臺灣高等法院臺南分院民事判決

上訴人

泰昌電機事業有限公司

法定代理人

徐添進

訴訟代理人

蔡文斌律師

訴訟代理人

林亭宇律師

訴訟代理人

林冠廷律師

訴訟代理人

許依涵律師

被上訴人

尚時代開發股份有限公司

兼法定代理人

李榮國

共同訴訟代理人

莊美貴律師

王國忠律師

上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國110年5月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（109年度訴字第544號），提起上訴，本院於111年1月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）於104年4月2日簽訂土地預定買賣契約書（A區前面），約定上訴人以每坪新臺幣（下同）7萬4,000元向伊等購買臺南市○○區○○段000、000、000、000、000、000、000、000地號土地共8筆，並於104年7月9日簽訂正式土地買賣契約書（下稱104年7月9日土地買賣契約書），約定土地標的分為三區：⑴000、000、000、000地號（前面A-1區，221.36坪）⑵476、514、515地號（前面A-2區，345.05坪）、⑶475地號（前面A-3區，2524.46坪）（已扣除10米道路315.5坪），買賣總價款分別為1,638萬元、2,553萬3,000元、1,868萬元，並約定伊等先將上開土地登記予上訴人，上訴人得以向訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）申租(購)000地號土地之持分，並向訴外人財政部國有財產署（下稱國財署）申租（購）相鄰之517地號土地，其中前面A-2區，待兩造商議原預留北側10米寬道路用地確定後，伊等有優先承買權可以（相同價格＋土地增值稅等稅費）購回土地約33.74坪如契約所附圖表【476地號41.38㎡(約12.52坪）、515地號60.81㎡(約18.40坪）、514地號9.33㎡(約2.82坪）】，前面A-3區，伊等有優先承買權可以（相同價格＋土地增值稅等稅費）購回土地約315.5坪（土地標示000地號土地分割出）或購回2分之1共有土地（157.75坪）。嗣兩造又於105年1月15日訂立約定書（下稱105年1月15日約定書），並特別載明000、000、000、000地號上之10米道路土地所有權由伊等買回，為配合伊等，兩造同意預計於105年6月30日至同年12月31日前進行該10米道路之買回程序。上訴人於104年7月27日取得伊等所有之000、000、000地號土地後，業於107年5月2日向台糖公司申購取得該公司之000地號土地持分，並將上開三筆土地之北側各分割出之10米寬之同段476之1、514之1及515之1三筆地號後，再於108年3月21日合併登記為同段476之1地號土地（面積112.65平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭476之1地號土地）。兩造既約定待上訴人向台糖公司完成申購後，即應將該10米寬土地依原價格出售予伊等，則上訴人既已完成申購及系爭476之1地號土地之登記作業，自應依約將系爭476之1地號土地依原價格出售移轉予伊等，然其至今仍拒絕履行等情，爰依104年7月9日土地買賣契約書及105年1月15日約定書之法律關係，求為判命上訴人應以每坪7萬4,000元，並由被上訴人負擔土地增值稅之條件，與被上訴人訂立系爭476之1地號土地之買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記予被上訴人應有部分各2分之1之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人就北側10米寬道路用地之優先承買權，屬意定優先承買權，伊有權選擇是否出賣系爭476之1地號土地，既尚未出賣，被上訴人不得請求伊將系爭476之1地號土地依原契約價格買回。又兩造於104年7月9日簽立土地買賣契約書後，於同年8月3日再與優傑公司及李世燦就474地號土地（位於000地號旁，現為474、474之2地號）簽訂買賣契約書，約定伊就474地號北側原預留10米寬私設道路用地面積約177.54坪有優先承購權或共有上述私設道路用地應有部分各2分之1面積約88.77坪，為取得申請建築線之所需。嗣被上訴人、李世燦（賣方）與伊、優傑公司（買方)於105年1月15日訂立約定書，另載明000、000、000、000地號土地上之10米道路土地所有權，由賣方買回，雙方同意預計於105年6月30日至同年12月31日前進行該10米道路買回程序。當時刪除伊對於474地號買回程序，乃係被上訴人考量此部分將會影響該土地上之建物承租人租期，因此於伊及優傑公司簽署後由訴外人邱燕鈴刪除，然兩造就北側10米私設道路確定，可通行至開安路，並取得建築線後，依約定互為買回之契約真意未變更。通觀兩造歷次契約全文意旨，伊向上訴人購買上開土地之真意，除使伊得申購台糖公司及國財署鄰近土地外，最重要者即為北側10米私設道路之確定，及申請建築線以確保購買之土地能為最大效益之利用。因此，兩造約定10米私設道路確定並取得建築線後，兩造互有優先承購權買回私設道路之全部面積或維持共有。惟至今北側10米道路部分地段並無舖設柏油，訴外人榮國企業股份有限公司（下稱榮國公司）甚至設置鐵門以致無法通行至開安路，足徵兩造契約所稱之「北側10米道路」尚未確定，條件既未成就，伊無須出賣系爭476之1地號土地。況伊尚未向被上訴人購買土地前，被上訴人及李世燦等人就A區-前面及B區-後面土地，曾與邱燕鈴簽訂專屬授權書，其之授權條件均A區及B區必須同時簽訂買賣契約，以利整體出售，若無同時出售時，買賣契約則不成立，足徵兩造均是以北側10米道路開闢、A區及B區同時出售為前提簽訂契約等情，嗣因被上訴人不願履行約定，伊及優傑公司無法取得建築線，優傑公司始將其持分出賣予伊，是伊亦無義務出賣系爭476之1地號土地予被上訴人。退步言，縱認伊應將系爭476之1地號土地出售予被上訴人，然買賣稅費均需由被上訴人負擔，是其僅計算土地增值稅，與兩造約定不相符；且系爭476之1地號土地有部分面積31平方公尺，係伊以每平方公尺3萬2,026元向台糖公司購得，買受成本明顯不同，被上訴人欲以每坪7萬4,000元單一價格買回，亦屬無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原坐落臺南市○○區○○段000地號土地，於105年12月27日分割出474之1地號土地，於106年12月13日分割出474之2地號土地；000地號土地，於105年5月13日分割出475之1地號土地，於105年7月7日分割出475之2、475之3、475之4地號土地；000、000、000地號土地，於107年7月4日分割出476之1、514之1、515之1地號土地。476之1、514之1、515之1地號土地於108年3月21日合併為476之1地號土地；分割後之000、000、000地號土地與475之2、475之3、475之4、517、000、000地號土地，於108年3月21日合併入000地號土地（見原審卷第17至25、147至156、183至200頁）。

㈡原000、000、000地號土地為被上訴人共有，應有部分各為2分之1，另000地號土地為被上訴人與台糖公司共有，被上訴人之應有部分各為4分之1，台糖公司應有部分為2分之1（見原審卷第437頁）。

㈢兩造於104年4月2日簽立土地預定買賣契約書（A區-前面），並於同年7月9日正式簽立土地買賣契約書（即104年7月9日土地買賣契約書），由上訴人（甲方）向被上訴人（乙方）購買000、000、000、000及同段000、000、000、000地號等8筆土地。104年7月9日土地買賣契約書第2條約定，將上開土地預定買賣契約書再分成三區（前面A-1區、A-2區、A-3區），為便利申請指定建築線之所需，（甲方）承買人先行取得土地所有權，可向共有人台糖公司申租（購）和業段000地號土地，及國財署申租（購）和業段517地號鄰地。另第7條約定：「（前面A-2區）為便利土地買賣事宜，乙方先行出售全部所有權給甲方，待雙方商議原預留北側10米寬道路用地確定後，乙方有優先承買權可以（相同價格＋土地增值稅等稅費）購回土地約33.74坪如圖表：土地標示：臺南市○○區○○段000地號41.38㎡(約12.52坪）、臺南市○○區○○段000地號60.81㎡(約18.40坪）、臺南市○○區○○段000地號9.33㎡(約2.82坪）。」。另第11條約定：「（前面A-3區）待雙方商議原預留北側10米寬道路用地確定後，甲方有優先承買權可以（相同價格+土地增值稅等稅費）購回土地（約315.5坪）或購回2分之一共有土地(157.75坪）…。」。兩造又於104年8月13日就前開土地買賣契約書簽立補充土地買賣契約書，第1條約定：「乙方同意甲方購入上開之土地，尚有財政部國有財產署（和業段517地號）及台灣糖業（股）公司共有土地（和業段000地號），須辦理承購取得土地合併使用，方能指定建築線及通行（土地南側預留10米寬私設道路），如承購取得土地未能完成前，乙方願將（土地北側預留10米寬私設道路）提供甲方使用，同意甲方有此私設道路通行權，並書立同意書承諾信守，且其效力及於買賣雙方現在及以後之土地所有權人」、第2條約定：「通行權相關土地標示：臺南市○○區○○段000○000○000○000○000○000○000地號，所預留土地北側分割之10米寬私設道路，此私設道路爾後如北移亦含括其所屬相關之土地。」（見原審卷第29至35、61至71、261至265頁）。

㈣被上訴人及李世燦（賣方）與上訴人及優傑公司（買方），於104年8月13日另就474地號土地簽立土地買賣契約書，由上訴人與優傑公司分別購買應有部分各2分之1，第1條第3項約定賣方同意474地號北側原預留10米寬私設道路用地，買方有優先承購權，可以（相同價格）承購10米寬全部面積約177.54坪（如圖表），或與賣方共同持有上述私設道路用地（各2分之1）面積約88.77坪，私設道路實際坪數面積以地政測量分割後登記為準，為取得申請指定建築線所需。上訴人又於106年4月8日向優傑公司購買其應有部分2分之1（見原審卷第113至123頁，本院卷第111至125頁）。

㈤被上訴人及李世燦（賣方）與上訴人及優傑公司（買方)，又於105年1月15日訂立約定書（即105年1月15日約定書），内容另載明000、000、000、000地號上之10米道路土地所有權由賣方買回；為配合賣方，雙方同意預計於105年6月30日至105年12月31日前進行該10米道路買回程序（見原審卷第77頁）。

㈥上開㈢、㈣、㈤所載北側10米寬道路用地，即474之1、475之1、476之1地號土地。

㈦474之1、475之1、476之1、501之1地號土地現況，如原證6之照片6、7、8所示（見原審卷第301頁）。

㈧474之1地號土地，於105年12月27日，以分割為原因，登記為優傑公司及上訴人所有，於106年2月6日，以買賣為原因，移轉登記為被上訴人及李世燦所有；475之1地號土地，於105年5月13日，以分割為原因，登記為上訴人所有，於105年12月14日，以買賣為原因，移轉登記為榮國公司所有；476之1地號土地，於107年7月4日，以分割為原因，登記為上訴人所有（見原審卷第190至191、199至200頁）。

㈨517地號土地於105年4月11日，以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有（見本院卷第167頁）。

㈩上訴人與台糖公司於107年3月28日簽立土地買賣契約，由上訴人向台糖公司購買其所有之000地號土地應有部分2分之1（見原審卷第421至423頁）。

四、兩造爭執之事項：被上訴人依104年7月9日土地買賣契約書及105年1月15日約定書之法律關係，請求上訴人應以每坪7萬4,000元，並由被上訴人負擔土地增值稅之條件，與被上訴人訂立系爭476之1地號土地之買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記予被上訴人應有部分各2分之1，有無理由？

五、得心證之理由：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又真意何在，應以立約當時、過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，於文義上及理論上詳為推求，須合於經驗法則；私人契約，並應通觀全文；無非在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

㈡查，依兩造不爭執事項㈡所示，原000、000、000地號土地為被上訴人所共有，應有部分各為2分之1；另000地號土地為被上訴人與台糖公司所共有，被上訴人之應有部分各為4分之1，台糖公司應有部分為2分之1。又依兩造不爭執事項㈢、㈤所示，兩造於104年7月9日簽立土地買賣契約書，約定由上訴人向被上訴人購買000、000、000、000及000、000、000、000地號等8筆土地，其中第2條約定，前開土地分成三區，為便利申請指定建築線之所需，由上訴人先取得土地所有權，可向共有人台糖公司、國財署分別申租（購）000、517地號土地；其中第7、11條約定，原預留北側10米寬道路用地確定後，買賣雙方各有依相同價格加計土地增值稅等稅費，優先購回該道路用地面積之權利，亦即被上訴人得向上訴人購回如附圖所示000、000、000地號土地私設道路面積41.38、9.33、60.91平方公尺部分，上訴人得向被上訴人購回附圖所示000地號土地私設道路面積1042.97平方公尺部分或僅購回2分之1；被上訴人及李世燦（賣方）與上訴人及優傑公司（買方)，又於105年1月15日訂立約定書（即105年1月15日約定書），内容另載明000、000、000、000地號土地上之10米道路土地所有權由賣方買回，為配合賣方，雙方同意預計於105年6月30日至105年12月31日前進行該10米道路買回程序。是於該10米寬道路用地確定時，兩造即各得以104年7月9日土地買賣契約書之同一價格，行使購回道路用地之權利，並無須經對方之同意，且兩造已約定預計於105年6月30日至105年12月31日前進行該10米道路買回程序。因此，被上訴人就土地優先買回權之條件是否成就，應以104年7月9日土地買賣契約書所指之北側10米寬道路用地已否確定為依據，與上訴人有無出售意願無涉，是上訴人抗辯：伊無出售意願，被上訴人買回權尚未成就乙節，自無可採。又上訴人辯稱：需待伊取得建築線後，被上訴人買回權始成就乙節，乃附加104年7月9日土地買賣契約書所無之條件，亦無可採。

㈢又依兩造不爭執事項㈠、㈤至㈩所示，上訴人取得被上訴人之000、000、000、000、000、000、000、000地號土地後，已順利申購取得台糖公司所有分割前000地號土地之所有權應有部分2分之1，且前經分割及合併，已將104年7月9日土地買賣契約書及105年1月15日約定書所指之10米道路用地，分割出474之1、475之1、合併後之476之1地號土地，而其中之476之1地號土地，即為被上訴人依約所得買回之道路用地面積，亦甚認定。是上訴人抗辯：104年7月9日土地買賣契約書及105年1月15日約定書之10米道路用地尚未確定乙節，顯無可採。

㈣按因契約互負債務者，於他方當事人未爲對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先爲給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互爲對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。經查：

⒈依兩造不爭執之事項㈣所示，被上訴人及李世燦（賣方）與上訴人及優傑公司（買方），於104年8月13日另就474地號土地簽立土地買賣契約書，約定買方（即上訴人及優傑公司）對於分割後之474之1地號道路用地有優先承購權，嗣上訴人又於106年4月8日向優傑公司購買其應有部分2分之1，而取得474地號土地有權全部，此部分之事實固堪認定。然此與兩造之前開契約並非同一，應非立於互爲對待給付之關係，上訴人執此主張與被上訴人行使系爭476之1地號土地之買回權爲同時履行抗辯，應不可採。

⒉上訴人雖另提出108年3月20日及同年4月22日會議紀錄影本（見原審卷卷第261至273頁），並舉證人邱燕鈴（即買賣雙方之仲介人）為證，欲證明476之1、474之1地號土地之買回權應同時履行。然依證人邱燕鈴於原審證稱：上開會議紀錄，打字部分是其彙整買賣雙方意見，手寫部分為被告法定代理人（即上訴人法定代理人陳子昱）自己所寫，並非決議，其當時雖有建議買賣雙方應就476之1及474之1地號道路同時進行買回程序，然至今仍未達成協議乙節（見原審卷第324頁），亦無從證明其此部分抗辯為真，自無可採。

㈤依上，被上訴人依104年7月9日土地買賣契約書及105年1月15日約定書所得買回之道路土地地號及面積，既已確定，則其請求上訴人履行契約，以每坪7萬4,000元，並由被上訴人負擔土地增值稅之條件，與被上訴人訂立系爭476之1地號土地之買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記予被上訴人應有部分各2分之1，自屬有據。又依兩造不爭執事項㈤所示，兩造原本預計於105年6月30日至105年12月31日前進行系爭土地之買回程序，因上訴人未依期履行，被上訴人已於108年3月30日及同年4月22日向上訴人為買回之意思表示，並於同年12月25日存證信函再向上訴人爲此意思表示，亦有該函及收件回執可稽（見原審卷第413至417頁）。再以被上訴人最後向上訴人行使買回權之交易期間即108年12月26日為準，在不受物價調整影響情況下，系爭476之1地號土地增值稅為15萬5,731元，復為上訴人所不爭執（見原審卷第468頁）。則依系爭契約每坪7萬4,000元計算，系爭土地價格即為252萬1,920元（計算式：112.65平方公尺×0.3025=34.08坪；34.08坪×74,000元＝2,521,920元），再加計土地增値稅15萬5,731元，合計為267萬7,651元，是被上訴人主張依此價格向上訴人買回系爭土地，即屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依104年7月9日土地買賣契約書及105年1月15日約定書之法律關係，請求上訴人應於被上訴人給付267萬7,651元之同時，將系爭476之1地號土地（面積112.65平方公尺、權利範圍全部），所有權移轉登記予被上訴人（權利範圍各2分之1），核屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

【附註】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。