臺灣高等法院臺南分院民事判決

上訴人

劉吳碧霞

上訴人

吳坤麟

上訴人

吳坤義

上訴人

葉龍雄

上訴人

葉月

上訴人

簡添進

上六人訴訟代理人

何永福律師

複代理人

劉育辰律師

複代理人

陳惠敏律師

複代理人

李澤凱

上訴人

曾志鴻（即葉秋菊之承受訴訟人）

被上訴人

簡茂榮

被上訴人

簡煜文

被上訴人

簡煜振

共同訴訟代理人

簡燕青

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年2月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（112年度訴字第561號）提起上訴，本院於114年5月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

㈠上訴人葉秋菊於提起第二審上訴後之民國113年6月13日死亡，其法定繼承人為余正雄、曾意文、曾志鴻，其中余正雄、曾意文已向臺灣臺中地方法院聲明拋棄繼承，被上訴人具狀聲明由曾志鴻承受訴訟，有前開繼承人及被繼承人之戶籍資料、繼承系統表、聲明承受訴訟狀、關於被上訴人就余正雄部分撤回承受訴訟之準備程序筆錄及家事公告等件在卷可稽（見本院卷第123至131、159、175、209、213至214、221頁），核無不合，應予准許。

㈡上訴人曾志鴻（即葉秋菊之承受訴訟人）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：伊等為嘉義縣○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分如附表編號1至3所示，上訴人劉吳碧霞、吳坤麟、吳坤義、葉龍雄、葉月（下合稱劉吳碧霞以次5人）、被承受訴訟人葉秋菊（嗣由曾志鴻承受訴訟，與劉吳碧霞以次5人下合稱劉吳碧霞6人）及訴外人簡倪金治、倪李緣則公同共有系爭土地應有部分72分之6（下稱系爭應有部分）。惟附表編號4至10所示公同共有人（下稱系爭公同共有人）於110年5月20日與原審被告黎澤花簽訂出售系爭應有部分之不動產買賣契約（下稱系爭契約）後，未通知伊等是否優先承購，已違反保護他人之法律即土地法第34條之1之第4、5項之規定，致伊等受有損害。爰依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定，求為命劉吳碧霞6人與簡添進連帶給付被上訴人簡茂榮新臺幣（下同）50萬5,717元、簡煜文84萬2,861元、簡煜振84萬2,861元之判決（逾上開請求部分，被上訴人於第一審受敗訴判決，未聲明不服，不在本院審理範圍，不予贅述）。並聲明：上訴駁回。

二、上訴人部分：

㈠劉吳碧霞以次5人及簡添進則以：伊等出賣系爭應有部分，未違反土地法第34條之1之規定，且被上訴人亦未預計要購買系爭應有部分，即無所失利益之損害等語，資為抗辯。並聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡曾志鴻未到庭，亦未具狀為任何聲明或陳述。

三、兩造（除曾志鴻外）不爭執事實如下（見本院卷第253至254頁）：

㈠系爭土地之部分共有人及應有部分如附表所示。

㈡系爭公同共有人（其中簡添進為簡倪金治之監護人）委託巨信地產顧問股份有限公司（當時之法定代理人為原審被告蕭春美）於110年5月18日與黎澤花簽訂如原審卷第239至243頁所示系爭契約，就公同共有系爭應有部分，面積為314.32坪，以每坪3萬元出賣與黎澤花。

㈢系爭公同共有人（其中簡添進為簡倪金治之監護人）委託巨亨地政士事務所，於110年5月20日以嘉義福全郵局第81號存證信函，通知倪李緣行使優先承購權，倪李緣於同年月22日收受，且未行使優先承購權（原審卷第67至73頁）。

㈣系爭應有部分於110年7月28日，移轉登記予黎澤花所有（原審卷第48頁）。

㈤系爭公同共有人並未通知被上訴人行使優先承購權。

四、兩造（除曾志鴻外）爭執事項如下（見本院卷第255頁）：被上訴人主張依民法第184條第2項（所違反保護他人之法律為土地法第34條之1第4、5項）、第185條第1項前段規定，請求上訴人賠償其等因無法行使優先承購權所受之損害，有無理由？若有理由，金額應為若干？⒊

五、得心證之理由：

㈠對被上訴人主張依民法第184條第2項（所違反保護他人之法律為土地法第34條之1第4、5項）、第185條第1項前段規定，請求劉吳碧霞6人賠償其等因無法行使優先承購權所受之損害，為有理由；請求簡添進賠償部分，為無理由：

⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。次按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（最高法院105年度台上字第1025號民事判決可資參照）。又違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。故出賣之共有人如有違反土地法第34條之1規定之通知義務，致他共有人無從行使優先承購而受有損害，他共有人得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。

⒉經查，系爭公同共有人簽訂系爭契約後，未依土地法第34條之1之規定通知同為系爭土地共有人之被上訴人得以同一條件優先購買，此觀不爭執事實㈠、㈤可明，依前開說明，自係屬數人共同違反保護他人之法律。此外，上訴人復未舉證證明對於通知義務之違反為無過失。是劉吳碧霞6人僅通知他公同共有人倪李緣（詳不爭執事實㈣），而未合法通知其他含被上訴人在內之共有人是否願以同一價格優先承購，即辦理系爭應有部分移轉登記，致使被上訴人無從行使優先承購系爭應有部分之權利，被上訴人主張依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定，請求劉吳碧霞6人連帶負侵權行為損害賠償責任，係屬有據。至上訴人雖抗辯：土地法第34條之1的立法目的是為了簡化共有關係，上訴人將多人共有之系爭應有部分出售黎澤花一人（下稱系爭買賣行為），乃簡化共有關係，並未違反該條立法目的等語。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。查，系爭公同共有人未通知他共有人之被上訴人得以同一價格共同或單獨優先承購，既違反土地法第34條之1第4項之規定，系爭買賣行為亦難認合於該條之立法理由。上訴人前開抗辯，難認可採。

⒊次查，土地法第34條之1有關共有人出賣其應有部分時，應通知其他共有人之規定，其規範對象乃針對出賣應有部分之共有人。而簡添進雖為簡倪金治之監護人，惟其並非土地法第34條之1出賣應有部分之共有人，依法自無通知其他共有人是否以同一價格優先承購之法定義務，被上訴人主張簡添進違反土地法第34條之1第4項之法律規定，依民法第184條第2項、第185條第1項前段請求簡添進與劉吳碧霞6人連帶賠償其等因無從行使優先承購權所受之損害，難認有據。被上訴人雖主張：其係以共有人簡倪金治為請求對象，簡添進為監護人，且簡倪金治為無行為能力人，簡添進有其監護人責任等語（見本院卷第250至251頁）。惟觀之被上訴人起訴狀已敘明簡倪金治已於110年10月6日死亡，系爭契約係在簡添進為其監護人之期間完成移轉登記，茲將簡添進列為被告之一等語（見原審卷第94頁），足見被上訴人並非以簡倪金治為請求對象。又簡倪金治於受監護宣告期間，其法律行為固由監護人簡添進代為、代受意思表示，然簡添進並不因其為簡倪金治之監護人而取得系爭土地共有人之地位。是被上訴人前開主張，尚難憑採。至被上訴人另主張：簡添進未就此部分為抗辯等語。然查，簡添進始終否認其有賠償被上訴人之責任，則被上訴人既主張依民法第184條第2項之規定對簡添進為本件請求（見本院卷第250頁），則主張侵權行為存在之人，即應就民法第184條第2項規定之侵權行為成立要件，負舉證責任，惟簡添進既無違反保護他人之法律，已如前述，則簡添進抗辯其對被上訴人無賠償責任，即屬有據。被上訴人此部分之抗辯，難認可採。

㈡被上訴人無法行使優先購買權所受之損害部分：

⒈按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」、「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」民法第213條第1項、第215條規定甚明。查土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力；因此，未踐行同條第2項通知義務之出賣人，逕出售共有物予他人並辦畢移轉登記，不影響其出售、處分之效力。是以，被上訴人在本案雖可請求損害賠償，但因系爭應有部分已經出售並移轉登記予黎澤花，且無從主張該買賣為無效，屬無從回復原狀之情形，故依民法第215條規定，僅得請求以金錢賠償。

⒉按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，此觀民法第216條第1項規定甚明。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院109年度台上字第2169號民事判決意旨參照）。又損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。惟被害人如能證明在請求或起訴前有具體事實，可以獲得較高之交換價格者，應以該較高之價格為準。因被害人如未被侵害，即可獲得該項利益也（最高法院64年第6次民庭庭推總會議決議意旨參照）。

⒊經查，被上訴人於原審陳稱：若系爭公同共有人當初有通知被上訴人優先購買，為了避免後續拆屋還地之困擾，一定會想辦法將系爭應有部分買下來，幾個共有人分攤購買的話，一個人也不用付多少錢等語（見原審卷130至131頁）。又被上訴人均在系爭土地上蓋有建物而遭黎澤花另案請求拆屋還地，業經本院調取另案（即本院113年度重上字第17號）民事卷宗核閱屬實。衡以土地共有人之一倘在共有之土地上興建房屋後，雖經年使用未經其他共有人反對，但為避免部分共有人出賣應有部分，而使共有人之結構有所更易，致衍生後續爭議（如拆屋還地、分割共有物等訴訟），影響自身權益，在經濟能力許可下，以理性之角度出發，於收到優先購買之通知，通常應會行使優先承購權，除避免前開困擾外，亦可同時簡化共有關係，增進自己在土地上之可利用性。是以，本院考量黎澤花買受系爭應有部分之價格（詳下述）、主張優先承購權之被上訴人人數（3人）、被上訴人均在系爭土地上蓋有建物遭黎澤花另案請求拆屋還地等情，認為被上訴人主張依通常情形，將會行使優先購買權等語，核與常情相符，應可採信。上訴人抗辯：被上訴人自始未舉證「當初」有購買計畫、有資力、販售計畫，而不具有客觀的確定，不成立所失利益云云，難認可採。

⒋依前開說明，損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，且算定被害物價格時，原則上應以起訴時之市價為準。基此，被上訴人本件請求回復原狀之標的，原係系爭應有部分之所有權，只因現實已不能回復原狀，改以金錢賠償，而在計算金錢賠償數額時，原則上仍應以起訴時系爭應有部分之市價為基礎（即起訴時之「應有狀態」），始為合理。故以此方式計算，被上訴人得請求損害賠償之數額如下：

⑴按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號民事判決意旨參照）。查系爭公同共有人以每坪3萬元出賣系爭應有部分與黎澤花（詳不爭執事實㈡），而被上訴人於112年7月27日提起本件訴訟起訴時（見原審卷第9頁），訴外人簡○玲所有系爭土地應有部分864分之1於112年7月25日經臺灣嘉義地方法院（下稱原法院）拍賣後，以每坪3萬6,972元拍定乙節，則有原法院不動產權利移轉證書影本1紙在卷可佐（見原審卷第165頁），以此作為系爭土地起訴時之客觀價格，應屬合理適當。則系爭應有部分於本件起訴時之資產價值（即「應有狀態」），扣除被上訴人若以同一條件而支出之成本即每坪3萬元，系爭應有部分之資產價值本應係每坪增加6,972元，依此計算，系爭應有部分之總差額共計219萬1,439元（計算式：6,972元×314.32坪=219萬1,439元，元以下四捨五入），此即係被上訴人依通常情形下可得之利益（即被上訴人得請求損害賠償之總數額）。

⑵又依土地法第34條之1執行要點第12點第3款規定，多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。而簡茂榮、簡煜文、簡煜振就系爭土地之應有部分分別為120分之1、72分之1、72分之1，換算後其等之比例為3：5：5。故以被上訴人得請求損害賠償之總數額（219萬1,439元）及各被上訴人原可取得系爭應有部分之比例計算，簡茂榮、簡煜文、簡煜振得向劉吳碧霞6人請求其等分別所受之損害為50萬5,717元、84萬2,861元、84萬2,861元（元以下四捨五入）。

六、綜上所述，被上訴人依民法第184條第2項、第185條第1項前段規定，請求劉吳碧霞6人連帶給付簡茂榮50萬5,717元、連帶給付簡煜文、簡煜振各84萬2,861元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，判命劉吳碧霞6人如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上開不應准許之部分，其中原判決命簡添進連帶給付被上訴人部分，尚有未合，簡添進指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。又葉秋菊上訴後，業於本院訴訟繫屬中死亡，其繼承人曾志鴻未拋棄繼承，依民法第1148條第2項規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」，原判決主文第1至3項關於命葉秋菊連帶給付部分，應更正為曾志鴻於繼承葉秋菊之遺產範圍內連帶給付，併此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述。至被上訴人雖具狀略以：簡倪金治於110年10月6日死亡，如認簡添進非共有人而不具當事人資格，屬承受訴訟，必要時請再開辯論程序等語（見本院卷第269、273頁）。惟查，簡倪金治既非被上訴人本件請求之對象，已如前述，且其已於112年7月27日本件起訴前死亡，而非於本件訴訟程序中死亡，自無承受訴訟之問題，核無再開辯論之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段、第2項，判決如主文。

【附註】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。