臺灣高等法院 臺南分院九十二年度抗更㈠字第二號

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　九十二年度抗更㈠字第二號　　Ｋ

抗告人

光輝精密工業股份有限公司

法定代理人

甲 ○ ○

右抗告人因與相對人保證責任臺南市第六信用合作社間聲明異議事件，對於中華民國

九十二年一月十五日年臺灣臺南地方法院所為裁定（九十一度執字第六五九五號）提

起抗告，經最高法院第一次發回，本院裁定如左：

主文

理由

一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第八百六十六條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第八百六十六條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者；依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院七十四年台抗字第二二七號判例及司法院院字第一四四六號解釋可資參照）。又強制執行法第九十八條第二項亦規定：不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去拍賣者，不隨同移轉。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，不足以清償所擔保之債權時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實。是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第九十五條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要性。

二、本件抗告人於原法院聲明異議意旨略以：抗告人自六十八年八月十四日公司設立時即承租坐落臺南市○區○○段四七七地號，暨其上七五○建號即門牌號碼為臺南市○○路五九三巷二一號房屋，一直到現在，從未間斷，相對人之抵押權於七十九年六月十一日設定，故抗告人係在設定抵押權之其前即承租系爭房地，原法院以執行命令除去租賃權後拍賣應不合法等語。

三、經查：

（一）本件債務人邱三桂、邱新安、邱華宗等三人以其坐落臺南市北區北區○○段四七七地號，暨其上建號即門牌號碼為臺南市○○路五九三巷二一號房屋之不動產，於七十九年六月十一日向相對人即第一順位抵押債權人設定新台幣（下同）一千五百六十萬元之本金最高限額抵押權，權利存續期間自七十九年六月十一日起至一○九年六月十一日止；嗣相對人執有對債務人邱三桂、邱新安、邱華宗等三人之執行名義即原法院八十八年度鵬執實字第一三二六七號債權憑證，聲請執行之金額為「一千三百萬元，及自民國八十七年九月四起至清償日止按年息百分之九‧五七五計算之利息，其逾期在六個月以內者，按上開利率百分之十，超過六個月者，按上開利率百分之二十計算之違約金，並賠償程序費用一百五十九元」，並實行抵押權，聲請原法院九十一年度執字第六五九五號給付借款強制執行拍賣（調取八十八年執全第二二三九號假扣押事件），經原法院民事執行處於九十一年十一月七日，以最低價一千零六十八萬二千元實施第二次拍賣，但無人應買等情，有拍賣公告、拍賣筆錄及土地、建物登記謄本等件及相對人提出之原法院八十八年度鵬執實字第一三二六七號債權憑證、他項權利證明書、借據及土地建築改良物抵押權設定契約書各一件為證，上開租賃關係應堪認為已影響抵押權。

（二）抗告人於原審雖主張其於六十八年八月十四日公司設立時即承租坐落臺南市○區○○段四七七地號，暨其上七五○建號即門牌號碼為臺南市○○路五九三巷二一號房屋，一直到現在，從未間斷云云，並提出七十六年十二月經濟部公司執照一件及八十七年至九十年之房屋租賃所得扣繳憑單十二份為證。惟據抗告人於本件八十八年度執全字第二二三九號假扣押執行案件時，已於八十八年八月十日具聲明異議狀稱：債務人於民國八十八年四月七日將上列查封不動產出租給抗告人，租賃期間自八十八年四月七日起至九十三年四月六日止共計五年，租金每月一萬元，並有抗告人聲明異議狀暨所附其與邱三桂、邱新安、邱華宗間之公證租賃契約影本一件為證（參看八十八年度執全字第二二三九號假扣押執行案卷），並未記載抗告人於六十八年公司成立時即已承租系爭房地，核與其前揭所述「於六十八年八月十四日公司設立時即承租系爭房地」不相符合，所提出七十六年十二月經濟部公司執照，僅能證明抗告人公司所在地係設址於臺南市○○路五九三巷二一號，房屋租賃所得扣繳憑單充其量亦僅能證明抗告人於八十七年至九十年間有出具扣繳憑單十二件之事實，尚無從證明抗告人自六十八年八月十四日起即承租系爭房屋，抗告人此項主張，自無可取。

（三）又，此項不動產經原法院以最低價一千零六十八萬二千元拍賣，無人應買，勢須減價再拍賣，又相對人之債權金額為一千三百萬元，則此項租賃關係已影響其抵押權，對相對人應不生效力，相對人聲請將此租賃權除去後拍賣，原法院予以准許，自屬正當。

四、抗告意旨略以：抗告人於六十八年抗告人公司成立即承租系爭房屋迄今，並提出最近五年之房屋租賃所得扣繳憑單十二份為憑。茲再提出七十六年及七十七年核發之公司執照及營利事業登記證，均載明抗告人公司營業所在地即為本件執行標的，即門牌號碼台南市○○路五九三巷二一號房屋；另抗告人於七十五年四月間向台南市政府聲請變更組織，曾於營利事業統一發證（變更登記）申請書之租用固定資產欄詳載「房租：二千元」，並提出公司執照、營利事業登記證及營利事業統一發證（變更登記）申請書影本為證。足認本件執行標的確於七十九年六月十一日設定抵押權前即出租予抗告人，相對人依法不得除去抗告人之租賃權云云。惟查抗告人於前述假扣押執行案件時，具聲明異議狀稱：債務人於民國八十八年四月七日將上列查封不動產出租給抗告人，租賃期間自八十八年四月七日起至九十三年四月六日止共計五年，租金每月一萬元，與其前述「於六十八年八月十四日公司設立時即承租系爭房地」等語不相符合，所提出七十六年十二月經濟部公司執照，八十七年至九十年間房屋租賃所得扣繳憑單，均無從證明抗告人自六十八年八月十四日起即承租系爭房屋之事實，已如前述。又抗告人於抗告時所提出之七十二年十一月十九日收件營利事業統一發證（變更登記）申請書關於標的物房屋記載為「借用」，系爭房屋所有人邱三桂、邱新安為抗告人公司董事，邱華宗為監察人，有抗告人所提出之抗告人股東名冊可稽，自難以抗告人公司七十六年十二月經濟部公司執照（申請變更登記）、七十七年元月二十一日臺灣省台南市政府營利事業登記證載明公司所在地為系爭「台南市○○路五九三巷二一號」房屋，即認抗告人於七十六年即已承租系爭房屋。另抗告人於七十五年四月間向台南市政府聲請變更組織，曾於營利事業統一發證（變更登記）申請書之租用固定資產欄記載「房租：二千元」，固有營利事業統一發證（變更登記）申請書影本為證云云。亦僅能證明抗告人曾於七十五年四月間向台南市政府聲請變更組織，曾於營利事業統一發證（變更登記）申請書之租用固定資產欄內填寫「房租：二千元」等語，不能證明債務人於設定抵押時仍有出租情事，又抗告人所提出之八十七年至九十年各類所得扣繳憑單均係在七十九年系爭抵押權設定登記之後，均難為抗告人有利之證明。而相對人即第一順位抵押權人保證責任台南市第六信用合作社於七十九年六月十一日即取得系爭房地之抵押權，抗告人僅能提出其自八十七年及八十八年以後承租系爭房地之資料，而未能提出其於七十九年六月十一日之前即承租系爭房地之確實證據，以供調查，應認其係自上開抵押權設定後始承租系爭房地無疑。抗告人主張，難謂有據。抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，聲明求予廢棄，非有理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九十五條之一、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。

臺灣高等法院臺南分院民事第五庭

法院書記官　魏安里