最高行政法院(含改制前行政法院)八十八年度判字第三八六七號

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　八十八年度判字第三八六七號

原告

駿緯建設股份有限公司

代表人

甲○○

送達代收人

陳國雄 律師

被告

行政院公平交易委員會

右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年十二月二日台八七

訴字第五八九三三號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰

主文

事實

緣原告被檢舉於八十五年興建「生活奇蹟」預售屋銷售廣告中載有「創新『樓中樓式』住家」、「挑高四米二五創意空間ＤＩＹ」等字語，並提供夾層屋室內空間配置建議圖供承購戶參考，嫌不實廣告。案經被告機關調查結果，以原告違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止於房屋銷售廣告就夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。原告不服，提起訴願、再訴願均遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：原告起訴意旨略謂︰一、按廣告係要約引誘之性質，廣告內容之解釋，不能採逐字剖析，應輔以契約及其他資料，以不致引起消費者誤解為判斷依據。系爭房屋及土地買賣契約書均無夾層或二次施工之文字或圖樣，銷售人員亦皆主動告知產品為挑高建物，系爭夾層屋室內空間配置建議圖並非原告提供消費者參考之廣告圖說，夾層部分並非買賣標的，買賣契約所載坪數僅權狀登記坪數，承購戶所購買者為合於建築法之「結構空間」，僅係為提高生活品質之挑高之空間所有權，為單層設計，不包括室內夾層，至於客戶於買受後是否二次施工自行興建夾層，與原告亦無牽涉，原告按圖施工，依約興建，且消費者於訂立契約時若已知廣告內容係屬文宣手法，即不能認定為不實廣告。二、次查公平交易法第二十一條訂定之目的，除對廣告有所規範，終究目的在於保護消費者權益，不因誇大不實、錯誤訊息影響消費者之交易，故在判定廣告是否不實，自不得脫離消費者之認知為考量。觀諸本案銷售海報及相關建築圖說所示之平面圖和契約所定之內容，皆無有關夾層之記載，且房屋買賣價金亦以實際坪數計算，由此可知，於訂定契約時，買受人確實已知其買受房屋係室內挑高之建築物並非夾層之房屋，是以，原告公司不可能成立不實廣告。三、末查買賣契約之成立，依民法第一百五十三條規定，買賣雙方當事人就契約之必要之點一致，契約即成立，今檢舉人所購買之系爭房屋，係經由買賣雙方合意訂立，當受其拘束，尚難僅以廣告之要約引誘文字，即認其係買賣契約之內容，故廣告內容顯非本案買賣雙方所合意之範疇，檢舉人依此指摘原告公司有不實廣告之情，洵有未合，且台灣台北地方法院八十六年度訴字第二七九九號民事判決就本案同社區之個案，經審認後，亦認消費者確無受有錯誤引誘之可能。綜上所陳，原告就本案之房地銷售，並無有不實廣告之情，惟被告機關不察，訴願、再訴願決定機關亦未詳加審究，復予維持違反公平法論處，顯有違誤，故而請求撤銷原處分及訴願、再訴願之決定。

被告答辯意旨略謂︰一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定；又同法第四十一條前段規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。」次按進行預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依憑預售屋廣告來認識其所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，因此，建商所為之預售屋廣告如有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致購屋者產生錯誤之認知與決定，進而影響其權益，當有依法規範之必要。二、按系爭銷售廣告所稱「歡喜就好」建物，與檢舉人所承購之「生活奇蹟」建物，為原告依據捌叁淡建字第玖零柒號建造執照所興建之同一建案。查系爭建案未申請興建夾層許可，系爭廣告卻刊載「創新『樓中樓式』住家」、「挑高四米二五創意空間ＤＩＹ」等字語，佐以夾層屋室內空間配置建議圖，其整體效果足使購屋者誤認系爭建物於交屋時或於交屋後逕行二次施工即可合法取得夾層使用空間，進而誤認可以較低之價格購買較多之坪數，是以原告在其廣告上對於商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，核屬違反公平交易法第二十一條第一項規定之行為，從而被告機關限期命渠停止其行為，於法並無不合。三、故就原告起訴理由一所言，經查系爭廣告行為時建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款規定，所謂「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層；依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條之規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時，即提出申請，並經審查許可，否則應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。至交屋後已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若購屋者欲興建夾層進行二次施工，為原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘購屋者未依法請領建造執照即行二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。再者，夾層之樓地板面積依法須列入建物總地板面積之計算，是建商於設計時倘未預留符合法定容積率之樓地板面積予買受人興建夾層，購屋者即使申請興建夾層之建造執照，亦將因建物總樓地板面積逾越容積率許可範圍，而無法獲准取得執照，是室內夾層並非如原告所訴得由買受人自由決定施工與否。經查系爭廣告所刊載「創新『樓中樓式』住家」、「挑高四米二五創意空間ＤＩＹ」等字語，雖無夾層或二次施工文字，然佐以夾層屋室內空間配置建議圖，其整體效果已足使購屋者產生可以較低價格購買較多坪數且於交屋時或交屋後逕行二次施工即可合法取得夾層使用空間之誤認，是原告違法行為已堪認定。原告雖主張夾層屋室內空間配置建議圖並非原告提供消費者參考之廣告圖說，惟查，系爭廣告（除單張宣傳單外，尚有聯合報全頁廣告）上，尚載有「投資興建＼駿緯建設」「建造號碼＼淡建字第九○七號」「空間１變２！同樣價格買得更賺！」「彈性空間運用大觀，現場實品屋SHOW給你看！」「現場精美實品屋，歡迎親臨感受挑高四米二五的空間實用性」「用一層樓的錢，買二層樓的空間，空間加倍，價錢減半！」從而，原告主張系爭廣告與其無關，或系爭廣告未導致購屋者產生「系爭建物於交屋時或於交屋後逕行二次施工即可合法取得夾層使用空間，並且可以較低之價格購買較多之坪數」之誤認等節，均不足採信。再按，公平交易法第二十一條第一項對商品廣告之規範，係為避免因虛偽不實或引人錯誤之廣告，造成交易相對人錯誤之認識與決策，要不因交易相對人得否自契約書內容、銷售人員口頭說明等等，進一步查證廣告內容是否虛偽不實或引人錯誤而阻卻其責任。至於廣告圖於民事上究屬要約之引誘或契約內容之一部分，亦均無礙被告機關本於公平交易法所為之認定及行政處分。四、原告復稱夾層部分並非買賣標的，台北地方法院民事判決認定原告並無以不實廣告詐欺消費者之情形云云。按民事判決係法院適用私法法規，處理私法上之權利或法律關係，而行政罰，則為行政機關適用行政法規，對違反行政法上義務者所科之制裁，二者適用法規不同，自不得援引不同法律關係之民事判決遽認系爭處分違誤，原告主張，殊無可採。

理由

按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者，製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」；又違反公平交易法規定之事業，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為，分別為公平交易法第二十一條第一項及第四十一條前段所規定。本件被告以原告於其興建之「生活奇蹟」預售屋銷售廣告中載有「創新樓中樓住家」、「挑高四米二五創意空間爭ＤＩＹ」等字語，並提供夾層屋室內空間配置建議圖，供承購戶為夾層增建之參考，吸引消費者購買系爭建物，惟原告之建造執照及建照圖（施工平面圖），並無夾層設計，承購戶如於建商取得使用執照或交屋後，進行二次施工加蓋室內違章之夾層，可能因違反建築法規，而受罰鍰、勒令停工或強制拆除之不利益處分。原告明知其建造執照未獲興建夾層之許可，又於廣告上隱匿此影響消費者權益之重要事項，使消費者誤認室內夾層係獲准施造之合法使用空間，誤認可以較低價格購買較多坪數，原告之行為已違反公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，命原告自處分書送達之次日起，立即停止於系爭廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

原告不服，循序提起行政訴訟，主張如事實欄所載。經查：一般消費者對廣告之認知，廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與事實相符，且可合理期待其為合法。又預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告來認識其所購建物之隔局、環境等，並作為決定交易與否之依據。因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規劃，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。

本件「生活奇蹟」建物銷售廣告除列載「創新樓中樓住家」、「挑高四米二五創意空間ＤＩＹ」等文字為標題外，並謂「貨真價實挑高四米二五絕版空間尺寸加大空間一變二同樣價格買得更賺」，及「你甘願買二米八一『層』不變呆板空間 還是屈就三米六彎腰駝背的『小夾層』 為了確保以後居住空間的實用性 請一定要來歡喜就好挑高四米二五原吋實品屋」，其旁復繪有三米六高度如分為二層，及四米二五如分為二層，就高度而言，有何區別之圖示，另佐以夾層屋室內空間配置建議圖，供消費者參考，有該廣告影本附於原處分卷可按。其廣告整體效果足以引致閱讀該廣告之消費者誤認系爭建物於交屋時或交屋後進行二次施工，可合法取得夾層使用空間，相對於所應依建築執照興建面積支付之價金而言，消費者將認其可獲得較多之使用面積，而易與原告成立交易。惟原告於建造執照及施工平面圖並無夾層設計。又夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層，依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，建物如需興建夾層，必須於申請建造執照時即提出申請，並經審查許可，否則即應依法辦理變更設計。是已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若承購戶欲遂行其花費較高單價承購系爭建物，並依系爭廣告興建夾層進行二次施工之目的，即屬原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始可合法擁有、使用夾層空間。倘承購戶未依法請領建造執照即進行第二次施工興建夾層，則違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。原告雖主張其未提供夾層屋室內空間配置建議圖，夾層部分亦非買賣標的，廣告縱有不實，但消費者於訂立契約時，對契約之內容如已明瞭，並知廣告內容係屬文宣手法，即不能認定係不實廣告等語。惟查，夾層屋室內空間配置建議圖等廣告，除有單張宣傳單外，尚刊登於聯合報八十五年六月二十九日第四十五版，其上並載明係駿偉建設投資興建，有原處分卷及其附件之各種廣告圖說足按，消費者將因之產生以較低之價格，可獲得較多之使用面積之誤認。又公平交易法第二十一條第一項對廣告之規範，係為避免因不實廣告，造成一般消費者就商品內容產生錯誤之認識，而有害交易安全，與個別之交易對象是否得因審視契約之書面約定，或因詢問銷售人員而避免錯誤無關。

至於原告所提出之台灣台北地方法院八十六年度訴字第二七九九號及台灣高等法院八十七年度上字第一四九號民事判決，係認為買賣雙方並未約定本件原告應為關係人（買受人）施重光施作夾層，故認定夾層非買賣契約之範圍，為普通法院依民事法律關係所為私法上權利義務之判斷，與原告是否違反公平交易法之第二十一條第一項之規定，係不同之問題。綜上所述，原告所訴各節，均無足採，被告所為原處分，揆諸首揭規定，洵無違誤，一再訴願決定，遞予維持，俱無不合，原告起訴意旨，難謂有理，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。

行 政 法 院 第 三 庭審 判 長 評 事 蔡 進　田評 事 姜 仁 脩評 事 鄭 淑 貞評 事 徐 瑞 晃評 事 張 瓊 文右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官 賀 瑞 鸞