最高行政法院(含改制前行政法院)八十八年度判字第四一八○號

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　八十八年度判字第四一八○號

原告

田上建設股份有限公司

代表人

甲○○

被告

行政院公平交易委員會

右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年九月八日台八七訴

字第四四一一七號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰

主文

事實

緣原告被檢舉於其銷售「棕櫚山莊」建築物廣告稱「在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，惟於辦完系爭建物過戶手續後即推出另一棟大樓擋住系爭建物線，有不實廣告之情事。案經被告調查結果，以原告於建築物銷售廣告上對建築物野為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，以八十六年十一月六日公處字第一九五號處分書，命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止於建築物銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，原告不服，循序提起訴願及再訴願，均經決定駁回，遂提起行政訴訟。

茲摘敍兩造訴辯意旨於次：原告起訴意旨略謂︰本案廣告已明載適用範圍為八十二年淡建字第二○一八號建照工程，故該廣告自僅針對本建照基地所能體現之情狀予以描繪即可。本建照房屋自各戶簽立契約日起至各契約履行完畢辦理交屋手續日止，各戶所得呈現之景觀均與廣告描繪相符，顯見該廣告海報所載內容屬實，並無虛偽不實之情。再者，本建照前方八十五年淡建字第七七五號建照工程，雖同為原告所建，但係遲至八十五年七月十六日方取得建照，逾本案建照廣告銷售期間時已達二年餘，且依該建照屬原告所有土地部分之權狀標示，原告係於八十四年九月一日取得該等土地之所有權，且八十五年淡建字第七七五號建照之規劃設計係於八十五年三月七日委託陳茂垠建築師事務所辦理，即在檢舉人等購買本案建物之後，此有委託書可資憑證，是本案建照廣告銷售時，前方建照基地既非屬原告所有且尚未有規劃設計，仍為一片空地，該空地縱因日後取得建照興建房屋而有造成本建照景觀未能盡覽之實，亦屬情事變更，要非得據此推論本案廣告有何不實。又本案建照廣告係為興建前預售房屋，而委託富比士實業股份有限公司製作廣告及企劃銷售，期間自八十三年二月一日起至同年五月一日，後又延至同年十一月三十日止，有房屋委託銷售契約書可證，系爭廣告海報即屬該時期所用。其後，原告於本建照工程興建近完工時，乃另委託平方工程顧問有限公司自八十四年九月二十五日起至同年十二月二十五日止，負責上開房屋廣告企劃及銷售業務，亦有承攬合約書可稽，兩者製作廣告之時期，目的顯然不同，實無使用同一廣告之理至明。公平交易法第二十一條：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日朞、有效期限．．．等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵．．．」規定，乃明定禁止虛偽不實記載或廣告，而所謂「虛偽不實」，依其構成要件即以明示，行為人於製作廣告時，須有明知不實，且意圖欺瞞之故意，始足當之，反之則否。綜前所述，縱因八十五年淡建字第七七五號建照工程致本案景觀部分無法盡覽，亦屬情事變更，要難據此推論原告有廣告不實之意圖。原處分及原決定顯屬違誤，請併予撤銷等語。

被告答辯意旨略謂︰按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定；又同法第四十一條前段規定：公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為」；故事業於廣告上，對於商品之內容、用途等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反上揭規定。次按預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎依憑廣告來認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，除將導致購屋者產生錯誤之認知及購屋之決定外，參照公平交易法立法目的總說明五、之㈣關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」不公平競爭行為之目的，係以「事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者」，倘建商所為預售屋之廣告如有不實，對於同時同區域依法從事銷售行為之同業競爭亦造成不公平競爭，故有依法規範之必要。又系爭廣告從預售屋廣告進展至成屋廣告，對消費者之認知與決定皆具同等重要性，倘有違反行政法上誠實告知義務，即構成虛偽不實廣告之違法，要不以預售屋之情形為限。本案原告於其銷售「棕櫚山莊」建物廣告中載有「．．．在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，系爭建物銷售期間原告於八十四年六月間在該建物前方復取得另一建地，推出「海月」特區銷售建案（核准建照號碼為八十五年淡建字第七七五號），惟原告後推出之「海月」特區建物大樓擋住系爭建物之線。查系爭建物「棕櫚山莊」與建號八十五年淡建字第七七五號核准之「海月」特區均為原告所投資興建，然原告於其銷售「棕櫚山莊」建物廣告中載有「．．．在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，系爭建物被原告所推出另一建案「海月」特區建物大樓擋住線，核其建物廣告已對建物野為虛偽不實之表示或表徵，原告此舉除導致消費者產生錯誤之認知，影響消者購屋之決定及權益，同時對同區域依法從事銷售行為之同業競爭，亦造成不公平競爭情事，是被告限期命渠停止其行為，揆諸首揭法條規定，並無不合。原告主張本案前方土地雖同為其所建，本建照房屋自客戶簽約至契約履行完畢辦理交屋為止，系爭建物廣告並無虛偽不實，八十五年淡建字第七七五號建照之規劃係八十五年三月七日委託陳茂垠建築師，系爭建物縱因嗣後取得建照興建房屋造成景觀未能盡覽亦屬情事變更云云；但成屋之交付，遠在預售屋廣告銷售期之後，預售屋廣告眞實與否，影響購屋人對房屋之居住利用，為影響購買意願之重要因素，亦為建商能否取得交易機會之要素之一。本件原告以投資興建建築物為專業，更為系爭建物之起造人，對於建物之整體環境、設施、配置等，當負有較高之注意義務及設計規劃能力。倘八十五年淡建字第七七五號建造執照興建大樓擋住系爭建物之線係由案外之其他建設公司興建所致，或得認為係屬情事變更，不得歸責於原告，惟原告先於系爭建物廣告稱「．．．在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，復於八十四年六月份購得系爭建物前方之土地，並於八十五年七月十一日領得八十五年淡建字第七七五號建造執照興建大樓擋住系爭建物之線，致系爭建物未能如廣告所言「．．．在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，此二建物均為原告所投資興建，則原告縱無故意，亦當有應注意、能注意而不注意之過失情事，是原告主張其於系爭廣告並無虛偽不實，應不足採。復依一般預售屋銷售習慣，縱使購買接近完工之建物，交易過程中賣方仍會提供彩色文宣以彰顯完工後可能之美景，購屋者參觀工地現場時一般亦會要求建商提供廣告，以瞭解完工後建物可能呈現出來之景觀及環境，姑不論本案原檢舉人鄭君取得本案系爭建物廣告究係富比士實業股份有限公司或平方工程顧問有限公司所提供，惟原告於其銷售系爭建物之廣告內容，已有不實，參照公平交易法關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」

不公平競爭行為之立法目的，係以「事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者」，本案要不因關係人以外其他購屋者未提出檢舉，即得袪除其所為不實廣告之責任。原告之訴非有理由，請予駁回等語。

理由

按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所規定；又公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為，復為同法第四十一條前段所明定。查原告於系爭建物廣告中宣稱「在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，然於銷售期間在系爭建物前方與淡水出海口處，復推出另一棟大樓擋住系爭建物之線，顯有於廣告上對建築物野為虛偽不實或引人錯誤情事，被告乃依公平交易法第四十一條前段規定，命原告自該處分書送達之次日起，應立即停止於建築物銷售廣告上對建築物野為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。原告不服，循序提起行政訴訟，主張本案之銷售、廣告皆委由富比士實業股份有限公司辦理，於委託期間屆滿時，該公司銷售人員即行退場，系爭廣告亦因預售階段結束而未再使用，且檢舉人檢舉時，已有實物可供憑藉，無再利用系爭廣告之必要，被告僅以檢舉人執有系爭廣告，即認原告於檢舉人購買房屋時有使用系爭廣告，有失公允；又系爭建物前方之建物雖同為原告所建，但該八十五年淡建字第七七五號建造執照之工程並未納入系爭廣告所及範圍中，非系爭建案買賣標的，且該七七五號建照之規劃係八十五年三月七日委託陳茂垠建築師辦理，土地部分亦係於八十四年九月一日方由原告取得，凡此，均在檢舉人購買本案建物之後，是本案建物廣告銷售時，前方建照基地既非屬原告所有，且尚未規劃設計，仍為一片空地，縱因日後取得建照興建房屋，造成本案景觀未能盡覽之實，亦屬情事變更，非得推論系爭建物廣告不實云云。惟查，預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供實地參觀，消費者幾乎完全依憑廣告認識建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建坪設備等，建商所為之預售廣告者有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤之認知與決定，影響消費者之權益，且對於同時同區域依法從事銷售行為之同業間亦造成不公平競爭，自有依法規範之必要，而依一般預售屋銷售習慣，縱使購買接近完工之建物，交易過程中賣方仍會提供彩色文宣以彰顯完工後可能之美景，購屋者參觀工地現場時一般亦會要求建商提供廣告，以瞭解完工後建物可能呈現出來之景觀及環境，縱檢舉人取得系爭廣告非由原告所提供，惟原告所為系爭建物廣告內容已有不實，參諸公平交易法關於禁止不公平競爭行為之立法目的，係以事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者，是本案不因檢舉人以外其他購屋者未提出檢舉，即得袪除原告所為不實廣告之責任。又成屋之交付，遠在預售屋廣告銷售期之後，是售屋廣告為購屋者對房屋居住利用之重要媒介，為影響購買意願之重要因素，亦為建商能否取得交易機會之要素之一，原告係以投資興建建物為專案之營利事業，更為系爭建物之起造人，對於建物之整體環境、設施、配置等當負有較高之注意義務及設計規劃能力，其先於廣告稱「在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，復於八十四年六月份購得系爭建物前方之土地，並於八十五年七月十一日領得八十五年淡建字第七七五號建造執照興建大樓擋住系爭建物之線，致系爭建物未能如廣告所言「在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」，縱無故意，亦屬過失。又原告另訴稱系爭廣告係興建前委託富比士實業股份有限公司所製作之預售廣告，而檢舉人購屋時，則另委由平方顧問股份有限公司負責成屋之銷售企劃，兩者製作廣告之時期、目的顯然不同，實無重複使用同一廣告之理云云，但查原告既自承於八十四年九月一日及八十五年三月七日取得八十五年淡建字第七七五號建造執照之土地及委託設計規劃，此均在原告將本案系爭建物交屋予檢舉人之八十五年六月一日之前（見卷附土地房屋買賣契約書附件土地房屋付款明細表第九期交屋日），足見原告於推出後案時，已確知系爭建物之景觀未能盡覽，自無情事變更之適用，且不因係預售屋或成屋廣告而有所差異，是原告仍應負所為「在這裡，即使是一樓也可以清楚看遍紅樹林」不實廣告之責。從而被告依公平交易法第四十一條前段規定命原告立即停止於建築物銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵之處分，並無違誤。一再訴願決定，遞予維持，亦無不合。原告起訴論旨，難謂為有理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。

行 政 法 院 第 六 庭審 判 長 評 事 鍾 曜 唐評 事 徐 樹 海評 事 高 啟 燦評 事 林 家 惠評 事 劉 鑫 楨右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官 陳 盛 信