臺灣高等法院 臺南分院94年度抗字第77號

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　　94年度抗字第77號

抗告人

乙○○

訴訟代理人

蔡文斌 律師

訴訟代理人

曾靖雯 律師

相對人

即債權人

中國信託商業銀行股份有限公司

法定代理人

辜濂松

相對人

即債務人

中瑞開發股份有限公司

法定代理人

林芝寬

相對人

即債務人

甲○○○○○○

即債務人

中瑞管理顧問有限公司

法定代理人

林憲輝

相對人

即債務人

丙○○

上列當事人間聲明異議事件，抗告人對於中華民國九十三年十二月三十日臺灣臺南地方法院所為之裁定（九十年度執字第一六九０九號），提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、本件抗告人於原法院聲明異議意旨略以：

㈠查強制執行法上之拍賣應解為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。而不動產之拍賣公告上若有關於是否點交之事項記不明確，甚或有記載錯誤之情形，不得謂非關於拍賣程序之嚴重瑕疵，原執行法院即應於強制執行程序終結前將前開有瑕疵之拍賣程序撤銷。

㈡原法院九十年度執字第一六九０九號強制執行事件，特別拍賣公告之拍賣建物附表編號三五建物部分，及附表備註欄第五項編號三五建物拍定後點交之拍賣條件，記載不明確且有記載錯誤之情事，侵害上河院公寓大廈全體住戶之權益，於法有違，參照上開說明，原執行法院應依法撤銷有瑕疵之拍賣程序。

㈢坐落台南市○○區○○段六四地號土地之系爭建物，係由統舜開發建設股份有限公司（以下簡稱統舜公司）起造，區分出賣予抗告人及其他住戶。經查，「買賣建物標示，…上開坪數包括室內、陽台、平台、樓梯間騎樓及公共設施…」、「權屬說明：本大樓之…等公共設施用處，為全體住戶共有…」，東陽高地不動產買賣契約書第一條第二項及第七條載有明文。上開契約書第十二條特別約定第九項更載明：「屋頂突出物、瞭望台等，不得獨立使用或約定為專用，五樓中庭挑空部分，因顧慮住戶之活動安全性，所有權人及全體住戶同意全權委託營造廠在不致減少住戶活動空間之範圍內，以採光罩施工加蓋，屋頂平台由本大樓住戶共同使用。」，系爭建物地下第二樓層之控制室、餐廳、休息室，第一樓層中庭（原係法定空地比之空地），第五樓層中庭增建部分（採光罩及其設備等），與第六樓層中庭增建部分，均係屬全體區分所有權人分別共有之公共設施，第五、六樓層中庭增建部分並由全體住戶共同使用，並非債務人單獨所有，上開買賣契約條文，足為明證。

㈣然查，本件拍賣公告就上開增建部分之權利歸屬及使用情形，全然未予標明揭示，拍賣後應否點交之條件亦未載明，即有拍賣公告記載不明確之違法情事。再者，系爭建物前述樓層部分，既為全體區分所有權人分別共有，並非債務人中端開發股份有限公司（以下簡稱中瑞公司）單獨所有，拍賣公告之拍賣建物附表編號三五建物欄記載中瑞公司所有，權利範圍為全部，當屬記載錯誤；附表備註欄第五項復記載編號三五建物之拍賣條件為拍定後點交，然系爭建物前述樓層部分既屬全體區分所有權人分別共有，如何能為點交？上開拍賣條件自難謂適法。綜上所述，本件拍賣公告關於是否點交之事項記載不明確，甚或有記載錯誤之情形，拍賣程序即有嚴重瑕疵，依法應予撤銷，抗告人依法聲明異議，係屬有據。

㈤前述之系爭建物增建部分，如欲併付拍賣，執行法院應就原設定抵押權部分及其增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額，惟本件拍賣疏漏未為分別估價及核定底價之程序，即有執行程序之違法，抗告人當得依法聲明異議。

㈥再者，「如執行名義為對物之執行名義（拍賣抵押物裁定），而該增建物為債務人於設定抵押權後建造，仍可依民法第八百七十七條併為查封拍賣，但抵押權人對該增建部分拍賣之價金無優先受清償之權；如該增建部分係在抵押權設定之前所建，則不得查封拍賣。」。查系爭建物之增建部分，係於八十八年四月增建完工，而債權人之抵押權設定則於八十八年六月十七日登記，本件系爭增建部分係在抵押權設定之前所建，依上開規定，不得查封拍賣。然拍賣公告就系爭建物之增建部分不在拍賣之列，未予明確記載，執行程序當屬違法。

㈦本件拍賣並無強制執行法第一百零二條第一項但書規定之無法通知等情，卻未依法通知全體區分所有權人，自亦有違上開強制執行法第一百零二條之第一項程序規定，抗告人爰依法聲明異議。

二、抗告意旨略以：

㈠原裁定理由略以：「本件聲明人（即抗人）為訴外人河景公司之股東，並任公司監察人職務…是以聲明人並非債權人或債務人，其亦未陳明有何法律上之權益，因強制執行而受損害」云云，認為抗告人是否能依強制執行法第十二條之規定聲明異議，即有可疑。然查：

⒈按「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。」，強制執行法第十二條定有明文。所謂「利害關係人」係指債權人、債務人以外，其法律上之權益，因強制執行而受有損害之人。

⒉抗告人雖係河景公司之股東，惟河景公司既屬「訴外人」，而非本件之債權人或債務人，裁定理由亦載明此一事實，則抗告人依法聲明異議之權利，不應因其具有河景公司股東或監察人身份而受影響。

⒊抗告人係上河院公寓大廈（原名東陽高地）之區分所有權人，有抗告人提出之土地登記謄本及建物登記謄本（請參抗告人提出之民事聲明異議狀證四）在卷可稽。抗告人現為上河院公寓大廈八戶住宅之所有權人，特此補呈所有建物謄本（證五），敬供參辦。抗告人為系爭拍賣建物之區分所有權人，本件特別拍賣公告之拍賣建物附表編號三五建物部分，既然包含全體區分所有權人共有之公共設施，則拍賣條件有記載不明確及記載錯誤之情事，即會侵害上河院公寓大廈全體住戶之權益，抗告人當屬利害關係人之一，自得依法聲明異議。

㈡裁定理由另記載「既由各區分所有權人按其共有之應有部分比例，有使用收益之權，本院拍賣公告自毋庸就該增建部分之權利歸屬、使用情形及拍賣後應否點交等項，逐一載明」云云。惟查：

⒈不動產之拍賣公告上若有關於是否點交之事項記載不明確，或有記載錯誤之情形，不得謂非關於拍賣程序之嚴重瑕疵，原執行法院即應於強制執行程序終結前將前開有瑕疵之拍賣程序撤銷，最高法院著有八十七年度抗字二三九五號判決，可資參照。

⒉台灣台南地方法院九十三年十一月八日（按係九十三年十月十二日之誤，九十三年十一月八日係標的物拍定之日期）特別拍賣公告，拍賣建物附表編號三五部分，拍賣建物包含一層、第二樓層、第三樓層、第四樓層、第五樓層、騎樓地平面、門廊及地下層，「備考欄」係記載「中瑞公司所有、含共有使用部分建號一０一一八、一０一二０、一０一二二號之持分」；而附表備註欄第五項第八點則記載，「編號三五建物現為河景實業經營飯店，一樓為餐廳，二至五樓為客房，地下一至三樓為飯店停車場。…編號三五建物均為債務人公司自用…拍定後除編號九及編號三五建物外均不點交」。

⒊上開特別拍賣公告附表關於編號三五建物既然註記「含共同使用部分建號…之持分」，即包含抗告人之異議標的即全體區分所有權人共有之增建部分等公共設施，卻又於附表備註欄內載明編號三五建物均為債務人公司自用且拍定後點交之拍賣條件。上開部分既屬全體區分所有權人分別共有，並非債務人中瑞公司單獨所有，則拍賣公告記載編號三五建物均為債務人公司自用明顯有誤，記載拍定後點交之拍賣條件更係於法不合，蓋既非單獨所有如何能為點交？

⒋綜上所述，本件特別拍賣公告關於編號三五建物是否點交之事項，即有記載錯誤之情事，不得謂非關於拍賣程序之嚴重瑕疵，而抗告人為此聲明異議自屬合法有據，原裁定法院未諭知撤銷上開有瑕疵之拍賣程序，復將聲明異議率予駁回，於法自有未合。

㈢原裁定理由援引學者見解而記載，公寓之公共設施部分，自屬專有部分之從物，依民法第八百六十二條第一項規定，不待登記，當然為抵押權效力所及；而九十三年十一月八日（按係九十三年十月十二日之誤）特別拍賣公告附表註記「…含共同使用部分建號…之持分」，且將各專有部分及共同使用部分合併定其底價，並無違誤；又系爭增建部分，其屬專有部分之從物，依民法第八百六十二條第一項規定，自得一併查封拍賣云云。惟，債務人於抵押權設定前，於抵押之不動產上面再行增建者，該增建部分是否當然即屬抵押物之從物，而為抵押權效力所及？是否得依民法併付拍賣？

⒈按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，民法第七百五十八條定有明文。另建築物之增建部分，不在抵押權效力之範圍，於拍賣抵押物時，亦不得併予查封拍賣，最高法院五三、八、一八民刑庭總會決議，可資參照。因此，系爭建物之增建部分，並非當然即屬專有部分之從物；而系爭增建部分，既是系爭建物抵押權設定前所為之增建，又不在抵押權設定登記之面積及範圍內，揆諸上開法條及最高法院決議，即非為抵押權效力所及。原裁定理由，於法自有未合。

⒉次查，上開特別拍賣公告附表雖註記「…含共同使用部分建號…之持分」，然所列之建號一０一一八至一０一二二，均係系爭建物一樓層之中庭公共設施，並未包含地下第二樓層之控制室、餐廳、休息室，第五樓層中庭增建部分（採光罩及其設備等），與第六樓層中庭增建部分。足見系爭增建部分根本不在公告拍賣範圍，執行法院亦未將其合併定其底價，執行程序確有違誤之處，原裁定以上開理由將抗告人之異議率予駁回，難謂適法。

⒊再者，「如執行名義為對物之執行名義（拍賣抵押物裁定），而該增建物為債務人於設定抵押權後建造，仍可依民法第八百七十七條併為查封拍賣；如該增建部分係在抵押權設定之前所建，則不得查封拍賣。」，台灣高等法院編輯司法院秘書處印行之法院辦理民事執行實務參考手冊一０七頁第五點可稽。系爭增建部分係在抵押權設定之前所建，依上開規定，即不得查封拍賣，而拍賣公告就系爭增建部分不在拍賣之列，未予明確記載，執行程序當屬違法。就抗告人主張本件應適用上開規定一節，原裁定僅表示「於法不合，要無可採」，惟未詳載理由，即有未恰。

⒋另查，拍賣抵押物之裁定，係屬非訟事件，僅能就形式上加以審查，至於系爭增建部分是否為從物，乃實體問題，自無從加以審究。故系爭增建部分既非抵押權設定登記範圍，當非為抵押權效力所及，則抵押權人得否聲請併付拍賣，應否分別估價及核定底價，即非無疑。原裁定略以系爭增建部分為從物，已合併定其底價為由，駁回抗告人之異議，顯有率斷。為此提起抗告，請求廢棄原裁定。

三、經查：

㈠按「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。」，強制執行法第十二條定有明文。所謂「利害關係人」係指債權人、債務人以外，其法律上之權益，因強制執行而受有損害之人。本件抗告人係上河院公寓大廈之區分所有權人，有抗告人提出之土地登記謄本及建物登記謄本在卷可稽。抗告人為系爭拍賣建物之區分所有權人，本件特別拍賣公告之拍賣建物附表編號三五建物部分，既然包含全體區分所有權人共有之公共設施，若拍賣條件有記載不明確及記載錯誤之情事，會侵害上河院公寓大廈全體住戶之權益，抗告人當屬利害關係人之一，自得依法聲明異議，合先敘明。

㈡又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益權，而所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第九條第一項、第三條第四款分別定有明文。又區分所有權人不得自己保留共用部分之持分權，而單獨將專有部分所有權移轉於他人；亦不得自己保留專有部分之所有權，而將共用部分持分權移轉於他人，更不得以共用部分持分權及專有部分所有權分別移轉於不同之人。又公寓之公共設施部分依民法第七百九十九條之規定為該公寓各區分所有權人共有，而此項部分與區分所有之專有部分具有同一之經濟目的，不得與專有部分分離而處分，自屬專有部分之從物，依民法第八百六十二條第一項規定，不待登記，當然為抵押權效力所及。查本件拍賣之系爭建物地下第二樓層之控制室、餐廳、休息室，第一樓層中庭（原係法定空地比之空地），第五樓層中庭增建部分（採光罩及其設備等），與第六樓層中庭增建部分，均係屬全體區分所有權人分別共有之公共設施，第五、六樓層中庭增建部分並由全體住戶共同使用，業據抗告人於聲明異議狀中陳明甚詳，則揆諸前揭說明，上開抵押債務人共用部分之持分權自應隨同專有部分移轉，執行法院於九十三年十月十二日特別拍賣公告關於各筆建物附表註記「…含共同使用部分建號…之持分」，且將各專有部分及共同使用部分合併定其底價，並無違誤。抗告人以「…執行法院應就原設定抵押權部分及其增建部分分別估定價格，並定其拍賣最低價額，惟本件拍賣疏漏未為分別估價及核定底價之程序，即有執行程序之違法」云云，作為聲明異議之理由，顯屬無據。又系爭增建部分縱如抗告人所陳，係在抵押權設定之前所建，然其屬抵押債務人專有部分之從物（即抵押債務人持分權部分），依民法第八百六十二條第一項規定，不待登記，當然為抵押權效力所及，自得一併查封拍賣。抗告人主張系爭建物增建部分係在抵押權設定前所建，不得查封拍賣云云，於法不合，不足採取。

㈢執行法院九十三年十月十二日特別拍賣公告，記載拍賣建物附表編號三五部分，拍賣建物包含一層、第二樓層、第三樓層、第四樓層、第五樓層、騎樓地平面、門廊及地下層，「備考欄」係記載「中瑞公司所有、含共有使用部分建號一０

一一八、一０一二０、一０一二二號之持分」；而附表備註欄第五項第八點則記載，「編號三五建物現為河景實業經營飯店，一樓為餐廳，二至五樓為客房，地下一至三樓為飯店停車場。…編號三五建物均為債務人公司自用…拍定後除編號九及編號三五建物外均不點交」等語，可見賣建物附表編號三五部分，含部分建物屬抵押債務人所專有，部分屬共有建物及增建建物。而抗告人異議之標的即增建部分為系爭建物之共同使用部分，依公寓大廈管理條例第九條第一項之規定，既由各區分所有權人按其共有之應有部分比例，有使用收益之權，執行法院拍賣公告自毋庸就該增建部分之權利歸屬、使用情形及拍賣後應否點交等項，逐一載明。何況共有之從物，屬抵押債務人持分部分，於拍定後縱為點交，執行法院亦只能就共有建物為使用現況為點交，並不得將共有建物之所有權全部交付予拍定人；如不點交，拍定人亦只能與原共有人就共有建物使用現況，來使用共有建物，是共有建物於拍賣公告載明點交、不點交或未載明，對原共有人權益不生影響。抗告人徒以該院特別拍賣公告未記載增建部分之權利歸屬及使用情形，亦未記明應否點交，即有拍賣公告記載不明確之違法情事，因而聲明異議云云，亦非可採。

㈣復按共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人；但無法通知時，不在此限，強制執行法第一百零二條第一項固定有明文。通知其他共有人旨在使其他共有人知悉共有物應有部分拍賣之事實，以便參與應買，藉以消滅或減少共有關係（辦理強制執行應行意事項第五十八條），而公寓大廈之共有部分既應隨同專有部分移轉，其他共有人並無優先承買權，執行法院自無庸依強制執行法第一百零二條第一項之規定，通知其他共有人（區分所有權人）。抗告人以執行法院未依強制執行法第一百零二條第一項之規定，通知其他區分所有權人，有違程序云云，亦難採取。

㈤綜上所述，抗告人前開主張，非可憑採，原裁定因之駁回抗告人之異議聲明，並無不合。抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其抗告。

四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。

【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。K