最高行政法院(含改制前行政法院)八十九年度判字第九九三號

行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　　　　八十九年度判字第九九三號

原告

惜福建設事業有限公司

代表人

甲○○

送達代收人

陳國雄律師

被告

行政院公平交易委員會

右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十八年一月二十一日台八

八訴字第○三一七四號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰

主文

事實

緣原告經人檢舉其投資興建之惜福庭園Ｂ座預售屋，交屋後無廣告所載公共設施之設置，有廣告不實情事，違反公平交易法規定。經被告調查結果，以原告於銷售房屋廣告就提供公共設施之場地為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，責令原告應自處分書送達之次日起，立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，發給八十七年二月二十八日（八七）公處字第○五八號處分書。原告不服，循序提起訴願、再訴願，均遭駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次：原告起訴意旨略謂︰一、查原告所訂之房屋買賣契約書第一條即明文約定：「㈡買方所訂購本戶房屋平面圖詳如後。主建物、陽台、露台和當層電樓梯、一樓門廳、通廊、花台、雨遮、屋頂突出物、機房、水塔及地下室之電（樓）梯間、配電室、消防幫浦間、水箱、發電機室與防空避難室等共同使用部之分擔面積在內，但不含車位坪數。未購停車位者因配合有關法令規定而所登記之防空避難室兼停車空間持分面積（未計入銷售坪數），僅提供緊急避難時使用，平時應依本約第六條辦理。」，按上揭買賣範圍明確，並無公平會或訴願委員會所指之公共設施場所在內，且承購戶尚仔細審觀契約，蓋承購戶如未購買停車位，原告尚明確表明不計入銷售之坪數，是買賣契約，原告並沒有販售契約約定以外之「場所」，洵屬明確，則原告主張廣告單之內容僅供購屋者參考，系爭買賣契約所約定之賣方僅提供設備而已，參諸契約之文字及明確標示買賣面積範圍以觀，堪認有事實佐證，應屬可信。二、而徵之兩造所訂之房屋買賣契約書、系爭房地、車位總價，其價值非低，於簽約時承購戶對契約所載，衡情應會處處留意等情，此顯而易見之區別，應非承購戶所得忽視，如其主張原告應提供場所，其於簽約當時對此顯而易見之歧異何以不要求原告更正？依承購戶之主張，公共設施之場所均為出賣標的之一部，此對系爭契約而言，應屬相對重要之一環，承購戶所簽訂之契約中未將之載入，何以未為任何反對之表示？何以仍以與其認識顯然不同之合意內容遽與原告簽約？此均有悖常情，足見合意買賣之標的物係如買賣契約平面圖所示之建物，並未包括公共設施場所之提供設施設備所放置之場所，亦非在買受之範圍，承購戶要無因受詐欺而誤認其買受標的物之情事；益證原告之前揭主張，要屬可信，公平交易委員會及訴願委員會主張原告應交付公共設施場所之建物云云，實嫌無據。三、經查，「惜福庭園」社區於興建之初，為使社區住戶有更多更廣之休閒空間，可資享用，原告乃採開放空間之設計（惜福庭園Ｂ區約四二○平方公尺，惜福庭園Ａ區約有三八五平方公尺），俾使有限之空間能作最有效之整體規劃，期能滿足社區全體住戶之最大需求，而基於回饋住戶之用心，原告乃於銷售廣告上表明願提供文藝、健身、娛樂等設備，諸如鋼琴、電子琴、風琴、書籍、書櫃、及大型電視放映設備、茶具、跑步機、健身機．．．等，以充實社區之休閒品質，創造一舒適居住環境。惟至於廣告中所提及之音樂教室、社區圖書館．．．僅在作為社區住戶規劃利用上揭設備之參考，原告並未言明有提供該等場所之義務，此由銷售海報暨相關建築圖說所示之平面圖上並無該等公共設施之設計，可為憑證，原告實無以不實廣告欺瞞消費者。四、關於本案廣告所示應給付之設施設備，原告早已為採購，並應住戶之建議請求，是否將部分設施設備折合現金充當公共基金，由住戶表決，更可證「空間」之提供，非在原告應行給付之範圍，為大多數之住戶所明知：㈠、蓋原告就承諾給付「惜福庭園」之設施設備，除早已編列預算添購外，並已實際購買桌椅、沙發、圖畫及音響，所採購者皆為高級品，並無不為給付之情事，按之所以有部分設施器材未點交，係因八十六年三月廿六日Ｂ座社區第一次住戶大會時，原告部分設備陳設於社區之中，但有部分住戶反映，當時大部份住戶尚在作室內裝璜工程，唯恐被施工建材物料之進出或因住戶遷入時，遭所攜大型傢俱之碰觸毀損，故住戶建議暫緩陳設，俟全體住戶大部份遷入，一切安定後再行點交其餘。惟另有住戶反映此項設備設施僅少數人使用，又軟體器材日後之維修、折舊及保養問題暨費用之分擔，極可能造成全體住戶之負擔，故建議折合現金回饋全體住戶做最務實的運用，以利共享。是以原告乃參酌住戶之意見，採折衷方案，決定俟管理委員會與住戶議決，對於上敍設施之添購，係採折合現金充當共同基金，亦或由原告依編列之預算，直接採購，遂開具提貨單，並於八十六年五月廿六日即連同社區管理基金，開出連號之支票，委由管理委員會代為決定處理，原告實非有意遲延，並數度發函催促管委會請其儘速決定，原告即予配合，為能儘速尋求解決之道，並於同年十月與該社區住戶委員開會商討有關事宜，同年十二月七日召開社區住戶大會之時，特派專人前往說明，而於八十七年一月十九日新、舊管委會交接之時，再次邀集該社區新、舊社區管理委員開會商討，惟仍就前開事宜懸而未決，迄無定論，方延宕至今，實非原告所願。㈡、然按意思表示，實應探究當事人之真意，由上述之敍明及契約整體廣告文案內容及所示之建築圖說、平面圖、確無系爭公共設施場所之設計，復未將之計入銷售面積以計算單價，蓋「每坪多少錢？

」為任何一位購屋者於買受時所確知，承購戶自始至終皆明知其所購買付價者，並無被告及訴願委員會所指之公共設施持分之分擔，被告及訴願委員會卻認為承購戶不知或有誤導或原告有不實之說明，而處分原告，確背離社會常情，且廣告標示內容之解釋，並不宜採逐字而作文法之剖析，實應輔以契約及其他資料予以參酌，以不致引起消費者誤解為判斷依據，而據「惜福社區」預售屋買賣契約、銷售海報及相關建築圖說上所示之內容暨平面圖，買受人即可清楚得知並無系爭公共設施場所之設計，原告所允諾者，僅為公共設施設備之提供，實無令消費者產生誤解之餘地，況公共設施場所之面積係由全體住戶加以分擔計作房屋持分及買賣價金，惟查該社區有關開放空間部分，原告並未將之計入銷售面積之中以計算價金，其事理益彰甚明，而此實為利於買受人之優惠方案，得以較少之金額而擁有較大之居住空間，倘若原告確欲提供系爭公共場所之設置，則住戶所買受者，其持分暨價金絕非如有現有契約所示，買受人就此亦知之甚詳，再參諸買受人所實際受領之給付範圍，更臻明確。承此，按契約及廣告圖說既未為系爭公共設施之設計或約定有供應、指定本項場所之義務，原告實未有任何之誤導及不實說明。五、被告就法令頒佈施行之時間與原告興建推案時間之落差，略未考量，蓋法律既具不溯及既往性，被告及訴願委員會就法空地如何使用之認知，確與當時法規規範有所不同：經查於八十三年六月三日司法院大法官會議釋字第三四九號解釋謂：「至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否有共用或共有專用，以及讓與該部分之效力如何，應儘速立法加以規範。」是法定空地之使用方法，於原告銷售時，並無明確依據，按原告就本建築物取得之建照係八十三年建字第一九四三號，而民國八十四年六月廿八日，方有公寓大廈管理條例之制定發布，該條例係將使用之決定權及管理權交由各區分所有權人及管理負責人或管理委員會。並查該條例第九條第二項：「住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之」，此「通常使用方法」，迄今亦尚未有明確依據：㈠、蓋原告於推案及銷售時，就法定空地之利用，既無一定標準可循，法無明確規範，故有大法官會議釋字第三四九號解釋令。而原告在基於回饋住戶之考量下，採以開放空間設計而提供公共設施設備之方式，交由社區住戶自行規劃、使用，以令社區住戶享有最佳最有效之空間利用，及價格上之優惠，誠於法無違。㈡、惟俟原告完成建築物，該法定空地之使用方法及管理權，已依公寓大廈管理條例之規定，應由全體區分所有權人會議決議或委由大廈管理委員會行使，原告率無權限加以干涉，而各項公共設施場所之設置及提供，既屬管理委員會之權限，原告亦僅能待管理委員會有所決定後，給予充分的配合，誠無從越殂代疱，代管委會決定系爭空間之使用方法。㈢、考內政部遲至八十五年六月二十六日方發布「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」，於此之後，開放空間之綠化及遊憩設施工程方納入建築設計圖說，於請領建造執照時一併核定，則就原告計對法規之頒布時間落差，被告及訴願委員會並未考量，或於理由中敘明，且按原告所提出之各項證據，皆顯示原告僅具提供設備設施之義務，而最明顯之證據即原告並未將被告及訴願委員會所指「場所」之持分售予承購戶，被告及訴願委員會捨明確之證據而不採，率論原告有不實廣告，實洵有未合。祈鈞院明察法規與廣告銷售時之落差，原告確無不實廣告之情事。六、考公平交易法第二十一條訂定之立法目的，除對廣告有所規範，終究目的在於保護消費者權益，不因誇大不實，錯誤訊息影響消費者之交易，故在判定廣告是否不實，自不得脫離消費者之認知為考量，蓋購買房屋非同至便利商店購買商品，謹慎消費者除考慮房屋坐落環境，採光、公共設施外，最重要是房屋內部之品質格局、空間配置等因素，而按學者范建得、莊春發合著公平交易法和範例一○○所載不實廣告要素之一必須係「使這些消費者在決定是否購買該不實產品時，產生決定性影響。」職是，建商於廣告上就相關事項為不實之陳述，而一般消費者，因廣告所載之內容、陳述，誤信為真正，故影響其決定購買與否之動機，並誘使消費者仰賴其作成消費選擇，進而於訂定契約時，仍不知該廣告內容為虛偽不實，始有可能成立不實廣告。然而觀諸銷售海報及相關建築圖說所示之平面圖和契約所定之買賣坪數暨價金，買受人實已確知並無系爭公共設施之設計，廣告所言僅為允諾公共設施設備之提供，洵無因此訊息影響消費者交易之情事，與不實廣告之要素洽有未合。況此一僅提供設備，場所委由社區住戶、管委會自行規劃利用之方式，不獨符合公寓大廈管理條例之規定，亦能給予社區住戶最適當的安置，並享有價格上之優惠，非但絲毫未損及消費者之權益，反而更有利於消費者，且原告所採購之設備，皆為高級品，絕非以劣級之物濫竽充數，實一意提供給社區住戶最安適之居家環境。原告所為之給付，既未背於契約約定及廣告上之承諾，復無損於買受人之權益，原處分認原告有違反公平交易法第二十一條不實廣告之違法，是否符合公平交易法第二十一條之立法精神與目的，不無審究餘地。七、原告除提供契約應給付之設施設備外，雖在公寓大廈管理條例未實施前已取得建造執照，依法本不需提列管理基金，亦進一步提供遠逾法令標準之鉅額社區管理基金，則原告用心經營回饋社區之健全發展，就公共設備設施之提供及管理之促進，較之廣告項目既帶給承購戶更大利益，實難認有不實廣告可言。退萬步言之，若審認結果，認原告所為之給付確與廣告內容有不符之處，惟據行政法院八十六年度判字第二五五九號判決指出：「公平法中規定，事業的廣告不得做假，是為了保護消費者，但是建商將原廣告的項目加以變更，反而更有利於消費者，及公眾時，得能否說建商此種變更有違公平法，即有問題。」準此，原告就設備之給付，為應住戶之要求，而為部分現金之折算，並開立支票，較之廣告項目，既有住戶認屬更大利處，實難認有不實廣告可言，原處分不以整體給付品質為忖，遽認原告有違公平交易法之規定，洵難令人甘服。原告用心經營，於公寓大廈管理條例未實施前已取得建造執照，依法本不需提列管理基金，惟原告基於社區之建全發展，即率先提供兩區共新台幣伍佰萬元之社區基金，及編有兩區共新台幣壹佰萬元之預算，預備作為社區公共設施充實之用，以回饋社區，社區基金之規模，亦遠超出法令之標準，其中「惜福Ｂ座公寓大廈管理委員會」因該區先為完工，已於八十六年五月廿七日簽收領取新台幣貳佰伍拾萬元之支票，另一區即「惜福Ａ座」則因近日方始完工，並已提撥社區管理基金，同時就公共設備部分，亦提撥三十萬元並經管理委員會簽收，並出具切結書，而於八十六年中秋佳節，原告尚協助社區主辦戶晚會，藉以增進社區住戶情感的交流，凡此種種之用心，乃係希望以「惜福」的理念，提倡社區和諧，提升社區文化水準，並以凝聚社區居民之向心力而努力，期能創造出一個具有社區人文氣質，具有現代鄰里和諧關係之新三合院社區，達成社區高品質及永續經營管理之目標，儘可能令社區住戶享有一個溫暖、舒適、富人情味之安樂家園，職是關於建築品質更是刻意精益求精，本案工地更榮獲八十五年施工品質類中華建築「金石奬」之殊譽，實乃對原告盡心回饋社區之最大肯定，亦足證該社區建築品質之優良精美，當不容疑，原告洵時時以消費者為念，斷非浮濫施工，昧於良心之不肖業者，並無以不實廣告誘騙消費者之事。八、蓋原告依契約之給付內容，僅需給付部分之設備即可，然為社區之發展，所為之給付卻遠遠超出，當然屬更有利於消費者之情形，然公平交易委員會就原告提供含回饋基金及設備基金合計新台幣三百萬元之事實，略而不提，即逕認不符行政法院八十六年度判字第二五五九號之情形，且爰用錯誤之調查數據，指為駁回訴願之依據，自非妥適：㈠、按公平交易委員會認「原告另稱依據行政法院八十六年度判字第二五五九號判決，原告就設備之給付，為應住戶之要求，而為部分現金之折算，並開立支票，較之廣告項目，既有住戶認屬更大利益，實難認有不實廣告可言乙節，按行政法院八十六年度判字第二五五九號判決之主要意旨為『事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施作，該變更內容，如消費者未遭受損害，甚至更有利益於消費者及公眾時，其變更即難謂有違反上開法條之責任可言』，卷查檢舉人所附事證，社區管理委員會針對住戶作公共設施折合現金方案意見調查，其中不同意折合現金而要求履行廣告中公共設施者有六十餘位，而同意者僅有二十餘位，復衡酌現金新台幣五十萬元與系爭公共設施之使用價值，殊難謂其變更內容，未使消費者遭受損害，其至更有利益於消費者及公眾」惟公平交易委員會之見解，實有下列之謬誤：⑴公平會略而不提原告所提包含「Ａ座」、「Ｂ座」五百萬社區公共基金及設備款新台幣捌拾萬元共計新台幣五百八十萬元，僅以就Ｂ座設備款五十萬元為比較基礎，實與事實有違。⑵原告依契約僅有給付「設備」之義務，並無提供「場所」之義務，公平交易委員會顯然無理擴張原告應給付之內容。⑶檢舉人所引述之廣告僅為要約之引誘，並非等同契約應給付之義務，且細觀該廣告亦僅在表示原告願提供設備，並無敍述原告需提供場所之文字。⑷經查，公平交易委員會所謂「問卷調查」「其中不同意折合現金而要求履行廣告中公共設施者有六十餘位，而同意者僅有二十餘位」云云，與惜福Ｂ座管理委員會八十六年十月六日所做成之統計表、計發問卷一一七份、有效回收七十四份，其中同意者三十七戶，不同意者二十三戶，另有意見者十四戶，住戶尚附「同意書」簽名繳回，則公平交易委員會所謂不同意者「六十餘位」云云，顯非真實，係無證據之推論及憶測。⑸再者，該公共設備係提供惜福「Ａ座」及惜福「Ｂ座」

使用，其中Ａ座全體住戶經管理委員會代表同意以折價三十萬元方式處理，並有切結書可稽，加計Ｂ座同意之住戶，早已逾至全體住戶二分之一以上，則公平交易委員會所稱「同意者僅二十餘位」云云，更顯非真實。⑹再者，檢舉人所提出之廣告中，具描敍系爭設備者，僅有一份較小之廣告圖冊，並非置於其他新聞紙或用於銷售使用，該廣告圖冊實為欲作廢之文宣，嗣後於預售之初，即未曾持以向消費者解說，縱檢舉人購屋後，嗣後取得，亦難認原告曾以廣告圖冊，向所有承購戶為此解說，是公平交易委員會認原告有憑此導致消費者產生錯誤認知，實難令原告甘服。㈡、是以衡諸行政法院八十六年度判字第二五五九號判決意旨，原告就「設備」之給付義務，已為部分添購，尚且願意提供新台幣伍拾萬元作為折價，已盡給付之義務。況原告提供新台幣二百五十萬元之公共基金，衡情自屬更有利於承購戶之情形，被告以前敍之理由，處分原告，確與實情未符。九、末查，原告所承諾提供之設備，如大型電視放映設備，音響、電子琴、鋼琴、桌椅、茶具．．．等又非必得刻意騰空一個固定放置之場所方可利用，考大型社區利用開放空間舉辦卡拉ＯＫ晚會、才藝表演、慶祝活動及至舉辦住戶大會，實屬常態，原告預為活絡社區交流，允為提供設備，確盡心盡力，而原告無權決定公共空間之利用，而係管委會之權限，已如前述，事後應訴願委員會之要求，於再訴願時提供建議擺設之場地及照片，訴願委員會竟加以曲解，不當援引，殊難言妥適，並徒以「開放空間之設置依法不得搭蓋棚架、建築物」，而認原告承諾提供設備供社區利用，為廣告不實？此確與社區一般運作情形相違，按原告為建築品質精益求精，由本案工地得到八十五年施工品質類中華建築「金石奬」之殊譽即為明證，承購戶除建物施工品質得到保障，並獲得同期之個案難以望其項背之公共基金，及最佳之公共設備，如此盡心盡力，仍遭公平會處分不實廣告，誠令原告心冷，按原告為一商譽良好之公司，公平會之處分，令原告無法依「建築投資識別標誌使用辦法」

取得建築投資識別標誌之榮譽（ＣＩＳ），而無法獲得奬勵投資興建國民住宅之申請資格，無異對殷實建築之原告為痛搫，按原告整體給付之品質，確在廣告應為給付之內容之上，於承購戶對所買房屋一坪多少錢？購買範圍不包括其檢舉之「場所」下，公平會仍為原告不實廣告之處分，確有疑義，而有關原告遭檢舉為虛偽不實之廣告，實乃社區部分住戶誤以為原告將系爭開放空間之面積，轉嫁於房屋買賣坪數之中，而欲以公共設施應有面轉換價金新台幣貳仟萬元，向原告索賠不成而反控之誣告，所為報復之舉，惟上揭面積確未計入銷售面積暨買賣價金之中，前已論及，祈鈞院明察。

十、綜上所陳之理由，可知被告原處分、駁回訴願決定書及行政院駁回再訴願決定書，誠有違誤之處，就各項公共設施場所之設置及提供，係屬管理委員會之權限，原告實無權代為決定，亦逾越契約書及廣告中原告應為給付之範圍，至於原告應購買之公共設備，確已如實給付，並無不實廣告之虞，請判決將被告不利於原告之處分、訴願決定，以及行政院不利於原告之再訴願決定撤銷。

被告答辯意旨略謂︰按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定。查原告於系爭預售屋廣告刊載「設立音樂教室、健身中心、交誼中心、設立社區專用大螢幕設計圖說於請領建照時一併核定之」，查系爭公共設施設置於開放空間既未納入建築設計圖說，亦未於請領建照時一併核定，自無合法使用之可能。況縱以開放空間為設置場所，則與照片及文字說明所示情形，相距甚遠，難謂為消費者看到廣告時，所得預見或認知之公共設施、設備情形。另以現代人注重休閒娛樂之趨勢下，公共設施之設置因攸關居住品質，常為消費者決定是否購屋之重要參考事項之一，故建商在預售屋廣告中如對公共設施之設置有虛偽不實或引人錯誤表示，將導致消費者產生錯誤認知，從而影響消費者購屋之決定。系爭行為不僅對消費者權益，造成重大損害，同時更對依法從事銷售行為之同業，形成不公平競爭，是原告所訴，實無可採。至原告另稱依據行政法院八十六年度判字第二五五九號判決，原告就設備之給付，為應住戶之要求，而為部分現金之折算，並開立支票，較之廣告項目，既有住戶認屬更大利益，實難認有不實廣告可言乙節，按行政法院八十六年度判字第二五九九號判決之主要意旨為「事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施作，該變更內容，如消費者未遭受損害，其至更有利益於消費者及公眾時，其變更即難謂有違反上開法條之責任可言」，卷查檢舉人所附事證，社區管理委員會針對住戶所作公共設施折合現金方案意見調查，其中不同意折合現金而求履行廣告中公共設施者有六十餘位，而同意者僅有二十餘位，復衡酌現金新台幣五十萬元與系爭公共設施之使用價值，殊難謂其變更內容，未使消費者遭受損害，其至更有利益於消費者及公眾，是與前開行政法院判決不符，原告所訴，應無理由。綜上所陳，本件訴訟為無理由，請准予將原訴之訴駁回。

理由

按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。為公平交易法第二十一條第一項所明定。而依同法第四十一條前段則規定，公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為。本件原告經人檢舉其投資興建之惜福庭園Ｂ座預售屋，交屋後無廣告所載公共設施之設置，有廣告不實情事，違反公平交易法規定。經被告調查結果，以原告於銷售房屋廣告就提供公共設施之場地為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，責令原告應自處分書送達之次日起，立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。原告不服，循序提起行政訴訟，主張：原告就系爭社區僅具提供設備義務，並無提供場所之承諾，此由銷售海報暨相關建築圖說所示平面圖並無該等公共設施之設計可證。而系爭廣告所示應給付之設施設備，原告早已採購，並應住戶之請求列為二案由其議決，是否將部分設施設備折合現金充當公共基金，更可證空間之提供，非原告給付範圍，為大多數住戶所明知。且意思表示應探究當事人之真意，由整體廣告文案內容及所示建築圖說、平面圖，確無系爭公共設施場所之設計，而原告所允諾者，僅為公共設施之提供。況公共設施場所之面積係由全體住戶加以分擔並計入房屋持分及買賣價金，惟查系爭社區有關開放空間部分，原告並未將之計入銷售面積之中以計算單價，承購戶自始明知其所購買付價者，並無公共設施持分之分擔，此實利於買受人得以較少金額擁有較大居住空間。倘原告確欲提供系爭公共設施場所之設置，則住戶所買受者，其持分暨價金絕非如現有契約所示，而買受人亦知之甚詳，故原告實無任何誤導及不實說明之處。另法定空地如何使用，於原告銷售房屋時，並無明確法律規範，而嗣後於八十四年制定發布之公寓大廈管理條例則將其使用之決定及管理權交由區分所有權人及管理負責人或管理委員會，原告率無權限干涉，僅能配合管理委員會所決定之使用方法。至公平交易法第二十一條之立法目的，除對廣告有所規範，終究目的在於保護消費者利益，而廣告不實要素之一必須係「使消費者在決定是否購買該不實廣告產品，產生決定性影響」，然觀諸銷售海報及相關建築圖說所示平面圖和契約所定買賣坪數暨價金，買受人實已確知並無公共設施之設計，廣告所言僅為允諾公共設施設備之提供，洵無因此訊息影響消費者交易之情事，與不實廣告之要素實有未合。退萬步言，即使認定原告所為給付與廣告內容有不符之處，惟據本院八十六年度判字第二五五九號判決指出︰公平法中規定，事業的廣告不得做假，是為了保護消費者，但是建商將原廣告項目加以變更，反而更有利於消費者及公眾時，能否說建商此種變更有違公平法，即有問題，準此，原告就設備之給付，為應住戶之要求，而為部分現金之折算，並開立支票，較之廣告項目，既有住戶認屬更大利益，實難認有不實廣告可言，原處分不以整體給付品質為忖，遽認原告有違公平交易法規定，洵難令人甘服。尤其本案工地榮獲八十五年施工品質類中華建築金石獎之殊譽，實乃對原告回饋社區之最大肯定，被告之處分令原告無法依建築投資識別標誌使用辦法取得建築投資識別標誌之榮譽，而無法獲得獎勵投資興建國民住宅之申請資格，無異對殷實建築之原告為痛擊云云。經查惜福庭園Ｂ座預售屋係原告所興建銷售，而原告於該預售屋廣告即惜福庭園寫真中有刊載「設立音樂教室↓提供鋼琴、電子琴、風琴設備、設立音樂教室/提供各類圖書雜誌約一千冊、設立社區專用大營幕家庭電影院/提供大型電視放映設備、設立健身中心/提供跑步機、健身機......等健康運動器材、設立交誼中心/提供舞蹈、進修、品茗、下棋、會客......各項聯誼場所」等內容，並佐以設置上述各項設備之場所之照片等情，有該售屋廣告影本附於原處分卷可稽。而就此廣告之整體效果觀之，足使一般購屋者客觀認知原告除提供上述各項公共設施之設備外，更提供設置各項公共設施之場所，而購屋者將享有使用該等社區專用設備（含場所）之權利；故原告主張其廣告只是表示要提供設備云云，要無可採。至原告雖主張該廣告係欲作廢之文宣云云，然欲作廢之文宣購屋之消費者竟能取得之，實與常情有違，且原告又未能舉證證明其係欲作廢之文宣，其此一主張自無足採。又關於房屋之買賣價金，於交易習慣上多僅為總價款之約定，故消費者自無從據此判斷廣告中之公共設施是否僅是提供設備不含場所。至原告雖又主張其嗣後已有部分設備完成云云，並提出照片為證。然自該等設備擺放之位置觀之，其所擺設之場地多利用法定空地之開放空間為之，而此等擺放之情形不僅與前述廣告中之照片暨文字說明情形不相符合，且相距甚遠，當非消費者看到系爭廣告時所得預期或認知之實際情形，有該等照片附於原處分卷足憑，是原告執該設置情形，主張其有依廣告內容為設置云云，亦不足取。又按公平交易法第二十一條第一項規定係對不實廣告之禁制規範。故原告於售屋之買賣契約中是否將公共設施之面積列入買賣範圍，此買賣範圍之約定是否為買受人所知悉，要與本件原告之廣告是否違反公平交易法第二十一條第一項規定無涉；另原告係一以從事房屋建築為專業之建設公司，其就系爭廣告中之公共設施部分應如何設置，應有相當之認知，故其執嗣後公佈之公寓大廈管理條例就公共設施部分之使用規定，主張其無違反公平交易法第二十一條第一項規定之情云云，自無可採。再事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施作，該變更內容，消費者是否未遭受損害，甚至更有利益於消費者及公眾，應予客觀觀察，要不得基於個別消費者之主觀喜好判斷之；蓋公平交易法規範之目的，乃為維護交易秩序與消費者之利益，並確保公平競爭，此觀公平交易法第一條之規定自明。故系爭社區住戶就系爭廣告設備之公共設施是否折合現金方案所表示之意見，僅能作為變更是否更有利於消費者之參酌，而非作為唯一判斷之依據。而系爭社區管理委員會曾針對住戶就系爭廣告設備之公共設施是否折合現金方案作意見調查，依本件檢舉人於原處分時提出之意見調查表記載，其中不同意折合現金而要求履行廣告中公共設施者有六十餘位，而同意者僅有二十餘位，有該意見調查表可稽；至原告雖提出統計表及切結書等資料，主張惜福Ａ座社區已經管理委員會代表同意以折價新臺幣三十萬元處理，加計Ｂ座同意之三十七戶已逾全體住戶二分之一云云，然觀原告提出之統計表上記載，系爭惜福Ｂ座之住戶共一百十七戶，同意折合現金之住戶為三十七戶，至惜福Ａ座部分僅是以管理委員會之名義與原告訂立切結書同意折價現金，是否全部住戶均同意，則不明，有統計表及切結書附卷可稽，是上述證物是否足以證明原告所謂已逾二分之一住戶同意折價現金之主張，尚非無疑；況住戶之是否同意折價並非即得作為是有利於消費者變更之判斷。另系爭意見調查表上明白記載，建設公司在銷售廣告中曾刊載將來社區完成，會有社區基金；圖書室、健身房．．．．．．，社區基金新臺幣二百五十萬元已由建設公司交付管委會．．．．．．，有該意見調查表足憑，是該社區基金自不得作為折價範圍，並據以判斷變更是否有利於消費者之基準。故本件自應以原告欲為回饋之現金金額新臺幣五十萬元作為判斷之範圍。而原購置上述廣告之設備（不含場地）之費用為新臺幣四十餘萬元，有原告提出之設備預算表附於訴願卷可考，故衡酌現金新台幣五十萬元與系爭公共設施設備費用加計使用價值，客觀觀察之實難謂其變更內容，未使消費者遭受損害，甚至更有利益於消費者及公眾。是原告執本院八十六年判字第二五五九號判決意旨，主張其就設備之給付，應住戶之要求，而為部分現金之折算，較之廣告項目，既有住戶認屬更大利益，實難認有不實廣告可言云云，洵無可採。綜上所述，本件原告既未依系爭廣告內容為相關場所、設備之設置，而於現代人注重休閒娛樂之趨勢下，公共設施之設置因攸關居住品質，更常為消費者決定是否購屋之重要參考事項之一，尤其系爭廣告係一預售屋之售屋廣告，而預售屋於消費者與建商進行交易時，因尚無成屋可供其實地參觀，故售屋之廣告更是消費者作為認識其所購建物之外觀、內容及週邊環境之重要資訊依據，是建商所為預售屋廣告內容如對公共設施之設置有虛偽不實或引人錯誤表示，自將導致消費者產生錯誤認知，從而影響消費者購屋之決定。尤其本件原告係一建設公司，以從事房屋建築為專業，則其所建築銷售之房屋，是否可設有其所廣告之設施，更為其所明知，然其卻於預售屋廣告中對公共設施之設置為虛偽不實或引人錯誤表示，自會導致消費者產生錯誤認知，從而影響消費者購屋之決定。是原告之系爭行為不僅對消費者權益，造成重大損害，同時更對依法從事銷售行為之同業，形成不公平競爭，其行為已違反公平交易法第二十一條第一項規定，自堪認定。從而，被告依據公平交易法第四十一條前段規定，責令原告自處分書送達之次日起，立即停止系爭虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，於法並無違誤，一再訴願決定，遞予維持，亦無不合。原告起訴意旨，難謂為有理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。

行 政 法 院 第 六 庭審 判 長 評 事 徐 樹 海評 事 林 茂 權評 事 高 啟 燦評 事 蔡 進 田評 事 劉 鑫 楨右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官 賀 瑞 鸞