臺灣高等法院 臺南分院98年度重上字第80號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　98年度重上字第80號

上訴人

千宇碩有限公司

法定代理人

丙○○

上訴人

津禾旺有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上二人共同訴訟代理人

李昶欣 律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳文彬 律師

複代理人

陳培芬 律師

上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國98年7月23日臺灣嘉義地方法院第一審判決（97年度訴字第477號）提起上訴，被上訴人於本院並為訴之擴張，本院於99年2月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

一、被上訴人主張：伊業於97年7月間向原審法院拍買取得附表編號1、2所示土地，附表編號1、2、3所示建物（下稱系爭房地）所有權（附表編號1所示土地由伊與訴外人郭虹君共有，應有部分如該編號備考欄所載，其餘部分均為被上訴人單獨所有），惟系爭房地現由上訴人占有使用中，兩造間並無租賃關係存在，其等占用系爭房地，無正當權源，爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將附表編號1、2所示土地返還伊，將附表編號1、2、3所示建物騰空、遷讓返還伊。原審准其請求，上訴人上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回，並就附表編號1土地，擴張聲明為：上訴人應將附表編號1土地返還被上訴人及其他共有人全體。

二、上訴人則以：上訴人千宇碩有限公司向原所有人蘇裕峰承租系爭房地，於承租期間依法申報租金支出，嗣轉租予上訴人津禾旺有限公司，該公司再轉租予乙○○，每月租金為新台幣（下同）12,000元，分別以匯款、交付現金及以代蘇裕峰繳納土地貸款抵銷租金之方式給付，上訴人為合法之承租人。系爭不動產被原審強制執行時，蘇裕峰之債權人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）未具狀表示租約無效，原審於拍賣公告上亦載明建物有承租占用情形，拍定後不點交，則該租賃關係已成為買賣契約內容之一部，被上訴人依繼受取得之法理，租賃關係對被上訴人繼續存在。又被上訴人於投標前明知系爭房地產權有爭議，仍願於拍賣程序參與投標而拍定，應認被上訴人有默許上訴人繼續使用系爭土地之意，上訴人使用系爭房地係基於合法之租賃關係，非屬無權占有，被上訴人不得請求上訴人交還系爭房地等語。並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭之事實：

㈠系爭房地原均為蘇裕峰所有。

㈡上訴人千宇碩有限公司法定代理人丙○○於臺灣嘉義地方法院95年度執字第15246號強制執行事件中，提出下列房屋租賃契約書：

⑴出租人為蘇裕峰，承租人為尖美企業行，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪段374之3號房屋由乙方（即尖美企業行）建造」，租賃期限自90年1月1日至110年1月1日，租金每月5,000元，日期為90年1月1日之契約書。

⑵出租人為蘇裕峰，承租人為龍威水族景園，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪段374之3地號」，租賃期限自90年3月1日至110年2月28日，租金每月8,000元，日期為90年3月1日之契約書。

⑶出租人為蘇裕峰，承租人為千宇碩公司，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪段374之3、375之2之鐵皮屋」；租賃期限自93年10月1日至113年9月30日，租金每月12,000元，日期為93年10月1日之契約書。

⑷出租人為蘇裕峰，承租人為津禾旺有限公司、乙○○，連帶保證人為丙○○，租賃標的為「牛稠溪1之57號之鐵皮屋」；租賃期限自93年10月1日至113年9月30日，租金每月12,000元，日期為93年10月1日之契約書。

⑸津禾旺有限公司（法定代理人丙○○）與乙○○於96年6月1日簽立之讓渡書：津禾旺公司以120萬元讓渡給乙○○，讓渡後，牛稠溪1之57號倉庫之租金由乙○○承租。

㈢被上訴人於97年4月30日得標買受系爭房地（其中374-3地號，與郭虹君共有，被上訴人與郭虹君應有部分各0000000分之0000000、0000000分之486503），原審於97年7月2日發給不動產權利移轉證書。

㈣系爭房地，皆由上訴人共同占有使用。以上事實，並有各該租賃契約書、讓渡書、不動產權利移轉證明書、大林地政事務所建物測量成果圖在卷可證。

四、兩造之爭點：上訴人占有系爭房地是否有正當權源？

五、得心證之理由：

㈠上訴人千宇碩公司部分：１上訴人千宇碩公司法定代理人丙○○於上開執行事件程序中，固提出不爭執事項㈡⑶租賃契書，以資證明就系爭建物有租賃關係存在。但查，丙○○於該執行事件96年9月11日調查時陳稱：535棟次、535棟次2、535棟次3均係千宇碩公司建造等語（見該執行影印卷），該建物既為千宇碩公司所建造，千宇碩公司為該建物之原始起造人而取得所有權，蘇裕峰豈能將該建物出租與原所有權人千宇碩公司？丙○○嗣於原審審理時就535棟次、535棟次2、535棟次3係由何人建造一節，竟又改稱「是由黃日東出資建造」等語，經原審質問何以在執行事件中稱是千宇碩公司所建造一節（見原審卷第26頁），丙○○又陳稱「剛開始是黃日東蓋535棟次80坪，後來535棟次其他部分及535之2、535之3都是千宇碩公司出資建造」等語（見原審卷第26頁），先後陳述亦有不符。依丙○○之陳述，系爭建物既係黃日東或千碩公司所建造，蘇裕峰自非系爭建物之所有權人，乃丙○○提出之不爭事項㈡⑶、㈡⑷租約，其出租人均為蘇裕峰（見原審卷第35頁、執行影印卷第9至10頁），與丙○○所述系爭建物之原始起造人不符，且租賃期間均為20年，亦與一般定期租賃之租期僅為數年相悖。２再依丙○○提出之上開租賃契約書所載，93年10月1日蘇裕峰出租與上訴人千宇碩公司之標的為「牛稠溪段374之3、375之2之鐵皮屋」，同年月蘇裕峰出租與津禾旺公司之標的為「民雄鄉牛稠溪一之五七號之鐵皮屋倉庫，租賃期間均自該日起至113年9月30日，另90年3月1日蘇裕峰出租與龍威水族景園之標的為「牛稠溪374之3地號」，租期自該日起至110年2月28日，90年1月1日蘇裕峰出租與尖美企業行之標的為「牛稠溪段374之3號，房屋由乙方即尖美企業行建造」，租期自該日起至110年1月1日（分見原審卷第35頁、執行影印卷第9至12頁、第31頁至第34頁），各該租約就出租範圍並未詳載，出租與上訴人千宇碩公司、龍威水族景園、尖美企業社之標的又有重覆。就租金給付之方式及其證明部分，丙○○於原審陳稱：匯款、現金方式，付到94年11月。給付的租金，是用來繳納千宇碩公司前任負責人蘇裕峰就牛稠溪段374之3、374之2地號土地的貸款，千宇碩公司每月繳納374之3、374之2土地貸款為12,000元等語，並提出蘇裕峰存摺交易明細為證。但核閱該交易明細，並無上訴人千宇碩公司轉帳12,000元款項之記載，已與丙○○所稱不符。且上開存摺交易明細上雖有千宇碩公司轉帳之紀錄，但無從認定即係繳納租金，千宇碩公司所辯向蘇裕峰租用系爭房地云云，不足採信。上訴人另抗辯「系爭房地於原審拍賣時，債權人未具狀表示租約無效，於拍賣公告上載明有承租占用情形，拍定後不點交，該租賃關係已成為買賣契約，租賃關係對被上訴人繼續存在。被上訴人明知系爭房地產權有爭議，仍願參與投標，應認有默許其繼續使用之意」云云，亦無足取。３又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。同條第2項規定，係於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），其規範意旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，若係在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有民法第425條第2項規定之適用（最高法院95年度台上字第521號判決意旨參照）。查，千宇碩公司提出之上開租賃契約，訂約日期分別為90年、93年間，租期均長達20年，均未經公證，此為千宇碩公司自認（詳原審卷第124頁），依上揭規定，自無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，上訴人千宇碩公司抗辯其係本於租賃關係占有系爭房地云云，洵屬無據。

㈡上訴人津禾旺公司部分：１上訴人津禾旺公司係於94年1月14日核准設立，設立時之法定代理人為丙○○，其後陸續變更為郭政介、乙○○，業據丙○○於原審陳明，且有公司資料查詢可按（詳原審卷第28、101頁）。而丙○○雖於前揭執行事件中提出由津禾旺公司、乙○○承租，日期為93年10月1日之租賃契約書，但上開租約訂立時，津禾旺公司尚未經核准設立，核准設立時之法定代理人又非乙○○，則丙○○提出日期為93年10月1日，由津禾旺公司、乙○○承租之租賃契約書，顯與實情不符，難據為津禾旺公司有利之認定。２上訴人千宇碩公司法定代理人丙○○於原審陳稱：「系爭房地均出租給千宇碩公司，再轉租給津千旺公司」等語（詳原審卷第27頁）。顯見上訴人津禾旺公司占有系爭房地，並非本於與系爭房地原所有權人之租賃契約，而千宇碩公司占有使用系爭房地，既無正當權源，已見前段所述，則千宇碩公司將系爭房地轉租與津禾旺公司，亦無從對抗被上訴人，上訴人津禾旺此部分抗辯，亦無足取。

六、從而，被上訴人本於民法第767條、第821條規定，請求上訴人將附表編號1所示土地返還被上訴人及共有人全體，將附表編號2所示土地返還被上訴人，將附表編號1、2、3所示建物騰空返還被上訴人，為有理由，應予准許（被上訴人就附表編號1土地部分，於原審聲明上訴人應返還被上訴人；嗣於本院擴張聲明為上訴人應返還被上訴人及其他共有人全體，係擴張聲明，應予准許）；又判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌上訴人之境況，兼顧被上訴人之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查系爭房地經被上訴人拍定取得後，迄今已逾1年，被上訴人仍無法使用系爭房地，且經原審履勘現場結果，附表所示土地及建物均作為工廠使用，倘另尋存放機械貨料之地點，雖非立時可就，然亦非難以另覓暫時存放之處所，爰酌定履行期間為二個月。原審因准被上訴人之請求，並依被上訴人之聲請為假執行之宣告，經核於法並無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之擴張之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

【附記】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。