臺灣高等法院 臺南分院96年度上字第14號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　96年度上字第14號

上訴人

晉坤汽車有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

任進福 律師

複代理人

許志勇 律師

被上訴人

丁○○

被上訴人

丙○○

共同訴訟代理人

洪梅芬 律師

　　　　　　李季錦　律師

　　　　　　涂欣成　律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年10月27日台灣台南地方法院95年度訴字第1269號第一審判決提起上訴，本院於96年4月3日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠系爭租賃契約於民國（下同）95年7月31日租期屆滿以前，被上訴人雖曾於同年月24日發函通知不予續約並請上訴人於屆期後自動搬遷，然被上訴人並未於95年8月1日至租賃標的物所在地請求上訴人交還房屋。

㈡上訴人於租期屆滿後仍與被上訴人協議繼續出租，嗣經雙方於95年8月初協調結果，同意各自商討合理之租期合約，擇期再議，雙方又於95年9月1日召開協調會，被上訴人同意繼續出租予上訴人，租期2年，房屋租金提高為每月新台幣（下同）26萬元，惟上訴人要求租期變更為5年，然被上訴人僅同意租期為2年，此有訴外人戊○○、甲○○在場可證。被上訴人既同意繼續出租，上訴人占用系爭房屋自非無權占用，被上訴人請求上訴人遷讓房屋無理由。

㈢被上訴人既同意於95年9月1日起繼續出租系爭房屋予上訴人，上訴人自非無法律上原因而受有利益，被上訴人依據不當得利之法律關係請求上訴人自95年9月1日起至交還房屋之日止，按日給付被上訴人6500元乙節，顯無理由。

㈣退步而言，如鈞院認為上訴人無權占用系爭房屋，上訴人亦得依民法第431條第1項之規定，請求被上訴人償還已支出之有益費用。上訴人於88年8月1日向被上訴人承租系爭房屋時，該租賃物僅為空殼子，被上訴人同意上訴人在屋內增設改造及裝飾，共計支出有益費用192萬7192元。於被上訴人償還上開有益費用以前，上訴人主張同時履行抗辯權，拒絕遷讓房屋。

㈤另被上訴人於出租時向上訴人收取押租金40萬元，就上訴人積欠被上訴人租金78萬元部分，依法主張抵銷。

三、證據：援用第一審所提證據，並提出明細表、估價單等影本資料乙冊、照片17幀、和解書影本1份等為證，及聲請本院傳訊證人甲○○到庭。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

㈠上訴人以被上訴人未於租期屆滿之95年8月1日至標的物所在地請求上訴人交還房屋云云，被上訴人否認之。

⒈被上訴人於95年7月24日以存證信函通知上訴人期滿不予續租，並同時通知於95年8月1日上午11點會同雙方點交房屋，當日即由訴訟代理人李季錦律師陪同被上訴人丁○○、丙○○及丙○○之子準時至租賃物所在地點交房屋，起初上訴人之法定代理人乙○○以未收到存證信函敷衍被上訴人等人，後乙○○之夫邱敏龍語氣不善的向被上訴人表示，工廠內眾多生財工具無法於當天搬遷，且渠等尚未找到可以安置之處所無法當天點交，並要被上訴人一行人於辦公室等候，渠等要聯絡律師到場。

⒉嗣邱敏龍之父邱清瑞到場，請被上訴人一行人至辦公室協商，於辦公室時邱清瑞拿出一堆帳冊資料表示渠等並非不願付租金，實係因遭人欠款之故，並以兩造租約已有6、7年之久，僅積欠3個月房租，要求被上訴人續租，一再動之以情，被上訴人則表示應先清償積欠之租金，是否續租再議，並表示目前有意出售租賃標的所在之土地，請上訴人遷讓房屋。上訴人則一再拖延，雙方無法達成協議。之後上訴人多次邀集被上訴人協商，惟雙方仍無共識，被上訴人方於95年9月1日訴請上訴人遷讓房屋。且依證人甲○○所述，足證被上訴人確有於95年8月1日前往租賃所在地請求遷讓房屋。

㈡上訴人主張被上訴人於95年9月1日口頭同意繼續出租予上訴人，租期2年，租金提高為每月26萬元云云，被上訴人否認之，被上訴人並無同意續租之意願。蓋依證人甲○○之證述，足證上訴人上揭辯稱並非事實，且上訴人此部分之主張與伊於原審自認之事實不符，不足採信。另被上訴人上開不予續租之存證信函回執雖已遺失，然被上訴人不予續租之事實，業經上訴人於原審法院自認在案。

㈢且上訴人訴訟代理人即該公司實際負責人邱敏龍於原審法院曾認諾稱：「我願意將房屋遷讓騰空回復原狀返還原告。」等語，上訴人雖以押租金返還為遷讓房屋之條件，然經被上訴人當庭表示不同意，原審並審認該押租金返還與遷讓房屋不生同時履行之問題，因而判決上訴人敗訴，是上訴人就遷讓房屋之訴訟標的既經認諾，則上訴人此部分之上訴，顯無理由至明。

㈣再者，依一般人之生活經驗，前債未清，豈有續借之理，同樣的，姑且不論上訴人無權使用系爭標的物之不當得利已近百萬，上訴人迄今均未清償積欠之95年5月至7月之租金58萬5000元，被上訴人豈有續租之可能？更何況若兩造於95年9月1日達成協議，被上訴人豈有於同日提起請求遷讓房屋之訴訟之必要？又若兩造確有達成續租之合意，何以上訴人訴訟代理人於原審法院對此隻字未提？豈不可疑。上訴人主張如堅持兩造有續租之合意（被上訴人否認之），上訴人應提出兩造續訂之租賃契約書，及自95年8月至96年1月合計6個月之租金共156萬元之證明。

㈤被上訴人雖有傳真和解書予上訴人，該和解書雖記載延長租約3個月，然該延長租約係以上訴人先清償積欠之租金為前提，且該份和解書未經兩造簽訂，並未生效，從該份和解書之內容，亦可證被上訴人根本不可能同意續租2年。綜上，在在均足證兩造間並無續租之合意，是上訴人以此為由主張非無權占有云云，顯無理由。

㈥上訴人主張被上訴人應償還有益費用192萬7192元云云，被上訴人否認之。

⒈依兩造租賃契約第6條之約定，上訴人尚須負回復原狀之責任，上訴人並無向被上訴人請求費用之依據。

⒉其次，上訴人既以民法第431條之規定作為請求之依據，則上訴人應舉證證明有增加租賃物之價值，及該現存之增價額為何？

⒊上訴人提出廠房設備明細表、請款單、統一發票等作為請求之依據云云，姑且不論該增建部分之折舊，依上訴人提出之資料，上訴人將保全請款、購買堆高機、烤漆爐遷移等其業務所需之生財工具列入有益費用，顯有違誤。其次，與上訴人公司無關之翔宇汽車公司、尚美花屋等之請款、估價單均列入其中，要求被上訴人支付云云，顯然無據。

㈦上訴人主張以押租金與積欠之租金作抵銷云云，被上訴人亦否認之。按本件依兩造租賃契約第5條約定，押租金之返還附有上訴人遷空、交還房屋後始予退還之條件，上訴人迄今未遷空交還房屋，該返還押租金之條件尚未成就，上訴人就該押租金尚無請求權可言，遑論主張抵銷，是上訴人該部分之主張顯有誤會。

㈧至於上訴人主張以有益費用主張同時履行抗辯權部分：

⒈本件依兩造租賃契約第六條約定，於租期屆滿時，上訴人除負回復原狀之義務外，且不得對被上訴人主張任何權利，是被上訴人並不負任何給付有益費用之義務，業如前述。

⒉此外，上訴人主張同時履行抗辯，然依民法第264條第1項之規定，同時履行抗辯之發生以因契約而互負債務者，本件租期屆滿遷讓返還租賃物為上訴人單方之給付義務，被上訴人並不因上訴人返還租賃物而負有任何債務，換言之，租賃物返還為上訴人單方之義務，被上訴人並不因此需負擔任何對待給付責任，是上訴人主張同時履行抗辯顯無理由至明。

三、證據：援用第一審所提證據。

丙、本院依上訴人之聲請傳訊證人甲○○到庭。

理由

一、被上訴人起訴主張：緣上訴人於88年8月1日向被上訴人承租門牌台南市○○○路○段215號、217號之房屋全部（下稱系爭房屋），兩造約定租期自88年8月1日至95年7月31日止，租金每月20萬5000元，每月1日以前繳納，惟自93年2月1日起因上訴人之要求，租金調降為19萬5000元，此有租賃契約書可證（下稱系爭租賃契約）。被上訴人於95年7月24日委託律師發函通知上訴人租期屆滿後不予續租，並請上訴人於屆期自動搬遷，詎被上訴人於95年8月1日前往請上訴人交還系爭房屋時，上訴人竟拒絕遷讓。且上訴人自95年5月起至同年7月止，積欠被上訴人之租金已達3個月共58萬5000元，屢經催討而拒不繳付。又上訴人至今仍未將系爭租賃房屋回復原狀遷讓交還被上訴人，是上訴人於租賃期限屆滿後之95年8月使用系爭租賃物，為無法律上原因而受有使用租賃物之利益，使被上訴人受有相當於租金之損害，上訴人自有不當得利。為此依民法第440條第1項、第2項及第767條、第179條之規定提起本訴，請求上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，上訴人並應給付被上訴人78萬元（其中95年8月份之相當於租金之不當得利19萬5000元、積欠之3個月租金58萬5000元），及自95年9月1日起至遷讓交還房屋之日止，按日給付被上訴人6500元（195000÷30＝6500）暨其利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決，惟遷讓房屋部分則定履行期間為一個月）

二、上訴人則以：系爭租賃契約於95年7月31日租期屆滿以前，被上訴人雖曾於同年月24日發函通知不予續約並請上訴人於屆期後自動搬遷，惟被上訴人並未於95年8月1日請求上訴人交還房屋。且上訴人於租期屆滿後仍與被上訴人協議繼續出租，嗣經雙方數次協調結果，被上訴人同意繼續出租予上訴人，租期2年，房屋租金提高為每月26萬元，因上訴人要求租期變更為5年，惟為被上訴人所拒。按被上訴人既同意繼續出租，上訴人占用系爭房屋自非無權占用，被上訴人請求上訴人遷讓房屋或主張上訴人有不當得利云云，即無理由。退步而言，如認為上訴人無權占用系爭房屋，上訴人亦得依民法第431條第1項之規定，請求被上訴人償還上訴人已支出之有益費用共計192萬7192元，於此之前，上訴人主張同時履行抗辯權，拒絕遷讓房屋。另被上訴人於出租時向上訴人收取押租金40萬元，就上訴人積欠被上訴人租金78萬元部分，上訴人依法主張抵銷云云，資為抗辯。

三、被上訴人主張：上訴人於88年8月1日向伊承租系爭房屋全部，租期自88年8月1日起至95年7月31日止，租金每月20萬5000元，於每月1日以前繳納，上訴人並已依約交付押租金40萬元予被上訴人。嗣自93年2月1日起，因上訴人要求，調整租金為每月19萬5000元。目前上訴人尚積欠被上訴人95年5至7月份，共計58萬5000元之租金未付，並繼續占有系爭房屋各情，有被上訴人提出之房屋租賃契約書影本1份、支票及退票理由單影本4份等在卷足按，為上訴人所不爭（原審卷第5頁至第7頁、第11頁至第14頁、第24頁、第25頁），被上訴人上開事實之主張，堪信真正。

四、本件應審究之爭點在於：㈠兩造於系爭租賃契約所定租期（95年7月31日）屆滿後，被上訴人曾否同意上訴人之續租？

㈡上訴人主張被上訴人應償還伊有益費用192萬7192元，於被上訴人償還前，伊得主張同時履行抗辯權乙節，有無理由？㈢上訴人得否主張以押租金40萬元與積欠被上訴人之租金債務相互抵銷？爰分述如下：

㈠兩造於系爭租賃契約所定租期（95年7月31日）屆滿後，被上訴人曾否同意上訴人之續租？茲查：

⒈上訴人主張兩造於租期屆滿後，曾於95年8月1日、95年9月1日協商，被上訴人同意繼續出租予上訴人2年，並舉證人甲○○為證。茲查，兩造間之系爭房屋租賃契約，約定租期自88年8月1日至95年7月31日止，此為兩造所不爭，並有租賃契約書乙份在卷足按，被上訴人主張租期業經屆滿，堪認真正。上訴人雖主張兩造曾約定到期續租2年，但為被上訴人所否認，核與上訴人於原審自承「原告（被上訴人）期滿後不同意續租」相符，上訴人嗣於本院準備程序中改稱「被上訴人口頭上同意再租給我們兩年」（本院卷第76頁），惟未舉證以實其說，殊難採信。

⒉上訴人所舉之證人甲○○於本院結證稱：「我有2次在場，第1次在95年8月初，被上訴人與律師過來有講到搬遷及續約的事情，該次沒有談成。第2次律師有傳真1份租賃契約書過來，因對租期的時間點有意見，9月初再談1次，被上訴人方面希望2年，每月租金26萬元，上訴人則希望延長租約為5年，後來也沒有談成。」等語（本院卷第75頁），足認兩造於系爭租賃契約到期後，並未達成延期續租之合意。

⒊至於上訴人於本院提出被上訴人傳真之和解書方案（本院卷第79頁），其內容僅係關於上訴人積欠租金之清償方式，及被上訴人有條件同意延長系爭租賃契約3個月（95年8月至同年11月）等語，與上訴人主張兩造曾協議續租2年無涉。況兩造嗣後亦未就上開和解書內容達成合意，益徵上訴人主張被上訴人已同意續租2年之事實，並非真正。

㈡上訴人主張被上訴人應償還伊有益費用192萬7192元，於被上訴人償還前，伊得主張同時履行抗辯權，有無理由？爰說明如下：

⒈按「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」，民法第431條第1項固有明文。惟承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例意旨參照）。

⒉上訴人主張伊就系爭房屋支出有益費用192萬7192元，固提出相關設備明細表、請款單等單據欲為證明。惟查，證物之真正業為被上訴人所否認，則上開單據費用究否確為系爭房屋所支出，且屬增加系爭房屋價值之有益費用，上訴人即應舉證證明，惟其並未舉證以實其說，已難採信。況上訴人提出之上開單據中，其中不乏保全請款、購買堆高機、烤漆爐遷移等屬於上訴人業務所需與增加系爭房屋價值無關之費用，其真實性，更非無疑。茲被上訴人表示上訴人於系爭房屋之裝潢，對被上訴人並無利益，被上訴人且準備將房屋騰空出售（本院卷第67頁），上訴人所支出之上開費用，亦難認係屬對系爭房屋有益之費用。再者，兩造簽訂之租賃契約書第6條、第9條分別明定「乙方（上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」、「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」（原審卷第6頁），則上訴人依約亦負有回復原狀之義務，自難認其得向被上訴人主張有益費用而請求償還。

⒊依上說明，上訴人所提出之上開收據，難認係對系爭房屋之有益費用，上訴人於租期屆滿後，且負有回復房屋原狀之義務。此外，承租人依民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，並非有互為對價之關係，上訴人主張同時履行抗辯權而為拒絕系爭房屋之返還，並無理由。

㈢上訴人得否主張以押租金40萬元與積欠被上訴人之租金債務相互抵銷？經查：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。至於「抵銷」之要件，依民法第334條規定，係指二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。惟依兩造所簽訂之租賃契約第5條約定「乙方（上訴人）應於訂約時，交於甲方新台幣肆拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（原審卷第5頁至第6頁），足見被上訴人對押租保證金之返還，係以上訴人遷空及交還房屋為停止條件，在此停止條件成就前，上訴人並不得請求被上訴人返還或抵銷押租保證金。茲上訴人自承尚未返還系爭房屋，則上訴人主張以押租保證金40萬元抵銷積欠之租金，自屬無理由。

五、又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件上訴人積欠自95年5月至7月之租金，共58萬5000元乙節，為上訴人所不爭；又上訴人自95年8月1日起，無權占有被上訴人所有之系爭房屋，而上訴人占有系爭房屋所得之利益，堪認係上訴人於占有期間中所獲得相當於租金之利益。是以，被上訴人主張上訴人應返還被上訴人尚欠之租金58萬5000元，及95年8月份相當租金之不當得利19萬5000元，共為78萬元，並自95年9月1日起至遷讓房屋之日止，按日給付被上訴人相當於租金之不當得利6500元（195000÷30=6500），核屬有據。

六、末按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌上訴人之境況，兼顧被上訴人之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經被上訴人同意者，亦同。」，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查上訴人自稱伊從88年8月份起即開始承租經營汽車修理廠，廠內有甚多大型機具，一時之間難覓新處所完成搬遷，參以租賃契約於95年7月31日期滿，為免不當損及被上訴人之利益及兼顧兩造之利益，原審法院酌定本件之履行期間為1個月，亦無不合。

七、綜上所述，兩造間之租賃契約，業於95年7月31日屆滿，被上訴人並未同意上訴人續租。從而，被上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，訴請上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並給付被上訴人積欠租金78萬元（95年5月至同年7月份租金共58萬5000元、95年8月相當租金之不當得利19萬5000元）及自95年9月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自95年9月1日起至交還房屋之日止，按日給付被上訴人新台幣6500元，原審予以准許及酌定遷讓系爭房屋之履行期間，並准供擔保為假執行或免為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。

結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。

【附記】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。