臺灣高等法院臺南分院民事判決

上訴人

林木城 住○○市○○區○○○路0段00○0號0

訴訟代理人

蘇清水律師

訴訟代理人

蘇國欽律師

訴訟代理人

黃郁庭律師

訴訟代理人

施裕琛律師

上訴人

歐慧貞

上訴人

𡍼勇騰

共同訴訟代理人

林重仁律師

上列當事人間請求履行契約等事件，兩造對於中華民國111年9月5日臺灣雲林地方法院111年度訴字第48號第一審判決，各自提起上訴，本院於112年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人林木城（下稱林木城）主張：兩造於民國105年4月16日簽訂「地籍整理暨土地變更使用地類別承辦契約書」(下稱承辦契約書)，約定由伊就共同地主方即㈠上訴人即被上訴人歐慧貞、𡍼勇騰（下稱歐慧貞2人）及訴外人㈡張國雄、張𡍼喜市、張一仁、張一民（下稱張國雄4人）、㈢林忠銘、𡍼喜嬌、林孝謙、林孝聰（下稱林忠銘4人）、㈣蔡勤順、蔡𡍼喜珍（下稱蔡勤順2人）所有坐落雲林縣○○市○○段○○○○○段○0000地號等20餘筆土地，依序辦理第1個項目即土地合併、再分割、地籍整理，及第2個項目即變更使用地類別為甲、乙種建築用地等事項，就第1個項目，歐慧貞2人等共同地主方應給付伊費用總價新臺幣（下同）600萬元（下稱系爭費用）。伊已完成第1個項目，包含全區合併分割、規劃各地主受分配位置及面積、拆除清移全區5間廠房、填土、鋪設8米道路、設置甲種圍籬、申請恢復○○段0000、0000、0000之0、0000地號土地、申請移除防洪警戒線於全區外等工作，並經歐慧貞等共同地主方於106年9月13日簽署確認書（下稱系爭確認書）確認。後因兩造有合建意願，於105年11月7日簽訂合建承諾書（下稱系爭承諾書），約定於兩造各自完成該承諾書各條款約定後簽訂合建養生別墅契約書（下稱合建契約），歐慧貞2人提供合建土地、分配面積及位置、售價、返還興建基金時程、設計平面圖詳如該承諾書附件一至七所示（承辦契約書之土地範圍大於並包括系爭承諾書之土地）。系爭承諾書第5條並約定，如兩造正式簽訂合建契約成立時，伊同意不向歐慧貞2人及其共有人收取系爭費用；第10條約定，自該承諾書成立時，歐慧貞2人就其等所有如該承諾書附件一所示之土地，不得與他人簽署買賣、合建、抵押借貸、設定地上權等不利於合建之行為；於第11條約定，歐慧貞2人如有違反該承諾書之約定，應賠償伊懲罰性罰款500萬元。系爭承諾書第6條則約定地主之協力義務，第1、2項均已完成；第3項，就○○段0000、0000、0000地號土地已變建築用地完成，但同段0000地號土地因林忠銘以外之地主（包括歐慧貞2人）拒絕提供資料而未完成變更；第4項，除林忠銘外，其他地主均已與伊簽署合建承諾書；第5項，合建土地已完成合併再分割，但仍為共有狀態，應再按受分配位置互相移轉為單獨所有，嗣因在地政機關辦理時，歐慧貞2人故意不配合辦理，經地主要求代書即訴外人林志忠撤件，故未能移轉為單獨所有。又兩造簽訂系爭承諾書後，伊有找歐慧貞指定之松怡建設有限公司（下稱松怡公司）接洽後續合建事宜，後因歐慧貞2人故意不配合辦理上開土地過戶手續，致未達簽署合建契約之條件，伊迫於無奈而與歐慧貞2人協議由伊購買其等土地，尚未達成協議，歐慧貞2人竟於109年1月初，將○○段0000、0000、0000、0000地號土地出售予訴外人玉鉉股份有限公司（下稱玉鉉公司），並於同年月20日以存證信函通知伊解除系爭承諾書，而違反系爭承諾書第10條之約定，所為解除契約不合法，應依系爭承諾書第11條約定給付伊懲罰性違約金500萬元，且歐慧貞2人為不真正連帶法律關係。又上開違約金係為確保契約履行，而與歐慧貞2人提供合建或出售之土地面積比例無關，且伊依系爭承諾書本可受有合建分配土地之利益，因歐慧貞2人違約所受損害遠大於500萬元，另伊已依承辦契約書完成合建土地之地籍整理工作，但系爭費用經另案以時效消滅而駁回伊之請求，且兩份契約有不同規範目的，本件自無酌減違約金之必要。爰依系爭承諾書第10、11條約定及不真正連帶法律關係，請求歐慧貞2人應各給付伊500萬元及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。如其中一人給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任。並願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第307頁補正原審訴之聲明）。

二、歐慧貞、𡍼勇騰則以：系爭承諾書係源自於承辦契約書，承辦契約書所約定之第1項土地合併再分割工作，屬一般事務性工作，並無專業及技術內涵，約定之報酬與勞務顯不相當，且既約定由林木城承包，各項支出應由林木城負擔，但林木城並未依約委任地政士辦理，而是由伊等與其他地主委任地政士辦理並支付費用，故林木城並未完成該項工作，本不得請求系爭費用，但因林木城為法律上優勢之一方，而與伊等及其他地主簽立內容不實之系爭確認書。林木城未就承辦契約書之付款條件是否成就及伊等應給付之金額提出證明及說明，即以不向伊等及其他共有人收取系爭費用，誘使伊等簽訂系爭承諾書，且系爭承諾書第6條第1、2、4項工作非伊等能獨立完成，本不應列入伊等應完成之工作內容；第3、5項工作為林木城應於期限內完成之工作，林木城將之列為伊等應於期限內完成之工作，有違善意與誠信原則。且林木城非建築開發業者而無法履行系爭承諾書之內容，伊等僅為部分共有人，亦無法獨立完成系爭承諾書第6條約定內容，系爭承諾書顯係以不能之給付為契約標的，應屬無效。又林木城簽訂系爭承諾書時所提供之附件二、三均為簡圖，嗣後並未提供由專業建築師所繪製之全區產品規劃配置圖及伊等分配室內各樓層平面圖，顯與系爭承諾書第1條約定有違。另依系爭承諾書第4條約定，林木城應覓妥建設公司後再與伊簽訂合建契約，然兩造簽訂系爭承諾書後，直到109年伊等將○○段土地應有部分出售予玉鉉公司為止，林木城從未偕同建設公司與伊等洽談合建事宜，亦從未就如何提供興建基金與伊等協商，故伊等以為林木城已無履約之意而出售土地，其他共有人亦已將土地應有部分出售予他人，系爭承諾書顯已無法完成。伊等已於109年1月20日以存證信函通知林木城，因其未依約執行合建工程，故為解除系爭承諾書之意思表示。且林木城已另訴請求承辦契約書之當事人即共同地主方給付系爭費用，故其並無損害可言。又系爭承諾書第11條約定之違約金為損害賠償額之預定性質，且非連帶或不真正連帶債務，縱認伊等應依該約定給付林木城違約金，因林木城在本件之地位及付出極少，其得請求之違約金應依民法第252條規定酌減至100萬元，而伊等應僅依將合建土地出售予玉鉉公司之面積占全部地主出售總面積之比例即百分之23.35負擔違約金等語，資為抗辯。

三、原審為林木城一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命歐慧貞2人應給付林木城300萬元，及自111年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。如其中一人給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任。並附條件為假執行及免為假執行之宣告。另駁回林木城其餘之訴及該假執行之聲請。林木城就其敗訴部分聲明不服，並上訴聲明：㈠原判決不利於林木城部分廢棄。㈡上開廢棄部分，歐慧貞2人應各再給付林木城200萬元，及自111年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。如其中一人給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任。㈢願供擔保，請准宣告假執行。歐慧貞2人則答辯聲明：上訴駁回。另就其等敗訴部分聲明不服，並上訴聲明：㈠原判決不利於歐慧貞2人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，林木城在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。林木城則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠林木城（即戊方）與共同地主方即⒈甲方：張國雄並代表張𡍼喜市、張一仁、張一民、⒉乙方：歐慧貞並代表𡍼勇騰、𡍼陳金草、𡍼志安、⒊丙方：林忠銘並代表𡍼喜嬌、林孝謙、林孝聰、⒋丁方：蔡勤順並代表蔡𡍼喜珍，於105年4月16日簽訂承辦契約書（含附件一至六），約定由林木城就共同地主方所有如該契約書附件一所示坐落○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000之0、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000地號土地及未登簿土地，承辦2個項目：第1個項目：共有土地合併再分割、土地重新分配給各土地所有權人。第2個項目：農業用地及水利用地，變更為甲種或乙種建築用地（即變更地目標的）。第1個項目執行約定：共同地主方同意合計總價以600萬元（即系爭費用）整數發包予戊方承辦（原審卷一第13至24頁）。

㈡歐慧貞、𡍼勇騰（即共同甲方）與林木城（即乙方）於105年11月7日簽訂系爭承諾書（含附件一至六），其第10條約定：「自本合建承諾書成立時，共同甲方所持有附件一之土地，不得和他人簽署買賣、合建、抵押借貸、設定地上權，包括不利於本合建養生別墅進行之行為。」、第11條約定：「共同甲方和乙方應秉持善意與誠信，遵守並履行本合建承諾書各條款之約定。違反之一方應以懲罰性罰款新臺幣伍佰萬元賠償相對方。」（原審卷一第25至35頁），該承諾書之合建土地如其附件一所示3部分：⒈登記共有持分○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000地號土地；⒉登記𡍼陳金草持分：同段0000、0000地號土地；⒊登記張國雄甲建：同段0000、0000、0000地號土地（林木城另主張同段0000地號土地亦為該承諾書標的，惟歐慧貞2人有爭執）。兩造之後並未簽訂合建契約。

㈢林木城（即戊方）與共同地主方即⒈甲方：張國雄並代表張𡍼喜市、張一仁、張一民、⒉乙方：歐慧貞並代表𡍼勇騰、⒊丙方：蔡勤順並代表蔡𡍼喜珍、⒋丁方：林忠銘並代表𡍼喜嬌、林孝謙、林孝聰，於106年9月13日簽立系爭確認書，約定：「今經共同地主方確認，戊方已完成承辦契約書第一個項目地籍整理，並已交付專業地政士送斗六地政辦理分割過戶與登簿完成，共同地主方應履行對戊方完成第一個項目付款約定。若共同甲方有與和戊方合意簽訂合建承諾書者，則免付本項費用。」（原審卷一第139至141頁）。本件已完成承辦契約書中第1個項目中之土地合併再分割部分，但共有人間仍保持共有狀態，尚未分配給各所有人單獨所有（同卷第253頁）。

㈣歐慧貞2人所有○○段0000（應有部分各1/11、1/11及3/44）、0000（應有部分各1/11、4/11）、0000（應有部分各1/11、4/11）、0000（應有部分各1/11、4/11）、0000（應有部分各1/11、4/11）、0000（應有部分各1/11、4/11）、0000（應有部分各1/11、1/11及3/44）、0000（應有部分各1/11、1/11及3/44）、0000（應有部分各1/11、4/11）等地號土地之應有部分，及𡍼勇騰所有同段0000地號土地（應有部分1/4），已於109年10月5日以買賣為原因，移轉登記為玉鉉公司所有；及同段1084（應有部分各1/11、4/11）、1078（應有部分各1/11、4/11）地號土地已於109年10月5日以買賣為原因移轉予李榮基（為玉鉉公司法定代理人）。

五、本件爭點：林木城依系爭承諾書第11條約定及不真正連帶法律關係，請求歐慧貞2人給付懲罰性賠償金各500萬元及法定遲延利息，如其中一人給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任，有無理由？

㈠歐慧貞2人主張系爭承諾書係以不能之給付為契約標的，有無理由？

㈡歐慧貞2人主張林木城就系爭承諾書之訂立已違反善意與誠信原則，並主張解除契約，有無理由？

㈢歐慧貞2人主張林木城僅完成部分土地之合併分割，尚未履行完畢系爭承諾書之約定，有無理由？

㈣歐慧貞2人主張林木城未受損害或所受損害不大而請求酌減違約金，有無理由？

六、本院之判斷：

㈠林木城（即戊方）與共同地主方即⒈甲方：張國雄並代表張𡍼喜市、張一仁、張一民、⒉乙方：歐慧貞並代表𡍼勇騰、𡍼陳金草、𡍼志安、⒊丙方：林忠銘並代表𡍼喜嬌、林孝謙、林孝聰、⒋丁方：蔡勤順並代表蔡𡍼喜珍，於105年4月16日簽訂承辦契約書，約定由林木城就共同地主方所有如該契約書附件一所示坐落○○段0000地號等21筆土地及未登簿土地，承辦2個項目：第1個項目：共有土地合併再分割、土地重新分配給各土地所有權人。第2個項目：農業用地及水利用地，變更為甲種或乙種建築用地。第1個項目執行約定：共同地主方同意合計總價以600萬元整數發包予林木城承辦。歐慧貞2人（即共同甲方）與林木城（即乙方）復於105年11月7日簽訂系爭承諾書，該承諾書之合建土地如其附件一所示3部分：⒈登記共有持分○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000地號土地；⒉登記𡍼陳金草持分：同段0000、0000地號土地；⒊登記張國雄甲建：同段0000、0000、0000地號土地。而本件已完成承辦契約書中第1個項目中之土地合併再分割部分，但共有人間仍保持共有狀態，尚未分配給各所有人單獨所有。嗣經林木城與共同地主方即⒈甲方張國雄4人、⒉乙方歐慧貞2人、⒊丙方蔡勤順2人、⒋丁方林忠銘4人，於106年9月13日簽立系爭確認書，約定經共同地主方確認林木城已完成承辦契約書第1個項目地籍整理，並已交付專業地政士送斗六地政辦理分割過戶與登簿完成，共同地主方應履行對林木城完成第1個項目付款約定。惟兩造之後並未簽訂合建契約等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈠至㈢）。

㈡林木城主張歐慧貞2人違反系爭承諾書第10條約定將兩造約定合建之土地出售他人，應依系爭承諾書第11條約定及不真正連帶法律關係，給付伊懲罰性賠償金各500萬元及法定遲延利息，如其中一人給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任，歐慧貞2人則以前詞置辯，經查：

⒈依兩造所簽訂之系爭承諾書第10條約定：「自本合建承諾書成立時，共同甲方所持有附件一之土地，不得和他人簽署買賣、合建、抵押借貸、設定地上權，包括不利於本合建養生別墅進行之行為。」（兩造不爭執事項㈡）。惟歐慧貞2人已於109年1月9日與華簇建設有限公司（下稱華簇公司）簽訂不動產土地買賣合約書，約定將其等所有○○段0000、0000、0000、0000地號持分面積之土地出售予華簇公司，有買賣合約書在卷可佐（原審卷一第37頁），其中0000、0000地號土地為系爭承諾書附件一所列土地。另歐慧貞2人所有○○段0000（應有部分各1/11、1/11及3/44）、0000（應有部分各1/11、4/11）、0000（應有部分各1/11、1/11及3/44）、0000（應有部分各1/11、1/11及3/44）、0000（應有部分各1/11、4/11）等地號土地之應有部分，及𡍼勇騰所有同段0000地號土地（應有部分1/4），已於109年10月5日以買賣為原因，移轉登記為玉鉉公司所有；及同段0000（應有部分各1/11、4/11）地號土地已於109年10月5日以買賣為原因移轉予李榮基（為玉鉉公司法定代理人）等情，亦為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈣），上開以買賣為原因移轉之土地亦均為系爭承諾書附件一所列土地。則歐慧貞2人確有違反系爭承諾書第10條約定，將該承諾書附件一之土地與他人簽署買賣契約之行為，可以認定。

⒉歐慧貞2人雖主張兩造簽訂之系爭承諾書係以不能之給付為契約標的而屬無效乙節。惟按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。又上開規定之給付不能，係指自始客觀不能而言。共有人中之一人，未經其他共有人之同意，與他人訂立合建之債權契約，並非以自始客觀不能之給付為契約之標的，難謂其契約無效（最高法院84年度台上字第1308號判決意旨參照）。依兩造簽訂之系爭承諾書，約定歐慧貞2人同意提供建築用地和林木城合建養生別墅，並於第4條約定於簽署正式合建契約時，兩造應各自遵守履行之約定，其中第2項即約定兩造指定建設公司，各自在履約銀行開立專戶帳戶，做為雙方履約款項交付之用途；第7條並約定兩造同意於各自完成該承諾書各條款約定時，10日內正式簽定合建契約（原審卷一第25至27頁）。足認兩造於簽訂系爭承諾書時，本即有意另指定建設公司完成合建事宜，是林木城固不否認其非建築開發業者，但兩造所簽訂之系爭承諾書並非無履行之可能；且共有人中之一人，未經其他共有人之同意，與他人訂立合建之債權契約，亦非以自始客觀不能之給付為契約之標的，故歐慧貞2人以林木城非建築開發業者及伊等僅為部分共有人，據以主張系爭承諾書係以不能之給付為契約標的而屬無效乙節，為無理由。

⒊歐慧貞2人復主張林木城未完成承辦契約書第1個項目工作，而不得請求系爭費用，其與伊等地主方簽立內容不實之系爭確認書，並以不收取系爭費用，誘使伊等簽訂系爭承諾書，係違反善意與誠信原則乙節。惟查：

⑴依系爭承諾書第5條約定，兩造於正式簽訂合建契約時，林木城同意不向歐慧貞2人及其共有人收取承辦契約書第1個項目之系爭費用（原審卷一第26頁）。而本件已完成承辦契約書中第1個項目中之土地合併再分割部分，但共有人間仍保持共有狀態，尚未分配給各所有人單獨所有；惟林木城與共同地主方歐慧貞等12人已簽立系爭確認書，約定經共同地主方確認林木城已完成承辦契約書第1個項目地籍整理，並已交付專業地政士送斗六地政辦理分割過戶與登簿完成，共同地主方應履行對林木城完成第1個項目付款約定，已如前述。

⑵歐慧貞2人雖主張系爭確認書內容與事實不符，及林木城未委任代書辦理承辦契約書第1個項目工作及支付費用，故其未完成該項工作而不得請求系爭費用等語。惟林木城主張其簽訂承辦契約書後，已完成之該契約書第1個項目工作至土地合併再分割並重新分配給各共有人保持共有狀態之階段，至於由共同地主方委任林志忠代書辦理過戶並支付費用，則係因共同地主方想自己找代書辦理之故，之後因歐慧貞2人不配合辦理，致未能完成土地登記為各地主單獨所有等情，業據其提出「地籍整理求償600萬工作事項」（下稱系爭工作事項）及「歐慧貞合建資料」2本在卷足憑，經核與證人李聰億於原審證述：我知道歐慧貞2人有土地想要找人合建，所以幫他們居間仲介，剛開始歐慧貞2人的土地都是廢棄工廠，後來林木城先地籍重整，把每一個人的土地都分配好，有的人土地地段好、面積大，他們會互相買賣，有金錢往來，他們後來請林志忠代書去地政辦理重新規劃好土地的登記，林忠銘、張國雄、蔡勤順他們都有拿去林志忠代書那裡蓋好印章準備要登記，但是歐慧貞沒有配合，也不去林志忠代書那裡蓋章，後來地籍整理就沒有辦法過名，不知道歐慧貞為何不配合。地籍整理是林木城幫地主等人規劃、做好分配，當初兩造談的條件，如果林木城把土地整理好，歐慧貞2人將土地拿出來合建，林木城就不跟地主拿土地規劃的地籍整理費用600萬元，如果歐慧貞2人把土地拿去跟別人合建，就要賠償林木城地籍整理費用600萬元。林木城做的地籍整理工作，把土地上所有廠房都已經拆除完畢，土地也有填土，並已規劃好每個人分配房屋幾間及位置，何人分配農地、建地，到林志忠那裡要登記時，歐慧貞就不同意配合蓋章。林木城跟歐慧貞說如果她不合建，要跟她買土地，依照歐慧貞土地面積算起來價格大概3,200萬元，歐慧貞要賣4,000萬元，我建議林木城將價格提高到3,600萬元，林木城有同意，但歐慧貞要實拿3,600萬元，且不負擔仲介費、增值稅，兩方協調時，林木城有開150萬元斡旋金給我，結果歐慧貞在磋商價格過程中將土地賣給別人等語（原審卷一第171至176頁）；及證人即代書林志忠於原審證述：有幫歐慧貞2人辦理土地移轉登記相關事宜，系爭工作事項第3頁是舊的地籍圖，我幫歐慧貞2人辦理合併分割後的圖面如同第4頁地籍圖所示，把土地從舊的地籍圖分割為新的地籍圖，是依照林木城提出的規劃圖面，歐慧貞2人願意這樣做，我就受歐慧貞2人委託依此方式來合併分割，繳給地政的分割及測量費用大約20幾萬元，我的代書費用也是總共20幾萬元，他們每人分擔的代書費及測量分割費用是依原來持分比例計算，歐慧貞是11分之5 左右，其他共有人每戶大約11分之2 ，加總剛好是11分之11，代書費用是地主支付給我的，合併分割後每一筆土地都是由地主共有，之後要將土地互為移轉成單獨所有，地主也全部委託我辦理移轉，我有先送件申報土地增值稅，稅單已經核定，核定後我準備要辦理過戶，我等很久，因為沒有蓋完印鑑章，所以無法繼續完成，一放就2年多，當初是12個土地所有權人都書面委託我辦理土地移轉登記，後來只有歐慧貞2人還沒有來事務所蓋印鑑章，所以就無法送件辦理移轉登記，系爭工作事項第9至12頁，不同顏色代表不同地主的分配位置，要移轉登記完成的目標是這樣，後來地主要把土地賣給別人，所以同意去稅務處撤件，就是撤回增值稅稅單，地政部分還沒有送件，歐慧貞2人後來把土地賣給玉鉉公司，是我幫歐慧貞2人辦理報土地增值稅，但移轉登記不是我辦理等語（同卷第204至207頁），亦大致相符而堪以採信。

⑶又林木城主張系爭承諾書第6條第1項所約定○○段0000、0000地號土地辦理繼承登記之工作已完成，有上開2筆土地登記謄本附於系爭工作事項第34頁之後可查。而林木城主張系爭承諾書第6條第2項所約定同段0000、0000、0000、0000地號土地申請恢復地號，其中0000地號為該區原有之地號，而同段0000、0000、0000地號土地即承辦契約書中所稱未登簿土地，已由伊依約申請恢復地號完成，且因同段0000地號土地為水利地，無法作為建築基地，伊再將之分割出同段0000之0地號，供同段0000、0000土地做為空地出入使用等語，經核亦與系爭工作事項第3、4頁之新、舊地籍圖及第9頁「○○段土地前段合建分配位置」、第10頁「○○段土地後段過戶對象」所示地籍情形及合建規劃吻合；再參以承辦契約書所約定之○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000等地號土地，於106年8、9月間以後，確有因分割新增同段0000之0至0000之00、0000之0至0000之00、0000之0至0000之00、0000之0至0000之00、0000之0至0000之0、0000之0至0000之00、0000之0至0000之0、0000之0至0000之00、0000之0至0000之00、0000之0至0000之0等地號土地，有土地異動索引（原審異動索引卷二第3至150、159至266、275至304頁）及系爭工作事項第34頁之後所附土地登記謄本在卷可憑。綜上堪認，林木城主張其已依承辦契約書之約定，完成第1個項目即共同地主方共有土地合併再分割至各土地所有權人保持共有狀態，及規劃各地主受分配位置及面積、拆除清移土地上廠房、填土、鋪設8米道路、設置甲種圍籬、申請恢復地號、申請移除防洪警戒線於全區外等工作，嗣因歐慧貞2人不配合辦理共有土地再分割為各土地所有權人單獨所有之過戶手續，以致未能按其所規劃之各地主受分配位置完成互相移轉為單獨所有等情，確與事實相符而足以採信。則就林木城未能完成各地主共有之土地互相移轉為單獨所有之工作，自不可歸責於林木城。

⑷至於承辦契約書之土地合併再分割為各地主保持共有之過戶手續雖係由共同地主方委由代書林志忠辦理並支付費用，但依證人林志忠上開證述可知，此部分仍係基於林木城提供之規劃方案而為辦理，且後續亦係因歐慧貞2人不配合再辦理過戶為各地主單獨所有之手續，致林木城未能按其規劃完成各地主受分配位置互相移轉為單獨所有之工作。惟歐慧貞等地主12人既已於106年9月13日與林木城簽訂系爭確認書，約定經共同地主方確認林木城已完成承辦契約書第1個項目地籍整理，並已交付專業地政士送○○地政辦理分割過戶與登簿完成，共同地主方應履行對林木城完成第1個項目付款約定，已如前述，足認共同地主方等12人於簽訂系爭確認書時，均同意林木城已完成承辦契約書約定之第1個項目工作而得請求系爭費用，歐慧貞2人自不得再主張因其中過戶手續係由地主委任代書辦理及支付費用，及林木城未完成共有土地分割為各地主單獨所有，故林木城不得依系爭承辦契約書向共同地主方請求系爭費用等情；再者，林木城業已依承辦契約書進行前揭諸多地籍整理及土地現況整理、規劃、分配等工作，而耗費相當時日、心力、人力及費用，尚難認承辦契約書所約定之第1個項目工作內容與報酬有何顯不相當之情形，因此，歐慧貞2人主張系爭費用之約定顯不相當，及林木城未完成承辦契約書第1個項目工作而不得請求系爭費用，其以不收取該費用誘使伊等簽訂系爭承諾書，係違反善意與誠信原則乙節，均屬無據。至於系爭承諾書第6條各項約定（原審卷一第26頁），雖非歐慧貞2人能獨立完成，然亦有其等應配合始能完成之部分，且因歐慧貞2人之不配合致未能完成者，即其中第3項○○段0000地號土地變更建築用地，有系爭工作事項第34頁後所附0000地號土地登記謄本及異動索引可參（原審異動索引卷二第151至158頁），及其中第5項土地分割為單獨所有部分，已如前述，因此，林木城主張該條係約定地主之協力義務，應可採信，尚無從認定該約定有歐慧貞2人所主張違反善意與誠信原則之情事。

⒋歐慧貞2人再主張林木城簽訂系爭承諾書後，未提供由專業建築師所繪製之全區產品規劃配置圖及伊等分配室內各樓層平面圖，而違反該承諾書第1條約定；且未依該承諾書第4條約定，偕同建設公司與伊等洽談合建事宜，亦從未就如何提供興建基金與伊等協商，故伊等已於109年1月20日以存證信函向林木城為解除系爭承諾書之意思表示等節，有存證信函附卷可稽（原審卷一第39頁）。惟依系爭承諾書第1條約定，本合建養生別墅，以最有利於共同甲方及乙方之規劃設計為前提，乙方聘任專業建築師做建築法規檢討及如下服務，第1項：全區產品規劃配置圖，如附件二；第2項：共同甲方分配室內各樓層平面圖，如附件三。林木城於兩造簽訂系爭承諾書時確已提出上開附件二、三之圖面（原審卷一第31至32頁）。再參酌系爭承諾書第4條約定，共同甲方和乙方於簽署正式合建契約時，應各自遵守履行之約定，共有3項，包含雙方各自分配之土地及房屋以其名義登記土地及申請建造執照；委託銀行為履約保證，指定建設公司，各自在履約銀行開立專戶帳號，做為雙方履約款項交付之用途；及由乙方就共同甲方分配之房屋營造面積提出興建基金及返還時程如該承諾書之附件六等，可知此均係於合建契約簽署後始應依約逐步進行之事項，則系爭承諾書第1條所約定「合建養生別墅」、「乙方聘任專業建築師做建築法規檢討」，解釋上亦應於合建契約簽訂後再聘任專業建築師為之，附件二、三之圖面則係作為兩造日後簽訂合建契約之參考，並非最終經建築師確認之合建契約建築圖面，是歐慧貞2人主張林木城違反系爭承諾書第1條約定，及未履行第4條約定，亦無理由。況且，本件係先因歐慧貞2人不配合辦理共有土地再分割為各土地所有權人單獨所有之過戶手續，以致未能按林木城原先為地籍整理工作所規劃之各地主受分配位置完成互相移轉為單獨所有，兩造之合建計劃因而停擺；之後歐慧貞2人本有意出售系爭承諾書所約定之合建土地予林木城，但尚在協商過程中即違反系爭承諾書第10條之約定，於109年1月7日將土地出售予他人，業經證人李聰億證述如前，可見兩造無法依系爭承諾書簽訂合建契約，係可歸責於歐慧貞2人，而歐慧貞2人違約後始於同年月20日以存證信函向林木城為解除系爭承諾書之意思表示，既無法定解除契約事由，亦無契約約定解除契約事由，其等解除契約自非合法。

⒌系爭承諾書第11條約定：「共同甲方和乙方應秉持善意與誠信，遵守並履行本合建承諾書各條款之約定。違反之一方應以懲罰性罰款新臺幣伍佰萬元賠償相對方。」（兩造不爭執事項㈡）。又按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。觀之系爭承諾書第11條約定之文義既已明言「懲罰性罰款」，足認兩造締約之真意自係約定懲罰性違約金，以強制債務之履行及確保債權之效力為目的，而非損害賠償總額預定性質。歐慧貞2人已違反系爭承諾書第10條約定，將該承諾書附件一之土地與他人簽署買賣契約之行為，已如前述，則林木城依系爭承諾書第11條約定，請求歐慧貞2人賠償懲罰性違約金，自屬有據。

⒍林木城雖主張系爭承諾書第11條之懲罰性違約金約定為不真正連帶債務。惟按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法第271、272條分別定有明文。又所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。歐慧貞2人為系爭承諾書約定之「共同甲方」，且觀諸系爭承諾書全文之約定，明文記載共同甲方負同一債務或有同一債權，均無2人應負連帶責任，或如其中一人為給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任等約定，而歐慧貞2人依系爭承諾書所享有之權利及負擔之義務，亦非依法律規定為連帶債務，或依法理屬於數債務人基於單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者之情形，因此，系爭承諾書第11條所約定共同甲方違反系爭承諾書各條約定之情形時，應賠償林木城之懲罰性違約金，核其給付性質係屬可分，應依民法第271條規定，由歐慧貞2人平均分擔，林木城主張該約定為不真正連帶債務，顯無理由。

⒎再按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。此項核減，法院得以職權為之。此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院79年度台上字第1612號判決、50年度台抗字第55號裁定、112年度台上字第652號判決意旨參照）。歐慧貞2人主張林木城未受損害或所受損害不大而請求酌減違約金乙節，本院審酌兩造簽訂承辦契約書由林木城為地籍整理等工作後，因有合建計劃再簽訂系爭承諾書之締約經過。又依系爭承諾書第2條約定，共同甲方依附件一所示合建分配金額46,375,560元，共同甲方同意選定如（附件四、售價分配表）編號A11、D1、D2、E2等四棟合養生別墅，如(附件五劃紅色橫線範圍)。其中編號A11表價8,500,000元，共同甲方持有90.74%比率所有權=7,875,560元，乙方持有9.26%比率所有權=6,244,400元(下稱共有資產)，該共有資產所衍生之相關稅費，雙方按比率負擔繳納之。是兩造倘有簽訂合建契約，並履行合建計劃，乙方即林木城得依上開約定持有價值6,244,400元之合建共有資產，此即林木城依系爭承諾書之合建利益，亦為林木城以系爭承諾書第11條之懲罰性違約金約定所欲確保之債務履行。再參以兩造簽訂承辦契約書後，林木城已完成承辦契約書第1個項目即共同地主方共有土地合併再分割至各土地所有權人保持共有狀態，及規劃各地主受分配位置及面積、拆除清移土地上廠房、填土、鋪設8米道路、設置甲種圍籬、申請恢復地號、申請移除防洪警戒線於全區外等工作，嗣因歐慧貞2人不配合辦理共有土地再分割為各土地所有權人單獨所有之過戶手續，致未能依林木城原先之規劃完成各地主受分配位置互相移轉為單獨所有；且依承辦契約書及系爭確認書之約定，歐慧貞等地主12人本應共同給付林木城承辦契約書中第1個項目工作之報酬即系爭費用，但因兩造簽訂系爭承諾書，約定於兩造簽訂合建契約時，林木城同意不向歐慧貞2人及其共有人收取系爭費用，且林木城另與地主張國雄、張𡍼喜市；蔡勤順、蔡𡍼喜珍間所簽訂之合建承諾書亦有相同約定（即如簽訂合建契約即不收取上開費用），有渠等簽訂之合建承諾書各1份在卷可參(本院卷第219至234、234之2、233至257頁)，因此林木城亦遲未向歐慧貞等地主12人請求系爭費用，嗣前揭地主已違約出售土地予他人，經林木城向原法院另案起訴請求共同地主方歐慧貞等12人及玉鉉公司暨其連帶保證人即訴外人陳進財給付系爭費用，經原法院111年度重訴字第4號判決其請求權已罹於時效，有該判決附卷可查（本院卷第145至160頁）。依上開客觀事實，另衡以歐慧貞2人就系爭承諾書附件一之土地所記載之持分比率，其中○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000地號土地部分均為11分之5，同段0000、0000地號土地部分則均為11分之2（原審卷一第30頁），再依林木城所整理之張國雄、張𡍼喜市、蔡勤順、蔡𡍼喜珍及歐慧貞2人違約移轉合建土地予玉鉉公司之附表（本院卷第261、263頁），兩造均不爭執歐慧貞2人將合建土地出售予玉鉉公司之面積共795.99平方公尺，占全部地主出售總面積3408.42平方公尺之比例為百分之23.35（本院卷第274至275頁）。則考量歐慧貞2人先無故不配合合建土地移轉為各地主單獨所有之過戶手續，復違約出售土地予他人，最終導致兩造間合建計劃無法履行，違約之情節非輕，然林木城除依承辦契約書所為前階段地籍整理等工作外，亦尚未著手進行合建相關事宜，綜合考量林木城實際上所受損害，及歐慧貞2人如能如期履行債務時，林木城可享受之一切利益，暨歐慧貞2人之違約情狀，本院認林木城依系爭承諾書第11條約定請求歐慧貞2人給付懲罰性違約金500萬元，尚嫌過高，應予酌減為300萬元，始為適當。歐慧貞2人主張林木城未受損害或損害甚小，違約金應酌減至100萬元再由共同地主方依土地面積之比例分擔，尚非可採。是林木城請求歐慧貞2人給付300萬元之違約金，及自起訴狀繕本送達（原審卷一第53、55頁）之翌日即111年1月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息（此共同債務應由歐慧貞2人平均分擔），為有理由；逾此部分之請求，為無理由。

七、綜上所述，林木城依系爭承諾書第10條、第11條約定，請求歐慧貞2人給付300萬元本息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命歐慧貞2人如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，歐慧貞2人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上開不應准許部分，即原判決主文第1項關於「如其中一被告給付時，其餘被告於該給付範圍內同免責任」部分，尚有未合，歐慧貞2人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。另其他不應准許部分（即林木城請求歐慧貞2人應各再給付林木城200萬元本息。如其中一人給付時，其餘之人於該給付範圍內同免責任），原判決為林木城敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合。林木城上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴，又其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，歐慧貞2人之上訴為一部有理由，一部無理由，林木城之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

【附註】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。