臺灣高等法院 臺南分院94年度抗字第514號

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　94年度抗字第514號

抗告人

即第三人

中瑞管理顧問有限公司

法定代理人

林芝寬

抗告人

即債務人

中瑞開發股份有限公司

法定代理人

林芝寬

相對人

即債權人

中國信託商業銀行股份有限公司

法定代理人

辜濂松

上列抗告人等因與相對人間拍賣抵押物強制執行之拍賣程序聲明異議事件，對於中華民國九十四年九月十六日臺灣臺南地方法院民國九十年度執字第一六九○九號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人即執行債務人中瑞開發股份有限公司及第三人中瑞管理顧問有限公司於原法院聲明異議意旨略以：原法院受理民國（下同）九十年度執字第一六九○九號強制執行事件，於第一次、第二次及第三次拍賣公告備註欄第六項記載：「假扣押查封時，據債務人公司股東黃凱鋒稱：編號三四、三五建物係債務人公司自用，應買人應自行查證，拍定後均按債務人占有現況點交」等語；另於九十三年十一月八日之特別拍賣公告使用情形欄上記載：「點交否；部分點交、部分不點交」，備註欄第五項記載：「‧‧‧惟本院於九十年三月二十日假扣押查封時，據在場人黃凱鋒稱編號九建物及編號三五建物均為債務人公司自用，‧‧‧拍定後除編號九及編號三五建物外均不點交」等語。然本件債務人中瑞開發股份有限公司（下稱中瑞開發公司）因經營不善，於原法院九十年三月二十日為假扣押執行查封前，即於九十年二月二日將尚未出售之房屋、飯店、車位等系爭建物以及飯店設備、生財器具等分別出租、出售予第三人林憲輝，租賃期間係自九十年三月一日起至九十八年二月二十八日止，契約成立之同時，由債務人中瑞開發公司全部交付第三人林憲輝點收並確認租賃物均完整無損屬實；嗣因另有第三人范敏卿爭執債務人中瑞開發公司早於八十幾年間即同意渠使用收益，經第三人林憲輝與范敏卿協議同意以合作方式共同經營，並由第三人林憲輝於九十年三月五日設立中瑞管理顧問有限公司（下稱中瑞顧問公司）管理出租及使用系爭不動產，並繼續經營飯店，足證本件系爭查封之不動產，於原法院九十年三月二十日為假扣押執行查封前，業已由抗告人中瑞顧問公司占有使用。債務人中瑞開發公司既已喪失本件系爭拍賣標的物之占有使用等權能，亦無自用之情至明。是故，原法院於九十年三月二十日實施假扣押查封時，在場人黃凱鋒所稱查封之房屋由債務人中瑞開發公司使用等語，顯非實情。惟原法院未依法詳查，遽在本件強制執行拍賣公告備註欄援以記載編號九及編號三五建物均為債務人中瑞開發公司自用等語，已有違誤。進而附註‧‧‧拍定後除編號九及編號三五建物外不點交，於法自有未合。爰依法聲明異議，請求將上開瑕疵之拍賣程序撤銷或更正等語。

二、原裁定意旨略以：原法院於拍賣公告上有關編號九及編號三五建物所註明之「拍定後點交」之執行命令，並非拍賣程序，聲明人之聲明異議是否合法，自應以「拍定」之時點為準；查本件指定九十三年十一月八日為第四次拍賣期日，因無人應買，由債權人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託公司）以當次底價新台幣（下同）三億二千四百三十六萬七千元聲明承受而告拍定，原法院已無從變更「拍定後點交」之公告內容，抗告人之聲明異議，於法自有未合，應予以駁回等語。

三、抗告人抗告意旨略以：按「不動產之拍賣公告上若有關於是否點交之事項記載不明確，甚或有記載錯誤之情形，不得謂非關於拍賣程序之嚴重瑕疵」、「所謂強制執行程序終結，就債務人之財產為強制執行，必財產已經拍賣終結，並將賣得價金交付債權人，其強制執行程序始為終結，系爭不動產拍定後，抗告人雖已繳足價金，原執行法院亦已發給權利移轉證書，惟拍賣之價金迄未交付債權人，拍定物尚未點交，強制執行程序尚未終結」、「若謂權利移轉證書發給拍定人之後，點交前拍定人即不得於強制執行程序終結前就其中之拍賣程序有所聲請或聲明異議，則不動產之拍定人遇拍賣公告記載不實時將無從依拍賣公告主張權利（例如能否聲請點交，或租期長短之認定等），拍定人勢將陷於進退失據之困境中，嚴重戕害司法威信，不言可喻，誠非執行法院實施強制執行程序所當為。依最高法院八十年臺抗字第三五六號判例意旨，原執行法院即應於強制執行程序終結前依職權逕將前開有瑕疵之拍賣程序撤銷，而非偏執拍賣程序已終結而據以駁回抗告人之聲請」，台灣高等法院八十七年度抗字第二三九五號裁定可供參照。準此，不動產之拍賣公告上若有關於是否點交之事項記載錯誤之情形，拍定人於強制執行程序終結前，即已將債務人之財產為強制執行、拍賣終結，並將賣得價金交付債權人前，均得聲明異議。此外，為保障具有正當權源、占有拍賣之不動產而享有不點交利益之第三人，亦應肯認第三人亦得於強制執行程序終結前聲明異議，否則第三人勢將因執行法院拍賣公告記載不實，誤將「不點交」記載為「點交」，而蒙受必須流離失所之不利益，且因司法機關之錯誤行為責令第三人承擔，不特嚴重戕害第三人權益，且致司法威信蕩然無存，誠非執行法院實施強制執行程序所當為。系爭執行標的物依法應不得點交，原裁定法院卻於拍賣公告備註欄中記載「拍定後除編號九及編號三五建物外均不點交」，其拍賣程序難謂無瑕疵，且已侵害抗告之權益（俱如抗告人九十四年八月十八日民事聲明異議狀所述）；而系爭執行標的物固於九十三年十一月八日由相對人聲明承受，惟迄今尚未點交於相對人，是抗告人於九十四年八月十八日聲明異議時，執行程序自尚未終結，揆諸前揭說明，抗告人之聲明異議於法自無不合，原裁定竟以拍賣程序業已終結而予以駁回，其所持法律見解殊有未洽，爰請求廢棄原裁定等語。

四、按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告應載明左列事項：不動產之．．．占有使用情形．．」、「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。」強制執行法第八十一條第一項、第二項第一款、第十二條第一項固定有明文。惟「執行事件當事人對於強制執行之命令，或對於執行推事、書記官、執達員實施強制執行之方法，固得於執行程序終結以前為聲請或聲明異議，但執行程序一經終結，除執行程序所為之拍賣有無效原因，不能發生移轉所有權之效力外，即不容再有所主張。」、「執行法院就查封物所為之拍賣，及投標人應此拍賣而為之投標，性質上原與買賣之法律行為無異，執行法院將拍賣物拍歸出價最高之合法買受人，係拍定之意思表示，買賣契約因此表示而成立」、「執行法院標賣不動產，若經決定應買人之投標為得標時，買賣關係即告成立。除該標賣程序有瑕疵，得依強制執行法第十二條第一項規定對之聲明異議外，不得遽予撤銷該拍賣程序。」有最高法院三十七年度上字第七六七二號判例、七十年度台抗字第一○三號裁判、八十一年度台抗字第二二九號裁判可參。

五、經查：相對人即債權人中國信託公司以原法院九十年度拍字第二○五八號拍賣抵押物裁定為執行名義，向該院民事執行處聲請強制執行抗告人中瑞開發公司、中瑞顧問公司及另執行債務人黃宗城即黃文財、蘇新竹即中瑞開發公司信託之受託人等四人所有如原法院九十年度執字第一六九○九號執行卷第一宗第十五頁至第十九頁附表所示之不動產，此有債權人聲請狀及土地登記謄本附卷可稽（見上開執行卷第一宗，第三至八、一九二至三二六頁）。而本件執行拍賣之標的物係指定九十三年十一月八日為第四次拍賣期日，因無人應買，由執行債權人中國信託公司以當次底價三億二千四百三十六萬七千元聲明承受而告拍定，有拍賣不動產筆錄可稽（見上開執行卷第五宗，第一二四頁），並於九十四年八月二十六日核發權利移轉證書後，拍賣程序即告終結，有送達證書一份可稽（見上開執行卷第六宗，第一頁）。抗告人雖分別於拍賣程序終結前之九十四年八月二日及同年月十八日具狀對本件拍賣公告聲明異議而主張：原法院於九十年三月二十日實施假扣押查封時，在場人黃凱鋒所稱查封之房屋由債務人中瑞開發公司使用乙詞，顯非實情。惟原法院未依法詳查，遽在本件強制執行拍賣公告備註欄援以記載編號九及編號三五建物均為債務人中瑞開發公司自用等語，已有違誤。進而附註‧‧‧拍定後除編號九及編號三五建物外不點交，於法自有未合，則其拍賣程序難謂無瑕疵，應予撤銷云云，有聲明異議狀二份附於原執行卷第六宗足佐。然查，本件原法院於第一次、第二次及第三次拍賣公告備註欄第六項之上開記載及於九十三年十一月八日之特別拍賣公告使用情形之上開記載，均係引據在場債務人股東黃凱鋒之指稱而予以記載，則上開拍賣公告已載明強制執行法第八十一條第二項第一款所列「不動產之．．．占有使用情形．．」之事項，就此事項既已依法列入公告，則執行法院已盡形式上審認之責，難謂拍賣程序有何違法。至於執行法院因無實體審認之權，有關抗告人於本件拍定後，事隔九月餘始指上開建物分別出租、出售予第三人林憲輝，租賃期間係自九十年三月一日起至九十八年二月二十八日止，已由債務人中瑞開發公司全部交付第三人林憲輝點收；另有第三人范敏卿爭執債務人中瑞開發公司早於八十幾年間即同意渠使用收益等情，因涉及租賃契約已否成立、有權占有與否等實體事項，原執行法院無法予以實體認定，抗告人亦難藉此指摘原執行法院有何不法。又按點交與否，攸關拍定人於拍定後是否須另行起訴始能取得該拍賣標的物之占有，因之，其足以影響一般人參加應買之意願及不動產之拍賣價格高低甚鉅，故如拍賣公告記載拍定後不點交，利害關係人亦未依強制執行法第十二條規定聲明異議，變更公告內容，則應買人即係以拍定後無法依簡便之程序迅速取得占有之狀態，決定是否應買及其應買之價格，其仍參加投標者，自應解為其已同意依公告所載之條件應買。本件債權人既於拍賣程序中聲明承受拍賣物，則執行法院將拍賣物拍歸債權人而告拍定，買賣關係即告成立，而拍賣物已經拍定為移轉所有權於買受人之行為時，拍賣程序即為終結，而抗告人無法舉證上開拍賣有無效原因，揆諸前揭說明，執行法院自不得更以裁定撤銷查封拍賣等程序。從而原審法院以上開理由駁回抗告人之聲明異議，經核並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。

六、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之ㄧ第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條、第八十五條第一項前段，裁定如主文。

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