臺灣高等法院 臺南分院八十七年度上字第四八二號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 90 年 12 月 11 日

臺灣高等法院臺南分院民事判決　八十七年度上字第四八二號　ｅ
上　訴　人　大驊建設事業股份有限公司
法定代理人　丙　○　○
上　訴　人　乙　○　○
甲　○　○
上　訴　人　丁　○　○
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十七年七月十五日台灣雲林
地方法院第一審判決（八十六年度訴字第五一八號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主　　　文
原判決關於命上訴人大驊建設事業股份有限公司、乙○○、甲○○連帶給付超過新台
幣貳佰零壹萬叁仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人丁○○在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人大驊建設事業股份有限公司、乙○○、甲○○其餘上訴駁回。
上訴人丁○○之上訴駁回。
第一審訴訟費用及第二審訴訟費用關於大驊建設事業股份有限公司、乙○○、甲○○
上訴部分，由上訴人丁○○負擔二分一，餘由上訴人大驊建設事業股份有限公司、乙
○○、甲○○連帶負擔；第二審訴訟費用關於丁○○上訴部分，由上訴人丁○○負擔
。
事　　　實
甲、上訴人大驊建設事業股份有限公司（下簡稱大驊建設公司）、乙○○、甲○○方
面：
一、聲明：㈠、原判決不利上訴人部分廢棄。㈡、右廢棄部分，上訴人丁○○在第一
審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、第一、二審訴訟費用由上訴人丁○○負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、就上訴人大驊建設所出售予上訴人丁○○之編號七十六號地下室停車位是否屬瑕
疵給付而言：
１、按民法所規定買賣標的物瑕疵之定義與要件，依民法第三五四條規定應指買賣標
的物「危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通
常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」，
茍上訴人大驊建設公司以就上訴人丁○○所約定買受之停車位，均完全依照契約
約定之內容完工（含地下室停車位之數量及買受人預購之位置），則大驊建設公
司所準備交付與丁○○之停車空間既已符合契約約定之效用，丁○○即不得再以
大驊建設公司所設置之地下室停車空間超過政府核准數量為理由，主張停車空間
之買賣標的物有瑕疵。上訴人所設置之停車空間雖有部分是屬於政府核准以外而
為上訴人自行增設，但上訴人大驊建設公司與上訴人丁○○簽訂買賣契約書時，
已完全將地下室停車空間之數量及位置，詳細以平面圖供上訴人丁○○參考選擇
，上訴人大驊建設公司完成之地下室停車空間亦全部照契約附圖之數量與位置施
設，並無減少契約預定之效用，應無瑕疵。
２、況且上訴人丁○○所買編號七十六號之停車位係平面停車位，且為經政府核准之
停車位，並無被拆除或禁止使用之危險，且編號七十六號停車位之位置與兩造契
約附圖約定之位置相同，完全沒變，根本沒有減損上訴人丁○○依照契約預定之
效用，何有瑕疵之可言？
３、雖然法令規定停車空間數量超過五十位時，留設之車道寬度應為雙車道，但此為
政府行政法令之要求，本件兩造當事人契約自始即以約定地下設有七十六個停車
空間，並非契約只約定設置四十九個車位而上訴人卻違約設置七十六個車位，故
不能因車道之寬度與政府法令規定之標準不符，即認定上訴人丁○○所買之車未
有違約瑕疵，上訴人大驊建設公司有無違約應依訂約時契約內容與完工後標的物
之內容作比對，不可捨契約具體約定而依政府行政規定為判斷標準，本件上訴人
大驊建設公司並無違約，因為產品內容均與契約相符。
４、本件大樓地下室面積係上訴人大驊建設公司有比法定標準申請增加開挖面積，才
會因地下室空間增加而自行增設停車空間，上訴人大驊建設立意良善，希望盡可
能多設停車空間，以供大樓住戶使用。本件大樓基地面積一八０四平方公尺，建
築面積七八七‧五八平方公尺，依建築技術規則第一四一條規定應依照建築面積
挖設七八七‧五八平方公尺之地下室，但本件上訴人大驊建設公司申請開挖地下
室之面積為一四八六‧九一平方公尺，故本件上訴人大驊建設為多增設停車空間
，自己亦花費相當成本，且一切停車空間之數量及位置，自始即透明化，均在契
約附上詳細參考圖，並未違約。
５、有關地下室防空避難所變更使用之問題，應係上訴人丁○○對法令有所誤解。依
系爭建物之建築執照與使用執照，大樓地下室之用途為「防空避難室兼停車空間
」（如附件一），即戰時應作防空避難室使用，平時可作停車場或停車空間使用
。又內政部在民國七十四年十月十二日頒布「台灣地區防空避難廠所管理維護注
意事項」第一項與第二項規定：「防空地下室、半地下室，其裝置固定設備或放
置無法隨時搬動之機器等物品，不得超過總面積四分之一；但通往地下室之樓梯
、盥洗室、機械停車設備及未設門鎖之隔間，不視為固定設備」、「超出附建標
準，自行增建之地下室面積，得不經申請作一般使用，但不得違反分區使用規定
及危害安全與衛生」。依此規定上訴人大驊建設公司超出核准停車空間數量所增
設之機械式停車設備，因不是固定設備，不屬於「違章建築」，且沒有違反分區
使用規定及危害安全與衛生，應無違規使用之法律問題。況且上訴人大驊建設公
司所準備履行交付丁○○之停車位位置，均與契約約定位置完全相符，完工後地
下室停車位數量也均與契約訂定當時之數量相同，並無出入，故上訴人大驊建設
公司並無違約。
６、上訴人大驊建設就地下停車位數量及車道、汽車進出口之設計，均與契約約定之
內容相符，且上訴人丁○○購買當時亦無異議，經鈞院現場勘查證明地下室車道
及汽車進出口並無造成車輛進出不便或危險之虞，車輛仍可正常進出。上訴人丁
○○捨棄契約約定不顧，並非有理。
㈡、有關上訴人丁○○所買房屋隔間由四間變三間之事實經過，確係買受人自己要求
變更，並非上訴人大驊建設公司完成之房屋有瑕疵，理由如下：
１、本件大樓Ｄ棟一至十樓每戶之格局均與上訴人丁○○所買之房屋格局相同，每戶
均應隔為四間，上訴人丁○○買七Ｄ一戶，上訴人完工後，一Ｄ至六Ｄ，八Ｄ至
十Ｄ共九戶，每戶格局均依原設計規劃為四間，惟獨七Ｄ隔為三間，且隔間僅以
磚牆隔間，隔間材料成本低廉，由四間變成三間，節省之成本很少，但會造成施
工上很不方便，對上訴人大驊建設公司而言，因改變隔間為三間所造成之工資成
本與隔為四間所增加建材費用，相差無幾，若非買受人有提出要求，大驊建設公
司不可能自找麻煩，惟獨就丁○○之七Ｄ一戶隔為三間。
２、上訴人大驊建設公司接受丁○○以隔間不符之理由反應後，未經向工地現場人員
查明原委即對承包水泥之慶峰工程行發函主張其未按設計施工，上訴人大驊建設
公司之本意係要求承包商負責去修改，但其接獲慶峰工程行之回函後，始知係其
公司負責現場之工地主任指示水泥承包商隔為三間。經上訴人大驊建設公司再向
工地主任及其他工程人員查證，始獲知係應買受人之要求才變更隔間，並非上訴
人大驊建設公司之房屋有瑕疵。故上訴人大驊建設公司對慶峰工程行之存證信函
並不能因此作為上訴人大驊建設公司不利之證據。原審未經查明，遽然以此作為
不利於上訴人大驊建設公司之判決，應有錯誤。
３、上訴人丁○○及其丈夫自從買系爭房子簽約開始，即一同與上訴人公司接洽，故
履約過程，丁○○也均由其丈夫葉炳河出面與上訴人公司會同驗收房屋，丁○○
之丈夫也均未就隔間少掉一間之客觀事實提出異議。按理，夫妻之間不可能不知
以配偶名義所購買之房屋有幾間房間，又如果所買房屋少一個房間，不可能於上
訴人丁○○之丈夫在驗收時沒有發現。葉炳河既然是丁○○之代理人，依民法第
一０五條規定，代理人之意思表示因明知其情事或可得而知其情事，致影響其效
力時，其事實之有無應就代理人決之。故有關室內隔間為三間及地下室設有七十
六個停車位之問題，既已經過上訴人丁○○之代理人，即丁○○之丈夫葉炳河確
認，未有異議，證明此項內容確屬依照兩造契約之約定為之，並非標的物有瑕疵
，豈可又以葉炳河非契約當事人為理由推卸責任？如果葉炳河對約定內容不知，
如何能代理丁○○會同上訴人公司驗收房屋？
４、上訴人丁○○本人在訴訟前致上訴人公司之存證信函亦表示「本人屢次復工地勘
看」（如附件）由此更可證明隔間為三間確為上訴人丁○○自己之要求，否則施
工過程中，上訴人丁○○屢次到工地勘看，豈不異議？
５、又隔間僅為磚牆隔間，四間可改為三間，同理，三間隨時可改為四間，故退一步
而言，縱屬本件隔間為三間屬於未經買受人同意之瑕疵，此項瑕疵並非重大，依
法應未達到重大而可得解除契約之程度。
㈢、上訴人丁○○主張上訴人大驊建設公司未按主管機關核准圖形建築，致系爭建物
內部到處係樑柱云云，上訴人大驊建設公司否認上訴人丁○○之主張，此為上訴
人丁○○自己臆測，並無證據。上訴人丁○○就此應舉證以實其說。
㈣、有關地下室停車場汽車出口與車道為單車道之問題，上訴人大驊建設公司自始即
設計為單車道，完工後之車道與原始設計相同，並非上訴人大驊建設公司申請核
准為雙車道卻完工後變為單車道。至於停車位數量增加，係因上訴人大驊建設公
司為解決大樓住戶之停車問題，才用機械式停車設施增設地下室停車位，使每戶
均可分配一位停車空間。上訴人大驊建設公司在銷售房屋即在買賣契約內公開地
下室停車位數量為七十六位，買受人也對此銷售條件完全知悉，並非上訴人大驊
建設公司與上訴人丁○○訂約後才擅自增加。上訴人大驊建設公司銷售房屋時並
沒有就停車位另外出售，而係每戶房屋贈送一個停車位，由客戶簽訂房屋買賣契
約時自行選定位置，丁○○所選之位置最有利、最方便停車，且為平面式停車位
。雖然建商將大樓地下室停車位數量利用機械式停車設施增加停車空間，但最高
法院認為只要建商與買受人自始即就地下停車位之數量與具體買賣之停車位置約
定清楚，事後如出賣人有按照約定內容履行，買受人不得單純以地下室設置之停
車數量超出政府核准設置之停車位數量為理由解除買賣契約。
㈤、至大樓後面與鄰地之圍牆傾倒，承包商已修復，上訴人丁○○尚不得以此主張解
除契約。
㈥、有關電梯之品牌，上訴人大驊建設公司在八十八年六月二日已附具證明文件，證
明本件大樓使用之電梯確為三菱電梯。
㈦、至於丁○○主張室內有樑柱凸出造成其室內使用不方便，此項主張應屬牽強，委
不足採。本件經鑑定結果樑柱位置沒有變動，只是外牆往外與樑柱切齊才造成室
內未能與樑柱切齊，上訴人大驊建設公司當初係為增加客戶室內使用面積及考慮
與隔鄰大樓外牆相併，才將外牆施工由內切齊改為由外切齊，改變後增加客戶室
內使用面積，並不減少買賣標的物之使用效益與經濟價值，且樑柱均設計在室內
隔間轉角位置，雖然房間轉角有凸出之柱子，但並不減少客戶之使用價值，如果
按上訴人丁○○之要求將外牆往內縮與柱子切齊，則室內轉角雖不見凸出之柱子
，但相對的室內面積即形減少。上訴人丁○○提出這種「損人不利己」之理由，
顯係吹毛求疵，毫無可採。本件上訴人大驊建設公司完工之房屋並未減損上訴人
丁○○使用效益與價值，買賣標的並無瑕疵，上訴人丁○○無權執此理由解除契
約。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提存證信函影本二件、建築執照及使用執照
影本、上訴人大驊建設寄給住戶管理委員會存證信函影本、油漆工程承攬契約影
本、鋁門窗工程承攬契約書及原廠出具材料證明書影本、安乘電梯有限公司進口
報單及出具之證明書影本、大廈公共設施移交明細表影本、建築執照所附地下室
核准平面圖影本、買賣契約所附地下室停車位平面圖影本為證。
乙、上訴人丁○○方面：
一、聲明：㈠、原判決不利於上訴人丁○○之部分廢棄。㈡、右廢棄部分，上訴人大
驊建設公司等應再連帶給付上訴人丁○○新台幣（下同）一百四十六萬元暨自八
十六年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢、第一審廢棄
部分及第二審訴訟費用均由上訴人大驊建設公司等負擔。㈣、第二項聲明部分，
上訴人願提供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、原審認定上訴人丁○○依據系爭契約第十六條第二款約定：若乙方（即大驊建設
公司）違約不賣，或違反本約定任何條款之內容時，經甲方（及丁○○）限期催
告仍不履行者，甲方得解除契約，乙方除應退還已收價款外，並應同時給付同額
之違約金，請求給付違約金一百八十三萬元過高，因而核減違約金為新台幣三十
七萬元，雖非無據。惟按民法第二百五十九條第二款之規定，契約解除時，受領
之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。依此規定，大驊建設公司等
人於系爭契約解除時，除應返還本金一百八十三萬元外，縱以法定利率計算亦須
償還十九萬二千二百零七元之利息。又本件買賣之標的連同土地與房屋總價為四
百八十萬元，而上訴人丁○○自年⒒月⒚日起陸續繳納一百八十三萬元，已達
總價金百分之三十八，而原審准上訴人丁○○違約金之請求僅為已付價金之二成
，扣除上訴人大驊建設公司等原應償還之利息十九萬二千二百零七元，上訴人大
驊建設公司等實際負擔之違約金數額僅十七萬七千七百九十三元，連上訴人丁○
○已繳價金之一成均不足，是原審如此酌減違約金數額，似有違系爭契約第十六
條第二款訂定之目的，亦即違反保護買受人所得請求出賣人依約履行之目的。
㈡、按兩造所訂立之房屋預定買賣契約書第四條即約定：本大廈之施工標準，乙方應
確實依據建築管理機關核准之設計圖說及附件（五）之「建材設備說明」負責建
造，並以建築管理機關發給之建築物使用執照為合格標準之證明‧‧‧。上訴人
大驊建設公司送請主管機關之地下室平面圖停車位為四十九位，係符合建築技術
規則設計施工篇第六０條第三款之規定，惟大驊建設公司為求多設編號五０至七
十五之停車位，乃於使用執照核發下來後，另增加編號五０至七十五號停車位，
顯然違反兩造買賣契約第四條之約定，且上訴人丁○○於⒐⒒以北港郵局第十
一號函，催告大驊建設公司須改善之項目其中一項即為停車位之問題，大驊建設
公司迄上訴人丁○○發函解除契約為止均未改善，上訴人丁○○乃依兩造所訂立
之買賣契約第十六條解除契約，實無任何不當之處。
㈢、上訴人大驊建設公司所興建之系爭雖有多項瑕疵，上訴人丁○○僅就重大之瑕疵
主張，其餘捨棄，茲列舉如下：
１、上訴人大驊建設公司給付上訴人丁○○之車位編號七十六，其位置按規定係屬車
道，根本不得作為停車位。
２、上訴人大驊建設公司未依主管機關核准之圖形建築，所完成之建物竟將柱子包在
建築物內，致建築物內部到處均是樑柱
３、又車道及汽車進出口均為單車道，違反內政部所頒布之建築技術規則建築設計施
工篇第六０條第三款之規定，造成車輛進出有不便或危險之虞。
４、大樓圍牆偷工減料致倒塌。
５、建材與契約書約定不符合之處不勝枚舉，其中影響人身安全部分即為電梯，按契
約之約定電梯須採用三菱、永大、ＯＴＩＳ、東芝微電腦觸摸式，惟大驊建設公
司所使用之廠牌為安乘電梯，有照片乙紙為證。
㈣、就台灣省建築師公會之鑑定報告，上訴人丁○○提出意見如下：
１、上開鑑定意見雖認定編號號停車位其長寬足供停放小型車輛使用，惟該號停
車位在主管機關核准之大樓設計圖上係屬號、號停車位，茍號、號機械
式雙層式機械停車位之買主出而主張權利，上訴人丁○○之權益勢必遭受損害，
而無法達成契約之目的。又鈞院審理中，上訴人丁○○業已提出北港鎮公所已準
備針對系爭大樓至違章停車位予以拆除，很顯然大驊建設公司已經無法按契
約約定之內容給付停車位給上訴人丁○○。
２、其次上開鑑定意見雖稱系爭建物之樑柱有按主管機關核准之圖形建築，七樓Ｄ戶
有六支柱子並無任何增減，位子亦無變動云云，然上訴人丁○○所爭執者乃原設
計圖墻壁與柱內緣切齊，而上訴人大驊建設公司所完成之建物係現場墻壁與柱外
緣切齊造成房子之內部明顯看出六根柱子，上訴人尚須以裝潢之方式將六根柱子
予裝飾美化，使上訴人仍須支出乙筆裝潢費用，雖鑑定意見指出現場面積多出五
點七八平方公尺。惟上訴人丁○○並不在乎面積之增加，且總體面積亦無任何增
加，只是徒增內部到處可見樑柱而已。
３、再者按內政部所頒佈之建築技術規則建築設計施工篇之規定，地下室停車位達
輛以上者，其車道應為雙車道，寬度為五‧五公尺以上方為適法，而系爭建物之
車道寬度僅三‧五公尺，按規定僅能容納部停車位，乃大驊建設公司申請建照
時設計圖上載明部停車位，嗣使用執照核發下來後竟又二次施工，將停車位遽
增至號停車位，造成使用戶進出之不便與危險，如此之給付焉能謂無重大瑕疵
，從而原審判決認定大驊建設公司違約，准上訴人丁○○解約請求返還已繳納之
價金，洵屬的論。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提計算方式影本乙件、設計圖說影本乙件、
照片三禎、平面圖影本乙件為證，並聲請本院勘驗現場。
丙、本院依職權向中國菱電股份有限公司函詢系爭大樓電梯是否係該公司代理進口之
電梯，並囑託台灣省建築師公會鑑定。
理　　　由
一、上訴人丁○○起訴主張：伊於八十三年十一月十九日分別與上訴人大驊建設公司
簽訂「房屋預定買賣契約書」，與上訴人乙○○、甲○○簽訂「土地預定買賣契
約書」（上開房屋與土地買賣契約，以下簡稱系爭買賣契約），約定以總價金四
百八十萬元，購買坐落雲林縣北港鎮○街段六六二之一○三、之一○五號土地上
興建之北港鑽石大樓Ｄ棟７預售屋一戶及基地與編號停車位，伊已按期繳付價
款，至八十六年五月七日止（即至第三十三期），合計繳付一百八十三萬元；惟
於房屋逐漸完成後，發現所購買之房屋有多項瑕疵，其較重大者即有：編號停
車位不合法不得作為停車使用；車道及汽車進出口均為單車道，違反內政部所頒
布之建築技術規則建築設計施工篇第六０條第三款之規定，造成車輛進出有不便
或危險之虞；所完成之建物未依主管機關核准之圖形建築，竟將柱子包在建築物
內，致建築物內部到處均是樑柱；大樓圍牆偷工減料致倒塌及電梯未依契約及廣
告使用品牌，因而有重大瑕疵，而減少系爭房屋之價值及效用，經伊定期催告補
正並拒絕辦理貸款及交屋，上訴人大驊建設公司均置之不理，伊已表示解除系爭
買賣契約，為此，依系爭房屋買賣契約第二十二條暨土地買賣契約第十二條約定
，求為命大驊建設公司、乙○○、甲○○連帶給付三百六十六萬元及自起訴狀繕
本最後送達之翌日（即八十六年十一月一日）起，至清償日止，按年息百分之五
計算之利息之判決等語（原判決准上訴人丁○○二百二十萬元本息之請求，並駁
回其餘部分之訴後，兩造均對其敗訴部分各自提起上訴，先予敘明）。
二、上訴人大驊建設、乙○○、甲○○則以：上訴人丁○○承購系爭房屋時，已知悉
工程圖說及地下室全部有七十六個停車位，而伊完成之地下室停車位亦全部按照
契約附圖之數量與位置施設，並無減少契約預定之效用，顯見系爭房屋並無瑕疵
可言。再者，伊並無未按主管機關核准圖形建築，致系爭建物內部到處係樑柱之
情事，則上訴人丁○○臆測主張自屬無據。又有關地下室停車場汽車出口與車道
，伊自始即設計為單車道，完工後之車道與原始設計相同，均與契約約定之內容
相符，且丁○○於購買系爭房屋之時，亦無異議，自難指伊有違約情事。至系爭
大樓後面與鄰地之圍牆雖有傾倒，承包商亦已修復，上訴人丁○○尚不得以此主
張解除契約。另系爭電梯確採用三菱廠牌，且屬微電腦觸摸，並無瑕疵可言，乃
上訴人丁○○執此理由，主張解除契約，請求加倍返還所付之價金，為無理由等
語，資為抗辯。
三、上訴人丁○○主張伊於八十三年十一月十九日分別與上訴人大驊建設公司簽訂「
房屋預定買賣契約書」，與上訴人乙○○、甲○○簽訂「土地預定買賣契約書」
，以總價四百八十萬元，向上訴人大驊建設等購買坐落雲林縣北港鎮○街段六六
二之一○三、之一○五號土地上興建之北港鑽石大樓Ｄ棟７預售屋一戶及基地與
編號停車位，並已繳付價款合計一百八十三萬元之事實，已據其於原審提出房
屋預訂買賣契約書及土地預訂買賣契約書（均影本，參見原審卷第六頁－第三五
頁）為證，並為上訴人大驊建設公司等所不爭，自堪信為真實；至上訴人丁○○
主張伊購買之系爭房屋及停車位有重大瑕疵等情，伊自得解除契約乙節，則為上
訴人大驊建設等所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠、上訴人丁○○主張其購買之編號號停車位不合法不得作為停車使用，大驊建設
公司擅自增設停車位，又未依規定於超過五十個停車位時，將地下停車場之車道
變更設計為雙車道之寬度，違反內政部所頒布之建築技術規則建築設計施工篇第
六０條第三款之規定，造成車輛進出有不便或危險之虞，伊自得解除契約乙節；
查上訴人丁○○向上訴人大驊建設公司購買系爭房屋及編號號之停車位，而大
驊建設公司原向雲林縣政府申請核准之停車空間共四十九位，車道寬為三．五公
尺卻於領得使用執照後，再增設至號停車位，比原核准多出二十一車位，依
內政部營建署八十六年七月三十一日台（八六）內營字第八六七三三五六號函（
見原審卷第一三四頁－第一三九頁）示：㈠建築物依法附設之停車空間，在原核
准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉其他使用空間之變更，應無
須辦理變更使用；㈡建築物附設停車空間原為平面式車位，於申領使用執照後，
申請變更為．．機械停車設備以增加停車位者，．．並應依法申請雜項執照；再
依建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項第三款之「‧‧‧其為單向進出
口，且車位數達五十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道
寬度（即五‧五公尺）」規定，上訴人大驊建設公司增設停車位，僅能於建築物
依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加停車位數，且須符
合前開建築技術規則之規定，始能申請使用空間變更。然上訴人大驊建設公司劃
規予上訴人丁○○之號停車位，原非經核准之停車位，有雲林縣政府於九十年
七月二十三日以九十府工建字第九０００五八三九五號函所附之停車平面圖在卷
可稽，又上訴人大驊建設公司再自行增設之停車位在五十位以上，而高達七十六
位，卻未依法加寬車道為雙車道，仍維持單車道（三．五公尺），業經本院勘驗
現場查明屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，復為兩造所不爭執。且本件囑託臺灣省建
築師公會鑑定之結果，認系爭編號號停車位，現場為平面停車位，買賣合約亦
為平面車位，在設計圖中，該位置係第、第號雙層式機械停車位；在竣工圖
中該位置空白，所以不是合法申請之停車位，有該公會於八十九年四月七日以八
九台建師鑑字第九八九００二字第００九三－四號函所檢附之鑑定報告書在卷可
憑。又該號停車空間，雖足供停放小型車輛之用，固有前開鑑定報告可據，然
按公寓大廈之防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得變
更使用目的，住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主
管機關處以罰鍰，該住戶並應回復原狀，公寓大廈管理條例第八條已定有明文。
是系爭號停車位，其空間雖足供停放小型車輛之用，然該停車位原係防空避難
室，非法供作停車位使用，依前揭營建署之函所示，該車位非在原核准之停車範
圍內，所劃設增加之停車位，且不符前開建築技術規則之規定，自無法申請核准
變更為合法之停車位。又上訴人大驊建設公司於另案即本院八十八年上字第一二
九號請求回復原狀事中亦自承無法重新申請雜項執照，因被建管單位駁回，好像
是車道關係等語（見本院所調閱本院八十八年上字第一二九號民事卷第一宗第八
十頁背面），則系爭號停車位既無合法變更使用目的，依前開公寓大廈管理條
例之規定，自有隨時遭禁止使用之可能，則已難認具備該停車位之通常效用。再
者，系爭大樓係以防空避難室兼作停車空間，而上訴人大驊建設公司經雲林縣政
府核准之停車位僅四十九位，於核准之後，又將原登記主要用途為避難室等公共
設施，增設不法之停車位至七十六位之多，前已詳述，復未依建築技術規則建築
設計施工編第六十條第一項第三款之規定，加寬車道為雙車道（五．五公尺），
不但防礙上訴人丁○○停車場使用，且違反共用部分設置之目的，危及整棟大樓
居家安全，暨影響上訴人丁○○之生活品質，則系爭停車位自有重大瑕疵；上訴
人大驊建設公司所辯所完成之地下室停車位，悉依契約附圖施設有經核准云云，
顯不足採。雖上訴人大驊建設公司又抗辯，訂約前銷售公司之人員有向代理上訴
人丁○○簽約之葉武雄言明地下停車位有部分為法定核准，部分增設云云，然上
訴人大驊建設公司前開抗辯僅言及銷售人員有向上訴人丁○○之代理人鄭武雄說
明系爭地下停車位有分法定核准停車位及增設停車位等情，而非抗辯銷售人員確
向上訴人丁○○之代理人說明系爭停車位係非經核准增設之停車位等情，是上訴
人大驊建設公司所辯銷售人員曾說明地下停車位有部分為法定核准，部分增設云
云，縱或屬實，亦無法為上訴人大驊建設公司等有利之認定。何況上訴人大驊建
設公司於本件訴訟猶一再抗辯系爭號停車位係經核准之合法停車位，則其怎可
能於訂立買賣契約時，即已告知上訴人丁○○該停車位係未經核准自行增設之停
車位？則其聲請傳訊證人史逐祿及呂豐茂即無必要，併予敘明。
㈡、上訴人丁○○雖又主張上訴人大驊建設公司所完成之建物有未依主管機關核准之
圖形建築，竟柱子包在建築物內，致建築物內部到處均是樑柱之瑕疵云云。惟查
本院將前開上訴人丁○○主張之事項，囑託臺灣省建築師公會鑑定之結果，認系
爭建物有按主管機關核准之圖形建築，屋之柱子六支並無增減，且柱子位置正確
，並無變動，只是現場之下方牆壁向下移，原設計牆壁與柱內緣齊；但現場牆壁
係與柱外緣齊。感覺柱子凸出，在室內佔用空間；但實際增加空間，有該公會於
八十九年四月七日以八九台建師鑑字第九八九００二字第００九三－四號函所檢
附之鑑定報告書在卷可據。是上訴人丁○○此部分之主張，自無足取。
㈢、上訴人丁○○另又主張該大樓圍牆偷工減料致倒塌及電梯未依契約及廣告使用品
牌云云。然查，前開圍牆係位於該大樓中庭之北面，雖噴有危牆勿近之字樣，然
並無倒塌之情事，業經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄及上訴人丁○○所提
出之相片二張在卷可據。雖上訴人丁○○主張該圍牆因減料而倒塌，而上訴人大
驊建設公司則抗辯該圍牆因隔鄰建物擠壓而有傾倒現象，姑不論其原因為何，該
在中庭北面之圍牆，既經上訴人大驊建設公司補強修護，有上訴人丁○○所提出
之前揭相片二張在卷可參，自無減少系爭房屋之價值及效用之可言。至兩造間系
爭買賣契約有關電梯部分雖約定採三菱、永大、ＯＴＩＳ東芝八人份與十人份
米／秒微電腦觸摸式電梯，固為兩造所不爭執之事實，然核前開買賣契約有關電
梯之約定，究係須整部電梯使用原裝進口之三菱等公司之電梯，抑可使用進口三
菱電梯馬達之組裝式之電梯，並不明確。而系爭建物實際所採用之電梯雖非三菱
原裝進口之電梯，而係採用進口之三菱電梯馬達之組裝式電梯乙節，有中國菱電
股份有限公司八十八年十二月二十一日中菱保字第八八０一二五號函及安乖電有
限公司之出廠證明書及進口報單附卷可稽，則該電梯之設置是否不符系爭買賣契
約有關電梯品質約定之本旨，已有可議。況上訴人丁○○所主張電梯未依契約及
廣告所使用之品牌，縱屬可信，惟上訴人丁○○並未證明該電梯無法正常使用，
有安全之虞，則品牌不符之瑕疵並不影響房屋之結構及居住之安全，即難謂為重
大之瑕疵，應甚明確。
四、按依民法第三百五十四條第一項之規定，出賣人本負有擔保其物依同法第三百七
十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契
約預定效用之瑕疵。查上訴人丁○○主張系爭建物有屋內到處是柱、圍牆倒塌
、電梯品牌不符等瑕疵，而得解約，固不足採，前已詳述。惟系爭第號停車位
，並非合法之停車位，且於增設停車位後，未依建築技術規則等相關法規之規定
，加寬車道為雙車道，則不惟上訴人丁○○所購買系爭房地及停車場之通常效用
有所減少，抑且減低其經濟上之價值，系爭不動產在交付前已預見瑕疵，而上訴
人大驊建設公司又無從補正，上訴人丁○○以此項瑕疵為原因，於對上訴人大驊
建設公司等解除系爭買賣契約（見原審卷第四十三頁），進而請求返還已繳價款
一百八十三萬元，自合於兩造間買賣契約第十六條第二款之規定，並為民法第三
百五十九條、第二百五十九條第一款、第二款之所許。
五、次按約定之違約金額過高者，依民法第二百五十二條之規定，法院得減至相當之
數額，然當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當
事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標
準，最高法院著有四十九年度台上字第八○七號判例足資參照。查上訴人丁○○
已繳交一百八十三萬元之價金，因出賣人大驊建設公司瑕疵給付之故，終致解約
，上訴人丁○○原得依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定請求返還已付
之價金及該價金自受領時起，按法定利率百分五之利息（未據上訴人丁○○請求
），此部分之利息雖與違約金無涉。惟一般金融機關之借貸之利率水準高於法定
利率，亦為眾所週知之事實，是丁○○仍有可運用資金差額利息之損害，另上訴
人大驊建設公司等雖可利用買受人給付之價金以資週轉運用，固受有利益，惟目
前經濟景氣低迷，自八十六年以來，房地產價格節節下降，又為眾所週知之事實
，系爭買賣標的物之市價於解約之後，已大幅跌落，其價值遠低於原定買賣價金
，出賣人之財產即因而減少，自受有極大之損害；反之，如上訴人大驊建設公司
等能依約履行，上訴人丁○○對該房地雖能使用收益，惟亦難免遭房地產價格跌
落，致其財產縮水之不利益，是本院審酌前開一般客觀事實，社會經濟狀況，當
事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情狀，
認以丁○○得請求之違約金，以所支付價金百分之十核算之數額，即十八萬三千
元為適當，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人丁○○既因上訴人大驊建設公司等前開違約之情事，而合法解
除契約，從而上訴人丁○○本於契約解除回復原狀之法律關係及系爭房屋買賣契
約第十六條第二款、第二十二條及系爭土地買賣契約第十二條之規定，請求上訴
人大驊建設公司、乙○○、甲○○應連帶給付二百零一萬三千元（即1,830,000
＋183,000=2,013,000）及自最後起訴狀繕本送達翌日即民國八十六年十一月一
日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原判決判命上訴人大驊建設公司、乙○○
、甲○○連帶給付丁○○二百二十二萬元本息，其中二百零一萬三千元本息及准
該部分假執行及免為假執行之聲請，經核並無不合，上訴人大驊建設公司、乙○
○、甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，非有理由，應予駁回，而其餘所命
給付部分（即十八萬七千元，2,200,000－2,013,000=187,000），即有未洽，上
訴人大驊建設公司、乙○○、甲○○就此部分提起上訴，指摘原判決此部分不當
，為有理由，自應由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。
至原審駁回上訴人丁○○一百四十六萬（3,660,000－2,200,000=1,460,000）本
息部分之請求，經核並無不合，上訴人丁○○指摘原判決此部分不當，非有理由
，應予駁回。
七、兩造其餘爭執及舉證，於本判決之結果，已無若何之影響，毋庸贅論，附此敘明
。
八、據上論結，本件上訴人大驊建設公司、乙○○、甲○○之上訴為一部有理由，一
部無理由，上訴人丁○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、四百四
十九條、第七十八條、第七十九條但書，第八十五條第二項，判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　 十二　　 月　　　十一　　日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭
審判長法官　吳　　志　　誠
法官　葉　　居　　正
法官　李　　素　　靖
右為正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由
者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　 十二　　 月　　　十七　　日
法院書記官　林　　鈴　　香