臺灣高等法院 臺南分院94年度上更㈡字第8號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　94年度上更㈡字第8號

上訴人

乙○○○

上訴人

丙○○○

被上訴人

太祐開發股份有限公司

法定代理人

林和生

被上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

鍾竹簧 律師

上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國88年10月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（88年度訴字第521號）提起上訴，判決後經最高法院第二次發回更審，本院於94年6月7日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人乙○○○、丙○○○分別於民國81年5月18日、81年5月23日，向被上訴人太祐開發股份有限公司（下稱太祐公司）預購其興建之「財星廣場」大樓第3樓編號17、16號房屋（下稱系爭房屋），及向被上訴人甲○○購買各該房屋坐落之雲林縣斗六市○○段343之6等號土地（下稱系爭土地）之應有部分，並分別於84年7月22日、84年9月1日，將系爭土地各應有部分10萬分之110，系爭房屋即門牌雲林縣斗六市○○路7號3樓各應有部分千分之15，移轉登記予上訴人乙○○○（指定原審共同被告張家福為登記名義人）及丙○○○，惟上訴人乙○○○、丙○○○各積欠太祐公司房屋價金新台幣（下同）18萬元、積欠甲○○土地價金77萬元迄未清償；依兩造訂立之「房屋預定買賣契約書」第2條及第15條之約定，上訴人應於接到繳款通知7天內繳付價金，逾期應加付按日以千分之一計算之滯納金。被上訴人已於84年9月11日通知上訴人交屋，續於84年9月21日催告繳款，爰依買賣之法律關係，請求判決上訴人乙○○○與原審共同被告張家福及丙○○○各給付被上訴人太祐公司18萬元、給付被上訴人甲○○77萬元，及均自收受催告函後7日之翌日，即自84年9月29日起算，按日以千分之一計算滯納金。原審判決上訴人及共同被告張家福均應如數給付價金，及自84年9月29日起至清償日止，按年利率20%計算之滯納金，並駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就原審判決其敗訴部分未提上訴已告確定。上訴人及原審共同被告張家福，則對其等在原審敗訴部分提起上訴，經本院上訴審改判被上訴人請求原審共同被告張家福給付部分，及請求上訴人乙○○○給付滯納金超過自88年6月26日起算部分，均敗訴確定，其餘則判決駁回上訴人之上訴。上訴人續對其二審敗訴部分上訴第三審，經最高法院發回更審。本院第一次更審改判命上訴人乙○○○、丙○○○各應給付被上訴人太裕公司18萬元，各應給付被上訴人甲○○77萬元，及上訴人乙○○○自88年6月26日起，上訴人丙○○○自84年9月29日起，均至清償日止，各應給付按年利率20%計算之滯納金，暨各該部分假執行之宣告，並命負擔訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人續對其敗訴部分上訴第三審，經最高法院第二次發回更審。被上訴人嗣於本院主張：被上訴人所出售房屋第3、4樓之間，依使用執照所附平面圖，並無電扶梯之設計，若依上訴人之要求，加設電扶梯，必損及第4樓之結構，害及第4樓所有權人之權益，依建築法第91條之規定，第3、4樓之所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除；顯見上訴人之請求屬不能補正之事項，上訴人不能行使同時履行抗辯權，而聲明駁回上訴。

二、上訴人則以：被上訴人太祐公司所興建之「財星廣場」大樓，未依約設置第3樓往第4樓之電扶梯，3樓陽台未照設計圖施工，又將陽台改建為室內面積，房屋存有重大瑕疵，且被上訴人太祐公司未依約統籌規劃經營百貨商場；被上訴人雖將土地及房屋產權過戶至上訴人名下（其中編號17房屋部分係移轉為張家福名義），然房屋與其坐落之土地，二者具有不可分之並存關係，房屋既存有重大瑕疵而不能依約使用，上訴人自得在被上訴人修補前，拒絕給付全部價金等語資為抗辯（上訴人另提起反訴主張解除契約，請求被上訴人太祐公司應返還上訴人各9萬元，被上訴人甲○○應返還上訴人各33萬元，及各自84年9月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，業經臺灣嘉義地方法院85年度訴字第372號判決上訴人敗訴確定）。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查上訴人乙○○○、丙○○○分別於81年5月18日、81年5月23日，向被上訴人太祐公司預購其興建之「財星廣場」大樓第3樓編號17、16號房屋，及向被上訴人甲○○購買各該房屋坐落之雲林縣斗六市○○段343之6等號土地之應有部分，並分別於84年7月22日、84年9月1日，將系爭土地各應有部分10萬分之110、系爭房屋即門牌雲林縣斗六市○○路7號3樓各應有部分千分之15移轉登記予乙○○○指定之原審共同被告張家福及丙○○○，而乙○○○、丙○○○各尚有房屋價金18萬元、土地價金77萬元未給付；被上訴人已於84年9月11日通知上訴人交屋，並於84年9月21日催告上訴人繳款之實事，有兩造所訂「土地及房屋預定買賣契約書」及土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、被上訴人所發催告函在卷可稽（見原審卷㈠第8至98頁)，自堪信為真實。

四、被上訴人雖主張其已依約興建完工，並已辦妥所有權移轉登記，上訴人即應依約繳交價金云云，惟為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。查依兩造所訂「房屋預定買賣契約書」之約定，上訴人向被上訴人預購之「財星廣場」大樓第3樓編號17、16號房屋面積各約2.73坪，並依其附件（一）建材設備說明之約定，「財星廣場」大樓規劃為商場、商務套房兩類出售，其附件（六）附圖並表明第3樓為商場，於第3、4樓之間有上下電扶梯之設置；且依建築改良物登記簿謄本之記載，第3樓之主要用途為商場，面積466.11平方公尺 (原判決誤載為410.41平方公尺，須加計陽台面積)，上訴人之應有部分各為千分之15，折算其面積約為6.99平方公尺，即僅約2.11坪（見原審卷㈠第10、11、19、27、50、51、69、78、134頁)；另依被上訴人不爭執之預售廣告單之說明，地下2樓供作停車場，地下1樓供作美食廣場，1至3樓供作百貨名店，4至6樓供作大型綜合商場，7至12樓供作商務套房使用（見原審卷㈠第136頁）；復依兩造所訂「百貨商場公約」表明，「財星廣場」大樓之經營管理由被上訴人太祐公司為統籌召集人（見原審卷㈠第77頁），顯見上訴人主張其所購買之系爭房屋係預定供百貨商場使用等情，即屬有據。又據雲林縣政府84雲營使字第457號使用執照第3層及第4層工程圖樣之建築物平面圖所示，並未有電扶梯之設計（見本院92年度上更㈠字第43號卷第63頁）；惟依兩造所訂「房屋預定買賣契約書」附件之第3層設計圖所示，則有上下電扶梯之設計，契約書第20條復約定：「本契約之附件視為本約之一部分，與本約具同等效力，雙方均應共同遵守履行，如有一部分不履行，視同違約」等語明確，足見上訴人主張其所購買之第3樓系爭房屋，應有電扶梯之設置與第4樓相通，第4至第6樓供作大型綜合商場使用，且電扶梯之設置構成系爭房屋係供百貨商場使用契約之重要內容乙節足以採取，則被上訴人自應依約完成交付上訴人使用，始符合債之本旨。惟考諸被上訴人興建之「財星廣場」大樓，經本院上訴審於89年6月7日履勘現場結果，該大樓坐落於斗六市圓環邊，附近商家林立，市況繁榮，上訴人所購買之系爭房屋，位在該大樓第3層；大樓1樓經營「太陽城遊樂場」；2樓隔間成套房；3樓以木板隔間，編號16、17攤位亦已隔間，天花板已做輕鋼架；編號26、27攤位陽台部分已外移改為室內使用；2樓至3樓有電扶梯，惟以鐵門關閉；3樓則無通往4樓之電扶梯設置；編號16、17對面電扶梯前更有一道水泥磚牆阻擋，無法通往電扶梯；4樓則未依約供作大型綜合商場使用，而由永昌證券公司供作營業場所等情，有勘驗筆錄在卷足稽（見本院上訴卷第79頁），顯見被上訴人就上訴人預購之系爭房屋，確未依約設置第3樓通往第4樓之電扶梯，且未依約統籌規劃經營百貨商場無訛。是綜上所述，被上訴人申請之使用執照第3層及第4層工程圖樣之建築物平面圖，既未有電扶梯之設置，足見其於申請建造執照時，自始即無電扶梯之設計，且其設置應構成系爭房屋係供商場用契約之重要內容，已如上述；乃兩造所簽買賣契約書所附設計圖，其上竟有上下電扶梯之設計，而據被上訴人自認其未予設置之結果為：「無法修補，因為4樓樓板無法打洞設立電（扶）梯」（見上訴卷第67頁），其於本審亦自認：「若依上訴人之要求，強加電扶梯，必定損及4樓之結構，害及4樓所有權人之權益加為加設，依建築法第91條之規定，3、4樓之所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除，顯見上訴人之請求所謂之瑕疵，屬不能補正事項，…」（見本審卷第44頁）。另依社會一般觀念，亦難期被上訴人將因補正裝設系爭電扶梯而違反建築法第91條之規定及違反其與系爭大樓其他客戶間之約定，足見兩造間顯係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約應為無效，被上訴人自不得請求上訴人給付價金。又縱認上開不能給付之情形可以除去，其契約並非無效，惟在不能給付之情形除去前，被上訴人亦不得據以對上訴人為給付價金之請求（最高法院70年度台上字第4537號判例參照）。

五、被上訴人另主張系爭房屋施工之正確圖說應以核准圖說為準，上訴人買受之第3樓層，依設計本無通往第4樓電扶梯之設置，但每1樓層間皆設有一般電梯2部，安全樓梯1座足供通行，第4樓又是證券公司之營業場所，對上訴人買受之系爭房屋後之通行無影響；被上訴人太祐公司雖為「財星廣場」大樓百貨商場之統籌召集人，但該大樓之經營須由買受人以共同協約擬定委託管理與執行，被上訴人太祐公司並不負管理、經營該百貨商場之義務；又上訴人僅給付價金3成，而被上訴人已依約將產權過戶清楚，上訴人未為對待給付，有違誠實及信用方法云云。惟查被上訴人未依兩造所訂契約附圖申請建造執照施工，致無法補正，其法律上之效果係以不能之給付為契約之標的已如上述，被上訴人雖另設有一般電梯2部及安全樓梯一座，惟電扶梯之於百貨商場之動線機能，非一般電梯及安全梯所能取代；且依約第四樓層應供大型商場使用，而被上訴人違約供作永昌證券公司之營業場所，依市場集中之行銷效果而言，自影響於兩造所訂契約之內涵。又被上訴人迄未能證明其對於「財星廣場」大樓百貨商場之經營管理有何「統籌召集」之作為，徒託空言，主張須由買受人以共同協約擬定委託經營管理云云，不足採取。至上訴人已給付價金3成，而被上訴人亦已將其不動產所有權移轉登記與上訴人，係兩造應如何返還不當得利之問題，非本件所得審究，被上訴人主張上訴人未為對待給付，有違誠實及信用方法云云，亦不足採取。

六、綜上所述，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人給付價金及滯納金，並聲請假執行之宣告，均屬無據，不應准許。原審未察，遽為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，應依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項，判決如主文。

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