臺灣高等法院 臺南分院九十四年度抗字第一二五號

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　九十四年度抗字第一二五號

抗告人

即承租人

總耀房屋仲介企業股份有限公司

法定代理人

陳珮琪

相對人

即債權人

台灣中小企業銀行股份有限公司

法定代理人

王榮周

債務人

甲○○

上列抗告人因相對人與債務人間聲請給付借款強制執行事件而聲明異議，對於中華民國九十四年一月十日臺灣臺南地方法院（九十三年度執字第九八四０號）所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人於原法院聲明異議意旨略以：本件債務人甲○○所有坐落台南市○區○○段二一三之四五地號土地暨其上三一五三建號，即門牌號碼台南市○○街二十一號房屋（以下簡稱系爭房地），經原法院於民國（下同）九十三年十二月一日以執行命令，除去聲明人之租賃權，惟抗告人於八十年八月十五日即進駐裝潢作為總耀房屋仲介企業股份有限公司（下稱總耀房屋仲介公司）營業辦公場所，至今已使用十三年又五個月之久。而系爭房地之產權係於八十一年三月十八日才登記為甲○○所有，第一順位抵押權則是八十一年三月二十四日始成立登記，有土地及建物謄本可證，與抗告人進駐系爭房地之時間相差七個多月，足證抗告人是在抵押權尚未成立之前就早已進駐使用，抗告人擁有永久使用權，仍請於拍賣條件註記拍定後不點交，爰依法聲明異議等語。

二、抗告人抗告意旨略以：㈠系爭房地之原建物所有權人侯衡昇與原地主邱麗娟於八十年八月領取使用執照時，兩人即同意抗告人進駐裝潢使用，隔七個多月後，渠等再將該房地賣給現在的所有權人即債務人甲○○所有，並由三方同意由抗告人繼續使用，迄今抗告人已連續使用十三年半之久。抗告人並非無權占有，至目前為止，尚按月支付費用及代繳房屋土地捐及支付水電費、修繕等。至於債權人台灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企銀）與債務人間如何設定本件抵押權，抗告人無權過問。但該債權人應明知本件租賃同意使用是在抵押設定之前即已存在，如債權人不同意，也就不會放款，至於債權人誘導債務人簽發具結書，將另案處理。㈡另政府公定之公告地價均立法降價一半，且債權人是民營銀行，當然應負景氣低落及折扣等風險，故抗告人占有使用系爭房地並不影響債權人之受償權利或利益。況債權人既同意抗告人使用在前，就無除去租賃權之必要等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第八百六十六條定有明文；故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第八百六十六條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院七十四年度台抗字第二二七號判例及司法院院字第一四四六號解釋可資參照）。又強制執行法第九十八條第二項亦規定，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉；蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權、使用借貸權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力；換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實；是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第九十五條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要性。

四、經查：

㈠債務人曾於八十一年三月二十三日將系爭房地設定最高限額抵押權新台幣（下同）一千九百五十萬元予債權人即相對人(以下稱相對人)，作為借款之擔保，嗣因積欠相對人一千五百九十七萬四百十六元之本金，經相對人聲請原法院以九十三年度執字第九八四０號給付借款強制執行事件，就債務人所有系爭房地查封，原法院於九十三年十一月二十九日以最低價一千一百一十一萬元實施第二次拍賣，因無人應買，勢須減價再拍賣，又上開執行標的之不動產於八十一年三月二十三日設定一千九百六十萬元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金部分亦達一千五百九十七萬零四百一十六元之情，有卷附拍賣公告、拍賣筆錄及土地、建物登記謄本可據（見原法院卷第五至九頁），自屬真實。嗣相對人復執臺灣臺南地方法院九十年四月二十九日所核發之八八南院鵬執速字第二五九五一號債權憑證，向原法院民事執行處聲請強制執行；其間並經原法院民事執行處核定最低之拍賣價格總計為ㄧ千ㄧ百ㄧ十ㄧ萬元，其中坐落臺南市○區○○段二一三－四五地號土地為六百五十九萬元，臺南市○○街二一號建物則為四百五十二萬元；並於拍賣公告中載明：「據查封筆錄上載：查封之建物係經營總耀房屋仲介企業股份有限公司，確實佔有狀況不明，應買人請自行查證，拍定後不點交」等語，並訂於九十三年十一月ㄧ日為第一次之拍賣，惟當日開標結果卻無人應買；原法院再以同樣價格，於拍賣公告中變更記載為：「據本院九十三年十一月四日調查結果：查封之建物係由債務人甲○○出租予總耀房屋仲介企業股份有限公司。應買人請自行查證，拍定後不點交」等語，並訂於九十三年十ㄧ月二十九日進行第二次拍賣，惟仍無人應買等事實時，亦有原法院九十三年十一月ㄧ日及九十三年十一月二十九日拍賣不動產筆錄ㄧ份附卷足證（見原法院卷第九二、一三七頁），嗣原法院乃於九十三年十二月一日為除去「債務人甲○○就系爭房地與抗告人約定之租賃權」之執行命令，有該執行命令在卷（見原法院卷第一四一頁），抗告人對上開事實，並不爭執，堪認屬實。

㈡抗告人固具狀陳稱：伊係在八十年八月十五日即至系爭房屋裝潢，在抵押權設定前即繼續使用系爭房屋，伊從未與債務人訂立任何租賃契約，其開始占有使用系爭房地乃經前所有人之同意，且本件債務人甲○○取得所有權時，亦經三方同意其繼續使用等語；然未提出任何證據足以釋明其說，且查本件債務人甲○○於八十一年三月二十三日以系爭房地供擔保設定抵押權持以向相對人貸款時，曾與債權人約定「．．．四、擔保物提供人及債務人如擬將擔保物轉讓、出借、出租、變更、改良、增建、拆除、設定地上權及其他一切他項權利或有其他任何影響抵押權人權益之情事，均應徵得抵押權人書面同意方得辦理．．．。」有土地、建築改良物抵押權設定契約書所附其他特約事項可稽（見原法院卷第六、七頁），參以債務人曾於八十一年三月二十五日書立「提供抵押之不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在」等語之切結書一紙予相對人，亦有該切結書一紙附卷足參（見原法院卷第八二頁），足徵系爭房地於八十一年三月二十四日設定抵押權時，並未有任何租賃關係存在。參以於本件強制執行中相對人以書狀陳報「占有關係經其洽總耀房屋仲介公司負責人之夫陳明賢稱係向債務人甲○○承租，惟多次請其提供租賃契約均無回應」等情（見原法院卷第八一頁），另債權人代理人於九十三年十一月四日於原法院到庭陳稱：「本件確有租賃法律關係存在，請求拍賣條件改為系爭房屋由債務人甲○○出租予總耀房屋仲介」等語（見原法院卷第九四頁），已見本件抗告人之租賃權成立於債權人第一順位抵押權之後至明。故抗告人上開辯詞，顯無可採。

㈢又本件上開執行標的物之租賃既成立於系爭抵押權設定後，又於九十三年十一月二十九日，以最低價一千一百一十一萬元實施第二次拍賣，因無人應買，勢須減價再拍賣，有拍賣筆錄在卷可稽，足證上開租賃關係之存在，已影響出價購買之意願，而足以影響債權人抵押權之受償權利，依上開說明，自有除去上開租賃關係之必要，原法院爰依相對人之聲請除去租賃權，以無租賃狀態進行拍賣程序，並無違法；縱認如抗告人具狀所稱其就系爭房屋取得使用權非租賃權云云，惟有對價關係之租賃契約，若影響抵押權者，既得依聲請或職權除去租賃關係，依無租賃狀態進行強制執行；則占有抵押物之相同之使用借貸 (占有）關係，更應有其適用。因之，相對人仍得請求依法將之排除，亦即仍不能採為有利抗告人之認定。

五、原法院因而依上開法條規定與說明，除去抗告人之租賃權後，以無使用權狀態進行第三次拍賣，並駁回抗告人之聲明異議，本院經核原裁定於法並無不合。縱原法院有將使用權誤載為租賃權，結論並無不同。抗告人猶執前詞指摘原法院裁定不當聲明應予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第二項、第九十五條及第七十八條，裁定如主文。

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