臺灣高等法院 臺南分院九十一年度上字第一五四號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　九十一年度上字第一五四號　Ｊ

上訴人

乙賓企業有限公司

兼法定代理人

乙 ○ ○

共同訴訟代理人

林 金 宗 律師

被上訴人

甲 ○

右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十三日臺灣臺南地

方法院第一審判決（九十年度南訴字第四號）提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：

㈠上訴人乙賓企業有限公司（以下稱乙賓公司）專營汽車買賣業，由上訴人乙○○為負責人。民國八十五年四月十二日上訴人乙○○透過中間人即上訴人之姊張林惠女、姊夫張國堂 (已死亡)介紹，向被上訴人洽租坐落台南市○○段土地約四百五十坪之事宜。由於地上有三百餘坪之舊廠房，已大部分不堪使用，被上訴人乃同意將「土地」出租，至於營業場所之建物由上訴人乙賓公司自行出資重建，故本件租賃標的顯為土地租賃，而非建物。因重建時間估計為二個月左右，乃合意重建完成後始計租金，然為確保租賃之誠意，雙方先行在備好之空白租賃契約書上簽具姓名，俟開始計付租賃金時，再將簽原約填載完整。嗣同年五月底被上訴人看到上訴人出資興建之建物即將完工，可以正式使用營業，乃於同年六月一日正式簽約，以原約定租賃標的僅限於土地大約四百五十坪（因建物係乙賓公司出資興建），擔保金二十萬元，每月租金新台幣（下同）十九萬元，原以填寫在原先雙方簽名之空白契約上，因被上訴人諉稱找不到該契約，乃重新書寫另一契約，有該房屋租賃契約書乙紙足稽，原簽名之空白契約則棄而不用，此為上訴人承租被上訴人「四百五十坪土地」之經過。

㈡被上訴人為請求給付租金，將原由上訴人與被上訴人簽名之空白房屋租賃契約，分別虛偽填載租賃標的為：台南市○○段一六七一、一六七二、一六七三之

一、一六九七號土地，文賢路九七六號鐵骨造廠房乙棟等、八十五年四月十二日，及已印妥文字外之所有「書寫」之約定事項（下稱「第一份契約書」），附於起訴狀作為證物提出於原審法院，並故意隱匿八十五年六月一日簽具之（日期空白）租賃契約書（下稱「第二份契約書」），使原審法院誤認本件係屬「房屋租賃」而非「土地租賃」，而為上訴人敗訴之判決。惟觀該偽造之「第一份契約書」中所記載與事實不符之約定，可以證明該份契約書確係被上訴人事後所偽造，故本件確屬「土地租賃」，理由如下：

⒈從八十五年六月起至八十六年七月止，租金每月僅一十九萬元，至第八十六年八月起才增為每月二十萬，此有上訴人所給付與被上訴人之租金明細表及支票票頭可證（實際給付十八萬六千元是因為代扣稅金之故），然該偽造之第一份契約書第四條以下則載為：「租金每月新台幣貳拾萬元、、、。」顯就與租約給付租金之事實狀態不符，且一般社會交易，只見出租人為逃稅而將租金以多寫少，未見以少寫多，被上訴人實際只有收入十九萬元，卻寫二十萬元，對以出租為業之被上訴人而言，自不可能發生。可證「第一份契約書」係被上訴人事後所偽造，亦可推論被上訴人偽造契約之時間點，是在租金已增至二十萬元以後。

⒉在八十五年六月一日簽訂本件租賃契約書時，該土地尚有部分分租販賣「鮢過魚」小吃之曾闊（租金每月二萬元），其間為無定期租賃，故曾闊於同年十二月十一日始立切結書表示要搬遷，於八十六年五月三十一日遷離，有曾闊到庭之證言可稽。原告原審亦陳稱：「但是賣鮢過魚湯部分由被告承租後再加租金新台幣一萬元」等語，足見兩造約定再加一萬元之租金顯然係賣鮢過魚湯部分由被告承租後再加租金新台幣一萬元，此項事實在八十五年六月一日簽立「第二份契約書」時，根本尚未發生，亦無從預知上訴人是否會承租，更不可能知道承租後之租金會是一萬元，故未填載於「第二份契約書」上，然被上訴人於偽造該「第一份契約書」時（八十五年四月十二日），竟於十九條後段括弧加註「鮢過魚部分加壹萬元」，足證該契約顯係在販賣鮢過魚小吃之房客搬走以後所偽造，且「第一份契約書」上登載每月二十萬元之租金，顯然就是被上訴人將一萬元租金加上後之結果，益證「第一份契約書」顯然係在八十六年五月底以後所偽造。

⒊另案於九十一年度訴字第五九七號請求補償金事件中，上訴人因發現被上訴人提出主張之租賃契約書，與被上訴人所簽之契約書不同，乃質疑被上訴人偽造，經承辦法官詢以：「租賃契約書由誰製作」，被上訴人稱：「係其兒子製作」，俟傳喚到庭調查發現非渠兒子製作後，嗣改稱「係被告自己製作」，然核該偽造租賃契約上之文字字跡，與被上訴人書寫名字字跡，顯然有異，被上訴人所述，前後齟語，亦足證「第一份契約書」為偽造。

⒋兩造於民國八十五年四月十二日洽談租約之內容，被上訴人同意重建時間估計約為二個月左右，以實際興建完畢後才開始收租，故八十五年四月十二日當日根本尚不知道何時會興建完成，怎可能會在租約上就載明確定從同年六月一日承租，執此，足證「第一份契約書」確係被上訴人事後所偽造。

⒌果如兩造間租賃標的為房屋，被上訴人於八十五年四月中旬就將房屋交給上訴人，且其亦稱房屋可堪使用，應該是八十五年四月當月就收租金才是，然實因被上訴人確同意上訴人於房屋重建完成後，才開始核計租金，故確於同年六月一日上訴人才開始交納租金，被上訴人承認有同意建畢後才收租金，上訴人何能預知在八十五年六月一日會興建完畢，並在「第一份契約書」上填載明確，足證「第一份契約書」確係被上訴人事後所偽造。

⒍在「第一份契約書」上，兩造簽名上之「出租人」、「承租人」，嗣後遭人塗改為「承租人」、「出租人」，身份對調惟未經蓋章，此份市面文具店販售之租賃契約書，價值甚微，果若八十五年四月十二日當日是正式簽約，在「出租人」與「承租人」簽錯位置時，應該會不吝於重簽一份，絕不可能如此草率，從以上說明，可知「第一份契約書」並非為兩造所簽之正式契約書，反以上訴人所稱該份係兩造在八十五年四月十二日商談同意於重建後核計租金，為確保租賃誠意，所簽具之空白租賃契約書，較為可信。

⒎被上訴人從起訴迄今未曾提出「第一份契約書」租賃契約原本，經鈞院命其提出原本後，又謊稱租賃契約書原本在刑事偵查卷及民事卷，經調閱所有卷宗後，卻改口稱找不到，若非偽造何需怯於提出，可知確係其事後偽造，且既未能提出契約原本以供核對，自不能認被上訴人所提出之契約為真正。

㈢本件依真正租約「第二份契約書」之內容第一條：「出租人以其所有座落台南市土地大約四佰伍拾坪出租給承租人」，可知所承租者為土地，上訴人所承租的土地為台南市○○段一○五四之一、一○五四之二地號土地二筆，而一○五四之一於八十七年六月二十五日歸台南市所有，亦有土地謄本附卷可稽，因租賃契約為債權契約，僅具相對性之效力，上訴人不得據租賃契約以對抗新所有權人台南市政府，新所有權人台南市政府隨時可以向上訴人主張無權占有，並依不當得利之法律關係，請求上訴人負損害賠償之責，則被上訴人出租之部分土地，顯然於租賃關係存續之中，發生權利瑕疵，因此，出租人即被上訴人未於租賃契約關係存續中將出租之土地保持合於使用收益之狀態，致有第三人台南市政府隨時都有可能向上訴人求償，致上訴人有不可測之損失，依民法第四百二十三條、第四百三十五條第一項、第四百三十六條規定，上訴人自得主張請求減少租金，經核減之結果，上訴人主張僅需給付被上訴人十萬元，此亦經被上訴人所同意，否則，被上訴人怎可能自八十八年一月份起均僅收取十萬元租金，而無即時異議，可得明證。

㈣本件台南市○○段一○五四之一地號土地，被上訴人於土地重劃後以抵費地之方式移轉所有權給台南市政府，故台南市政府係受讓自被上訴人甚明，依民法第四百二十五條第一項規定，就一○五四之一地號土地而言，台南市政府已成為租約當事人，被上訴人亦無權向主張上訴人收取一○五四之一地號土地之租金，且上訴人已就承租之台南市○○段一○五四之二土地已給付十萬元之租金，被上訴人請求給付租金及不當得利之請求均屬無據，已至灼然。

㈤本件台南市○○段一○五四之一地號土地，被上訴人於八十七年六月二十五日以抵費地之方式移轉給台南市政府，作為抵繳重劃費用之用，已自系爭土地上蒙受相當於出售之利益，且就系爭土地已無權利可茲行使甚明，然被上訴人竟刻意隱瞞此項事實，仍舊向上訴人收取租金，至八十八年一月上訴人發現土地已移轉之事實，被上訴人始減少租金為十萬元，若上訴人仍未發現，而繼續給付被上訴人租金，則被上訴人之行為豈不等同於因無權出租他人之土地而獲取租金利益，但上訴人卻蒙受將來因侵權行為或不當得利遭受台南市政府求償之不可測損失，被上訴人之行為已背民法第一百四十八條第二項誠信原則，被上訴人自不得行使其租賃契約之權利。

㈥退萬步言，若上訴人仍應負給付租金及不當得利之義務，原審判決仍有不當：

⒈不當得利之請求之對象應為乙○○，而非乙賓公司：本件租賃契約之當事人為乙○○為兩造所不爭執，被上訴人既承租對象為乙○○，並移轉給乙○○占有，在契約終止後，租賃標的物自仍應為上訴人乙○○所占有中，故不當得利請求之對象亦應為乙○○，故原審認定為乙賓公司似有未洽。

⒉不當得利之「訖點」有誤：債權人原則上不負受領給付之義務，對於已提出之給付拒絕受領者，通常祇負遲延責任，債務人不得強制其受領給付。本件上訴人於九十一年三月十八日以台南市○○路郵局二十支局第一○九號存證信函通知被上訴人接管系爭土地及地上物，被上訴人於九十一年三月二十日收受送達，為被上訴人所不否認，然被上訴人自收受送達後不辦理接管之事宜，上訴人又不能強制其被上訴人接管，故依民法民法第二百三十四條規定，被上訴人自應負受領遲延之責，即自九十一年三月二十日之後，已不能令上訴人負不當得利之責，原審判決認定上訴人不當得利之「訖點」，應至九十一年四月二十四日上訴人將鑰匙交付被上訴人止，顯有未洽。證據：除援用原審所提之證據方法外，復提出房屋租賃契約書兩份、上訴人給付被上訴人之租金明細表及支票票頭影本、切結書、臺南市政府南市地劃字第０九一一四００六三三０號函影本各一份，並聲請傳訊證人張林惠女、王可光。

乙、被上訴人方面：聲明：

㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：

㈠上訴人乙○○是向被上訴人承租台南市○○路九七六號之廠房等建物，並非承租該廠房之基地，故該房屋之基地是否因重劃被移轉為他人所有，不影響乙○○依約應給付房屋租金之義務，上訴人乙○○主張土地有法定滅失之原因，應為租金之減收云云，實無足採。

㈡被上訴人否認上訴人乙○○所主張雙方合意自八十八年一月一日起將租金減為每月十萬元，雙方有明示或默示之合意云云，此項有利於上訴人之主張，被上訴人迄仍未有任何具體證據以實其說，亦不足採信。被上訴人從來未曾明示或默示同意減少租金十萬元，自八十八年間起即多次口頭要求補足卻沒有結果，並於八十九年間即向台南北區調解委員會申請調解清償租金，但雙方意見不一致而調解不成立，有調解筆錄影本一份可稽。

㈢第一份租賃契約書正本在原審曾提示給法官看，上訴人亦未曾主張有任何偽造文書之事，且刑事偵查之結果如何，在獨立之民事訴訟，本不受其拘束，被上訴人本即沒有也無必要偽造文書，何況上訴人根本沒有任何證據以實其說。租約書正本因一時多個案件在訴訟及偵查中，在何處被上訴人尚未尋獲。事實上上訴人乙○○是拜託前省議員蔡介雄先生出面，前來向被上訴人承租房屋，被上訴人大約在八十五年四月間才正式同意出租。首先是由被上訴人之子吳朝陽代被上訴人填寫一份租約書草約內容，租約書第一條內容之字義是建築物出租，並非土地出租，面積大約四百五十坪註明在空白門牌號碼旁，是指建築物之坪數大概面積，故兩造一開始即是約定租賃建築物，並非租賃房屋之基地。

㈣右揭租約書草約第二條租賃期間及第十九條、第二十條租金之數額，均與嗣後雙方正式簽訂之租賃契約內容相同，雙方嗣後係於八十五年四月十二日簽訂正式租約，內容即載明上訴人乙○○係承租台南市○○段一六七一、一六七二、一六七三之一、一六九七號土地上文賢路九七六號鐵骨造廠房一棟及其他「建築物」出租與承租人前後兩份，租約書內容第五、六、八、九、十、十四、十

五、十七條，均是房屋租賃契約之專用條款，字義明確，與租用土地無關。至於出租給經營鮢過魚湯部分，雙方係約定該部份原經營者遷讓後給乙○○使用，租金加一萬元，即租金成為二十萬元，故兩份租約書均為真正，並無任何偽造之情事。況證人曾闊已證稱：「被上訴人大概在我要搬遷前半年就告訴我，要在那時間要回房子：：被上訴人將店面租給上訴人時，就有說要將租給我的店面一起出租，所以後來我才會跟上訴人寫該切結書，寫切結書時，上訴人早已經租用廠房在營業了。：：我所承租的店面部份是完好可以直接營業的，上訴人所承租的店面與我一樣的，廠房與店面是同一棟房子，只是中間用裝璜隔開而已，我租的是照片編號二的右邊，上訴人租的是照片編號二左邊店面，以及照片編號三、四、五、六廠房的部份」等證詞，可證明被上訴人要出租給上訴人時，就有說要將曾闊的店面一起出租，故上訴人稱租約書內容關於鮢過魚部份加一萬元之記載是偽造或租約偽造云云，不可採信。又曾闊上揭證詞，其所承租的店面是完好可以直接營業，上訴人所承租的店面與其相同，廠房與店面是同一棟房子，僅中間用裝璜隔開，上訴人所稱土地上建物荒廢僅剩簡陋鐵架倒塌不堪使用，支出重建費用二百四十幾萬元云云，根本不實。證人王秋榮僅證明修繕及裝璜系爭房屋，根本沒有提到重建之事實。台南市政府之公文書從未認定系爭建物是上訴人所重建。

㈤系爭房屋之前手亦是經營汽車修配廠，上訴人乙○○決定承租後，認為廠房較矮，須配合烤漆爐高度，因此才叫工人來加高屋頂及做部份之整修，因部份屋頂加高及整修廠房施工期間約需二個月左右，因此乙○○才與被上訴人約定，施工期間原則上不收租金，從八十五年六月一日正式計算租期及收取租金，此為民間租賃房屋之習慣，即在承租人遷入前裝修房屋之一定期間內不收租金，在約定之期間後才開始收取租金，況且乙○○所經營之乙賓公司亦於八十五年六月中旬即正式開幕，故八十五年四月十二日訂約，約定從八十五年六月一日開始計算租期及收取租金，既是兩造所約定之事，豈能謂係偽造。

㈥雙方所簽立之第一份租賃草約（即上訴人所稱之第二份租約），承租人欄簽名蓋章係乙○○所為，業經其自認，該份租賃草約內容均為被上訴人之子吳朝陽所擬，並由被上訴人於出租人欄下簽名。雙方嗣於八十年四月十二日所簽訂之正式租賃契約（即上訴人所稱之第一份租約），內容均是被上訴人親自所寫，寫完後交給上訴人乙○○看完後，乙○○即迫不及待在租約末尾日期旁邊，先簽上自己的姓名及寫上地址，然後再由被上訴人簽名及寫地址，事後發現與印好的出租人、承租人欄顛倒，因此被上訴人才將租約書末尾出租人改為承租人，承租人改為出租人。

㈦被上訴人與上訴人乙○○之租賃標的物係房屋，並非土地，故被上訴人名下該房屋之基地，因重劃被移轉給台南市政府作為抵費地，對租約並無任何影響，上訴人主張於租賃關係存續中，被上訴人有權利瑕疵之情事，未將出租土地保持合於使用收益之狀態，台南市政府已成為租約當事人云云，均與事實不符。

㈧上訴人請求傳訊其胞姊張林惠女，欲證明兩造之租約內容係土地租約而非房屋租約，惟查證人張林惠女之證詞與上訴人乙○○之陳述有多矛盾之處，且證人張林惠女並未供明，究竟是租廠房或僅租土地，且供稱「我未看簽約書，只看他們簽名而已」，其證詞要無可採。證據：除援用原審所提之證據方法外，補提訃聞及台南市北區調解委員會八十九年調字第三六號調解筆錄影本各一份為證。

丙、本院依職權函調台灣台南地方法院九十一年度訴字第五九七號卷（含九十一年度補字第三八號）台南市北區調解委員會八十九年民調字第三六號調解卷，並向台灣台南地方法院檢察署函查有無系爭租賃契約原本。

理由

一、本件被上訴人起訴主張：上訴人乙○○於八十五年四月十二日與伊訂立「房屋租賃契約書」，向伊承租門牌號碼為臺南市○○路九七六號之房屋，租期自八十五年六月一日起至九十年五月三十日止，詎至租約期滿日扣除已付之押租金，共欠租金三百二十六萬元，伊依租賃契約之法律關係，請求上訴人乙○○給付所積欠租金。又房屋租賃契約關係已因租期屆滿消滅，上訴人乙賓公司無正當權源繼續占有使用上開租賃房屋作為公司汽車買賣及修護廠使用，自屬無法律上之原因，而受有相當租金之利益，並致伊受有損害，對伊應負返還不當得利之義務，伊自得請求上訴人乙賓公司返還自九十年六月一日起至九十一年四月二十四日遷讓交還上開租賃房屋止，按相當原月租金二十二萬元計算之不當得利共計二百三十七萬六千元，爰依民法第一百七十九條不當得利法律關係，請求上訴人乙賓公司返還上開利益等語（被上訴人原另起訴請求上訴人乙○○應與乙賓公司連帶返還不當得利，就上訴人乙○○部分經原審判決駁回後，未據被上訴人上訴）。

二、上訴人則以：兩造所成立之租賃契約，其租賃標的物是臺南市○○段一○五四之一地號及一○五四之二地號土地，而非坐落其上門牌號碼為臺南市○○路九七六號之房屋，而一○五四之一地號業於八十七年六月二十五日為台南市政府所徵收充作抵費地，因租賃契約為僅具相對效力之債權契約，伊不得據以對抗新所有權人台南市政府，則出租之部分土地顯於租賃關係存續中發生權利瑕疵，伊得主張請求減少為月租金十萬元，被上訴人自八十八年一月份起均收受十萬元租金，亦表同意；又就台南市政府取得一○五四之一地號土地所有權成為出租人，被上訴人無權向伊收取該部分土地之租金，被上訴人請求給付租金及不當得利之請求均且有違誠信原則云云。再乙賓公司另辯稱：伊非本件租賃契約當事人，不得對伊請求，況被上訴人於九十一年三月二十日收受伊已通知接管系爭租賃地之送達，此後不能令伊再負不當得利之責等語置辯。

三、本件被上訴人主張：被上訴人與上訴人乙○○於八十五年間訂立租賃契約，租期自八十五年六月一日起至九十年五月三十日止，租金計算方式為自八十五年六月一日起至八十八年五月三十一日止每月二十萬元，自八十八年六月一日起至八十九年五月三十一日止每月二十一萬元，自八十九年六月一日起至九十年五月三十一日止每月二十二萬元，上訴人乙○○將上開租賃標的物提供予其擔任負責人之上訴人乙賓公司作為汽車買賣及修護廠使用，上訴人乙○○於八十八年一月一日起至九十年三月止，每月只付租金十萬元，並積欠九十年四、五月份之租金；被上訴人於九十年六月二日以存證信函通知上訴人乙○○，表明租期屆滿不再續租等情，為上訴人所不爭執，復有兩造所提之「房屋租賃契約」兩份、被上訴人所提出之台南郵局九十年六月二日存證信函及收件回執（附於原審九十年南簡字第一六六六號卷），上訴人所提之租金明細表及支票票頭（見本院卷第四八至五七頁）為證，堪認被上訴人此部分主張為真實。又上訴人抗辯稱：系爭房屋係坐落臺南市○○段一０五四之一、一０五四之二地號土地上，即重測前文元段一六七

三、一六九六、一六九七等地號土地之一部分，而臺南市○○段一０五四之一地號土地於八十七年六月二十五日為台南市政府所徵收，充作抵費地，及上訴人已於九十一年三月十八日以存證信函通知被上訴人接管系爭土地及地上物，被上訴人於九十一年三月二十日收受送達等情，亦為被上訴人所不爭執，復有原審法院勘驗筆錄及上訴人所提之台南市郵局大同支局存證信函及土地登記簿謄本（附於原審卷），在卷可稽，足堪認定上訴人此部分抗辯為真實。

四、就兩造租賃標的物究係房屋或土地（係門牌號碼為臺南市○○路九七六號之鐵骨造廠房乙棟及其他建築物房屋或其所坐落之台南市○○段一六九一、一六七二、一六七三之一、一六九七號地號土地）之爭點而言：

㈠按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院十八年上字第一七二七號著有判例可參。經查，兩造雖各提出一份租賃契約書（見本院卷第四十八至五十一頁），而各主張其所提出之租約為正式契約。惟查，兩造之爭執點在於租賃標的物究係土地抑或房屋，而非租約之真正與否，兩造對卷附兩份租賃契約書簽名之真正，是為探求當事人訂約之真意，自得就此兩份契約書綜合觀之：就被上訴人所主張之租賃契約書（即本院卷第四八至四九頁之租約）其標題均載為「房屋租賃契約書」；又八十五年四月十二日之契約書第一條記載：「出租人以其坐落台南市○○段一六九一、一六七二、一六七三之一、一六九七號土地文賢路九七六號鐵骨造廠房乙棟及其他等建築物出租與承租人」等語觀之，其明白表示租賃標的物為門牌文賢路九七六號鐵骨造廠房及其他建築物，另就上訴人所主張未載訂約日期之租賃契約書（即本院第五十至五一頁之租約）第一條記載：「出租人以其所有坐落台南市○段○○段×號土地上門牌台南市×路×巷×號×造×房×棟及其他大約四百五十坪等建築物出租與承租人」等語觀之，其租賃標的物約定不甚明確，惟該契約書既記載為「台南市大約四百五十坪之建築物」等語，復觀之兩造所提出租賃契約書名稱均記載為房屋租賃契約，且其實質內容約款第五、六、八、九、十三、十五、十七條亦均係就房屋租賃所為之約定。凡此尚難據以認定其租賃標的物為土地而非房屋。

㈡再參酌門牌號碼文賢路九七六號之房屋於七十九年九月即開始繳納房屋稅，有該稅籍證明書在卷可稽，是該房屋自七十九年九月即已存在，又據證人即在上訴人乙○○承租時已承租同棟建物部分經營鮢過魚湯之曾闊證述：「：：我所承租的店面部份是完好可以直接營業的，上訴人所承租的店面與我一樣的，廠房與店面是同一棟房子，只是中間用裝璜隔開而已。」等語，此亦為上訴人所不爭執（見本院卷第一一七、一一八頁）。當事人於訂立租賃契約時，門牌號碼文賢路九七六號之房屋既已存在，而可直接供作營業之用，被上訴人焉有捨棄該房屋而直接出租所坐落土地之理，況承租房屋，對該房屋所坐落之土地亦有使用，對承租人亦無任何不利之處，又當時證人曾闊尚向被上訴人承租部分店面賣魚湯，若被上訴人直接出租土地，而不顧其上之建築物，則又如何能兼顧曾闊之租賃契約；況曾闊證述系爭店面完好可直接營業，上訴人承租店面是一樣，廠房與店面是同一棟房屋，僅中間用裝璜隔開等語（見本院卷第一一七、一一八頁），復有在現場照片在卷可證（見原審卷九十一年五月二十四日筆錄後照片）。若租賃標的物為土地，則欲租整塊地可直接寫明地號，欲按坪數計算，亦可明確定明租幾坪，又何需書寫所佔之地坪「約四百五十坪」等情，故被上訴人主張系爭租賃契約標的物為門牌號碼臺南市○○路九七六號之房屋，而非其所坐落之土地，應可採憑，堪認為真實。

㈢末查證人即為上訴人裝璜及修理系爭房屋之王秋榮亦證稱：系爭房屋部分原來石棉瓦屋頂、四週是鐵皮牆堵約三公尺，均是完整的房屋，因依上訴人要求加鐵支撐架增高約二公尺，牆堵鐵板及屋頂支架均留新換舊，另加內部裝潢及廁所、水電等語（見原審卷九十一年五月二十四日筆錄），證人王秋榮受委託對系爭房屋作修繕及裝潢，並非重建，上訴人主張其因重建而取得系爭房屋所有權，不可採信。並參以證人即在上訴人乙○○承租時已承租同棟建物部分經營鮢過魚湯之曾闊如前所證：承租的店面完好可以直接營業，上訴人所承租的店面與我一樣的，廠房與店面是同棟房屋，僅中間裝璜隔開等語。可見，上訴人辯稱：系爭房屋荒廢多時，僅剩簡陋鐵架數支，全部倒塌不堪使用，才雇請王秋榮重建云云，即無可採。至於上訴人承租系爭房屋後，為經營汽車保養場，就系爭房屋有支出二百餘萬之費用，雖據其提出估價單數紙為證，惟上訴人於租賃契約成立後，就租賃標的物之如證人王秋榮前述整修、裝潢、修飾門面及證人陳進丁之修理鐵門等等，依民法第八百十一條即因附合而原不動產所有人之被上訴人取得其所有權，均不會改變原租賃契約所約定之租賃標的物。

㈣況查重劃前台南市○區○○段一六七一地號土地原為中華民國所有、重劃後同區○○段一○五四之一地號土地屬第三人台南市所有；而台南市○區○○段一六七

一、一六七二、一六七三、一六七三之一、一六九六、一六九七號土地，及重劃後同區○○段一○五四、一○五四之二地號土地」均屬第三人即被上訴人之配偶吳蕭玉所有，有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審卷被上訴人九十一年二月五日狀附土地登記簿謄本十二份）。由原審卷附勘驗筆錄及卷附照片之系爭房屋均緊鄰道路旁，依卷附地籍圖謄本系爭房屋坐落之基地應為「台南市○區○○段一六

七三、一六七三之一、一六九七號土地」，不會將國有台南市○區○○段一六七一地號土地及第三人吳蕭玉所有同段一六七二地號土地之道路用地列為租賃標的。亦無如上訴人所主張之重劃後同區○○段一○五四之一、一五四之二地號土地作為租賃標的物之問題。且由上所述，前揭各筆土地並非出租人即被上訴人所有，縱基地中之一○五四之一地號土地於八十七年六月二十五日因重劃抵費地而由台南市取得所有權，亦不發生民法第四百二十五條第一項之「出租人將其所有權讓與第三人」，租賃契約對於受讓人仍繼續存在之問題，要併予敘明。

五、就八十八年一月一日至九十年五月三十一日間，上訴人乙○○應給付租金數額：

㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院六十四年台上字第四二四號著有判例可參，是租賃契約既為一債權契約，不以有處分權為要件，出租人僅需於租賃期間內，提供合於所約定之租賃物予承租人使用、收益，即屬履行其出租人義務。

㈡經查，門牌號碼文賢路九七六號之房屋所坐落之臺南市○○段一０五四之一地號土地，面積八三七．三四平方公尺，雖在八十六年四月土地重劃中，遭充為抵費地，而由臺南市政府徵收，有上訴人所提出之土地登記謄本在卷可稽，惟上訴人乙○○在該地徵收後仍得繼續使用所承租之房屋，訖於九十一年三月二十日方自行搬出，通知被上訴人接管，此為上訴人所不爭執，復有其所提之台南市○○路郵局二十支局第一○九號存證信函在卷可稽，是被上訴人於租賃期間既能繼續提供租賃物予上訴人使用、收益，其並無債務不履行之情事，則上訴人乙○○自應依租賃契約之約定，負給付租金之義務，被上訴人依據兩造租約之約定請求租金，亦不違誠實信用原則，上訴人乙○○辯稱本件租賃標的物有法律上滅失之情形，因而租金應自八十六年四月起減少為每月十萬元云云，顯無可取。

㈢復依兩造所成立之租賃契約約定，其租金為自八十五年六月一日起至八十八年五月三十一日止每月二十萬元，自八十八年六月一日起至八十九年五月三十一日止每月二十一萬元，自八十九年六月一日起至九十年五月三十一日止每月二十二萬元，如前所述，復為兩造所不爭執，是上訴人乙○○自應依租賃契約如數給付租金與被上訴人。

㈣上訴人乙○○雖抗辯：被上訴人於八十八年一月一日起至九十年五月三十一日，均收受上訴人乙○○所給付之租金十萬元，兩造已合意將租金減收為每月十萬元云云。然查，被上訴人否認兩造有合意將租金減為十萬元之情事，上訴人乙○○抗辯此項有利於上訴人之事實，自應由上訴人乙○○負舉證責任，被上訴人雖自承有自八十八年一月一日起至九十年五月三十一日止，每個月均有收受上訴人乙○○所給付十萬元之租金，惟此僅能證明上訴人乙○○每月均有給付十萬元之事實，尚不能據以推認，被上訴人已同意租金減為每個月十萬元之事實。況且被上訴人於八十九年七月二十四日（上訴人未返還租賃物之前），尚因上訴人乙○○未給付足額之租金，向台南市北區調解委員會申請調解清償租金，有調解筆錄影本一份附卷可稽（見本院卷第一八四至一八六頁），亦見被上訴人並未同意租金減為十萬元；所舉證人王可光亦僅證稱：被上訴人是因積欠租金聲請調解，堅持要繳全數租金，伊與上訴人有提到土地被徵收租金應減少等語，非為租金要由十萬元調為十三萬元聲請調解。此外，上訴人復未有其他證據以實其說，故抗辯兩造合意將租金調整為每月十萬元云云，不可採信。

㈤本件被上訴人既均已依租賃契約提供租賃標的物之房屋予上訴人使用收益，復未與上訴人乙○○合意自八十六年四月份起租金調為每月十萬元，則上訴人乙○○自應依房屋租賃契約書之約定給付租金。經查，被上訴人主張上訴人乙○○自八十八年一月一日起至九十年三月止，每月只付租金十萬元，並積欠九十年四、五月份之租金，至九十年五月三十一日租約期滿之日止，共積欠被上訴人租金三百四十六萬元，扣除已付之押租金二十萬元，上訴人乙○○尚積欠被上訴人租金三百二十六萬元等情，有被上訴人所提出上訴人不爭執之明細表及上訴人所提出支票票頭為證（見本院卷五二至五七頁），上訴人乙○○亦自承自八十八年一月一日起九十年三月止每月僅支付租金十萬元，且積欠九十年四、五月份租金等情，故被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人乙○○應給付租金三百二十六萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人乙○○之翌日即九十年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。

六、就上訴人乙賓公司在上訴人乙○○租期屆滿後占用系爭土地，應否負返還相當於租金之不當得利之義務：

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。經查被上訴人主張上訴人乙○○承租系爭房屋後，即將系爭房屋提供予伊開設之上訴人乙賓公司作為汽車買賣及修護廠使用等情，為上訴人所不爭執，並經原審法院至系爭房屋勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片附於原審卷可稽，足認被上訴人主張為真實，是對系爭房屋上訴人乙賓公司為直接占有人，上訴人乙○○為間接占有人。次查，被上訴人與上訴人乙○○間之房屋租賃契約業於九十年五月三十日屆期，且被上訴人於九十年六月二日以存證信函通知被告乙○○，表明租期屆滿不再續租等情，為上訴人所不爭執，復有被上訴人所提出之存證信函及掛號郵件收件回執在卷可憑，則可認定被上訴人與上訴人乙○○間之房屋租賃契約自九十年五月三十一日起已因租期屆滿而消滅，上訴人乙○○對系爭房屋既已無使用權源，當無權將系爭房屋提供與上訴人乙賓公司使用，則上訴人乙賓公司自九十年五月三十一日起仍使用被上訴人所有系爭房屋，自屬無法律上之正當權源。

㈡又無權占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。本件上訴人乙賓公司於上訴人乙○○與被上訴人租賃契約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，依社會通常之觀念，其將可獲得相當於租金之利益而致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人乙賓公司給付相當於租金之不當得利，據此，上訴人抗辯被上訴人應向上訴人乙○○主張不當得利，上訴人乙賓公司並無不當得利云云，難認可採。

㈢惟就上訴人乙賓公司其不當得利計算之訖日之爭點而言：查本件上訴人乙賓公司前於九十一年三月十八日即以臺南大同路郵局二十支局第一０九號存證信函通知被上訴人於接信後，立即接管坐落臺南市○○路九七六號土地連同地上物，該存證信函原告已於九十一年三月二十日收受送達，有上訴人乙賓公司所提出之存證信函及掛號郵件收件回執在卷可考，且為被上訴人所不爭執，堪可採信。上訴人乙賓公司既已於九十一年三月二十日拋棄占有，雖於原審九十一年四月二十四日言詞辯論期日始當庭將系爭房屋之大門遙控器交付被上訴人訴訟代理人收受（見原審法院九十一年四月二十四日言詞辯論筆錄），然被上訴人為系爭租賃房屋之所有權人，在原占有人乙賓公司拋棄占有後，自可逕自找鎖匠開門進入接管，斷不得以上訴人乙賓公司未交付鑰匙為由，而認系爭房屋仍在上訴人乙賓公司占有中，是上訴人乙賓公司抗辯其所受之相當租金之不當得利應計算至九十一年三月二十日為止，為可採，被上訴人主張應計算至九十一年四月二十四日止，尚無可採。

㈣上訴人乙賓公司自九十年五月三十一日本件房屋租賃契約屆滿後，仍繼續占有使用系爭租賃房屋，至九十一年三月二十日始交還該屋予被上訴人，依兩造租賃契約之約定，自八十九年六月一日起房屋每月租金為二十二萬元，故當以兩造所約定之租金當成當上訴人乙賓公司所獲之利益計算，被上訴人則因而受有損害，上訴人所獲得之不當得利共計二百一十二萬一千九百三十五元（計算式：220000x9+220000x20/31= 0000000未滿元者四捨五入）。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人乙賓公司應給付被上訴人相當租金之不當得利二百一十二萬一千九百三十五元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

七、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人乙○○應依本件房屋租賃契約書之約定給付租金，而其自八十八年一月一日起至九十年三月止，每月只付租金十萬元，並積欠九十年四、五月份之租金，至九十年五月三十一日租約期滿之日止共積欠租金三百四十六萬元，扣除已付之押租金二十萬元，上訴人乙○○尚積欠被上訴人租金三百二十六萬元等情，可以採信；上訴人抗辯其無給付義務，尚無可採。從而，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人乙○○應給付三百二十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。又被上訴人主張本件房屋租賃契約於九十年五月三十一日屆滿，上訴人乙賓公司自八十九年六月一日起，至九十一年三月二十日拋棄占有，共九月又二十日其占有使用被上訴人系爭房屋即無合法權源，其可獲得相當於該房屋租賃契約約定每月租金二十二萬元之利益合計二百一十二萬一千九百三十五元，致被上訴人受有損害，亦屬可採，上訴人乙賓公司辯稱伊不必給付，並無可採，從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人乙賓公司給付二百一十二萬一千九百三十五元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人乙賓公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並就上訴人乙○○應給付租金部分，依職權為假執行及依聲請命供擔保免為假執行；就上訴人乙賓公司應返還不當得利部分，依聲請命擔保准為假執行宣告，經核無不合，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件結論無涉，爰不一一加以論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為無理由，上訴人乙賓公司之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。

臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官　林輝雄~B2法官　徐宏志~B3法官　丁振昌

~B法院書記官　黃惠美