100年度判字第1257號（公平交易法） - 最高行政法院(含改制前行政法院)｜2026 司法院判決書查詢系統

最　高　行　政　法　院　判　決 100年度判字第1257號上訴人　竹城建設股份有限公司代　表　人　張輝煌訴訟代理人　陳淑芬　律師簡嘉宏　律師被上訴人　行政院公平交易委員會代　表　人　吳秀明上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國99年4月7日臺北高等行政法院98年度訴字第2139號判決，提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。理由一、被上訴人依據檢舉調查結果，以上訴人與新理想廣告股份有限公司（下稱新理想公司）於「竹城京都」建案廣告「生活筆記書」，宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」（下稱系爭廣告），就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，乃依同法第41條前段規定，以民國97年7月9日公處字第097088號處分書，命上訴人與新理想公司自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並分別處上訴人及新理想公司罰鍰新臺幣（下同）1,000,000元及500,000元。上訴人不服，提起訴願經遭決定駁回後，提起行政訴訟，經原審以98年度訴字第2139號判決（下稱原判決）駁回。上訴人仍不服，遂提起本件上訴。二、上訴人起訴主張：（一）本件「竹城京都」建案銷售廣告上稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」乃就該「中庭合院多邊型社區」確有一面向房屋（即K1、K2棟）緊鄰水岸「第一排」而作客觀描述，該緊鄰水岸第一排確實享受大尺度視野景觀，也未因鄰地於全案銷售後起建大樓而遭到視野影響；且該建案並非預售屋銷售，乃全部採「成屋銷售」，其以上開廣告物進行銷售期間，承購者均可就實屋現況參觀，根本無廣告之表示或表徵引起錯誤之認知或決定之情事，並不符「虛偽不實」或「引人錯誤」之要件。（二）系爭廣告本為上訴人所製作「生活筆記書」80頁中之第40頁，該「生活筆記書」本係放在銷售中心供參觀者自行索取，且系爭廣告所稱「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」，僅在描述系爭銷售成屋基地坐落之地理位置，並非以視野景觀為銷售廣告主要訴求。又銷售廣告所發揮之行銷創意，僅係吸引消費者購屋動機之一而非影響或關鍵因素，況系爭建案為成屋銷售，若謂消費者單憑筆記本中一頁所示「水岸第一排，享受大尺度之視野景觀」吸引，而未於簽約前參觀成屋現況即決定購買系爭建案，實殊難想像。（三）「竹城京都」建案相鄰之桃園縣蘆竹鄉○○○○段羊稠坑小段384-11地號土地(以下稱384-11地號土地)，於上訴人93年1月13日開始公開銷售前，雖經桃園縣政府指示建築線，然仍為國有土地，幾乎無興建大樓之可能。何況該國有地係經原處分機關查察，始知早在87年8月6日曾經第三人申請指定建築線，上訴人公開銷售本案之日期為93年1月13日，上訴人於公開銷售本案時，如何能預測綠帶旁經指定建築線之國有地將出售他人興建大樓，更遑論預見國有地於何時確定將標售為私人土地，甚至他人標得國有地後興建大樓。再者，上訴人於規劃本件「竹城京都」建案時，雖知悉系爭建案相鄰之384-11地號土地為都市計畫區內之住宅區，惟上訴人自始即未將鄰地384-11地號土地納入其建築設計之考量中等語，為此，訴請將訴願決定及原處分均撤銷。三、被上訴人則以：（一）系爭廣告係宣稱「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀。……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。」惟該建案西側相鄰384-11地號，亦為都市計畫區內之住宅區，於94年4月1日取得建造執照並興建相鄰建案，致上訴人之系爭建案南側A、H、I、J、K2棟建物視野有遭相鄰建案阻擋或限縮之情形，顯與廣告之宣稱不符。又相鄰384-11地號土地於93年2月13日即因標售而登記為私人所有，依此客觀狀況，其建築開發之可能性已相對提高。是故上訴人銷售系爭建案，既以視野景觀為廣告訴求，自應克盡廣告主查證及真實表示之義務，對於影響系爭建案視野景觀之鄰地興建可能性詳加查證。（二）不論成屋或預售屋廣告，均為交易相對人作為交易決定之參考資訊，其倘有不實或引人錯誤之資訊，不僅將致交易相對人產生錯誤之認知或決定，其不當招徠效果亦對守法競爭同業形成不公平競爭，故均為公平交易法第21條所規範不實廣告之客體。本案上訴人未盡查證義務，逕以視野景觀為廣告訴求，致交易相對人於入住後因相鄰空地遭開發而權益受損，自應負廣告不實之責。（三）系爭廣告並未註明所稱水岸第一排僅指K1、K2棟房屋等表示，況K2棟房屋於面對相鄰空地方向亦有開窗，於相鄰建案興建後，其窗外所見視野景觀亦有遭限縮之情形。又本案上訴人之交易相對人，以普通注意力觀察系爭廣告及系爭建案相鄰空地尚未建築時之情況，所獲認知為系爭建案南側各棟均有系爭廣告所稱視野景觀，上訴人並未於廣告中註明廣告宣稱之視野景觀僅限K1、K2棟房屋所有，而逕稱消費者可知悉廣告所指限於K1、K2棟房屋，顯屬無稽。本案核為公平交易法第21條所欲規範不實廣告行為等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。四、原判決為不利於上訴人之判決，係以：（一）本件上訴人業已自承系爭「生活筆記書」，乃「竹城京都」建案於前述銷售期間，置於銷售現場供參觀者自行索取等；又該生活筆記書乃介紹「竹城京都」建案及鄰近同為上訴人興建之「竹城采都」建案，主要描述該二建案鄰近的生活機能，諸如位置、景觀、交通、學校、休閒其他建案等。是以，系爭生活筆記書，當然具有招徠及吸引消費者注意之廣告效果。再者，該生活筆記書放置現場，除購買「竹城京都」建案之購屋者可以取得外，另外任何參觀之潛在可能購買者，亦可取得，自有使不特定之一般消費者或購屋者，得以共見共聞之情況，核與所謂廣告招徠客戶廣為週知之意義相符，是就系爭生活筆記書整體言之，核屬公平交易法第21條所稱之廣告，並無疑義。（二）公平交易法第21條第1項之規範重點在於廣告是否客觀上有使具普通知識經驗之一般人陷於錯誤之虞（可能性），至於受宣傳之對象是否因而受欺騙或受有損害，並非本條考慮之問題。本件依客觀上具普通知識經驗之一般人，閱讀上訴人之廣告內容，本會致生系爭建案之「視野景觀」不會遭其他大樓之阻隔之通常認識，又「達觀社區」建案興建後，致使「竹城京都」建案視野景觀遭阻擋，是系爭廣告，本有使消費者陷於錯誤之虞（可能性）；另本件購買「竹城京都」建案之住戶超過50戶提出本件檢舉，而檢舉內容，亦主張「本社區遭其他樓房阻擋視野情形」，再參酌臺灣桃園地方法院檢察署檢察官94年度偵字第13765號對被告王文祥不起訴處分內容可知，本件購屋者確因系爭廣告而陷於錯誤，購買系爭建案房屋。（三）系爭廣告之訴求是以「水岸第一排」等文句對外宣傳，而一般人閱讀該廣告後，不可能產生購買系爭建案成屋後，日後景觀視野可能會遭其他建築阻擋之合理推論或預見；從而縱然系爭建案房屋於銷售完畢後，其他建築物始興建並阻擋其視野，廣告主（事業）仍應依公平交易法第21條第1項負責（即擔保其廣告內容實在）。以此觀點，公平交易法第21條第1項所謂之「不實廣告」之規範，就本件言，並未因系爭建案是預售屋銷售或成屋銷售而有不同。另依「生活筆記書」第40頁記載「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」係用較大且明顯字眼，是綜合該頁廣告「……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙。」等語句，實難推論系爭廣告所指之水岸第一排，大尺度的視野景觀僅指系爭建案之K1、K2而已。再者，上訴人亦自承在銷售「竹城京都」成屋時，並不知隔鄰「達觀社區」會興建等語；從而上訴人既於銷售時不知隔鄰土地會興建大樓，又如何會令銷售人員告知現場參觀之消費者所謂水岸第一排僅指K1、K2棟而已。（四）本件上訴人之「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號土地，亦為都市計畫區內之住宅區早經公告，同時於87年間即指定建築線可以興建住宅，而案外人合輝建設開發股份有限公司於94年4月1日取得建造執照並興建相鄰建案「達觀社區」。上訴人為專業之建設公司，在桃園縣蘆竹鄉南崁地區有多項建案，本件建案基地附近，尚有「竹城采都」建案，是上訴人對前開「竹城京都」建案附近，甚且整個南崁地區之土地何處可以興建住宅等，應瞭若指掌；故上訴人對「竹城京都」建案西側相鄰384-11地號土地，將來可能會興建大樓，及可能會因此阻擋「竹城京都」建案房屋之景觀視野，依其專業知識等，即應有預見。又本案於系爭廣告於製作、散發之時，系爭建案所在地建築主管機關桃園縣政府，確實有認定南崁新市鎮都市計畫書中經核定為綠帶者，得做道路使用，並一再函知所轄機關及民眾，且未曾經中央主管機關予以糾正之情事，爰上訴人倘稍加查證，即得知悉桃園縣政府見解及行政先例，並進而推知相鄰空地因有可開闢對外通行道路而有建築開發之可能性。（五）上訴人未克盡廣告依公平交易法第21條第1項規範之查證及真實表示之義務，而系爭廣告有虛偽不實及引人錯誤之表示，而違反公平交易法第21條第1項規定，並審酌上訴人違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度，違法行為危害交易秩序之持續期間，因違反行為所得利益，事業之規模、經營狀況及其市場地位，違法類型到曾否經中央主管機關導正或警示，以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰，違法後悛悔實據及配合調查等態度等一切情狀，被上訴人依公平交易法第41條規定，並參酌公平交易法施行細則第36條，裁處上訴人1,000,000元罰鍰，即無不合等詞，為其判斷之依據。五、本院按： (一)主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，此項釋示亦屬行政程序法第159條明定之行政規則之一種。公平交易法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。公平交易法第21條第1項：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」被上訴人訂定之「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」（下稱案件處理原則），其中關於「虛偽不實」、「引人錯誤」之定義，判斷表示或表徵是否「虛偽不實」或「引人錯誤」之判斷原則及考量因素，及如何之情形構成廣告「虛偽不實」或「引人錯誤」之規定，即屬上述所稱之解釋性行政規則(參照司法院釋字第548號解釋)，先予敘明。 (二)處分時(下同)案件處理原則第5點：「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」第6點：「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」第7點：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。……（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」第8點：「前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：……（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。」第9點：「(第1項)廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。……」原判決認定系爭廣告違反公平交易法第21條之表示為：「水岸第一排，享受大尺度的視野景觀」、「……竹城京都緊鄰大坑溪綠帶河濱公園，具有身處水岸第一排廣角景觀的優勢，同時與南美國小隔河岸相望，所以視野不會受到阻礙」。根據上開案件處理原則規定，系爭表示是否虛偽或引人錯誤，應以廣告時之客觀狀況，及相關交易相對人之認知判斷之，且以普通注意力為準，並應考慮該表示是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定；除非該表示引人錯誤之意圖明顯，如該表示客觀上有多重合理之解釋，而其中一義為真者，即非不實。原判決主要是以「竹城京都」建案西側之達觀社區完成後，「竹城京都」已非臨大坑溪之第一排建築物(判決書第54頁(五))，「竹城京都」建案之南側A、H、I、J棟建物視野遭阻擋，K2棟則限縮，而認系爭廣告中所宣稱之「視野景觀」顯有現況不符，而虛偽不實及引人錯誤情事(判決書第56頁(二)1.)。惟： 1.依原判決認定之事實，竹城京都建案係於92年12月5日取得使用執照，93年1月開始成屋銷售，93年7月間銷售完，而達觀社區建案係於94年4月1日取得建造築照。換言之，竹城京都建案銷售期間，並無達觀社區建案存在，竹城京都建案至大坑溪間，並無建物存在，在「水岸第一排」之多重解釋中，並非錯誤。雖然竹城京都建案中，僅K棟緊鄰大坑溪，其它棟非緊鄰大坑溪，然如上所述，系爭表示是否虛偽或引人錯誤，應以相關交易相對人普通注意力之認知判斷之，此既曰「相關交易相對人」，在銷售房屋之情形，雖未以與售屋者成立交易者為必要，然至少是可能之購屋者。再成屋銷售與預售屋銷售不同，在預售屋銷售，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者只能憑「廣告」來認識其所欲購買建物之各項條件。而在成屋銷售，有成屋可供實地參觀，加以房屋非屬一般消費商品，售價甚高，購買房屋對一般購屋者而言，可說是人生一大事，有成屋可供參觀時，必實地參觀以瞭解房屋各種狀況，作為是否作成交易之依據。是以竹城京都建案之可能購屋者實地參觀竹城京都之成屋時，是否明顯可自建物現況得知竹城京都之建物至大坑溪間，並無建物存在，僅K棟緊鄰大坑溪，其它棟非緊鄰大坑溪之實況，自屬判斷可能購屋者(相關交易相對人)施以普通注意力，是否會對系爭表示產生竹城京都至大坑溪間之空地，未來不會有建物以致於影響視野之認知，進而影響其作成交易之決定，系爭表示是否構成虛偽不實或引人錯誤之重要事項。上訴人於原審主張本件為成屋銷售，購屋者可以成屋現況參觀，認知或決定交易與否，即屬重要之攻擊防禦方法，原判決對此項攸關判決結果之攻擊防禦方法未予採納，又未說明不採之理由，判決不備理由。又本件所由之檢舉案，檢舉書載：「於銷售過程中，該空地是否可能再建築房屋而擋住廣闊視野成為有意購買此5棟者再三向銷售人員質疑確認之重點，並於銷售人員『該空地就是河濱綠帶』或『該空地狹長畸零且為公有地絕不會再蓋房子』(93年3月經查詢確為公有地)的保證下，才使購屋者放心購置，並成為銷售最快的幾棟」(原處分卷卷次號乙，第8頁至第11頁)，是檢舉人係主張因銷售人員之保證才放心購買，非因系爭廣告而以為該空地未來不會建造房屋才購買竹城京都一節甚明(至銷售人員是否有為上開保證，原處分認定無證據證明)。原判決以上開檢舉認定本件購屋者係因系爭廣告陷於錯誤而購買竹城京都建案之房屋，認定事實與所憑證據顯屬不符，違反證據法則。 2.公平交易法第21條第1項係在禁止事業有廣告不實及引人錯誤行為，並未課事業擔保一定未來事實之發生不發生之義務。依上訴人於原審所主張，涉及384-11號土地闢建道路是否合法衍生之貪瀆案件之臺灣桃園地方法院96年度訴字第1492號及臺灣高等法院97年度上字第1555號刑事判決之認定，桃園縣政府87年7月15日「南崁新市鎮綠帶需否指示建築線會議」之結論，並無表示南崁新市鎮都市計畫書中經核定為綠帶者，均得做道路使用，而係應依都市計畫法規定於通盤檢討時，將綠帶變更規劃為道路系統，是以緊鄰人行步道用地旁之基地雖可准予指定建築線，惟未依都市計畫法所規定之都市計畫變更程序前，仍不得供車輛通行使用，又桃園縣政府曲解法令，一再發函所轄各機關及民眾，表示都市計畫區內10公尺綠帶步道，得做為道路使用。果上開刑事判決之此項認定可採，即不能要求上訴人自384-11地號土地鄰接綠帶可開通通行道路，而預見或應預見84-11地號土地上未來會有建物。蓋法律不能要求人民負有以違反法令之行政行為為基礎之注意或查證義務。原判決未就上開刑事判決之認定敘明是否可採前，逕認上訴人稍加查證，即得知悉桃園縣政府見解及行政先例，並進而推知相鄰空地因有可開闢對外通行道路而有建築開發之可能性，作為上訴人有故意過失之重要依據，適用法規不當。 (三)從而，原判決有適用法規不當、判決不備理由及違反證據法則之違背法令事由，其或為上訴人上訴意旨所指摘，或為本院依職權調查所得，是上訴人求予廢棄，為有理由。因原判決違背法令影響事實之確定及判決結果，自應由本院將原判決廢棄，發回原審法院更為審理。六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　100　年　　7　　月　　21　　日最高行政法院第三庭審判長法官　黃　璽　君法官　楊　惠　欽法官　吳　東　都法官　陳　金　圍法官　蕭　惠　芳以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　100　年　　7　　月　　22　　日書記官　楊　子　鋒

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