而有減損交易價格之情形。是則系爭大型排風扇、變電箱、變電塔等，不能認屬物之瑕疵。

⒋綜上，上訴人以被上訴人陳冠舟交付之系爭房屋有物之瑕疵為由，依民法第359條規定向被上訴人陳冠舟請求減少價金80萬元，並依民法第179條規定請求返還溢付價金80萬元，尚屬無據。

⒌又「按不完全給付，須以瑕疵係於契約成立後或標的物交付後始行發生者，始有適用。…系爭土地之地質及構造於兩造契約成立之前即已存在，則能否適用不完全給付之規定，非無研求之餘地」（最高法院92年度台上字第653號民事判決意旨參照）。經查，依不爭執事項㈤㈥可知，上訴人所指系爭夾層、大型排風扇、變電箱、變電塔等瑕疵，均於系爭買賣契約訂立前即已存在，並非於契約成立後或系爭房地交付後始行發生，自與不完全給付規定之要件不符，故上訴人另依民法第227條及第227條之1，主張本件有不完全給付之情形，請求被上訴人陳冠舟賠償其精神損害80萬元云云，於法無據。

㈣被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等人無須負連帶損害賠償責任：上訴人主張伊於106年5月8日，經被上訴人益利慶公司及其所屬從業人員即被上訴人蔡佳宏、被上訴人安心家公司居間仲介，以總價285萬元向被上訴人陳冠舟購買其所有如系爭房地，惟被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等未告知系爭房屋有違建夾層、高壓電氣箱及巨型排風扇等瑕疵，應負連帶損害賠償責任云云，惟為被上訴人益利慶公司等所否認，並以前詞抗辨。經查：

⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。」、「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」民法第184條、第185條及第188條第1條前段分別定有明文。次按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。再按民法第188條規定之僱用人責任，性質上係代受僱人負責，具有從屬性，須以受僱人成立侵權行為負有損害賠償責任為要件（最高法院89年度台上第1268號判決意旨參照）。

⒉查，依不爭執事項㈠所示，訴外人李品玟以上訴人為其代理人，經被上訴人益利慶公司、蔡佳宏、安心家公司居間，向被上訴人陳冠舟購買系爭房地等情，堪信為實。惟如上所述，系爭夾層、大型排風扇、變電箱、變電塔等設施，並不構成系爭房屋之瑕疵，而上訴人購屋前亦至現場看屋，當可知悉。縱被上訴人益利慶公司等3人未另為告知，亦難認有侵害上訴人之權利。是依上開法條規定及說明，自難令被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏等人連帶負侵權行為損害賠償責任。故上訴人前開主張，並不可採。

七、綜上所述，上訴人依民法第354條、第359條之規定，請求被上訴人陳冠舟給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另依民法第184條第2項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被上訴人益利慶公司、安心家公司、蔡佳宏應連帶給付上訴人80萬元，及自107年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上開二項金額如任一被上訴人為給付時，其餘被上訴人於該給付金額之範圍內，免除給付責任為無理由，不應准許。從而原審判決上訴人敗訴，洵無違誤，此部分上訴為無理由，應予駁回。至於上訴人於本院追加依民法第227條及第227條之1之規定，請求被上訴人陳冠舟返還80萬元及精神損害賠償部分，亦無理由，其追加之訴併應駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。