臺灣高等法院 臺南分院99年度重上字第1號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺南分院
• 裁判日期: 99 年 04 月 06 日
• 當事人: 廣博網路科技股份有限公司

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　99年度重上字第1號
上　 訴　 人　廣博網路科技股份有限公司
中福紙業股份有限公司
共　　　　同
法 定 代理人　甲○○
上　 訴　 人　丁○○
乙○○
上列四人共同
訴 訟 代理人　湯光民　律師
被 上　訴 人　媚登峰健康事業股份有限公司
設台北市○○路○段29號12樓
法 定 代理人　丙○○　住同上
訴 訟 代理人　胡宗典　律師
蔡朝安　律師
上列當事人間因返還房屋等事件，上訴人對於中華民國98年11月10日臺灣嘉義地方法院第一審判決（98年度重訴字第35號）提起上訴，本院於99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
一、被上訴人原名稱為媚婷峰健康事業股份有限公司，嗣於民國（下同）99年1月19日更名為媚登峰健康事業股份有限公司
（下稱媚登峰公司），有台北市政府准予變更登記函及被上訴人公司變更登記表可稽（見本院卷第59至62頁），則本件被上訴人名稱應變更為媚登峰健康事業股份有限公司，合先說明。
二、本件上訴人廣博網路科技股份有限公司（下稱廣博公司）、中福紙業股份有限公司（下稱中福公司）、丁○○、乙○○於本院言詞辯論程序經合法通知無正當理由不到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，准依被上訴人媚登峰公司
之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：被上訴人因原審95年度執字第5829號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），於97年3月6日經拍賣程序買受如原審判決附表一（下稱附表一）及附表二（下稱附表二）之土地及建物（下稱系爭土地及建物），並於97年4
月7日取得權利移轉證書而取得系爭土地及建物之所有權。
經查，訴外人王玲棟、王志仁即系爭建物之原所有權人，於94年4月1日，分別就系爭建物之部分1樓，與上訴人廣博公
司間訂有每月租金新台幣（下同）2,000元之租賃契約（下
稱系爭廣博公司租賃契約）；另就系爭建物之部分1樓，與
上訴人中福公司間訂有每月租金2,000元之租賃契約（下稱
系爭中福公司租賃契約）；就系爭建物之5、6、7樓，與上
訴人丁○○間訂有每月租金5,000元之租賃契約（下稱系爭
丁○○租賃契約）；就系爭建物之2、3、B1樓，與上訴人乙○○間訂有每月租金5,000元之租賃契約（下稱系爭乙○○
租賃契約）。然訴外人王志仁於96年間死亡，依系爭建物異動索引，其部分由法定繼承人王玲棟、王玲瑛、李秀粧於96年12月11日繼承系爭建物。查系爭4份租賃契約之條文僅有4條，僅約定標的物所在地、租賃期間、租金、租金給付時間，就一般租賃契約所重視押租金條款、違約金、水電費用、稅捐負擔等條文，並無約定，並且刻意以「雙方一本誠信原則訂立此約，未盡事宜依相關法令約定之」之文字，放任其他重要之權利義務，契約之格式實過於簡略。此外，被上訴人於97年7月間委託李林國際不動產估價師事務所就系爭建
物進行租金評估，此有李林國際不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱不動產估價報告書）及98年2月19日（097）李林估字第09830219號函可稽（下稱估價報告書補充說明函）。就租賃標的之系爭建物，依據估價報告書補充說明函，系爭建物1樓之合理年租金為49萬3,654元，合理月租金即為4萬1,138元，而系爭建物1樓有3份租賃契約承租，分別是系爭廣博公司租賃契約、系爭中福公司租賃契約，月租金各為2,000元及訴外人新泰森實業有限公司之租賃契約（下稱
系爭新泰森租賃契約），月租金為4,000元。系爭廣博公司
租賃契約及系爭中福公司租賃契約租金各占系爭建物1樓總
租金之比例為百分之25，因此，將前開合理月租金4萬1,138元，乘以百分之25，為1萬0,285元，故系爭廣博公司租賃契約及系爭中福公司租賃契約合理月租金應各為1萬0,285元。另系爭建物5樓之合理年租金為22萬8,713元，6樓之合理年
租金為24萬0,035元，7樓之合理年租金為4萬4,960元，合計後，系爭建物5、6、7樓之合理年租金為51萬3,708元，合理月租金即為4萬2,809元，故系爭丁○○租賃契約合理月租金應為4萬2,809元；而系爭建物2樓之合理年租金為23萬7,771元，3樓之合理年租金為23萬0,977元，B1樓之合理年租金為12萬8,441元，合計後，系爭建物之2、3、B1樓之合理年租
金為59萬7,189元，合理月租金為4萬9,766元，故系爭乙○
○租賃契約合理月租金即為4萬9,766元。由此可知，系爭4
份租賃契約之月租金相較於租賃市場上之合理月租金，顯然偏低。從而，由上開說明，原出租人與上訴人間並無成立上開租賃契約等之真意，而係干擾拍賣程序，臨時杜撰簽署者，上訴人等人與原出租人間之系爭租賃契約係以通謀虛偽意思表示為之，租賃契約不成立，其係無權占有系爭建物之各樓層。是被上訴人已為系爭建物之所有權人，而上訴人現正占有系爭房屋且為無權占有，合於民法第767條前段之要件
，被上訴人自得依民法第767條前段向上訴人請求返還系爭
建物之各樓層。又按民法第227條之2第1項規定：「契約成
立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」。縱鈞院認上訴人系爭4份租賃契約有效成立，然依
據前揭不動產估價報告書及補充說明函，94年時締約之月租金，顯已過低，事隔至今，已非合理，可證明客觀情事已有變更。此外，系爭建物租金普遍上漲，以及消費者物價指數的增加，均得以證明客觀情事已有變更，非原出租人與上訴人所得預料，是本件客觀情事已合於民法第227條之2第1項
規定之要件。從而，被上訴人自得聲請將系爭廣博公司租賃契約月租金調高為1萬0,285元，將系爭中福公司租賃契約月租金調高為1萬0,285元，將系爭丁○○租賃契約月租金調高為4萬2,809元，及將系爭乙○○租賃契約月租金調高為4萬9,766元。爰先位之聲明：㈠上訴人廣博公司、中福公司應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之1樓遷讓交還
被上訴人。㈡上訴人丁○○應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之5、6、7樓均遷讓交還被上訴人。㈢上訴
人乙○○應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之2、3、地下1樓均遷讓交還被上訴人；備位之聲明：㈠上訴
人廣博公司應將承租被上訴人所有系爭建物之1樓房屋，自97年4月7日起，調整每月租金為1萬0,285元；㈡上訴人中福
公司應將承租被上訴人所有之系爭建物1樓房屋，自97年4月7日起，調整每月租金為1萬0,285元；㈢上訴人丁○○應將
承租被上訴人所有系爭建物之5、6、7樓房屋，自97年4月7
日起，調整每月租金為4萬2,809元；㈣上訴人乙○○應將承租被上訴人所有系爭建物之2、3、B1樓房屋，自97年4月7日起，調整每月租金為4萬9,766元（原審就先位聲明部分為上訴人等敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服而上訴，被上訴人於原審之備位聲明，亦生移審效力）。於本院答辯聲明：㈠駁回上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人等則提出如下之抗辯：上訴人廣博公司、中福公司皆有在系爭建物運作，況且原出租人王玲棟收受租金後，皆有據實報稅，此有廣博公司94年、95年、96年、97年度之扣繳憑單、中福公司94年、95年、96年、97年度之扣繳憑單可證，故上訴人廣博公司及中福公司皆有按時繳交租金及報稅。此外，為使上訴人廣博公司及中福公司順利運作，該二公司之負責人甲○○之住所亦設於該處。綜上，本件系爭4份租
賃契約確為真實。而有關租金之交付方式，因每月租金之數額係幾千元，故以現金交付。又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。另按當事人就
不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，最高法院48年台上字第1536號、47年台上字第1635號判例意旨揭有明文，故依前揭民法第442條規定及上開判例意旨，增減租金之規定
於定期契約顯不適用，因而本件之租賃契約皆為定期租賃，被上訴人不得請求調整租金等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。㈢第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
叁、兩造不爭執及爭執之事項：
一、兩造不爭執之事項：被上訴人於系爭強制執行事件中拍定買受系爭土地及建物，並於97年4月7日取得權利移轉證書而取得系爭土地及建物之所有權，上訴人等於系爭強制執行程序中，提出由原所有權人即訴外人王玲棟及王志仁訂立之系爭4份租賃契約，且訴外人王玲棟及王志仁另與訴外人新泰森
公司訂立租賃契約，依上揭租賃契約內容記載：「系爭建物1樓由上訴人廣博公司、中福公司及訴外人新泰森公司承租
，每月租金各為2,000元、2,000元及4,000元，並分別訂立
租賃契約；系爭建物5、6、7樓則由上訴人丁○○承租，每
月租金總計為5,000元；系爭建物2、3、B1樓由上訴人乙○
○承租，每月租金總計亦為5,000元。
二、兩造爭執之事項：
㈠系爭4份租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而為？
㈡被上訴人請求上訴人將系爭土地及建物占用部分遷讓返還，是否有理由？
肆、本院得心證之理由：
一、被上訴人主張於系爭強制執行事件中拍定買受系爭土地及建物，並於97年4月7日取得權利移轉證書而取得系爭土地及建物之所有權，惟上訴人等於系爭強制執行程序中，提出由原所有權人即訴外人王玲棟及王志仁訂立之系爭4份租賃契約
，且訴外人王玲棟及王志仁另與訴外人新泰森公司訂立租賃契約，依上揭租賃契約內容記載系爭建物1樓由上訴人廣博
公司、中福公司及訴外人新泰森公司承租，每月租金各為2,000元、2,000元及4,000元，並分別訂立租賃契約；系爭建
物5、6、7樓則由上訴人丁○○承租，每月租金總計為5,000元；系爭建物2、3、B1樓由上訴人乙○○承租，每月租金總計亦為5,000元之事實，業據提出原審97年4月7日嘉院龍民
95執利字5829號不動產權利移轉證書、系爭廣博公司租賃契約、系爭中福公司租賃契約、系爭丁○○租賃契約、系爭乙○○租賃契約、訴外人新泰森公司租賃契約書、嘉義市地政事務所網路申領異動索引表、系爭建物登記第二類謄本及異動索引表、中福公司變更登記表、廣博公司變更登記表為證（見原審卷㈠第16至25、125、126、128至130、223頁、原
審卷㈡第9頁），且為上訴人等所不爭執，並經本院調閱系
爭強制執行事件卷宗核閱無訛，堪信屬實。
二、系爭4份租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而為？被上訴人
請求上訴人將系爭土地及建物占用部分遷讓返還之，是否有理由？
㈠經查，系爭建物位於嘉義市○○路，面臨10米道路，左右均為商店，對面係嘉義市政府，為7層樓及有一地下室之建物
，除已保存登記建物部分外，另有未保存登記之建物，而由系爭建物外觀及內部觀之，無法區分為獨立的二個建物，包含已保存登記建物及未保存登記建物部分，每樓層之面積約為255平方公尺之事實，業據原審98年8月14日及本院99年2
月12日履勘現場查明屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽，復有系爭建物之建物登記第二類謄本附卷足憑（見原審卷㈠第165、179至181頁，本院卷第40頁反面）。依系爭建物位處嘉
義市交通頻繁且商業活動發達之精華地段，且系爭建物為7
層樓之建物，各樓層面積多達255平方公尺各情以觀，系爭
建物在不動產租賃交易市場，應有相當之租金行情。是原審檢附系爭建物之建物登記第二類謄本、嘉義縣市鑑定估價聯誼會鑑估系爭建物所提出之建物價值分析表及不動產現況分析表，函請嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會鑑定系爭建物每月租金之市場行情價格約為若干？經該公會函覆稱：「系爭建物估價價值為1,944萬4,000元，估其租金約為每月13萬元」等語，有該公會98年8月21日嘉不動產仲會字第980046號函在卷可稽（見原審卷㈠第206頁），且與被上訴人自行委託鑑估系爭建物每月租金約為15萬2,583元之金額亦大致
相符，此有被上訴人提出之不動產估價報告書及估價報告書補充說明函附卷可佐（見原審卷㈠第30至93頁），堪認系爭建物全棟之每月租金以13萬元為合理之市場行情。
㈡由嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會鑑估結果言之，系爭建物連同地下室樓層計算在內共為8層，每樓層之每月租金
平均約為1萬6,250元（計算式：130,000÷8＝16,250，小數
點以下四捨五入）。惟依上訴人等之系爭4份租賃契約及訴
外人新泰森公司之租賃契約內容觀之，系爭建物1樓由上訴
人廣博公司、中福公司及訴外人新泰森公司承租，每月租金各為2,000元、2,000元及4,000元；系爭建物5、6、7樓則由上訴人丁○○承租，每月租金總計為5,000元；系爭建物2、3、B1樓由上訴人乙○○承租，每月租金總計亦為5,000元，有前揭租賃契約在卷可參（見原審卷㈠第18至21頁、原審卷㈡第9頁），簡言之，系爭建物1樓每月總租金為8,000元，
而B1、2、3、5、6、7樓各樓層之每月租金則僅僅為1,667元，與前揭經鑑估結果每樓層之每月租金1萬6,250元，差距甚遠，已明顯悖離市場租金行情甚鉅，難認屬實。況系爭建物1樓總計有3份租賃契約，承租人分別為上訴人廣博公司、中福公司及訴外人新泰森公司，惟關於各承租人承租面積及使用範圍之記載，均付之闕如，併參酌系爭丁○○租賃契約及系爭乙○○租賃契約，除約定標的物所在地、租賃期間、租金金額及給付時間外，就租賃契約通常會約定之押租金條款、違約金、水電費用及稅捐負擔等內容，皆無明文約定，亦與一般訂立租賃契約之常情相違。再者，經本院諭知上訴人等應另提出自94年4月1日起給付租金之相關證明，惟上訴人廣博公司及中福公司亦僅提出訴外人王玲棟及王志仁之各類所得扣繳暨免扣繳憑單（見原審卷㈠第151至153頁），然上開扣繳憑單僅能證明訴外人王玲棟及王志仁有向稅捐機關申報租金收入，尚難以此逕認上訴人等確有交付租金之事實，況觀諸上訴人提出之扣繳憑單，扣繳單位僅記載上訴人廣博公司及中福公司，並無上訴人丁○○及乙○○，苟上訴人等確有締結租賃契約並繳納租金，何以訴外人王玲棟及王志仁僅申報向上訴人廣博公司及中福公司收取之租金收入，卻未申報向上訴人丁○○及乙○○收取之租金收入？訴外人王玲棟及王志仁僅擇向公司組織收取之租金收入加以申報，用意豈人疑竇，是上訴人前揭所提扣繳憑單，尚不足以證明渠等確有租金交付之事實，而上訴人迄言詞辯論終結為止，無法提出確實支付租金之證明，且渠等提出租賃契約記載之每月租金金額悖離市場行情甚鉅，是渠等主張與訴外人王玲棟及王志仁間有租賃契約存在，洵非足取。
㈢又經本院調取原審95年度執字第5829號債務執行卷查閱，訴外人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）於95年5
月3日以原審95年度促字第1556號支付命令及其確定證明書
為執行名義，聲請對原出租人王玲棟、王志仁為強制執行，此有訴外人玉山銀行聲請強制執行狀影本附於原審執行卷可參。經查，訴外人玉山銀行於原審聲請核發支付命令，其聲請支付命令狀內容記載：「案外人王連芳於94年3月8日邀王玲棟、王志仁為保證人，向聲請人（即玉山銀行）借款1億
元，約定於95年3月8日清償完畢，…惟相對人（即王玲棟等人）等自93年8月8日起即未繳付利息…」，此亦有民事聲請支付命令狀附於原審執行卷可稽，而該支付命令聲請狀雖記載原出租人王玲棟及王志仁於93年8月8日起即未繳付利息，然前開借款契約係於94年3月8日訂立，且玉山銀行聲請強制執行狀亦記載請求金額為「新台幣壹億元及自民國94年8月8日起至清償日止按年息百分之3.34計算之利息…」，是原出租人王玲棟及王志仁對於前開借款應係自94年8月8日起即未繳付利息（玉山銀行支付命令聲請狀記載原出租人王玲棟及王志仁於93年8月8日起即未繳付利息顯係誤載），而原出租人分別於94年1月1日、94年4月1日、94年7月1日與上訴人等訂立系爭廣博公司租賃契約、系爭中福公司租賃契約，可見系爭4份租賃契約簽訂之時間，均係原出租人王玲棟及王志
仁於94年3月8日向玉山銀行借款前後所簽訂，隨即於數月後之94年8月8日起即未繳利息，益見原出租人預見系爭土地及建物將遭法院強制執行，而欲以系爭4份租賃契約干擾執行
程序至明，故系爭4份租賃契約當屬虛偽無疑。
伍、綜上所述，上訴人等既屬無權占用被上訴人所有之系爭土地及建物，則被上訴人基於所有物返還請求權之規定，先位聲明請求上訴人廣博公司、中福公司應將坐落系爭土地上之系爭建物1樓遷讓交還被上訴人，上訴人丁○○應將坐落系爭
土地上之系爭建物5、6、7樓遷讓交還被上訴人，上訴人乙
○○應將坐落系爭土地上之系爭建物2、3、地下1樓遷讓交
還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人等敗訴之判決，及依被上訴人之聲請酌定相當擔保金額，為假執行之宣告，並因被上訴人對上訴人等之先位聲明有理由，故未審酌其備位聲明之請求，於法並無不合。上訴人上訴指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本院既已就被上訴人先位之訴為被上訴人勝訴之判決，即毋庸再就其備位之訴為審酌。
陸、本件判決結果已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認與判決之結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要。又上訴人於言詞辯論終結後，始聲請再開辯論請求訊問證人王玲棟，以證明上訴人丁○○、乙○○均有定期以現金方式給付租金予王玲棟云云，苟有此事實，何以於二審辯論終結後，始具狀請求訊問證人？本院認事證已明，無再開辯論之必要，應予敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第46條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段
，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 6 日民事 第三庭 審判長法 官 蘇重信
法 官 王浦傑
法 官 張世展
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 99 年 4 月 6 日書記官 陳嘉琍
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。