臺灣高等法院 臺南分院111年度重上更二字第3號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 112 年 06 月 01 日
• 當事人: 林挺毅、張文松

臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度重上更二字第3號
上 訴 人 林挺毅
訴訟代理人 陳偉仁律師
被上訴人 張文松
訴訟代理人 張家
吳碧娟律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年7月28日臺灣嘉義地方法院第一審判決（103年度重訴字第89號）提
起上訴，並擴張訴之聲明，經最高法院第二次發回更審，本院於112年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及擴張之訴均駁回。
第二審（含擴張之訴）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人林挺毅（下稱林挺毅）起訴主張：伊為開設火鍋店，於民國（下同）102年11月1日與被上訴人張文松（下稱張文松)簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向其承租位於
嘉義市○○路000號0樓（下稱系爭房屋）、同市○○○路000號0
樓（下稱293號房屋）及後方2樓增建（下稱系爭增建，與293號房屋合稱未完工房屋），租賃期限自103年1月1日起至107年12月31日止，第1年每月租金新臺幣（下同）9萬元，第2年至第5年每月10萬元。伊已依約交付保證金30萬元予張文
松，並委託訴外人成浩室內裝修有限公司（下稱成浩公司）設計裝潢，因系爭房屋前方原有之廁所不利於火鍋店之經營，成浩公司遂設計將廁所移至後方；又伊原委請訴外人合眾冷氣企業行（下稱合眾企業）施作冷氣、管線工程並支付定金，張文松竟要求改由其指定之侑能冷氣空調有限公司（下稱侑能公司）施作。嗣293號房屋之後方一角，經嘉義市政
府認定為違建而遭拆除，伊原規劃之店面面積及桌次縮減因而無法達成預定之營業目標，復因張文松不合理指示而多次變更設計，致遲至103年9月仍無法營業，伊催告張文松改善未果，已於同年月22日依法解除系爭租約。伊前已支付：⒈合眾企業冷氣28萬元定金；⒉侑能公司冷氣177,000元定金、
已施作工項費用338,100元；⒊成浩公司設計施工等費用200萬元；上開金額於扣除侑能公司變賣回收材料後退還98,015元後，仍有2,697,085元無法收回。又系爭租約既經解除，
張文松應返還30萬元保證金，加計前開無法收回之費用，並扣除伊自103年1月1日起至解約時止，積欠張文松之9個月租金81萬元後，伊共得請求張文松賠償所受損害2,187,085元
；另得請求因上述原因無法如期營業所受營業損失2,766,330元等情，爰依民法第226條、第229條第2項規定，求為命張文松給付5,763,415元，及其中2,187,085元部分自起訴狀繕本送達翌日即103年10月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中2,766,330元及自104年7月15日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，並願供擔保，請准宣告假
執行。【原判決為林挺毅敗訴之判決，林挺毅聲明不服，提起上訴並擴張聲明】。
二、張文松則以：系爭租約所載租賃範圍僅系爭房屋，不包括未完工房屋在內；伊僅建議林挺毅使用原有設施，以免損害房屋結構，並未干涉林挺毅裝修。林挺毅主張支付成浩公司之定金200萬元中之第2筆款項，係103年3月26日由無關之林淑玲匯款，縱為林挺毅所給付，亦非定金而為工程款之一部，況現場照片顯示實際施作部分之工程款未達200萬元，其單
據所列內容浮濫，該部分請求為無理由。侑能公司已於103
年11月21日將冷氣機及冷凍庫搬回，林挺毅與合眾企業間並無林挺毅所指交易存在，縱有交易亦為其等間之糾紛，均與伊無涉。林挺毅未給付租金而違約在先，不得請求返還30萬元保證金，又林挺毅未支付租金使用系爭房屋，即無營業損失可言，況其以在嘉義市營業多年而具有穩定客源之商家營業額作為營業損失之計算基準，亦屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及擴張之訴均駁回。
貳、反訴部分：
一、張文松反訴主張：伊於103年9月6日以存證信函催告林挺毅
付清租金，林挺毅遲未履行，伊乃於同年10月27日為終止租約之意思表示，自得依系爭租約請求林挺毅給付自103年1月起至租約終止前之租金54萬元，及租約終止後至返還系爭房屋期間所受相當於租金之利益6萬元；另林挺毅提前解約，
伊亦得依系爭租約第7條第4款約定，請求給付相當於2個月
之租金12萬元，並依系爭租約第4條第5款請求兩座廁所之回復原狀費用及壁牆、鋁窗之修繕費用共15萬元，經扣除其前給付伊之保證金30萬元，合計應給付伊57萬元等情，爰求為命林挺毅給付57萬元本息之判決（原審判命林挺毅應給付張文松93萬元本息，並駁回張文松其餘之訴，兩造就其敗訴部分，均聲明不服，提起上訴，經本院前審判命林挺毅給付張文松57萬元本息，林挺毅就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，張文松則未提起上訴，是張文松反訴請求超過57萬元部分業已確定，不在本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。二、林挺毅則以：張文松既未交付合於約定之租賃物，伊於張文松依約履行前，得拒絕給付租金，縱其得請求租金，伊亦得以對張文松之損害賠償債權抵銷。又伊已於103年9月22日解除系爭租約，張文松無從再為解除；張文松早於伊解除系爭租約前即自行更換門鎖，伊不可能繼續占用系爭房屋，伊已將系爭房屋交還張文松，並無違約，系爭租約既因張文松給付不能而解除，張文松亦不得請求給付提前解約違約金；至變更廁所等位置係經張文松同意，伊不負回復原狀之義務等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠前審關於命林挺毅給付57萬元本息部分，及該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，張文松在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
參、兩造不爭執事項：
一、兩造於102年11月1日訂立系爭租約，另林挺毅已交付30萬元保證金，迄今未給付租金；內容略如下所示：「立契約書人出租人張文松（以下簡稱甲方），承租人林挺毅（以下簡稱乙方），因房屋租賃事件，訂立本契約書，雙方同意之條件如左（下）：第一條房屋所在地及使用範圍嘉義市○○路000
號0樓全部。第二條租賃期限自民國103年1月1日起，至民國107年12月31日止。第三條租金（102年11月、12月供乙方裝潢用，不計收租金）1.每月租金新台幣①第一年每月租金新台幣玖萬元整，於每月5日前繳納，租金不含稅。②第二、三
、四、五年每月租金新台幣壹拾萬元整。第四條使用租物之限制5.房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋同時應負責回復原狀。第六條違約處罰2.乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。第七條其他特約事項4.本契約租賃期限未滿，一方解約時，需得對方之同意。提前解約需罰2個月租金。」。
二、門牌號碼嘉義市○○○路000號房屋為張文松之配偶葉玲玲所有
，於102年12月16日初編門牌，於103年3月5日取得使用執照（原審卷一第145頁、原審卷二第55頁）。
三、嘉義市政府104年1月15日府都建字第1045001850號函載稱，嘉義市○○○路000號房屋之違建，為後方法定空地及頂樓增建
，於103年7月1日、同月28日拆除（原審卷二第38頁）。
四、林挺毅於l03年8月29日寄發律師函，催告張文松於7日內改
善裝潢及違建部分，張文松於103年9月2日收受。張文松於103年9月6日以嘉義文化路郵局第595號存證信函催告林挺毅
給付租金，林挺毅於次日收受，並於同月22日以蔡碧仲律師事務所103年9月22日仲仁律字第1030922號函，向張文松解
除契約，張文松於103年9月23日收受。張文松於103年10月27日以太保南新郵局第60號存證信函終止系爭租賃契約。林
挺毅於104年2月4日寄發嘉義文化路郵局第104號存證信函表示其物品於103年11月間搬運完畢，剩餘物均拋棄（原審卷
一第31至37、90、91頁、第74至76頁、原審卷二第159頁）
。
五、嘉義市○○路000號0樓之兩座廁所，迄今尚未回復原狀，回復
原狀費用為10萬元，另張文松修繕壁牆、鋁窗之費用共5萬
元（原審卷二第99頁背面、本院更一卷第105頁）。
六、訴外人鄭美珍即林挺毅之母、訴外人林淑惠及成浩公司交易往來如下：鄭美珍分別於103年2月13日、同年5月8日以朴子市農會申設之帳戶（00000000000000，下稱朴子農會帳戶），匯款177,000元、338,100元予侑能公司；嗣後侑能公司於同年12月15日以臺灣企銀申設之帳戶（00000000000），將
變賣材料之款項98,015元，匯予林挺毅（原審卷二第42、43頁、205頁）。鄭美珍於102年12月5日以朴子農會帳戶，匯
款100萬元至其於朴子市農會申設之甲存帳戶（0000000000000000），並開立100萬元之支票予成浩公司兌領完畢（原審卷二第45、46頁、275 頁）。林淑惠於103年3月26日以臺灣中小企業銀行安平分行申設之帳戶（00000000000 ，下稱中小企銀帳戶）支出100萬元，由林淑玲匯入成浩公司於玉山
銀行東嘉義分行申設之帳戶（0000000000000 ）（原審卷二第281至284頁）。鄭美珍於103年4月14日以朴子農會帳戶，匯款100萬元至林淑惠中小企銀帳戶（原審卷二第286、287
頁）。
七、成浩公司於103年12月25日至系爭租賃地點搬運木造餐桌一
批（本院上字卷一第55頁）。
肆、兩造爭執事項：
一、系爭租約其租賃標的範圍是否包含未完工房屋？
二、嘉義市○○○路000號房屋後方增建建物遭嘉義市政府拆除，是
否為張文松未依約交付合於約定使用收益狀況之租賃物之情狀，而致林挺毅承租之目的無法達成？
三、林挺毅依民法第347條準用第359條瑕疵擔保、第229第2項條、第254條給付遲延，終止系爭租賃契約，是否有理由？
四、林挺毅依民法給付遲延，請求張文松賠償下列項目之支出共2,697,085元，及9個月之營業損失2,766,330元，及返還保
證金30萬元，是否有理由？
㈠合眾企業冷氣28萬元定金。
㈡侑能公司冷氣177,000元定金、已施作工項費用338,100元。㈢成浩公司設計施工等費用200萬元，扣除侑能公司回收部分設
備退款98,015元。
五、張文松請求下列項目，扣除30萬元保證金後共57萬元，是否有理由？
㈠依系爭租約第3條，請求自103年1月起至終止前之租金54萬元
。
㈡依不當得利之法律關係，請求租約終止後至返還系爭房屋期間之利益6萬元。
㈢依系爭租約第7條第4款，請求違約金12萬元。
㈣依系爭租約第4條第5款，請求兩座廁所回復原狀費用10萬元及壁牆、鋁窗修繕費用5萬元
伍、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠系爭租約約定承租之標的範圍，不包括未完工房屋：
⒈查系爭系爭租約第1條關於房屋所在地及使用範圍已載明為
：嘉義市○○路000號0樓全部，此有系爭租約在卷可憑（原
審卷一第6頁背面）。林挺毅雖主張其所承租之標的範圍
包括未完工房屋，然為張文松所否認，則就承租標的及範圍應由林挺毅負舉證之責。
⒉林挺毅雖舉其與張文松之妻葉玲玲之電話通訊譯文（下稱電話譯文）、張文松交付其作為先施工裝潢之建物電子圖（原審卷一第11頁，下稱系爭平面圖），主張承租範圍應包括000號0樓房屋。惟查：
⑴電話譯文：「那時房子還沒好就不該跟你簽約」、「其實一開始租你就不對了啦，應該要等房子好了再來租人啦，要等好了再讓你裝潢」、「你又把原本廁所打掉，不然就不用再新建後面的11坪嘛」、「為了要建後面那塊給你用，就被他們抓到把柄、抓到尾巴啦」等語（原審卷一第168、169、176頁）。固然依此段通話內容之
前二句觀之，似乎可解讀為出租範圍包括還沒（建）好之房屋即000號0樓房屋。
⑵然再比對另一段林挺毅提出之電話譯文：「張文松：你們這邊不是說還要簽？」、「林挺毅：簽什麼？」「張文松：因為你現在只簽這邊而已，那邊還沒有簽」、「林挺毅：沒有啦簽一下啦」「葉玲玲：那也是還要簽啊，不然到時候還是會有問題，會變成沒證據，法律上的問題，那邊要重簽啦」、「林挺毅：你說的重簽意思是？」、「張文松：因為我們簽的是這邊而已，那邊沒有簽，那邊也是要簽」、「林挺毅：意思是合約書中再多加這片對嗎」、「葉玲玲：對，不然你所有不合，門牌號碼什麼都不合」、「葉玲玲：我沒有要你多付租金，但是所有契約是怎樣。因為當時寫那邊而已，這邊還沒有蓋好，所以還沒寫」、「葉玲玲：所以這邊要重寫喔」、「林挺毅：這樣我要寫二份契約嗎？」、「葉玲玲：當然啊，之前的就一起重寫」、「林挺毅：好，重寫，那你現在何時要跟我重寫？」「葉玲玲：我隨時都可以」（本院上訴審卷二第19至22頁）。依上開對話之內容，可知張文松夫妻均再三強調當初所訂契約僅對○○路
000號0樓而已，因○○○路000號房屋尚未完工，必須於完
工取得執照後再重行簽訂，林挺毅亦同意再多加這片（即○○○路000號），可見系爭租約所謂之○○路000號房屋
二樓，係針對101年7月已完工取得使用執照之○○路000
號二樓簽約而已，雖然雙方已談妥尚在興建未完工之○○
○路000號於建好後再另訂新約，事甚明確。蓋誠如葉玲
玲所述，系爭租賃契約文字僅標示○○路000號0樓，未標
明○○○路000號0樓房屋，日後難免發生實際租賃使用範
圍、房屋租金金額，甚且涉及二棟房屋所有權人名義不同（前者為張文松所有，後者為葉玲玲所有）、租金所得報稅名義人等等之問題，為免日後爭議，當然須於○○
○路000號房屋完工取得使用執照時，始能再就此部分訂
立契約。
⒊兩造於102年11月1日簽訂系爭租賃契約時，系爭○○○路00
0號建物尚未編訂門牌，至102年12月16日始初編門牌，於103年3月5日取得使用執照，此為兩造所不爭執（不
爭執事項二）。是系爭契約簽約時吳鳳北路建物不僅尚未完工，施工鷹架尚未拆除且與中山路建物中間尚有「牆壁」相隔，外觀上明顯係另一獨立建物（原審卷一第92、93頁、第179頁），難認包括在系爭租約所約定「
嘉義市○○路000號0樓全部」之範圍內。
⒋查系爭平面圖為張文松於簽約後始交付林挺毅作為先施工裝潢之用，其上關於000號0樓陽台後方位置，係劃以虛線，且未標示面積，則張文松所辯：兩造於系爭租約載明租賃範圍為「嘉義市○○路000號0樓全部」，000號0
樓於訂約時尚未完工，增建部分則至103年5月始動工，非租賃範圍，林挺毅於訂約後要求提供000號0樓平面圖供裝修公司估價，因000號0樓於102年6月12日增建後，相連之原有000號0樓面積減少0.55平方公尺，000號0樓原建物測量成果圖並遭地政事務所註銷，伊乃提供包含000號0樓之新版平面圖電子檔予林挺毅，該平面圖係主管機關審查之用，故無法標示範圍；系爭租約簽訂時，伊沒有預計要蓋系爭增建，103年1月間關於000號0樓後方空地之通行權訴訟發回更審，因恐他人通行該空地，始起意在該空地上加蓋系爭增建，於103年5月中旬才開始興建，亦非系爭租約租賃範圍等語，並提出建物測量成果圖、使用執照、本院103年度上更㈠字第4號確認通行權等事件勘驗筆錄、土地複丈成果圖為證據（見本院更一卷等83頁以下、103頁以下、135頁以下、201頁以
下），尚非無據。林挺毅雖舉張文松交付其作為先施工裝潢之系爭平面圖為據，主張承租範圍應包括000號0樓房屋云云，然由前開電話譯文可知，兩造就000號0樓部分需另訂契約，且兩造嗣後亦未就000號0樓房屋另訂租約，林挺毅據以主張系爭租約包括000號0樓及後方增建云云，自非可採。
⒌林挺毅於原審勘驗時，亦自陳承租當時000號0樓與000號
樓間有RC磚牆，施工時有將牆面打掉，現在該處有鐵皮做間隔等語（見原審卷一第102頁）；證人陳冠文於原
審亦到庭證稱：已蓋好的部分與未蓋好的部分沒有相連等語（見原審卷一第134頁），顯見兩造簽訂系爭租約
時，000號0樓與000號0樓間有明顯區隔，難認系爭租約所謂「000號0樓全部」有包括000號0樓及系爭增建。另陳冠文雖在原審、前審到庭證稱：承租範圍有包括000
號0樓及後方增建等語，然其亦證稱：是林挺毅告訴他
的等語（原審卷一第134頁、本院重上卷一第171、172
、177、178、183頁），是尚難據證人陳冠文之證述，
遽認系爭租約約定之承租範圍有包括000號0樓及系爭增建。
⒍由上，從系爭租約明確記載使用範圍為嘉義市○○路000號
0樓、000號與000號0棟房屋各自獨立、○○○○000號建物
於系爭契約簽訂時尚未完工及林挺毅與張文松、葉玲玲電話譯文等事實觀之，應認系爭租約所租賃之範圍未包含○○○路000號0樓及系爭增建。
㈡系爭租約之租賃範圍，僅係○○路000號0樓建物，並不包括○○○
路000號0樓建物，以及後方尚未加建之2樓違建，已如前述
，則就○○○路000號0樓建物，以及後方2樓之違建，林挺毅自
無從本於系爭租約對張文松有所主張（最高法院61年台上字第964號判決、68年度台上字第3347號判決意旨參照）。
㈢林挺毅依民法第229條第2項、第254條、第226條、第256條規
定解除契約，均非適法：
⒈林挺毅依民法第229條第2項、第254條規定解除契約部分：
⑴林挺毅主張：其原雇用合眾冷氣施作冷氣、管線工程，原定冷卻水塔放置頂樓並已配好管線時，張文松卻稱水塔不得置於頂樓，以致水塔需遷至2 樓店面，管線亦需拆除，而管線之牽立必須於牆面上訂立固定收束器，又遭張文松否准且要求將合眾冷氣換成其指定之冷氣施作商即侑能冷氣等語，惟為張文松否認。經查：證人即合眾冷氣負責人王振名於原審證稱：其履行與原告（林挺毅）之契約期間，未見過被告（即張文松）」等語（原審卷二第22頁背面），王振名既證述其施作冷氣、管線工程之期間內未見過張文松，則張文松是否有如林挺毅所述阻撓施工之情事，要屬無法證明，難認其前開主張為真。
⑵林挺毅又主張：侑能冷氣負責人陳永中證稱施作過程遭張文松不合理阻撓云云，亦經張文松否認，並辯稱：其僅是建議林挺毅使用原來的設施，才不會損害房屋的結構等語。經查，陳永中於原審證稱：「要打壁虎，一定要通知被告，經被告同意才可以施作，而打壁虎不是不能打，是要徵詢屋主的同意，因為我們無法透視水管的位置」等語（原審卷二第24頁背面、第25頁背面），可見張文松係出於避免傷及水管，損及建物之目的，難謂係不合理之干預。是以林挺毅執此指摘張文松不當干涉裝潢一節，要非可採。
⑶林挺毅另主張：其委託成浩公司負責本件工程設計，因張文松多次不合理指示，曾改圖數次，為張文松所否認。查：成浩公司負責人陳冠文於原審證稱：「設計圖修改三次以上，係因原告與被告在談的過程中需要修改，如第一次廁所規劃在右邊，後來談一談說不能在右邊，要在最後面，所以才修改，係依原告之指示修改圖面等語（原審卷一第135頁）；對照林挺毅提出之電話譯文
，張文松之妻葉玲玲曾對林挺毅提及「為了你說廁所廚房要移到後面」（原審卷一第173頁）、「你又把原本
的廁所打掉，不然就不用再新建後面的十一坪嘛」、「（林挺毅稱：我想說看你覺得要怎麼做啊？）我跟你講要怎麼做？看你有沒有辦法把原本的廁所恢復啦，再來如果你不要，那就是要等啦。（林挺毅稱：好啦，等你電話啦）對啊，不然你就是要等啦，再來我廁所沒有照你畫的圖那麼多間啦，會請照請不過啦，要照建築師畫的圖來施工做廁所了啦」（同上卷第176 頁）、「（林挺毅稱：你們OK就好啦）那不是我OK啦，是建築師畫的圖啦，也是要人家排的剛好啦，也要照配置圖去用啦，不然現在不做一次，不然以後還要再一次喔」、「（林挺毅稱：那他現在要排在我現在那裡嗎？）我盡量叫他排啦，那可以排幾間就幾間啦，沒辦法就看大家可以挪出幾間出來啦」（同上卷第177 頁）等語，可知將廁所移到後面確實係由林挺毅決定並指示成浩公司修改，並非張文松要求林挺毅修改；且張文松之妻葉玲玲亦表示會配合林挺毅，但為申請使用執照須依照建築師圖說施作，此乃出於合於建築法規之考量，難認張文松就系爭房屋之設計施工有何不合理之指示。
⑷基上，張文松並無林挺毅所稱多次不合理介入店面裝潢之情事，林挺毅據此主張張文松未能依債之本旨提出給付，經催告改善未能履行，構成遲延給付，進而依民法第229條第2項、第254 條解除契約，於法尚非有據。
⒉林挺毅依民法第226條、第256條、第359條規定解除契約部
分：林挺毅雖主張○○○路000號0樓及建物後方之違建被拆
除，致其無法達成原先預計之營業目標，為給付不能，而依第226條、第256條規定解除契約云云。然系爭租約並未包含○○○路000號0樓及後方違建，張文松並無交付○○○路00
0號0樓及建物後方之違建之義務，並無給付不能之情事，則林挺毅上開主張，難認有據。
⒊準此，林挺毅不得依民法第229條第2項、第254條、第226條、第256條、第359條之規定解除系爭契約。則其依民法第259條、第260條規定，請求張文松返還其交付之保證金30萬元，請求賠償因系爭契約而支出之2,697,085元之裝
潢損失，及9個月不能營業之預期利益2,766,330元之損失，於法即非有據。
二、反訴部分：
㈠張文松可請求103年1月至9月租金81萬元：
查林挺毅並未給付張文松103年1月至9月之租金，為其所自
認，而其主張張文松應賠償其所受損害及所失利益，於法無據，業經認定如前，林挺毅自無從以對張文松之賠償債權作為自動債權，主張與張文松對其之上開租金債權作為抵銷。又其於本院主張因張文松之給付不能與給付遲延且有可歸責之事由，伊得主張同時履行抗辯拒絕給付租金，如前所述，張文松已依約交付○○路000號0樓予林挺毅，至於其主張之遲
延交付或不能交付之000號0樓及系爭增建被拆除部分，並未包含在系爭租約之內，林挺毅自無從依據系爭契約主張張文松有債務不履行之事實而行使同時履行抗辯，堪以認定。是張文松請求此部分之租金，自屬有據。
㈡張文松可請求提前解約罰18萬元：
查系爭租賃契約第7條其他特約第4款約定：本契約租賃期限未滿，一方解約時，須得他方之同意。提前解約須罰2個月租金（原審卷一第7頁背面）。林挺毅主張張文松有給付遲延、給付不能情事而解除契約，於法均屬無據，已如前述，其於原審審理時表達無法承租（同上卷二第66頁背面），對張文松而言，即屬未附理由期前解約，既經張文松同意解約（同上卷一第82頁背面），則張文松請求林挺毅給付2個月之違約金18萬元，自屬有據。
㈢張文松可依不當得利請求103年10月相當於租金之利益：
⒈系爭租賃契約第6條違約處罰第2款約定：乙方（指林挺毅）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金（原審卷一第7頁），兩造間之契約既因林挺毅依第7條其他特約第4款之約定提前解約，即與上開第6條第2款情形不同
，張文松自不得依該約款請求違約金。
⒉張文松於原審103年12月30日言詞辯論期日時陳稱：林挺毅
已經將承租標的物交還，主張租金103年1月1日至103年10月31日等語（同上卷一第139頁），堪認林挺毅已於103
年11月間返還租賃標的物與張文松無訛，張文松既同意林挺毅自103年9月契約解除，林挺毅103年10月占有系爭租
賃物已無正當權源，依社會通念，其可能獲得相當於租金之利益，致張文松受損害，其自得請求林挺毅返還不當得利。則張文松請求103年10月份占有租賃物之相當於租金
之利益9萬元，自屬有據。至林挺毅辯稱：張文松於103年9月22日之前，早因違建糾紛將大門換鎖，其自無占用系
爭房屋之理，其占有已現實返還張文松云云。然查，就此部分抗辯，未見其提出證據證明。且其於原審103年10月30日言詞辯論期日陳稱：希望本院履勘（即103年11月14日）後再搬遷等語，顯見在此之前，林挺毅並未搬遷，觀其在該言詞辯論期日之陳述，不僅與張文松上開陳述相符，復有林挺毅寄給張文松之存證信函載有「本人於103 年11月間搬運完畢，剩餘物均拋棄不用」為證（同上卷二第190、191頁），是林挺毅上開辯解，要難採信。
⒊張文松主張：林挺毅遲至104年2月4日始表示拋棄堆放承租
處之所有物，依契約第6條第2款之約定，於103年9月終止租約後至同年12月，林挺毅仍未交還房屋，依第一年房租之1倍計算違約金，即18萬元，3個月共54萬元；而第2年
即104年1月，以每月10萬元租金之1倍計算違約金共20萬
元云云。然查，林挺毅固於104年2月4日始表示拋棄堆放
承租處之所有物，惟依張文松所提之照片（原審卷二第186 頁），林挺毅所遺留的明顯為廢棄物，且其既於103 年11月間遷讓並返還房屋與張文松，已如前述，依契約第7
條第2款「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放
棄，聽由甲方處理」之約定，林挺毅所遺留之物，可任由張文松處置，林挺毅除103年10月份經本院認定為無權占
有外，要無張文松所指無權占用房屋或系爭租賃契約第6
條第2款之情形，張文松自不得依契約第6條第2款請求，
或主張103年11月起至104年2月之不當得利請求權。
㈣張文松可請求回復原狀及修繕費用金額15萬元：
⒈查契約第4條第5款約定，房屋有改裝設備之必要時，乙方（指林挺毅）取得甲方（指張文松）之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方交還房屋同時應負責回復原狀。林挺毅既為廁所等之變更，已見上述，則張文松依該約定請求林挺毅回復原狀，自屬有據。林挺毅對於張文松主張回復廁所費用10萬元及牆壁、鋁窗修繕費用5萬元
，並未爭執其數額，則張文松請求15萬元，核屬有據。
⒉林挺毅雖辯稱：廁所等變更係經張文松同意，張文松自無請求回復原狀費用之理。查，張文松係依契約第4條第5款之約定請求，此部分林挺毅辯解，尚難憑採。
㈤綜上所述，張文松依租賃契約之法律關係，得請求林挺毅給付123萬元（計算式：81萬＋18萬＋9萬＋15萬=123萬），扣除
林挺毅先前交付之保證金30萬元後，其得請求林挺毅給付93萬元及法定遲延利息（張文松反訴請求超過57萬元部分業已確定，不在本院審理範圍，已如前述)，則張文松請求林挺
毅給付57萬元本息，自屬有據。
三、綜上所述，林挺毅依契約及民法第226條、第229條、第359
條、第259條、第260條之規定，請求張文松給付5,763,415
元，及其中2,187,085元部分自103年10月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中2,766,330元及自104年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由
，不應准許。林挺毅之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。張文松依系爭租約之約定，請求林挺毅給付57萬元，及自103年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由。原審就林挺毅本訴部分為
其敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，林挺毅上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。林挺毅於本院擴張請求81萬元本息，亦屬無據，應駁回其此部分擴張之訴。原審就張文松反訴請求部分，判命林挺毅應給付57萬元本息部分，於法尚無不合。林挺毅上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結：本件林挺毅之上訴及擴張之訴均無理由，依民事訴訟法第第449條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　 　1　　日民事第三庭 審判長法 官 吳森豐

法 官 郭貞秀

法 官 洪挺梧
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
被上訴人不得上訴。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　1 　　日
書記官 蔡曉卿
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。