臺灣高等法院 臺南分院八十九年度重上字第八八號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 90 年 08 月 07 日
• 上訴人: 甲○○、戊○○、庚○○

臺灣高等法院臺南分院民事判決　八十九年度重上字第八八號　ｅ
上　訴　人　甲　○　○
上　訴　人　戊　○　○
上　訴　人　庚　○　○
丁　○　○
己　○　○
辛○○　○
丙　○　○
乙　○　○
右當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國八十九年八月十六日臺灣臺南
地方法院第一審判決（八十八年度重訴字第四五四號），均提起上訴，本院判決如左
：
主　　　文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造上訴人各自負擔。
事　　　實
甲、上訴人即被上訴人甲○○方面：
一、聲明：
（一）上訴聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。㈡右廢棄部分
，戊○○、己○○、庚○○、丁○○、辛○○○、丙○○、乙○○（以下或簡
稱上訴人戊○○等）應再連帶給付上訴人甲○○新台幣（以下同）一千五百萬
元及自民國八十九年一月四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈢前項第一、二審訴訟費用均由上訴人戊○○等連帶負擔。㈣上訴人甲○○願
提供現金或同面額之華南商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假
執行。
（二）答辯聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人戊○○等連帶
負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱略以：
（一）本件上訴人甲○○之所以未能辦妥銀行貸款，其中重要因素係因出賣人王上（
即戊○○等之被繼承人）不提供土地使用同意書所致。查本件買賣土地係坐落
台南縣仁德鄉○○段第四十五之一、四十五之二十、四十五之二十二地號三筆
建地與同段第四十五之十九、四十五之二十一地號兩筆計劃道路用地，而土地
尾款一億五千零六十二萬元均必須以系爭土地向銀行辦理貸款後交付，而依據
兩造合約末頁第㈡項所載「乙方需配合甲方辦理貸款應備之建照，故契約日甲
方應出具申請建築執照之同意書」。惟出賣人王上於收取兩千萬元定金支票後
即藉故拖延，事後亦僅交付其中第四十五之一地號土地之使用同意書，查第四
十五之一地號土地價金僅佔買賣價金約百分之二十，王上遲遲拒不交付第四十
五之二十、四十五之二十二地號土地之使用同意書，此為兩造所不爭執。而買
賣空地不能辦理銀行貸款，必須有建築執照才可聲請銀行貸款，但申請建築執
照必須有地主之土地使用同意書縣政府才能核發建照，惟出賣人王上不將第四
十五之二十、四十五之二十二地號之土地使用同意書交付上訴人甲○○，致上
訴人甲○○先前已就第四十五之二十第號土地設計好可聲請獎勵國宅之設計圖
十張無法提出聲請建照，更遑論辦理貸款，此為本件買賣根本無法完成之首要
原因。此外，第三人翰宇建設股份有限公司曾搭建廣告銷售屋欲銷售該批國宅
，但因地主王上尚未交付第四十五之二十地號之土地使用同意書，故上訴人甲
○○曾發存證信函告知該公司暫勿銷售以免日後買賣爭議，足證王上未依約交
付使用同意書係導致上訴人甲○○根本無法順利取得建築執照及辦理國宅貸款
之重要原因。
（二）原審判決本件之違約金為兩千萬元顯屬過高：原審判決雖以衡諸本件買賣總價
金，沒收兩千萬元違約金尚合乎一般交易情況，且訂約雙方均負有相當交易風
險等等空泛理由認違約金並未過高，而置上訴人甲○○針對本件買賣交易時間
長短及上訴人甲○○於三千三百萬元外，另代繳四個月合計五十七萬二千七百
一十二元之農會貸款利息，上訴人戊○○等卻提不出任何損失資料等具體個案
事實主張於不顧，並於辯論終結後要求上訴人甲○○減縮利息起算之請求，上
訴人甲○○實感不服。
⒈蓋在八十四年六月十五日迄其解約之同年八月二十六日間，出賣人之損害實屬
有限，反之，上訴人甲○○與合夥人卻因之而破產。再者，上訴人甲○○已履
行六分之一，上訴人戊○○等因而受有部分履行之利益。⒉「按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二五二條規定酌減至相當數
額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債
務，債權人可得享受之一切利益為酌定標準。又此項違約金之約定雖不因契約
之解除而消滅，惟依民法第二六○條規定意旨推之，其因解除契約所生之損害
，並不在斟酌之列」，最高法院八十六年度台上字第一○八四號判決要旨明示
其理；該判決更明示將來轉售可能跌價損失、重行出售之佣金、增值稅、代書
費等「未來可能遭受之損失」，均非屬債務不履行所生損害。易言之，唯在契
約解除前所生損害始可斟酌，此與民法二六○條規定之解除契約不影響損害賠
償之請求，所謂之請求限於因契約存續期間不履行已生之損害賠償同理。上訴
人甲○○除已繳價金三千三百萬元外，另依約代王上支付農會貸款利息高達五
十七萬二千七百一十二元，代付期間自八十四年二月十四日至至六月十九日止
，有甲○○仁德鄉農會第000-00-000000號活期儲蓄存摺內紀錄以及轉帳傳票
可稽。上訴人戊○○等辯稱上訴人甲○○未曾依約代付農會貸款顯與事實不符
。至於上訴人戊○○等所謂翰宇建設股份有限公司去函等事，上訴人甲○○否
認之，不僅不知其真偽，亦不知與本件有何關聯？究竟上訴人戊○○等於契約
存續期間有無損害、損害多少、如何酌減違約金乃法院應審究之問題，絕非以
空泛之詞衡量本件違約金之高低。況本件買賣不成上訴人甲○○固有資金問題
，惟出賣人不能依約開出使用證明亦是導致甲○○無法順利辦理獎勵國宅以及
向銀行聲請融資之原因，僅短時間交易即未成功（八十四年六月十五日交易，
同年八月二十六日即解除契約）出賣人竟可無故獲利二千萬元，殊不知在其農
會貸款利息仍由上訴人甲○○代繳四個月到六月十九日之情形下，上訴人戊○
○等損失何在？在契約有效期間，上訴人戊○○等之損失如何高達兩千萬元？
⒊其次，本件違約金是否過高應依一般「客觀事實」、社會經濟狀況為斷。本件
上訴人戊○○等主張之遺產稅顯係八十四年八月二十六日解除契約後之事，況
上訴人戊○○等於解除契約後之八十五年七月因繼承王上遺留之土地所有權，
享受遺產之利益自應負擔遺產稅，其遺產稅之負擔係法定義務，非屬契約解除
前之損害，與本件契約之解除更屬無關。況本件交易如果成立，上訴人戊○○
等因繼承王上收受之價金新台幣一億八千餘萬元，上訴人戊○○等應繳納之現
金遺產稅尚且較繼承土地之僅以土地公告現值計算高出許多，足見上訴人戊○
○等主張其等因本件交易不成，繼承土地繳納更多之遺產稅等語，實違反論理
法則。
⒋況本件上訴人甲○○之所以未能籌資繳付二、三期款係因王上根本未依約提供
土地使用同意書俾便辦理建築執照與抵押貸款，已如前述，其契約無法繼續之
大部分原因應由王上負責，原審判決未斟酌此點，判決准予沒收兩千萬元，理
由顯有不備。
⒌至於其所舉證人蔡來福不論其是否獲不起訴處分，土地在解約前之價值多少絕
非其主觀臆測之詞可以為證，況其未提出任何客觀事證資料為憑，此觀前述最
高法院判決需以「客觀事實」為斷即明。更何況蔡來福證稱之景氣不好不想買
之證詞完全與另名證人劉基旺鄰近售案「賣得很好」之證詞南轅北轍。如若單
一證人可以片面憑主觀感受與喜好證明跌價事實又何須有鑑定機構之存在？故
蔡來福之證言係附合上訴人戊○○等之詞，欠缺客觀事證不足為採。證於證人
劉基旺證稱之曾聽王上提及有人出價多少云云係屬傳言證據不具證據能力；倒
是其證稱附近房子都賣的很好足以證明土地與景氣並無跌價事實。
（三）本件違約金之法律性質：按「違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生
之損害之賠償總額」又，「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履
行所受之利益，減少違約金」，「約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之
數額。」民法第二百五十條、第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文
。本件當事人對於違約金約定之法律性質並無另有訂定，依前揭法律規定，顯
屬損害賠償額預定之違約金，上訴人戊○○等主張係屬於懲罰性違約金顯與前
揭法律定義不符。何況，不論損害賠償額之預定或懲罰性質違約金均有違約金
酌減之適用，上訴人戊○○等主張懲罰性違約金即無違約金酌減規定之適用容
有錯誤。
（四）本件出賣人僅得主張買賣契約第十一條之「以定金全部給乙方沒收作為違約金
」。至於其於鈞院才提出主張之增修補契約第四點約定，係進行至第三期款階
段而未交付時才有該項約定之適用。蓋第四點係約定：當以買售土地辦妥貸款
交付第二期款之「後」，出賣人得設定抵押，待買受人支付第三期款後才塗銷
，以保障出賣人之權益，如買受人應交付第三期款而未交付時，因出賣人之前
已配合辦理銀行貸款且耗費更多心力，故而有該條所謂之第三期款不支付時土
地應逕行過戶還給出賣人，至於買方先前已交付之所有款項均沒入作為違約金
之問題。惟查，本件第二、三期款依約均必須以標的土地向銀行辦理貸款支付
，而空地不能向銀行貸款，必須配合建築執照聲請建築融資才可辦理銀行貸款
，而建築執照之聲請又必須有地主使用同意書才可提出聲請。故雙方買賣契約
書特別約定「出賣人必須配合辦理貸款應備之建照，故契約日甲方應出具申請
建築執照之同意書」。上訴人戊○○等及其於原審訴訟代理人於原審自承僅交
付四十五之一號土地使用同意書，並未依照買賣契約末頁第㈡項約定交付其他
買受標的四十五之二十、四五之二二建地以及四五之十九、四五之二一計劃道
路用地之使用同意書予甲○○，導致上訴人甲○○業已花錢繪製之設計圖說根
本無法用以向台南縣政府申請建築執照，亦連帶無法申請銀行貸款，出賣人未
依約配合辦理建築執照與貸款造成上訴人甲○○連第二期款都無法順利以貸款
支付，遑論第三期款？故上訴人戊○○等主張之增修補契約第四點係待出賣人
配合辦理銀行貸款並順利付完第二期款後進入第三期款付款階段才有該點約定
之適用，但本件根本連第二期款都因出賣人之未履行契約義務而未完成何有該
點約定之適用？況，出賣人違約係造成銀行貸款失敗之主要原因，如其得以此
等違反誠信之不正當方法造成之未付款事實遽以主張沒收違約金，亦屬違反誠
實信用之行為，不能算是可歸責於上訴人甲○○之違約，出賣人亦不得主張該
點約定沒收全部已繳價金。
（五）退萬步言，縱有該第四點約定之適用，亦因本件買賣契約自簽訂至解除時間極
短，契約解除對出賣人之損害不大，均有違約金酌減規定之適用，原契約約定
之二千萬違約金已屬過高，為上訴人甲○○於原審法院所爭執，原審法院於最
後言詞辯論終結後以利息計算複雜為由誘使上訴人甲○○減縮利息部分之請求
為自起訴後起算，原起訴聲明自王上收受完三千三百萬元之八十四年六月十五
日起算，上訴人甲○○人因見原審法院似有善意酌減違約金為兩千萬以下，始
同意減縮。詎料，原審對於二千萬元之違約金絲毫未減縮，上訴人甲○○徒然
減縮一千三百萬元部分之利息請求，五年利息即損失三百二十五萬元左右，令
上訴人甲○○有受誤導之憾，而兩千萬元違約金已嫌過高，上訴人戊○○等上
訴主張應沒收三千三百萬元，自亦過高，請鈞院職權酌減之。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提設計圖說十紙、台灣省八十四年度獎勵投
資興建國民住宅申請投資須知影本一份、郵局匯票影本三件、地籍圖影本一份為
證，另聲請訊問證人吳春玉、彭大雄。
乙、上訴人即被上訴人戊○○部分：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於上訴人戊○○等敗訴部分廢棄。㈡右廢棄部分，
上訴人甲○○在第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢第一、二審訴費用，均由上
訴人甲○○負擔。㈣如受不利判決，戊○○等人願供擔保，請准宣告免為假執行
。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱略以：
（一）依據兩造所不爭執之「不動產買賣契約書」第二條約定買賣價金一億九千五百
零二萬元，惟嗣後因系爭土地經地政機關重測後面積增加約三十六坪，故兩造
再於八十四年六月五日簽訂「土地買賣增修補約」，於第一條明載本件買賣總
價金調整為一億九千八百六十二萬元。查兩造原先於第一份不動產買賣契約書
第三條明載甲方即甲○○先給付王上（即上訴人戊○○等之被繼承人）「定金
」二千萬元。於第十一條載明甲方即甲○○如違約不願承買，或不履行按約按
期交付款項時，或因可歸責於甲○○之事由，致不能按約交付款項時，不待催
告，願將已給付之定金，全部給王上沒收作為違約金，土地及房屋任由王上另
售他人，甲○○不得異議等語。而依據嗣後兩造補簽之「土地買賣增修補約」
第四點明載於乙方即甲○○應交付第三期款而未交付時，其在此之前所有交付
予王上之款項，均由王上沒收作為違約金等語。查上訴人甲○○主張伊於交付
定金二千萬元後，僅陸續交付八百萬元、兩百萬元、三百萬元云云，然第二期
款八千萬元及第三期款七千零六十二萬元，甚至第一期款內應由上訴人甲○○
承擔之一千五百萬元農會貸款亦未依約償還，則依據「土地買賣增修補約」第
四條之約定，上訴人甲○○已繳之定金二千萬元及其所稱已繳部分八百萬元、
兩百萬元、三百萬元，縱然屬實，均應由上訴人戊○○等作為沒收作為違約金
。原判決疏未審酌上開「土地買賣增修補約」第四點之約定，僅依據「不動產
買賣契約書」第十一條沒收定金之約定，致誤認上訴人戊○○等沒收定金之部
分，對於嗣後所交付之部分價金則不得沒收，倘若原判決斟酌上開「土地買賣
增修補約」第四點之約定後，上訴人戊○○等自得一併沒收上訴人甲○○所交
付之部分價金一千三百萬元，殆無疑義。
（二）查上訴人甲○○原承諾償還農會貸款本息，充為第一期款，詎其不但未曾償還
，且自八十四年六月十二日起亦未再繳息。王上接到承辦該件土地登記事務所
之張清男代書通知謂「於接到稅單後屢向甲○○催繳，至今竟逾限未繳，以致
無法辦理移轉轉手續」云云，遂將全案資料退回給王上。足見上訴人甲○○顯
無錢付款，不願承買，顯係因可歸責於上訴人甲○○事由所致。王上乃委請律
師發函催告通知上訴人甲○○依法解除該件買賣契約。上訴人甲○○於八十四
年十一月七日委請律師來函，亦自認：「因本件買賣金額頗鉅，非買受人所能
獨力負擔：：年來房地產不景氣．：：」云云，亦自承「伊無力購買」及「年
來房地產不景氣」之事實。上訴人甲○○因無力自購，仍積極找人合夥共買。
有一自稱為甲○○合夥人之翰宇建設股份有限公司委任楊雪貞律師來函指稱甲
○○（豐旺建設股份有限公司）「：：詎上開合作計劃至今無以推展：：甲○
○先生未能完成改組，且擅自會計師處取回所有改組之證件，致本公司至今未
取得應有股份，：：未獲善意答覆」云云。可見本件系爭土地買賣之不成，係
肇因買方之上訴人甲○○「不能買」、「無錢買」；並非肇因上訴人戊○○等
之被繼承人王上之「不賣」或「賣方之因素」所致。
（三）依據兩造所訂立之「不動產買賣契約書」第十條約定「本土地增值稅由甲方（
即甲○○）負擔」。經查本件土地增值稅繳納期限為八十四年八月三日，詎被
上訴人甲○○逾期拖延不繳，致承辦代書張清男通知上訴人戊○○之被繼承人
王上取回辦理本件土地過戶登記相關之證件資料，此有台南縣稅捐稽徵處新化
分處八十四年十一月二十五日八四南縣稅新分二字第八四一一一五三八號函及
收據可稽，足證純屬上訴人甲○○違約不願承買。
（四）次查上訴人甲○○違約拒不辦理土地過戶事宜，出賣人王上於八十五年七月二
十日去世，致使上訴人戊○○等必須負擔繼承之遺產稅，包括以土地抵繳及現
金繳納在內，合計約在一千五百餘萬元，此有計算表及繳款書、遺產價額表等
可參。此外，上訴人甲○○於八十三年十二月間向王上購買土地時，同時亦有
另外之兩、三個買主，其中之一為蔡來福先生，蔡來福先生亦就同一土地買賣
標的（面積約一千五百五十坪），出價每坪十萬八千元之買價。因上訴人甲○
○出價每坪十一萬元且是「地主賣清」，條件較優，王上乃捨蔡來福先生而就
上訴人甲○○，並與上訴人甲○○簽約。詎上訴人甲○○嗣因無錢購買而違約
，王上於八十四年八月間，亦曾再向蔡來福先生要約土地買賣，因當時景氣欠
佳，土地價格跌落，王上出價九萬五千元求售，蔡來福當時仍無意購買，至少
造成二千萬元以上之差價損失，上開事實業據證人蔡來福於原審證述屬實。嗣
後上訴人甲○○雖向臺灣臺南地方法院檢察署（以下簡稱台南地檢署）提出蔡
來福涉嫌偽證之告訴，經檢察官偵查終結，仍認蔡來福並無偽證犯行，而為不
起訴處分在案。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提不動產買賣契約書、土地買賣增修補約、
台南縣稅捐稽徵處新化分處函、收據、支票及退票理由單、計算表、台南地檢署
八十九年度偵字第一○五一○號蔡來福偽證案不起訴處分書各一件及繳款書三張
、遺產價額表二張、土地增值稅免稅證明二十張（以上均為影本）為證。
丙、上訴人即被上訴人庚○○、丁○○、己○○、辛○○○、丙○○、乙○○等六人
部分：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明及陳述。
理 由
一、上訴人庚○○、丁○○、己○○、辛○○○、丙○○、乙○○等六人均未於言詞
辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依對造上訴人
甲○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人甲○○於原審起訴主張：伊於八十三年十二月二十二日向對造之被繼
承人王上購買其所有之座落臺南縣仁德鄉○○段第四十五之一地號（建地）、第
四十五之十九地號（道路用地）、第四十五之二十地號（建地）、第四十五之二
十二地號（建地）等四筆土地及同段第四十五之二一地號土地使用權，總價金一
億九千五百零二萬元，伊除當場交付票載發票日為八十四年一月一日之「定金」
支票兩紙面額合計二千萬元供王上兌現外，另陸續交付期款八百萬元、兩百萬元
、三百萬元，合計交付三千三百萬元。八十四年六月十五日因土地重測面積增加
，雙方同意小幅增修契約，增加三百六十萬元之價金，增修後總價款為一億九千
八百六十二萬元，並以先前已繳之三千三百萬元以及另外為王上承擔一千五百萬
元之農會貸款，合計為四千八百萬元作為頭期款，但因買賣金額頗鉅，伊於當時
即聲明因自有資金不足，尾款一億五千零六十二萬元須向銀行辦理貸款後才分兩
期支付。詎料，事後因王上提供之聲請資料不足致伊未能在期間內聲請建照，且
未能於期間內完成國宅貸款之聲請，又因房地漸不景氣，銀行資金緊縮，致伊陸
續與中興銀行、聯邦銀行臺南分行、第一信託投資公司臺南分公司、臺中八信松
竹分社初步洽詢貸款事宜均未獲准，致遲遲未能支付期款，王上曾催告數次；嗣
於八十四年八月二十六日王上又正式委請翁秋銘律師函告伊解除契約，伊對契約
之解除雖無意見，但契約解除後，應回復原狀返還買受人已繳價金及自受領日起
算之利息，王上本應全數返還，且出賣人依約沒收之違約金二千萬元部分亦屬過
高，故違約金二千萬元部分應予以酌減，酌減後之餘額亦應返還予伊。又王上已
於八十五年七月二十日死亡，戊○○、庚○○、乙○○、己○○、辛○○○、丙
○○、丁○○等七人既為王上之繼承人，自應對王上之債務負連帶責任。爰本於
民法第一百七十九條、第二百五十二條之規定，請求命上訴人戊○○等連帶返還
酌減部分之違約金（上訴人甲○○主張上訴人戊○○等應返還三千三百萬元，原
審僅准其中之一千三百萬元應返還，上訴人甲○○認上訴人戊○○等應再返還一
千五百萬元及法定遲延利息，而就該部分提起上訴）。
三、上訴人戊○○等則以：①否認上訴人甲○○給付價金一千三百萬元之事實（定金
二千萬元部分不爭執）。②王上已委請律師發函催告通知上訴人甲○○，依法解
除該件買賣契約，依契約書第十一條之約定，將上訴人甲○○所付之定金二千萬
元全部沒收作為違約金，而上訴人甲○○另付之零星款項，王上則已依民法第二
百二十六條、第二百六十條等之規定所得請求上訴人甲○○賠付之所受損害及所
失利益中，依法抵銷之。③上訴人甲○○交付王上之款項中，其中二百一十萬五
千元部分，係上訴人甲○○向王上交付之有關非買賣標的之「臺南縣仁德鄉○○
段四十五之十九暨同段四十五之二十一地號」之土地過路權利費用，而非有關土
地買賣標的之價金，該條款項理應由上訴人甲○○自行負擔。④上訴人甲○○延
宕至今方才起訴，更造成上訴人戊○○等之父王上過世須多負擔一千五百餘萬元
之遺產稅等之損失，此部分應予扣除等語，資為抗辯。
四、上訴人甲○○主張其於八十三年十二月二十二日與上訴人戊○○等之被繼承人王
上訂立不動產買賣契約書買受系爭土地，並支付定金二千萬元，嗣於八十四年六
月十五日因土地重測面積增加而訂立增修契約，其增修後總價款為一億九千八百
六十二萬元，嗣上訴人甲○○因向銀行貸款未成，而未能按約支付各期土地價款
，經王上催告數次，嗣於八十四年八月二十六日委請翁秋銘律師發函通知上訴人
甲○○解除系爭契約，而上訴人甲○○對契約之解除並不爭執。又王上已於八十
五年七月二十日死亡，上訴人戊○○等七人均為王上之繼承人之事實，已據其提
出與所述相符之不動產買賣契約書影本、土地買賣增修補約影本、土地使用及移
轉同意書影本、土地使用協議書影本、存證信函影本各一件、戶籍謄本一份為證
（第一審卷第十至二十三頁、第五十四至六十三頁），並為上訴人戊○○等所不
爭執，自堪信為真實。
五、關於上訴人甲○○主張其已給付系爭不動產買賣契約之價款，除於八十三年十二
月二十二日訂約時給付定金二千萬元外，另已分期給付之價款共一千三百萬元予
王上，上訴人戊○○等承認有收受定金二千萬元部分，但否認收受另一千三百萬
元。惟查，上訴人甲○○與王上於八十四年六月十五日所簽訂之「土地買賣增修
補約」第二條第一款載明：「甲方（即甲○○）先前所交付之期款（含乙方於仁
德鄉農會貸款債務壹仟伍佰萬元整），共計肆仟捌佰萬元整，視為第一期款（農
會貸款債務壹仟伍佰萬元整，由甲方負責償還）」等語，此有上開「土地買賣增
修補約」附卷（原審卷第十八頁，本院卷第五三頁）可稽，可見簽立上開約定條
款之當時，契約雙方均同意買受人甲○○已給付出賣人王上第一期款四千八百萬
元，惟嗣後上訴人甲○○並未依約為王上承擔一千五百萬元之農會貸款，故扣除
此部分之後，上訴人甲○○應已給付王上三千三百萬元，而此額度係內含定金二
千萬元，故除定金外，上訴人甲○○應已另行給付王上土地價款一千三百萬元。
且其後王上於八十四年八月二十六日委託翁秋銘律師所發臺南西華郵局第一三六
號存證信函載稱：「：：（甲○○）除給付定金二千萬元外：：第一期款：：僅
付捌佰萬元：：第二期款：：僅分別給付叁佰萬元及貳佰萬元，亦即一、二期款
：：僅付一千三百萬元」等語（原審卷第二十頁），互核結果相符，顯見上訴人
甲○○主張除定金二千萬元外，其已另行給付王上土地價款一千三百萬元，是上
訴人甲○○於本件共給付之金額為三千三百萬元，上訴人戊○○等此部分抗辯並
不可採。
六、查本件不動產買賣契約因上訴人甲○○未能按約履行，已由王上委託翁秋銘律師
於八十四年八月二十六日以存證信函向上訴人甲○○為解除契約之意思表示，並
沒收已繳之款項，有該存證信函影本附卷可參（原審卷第二十至二三頁），上訴
人甲○○對於王上有權沒收違約金一事並不爭執（本院卷第一００頁），惟主張
系爭契約所定違約金過高，請求本院予以酌減云云。按「當事人得約定債務人於
債務不履行時，應支付違約金。」「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履
行而生損害之賠償總額」民法第二百五十條第一項、第二項前段分別定有明文。
查依兩造於八十三年十二月二十二日訂立之不動產買賣契約書第十一條約定「甲
（指甲○○）如違約不願承買，或不履行按約分期付交價款時，或因可歸責於甲
之事由，致不能按約付交價款時，不待催告，願將已付定金全部給乙（指王上）
沒收為違約金，土地及房屋任由乙另售他人，而甲不得異議，並願放棄先訴抗辯
權」（原審卷第十一、十二頁），另兩造於八十四年六月十五日土地買賣增補約
第肆條約定「為保障乙方（指王上）權益，乙得於土地過戶於甲方（指甲○○）
辦理貸款交付第二期款後，設定相當於第三期款金額提高百分之十之債務，於乙
方收訖第三期款後塗銷，同時甲方應提供土地過戶所需文件由乙方指定之代書保
管。於甲方應交付第三期款而未交付時，逕為將土地過戶予乙方，甲方於此之前
所有交付予乙方款項均由乙方沒入為違約金」（原審卷第十八頁）。依上開法條
及兩造之約定，則上訴人戊○○等自得依約將定金及所有已交付之價金沒收為違
約金。茲應審酌者為上訴人甲○○主張違約金之約定過高，請求酌減是否得採，
爰分述如下：
（一）上訴人甲○○主張八十三年十二月二十二日兩造訂立之不動產買賣契約之所以
未能辦妥銀行貸款，係因因出賣人王上不提供土地使用同意書所致，依據兩造
合約末頁第㈡項所載「乙方需配合甲方辦理貸款應備之建照，故契約日甲方應
出具申請建築執照之同意書」。惟出賣人王上於收取兩千萬元定金支票後即藉
故拖延，事後亦僅交付其中第四十五之一地號土地之使用同意書，而買賣空地
不能辦理銀行貸款，必須有建築執照才可聲請銀行貸款，但申請建築執照必須
有地主之土地使用同意書縣政府才能核發建照，因出賣人王上不將第四十五之
二十、四十五之二十二地號之土地使用同意書交付上訴人甲○○，致上訴人甲
○○早已對第四十五之二十第號土地設計好可聲請獎勵國宅之設計圖十張，無
法提出聲請建照，更遑論辦理貸款，此為本件買賣根本無法完成之首要原因。
經查，依兩造上開契約書末頁之約定「㈠乙方（指王上）配合甲方（指甲○○
）申請政府奬勵投資興建國宅，於八十三年十二月二十四日前備妥土地所有權
人同意書及印鑑證明書等文件，用印手續。㈡配合甲方辦理銀行貸款應備之建
照，故於契約日應出具申請建築執照之同意書」（見原審卷第十四頁，本院卷
第五一頁），而原審卷第十六頁之土地使用同意書其上僅載第四五之一地號，
並無第四十五之二十、四十五之二十二地號之土地使用同意書，此事實並經證
人彭大雄、吳春玉於本院證述明確（本院卷第二二七至二二八頁及二五二至二
五四頁），上訴人戊○○等亦承認僅出具第四五之一地號之土地使用同意書，
辯稱因上訴人甲○○第一期款二千三百萬元之支票未能兌現，故不同意出具其
他土地使用同意書。但查第一期款之付款日為八十四年一月二十五日，已註記
於上開契約書（見原審卷第十頁背面），而上開土地使用同意書應於八十三年
十二月二十四日出具，故上訴人戊○○等此之抗辯並無理由。是於此部分債權
債務之履行因上訴人戊○○等之被繼承人王上有可歸責之原因。
但查，兩造於八十四年六月十五日另訂立土地買賣增修補約，對上開王上有可
歸責之事由隻字未提，似係有意省略；其中於第貳條約定「修訂付款方式：一
、甲方（指甲○○）前所交付之期款（含乙方於仁德鄉農會貸款債務一千五百
萬元），共計四千五百萬元，視為第一期款（農會貸款債務一千五百萬元由由
方負責償還，清償前利息亦由甲方負擔）。二、第二期款八千萬元，於甲方指
定銀行雙方同意代書辦妥銀行貸款後支付，擬於放款當日甲方同意上述第二期
款金額由銀行轉付予乙方（指王上）帳戶。三、第三期款（尾款）七千零六十
二萬元，於乙方收訖第二期款之日算起二個月內一次付清。」，第肆條約定「
為保障乙方權益，乙得於土地過戶於甲方辦理貸款交付第二期款後，設定相當
於第三期款金額提高百分之十之債務，於乙方收訖第三期款後塗銷，同時甲方
應提供土地過戶所需文件由乙方指定之代書保管於甲方應交付第三期款而未交
付時，逕為將土地過戶予乙方，甲方於此之前所有交付予乙方款項均由乙方沒
入為違約金」（原審卷第十八頁，本院卷第五三頁）。而查上訴人甲○○自承
因資金不足無法按期支付買賣價款，代付之王上於仁德鄉農會貸款債務一千五
百萬元之利息僅付至八十四年六月十九日，對戊○○等之解約無意見，則本件
契約之不履行確係可歸責於上訴甲○○。
依上開證據及說明，本件於八十三年十二月二十四日因王上有可歸之原因未交
付土地使用同意書致上訴人甲○○無法貸款，嗣八十四年六月十五日訂立土地
買賣增修補約，上訴人甲○○因有可歸責其原因致不能履行契約，並由上訴人
戊○○等之被繼承人王上解除契約在案，均可認定。按法律如有修正，以後法
優於前法為原則，蓋因後法修正時會考量當時之各種狀況及新的原理原則，同
理如對同一事件有新舊二契約時，應以新契約優先適用於舊契約，即雙方之權
利義務應先以新約之約定為判斷之依據，如新約未約定而舊約有約定時再依舊
約之約定。本件既先後有八十三年十二月二十二日之合約及八十四年六月十五
日之增修補約，而兩約均有於違約時應如何處理之約定，則同一事項如有不同
之約定，自應先依八十四年六月十五日之增修補約為判斷之依據。
（二）查依八十四年六月十五日訂立土地買賣增修補約第肆條約定「為保障乙方（指
王上）權益，乙得於土地過戶於甲方（指甲○○）辦理貸款交付第二期款後，
設定相當於第三期款金額提高百分之十之債務，於乙方收訖第三期款後塗銷，
同時甲方應提供土地過戶所需文件由乙方指定之代書保管於甲方應交付第三期
款而未交付時，逕為將土地過戶予乙方，『甲方於此之前所有交付予乙方款項
均由乙方沒入為違約金』」（原審卷第十八頁，本院卷第五三頁）。上訴人戊
○○等之被繼承人王上於八十四年八月二十六日即解除本件買賣契約，王上爰
主張有權依新約沒收上訴人甲○○先後共繳之定金二千萬元及價金一千三百萬
元，合計三千三百萬元固無不合。但查，兩造原先係於八十三年十二月二十二
日訂約，於八十四年六月十五日為增修補約，迄八十四年八月二十六日解除契
約止，由最前之合約起算至解約時，共歷時八月又五日，由後之增修補約起算
至解約時，共歷時二月又十二日，兩者經過之時間長則八月餘，短則二月餘，
均非經過甚長時間，而三千三百萬元之數額非小，其間上訴人戊○○等對系爭
土地並無支出開發或其他巨額改良費，則三千三百萬元全部充為違約金沒收，
顯屬過高。又查，依兩造於八十三年十二月二十二日訂立之不動產買賣契約書
第十一條約定「甲（指甲○○）如違約不願承買，或不履行按約分期付交價款
時，或因可歸責於甲之事由，致不能按約付交價款時，不待催告，願將已付定
金全部給乙（指王上）沒收為違約金」（原審卷第十一頁），為兩造事先明白
約定在案。參以民法第二百四十九條第二款規定「契約因可歸責於付定金之當
事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」，兩造對此之規定應有認識
，故有原合約上開關於違約時違約金沒收之約定。雖上訴人戊○○等主張應沒
收之違約金為上訴人甲○○已繳之全部款項，上訴人甲○○主張應酌減違約金
至五百萬元（即原判決認定之二千萬元減其上訴之一千五百萬元）。惟查，系
爭契約之總價款高達一億九千八百六十二萬元，而契約雙方原先所約定之違約
金為二千萬元，僅約系爭契約總金額之一成，是本件約定之違約金尚未高於一
般交易情況，且本件契約之買賣標的為土地，一般而言，土地之交易程序甚為
繁複，歷經商談買賣標的、價格、條件及實地勘查，往往耗時甚久，尤以交易
金額龐大之本件系爭買賣為甚，期間土地價格難免有相當程度之漲跌，因此訂
約雙方於系爭買賣均負有相當風險，參諸上開兩造之約定及法律規定，本院認
本件之違約金以二千萬元為當，則上訴人戊○○等主張應沒收之違約金為上訴
人甲○○已繳之全部款項，及上訴人甲○○主張應酌減違約金至五百萬元云云
，均尚有未當，不足採信。
（三）上訴人甲○○另主張其代王上繳貸款一千五百萬元之利息共五十七萬二千七百
十二元，致損失增多云云。經查，此部分利息之由來係因兩造於增補約第貳條
約定「修訂付款方式：一、甲方（指甲○○）前所交付之期款（含乙方於仁德
鄉農會貸款債務一千五百萬元），共計四千五百萬元，視為第一期款（農會貸
款債務一千五百萬元由由方負責償還，清償前利息亦由甲方負擔）」，係一千
五百萬元貸款之利息，此款項原應由上訴人甲○○以現金支付，因該土地有貸
款緣故才有上開約定，而依該約定，一千五百萬元作為上訴人甲○○所支付價
金之一部，則上訴人甲○○支付該貸款之利息係為自己利益而支付，並非為王
上之利益而支付利息甚明。故上訴人甲○○此部分之抗辯，亦不足採。
又上訴人戊○○等另抗辯王上已依民法第二百二十六條、第二百六十條規定所
得請求上訴人甲○○給付之損害請求權，依法抵銷上訴人甲○○請求返還土地
價款一千三百萬元之部分。按違約金之約定為債務不履行損害賠償之總額，此
觀民法第二百五十條之規定自明。查系爭契約既有違約金之約定，則上開違約
金自包含出賣人王上於系爭契約因債務不履行所受損害及所失利益在內，是則
，上訴人戊○○等並無於違約金之外，另舉其於系爭契約之交易中所受損害之
損害賠償債權與上訴人甲○○對一千三百萬元價金返還債權互為抵銷之餘地，
故上訴人戊○○等此部分之抗辯，亦不可採。上訴人戊○○等另抗辯上訴人甲
○○延宕至今方才起訴，更造成上訴人戊○○等因繼承王上之遺產而須多負擔
一千五百餘萬元遺產稅之損失，此部分應予扣抵云云。惟查，系爭契約既早於
八十四年八月二十六日即已解除，此時王上已負有返還上開價金一千三百萬元
予甲○○之義務，其未予返還果有造成溢繳遺產稅之情事，應係可歸責於王上
自己之過失，並無請求上訴人甲○○為之負擔溢繳遺產稅之餘地，故上訴人戊
○○等此部分之抗辯，仍不足採。上訴人戊○○等再抗辯，王上所收受之款項
中，其中二百一十萬五千元部分，應與系爭土地買賣價款無直接關連，該款項
係上訴人甲○○向王上交付之有關非買賣標的之「臺南縣仁德鄉○○段第四十
五之十九地號暨同段第四十五之二十一地號」之土地過路權利費用，而非有關
土地買賣標的之價金，故該款項應由上訴人甲○○自己負擔，不得請求返還云
云。對於上開抗辯，上訴人甲○○則主張系爭田厝段第四十五之十九地號及第
四十五之二十一地號土地之道路用地使用費與同段第四十五之一地號、第四十
五之二十地號、第四十五之二十二地號之建地買賣乃系爭買賣契約之共同標的
，且使用上不可分（蓋購路地係為建屋後通行之用），本即屬系爭買賣契約之
一部分，茲系爭契約既經解除，此部分之價金自應一併返還，上訴人戊○○等
無權扣除等語。經查，上開台南縣仁德鄉○○段第四十五之十九地號暨同段第
四十五之二十一地號土地，經載明於兩造所訂立之「不動產買賣契約書」中之
書之不動產所有權買賣標示欄第二項及第三項，足見上開第四十五之十九地號
暨第四十五之二十一地號土地，無論其為所有權之買賣或使用權之買賣，均屬
系爭契約之一部分，上訴人甲○○所支付之價金，均為系爭契約價金之一部分
而無從分割。
（四）按民法第二百五十二條規定「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」
故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應
待至債權人請求給付後始得為核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦
得由債務人訴請法院核減，最高法院七十九年台上字第一六一二號著有判例可
資參照。綜上所述，本件上訴人戊○○等沒收之違約金，本院認依民法第二百
五十二條以酌減為二千萬元為適當，超過部分不應准許，應返還上訴人甲○○
。
七、按繼承人對被繼承人之債務，負連帶責任，民法第一千一百五十三條同有明文，
系爭契約之出賣人王上既對甲○○負有前開返還價金之義務，則為王上繼承人之
上訴人戊○○等全體自應對上訴人甲○○負其連帶給付義務。又按無法律上之原
因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不
存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。本件應沒收之違約金為二千萬元
，超過部分自應返還予甲○○。故上訴人甲○○依不當得利及繼承之法律關係，
請求上訴人戊○○等連帶給付一千三百萬元，及自上訴人戊○○等最後收受起訴
狀繕本之翌日即八十九年一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息之部分，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人戊○○等如數給付，於法
並無不合。兩造分別上訴意旨，均以陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無
理由，均應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條
第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　 　七 　　日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭
~B1審判長法官　林　　輝　　雄
~B2　　　法官　丁　　振　　昌
~B3　　　法官　王　　明　　宏
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者
，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　　十三　　日
~B法院書記官　侯　　瑞　　富