臺灣高等法院 臺南分院八十八年度重上字第十號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　八十八年度重上字第十號　ｊ

上訴人

聯昇建設有限公司

法定代理人

己○○○

訴訟代理人

劉 烱 意 律師

複代理人

黃 木 春 律師

複代理人

何 永 福 律師

複代理人

林 國 一 律師

被上訴人

彭詹詩韻

被上訴人

即詹詩韻）

被上訴人

Ｃ ○ ○

被上訴人

丙 ○ ○

被上訴人

丁 ○ ○

被上訴人

辛○○○

被上訴人

壬 ○ ○

被上訴人

卯 ○ ○

被上訴人

Ｅ ○ ○

被上訴人

未 ○ ○

被上訴人

Ｌ ○ ○

被上訴人

Ｋ ○ ○

被上訴人

亥 ○ ○

被上訴人

戌 ○ ○

被上訴人

Ｄ ○ ○

被上訴人

子 ○ ○

被上訴人

癸 ○ ○

被上訴人

Ｈ ○ ○

被上訴人

Ｎ ○ ○

被上訴人

Ｊ ○ ○

被上訴人

Ｏ ○ ○

被上訴人

庚 ○ ○

被上訴人

午 ○ ○

被上訴人

天 ○ ○

被上訴人

地 ○ ○

被上訴人

戊 ○ ○

被上訴人

宙 ○ ○

被上訴人

Ｇ ○ ○

被上訴人

酉○○○

被上訴人

乙 ○ ○

被上訴人

巳 ○ ○

被上訴人

Ｉ ○ ○

被上訴人

申 ○ ○

被上訴人

寅○○○

被上訴人

Ｂ ○ ○

被上訴人

Ａ ○ ○

被上訴人

辰 ○ ○

被上訴人

Ｍ ○ ○

被上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

丑 ○ ○

被上訴人

玄 ○ ○

右四十人

共　　　同

訴訟代理人　汪　玉　蓮　律師

蔡　碧　仲　律師

吳　碧　娟　律師

被上訴人 　 黃　○　○

　　　　　　　　　宇○○○

　　　　　　　　　Ｆ　○　○

右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於臺灣嘉義地方法院中華民國八十七年十一

月三十日八十四年重訴字第三六號第一審判決提起上訴，被上訴人丁○○等二十六人

為訴之擴張，被上訴人彭詹詩韻等四十人為訴之減縮，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：聲明：求為判決：

㈠原判決廢棄關於如附表所示「請求廢棄判決金額」欄之金額應予廢棄。

㈡右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行宣告均駁回。

㈢擴張之訴駁回。

㈣如為不利上訴人之判決，上訴人願供擔保請准宣告免假執行。

㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：

㈠消保法公布前，廣告非契約之內容：

⒈消費者保護法公佈施行前，有關廣告之法律效果，眾說紛云，惟大多頃向廣告平面圖只是促銷宣傳品，為招徠客戶所為之行銷方法，並非契約之一部分，茲因如此無法保障消費者權益，故乃於消費者保護法中予以規定，以約束企業經營者，故原審稱此為「確定之法概念」與實際情況不符。

⒉又「法不溯及既往」為確定之法概念，兩造之契約成立於消費者保護法公佈施行前，即不得適用該法，又依消保法於立法時，立法委員亦明確表示：「為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，本法擴張其契約責任及於廣告之內容」。「擴張」則表示消保法公佈施行前，廣告非契約之一部分，更非原審所認「確定之法概念」，原審適用該法所為判決，亦屬違法判決。又，上訴人之廣告乃委由大鈺廣告處理，該平面廣告註明為「參考圖」、「詳圖請參閱建築藍圖」，由此可証明該廣告只是行銷方法，而非契約之一部，故兩造之權利義務應以契約為主，廣告非契約之一部。

㈡茲就上訴人原審敗訴部分提出抗辯如下：

⒈防盜磁簧感應器未裝設：兩造契約雖約定前後門應設防盜磁簧感應器，係指有前後門之建物，而二樓以上住宅部分均無後門之設置（見八四年九月十九日鑑定報告），故未予裝設，被上訴人等亦明知且默示同意有後門才會裝置，無後門者即不用設置，又本款請求一樓部分皆已裝設，故上訴人依兩造契約之真意予以設置，應無不當。

⒉牆壁天花板粗糙不平：被上訴人起訴時，油漆並無任何異狀，故未請求此部分。然八十六年三月六日鑑定時，鑑定人任意就此部分鑑定，而鑑定結果粉刷費用約一萬五千元至二萬元之間。查上訴人等於八十三年底陸續交屋，直到八十六年三月六日鑑定時，油漆才有異狀，瑕疵擔保期間早已經過，被上訴人日後才主張此瑕疵，上訴人為時效抗辯，應無不合。又依鑑定意旨，天花板並無粗糙不平之現象，只限於主臥室牆壁凹凸不平，但非明顯，故此部分對結構安全無任何影響，亦未減少其使用價值，又兒童房門之水泥脫落，顯然是被上訴人Ｄ○○自己裝設拉門，以鋼釘敲擊牆壁所致，此有鑑定書上所附之相片可稽，如今卻要上訴人負責修補，實強人所難。而主臥室牆裂紋屬表面層裂紋，此為水泥乾燥後收縮之自然現象，綜上所述，此部分，有的請求權已罹於時效，有些是被上訴人自己造成，有些為自然現象，原審卻判決上訴人要負全部責任，其認事用法，顯然不當。又該鑑定書只鑑定Ｄ○○乙戶，但原審將其餘被上訴人比照該鑑定價格，而判決上訴人應給付全部被上訴人合計四十三戶，每戶二萬三千元，共計九十八萬九千元。經查被上訴人每戶面積大小不一，室內隔局不一，是否有瑕疵亦不一，若有瑕疵，則瑕疵情形更絕不會一樣，原審未經詳查各戶情形，逕予比照，顯有不當。

⒊發電機係舊品：原審未經鑑定，率爾認定發電機為舊品，且未經鑑定，即認定被上訴人私下委託之民間企業之估價為據，實嫌無據，又以變電器外圍未設護欄易生危險為由，而判決上訴人此部分，應退還一百萬元。經查，該發電機係八十二年十一月間報關進口，上訴人早已提出銷售証明書及進口報單為証，且被上訴人亦自承功能正常，亦經管理委員會同驗收合格，且該發電機自成一室，外以鐵門與外界隔離，遠較護欄更具安全性，不知原審如何認定發電機為舊品，又該一百萬元未經鑑定，上訴人亦否認崇友實業公司之估價單為真正，原審逕予判決，實嫌速斷。

⒋遮雨棚未裝置：兩造契約並未約定裝設遮雨棚，而廣告上雖有畫遮雨棚，然該廣告只是招徠客人之用，並非契約之一部已如前述，依兩造合約第五、六、七條（新約）三、四條（舊約）皆約定，施工標準，悉依政府核定之設計圖說辦理。室內隔間、裝飾及設備工程，其施工標準悉依乙方設計圖樣辦理，且依契約附件四建材說明設備約定，外牆．．經名建築師精心設計現代化新穎造型、典雅氣派，建物四週均作正面處理，外牆採高級方塊磚配馬賽克處理，高雅亮麗、歷久彌新。以上皆未有遮雨棚之約定，反觀中庭空間設施部分約定，中庭特設採光罩出入步道．．。由此可見遮雨棚之設備，並非契約之範圍，上訴人即無須給付。

⒌交誼廳未設置：如前所述，被上訴人皆依設計圖說施工，而交誼廳係指中庭空間鄰里交誼之處所，位於青青草原及兒童歡樂遊戲廣場間，顯然是開放式之交誼場所，而非另闢室設置，此由兩造契約之配置圖可知，絕非另外建築一棟鋼筋水泥之建物，上訴人早已於該處設置洋傘休閒椅．．等可供鄰里交誼休閒之設備，故被上訴人主張應另闢宅設置，實嫌無據，而上訴人已依約設置，應無不合。然原審卻認定須另闢室設置，且未經鑑定即認定應退還一百萬元，更屬無稽。

⒍電梯不符約定：上訴人所交付之電梯確實符合契約之約定，其電梯主機為金星品牌，雖然車廂為高斯達公司製造，然，高斯達公司與韓國金星為技術合作廠商，有關車廂之製造，皆由金星公司指導，此亦為國際跨廠合作之模式，蓋電梯最主要且精密之部分為主機，一般母廠皆不願將此技術移轉他國廠商，而車廂為次要之設計，故可技術移轉，上訴人交付原廠主機及與原廠技術合作之車廂，實為一般商場慣例，亦符合契約之約定，原審卻認與合約不符，而須全部更換，顯有誤會。又系爭五部電梯，依建築圖之設計只有二部延伸至地下室，原審未詳查，逕認五部皆延伸至地下室而扣減一五九萬，亦嫌速斷，又，原審未經鑑定，逕以民間私人企業之估價單而認五部電梯共扣減八百八十四萬元，上訴人一再否認該估價單之真正，原審逕予認可，亦嫌速斷，退萬步言，如該電梯未符合契約約定，然，使用至今已逾四年，最近幾年亦無嚴重故障情形，該電梯亦符合通常效用，亦有損益相抵之適用。

⒎使用坪數不足：

⑴如前所述，消保法施行前，廣告並非契約之一部分，只是招引顧客之手法，故廣告上所寫之面積只是參考用，更何況兩造於房屋買賣契約書上皆標示買賣面積，且註明此面積包括本戶室內面積、騎樓、陽台、花台、平台及當樓樓梯間、門廳、屋頂突出物、地下室機車停車場、機械室、受電室、水箱及共同使用部分之分擔面積。且兩造所約定之面積與廣告之面積並非相同，此為被上訴人所明知，故兩造於簽定契約時早已排除廣告之適用，且兩造係以契約面積計算價金，並非以廣告面積計算價金，如被上訴人寅○○○之廣告坪數為三八．五七坪，契約面積為三二．０七坪，權狀面積三二．七七坪，兩造係以三二．０七坪成立買賣價金。原審未斟酌上述情形，逕自認為該銷售參考圖為契約內容，而以廣告面積計算應減少之價額，顯有未洽，又上訴人皆依契約約定交付建物給被上訴人，此可由契約面積與權狀面積欄所載可知。又原審無任何依據，主觀認定私人使用部分與供公眾使用部分之價值為八比二，亦有未當。

⑵再查，本棟大樓於八十一年八月開工，結構體於八十二年五月全部完成，八十二年十月一日全部完成可供參觀，八十三年七月二十三日發使用執照，被上訴人Ｏ○○、Ｆ○○為成屋買賣，並非購買預售屋，卯○○、Ｅ○○、Ｄ○○、Ｈ○○等人亦是現場參觀後才與予購買，故亦為成屋買賣，故亦無廣告適用之問題。

⑶又兩造於交屋時，亦再次確認權狀面積是否與契約相符，如有不符，亦當面結算清楚，如被上訴人Ｃ○○，上訴人退還伊六十七萬八千九百七十二元，壬○○、Ｄ○○、庚○○、午○○、戊○○、Ｇ○○、寅○○○、辰○○、甲○○、丑○○等人，則因權狀面積較契約多，故皆予以補收完畢，以上皆經被上訴人於契約上蓋章，由此可知，兩造對面積之認定，係以契約為準，而非以廣告為主，無庸置疑。

⑷又廣告上僅載明使用面積及公共面積，並未明確說明何者為使用面積，何者為公共面積，而契約則詳細臚列各項內容，被上訴人亦明知其購買之面積之內容為何，而廣告上所稱之使用面積，除權狀面積外，尚包括平日住戶可使用之地方，如樓梯間、騎樓、門廳、機車停車場．．等，所謂之公共面積指放置各項設備及住戶平日不便使用之地方，如屋頂突出物、機械室、受電室、水箱．．等。原審未詳究內容，擅自認定使用面積，為個人私有面積，亦嫌速斷。

⑸綜上所述，上訴人依約給付，並無不合。

⒏溢收價金：如上所述，兩造係依合約面積計算價金，合約第一條並約定如有出入多退少補，被上訴人Ｄ○○、甲○○、丑○○其權狀面積分別比契約面積多出０．六三五、二．二七八、二．二七八坪，故予以補收，亦經被上訴人簽名認可在案，上訴人本於契約約定予以補收，應無不當。

㈢損益相抵法則之適用：原審以上訴人交付之發電機為舊品，電梯不符契約約定，而判賠上訴人應予換新，並判決上訴人應退還全部更新所須之費用，合計一千一百四十三萬元，上訴人再次否認發電機為舊品，亦否認電梯不符合契約約定。退萬步言，如發電機、電梯不符約定，亦有損益相抵法則之適用。查，民法第二一六條第一項規定，損害賠償既以填補債權人所受損害及所失利益為限，則損害賠償之債權人，基於與受損害之同一原因事實受有利益，自應於所受之損害內，扣除所受之利益，以為實際之賠償額，此損益相抵之原則，於損害與利益，係基於同一原因事實而生者，即可適用。（最高法院八十五年度台上字第一一二七號民事判決）系爭發電機及五部電梯皆可正常運作，且使用至今已逾四年，之前因被上訴人未妥善保養致有時操作不順，如今正常定期保養下，已無故障情形，故發電機及電梯亦皆符合契約之效用，縱使為舊品或不符合契約約定之品牌，亦有其價值，被上訴人受領使用，亦獲有利益，故上訴人如應賠償被上訴人之損害，其計算方法，應是以被上訴人依合約所受之損害減去目前所受之利益，相減所得之結果，為被上訴人實際上所受之損害。原審從未考量損益相抵法則之適用，實有不當。

㈣除斥期間之適用：上訴人主張被上訴人起訴請求已逾瑕疵擔保期間六個月，亦經被上訴人Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、宇○○○、申○○、Ａ○○等認諾在案，而其等起訴時間為八十四年六月九日，但其交屋期間除丙○○、Ｏ○○外皆在八十三年十二月九日以前，顯逾瑕疵擔保之期限，縱其未逾時效，但其等於訴訟中追加牆壁油漆剝落乙項，亦逾此瑕疵擔保期間，原審卻以上述瑕疵係上訴人按契約約定應設置而未設置，或雖設置卻未依合約約定品牌或所定品質設置，核屬故意不知該等瑕疵，被上訴人請求權自不因於物交付後六個月間不行使而消滅。依民法三六五條之立法理由載，所謂故意不告知瑕疵者，須出賣人明知有瑕疵而故意不為告知者。縱使被上訴人交付之物有瑕疵或與契約約定不合，上訴人亦非明知有瑕疵而故意不告知，又依三五六條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查，其所受領之物，如發現應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。以下逐項綜合說明上訴人並非故意不告知瑕疵及被上訴人怠於通知：

⒈防盜磁簧感應器部分：茲因二樓以上無後門，故無法予裝設感應器，故上訴人不知此為瑕疵，故無故意不告知之問題。縱此為瑕疵，被上訴人受領後，應立即檢查，且此瑕疵極為明顯，被上訴人未於六個月通知，依上述規定，視為承認其所受領之物。如該建物有後門，上訴人願就裝設部份一個減少價金六百元。但經查，二樓以上並未有後門之設計，故應不用裝設。

⒉牆壁天花板粗糙不平：上訴人係委由營造廠商施工，無法事前知悉其施工品質，故亦非故意不告知，再者被上訴人受領後，如油漆脫落，天花板粗不平亦是明顯而易見，被上訴人卻未於六個月內通知，亦視為承認其所受領之物。上訴人並未同意只鑑定Ｄ○○乙戶，並以該戶作為全體建物瑕疵之依據，又該戶應係被上訴人所指定，如該鑑定選樣上即有瑕疵，被上訴人亦稱Ｄ○○之天花板逢雨必漏，要求委員會處理，但未聽聞其他住戶之室內逢雨必漏，故應只有該戶有瑕疵，其他住戶則無，故不得依該戶之鑑定結果適用其他建物。

⒊發電機部份：上訴人於建物完成之際，始委託廠商由國外進口，且廠商告知為新品，而該發電機外表亦屬新品，縱為舊品，上訴人亦非故意不告知。系爭發電機確係八十二年十一月間報關進口，應非舊品，而發票早已交到稅捐單位，而無存根故無法提出。又該發電機早經被上訴人之管理委員會驗收合格，且使用至今已近五年，功能皆屬正常，何來舊品，退萬步言，如非新品，亦有其價值，並非全無價值，故亦應依新舊之價差予以減價，而非如原審認定之全新之金額。又該發電機自成一室，且以鐵門與外界隔離，且可上鎖，並非可自由出入，故無必要在該室再施作柵欄以為阻絕。又，上訴人否認該發電機多次故障。又上訴人以八十四萬元購買發電機，被上訴人請人估價之新品費用為八十五萬元，顯然上訴人交付之發電機為新品。

⒋遮雨棚未裝置：如前所述，係爭廣告係上訴人委託廣告公司所製作，以招徠客戶所用，該遮雨棚並非契約之一部分，故上訴人亦非故意不告知。再者，該遮雨棚有無裝置，一望便知，被上訴人如認為應設而未設，則應立即通知，其怠為通知，不言可喻。

⒌交誼廳未設置：依兩造契約所示，交誼廳位於青青草原，兒童歡樂遊戲廣場間之中間，且位於中庭，由此配置圖顯然是開放式之交誼場所而非密閉室之交誼場所，上訴人依約設置休閒洋傘、桌椅，故非故意不告知，如被上訴人主張另闢室設置，則此瑕疵相當明顯，其亦怠於通知，視為承認所受領之物。

⒍電梯不符約定部分：上訴人係向金星公司在台之代理廠商高斯達公司，訂購金星電梯，高斯達公司依一般商場慣例，交付金星牌主機及高斯達之車廂，上訴人亦認此合於契約約定，故並非故意不告知。又係爭五部電梯車廂內均載明車廂為高斯達廠牌，被上訴人天天搭乘，豈有不知之理，其怠於通知，亦視為承認其所受領之物。被上訴人抗辯系爭五部電梯有嚴重瑕疵，上訴人不予修理，上訴人駁斥如下：

①系爭五部電梯，只有一部有瑕疵，且該瑕疵已修護完畢，另案八十六年度上字第一七二號上訴人與住戶陳美燕間之糾紛，承審法官於八十六年十一月二十七日曾親自到場勘驗，只發現其中一部有瑕疵，另法官又於八十八年三月二十五日現場勘驗，不辭辛勞五部電梯皆親自乘坐，除其中一部有瑕疵外，餘四部皆很平順。

②法官曾當場詢問上訴人是否可以修護，上訴人當場答應，惟上訴人之保修人員（高斯達公司）原與該大樓電梯保修人員（得喜公司）約定時間前往修護，但未到約定時間，該電梯就被得喜公司人員修護完畢。

③上訴人一再向被上訴人表明，如電梯有問題上訴人願免費修護，但被上訴人卻一再阻止上訴人前往修護，不知被上訴人所稱之瑕疵是否真實？否則為何一再阻止上訴人前往修護？綜上所述，系爭電梯已無瑕疵，被上訴人之抗辯，顯無理由。

⒎使用坪數不足及溢收價金：如前所述，廣告並非契約之一部分，更何況兩造房屋買賣契約明示約定建物面積，及面積所含之項目，故上訴人依約交付當無故意不告知瑕疵。再者，被上訴人每人皆有權狀且可任意申請建物謄本，其上載明建物面積，一般人皆會仔細檢視其面積是否短少部份，被上訴人不僅檢視，且面積如有增減，亦與上訴人相互找補完畢，如今卻稱坪數不足，顯然怠於通知。

⒏如上訴理由狀附表所載，未載交屋日期者，上訴人不主張瑕疵擔保請求權之消滅時效。

㈤又查，上訴人彭詹詩韻、黃○○、Ｌ○○於交屋時，就建物有瑕疵部分，雙方亦皆扣減完畢，如今其再次主張，亦違反誠信原則，且由此可知上訴人交屋時，如有瑕疵，被上訴人亦已主張，其未主張者視為承認所受領之物。又，被上訴人亥○○係與高旦玲共同買受系爭建物，故如上訴人應予賠償，亦只須賠償亥○○二分之一。

證據：除援用第一審所提證據外，補提買賣契約書、會勘紀錄、建築設計圖使用執照、購買發電機發票勘驗筆錄、審判筆錄各二份、存証信函及証明書、發票及估價單各一件（均影本）為證。

乙、被上訴人方面：被上訴人黃○○、宇○○○、Ｆ○○未於言論辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被上訴人之聲明及陳述如左：聲明：求為判決：

㈠駁回上訴。

㈡上訴人應再給付被上訴人丁○○等二十六人各如附表「擴張請求金額」欄所示金額。

㈢訴訟費用由上訴人負擔。陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：

㈠上訴人稱廣告圖委由大鈺廣告處理，該平面廣告圖註明為「參考圖」或「僅供參考圖」，廣告只是行銷方法，而非契約之一部：

⒈惟印刷品或廣告印刷時應經負責人或負責部門校稿、審核通過，方可印刷發行；按大鈺廣告所需要的資料必是上訴人提供，否則如何編稿，而編稿完後必給上訴人校對審核，否則內容錯誤，廣告商如何向上訴人請款？

⒉關於上訴人銷售平面圖示使用面積及公設面積與交付被上訴等人實際使用面積不符乙節，按購屋人所注重者除價金外，即為房屋面積及室內供使用坪數，銷售平面圖圖示各項坪數業屬契約必要之點，買方依平面圖標示面積與賣方洽談而購買，平面圖所標示私有、公共面積已成為買賣雙方間合致之意思表示，成為買賣契約之內容，且買賣契約內僅載總坪數而未載明私有面積坪數若干與公共設施比例若干，而平面圖則有記載，自應以銷售平面圖為據。故該廣告非僅行銷方法，而為契約之一部自明。

㈡另就上訴人之上訴理由提出答辯如下：

⒈防盜磁簧感應器：合約明載要裝設，經一審勘驗，於玄關門處有線路配備，惟上訴人卻未裝設防盜磁簧感應器，況該部份業經鑑價裝置費一個六百元。故上訴人所稱不用裝置不足採。

添 ⒉牆壁、天花板、粗糙不平部份：

⑴於八十四年三月二十五日大樓管理委員會成立第一次會議中，所有被上訴人要求管理委員會出面與上訴人協調所有缺失，因各被上訴人無法與上訴人出面協調，且根據買賣契約書第十六條規定，保固期限壹年，何來瑕疵擔保期間已過？

⑵上訴人稱每戶面積不一、瑕疵不一：民國八十四年九月建築師公會每戶鑑價費要四萬元，被上訴人全部是中低收入者，無法負擔，故於當時沒有鑑價，然第二次於八十六年三月鑑定時，雖考慮被上訴人之經濟每戶鑑價費收貳萬元共八十六萬，惟對被上訴人而言費用仍偏高，經協調結果，特挑選被上訴人Ｄ○○部份來鑑定，因其坪數最少且整棟大樓為同一結構體，隔局又相似，該抉擇亦經上訴人同意添今上訴人出爾反爾又稱面積大小不一，室內隔局不一，若上訴人如是主張，應由上訴人付費，聘請鑑定公司再作鑑定，另Ｄ○○天花板每逢下雨天，屋裡面下小雨，此事管理委員會所有委員皆知，其要委員會處理，惟委員會無能為力，至今始終未處理。

⒊遮雨棚未裝置：經囑託台灣省建築師公會鑑定結果依廣告海報，其透試圖大樓周圍附有雨棚設施，但現況均無雨棚設施，增設遮雨棚費用為九十五萬七千一百八十元等語，有鑑定報告書可稽。上訴意旨稱非契約之範圍無須給付，顯無理由。

⒋交誼廳未設置：廣告圖明載，應設鄰里交誼廳，而上訴人未設。既稱為廳，即非如上訴人所稱非另闢室設置。上訴人忽而主張平面圖僅供參考不能做為依據，忽而主張平面圖上並未畫有交誼廳之建築物，顯然依廣告平面圖不應另闢室設置，主張前後矛盾。本件全部大樓共一百一十六戶，沒有實際地方開會及辦理聯誼活動的地方，每次開會時，均在管理室舉行，毫無隱私權，且管理室是大樓所有人進出之處，嚴重影響開會品質，故被上訴人以五十人開會為規劃，應為合情合理，面積估算約為二十四坪為ＲＣ建築工程，其所需之材料與內容：水泥、砂子、鋼筋、磚頭、磁磚、檜木製品、平板玻璃、無筋混凝土、鋼筋混凝土、人工打拌混凝土、普通模板、水泥漿、防水水泥漿、披土、油漆、鉛門、鋁窗、廢料清理及運費，依市場上之估價約為每坪五至六萬元，經估價為一百萬元，甚為合理。上訴人主張非應另闢宅設置，顯無理由。

⒌電梯不符約定：

⑴依合約應使用GOLDSTAR（金星）、TOSHIBA或HITACHI電梯，惟上訴人所裝置之電梯車廂為高斯達廠牌，與合約不符，業經勘驗現場查明屬實。

⑵況韓國金星牌因中韓斷交早已停止進口，上訴人於本棟大樓全部採用高斯達廠牌電梯，決非韓國之金星牌電梯。上訴人初始稱高斯達為在台代理商，高斯達廠牌就是韓國金星牌，惟依常理及慣例每家廠牌必定使用自己公司名字和標誌，即使技術合作廠商亦必是先將自己公司名字和標誌標上去，再註明技術合作廠商公司名字和標誌，此乃原公司的權利和代理商、技術廠商應遵守的原則。豈有只註明代理高斯達名稱，未註明公司GOLDSTAR（金星）牌之理？

⑶又本件對造所裝設電梯英文全名為 GOSDAR（簡寫為GSD詳一審八十五年九月二十三日所呈相片），非韓國GOSDAR金星牌產品，GOLDSTAR之電梯詳另案八十五年十一月十八日相片（由別人大樓拍攝），故GOSDAR（高斯達）不等於GOLDSTAR（金星）。金星GOLDSTAR電梯係韓國產品，高斯達GOSDAR為台灣產品，兩者廠牌完全不同，金星牌因股東問題及中韓斷交關係，故無法進口，原來國內股東遂以高斯達名義企圖瞞騙市場，既金星牌在台灣專利權期間只至八十二年四月三十日則過了專利期間後，便不能以其他之名混充金星牌。故對造公司所裝置高斯達電梯不符契約自明。

⑷另電梯開始使用時，即故障連連多人被困於電梯，上訴人於一審訴訟中迫不得已才將高斯達公司之主機更換為中古的金星牌主機，企圖來欺瞞被上訴人，惟更換之後，仍然故障連連，如第三部電梯故障過於嚴重，電器箱全部更換，電梯係所有住戶每天必須使用，務必以安全為首要目的，今上訴人採用中古的金星牌主機，其它結構仍採用高斯達公司產品，如果有故障的地方再更換其它廠牌（如第三部電梯的電器箱就是別廠牌），如此以雜牌拼裝電梯，所有住戶安全沒有保障。故原審判上訴人電梯未依合約裝置約定品牌，應減少如附表「電梯」欄所示之金額，並無違誤。

⑸另案八十六年度上字第一七二號對造與陳美燕間民事判決認電梯使用迄今已逾三年，並持續使用中，如全部不堪使用，何能持續使用三年云云，可見系爭電梯雖有瑕疵，惟其瑕疵尚非重大，惟查：

①除八十四年十二月七日所呈證明書、同年三月二十六日張戊林、張洪麗櫻等人被關。於換馬達後之八十五年四月十二日洪天蒸、潘秀幸又被關。八十五年十月十九日已出庭作證之林砡如被困電梯內。八十五年十一月十四日下午鍾李滿被困電梯內達四十分之久，既上歐建男亦被困在電梯內三、四十分之久。八十五年十一月十五日早上八時三十分Ｇ○○亦被困電梯內二十分，十時八分電梯又無法啟動。且八十七年三月三十日庭呈電梯定期保養服務表後八十六年六、八、九、十、十二月、八十七年一、二、三月頻頻更換零件，修理電梯，八十七年五月十一日又庭呈八十七年四月份電梯故障修護表，顯見電梯瑕疵重大。

②另上訴人公司原先請高斯達公司人員保養電梯，非無保養才造成電梯關人（因以上關人時間皆在高斯達公司人員保養期間內）一審法官八十五年十二月十三日勘驗現場時發生電梯無法啟動，是時高斯達公司人員亦在場，故上訴人抗辯未保養才關人並不實在。

③該案法官勘驗現場時被困於電梯，於二審法官八十六年十一月十七日勘驗時乘電梯時晃動很厲害，至四樓故障停止，經對造請來維修人員搶救，然電梯與樓地板有五公分落差，再於八十八年三月二十五日二度勘驗時為避免發生意外祇乘坐六人（依規定乘坐八人）電梯啟動時仍晃動很厲害至十樓時電梯與樓地板相差五至六公分，再坐回一樓時離地面落差十公分，如此重大瑕疵時時會有危險發生。

④故該案認電梯瑕疵尚非重大，與事實不符，且瑕疵亦非已修護完畢。

⑹電梯修繕、保養費用為：①鑫揚股份有限公司部份：Ａ保養費：八十六年一月至八十六年六月計九萬元、Ｂ修繕費：共十三萬元。②得喜機電股份有限公司部份：Ａ保養費：八十六年七月至八十八年五月計三十四萬五千元、八十八年六月至八十八年十二月計九萬一千元、Ｂ修繕費：計二十六萬六千五百元、Ｃ另得喜公司免費修理部分。③以上共計九二二五○○元。

⑺綜上既電梯不符品牌且屢次關人，又電梯與地面無法弄平，顯瑕疵重大。

⒍使用坪數不足：

①上訴人意圖推卸責任，稱廣告圖是招引顧客之手法，只是參考用，並不可採如前所述。被上訴人丁○○、黃○○、辛○○○、壬○○、卯○○、Ｅ○○、未○○、戌○○、Ｄ○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、宇○○○、Ｊ○○、Ｏ○○、庚○○、酉○○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、申○○、寅○○○、Ｂ○○等二十四人主張上訴人買賣契約約定坪數與權狀坪數不符，每戶使用坪數均減少，公設面積增加，與約定不符。按購屋人所注重者除價金外，即為房屋面積及室內可供使用坪數，銷售平面圖圖示各項坪數業屬契約必要之點，買方依平面圖標示面積與賣方洽談而購買，平面圖所標示私有、公共面積已成為買賣雙方間合致之意思表示，成為買賣契約之內容，上訴人卻稱兩造所約定面積與廣告面積並非相同，顯顛倒是非，且與事實不符，且買賣契約內僅載總坪數而未載明私有面積坪數若干與公共設施比例若干，而平面圖則有記載，自應以銷售平面圖為據，計算買受面積分配。本件被上訴人丁○○等二十四人係依銷售平面圖與上訴人訂約購買，銷售平面圖自屬本件買賣契約內容。則上訴人交付被上訴人丁○○等二十四人使用面積即與原約定不符。

②本件買賣契約內僅載總坪數而未載明私有面積坪數若干與公共設施比例若干，而平面圖則有記載，自應以銷售平面圖為據，計算買受面積分配，並據最高法院八十三年台上字第一八三七號民事確定判決是認，本件被上訴人依銷售平面圖與上訴人訂約購買，與上開最高法院判決案情完全相同，銷售平面圖自屬本件買賣契約內容。則上訴人交付被上訴人使用面積既與原約定不符自有物之瑕疵及不完全給付問題，買受人（即被上訴人）得請求減少價金或損害賠償。而私人所得使用之範圍與供公眾使用之範圍其價值比例約以八比二為適當，原審以此計算上訴人應減少價金之金額，並無不妥。

③被上訴人Ｆ○○、卯○○、Ｅ○○、Ｄ○○、Ｈ○○等人與上訴人訂有買賣契約書，其內容與其他被上訴人相同，故亦應適用廣告，不能視為成屋買賣。上訴人雖退還被上訴人Ｃ○○六十七萬八千九百七十二元，惟該被上訴人Ｃ○○對使用坪數不足部份並未起訴請求。另被上訴人壬○○、Ｄ○○、庚○○、午○○、戊○○、Ｇ○○、辰○○、甲○○，雖於契約上蓋章，惟事後權狀下來面積比廣告及契約上面積多，如不繳清繳足價金，上訴人拒給被上訴人房屋及土地所有權狀及房屋鑰匙，不准被上訴人搬進，故被上訴人迫不得已先予繳清繳足價金，搬進再循法律途徑解決，併此敘明。

④況如前所言右開十人契約面積與廣告上之面積總面積皆相同，僅因權狀下來，權狀上記載面積比廣告。即契約總面積為多，上訴人卻扭曲為兩造對面積之認定係以契約為準，非以廣告為主，顯無理由。

⒎溢收價金：如上所述，因上訴人交給被上訴人Ｄ○○、甲○○、丑○○等人之房屋權狀總坪數超過原約定之廣告總坪數，因上訴人要求如不願多付超出坪數之價金時，則不能領取權狀而交屋，Ｄ○○等三人方支付如附表一溢收價金欄所示之金額，然事後發現，上訴人所交付之房屋有前揭使用坪數減少之瑕疵，即本應退款，卻超收，屬不當得利，即應返還。原審以Ｄ○○、丑○○、甲○○就其上開主張業據提出付款表及收據為證，是Ｄ○○、丑○○、甲○○請求上訴人返還如附表三溢收價金欄所示之金額，應予准許，並無不當。

㈢損益相抵法則之適用：發電機係所有住戶生活安全之保障發電機故障，全部陷入黑暗，若有人乘坐電梯，被困於電梯內，搶救較為困難容易發生危險；且發電機壽命至少有數十年之久，上訴人之發電機為中古品，壽命多少，無法確認，而且較易故障，發生危險，故上訴人應本著誠信原則，若無法更換新品發電機，則應在出錢由被上訴人更換，如此可減少訴訟困擾，電梯如前所述，本棟大樓所有電梯已成拼裝雜牌電梯，電梯係住戶每天依賴的工具，其安全性是最大的考量，一部好的新品電梯，三至五年內幾乎不會故障，然觀本大樓迄今至少有幾十人被困於電梯內，可說是故障頻繁，造成大樓所有住戶，乘坐電梯者心有餘悸，上訴人應本誠信原則，依合約所載之品牌，把電梯更換，停止訴訟，功德一件。

㈣除斥期間問題：所有被上訴人皆於民國八十四年後元月份起，陸陸續續交屋搬進來住，有瑕疵問題，無法與上訴人溝通，任由該公司員工推三阻四不解決，故於該八十四年三月二十五日第一次管理委員會之大會決議，委由管理委員會與上訴人協調解決本次會議請本里里長參加，經本里里長多次協調未果，所有被上訴人遂於該八十四年六月九日起訴，上訴人所稱已逾瑕疵擔保期間為不實，即使從管理委員會第一次會議之隔日算起，亦應至該八十四年九月二十六日，況且買賣契約書第十六條規定，保固期限壹年，若有問題，上訴人負責處理修竣，故上訴人如是主張，顯不負責，亦無理由。

㈤上訴人亥○○與高旦玲共同購買系爭建物，兩人為姐妹關係，故於起訴時，全權委由亥○○一人，故上訴人亦應照價全額賠償。

證據：除援用第一審所提證據外，補提請款單十一張、估價單八張、宙○○、玄○○買賣契約書影本各乙份（均影本）為證，請求訊問鑑定人中華鑑定公司劉生泉、管理委員會首任主委員洪天蒸。

丙、本院依職權調閱本院八十六年度上字第一七二號（含台灣嘉義地方法院八十四年度訴字第三三五號給付買賣價金事件全卷。

理由

一、本件被上訴人黃○○、宇○○○、Ｆ○○經合法送達，未於最後辯論期日到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件被上訴人『起訴請求』上訴人減少價金：①鋁門窗廠牌不符、②未裝設防盜磁感應器、③牆壁龜裂天花板粗糙不平、④未裝置子母型硫化銅門、⑤蓄水池屋頂水塔未貼磁磚、⑥發電機舊品、⑦未做地下室監控功能、⑧地下室嚴重漏水、⑨未裝置遮雨棚、⑩未設置交誼廳、⑪電梯廠牌不符約定、⑫未設置防火門、⑬使用坪數不足、⑭溢收價金等項，詳如原判決附表㈠所示。『原審判決』：㈠准被上訴人之請求【②裝設防盜磁感應器：各准六百元、③牆壁天花板粗糙不平：各准二萬三千元、④未裝置子母型硫化銅門：准Ｃ○○、丙○○、丁○○、黃○○、辛○○○、壬○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、宇○○○、Ｏ○○、庚○○、林恒榮、天○○、地○○、戊○○、宙○○、酉○○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、申○○、Ｂ○○、陳葟村、辰○○、丁燿輝、丑○○、玄○○各二千元、⑤蓄水池屋頂水塔未貼磁磚工程費三十萬七千六百九十二元按公設比計算、⑥發電機舊品計一百萬元按公設比計算、⑦未做地下室監控功能補設一處一萬五千二百二十五元按公設比計算、⑧地下室嚴重漏水修復費用二萬四千元按公設比計算、⑨遮雨棚費用九十五萬七千一百八十元按公設比計算、⑩交誼廳工程估價一百萬元按公設比計算、⑪電梯所需費用一千零四十三萬元專用設施持分比計算（被上訴人彭詹詩韻、Ｃ○○未請求）、⑬使用坪數不足：准被上訴人丁○○、黃○○、辛○○○、壬○○、卯○○、Ｅ○○、未○○、戌○○、Ｄ○○、李琼川、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、宇○○○、Ｊ○○、Ｏ○○、庚○○、林恒榮、天○○、酉○○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、申○○、寅○○○、Ｂ○○等人之請求、⑭溢收價金：准許被上訴人Ｄ○○、丑○○、甲○○請求】，金額如原判決附表所示。而駁回被上訴人其餘之請求【即①鋁門窗廠牌不符；④未裝置子母型硫化銅門：其中被上訴人彭詹詩韻、卯○○、Ｅ○○、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｇ○○、Ｆ○○、寅○○○、Ｍ○○等九人均不得請求，其餘請求逾二千元部分；⑧地下室嚴重漏水：被上訴人請求總金額一十萬六千元，原判決准其中二萬四千元按公設比計算，超過部分不得請求；⑫未設置防火門；⑭溢收價金：被上訴人壬○○、亥○○、Ｆ○○、辰○○等四人未舉證不得請求】，被上訴人未表示不服，而告確定。上訴人對其敗訴部分，全部『提起上訴』。嗣於本院審理中：上訴人『撤回』其中：④未裝置子母型硫化銅門、⑤蓄水池屋頂水塔未貼磁磚（工程費三十萬七千六百九十二元按公設比計算）、⑦未做地下室監控功能（補設一處一萬五千二百二十五元按公設比計算）、⑧地下室嚴重漏水（修復費用二萬四千元按公設比計算）等部分之上訴，金額如附表「撤回上訴金額欄」所示（見本院卷㈢第七四、七七頁），此部分原判決命給付金額因上訴人之撤回上訴而告確定。被上訴人（黃○○、宇○○○、Ｆ○○等人除外）則『撤回』⑥發電機舊品（計一百萬元按公設比計算）部分之起訴（見同上卷第七五、七八頁），此被上訴人雖稱『撤回』，實屬「減縮應受判決事項之聲明」。其後被上訴人就⑪電梯、⑬使用坪數部分同時為增加或減縮請求如附表備註欄所示：經綜合計算後，被上訴人丙○○、辛○○○、壬○○、卯○○、Ｏ○○、林恒榮、戊○○、許翠英、Ｇ○○、酉○○○、申○○、寅○○○等人均『減縮』應受判決事項聲明，與前述（⑥發電機）金額，併計入如附表「撤回起訴減縮金額欄」所示。計算後被上訴人丁○○、Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、Ｊ○○、庚○○、天○○、地○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、Ｂ○○、Ａ○○、辰○○、Ｍ○○、甲○○、丑○○、玄○○等人增加之金額均未經原審裁判，所增加之金額，則均屬『擴張』應受判決事項之聲明，均詳如附表「擴張請求金額欄」所示（見本院卷㈢第十一、四三至七○、一八七至一九五、二一四至二一六、二六○至二七四頁）。至於被上訴人黃○○、宇○○○、Ｆ○○等三人則未委任汪玉蓮、蔡碧仲、吳碧娟律師為訴訟代理人，彼等自無權代為擴張或減縮應受判決事項聲明之權限，應先予敘明。

三、本件被上訴人主張：伊等向上訴人購買坐落嘉義市○○段四二０號等地號土地上所興建之「第一英郡」如附表代號欄所示之房屋各一戶，均已給付價金，上訴人於附表交屋日期所交付之房屋並未符合契約約定品質，而有②未裝設防盜磁感應器、③牆壁龜裂天花板粗糙不平、⑥發電機舊品（被上訴人黃○○、宇○○○、Ｆ○○等主張）、⑨未裝置遮雨棚、⑩未設置交誼廳、⑪電梯廠牌不符約定、⑬房屋使用坪數權狀與買賣契約約定不符等項之瑕疵，並溢收價金（被上訴人Ｄ○○、丑○○、甲○○三人主張），經伊等屢向上訴人交涉請依約履行均未置理，爰就房屋瑕疵部分本於買賣契約減少價金法律關係、就溢收價金部分本於不當得利返還請求權法律關係，求為判決除命上訴人應給付各如附表「請求廢棄判決金額」欄所示金額及自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息外，應再給付被上訴人各如附表「擴張請求金額」欄所示之金額。上訴人則以：伊交付房屋均符合契約約定品質，縱有瑕疵亦已修復完畢；二樓以上住宅均無後門，依約不必裝設防盜磁簧感應器；牆壁天花板或無粗糙不平或不明顯，水泥裂紋為水泥乾燥收縮自然現象，每戶情形不同，且請求金額過高；所謂交誼廳在中庭空間非另闢室設置；電梯已正常運作，符合通常效用；廣告上使用面積、公共面積與權狀主建物附屬建物、公共設施分類不同，不可援引，或有成屋買賣，或有就面積找補完畢；或已罹於六個月請求權時效；且廣告為促銷宣傳品，係要約引誘，不得視為契約之內容本件不得適用簽約後之消費者保護法規定等語，資為抗辯。

四、查被上訴人主張於如附表訂約日期向上訴人購買坐落嘉義市○○段四二０號等地號土地上所興建之「第一英郡」如附表代號欄所示之房屋各一戶，被上訴人均已給付價金，上訴人並於同附表所示交屋日期欄所示日期交付房屋之事實，有被上訴人提出之土地及建築改良物所有權狀影本（見原審卷㈠第九至九十頁）、土地及建物登記簿謄本（外置證物袋）、兩造提出買賣契約書影本（外置原審證物袋、本院卷㈠第一００至一九二頁、本院卷㈢第一三至三七、八六至一八六頁）為證，復為上訴人所不爭，自可信為真實。

五、本件被上訴人主張系爭房地公共面積及使用面積與廣告海報所載不符，且系爭「第一英郡」集合住宅大廈所裝設之電梯車廂與契約所載廠牌不符，並有②未裝設防盜磁感應器、③牆壁天花板粗糙不平、⑨未裝置遮雨棚、⑩未設置交誼廳等之事實，已據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之廣告海報圖二份（見原審卷㈠第九一至九四頁及外置證物袋）、建築改良物登記簿謄本及買賣契約書影本四十三份、存證信函二件（見原審卷㈠第一０三至一０五頁）、照片三十九幀（外置證物袋）、乘坐電梯被困證明四紙（見原審卷㈠第一００至一０二頁及外置證物袋）、保養及更換零件單據、發票、大樓管理委員會收支報表及會議記錄、電梯會勘情形紀錄各乙份、明細表及估價、報價單據七紙（以上均影本）為證；並經原審法院勘驗現場（見原審卷㈠第一四四至一四九頁），復囑託台灣省建築師公會、財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑定屬實，堪信為真實。上訴人抗辯其交付房屋均符合契約約定品質，縱有瑕疵，亦已修復完畢云云，要非可採。茲就被上訴人所主張之前揭各項瑕疵得否主張減少價金與得請求減少之金額為若干，分項審酌如下：

㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，同法第三百五十九條前段規定，買受人得解除其契約或請求減少其價金。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

㈡又廣告乃企業經營者為招徠買主，尤其建築商之廣告海報又載明各樓層之面積、使用建材及週圍環境，一般房屋買賣商場上交易習慣，以之與顧客洽談買賣事宜，而非取契約條款作為討論對象，為企業經營者之建商自應確保廣告內容之真實，雖雙方未將廣告列為契約內容，惟仍應視為買賣契約之一部，建商對為消費者之買受人所負之義務不得低於廣告之內容。此乃因企業經營者，對其產品之瞭解至詳，既以廣告行銷產品，又廣告印刷時應經負責人或權責部門校稿、審核通過，方可印刷發行，故對廣告之內容有無不實最為清楚，而消費者對企業經營者之產品或未曾接觸瞭解，對經常以廣告為招徠消費者行銷手段的企業經營者而言，為符合公平正義原則，企業經營者對消費者所負之義務自不得低於廣告之內容，此為必要之解釋，不因有無法律明文規定而異。故雖於八十三年一月十一日始有消費者保護法第二十二條明文公布施行，然在該法公布施行前仍應作相同之解釋。是兩造本件契約雖於八十一年間訂立，上訴人仍應確保廣告內容之真實，對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。上訴人之廣告圖雖係委請大鈺廣告所印製，惟大鈺廣告所需資料必是上訴人提供，否則如何編稿，而編稿完後必給上訴人校對審核，否則內容錯誤，廣告商如何向上訴人請款。上訴人抗辯：不得違「法不溯及既往」原則，適用兩造之契約成立後之消費者保護法規定，且該廣告圖係委由大鈺廣告處理，該廣告圖註明僅供參考，廣告只是行銷方法，非契約內容之一部，無須負廣告所定之義務云云，即無可採。

㈢至於買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅；前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第三百六十五條定有明文。此所謂請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不待當事人之抗辯，法院應依職權適用。所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人明知瑕疵仍不為告知。此乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其解除權或價金減少請求權不受前關於通知後六個月期間之限制；故倘買受人明知物之瑕疵，出賣人而未再為告知，已非所謂故意不告知瑕疵，自仍應受六個月期間之限制。又此為上述二形成權期間之限制，要與兩造間契約有關保固期間一年約定無涉，併予敘明。

⒈本件被上訴人係於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀）。又上訴人主張伊對被上訴人之交屋日期分別為：被上訴人⒒Ｌ○○為八十三年十月七日、⒖Ｄ○○為同月三十日、⒛宇○○○為同年十一月三日、Ａ○○為同月十一日、⒔亥○○為同月十六日、⒐Ｅ○○、⒑未○○為同月二十二日、⒕戌○○為同月二十三日、申○○為同月二十五日、⒓Ｋ○○為同月二十八日、Ｂ○○為同年十二月六日、乙○○、Ｉ○○為同月七日，業據上訴人提出交屋日期明細表在卷可稽（見原審卷㈢第一二０頁），復為被上訴人Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、宇○○○、申○○、Ａ○○、Ｂ○○、乙○○、Ｉ○○等人所自認（見同上卷第一二五頁反面），自堪可信為真實。被上訴人主張在交屋後有瑕疵問題，通知上訴人員工均推托不加解決，在八十四年三月二十五日第一次管理委員會之大會決議，委由管理委員會與上訴人協調解決，經里長多次協調未果之事實，為上訴人所否認，被上訴人未能舉證以實其說，尚無可採。

⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查，其所受領之物，如發現應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，依民法第三百五十六條規定，固應即通知出賣人。經查：

⑴就②防盜磁簧感應器部分：依兩造簽訂之房屋買賣契約附件四「保全設施」部分第五款雖均約定：「各戶前後門玄關應裝設防盜磁簧感應器」等語（原審一卷第二十一頁反面），上訴人廣告保全設施欄Ｅ部分亦為相同之記載（見外置證物廣告紙）。在一樓之被上訴人店２彭詹詩韻、店６Ｃ○○，有後門之設置；另依卷附房屋預定買賣契約附件六之配置圖及廣告海報（見外置證物及本院卷㈢第三０八至三一０頁），在二樓以上各戶均規劃有陽台，均留設有防盜磁簧感應器線路盒，故應可認定稱「各戶前後門玄關應裝設防盜磁簧感應器」，在二樓以上樓層仍有裝置之約定。此防盜磁簧感應器未裝置之瑕疵係上訴人依契約約定應設置而未設置，為建商之上訴人所明知復未告知被上訴人，核屬故意不告知該等瑕疵於被上訴人，被上訴人Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、宇○○○、申○○、Ａ○○、Ｂ○○、乙○○、Ｉ○○等人，減少價金之形成權自不因於物之交付後六個月間，不行使而消滅，上訴人抗辯被上訴人請求權已逾六個月存續期間云云，要非可採。

⑵就③牆壁龜裂天花板粗糙不平油漆脫落部分：被上訴人Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、宇○○○、申○○、Ａ○○、Ｂ○○、乙○○、Ｉ○○等人受領交屋後，固應立即檢查，惟如彼等提出照片所顯示牆壁龜裂裂痕、天花板有水漬及油漆脫落等瑕疵應係施工不良潛隱漸現所致，上訴人僱請工人施工在監工時即可得知施工不良情事，而仍故意不告知瑕疵，則被上訴人未於六個月通知上訴人，或未於六個月內向上訴人主張減少價金，依首開說明，不得謂其減少價金形成權因除斥期間屆滿而消滅。上訴人所為核屬故意不告知該等瑕疵於被上訴人，右列被上訴人減少價金之形成權自不因於物之交付後六個月間，不行使而消滅，上訴人抗辯被上訴人請求權已逾六個月存續期間云云，要非可採。

⑶就⑬使用坪數之瑕疵部分：購買房屋，首重居住空間及環境，買受人在交屋時對契約與權狀所載面積是否相符，在交屋時原則均會加以核對檢查，如有增減也會與建商計算找補。本件上訴人與被上訴人等在交屋時均交付房屋所有權狀，上訴人可與所持契約書核對面積是否符合，因此為被上訴人買房屋時最重視的部分，一般人皆會仔細檢視其上所載建物面積其面積是否短少，本件上訴人主張與被上訴人交屋時，亦再次確認權狀面積是否與契約相符，面積如有增減並為相互找補，業據提出被上訴人Ｃ○○、壬○○、Ｄ○○、庚○○、午○○、戊○○、Ｇ○○、寅○○○、辰○○、甲○○、丑○○等人之買賣契約書在卷可稽，其上皆經找補之被上訴人於契約上蓋章；故可見被上訴人Ｅ○○、未○○、戌○○、Ｄ○○、宇○○○、申○○、Ａ○○、Ｂ○○、乙○○、Ｉ○○等人主張就房屋使用坪數減少之瑕疵部分減少價金之形成權自已於房屋交付後六個月不行使而消滅，被上訴人抗辯被上訴人請求權未因逾六個月存續期間而消滅云云，要非可採。

⒊又查第一英郡為集合式大廈，故有專用部分及共用部分之區別。本件上訴人所謂交屋，應指被上訴人個人專用部分，就共用部分，則應以交付管理委員會之日期為交付日期，如水電及消防設備係於八十五年五月十二日經管理委員會驗收合格，有上訴人提出之水電及消防設備結清證明在卷可佐（見本院卷㈠第一九三頁）。被上訴人主張就②防盜磁感應器、③牆壁天花板粗糙不平、⑬使用坪數部分，均在專用部分之房屋內，得應以被上訴人個人之交屋日期為準。惟就⑥發電機、⑨遮雨棚、⑩交誼廳及⑪電梯部分，均屬共用部分，其交屋日期則應以交付管理委員會之日期為準。而實際上在對被上訴人個人專用部分點交時, 並無就共用部分點交，故亦不得仍依被上訴人個別交屋日而將共用部分予以分裂交付。故上訴人主張依被上訴人Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、宇○○○、申○○、Ａ○○、Ｂ○○、乙○○、Ｉ○○等人之交屋日期，即謂彼等就⑨遮雨棚、⑩交誼廳及⑪電梯部分、及被上訴人宇○○○就發電機部分之減少價金請求權已因罹六個月除斥期間，即非可採。

㈣未設置後門防盜磁簧感應器：被上訴人主張依契約保全部分，前後門玄關應裝設防盜磁簧感應器，上訴人於玄關後門未做防盜磁簧感應器云云。查依兩造簽訂之房屋買賣契約附件四「保全設施」部分第五款雖均約定：「各戶前後門玄關應裝設防盜磁簧感應器」等語（原審一卷第二十一頁反面），上訴人廣告保全設施欄Ｅ部分亦為相同之記載（見外置證物廣告紙）。在一樓之被上訴人店２彭詹詩韻、店６Ｃ○○，有後門之設置；另依卷附房屋預定買賣契約附件六之配置圖及廣告海報（見外置證物及本院卷㈢第三０八至三一０頁），在二樓以上各戶均規劃有陽台，均留設有防盜磁簧感應器線路盒，故應可認定稱「各戶前後門玄關應裝設防盜磁簧感應器」，在二樓以上樓層仍有裝置約定。雖原審鑑定人蔡敏三建築師事務所八十五年三月二十七日函（見原審卷㈡第六頁），就此說明此項僅於合約有記載，而設計及施工均無，應不能解免上訴人依約裝置之義務。惟上訴人均未裝置防盜磁簧感應器，為上訴人所自認，被上訴人主張減少價金，自有理由。經原審法院囑託財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑定結果，上訴人未依契約裝設後門玄關防盜磁簧感應器，裝置費一個六百元等語，有鑑定報告書可稽（見外置證物該會報告書第四頁），是被上訴人就該部分各請求減少六百元，應予准許。

㈤牆壁龜裂天花板粗糙凹凸不平及油漆剝落：

⒈被上訴人主張上訴人施工品質不良，每戶牆壁龜裂、天花板粗糙凹凸不平、油漆剝落等瑕疵之情事，雖為上訴人所否認，惟已據被上訴人店6Ｃ○○、A4丙○○、D3Ｌ○○、D6Ｋ○○、E6戌○○、E10Ｄ○○、G9Ｊ○○、G10Ｏ○○、H7 林恒榮、H9地○○、I5戊○○、I7宙○○、J10酉○○○、K10申○○、L2Ａ○○、L3辰○○則提出照片六十八張為證（見本院卷外置證物相簿二冊），由照片上均可看到該等房屋室內牆壁龜裂、天花板不平及油漆剝落情形，就此部分被上訴人主張之事實，堪可信為真實，至於其餘被上訴人雖以八十四年三月二十五日第一英郡大樓住戶管理會議紀錄所載「每戶室內施工品質不良，牆壁有龜裂現象」、「各戶室內牆壁粗糙不均勻」為據，惟該會議紀錄未載明該等記載所由來，係依個別發言、或全體發言、或實地每戶勘查所得，除此外則未提出任何證據以實其說，就上列以外之被上訴人主張之事實，即無可採。

⒉被上訴人在起訴時即主張牆壁龜裂天花板粗糙凹凸不平之瑕疵，而該等之修繕均須油漆粉刷，故有關油漆部分應已包括在內，上訴人以鑑定人現場鑑定後，被上訴人始主張，已逾六個月之除斥期間，即無可採。被上訴人雖主張兩造為節省鑑定費用，曾協議由被上訴人中之一戶鑑定，據以為其他各戶計算之標準等語，惟為上訴人所否認，再由實際到現場鑑定之財團法人中華企業技術鑑定委員會之劉生泉到庭證稱：鑑定時法院未到場，不清楚何人說要以該戶為代表鑑定，協議時有很多人，不知何人參與協議（見本院卷㈡第九十至九一頁）；證人即第一英郡大樓管理委員會第一任主任委員洪天蒸，其配偶酉○○○為被上訴人，其證言難據以儘信，故尚難據以認定兩造間有協議以Ｄ○○房屋鑑定後由各戶比照請求，況證稱上訴人法定代理人本人未到場，上訴人訴訟代理人未表反對云云，故不得據以認定兩造確有該協議。

⒊據台北市土木建築公會附錄十第一０二頁第七項第三條平頂及牆、水泥漆一底二度每平方公尺一六０元，加上磨平及水泥漿每平方公尺約三十元，合計每平方公尺披土、油漆為一九０元，換算每坪為六二七元（見原審卷㈡第一二六頁）。依永將營造有限公司之報價單，第一英郡大樓就天花板牆壁凹凸不平粉刷油漆每戶七萬二千元；又蓮盛土木包工業之報價，每坪披土加粉刷油性水泥性漆每坪五百元，按實際粉刷面積計算，則被上訴人每戶約需四萬二千九百五十元至五萬八千八百二十元間，有報價單、估價單影本各一紙在卷可證（見原審卷㈠第二一一頁、卷㈡第六五頁）。就房屋牆壁龜裂、天花板粗糙凹凸不平之瑕疵，經囑託財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑定被上訴人Ｄ○○一戶結果：經以括除異狀部分後就室內重新粉刷其費用二萬元，就牆壁凹凸不平及水泥脫落需作水泥層去除重新補平工作費用三千元，有鑑定報告書可稽（見鑑定報告書第五頁），該鑑定金額應屬合理。因被上訴人以重新鑑定所費鉅資而不願支付鑑定費用，惟如前述被上訴人Ｃ○○等人購買之房屋亦有如上述之施工不良之瑕疵，其損害情形不同，主張修復費用比照被上訴人Ｄ○○一戶之鑑定費用二萬三千元，即非可採；至於所得請求之減少價金可依該鑑定標準，予以分論較妥。

⒋由上述被上訴人所提出之照片，參照鑑定報告書之照片，本院認：依就水泥重新補平（須再油漆粉刷）或刮除油漆異狀部分後就室內重新粉刷費用二萬元、就牆壁凹凸不平及水泥脫落需作水泥層去除重新補平工作費用三千元之標準，分就各如上被上訴人分述如左：

⑴被上訴人店6Ｃ○○房屋牆壁二處嚴重龜裂、一處裂痕及壁不平整部分、油漆異狀；修復費一萬二千元。

⑵被上訴人A4丙○○房屋牆壁裂痕五處、天花板不平整：修復費一萬五千元。

⑶被上訴人D3Ｌ○○房屋牆壁嚴重龜裂二處、油漆異狀：修復費一萬四千元。

⑷被上訴人D6Ｋ○○房屋牆壁裂痕二處、油漆異狀：修復費一萬元。

⑸被上訴人E6戌○○牆壁嚴重龜裂一處：修復費七千元。

⑹被上訴人E10Ｄ○○牆壁及天花板瑕疵，如原審外置鑑定書：修復費二萬三千元。

⑺被上訴人G9Ｊ○○牆壁裂痕一處、牆壁及天花板油漆嚴重剝落：修復費一萬一千元。

⑻被上訴人G10Ｏ○○牆壁龜裂一處、裂痕三處、牆壁及天花板不平整：修復費一萬四千元。

⑼被上訴人H7林恒榮牆壁龜裂一處裂痕二處、泥塊掉落：修復費九千元。

⑽被上訴人H9地○○牆壁龜裂及裂痕各一處、油漆嚴重剝落：修復費一萬四千元。

⑪被上訴人I5戊○○牆壁裂痕二處、牆壁及天花板不平整：修復費八千元。

⑫被上訴人I7宙○○牆壁裂痕二處、泥塊剝落：修復費八千元。

⑬被上訴人J10酉○○○四牆壁裂痕、油漆嚴重剝落：修復費一萬五千元。

⑭被上訴人L2Ａ○○牆壁龜裂五處、裂痕一處、天花板水漬油漆剝落：修復費二萬二千元。

⑮被上訴人L3辰○○牆壁龜裂三處、裂痕三處、天花板水漬油漆剝落：修復費二萬三千元。

⑯被上訴人K10申○○牆壁龜裂三處、裂痕四處、天花板水漬油漆剝落：修復費二萬三千元。

⒌以上為被上訴人就本項得主張減少價金金額。至於超過上述准許部分外，及其餘被上訴人之該部分減少價金主張，均屬無據，無從准許。詳如附表「牆壁天花板粗糙不平」欄所載金額。

㈥發電機係舊品：上訴人之「第一英郡」建材設備說明宣傳廣告中在消防案全設備欄之Ｂ載明「地下室應裝置全新自動發電機，在停電時供應公共照明及電梯之用」；依兩造土地房屋預定買賣契約書附件㈣建材與設備說明中有關消防案全設備欄載明「地下室應裝置全新自動發電機」。經查系爭房屋地下室之自動發電機係於八十二年十一月間報關進口，同年十二月二日交機，已據上訴人聯昇公司提出銷售證明及進口報單為證（見原審卷㈠證物袋）；上訴人主張系爭發電機係以八十四萬元購買，有統一發票影本二紙在卷可稽（見本院卷㈡第一二五、一二六頁），與被上訴人所主張另由崇友實業股份有限公司之發電機報價單所載之八十五萬元（見同上卷第一二七頁、原審卷㈠第二一四頁）亦屬相當；且經管理委員會同於八十五年五月十二日驗收合格，有水電及消防設備結清證明在卷可按（見原審卷㈡第一八九至一九一頁），被上訴人黃○○、宇○○○、Ｆ○○等亦未置疑該發電機功能正常，又該發電機自成一室，外以鐵門與外界隔離，復為彼等所不爭，此設施遠較護欄更具安全性；故被上訴人黃○○、宇○○○、Ｆ○○徒以機具有重新噴漆處理及未置護欄為由，並提出照片為證（見原審卷㈡第六八、六九頁），主張發電機為舊品，分別請求減少價金九千九百六十六元、六千一百六十六元、六千二百二十二元云云，即無可採。

㈦遮雨棚未裝置：按企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，已如前㈠所述。經查本件兩造所訂立之買賣契約內容固未約定應裝置遮雨棚，惟依上訴人聯昇公司所提供廣告海報所示系爭大樓之全圖，大樓周圍店鋪均附有遮雨棚（採光罩），有廣告海報在卷可按（見原審卷放置證物），復為其於原審及本院審理時所不爭執，被上訴人謂非契約範圍不必設置且無義務負擔遮雨棚費用云云，即無可採。又上訴人聯昇公司迄未裝置遮雨棚，為其所不否認，自屬給付物有瑕疵。而依廣告海報在大樓周圍裝置遮雨棚，經原審法院囑託台灣省建築師公會鑑定結果，估價裝置遮雨棚所需費用為九十五萬七千一百八十元，有臺灣省建築師公會之鑑定報告書影本一份可憑（原審一卷第九十九頁反面）；被上訴人主張增設遮雨棚費用為九十五萬七千一百八十元，自屬有據。從而被上訴人就此部分，請求就該九十五萬七千一百八十元依該棟大樓公設比（即共同使用部分嘉義市○○段六三五建號面積三千二百九十四點七九平方公尺之所有權應有部分比例）計算減少價金，各如附表「遮雨棚」欄所示之金額，為有理由，應予准許。

㈧交誼廳未設置：依兩造簽訂之土地房屋預定買賣合約書附件㈥配置圖之標示（見本院卷㈢第三０八頁反面）、廣告海報之一樓平面參考圖及示意圖（見原審外置證物廣告海報），所謂「鄰里交誼廳」係於上訴人聯昇公司所興建之集合式大樓「第一英郡」之中庭空間，供鄰里交誼之處所，位於「青青草原」及「兒童歡樂遊戲廣場」間，其旁另有「老人含飴弄孫區」、「雲牆景觀」、「時空走廊」、「健康步道」、「悠遊自在」、「景觀流泉瀑布」等規劃設計，此等均在大樓之中庭空間，顯然是開放式之交誼場所，而非另外建築一棟鋼筋水泥之建物闢室設置，可以認定，被上訴人主張應另闢室設置交誼廳，尚嫌無據。上訴人復已於該處設置休閒用洋傘桌椅．．．等可供鄰里交誼休閒之設備，為被上訴人所不爭執，上訴人抗辯稱已依約設置，並未違約，應無不合。故被上訴人主張以五十人開會面積廿四坪ＲＣ造建築交誼廳，工程估價為一百萬元，依公設比計算，各請求減少價金如附表「交誼廳」欄所示之金額，為無理由，不應准許。

㈨電梯不符約定：

⒈依兩造所簽訂之土地房屋預定買賣合約書附件㈣建材與設備說明，及上訴人之建材設備說明廣告海報，電梯應「使用GOLDSTAR（金星）、TOSHIBA或HITACHI等八人份高級自動微電腦電梯，快速平穩，梯廂內部經名家設計，氣派豪華」（見原審外置證物及本院卷㈢第三０四頁）。惟上訴人聯昇公司系爭建築物至八十五年五月三十日始完成金星牌之電梯主機馬達之換裝，而仍配置高斯達實業股份有限公司（下稱高斯達公司）製造之電梯車廂，有上訴人提出照片五張、被上訴人提出之照片一張在卷可按（見原審卷㈠證物袋、卷㈡第七十頁），並未完全合乎兩造買賣契約所約定之廠牌；且該電梯自上訴人聯昇公司交屋後，曾發生昇降使用上之故障，亦曾有電梯車廂與系爭建築物電梯見間之地面無法齊平（即會下陷）情況之事實，固據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並提出受困證明書為證（見原審卷㈠第一００至一０二頁、原審外放證物），復經另案嘉義地院（八十四年訴字第三三五號）於八十五年九月六日及同年十二月十三日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄二份在卷可按（見嘉義地院八十年訴字第三三五號卷㈡第八十五頁、第一四七頁），且為上訴人聯昇公司所不爭執，而屬真實。

⒉惟經另案嘉義地院（八十四年訴字第三三五號）及本院（八十六年度上字第一七二號）先後共四次至現場勘驗五部電梯之結果，第一次（即八十五年九月六日）發現：由大樓承購戶陳美燕指定故障率最高之電梯（即陳美燕所稱之第四部）予以試乘，結果操作正常，只有電梯底板與樓地板高出約四公分（見嘉義地院八十年訴字第三三五號卷㈡第八十五頁之勘驗筆錄）；第二次（即八十五年十二月十三日）則發現：除造成電梯見間之地面無法齊平（即會下陷）外，且無法使用之情形（見同卷第一四七頁之勘驗筆錄）；第三次（即八十六年十一月二十七日）勘驗則有：Ａ棟Ａ電梯以八人乘坐時，有震動之聲音，途中出去四人後，搭至頂樓，電梯底板與樓地板間有五公分之落差；Ｃ棟電梯以八人乘坐，由一樓至十樓搭乘平穩，途中於六樓查看，電梯底板與樓地板間並無落差；另搭Ｄ棟電梯，仍以八人乘坐，稍有一點震動，惟無落差之情形，有本院八十六年度上字第一七二號卷㈠第一四○頁之勘驗筆錄可按（見本院卷㈡第一０六頁）；至第四次（即八十八年三月二十五日）則為：第一部電梯（即大門右邊）上下使用皆很平順，第二部電梯（即中庭最右邊）亦可順利使用，第三、四部電梯，前者有十公分之落差，後者則使用很平順，第五部電梯（即大門左邊）亦使用皆很平順等情，有同上卷第五十六至五十九頁之勘驗筆錄附卷可查（見本院卷㈡第一０八至一一三頁）。

⒊而被上訴人所提出之被困電梯證書，其日期分別在八十四年三月二十六日、同年六月二、三日（見原審卷㈠第一百至一０二頁）、八十五年十月十九日、同年十一月十四、十五日（見原審外放證置），依被上訴人主張系爭電梯自八十六年一月至六月委請訴外人鑫揚股份有限公司保養、同年七月至八十八年十二月委請訴外人得喜機電股份有限公司保養，依原安裝廠商高斯達公司保固到期通知函稱該公司對第一英郡安裝之五部電梯免費保固期自八十四年三月一日至八十五年十一月三十日，有該公司函在卷可查（見本院卷㈡第一七三頁），或係高斯達公司因免費保固致未為妥適處理。雖高斯達公司技術人員秦修文曾在另案法院八十五年十二月十三日勘驗時陳稱大樓系爭電梯已超過保固期間未有定期保養等語，上訴人所稱高斯達公司免費保養到八十五年九月間，因未有定期保養致在該時段電梯故障發生關人情事云云，即無可採。

⒋又証人即該大樓管理委員會之主任洪天蒸於另案嘉義地院八十年訴字第三三五號審理時證稱：「由別家公司保養後，故障減少了很多」；而証人即目前之電梯保養人員鄭竹成於另案審理時（嘉義地院八十年訴字第三三五號、本院八十六年度上字第一七二號）亦證稱：「故障率經我們保養後已減少不少」等語；再參以証人即高斯達及得喜電機公司保養電梯人員賴吉鎮、鄭竹成於本院另案審理時，在法官勘驗電梯現場後之八十八年四月二十六日賴吉鎮證稱：電梯已維修好，伊會同大樓管理員去試乘上下正常已沒問題等語；同年五月十七日鄭竹成證稱：勘驗後電梯零件故障，公司員工有去更換修復，目前電梯正常等語；有本院八十六年度上字第一七二號卷㈡勘驗筆錄及準備程序筆錄影本在卷可稽（見本院卷㈡第一０一至一一九、二三二至二六七頁）。

⒌又上訴人係於八十一年七月七日取得嘉市工局建執字第一二二六號建造執照興建系爭第一英郡大廈（見本院卷㈠第一九六頁使用執照申請書），於八十二年二月十九日與高斯達公司簽訂電梯買賣契約書，有買賣契約書及統一發票在卷可憑（見原審卷㈡第二五一頁、本院卷㈡第七二、七三頁），則上訴人所訂購之高斯達公司以八十一年製造之主機馬達換裝，不能謂為舊品，此廠牌符合契約約定。又雖然我國與大韓民國已斷絕外交關係，惟商業往來並未完全中斷，只要上訴人依約交付契約約定廠牌之電梯，且合於通常效用即可，被上訴人以中韓斷交，為免以後故障無法維修，請改以TOSHIBA或HITACHI電梯云云，難謂有據。

⒍參以證人即高斯達公司及得喜電機公司保養電梯人員賴吉鎮、鄭竹成於本院另案審理時皆証稱：「主機、車廂及控制箱，無須同一品牌皆可相容」；而高斯達公司與韓國金星公司技術合作多年，車廂皆由高斯達在台生產，主機才由韓國進口，此亦為國內多數電梯廠商與國外廠商之合作方式，參酌前揭電梯使用迄今均已逾六年，並持續使用中，如全部不堪使用，何能持續使用六年等情以觀；可見系爭電梯雖有瑕疵，惟其瑕疵尚非重大。無予拆除另換電梯之必要，被上訴人請求該五部電梯均應拆除並更換電梯，即無理由，從而，被上訴人依永大機電工業股份有限公司估價單（見原審卷㈠第二一二頁），主張拆除更換電梯五部須花費計八百八十四萬元，即無可採。亦無上訴人所謂民法第二百一十六條第一項損益相抵法則適用之問題，併予敘明。

⒎前揭電梯，前經勘驗固稍有瑕疵，已如前述，經被上訴人之管理委員會委託鑫揚股份有限公司、得喜機電股份有限公司修繕，且已修護完畢；此因被上訴人給付電梯之瑕疵致須修繕所支出之費用，鑫揚股份有限公司部份共十三萬元（換裝電腦機板、變頻器、ＩＣ板等零件五萬元、一萬元、二萬元、二萬五千元、二萬五千元）、得喜機電股份有限公司部份計二十六萬六千五百元（電梯控制系統二十萬四千元、煞車模組及電組六組三萬九千元、PC板九千元、驅動模組及控制機板一萬一千元、接觸器及風扇三千元、高速保險絲五百元等等），有電梯保養及更換零件單據請款單、估價單、修繕費在卷可憑（原審卷㈡第二一九至二三六頁、原審卷㈢第二八至三三頁本院卷㈡第一八七至二０一頁），堪可採信。在高斯達公司保固期間未能提供妥適之保養維修，被上訴人委請其他公司修繕並已支付款項，上訴人以高斯達公司電梯維護零配件價目表為據，主張被上訴人支出維修費用過高云云，為不可採。惟上訴人於八十七年三月十日以即函第一英郡管理委員會於同月十七日會同高斯達公司保修人員前往維修電梯，但屆期前往維修遭該管理委員會拒絕，有存證信函二份及切結書、證明書各一份為證（見原審卷㈢第九一至九八頁），則自八十七年三月十七日起之修繕費用即不得向上訴人主張減少價金。鑫揚公司修繕費用十三萬元部分均在此前均得請求；得喜公司在八十六年七月十日之更換控制箱二十萬四千元、八十七年二月二十日更換煞車模組及電組一萬九千五百元（見本院卷㈡第一九六、一九七頁），得主張減少價金，逾此部分即不得請求。惟從而，被上訴人（除彭詹詩韻、Ｃ○○未請求外）就電梯修繕費三十五萬三千五百元各按公設比計算主張請求減少價金，為有理由。至於系爭電梯定期保養費用，為電梯之通常必要支出，並非因上訴人給付物之瑕疵所導致，該部分費用不得向上訴人主張，故被上訴人因該電梯之保養費（鑫揚股份有限公司部份八十六年一月至八十六年六月計九萬元、得喜機電股份有限公司部份八十六年七月至八十八年五月計三十四萬五千元、八十八年六月至八十八年十二月計九萬一千元），即不得主張請求減少價金。

⒏又被上訴人主張五部電梯中目前僅有編號⒈（Ａ、Ｂ棟）⒋（Ｉ、Ｊ棟）二部有延伸至地下室留設車廂出口，其餘編號⒉（Ｃ、Ｄ、Ｅ棟）⒊（Ｆ、Ｇ、Ｈ棟）⒌（Ｋ、Ｌ棟）等三部電梯均僅至地面層，未延伸至地下室留設車廂出口之事實，為上訴人所自承。上訴人雖否認有違建築設計圖，惟由上訴人提出附卷之系爭「第一英郡」新建工程地下室建築設計平面圖（見本院卷㈠第一九四頁）所示，該五部電梯在地下一層均有開挖，故可認定均有延伸至地下室一樓；但由該圖示除已至地下室之該二部電梯外，另編號⒉有留設地下室北向車廂出口，編號⒌則留設地下室西向車廂出口。參以上訴人之第一英郡廣告海報（見原審卷外放證物），其自地下室至十一樓平面參考圖，其中編號⒈（Ａ、Ｂ棟）、⒉（Ｃ、Ｄ、Ｅ棟）、⒋（Ｉ、Ｊ棟）及⒌（Ｋ、Ｌ棟）等四部電梯，其車廂出口分別為北向、北向、南向、西向，自地下室至十一樓均有規劃車廂出口，故均有延伸至地下室；至於編號⒊（Ｆ、Ｇ、Ｈ棟）電梯，規劃為自地面層至十一樓南向車廂出口，地下室並無車廂出口，故該號電梯僅至地面層，地下室並無電梯車廂出口。至於上訴人在自己提出之建築設計圖之電梯旁之□另以綠色螢光筆標示，此部分係管道間之標示，並非電梯車廂出口，並予敘明。又依上訴人自己之規劃，地下室建築設計圖上之儲藏室將作為店８生鮮超市使用（見同上廣告海報），並留設有盥洗室、屋頂、（地面層）採光罩（見同上建築設計圖），則其旁之編號⒉電梯豈有未延伸至地下室留設電梯車廂出口之理；再編號⒌電梯其車廂西向出口也在樓梯間，被上訴人主張上訴人未依該建築設計圖將編號⒉⒌電梯延伸至地下一樓留設車廂出口之瑕疵，即屬可採。又將電梯延伸至地下一樓之工程費，經永大機電工業股份有限公司估價，每部需費五十三萬元，並據被上訴人提出該公司估價單一紙在卷為證（見原審卷㈠第二一三頁），永大機電工業公司為電梯專業承造安裝保養之公司，為眾所週知，其就此費用之估價應屬可採。則被上訴人（除彭詹詩韻、Ｃ○○未請求外）主張電梯三部延伸至地下一樓須費工程費共計一百零六萬元，各依公設比計算請求減少價金，要有理由。至於編號⒊電梯在地下室並未規劃車廂出口，則被上訴人就此部分之減少價金主張，即無可採。

⒐末查系爭「第一英郡」為公寓大廈之建築，系爭電梯係供全體住戶使用，屬大廈共同使用部分，該部分所屬建築改良物仍計入共同使用部分，故對電梯之權利比例仍應按住戶（各區分所有權人）在共同使用部分之權利範圍之比例計算（公設比），雖區分所有權人會議可決議共用部分之修繕管理及維護及費用負擔，縱一樓店面住戶使用機會較少，亦不得排除其對電梯之權利，故被上訴人以第一英郡管理委員會決議店面住戶繳交較少管理費，即主張僅二樓以上住戶對電梯另計算專有部分，尚無可採。

⒑從而，被上訴人（除彭詹詩韻、Ｃ○○外）所得請求減少價金之金額為電梯修繕費三十五萬三千五百元、編號⒉⒌二部電梯延伸至地下一樓車廂出口工程費一百零六萬元，共計一百四十一萬三千五百元按前揭公設比例換算結果，各如附表「電梯欄」所示金額，方有理由，逾此部分之請求為無理由，不應准許。

㈩使用坪數不足：被上訴人丁○○、黃○○、辛○○○、壬○○、卯○○、Ｅ○○、未○○、戌○○、Ｄ○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、宇○○○、Ｊ○○、Ｏ○○、庚○○、午○○、天○○、酉○○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、申○○、寅○○○、Ｂ○○等二十六人主張：購屋人所注重者除價金外，即為房屋面積及室內可供使用坪數，彼等係依銷售平面圖（廣告海報）與上訴人洽談訂約購買，圖面所標示私有、公共面積已屬雙方意思合致之契約必要之點而成為買賣契約之內容，自屬本件買賣契約內容，惟上訴人交付使用面積即與原約定不符，權狀坪數與買賣契約約定坪數（書面買賣契約僅載總坪數而未將私有面積與公共設施面積分開記載，應以有記載之廣告海報為據計算買受面積）不符，每戶使用坪數均減少、公設面積增加，而私人使用範圍與供公眾使用範圍其價值比例以八比二為當，故應減少價金如附表減少面積欄所示金額等語。惟為上訴人所否認，並稱兩造買賣契約均明示約定買賣價金及房屋面積坪數，應據為雙方權義標準，不得棄置不用，再買受人可任意申請建物謄本，且交屋均有權狀可仔細檢視有無短少，如有增減面積亦相互找補完畢，並無故意不告知云云。經查：

⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。本件被上訴人丁○○、黃○○、辛○○○、壬○○、卯○○、Ｅ○○、未○○、戌○○、Ｄ○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、宇○○○、Ｊ○○、Ｏ○○、庚○○、午○○、天○○、酉○○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、申○○、寅○○○、Ｂ○○等二十六人與上訴人所簽訂之買賣契約，均已載明如附表所示之價金及房屋面積，有被上訴人不爭執真正之買賣合約書影本在卷可稽（外置原審證物袋、本院卷㈠第一０七至一七九頁、本院卷㈢第一三至三二、九二至一七一頁）為證。由右列買賣合約書所載，兩造在房屋買賣契約書上皆標示買賣價金及買賣標的房屋面積，且註明「房屋面積包括，本戶室內面積、騎樓、陽台、花台、平台及當層樓梯間、門廳、屋頂突出物、地下室機車停車場、機械室、變電室、水箱及共同使用部分之分擔面積」合計之坪數，並約定「其精確面積以地政機關丈量為準，如有出入多退少補（但以增減本戶面積超過百分之二為限）」。兩造既已在契約上載明買賣房屋面積，契約文字已表示當事人真意，自屬已明示排除廣告海報有關面積記載作為契約內容之意思合致，自無須別事探求，反捨契約文字而更為曲解。為企業經營者之上訴人對消費者所負義務，為不得低於參照廣告海報所記載使用面積及公共面積之比例，作為書面契約記載欠缺所作之補充性解釋。況上訴人另主張兩造於交屋時，兩造於交屋時再次確認房屋所有權狀面積與契約所載房屋面積是否相符，如有增減也已當面結算清楚：就被上訴人Ｃ○○部分退還六十七萬八千九百七十二元，就被上訴人壬○○、Ｄ○○、庚○○、午○○、戊○○、Ｇ○○、寅○○○、辰○○、甲○○、丑○○等人，則因房屋所有權權狀面積較買賣契約增加，均已補繳完畢，業據提出買賣契約為證，並為被上訴人所不爭，由契約書上均經被上訴人於退補繳款後在契約書上蓋章，由此可知，兩造對面積之認定，確以兩造所簽訂之書面買賣契約為準，而非以廣告為據。

⒉又上訴人在廣告海報上固然載明每戶之使用面積、公共面積及合計面積，惟未明確說明何者為使用面積，何者為公共面積。廣告上所稱之「使用面積」，除權狀面積外，尚包括平日住戶可使用之地方，如當層電梯、樓梯間、騎樓、走道及門廳等俗稱小公之部分（中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會邀請內政部營建署地政司與行政院公平交易委員會、消費者保護委員會等政府機關及相關事業團體研商結論採相同見解）；與房屋所有權權狀所載「權利人所有建物面積」及「權利人所有附屬建物面積如陽台等」之內容不同。所謂之「公共面積」指放置各項設備及住戶平日不便使用之地方，如屋頂突出物、機械室、受電室、水箱．．．等部分；與房屋所有權權狀所載「共同使用部分」將「使用面積減少坪數，與權利人所有建物面積及附屬建物面積」除外之共同使用部分（含小公部分）全部納入，範圍亦有不同。

⒊在廣告海報雖有面積之記載，惟未載明買賣價格（見原審外置證物袋），自不能就兩造契約所明定之房屋面積視而不見，率以契約上之買賣價金所買受的為廣告海報所載面積之房屋。兩造在房屋買賣契約中之價金約定，係綜合為買賣標的房屋面積之全部，包括使用面積、公共面積綜合考慮，作為價金決定的標準，並非以廣告海報所載使用面積、公共面積之區別作為決定標準。故被上訴人以房屋買賣總價金，依私人使用面積部分與供公眾使用面積部分之八比二價值比例，計算單位平均價格，據以計算房屋所有權權狀所載「權利人所有建物面積」及「權利人所有附屬建物面積」作為「使用面積」減少坪數價額，與房屋所有權權狀所載「共同使用部分」作為「公共面積」增加坪數價額，扣減百分之二誤差額後，作為主張減少使用坪數瑕疵價金之依據，即無可採。

⒋又兩造間或以『土地房屋預定買賣合約書』約定「第一條土地房屋預定買賣標示：座落嘉義市○○段四二０、四二一、四二四、四二五、四二六等地號上預定興建『第一英郡』地上拾壹層、地下壹層之大樓編號棟第樓房屋壹戶《以下簡稱本戶》。第二條：面積：㈠土地所有權全部之所屬基地之持分權，按建築基地面積，以本戶房屋建坪佔本大樓全部總建坪之比率計算之，產權登記時，以地政機關複丈面積為準。㈡房屋面積包括，本戶室內面積、騎樓、陽台、花台、平台及當層樓梯間、門廳、屋頂突出物、地下室機車停車場、機械室、變電室、水箱及共同使用部分之分擔面積合計坪，其精確面積以地政機關丈量為準，如有出入多退少補（但以增減本戶面積超過百分之二為限）。㈢．．．，且購買汽車車位永久使用權者，可多得汽車位面積之持分比。第三條：土地房屋總價款新台幣元，其中含土地價款元、房屋價款元正。」作為契約（見本院卷㈢第二九二至三一０頁）。此契約，僅就房屋面積之增減有互相找補之約定，而土地係以地政機關複丈面積為準，並無互相找補約定，則找補之金額自應以房屋價金為計算標準。且有關車位之面積，因在契約外另決定，故在計算時公共設施應扣減車位面積。兩造或另以『房屋預定買賣契約書』就買賣標的房屋約定「本區座落嘉義市○○段四二０、四二一、四二四、四二五、四二六等地號上所興建之「第一英郡」編號棟第樓房屋乙戶《以下簡稱本戶》，面積包括本戶室內面積、騎樓《壹樓》、陽台、花台、平台及當樓《層》樓梯間、門廳、屋頂突出物、地下室機車停車場、機械室、受電室、水箱及共同使用部分之分擔面積計坪，正確面積以地政機關記載為準，如有出入多退少補（但以增減本戶面積超過百分之二為限）。．．．，且購買汽車車位永久使用權者，可多得汽車位面積之持分比」，並以『土地預定買賣契約書』就買賣標的土地約定：「預定土地買賣標示及權利範圍：座落嘉義市○○段四二０、四二一、四二四、四二五、四二六等筆地號上興建「第一英郡」（　）棟第號房屋乙戶所有權全部之所屬基地之持分權。土地持分按建築基地面積，以本戶房屋建坪佔本大樓全部總坪之比率計算之。產權登記時，以地政機關複丈面積為準。如有出入多退少補（但以增減本戶面積超過百分之二為限）」（見本院卷㈢第二四四至二五九頁）。就此契約，房屋及土地面積之增減均有互相找補之約定，找補金額應以房屋及土地之總售價為計算標準。且有關車位之面積，因在契約外另決定，故在計算時公共設施應扣減車位面積。

⒌就被上訴人使用坪數瑕疵減少價金部分，分述如下：

⑴被上訴人丁○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價三百三十三萬元，其中土地部分一百九十七萬元、房屋部分一百三十六萬元三八點五八坪（見本院卷㈠第一０七至一０八頁、本院卷㈢第九二至九三頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積分別為一二五點八三平方公尺（含主建物一０三點一三平方公尺、公共設施二二點七平方公尺）折合三八點０六坪，較契約不足０點五二坪，尚在契約面積百分之二即０點七七坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數，被上訴人不得以使用坪數瑕疵主張減少價金一十六萬零六百七十五元。

⑵被上訴人黃○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價三百一十五萬元，其中房屋部分一百二十九萬元三八點五八坪、土地部分一百八十六萬元（見本院卷㈠第一０九至一一０頁、本院卷㈢第九四至九五頁、本院卷㈣第三十至三五頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積分別為一二五點九六平方公尺（含主建物一０三點二二平方公尺、公共設施二二點七四平方公尺）折合三八點一坪《另五萬元車位一十點一零四平方公尺》，較契約不足０點四八坪，尚在契約面積百分之二即０點七七坪範圍內，依約互不找補，另交屋時因房屋有瑕疵而折價九千四百七十元，被上訴人不得以使用坪數，被上訴人不得以使用坪數瑕疵主張減少價金八萬二千三百三十六元。

⑶被上訴人辛○○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就房屋之價金、面積為：總價三百二十九萬元，其中土地部分二百萬元、房屋部分一百二十九萬元三七點七八坪（見本院卷㈠第一一二至一一三頁、本院卷㈢第九六至九七、二四四至二五九頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一二五點九五平方公尺（含主建物一０三點二二平方公尺、公共設施二二點七三平方公尺）折合三八點一坪，增加０點三二坪，尚在契約面積百分之二即０點七五五六坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵主張減少價金一十五萬五千七百二十九元。

⑷被上訴人壬○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價三百八十萬元，房屋部分一百五十六萬元四七點０八坪、土地價金為二百二十四萬元（見本院卷㈠第一０九至一一０頁、本院卷㈢第九四至九五頁、本院卷㈣第三六至四一頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積分別為一六０點０八平方公尺（含主建物一三一點二平方公尺、公共設施二八點八八平方公尺）折合四八點四二坪，扣減契約面積百分之二即０點九四坪後較契約增加０點四坪，依房屋價金計應補價金一萬三千二百五十四元，上訴人於八十四年一月二十四日以因地政測量結果坪數多一點三四八坪為四八點四二八坪而補收二萬八千五百三十四元（見本院卷㈠第一一六頁反面），其不能認有使用坪數之瑕疵。（溢收價金一萬五千二百八十元，惟原判決就其請求返還不當得利溢收價金三萬二千元部分判決駁回後，未據上訴）。兩造之買賣契約坪數既以書面所載為準，其後在交屋時復就增減面積部分，互為找補完畢，被上訴人何能再為主張。被上訴人不得以使用坪數主張減少價金四萬六千六百九十三元。

⑸被上訴人卯○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款四百二十萬元，其中土地二百六十八萬元、房屋一百五十二萬元四七點四０坪（見本院卷㈠第一一七至一一八頁、本院卷㈢第十三至十七、一百至一０四頁、原審卷外置證物土地房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積分別為一五七點一八平方公尺（含主建物一二八點八一平方公尺、公共設施二八點三七平方公尺）折合四七點五四坪《另五萬元車位一十點一零四平方公尺》，增加０點一四坪，尚在契約面積百分之二即０點七五五六坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數主張減少價金五萬七千三百三十元。

⑹被上訴人Ｅ○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款三百三十二萬元，其中土地二百零七萬元、房屋一百二十五萬元三七點八七坪（見本院卷㈠第一一九至一二０頁、本院卷㈢第十八至二二、一０五至一０九頁、原審卷外置證物土地房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積分別為一二五點七四平方公尺（含主建物一０三點０四平方公尺、公共設施二二點七平方公尺）折合三八點０四坪，較契約增加０點一四坪，尚在契約面積百分之二即０點七六坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人Ｅ○○自認於八十三年十一月二十二日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵主張減少價金二十萬三千四百二十七元。

⑺被上訴人未○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價三百二十四萬元，其中土地部分一百九十三萬元、房屋部分一百三十一萬元三七點九六坪（見本院卷㈠第一二一至一二二頁、本院卷㈢第一一０至一一一頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一二五點六九平方公尺（含主建物一０三點０三平方公尺、公共設施二二點六六平方公尺）折合三八點０二坪，增加０點０六坪，尚在契約面積百分之二即０點七六坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人自認於八十三年十一月二十二日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數主張減少價金一十九萬八千七百四十五元。

⑻被上訴人戌○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價二百七十六萬元，其中土地部分一百六十三萬元、房屋部分一百一十三萬元三二點一九坪（見本院卷㈠第一二七至一二八頁、本院卷㈢第一一六至一一七頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一０四點四八平方公尺（含主建物八五點六三平方公尺、公共設施一八點八五平方公尺）折合三一點六一坪，減少０點五八坪，尚在契約面積百分之二即０點六四坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人戌○○自認於八十三年十一月二十三日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵主張減少價金一十四萬五千三百零五元。

⑼被上訴人Ｄ○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百七十萬元，其中土地一百七十萬元、房屋一百萬元三一點七七坪（見本院卷㈠第一二九至一三一頁、本院卷㈢第二三至二七、一一八至一二二頁、原審卷外置證物土地房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０八點五三平方公尺（主建物八八點九四平方公尺、公共設施一九點五九平方公尺）折合三二點八三坪《另五萬元車位一十點一零四平方公尺》，較契約增加一點０六坪，扣減契約面積百分之二即０點六四坪後較契約增加０點四二坪，依房屋價金一百萬元計應補價金一萬三千二百二十元，上訴人於八十四年三月九日以因地政測量結果坪數多０點六三五坪為三二點六五坪而補收二萬一千二百零六元（見本院卷㈢第一二二頁），溢收價金七千九百八十六元（溢收價金部分在「溢收價金」項部分論述），亦不能認有使用坪數之瑕疵。又兩造之買賣契約坪數既以書面所載為準，如前所述，且就被上訴人Ｄ○○其後在交屋時復就增減面積部分，與上訴人互為找補完畢，何能再為主張。況被上訴人Ｅ○○自認於八十三年十一月二十二日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十三萬二千八百零八元。

⑽被上訴人子○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價二百六十萬元，其中土地部分一百五十四萬元、房屋部分一百零六萬元三一點八七坪（見本院卷㈠第一三二至一三三頁、本院卷㈢第一二三至一二四頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一０四點四八平方公尺（含主建物八五點六三平方公尺、公共設施一八點八五平方公尺）折合三一點六一坪，減少０點二六坪，尚在契約面積百分之二即０點六四坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十一萬二千八百五十七元。

⑪被上訴人癸○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價二百六十五萬元，其中土地部分一百五十七萬元、房屋部分一百零八萬元三一點八七坪（見本院卷㈠第一三四至一三五頁、本院卷㈢第一二四至一二五頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分分別為一０四點四八平方公尺（含主建物八五點六三平方公尺、公共設施一八點八五平方公尺）折合三一點六一坪，減少０點二六坪，尚在契約面積百分之二即０點六四坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十一萬五千零三十一元。

⑫被上訴人Ｈ○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百七十萬元，其中土地一百七十萬元、房屋一百萬元三二點六五坪（由三一點七六五坪更正，見本院卷㈠第一二九至一三一頁、本院卷㈢第二八至

三二、一一八至一二二頁、原審卷外置證物土地房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０八點五三平方公尺（主建物八八點九四平方公尺、公共設施一九點五九平方公尺）折合三二點八三坪《另五萬元車位五點零五平方公尺》，較契約增加０點一八坪，尚在契約面積百分之二即０點六五坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數主張減少價金一十萬六千四百七十一元。

⑬被上訴人Ｎ○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價二百八十七萬元，土地部分一百七十萬元、房屋部分一百一十七萬元三四點０三坪（見本院卷㈠第一三八至一三九頁、本院卷㈢第一三二至一三三、二一八至二三一頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一一二點六二平方公尺（含主建物九二點三平方公尺、公共設施二０點三二平方公尺）折合三四點０七坪，增加０點０四坪，尚在契約面積百分之二即０點六八坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十萬一千四百三十四元。

⑭被上訴人宇○○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就房屋之價金及面積為：房屋部分一百一十四萬元三四點０三坪（見本院卷㈠第一四０至一四一頁、本院卷㈢第一三四至一三五頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一一二點六二平方公尺（含主建物九二點三平方公尺、公共設施二０點三二平方公尺）折合三四點０七坪，增加０點０四坪，尚在契約面積百分之二即０點六八坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人自認於八十三年十一月三日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十二萬三千九百一十六元。

⑮被上訴人Ｊ○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價三百萬元：其中土地部分一百九十萬元、房屋部分一百一十萬元三四點０六坪（見本院卷㈠第一四二至一四三頁、本院卷㈢第一三六至一三七頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物）所載之面積分別為一一二點六二平方公尺（含主建物九二點三平方公尺、公共設施二０點三二平方公尺）折合三四點０七坪，增加０點０一坪，尚在契約面積百分之二即０點六八坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十萬六千一百一十九元。

⑯被上訴人庚○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百八十三萬元，其中土地一百六十七萬元、房屋一百一十六萬元三二點八二坪（見本院卷㈠第一四七至一四九頁、本院卷㈢第一三八至一三九頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一一二點六平方公尺（主建物九二點二八平方公尺、公共設施二０點三二平方公尺）折合三四點六坪《另五萬元車位五點０五平方公尺》，較契約增加一點二四坪，扣減契約面積百分之二即０點六六坪後增加０點五八坪，依房地總價二百八十三萬元計應補價金五萬零一十二元，上訴人於八十四年一月十六日以因地政測量結果坪數多一點二四坪為三四點０六坪而補收五萬零三百五十七元（見本院卷㈢第一四九頁反面），溢收價金三百四十五元（溢收價金部分未經請求），亦不能認有使用坪數之瑕疵。兩造之買賣契約坪數既以書面所載為準，其後在交屋時就增減面積部分，互為找補完畢，被上訴人何能再為主張。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金三萬五千八百八十三元。

⑰被上訴人酉○○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百八十五萬元，其中土地一百七十一萬元、房屋一百一十四萬元三四點三九坪（見本院卷㈠第一六五至一六六頁、本院卷㈢第一三八至一三九頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一一三點七九平方公尺（主建物九三點二九平方公尺、公共設施二０點五平方公尺）折合三四點四二坪，較契約增加０點０三坪，尚在契約面積百分之二即０點六九坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金二萬九千八百０八元。

⑱被上訴人乙○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百七十八萬元，其中土地一百六十四萬元、房屋一百一十四萬元三二點０四坪（見本院卷㈠第一六七至一六八頁、本院卷㈢第一六０至一六一、二三二至二三六、二八八至二九一頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０六點五八平方公尺（主建物八七點三六平方公尺、公共設施一九點二二平方公尺）折合三二點二四坪，較契約增加０點０二坪，尚在契約面積百分之二即０點六四坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人認於八十三年十二月七日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金八萬零一百六十六元。

⑲被上訴人巳○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百七十六萬元，其中土地一百六十三萬元、房屋一百一十三萬元三二點０四坪（見本院卷㈠第一六九至一七０頁、本院卷㈢第一六二至一六三頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０六點六二平方公尺（主建物八七點三六平方公尺、公共設施一九點二六平方公尺）折合三二點二五坪《另車位十點一平方公尺》，較契約增加０點二一坪，尚在契約面積百分之二即０點六四坪範圍內，依約互不找補，被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一萬０五十八元。

⑳被上訴人Ｉ○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百六十九萬元，其中土地一百五十九萬元、房屋一百一十萬元三二點０四坪（見本院卷㈠第一七一至一七二頁、本院卷㈢第一六四至一六五、二三七至二四三、二八四至二八七頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０六點六二平方公尺（主建物八七點三六平方公尺、公共設施一九點二六平方公尺）折合三二點二五坪《另車位五點０五平方公尺》，較契約增加０點二一坪，尚在契約面積百分之二即０點六四坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人自認於八十三年十二月七日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金四萬四千二百八十三元。㉑被上訴人申○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百七十八萬元，其中土地一百六十四萬元、房屋一百一十四萬元三二點二二坪（見本院卷㈠第一七三至一七四頁、本院卷㈢第一六六至一六七頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０八點六七平方公尺（主建物八八點七九平方公尺、公共設施一九點八八平方公尺）折合三二點八七坪，較契約增加０點六五坪，扣減契約面積百分之二即０點六四坪後增加０點０一坪，依房地總價二百七十八萬元計應補價金三百六十三元，上訴人未予補價，亦不能認有使用坪數之瑕疵。況被上訴人自認於八十三年十一月二十二日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金五萬三千四百九十六元。㉒被上訴人寅○○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款三百０五萬元，其中土地二百０五萬元、房屋一百萬元三二點０七坪（見本院卷㈠第一七五至一七七頁、本院卷㈢第一六八至一六九、二九二至三一０頁、原審卷外置證物土地房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０八點三四平方公尺（主建物八八點七九平方公尺、公共設施一九點五五平方公尺）折合三二點七七坪，較契約增加０點七坪，扣減契約面積百分之二即０點六四坪後增加０點０六坪，依房地總價三百０五萬元計應補價金五千七百零六元，上訴人於八十三年十二月三十一日以因地政測量結果坪數多０點六九八坪為三二點七六八坪而補收五千五百一十六元（見本院卷㈢第一七七頁反面），並無不合，亦不能認有使用坪數之瑕疵。兩造之買賣契約坪數既以書面所載為準，且其後在交屋時復就增減面積部分，互為找補完畢，被上訴人何能再為主張。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金五萬八千六百九十一元。㉓被上訴人Ｂ○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款三百九十五萬元，其中土地二百五十三萬元、房屋一百四十二萬元四一點六一坪（見本院卷㈠第一七八至一七九頁、本院卷㈢第一七０至一七一頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一四０點四三平方公尺（主建物一一０點九六平方公尺、公共設施二四點四二平方公尺）折合四０點九五坪《另車位五點０五平方公尺》，較契約增加０點六六坪，尚在契約面積百分之二即０點八三坪範圍內，依約互不找補。況被上訴人自認於八十三年十二月六日交屋（見同上卷第一二五頁反面），惟於八十四年六月八日起訴主張減少價金（見原審卷㈠第二頁起訴狀），已逾民法第三百六十五條六個月之除斥期間，復未舉證有為瑕疵通知及協調，縱得主張減少價金，其主張減少價金之形成權亦已消滅。被上訴人不得以使用坪數瑕疵（與廣告使用面積及公設面積不同）主張減少價金一十五萬九千二百三十六元。

⒍被上訴人Ｏ○○係於八十三年十二月十八日與上訴人簽定以買賣契約書，約定總價金為三百三十八萬元，買賣標的物標示：嘉義市○○段四二０地號建地０點二七九一公頃土地持分九萬分之六九二，及地上建物建號六二三面積七八點四九平方公尺、陽台一一點九五平方公尺、窗台一點六二平方公尺所有權全部，包括公共設施建號六三五號持分九萬分之六九二（內含編號三九號下層停車位壹位）。顯係成屋買賣，與房屋興建前之廣告即無關，被上訴人就廣告中之使用面積及公設面積爭執，主張因使用坪數之瑕疵主張減少價金七萬九千二百九十三元，尚非可採。溢收價金：被上訴人Ｄ○○、丑○○、甲○○主張：上訴人交付之房屋權狀總坪數超過原約定之廣告總坪數，以如被上訴人Ｄ○○等未付超出坪數價金二萬一千二百零六元、一十萬元、一十萬元時不能領取權狀交屋，而迫於無奈如數交付，事後發現所交付之房屋有前揭使用坪數減少之瑕疵，本應退款卻超收，依不當得利請求返還溢收價金云云。上訴人則以被上訴人Ｄ○○、甲○○、丑○○房屋所有權狀面積比契約面積分別增加，依合約予以補收並經簽名認可，補收應無不當等語。由兩造所簽訂之房屋買賣合約書所載，在買賣契約書上皆標示買賣價金及買賣標的房屋面積，且註明「房屋面積包括，本戶室內面積、騎樓、陽台、花台、平台及當層樓梯間、門廳、屋頂突出物、地下室機車停車場、機械室、變電室、水箱及共同使用部分之分擔面積」合計之坪數，並約定「其精確面積以地政機關丈量為準，如有出入多退少補（但以增減本戶面積超過百分之二為限）」。經查：

⒈被上訴人Ｄ○○係以土地房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款二百七十萬元，其中土地一百七十萬元、房屋一百萬元三一點七七坪（見本院卷㈠第一二九至一三一頁、本院卷㈢第一一八至一二二頁、原審卷外置證物土地房屋預定買賣契約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一０八點五三平方公尺（主建物八八點九四平方公尺、公共設施一九點五九平方公尺）折合三二點八三坪《另五萬元車位一十點一零四平方公尺，依契約外加在在公共設施持分》，較契約增加一點０六坪，扣減契約面積百分之二即０點六四坪後較契約增加０點四二坪，依房屋價金一百萬元（依契約書未約定土地買賣面積，且無互相找補約定，僅就房屋價金部分計算找補之基準）計應補價金一萬三千二百二十元，上訴人於八十四年三月九日以因地政測量結果坪數多０點六三五坪為三二點六五坪而補收二萬一千二百零六元（見本院卷㈢第一二二頁），溢收價金七千九百八十六元，被上訴人請求返還溢收價金二萬一千二百零六元，在此範圍內依不當得利返還請求權請求返還，為有理由，逾此範圍為無理由。

⒉被上訴人甲○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款三百七十萬元，其中土地二百一十八萬元、房屋一百五十二萬元四三點三一坪，並約定使用面積三八點三三坪（見本院卷㈠第一八七至一八九頁、本院卷㈢第一七八至一七九頁、原審卷外置證物房屋預定買賣合約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一五０點七平方公尺（主建物一二三點五平方公尺、公共設施二七點二平方公尺）折合四五點五九坪，較契約增加二點二八坪，扣減契約面積百分之二即０點八七坪後較契約增加一點四一坪。因本件特別約定「使用面積三八點三三坪」，一般所稱「使用面積」，包括主建物面積、陽台、花台、露台、窗台並當層樓梯間、電梯間及走道部分（俗稱小公），惟在本件權狀面積係將小公計入公共設施範圍，故唯主建物一二三點五平方公尺折合三七點三六坪，再加計入小公部分，應與契約約定之「使用面積三八點三三坪」相當。故可認定所增加之面積均屬公共設施部分，衡諸目前一般有關房屋使用面積與公共設施面積之利用價值及經濟效益評估，本院認使用面積與公共設施面積二者之價值比例應為八比二。被上訴人所購買之房屋雖約定總面積四三點三一坪，使用面積三八點三三坪，公共面積為四點九八坪，則公共面積每坪為二萬三千三百七十三元（0000000/《38.33*4+4.89*1》=23373）。故本件被上訴人需補繳之價款為三萬二千九百五十六元（23373*1.41=32956）。上訴人於八十四年一月五日以因地政測量結果坪數多二點二七八坪為四五點五九坪為由補收壹拾萬元，在二萬三千三百七十三元之範圍內固屬有據，被上訴人請求返還，為無理由；惟超過部分之七萬六千六百二十七元，即無何法律上依據，被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人返還，為有理由，應予准許。

⒊被上訴人丑○○係以土地預定買賣合約書及房屋預定買賣契約書簽定，就價金及面積為：總價款三百五十四萬元，其中土地二百一十二萬元、房屋一百四十二萬元四三點三一坪（見本院卷㈠第一九０至一九二頁、本院卷㈢第一八０至一八一頁、原審卷外置證物房屋預定買賣合約書）。而依房屋所有權狀（見原審外置證物建物謄本）所載之面積一五０點七平方公尺（主建物一二三點五平方公尺、公共設施二七點二平方公尺）折合四五點五九坪，較契約增加二點二八坪，扣減契約面積百分之二即０點八七坪後較契約增加一點四一坪，扣減契約面積百分之二即０點八七坪後較契約增加一點四一坪，應補繳價金一十一萬五千二百四十八元（0000000/43.31*1.41=115248，土地買賣契約約定互為找補故予以計入），上訴人於八十三年十二月二十三日以因地政測量結果坪數多二點二七八坪為四五點五八八坪為由補收壹拾萬元，係在該應補繳範圍內，應屬有據。上訴人核無不當得利可言，被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人返還，為無理由，不應准許。

六、上訴人主張被上訴人亥○○係與高旦玲共同買受上訴人所興建「第一英郡」編號Ｄ棟第九樓房屋乙戶及座落土地之持分，權利各半，並提出房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各一份為證（見本院卷㈠第一二五至一二六頁、本院卷㈢第一一四至一一五頁、原審卷外置證物房屋預定買賣契約書），復為被上訴人所自認，堪可信為真實。被上訴人亥○○雖以高旦玲於起訴時全權委由亥○○一人，惟為上訴人所否認，被上訴人復未舉證以實其說，不能採信。況縱如被上訴人所言，高旦玲全權委由伊一人，如係「委任」，仍應以本人即高旦玲名義行使。故被上訴人亥○○就該房屋預定買賣契約標的物房屋之瑕疵所得對上訴人主張減少價金，如上述說明，為防盜磁簧感應器六百元、遮雨棚八千九百七十六元、電梯一萬三千二百五十六元等金額之二分之一，為一萬一千四百一十六元。其在此範圍內之請求為有理由，逾此部分之主張，為無理由，應予駁回。

七、綜上所述，被上訴人本於買賣標的物之瑕疵主張減少價金形成權及不當得利請求權法律關係請求返還溢收價等法律關係，請求上訴人應給付各如附表「請求廢棄判決金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即八十四年七月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，在如附表編號所示「總計」欄金額之範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上開應駁回部分為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人丁○○、Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、Ｊ○○、庚○○、天○○、地○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、Ｂ○○、Ａ○○、辰○○、Ｍ○○、甲○○、丑○○、玄○○所為如附表「擴張金額」欄之訴之擴張，金額均超過上開應准金額，故所為擴張之訴，亦屬無理由，均應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與判決之結果不生影響，均無再加論述之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴人上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人丁○○、Ｅ○○、未○○、Ｌ○○、Ｋ○○、亥○○、戌○○、Ｄ○○、子○○、癸○○、Ｈ○○、Ｎ○○、Ｊ○○、庚○○、天○○、地○○、乙○○、巳○○、Ｉ○○、Ｂ○○、Ａ○○、辰○○、Ｍ○○、甲○○、丑○○、玄○○擴張之訴，均無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。

臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官　林輝雄~B2法官　王明宏~B3法官　丁振昌

~B法院書記官　黃惠美