臺灣高等法院 臺南分院94年度抗字第323號

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　94年度抗字第323號

抗告人

環潔實業股份有限公司

法定代理人

甲○○

相對人

第一商業銀行股份有限公司新營分行

法定代理人

乙○○

上列抗告人與相對人間因聲請返還借款強制執行事件，抗告人對於中華民國94年5月9日臺灣臺南地方法院所為裁定（92年度執字第35670號）提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響。」，民法第866條定有明文；又「債務人於抵押權設定後，倘於抵押物上與第三人設定地上權或其他使用收益之權利（例如租賃權），在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，執行法院自得除去該項權利而為拍賣，此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。」，此有司法院院字第1446號、大法官會議釋字第304號解釋意旨可資參照。

二、本件抗告人在原法院聲明異議略以：民法第866條及司法院院字第1446號解釋雖均規定租賃權對於抵押權不生效力，然租賃權究有無影響於抵押權，乃屬實體價值判斷之問題，租賃權存在是否造成不動產價值低落或無人應買，此未經訴訟程序認定或專業鑑定報告實無從確認，執行法院僅得審酌執行所涉程序事項，就形式外觀加以認定，至抵押權受償有無影響之實體認定，應非執行法院所得審酌。系爭不動產僅於民國（下同）94年1月18日實施首次拍賣，就常情而言，無人應買乃屬正常現象，應買人為求經濟效益，多待數次減價後之三拍甚至特別拍賣程序後始行投標應買，此乃所皆知之情，是系爭不動產首次拍賣而無人應買，尚難逕認係第三人之承租權存在所致；況所謂執行標的物之租賃權存在可能造成應買意願低落，或抵押權之受償困難等情，無非基於應買人對於拍定後無從點交之疑義，惟執行法院縱依債權人（即相對人）聲請除去本件租賃權，則抗告人僅因租賃關係業遭除去而成無權占有，就占有之事實狀態而言，早係自91年6月承租時即已存在，而早於本件查封時點，依強制執行法第99條規定，對此查封前已存在之第三人占有，拍定人仍無逕行請求法院點交，是不論有無塗銷本件租賃權，拍定人既均無從聲請點交，對於抵押權之受償實無任何助益，亦無從據此推論本件租賃權之存在有礙相對人抵押權之行使等情，為此對原法院除去租賃權之執行命令聲明異議等語。

三、原法院以：

㈠查原法院92年度執字第35670號債權人與債務人間返還借款強制執行事件，業將債務人環寶紙業股份有限公司所有，坐落台南縣新營市○○段第129地號土地，暨該土地上，建號164號、166號，門牌號碼台南縣新營市○○街13號建物查封，嗣經原法院於94年1月18日，以最低價新台幣（下同）34,510,000元實施第一次拍賣，卻無人應買，勢需再拍賣。惟第一順位之抵押權人即相對人於86年4月8日設定32,000,000元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金部分亦達新台幣26,243,266元及美金793,892元5角3分，有相對人提出之執行名義（原法院92年度重訴字第8號民事判決及判決確定證明書）、不動產登記謄本及原法院拍賣不動產筆錄（第一次拍賣）附卷可稽。而債務人於系爭抵押權設定後之91年6月7日將系爭不動產出租抗告人，因系爭土地現為抗告人承租占有中，原法院乃於拍賣公告中記載不予點交，經實施第一次拍賣，卻無人應買，揆諸首揭說明，顯見系爭租賃關係已影響應買人之應買意願，並因而影響相對人抵押債權之受償。因此，原法院依相對人即抵押權人之聲請將該租賃關係除去，以無租賃關係之狀態進行拍賣程序，並無不合。

㈡又按民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，如其抵押權因設定地上權或其他權利而受影響者，司法院院字第1446號解釋認為對於抵押權人不生效力，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法逕予執行，乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋文參照）。依此，本件抗告人與債務人環寶紙業股份有限公司間之租賃關係，既成立於相對人所取得登記之本金最高限額抵押權之後；且前述抵押物經原法院民事執行處定期拍賣後無人應買，已如前述，顯見本件租賃關係之存在，確已足影響應買人之意願，應堪認定；則揆諸前揭說明，本件強制執行事件執行法院依相對人之聲請除去抗告人與債務人間之租賃權，於法並無不合。而前揭租賃關係既經原法院除去，自得於拍定後解除承租人之占有並點交於拍定人，抗告人以本件租賃權縱經排除，仍無從點交，故不影響於債權人行使抵押權等語，自屬無據。

四、抗告意旨略以：

㈠強制執行法第91條業已規定再行拍賣法院應酌減最低價額（通常為20％），是應買人果欲以低價標得拍賣之不動產者，多待多次減價，甚至拖延至特別拍賣程序始行投標，是執行標的物首次拍賣無人應買，無啻為拍賣程序之常態，尚非標的物價值低落、或應買意願不高之故，況執行標的物是否賣出，牽涉標的物之本身條件優劣、客觀不動產景氣之狀態、經濟投資熱度等因素，縱執行標的物條件甚佳且其上無任何負擔，然因景氣不佳導致未能拍定者亦在所多有，是原裁定認首次拍賣無人應買，乃因系爭租賃權之存在造成應買人應買意願低落云云，未免過於率斷，如認確有應買人欲買受而因系爭租賃權存在而中止，或認系爭不動產必可賣出、因系爭租賃存在始未能賣出等情，就此相對人自應提出相當證據，而非純以「租賃權之存在易造成應買意願低落」等推擬之詞，擅行撤銷抗告人合法取得之租賃權益。

㈡再者，相對人固提出抵押債權本金達新台幣26,243,266元及美金793,892元5角3分之證明，惟相對人於系爭不動產上所設之最高限額抵押權僅32,000,000元，得優先受償之權利亦僅限於32,000,000元，是相對人指租賃權之存在影響債權之受償，自應證明拍賣結果影響其32,000,000元之抵押權受償，查系爭不動產之首次拍賣底價既達34,510,000元，則縱依租賃權之存在導致價值有所減損，是否影響相對人最高限額抵押權之受償仍屬未定之數，尚不足遽認系爭不動產價值已降低，並影響相對人債權之受償。

㈢綜上，原裁定確有瑕疵，為此提起抗告，請求廢棄原裁定云云。

五、經查：依抗告意旨所述，參酌相對人92年11月11日於原法院提出之民事聲請狀所附租賃契約書影本以觀，系爭抵押物租賃期間自91年6月7日起至106年6月7日止，足徵上開租賃契約確實成立於86年4月8日系爭不動產抵押權設定之後，依首揭說明，自不得影響抵押權之實行。查系爭抵押物因現為抗告人承租占有中，經原法院於拍賣公告中記載不予點交，並於94年1月18日以最低價34,510,000元實施第一次拍賣，卻無人應買，勢需再拍賣，惟相對人與債務人間設定32,000,000元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金部分亦達新台幣26,243,266元及美金793,892元5角3分（以1美元折合新台幣31元計，為新台幣24,610,668元，則抵押債權本金部分合計即達新台幣50,853,934元，另有利息及違約金未計算在內），有相對人提出之執行名義（臺灣臺南地方法院92年度重訴字第8號民事判決及判決確定證明書）、不動產登記謄本及原法院拍賣不動產筆錄（第一次拍賣）附原審卷內可稽。按「強制執行法第91條規定再行拍賣法院應酌減最低價額（通常為20％）」，抗告人亦於抗告狀內自陳，則本件不動產如經減價二成進行第二次拍賣，底價為27,608,000元（遠低於相對人與債務人間設定32,000,000元之本金最高限額抵押權及相對人現有之債權總額），顯然相對人之抵押債權已不足受償，揆諸前揭說明，足認上開租賃關係之存在，因妨礙拍定人未來就系爭建物使用收益權能之完整性，顯已影響潛在拍定人出價購買之意願。綜上所述，抗告人就系爭不動產之租賃權既係成立於相對人抵押權設定之後，且顯然影響登記在先系爭抵押權之實行，從而，原法院依相對人之聲請，除去承租人就系爭抵押物之租賃權，於法無違。抗告人猶執陳詞，指摘原裁定為不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。又本件事實法理已明確，抗告人其餘主張、抗辯即無再一一予審究之必要，附此敘明。

六、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。

【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。K