最高行政法院(含改制前行政法院)九十一年度判字第一四八八號

最　高　行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　九十一年度判字第一四八八號

上訴人

蝸牛族房屋仲介有限公司

代表人

甲○○

被上訴人

行政院公平交易委員會

代表人

乙○○

右當事人間因公平交易法事件，上訴人對於中華民國九十年三月十五日臺北高等行政

法院八十九年度訴字第一八一九號判決，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人（即原審原告）起訴主張：被上訴人無證據直接證明上訴人有為足以影響交易秩序之欺罔之行為，僅依檢舉人曾茂隆之指控及其所簽署之「購屋要約書」，認定上訴人並未告知檢舉人得選擇「內政部版要約書」，係其單方面之臆測。而上訴人檢附訴證資料有關「內政部版要約書與購屋要約書之內容比較表」，與上訴人於八十九年三月六日陳述紀錄相互矛盾，依經驗法則判斷，該證據之證明力不足。上訴人職員所謂「公司並無內政部版要約書之書面資料」，實指並無使用印有「內政部版要約書」形式之書面文件，而係以「客戶權益須知」及「內政部版要約書與購屋要約書之內容比較表」，加以上訴人職員以口頭方式對購屋人解說內政部版要約書之精神，被上訴人將之曲解為上訴人並無「內政部版要約書」之書面資料，而不附理由不予採用對上訴人有利之證據，有違證據法則。另被上訴人為釐清事實，曾二度傳喚檢舉人到會說明，惟檢舉人均未依通知到會，被上訴人未再加以調查，於事實真相未查明前即作出處分，失之草率。再者，購屋者於購屋要約書前言：「立書人簽署前，已確實詳閱並充分瞭解中信房屋艋舺加盟店所提供之『不動產說明書』『買方權利義務說明書』『房屋交易安全制度說明書』及『內政部版要約書』之內容，且確認未受到受託人誤導而簽署本約。」簽署確認；本案檢舉人其所簽署之購屋要約書前言，亦經其簽署確認，足徵上訴人確已提供內政部版要約書之內容予檢舉人知悉，並加以說明比較，予檢舉人自由選擇之權。並檢附上訴人與其他購屋者簽署之購屋要約書四紙，以證上訴人於每次仲介交易時，確會提供所有資訊予相對人，惟原判決逕以該項證據提出時間太慢而未能就該證據之證明力予以認定說明，足以影響判決結果，原判決實有違背法令之嫌。此外，公平交易法規範目的在維護交易秩序與確保公平競爭，規範對象應限於與市場或競爭有關之行為，並非一切交易行為有不公平之處，均可為公平交易法之規範對象，故公平交易法第二十四條之適用，應具有涉及營業競爭手段或市場地位，惟被上訴人所為之處分及訴願決定似將契約當事人之地位之不對等與市場優勢地位混為一談，非但與是否合乎「效能競爭」本旨之營業競爭手段無關，亦與濫用市場優勢地位無涉，原判決於本案中適用公平交易法第二十四條，似有違誤。再者，本案僅為個案交易，而所謂「足以影響交易秩之欺罔行為」係指「隱瞞重要事實使交易相對人與其交易」之情形，今交易相對人是否知悉「內政部版要約書」並不足以影響其交易與否之決定，上訴人並未利用此項資訊優勢妨礙檢舉人行使其選擇權，原判決認上訴人之所為屬「足以影響交易秩序之欺罔行為」而適用公平交易法第二十四條規定，實有適用法律顯有違誤之情事。查買、賣方與仲介業者之交易地位處於不對等之狀況，係現實交易市場所致，何以仲介業者隱匿而未充分告知重要交易資訊，將致使交易相對人與其交易，使競爭者喪失交易機會？亦未見被上訴人合理推論，被上訴人對本案與公平法之立法精神及意旨有所誤解等語。

被上訴人則以：上訴人並未告知打算購屋之檢舉人得採用內政部所訂定之要約書之事實，有檢舉人曾茂隆之檢舉函、上訴人職員吳孟貴之陳述筆錄及曾中龍於被上訴人處陳述紀錄表示，各加盟店仍使用舊版之購屋要約書可證。又上訴人職員吳孟貴，至被上訴人處陳述時表示，公司並無內政部版要約書之書面資料，而上訴人所檢附之訴證資料「客戶權益須知」及「內政部版要約書與購屋要約書之內容比較表」，經查前者「客戶權益須知」看板之內容與本案有關者僅有「本店依據公平交易委員會議決議，不收取斡旋金（賣方要求除外）」，即如上訴人所言，則購屋人仍無法得知其有選擇內政部版要約書之權利；另「內政部版要約書與購屋要約書之內容比較表」因該份書面資料對上訴人應屬有利，惟吳孟貴到會說明時其未提供且自承該公司並無內政部版要約書之書面資料等語，核其前開訴願理由顯與上訴人於八十九年三月六日陳述紀錄有相互矛盾之處，依經驗法則，上開理由並不可採。另房屋仲介之交易過程，買方較仲介業者在相關資訊方面，通常處於明顯不對稱之地位，仲介業者若利用優勢地位收取斡旋金，而未充分揭露資訊，提供消費者選擇採用其他交易方式之機會，則屬公平交易法第二十四條規定所稱之影響交易秩序之「欺罔或顯失公平」之行為。被上訴人鑒於房屋仲介業者提供予購屋人簽署之斡旋金契約中雖或有以書面方式表明有內政部版要約書可供選擇，惟所提供內政部版「要約書」之資訊均有不足，購屋人極易在資訊不足且不明瞭內政部版要約書為何物之情況下，作出錯誤之判斷，始建議仲介公司如以書面告知，宜以另份書面文件供消費者簽署，以充分告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權，否則將依其具體行為認定有無違反公平交易法第二十四條之規定。依檢舉人與上訴人職員之陳述內容，本案系爭「購屋要約書」中就內政部版要約書之主要內容為何，以及購屋人亦得選擇簽署內政部版要約書等文字以觀，均未見記載，足認上訴人因從事房屋仲介交易，提出斡旋金要求時，並未同時告知消費者得採用內政部所訂定之「要約書」，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依檢舉人曾茂隆提出之檢舉書所載，已明確指明上訴人職員吳孟貴與其簽訂『購屋要約書』時，並未告知得選擇不須預先支付斡旋金之內政部版要約書。再加上證人吳孟貴與曾中龍二人均在被上訴人調查時，指出上訴人公司內並無採用內政部版本精神之空白契約書格式書面，足以佐證檢舉書所述內容之真實性。原審傳訊證人吳孟貴，依其證詞內容所示，本件簽訂購屋要約書之地點是在檢舉人之辦公室內，非上訴人公司內，而簽訂斡旋金所使用之本票又是由吳孟貴提供，此時依日常經驗法則判斷，應認檢舉人在檢舉書所述之事實為真正。雖然曾茂隆提出檢舉後未再接受被上訴人或法院之訊問，但其檢舉書之真實性應可確定，足以據為認定本案上訴人上述違章行為之積極證據。至上訴人所指之『內政部版要約書與購屋要約書之內容比較表』係張貼在辦公室牆壁上，字跡甚小，其職員在洽商客戶之過程中，不可能如此不禮貌地將客戶帶至辦公室之牆邊向客戶來說明，何況本件簽約地點是在檢舉人之辦公室內，吳孟貴又如何能依據『內政部版要約書與購屋要約書之內容比較表』之記載來向檢舉人詳細說明二者間之異同﹖且法律制度之設計極為精細，縱有書面之記載，都未必能說清楚其間之利害差異，又如何能期待上訴人之職員能以口頭之式方向客戶說明清楚﹖何況在利害關係上，如果能先收取到斡旋金，對資金之取得或將來可能產生的法律糾紛，上訴人均會處在有利之地位，則在情理上，在經驗法則上，均難以期待上訴人之職員能夠而且願意在無書面為憑之情況下，會毫無保留、清楚告知客戶其間之差異，故上訴人所稱有違常情，難以採信。至於上訴人在本院審理中所提與其他客戶簽訂之買賣要約書影本，與本案事實並無直接之關連性；且另案有此約定，可能是客戶本身即具備特定之法律常識，而知悉自身之權益，並不能因此即證明，有此約定是出於上訴人職員之告知。再者，此項證據直到原審審理中始行提出，時間太慢，其證明價值亦值懷疑。又公平交易法第二十四條所規範者，應為建立「市場競爭之秩序」，而對「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，強調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會。本案檢舉人在檢舉書中明示，如果其知悉得不付斡旋金，即不會簽下斡旋金本票，由此可以判斷，上訴人顯然是利用其在「法律資訊」與「市場資訊」之雙重優勢，卻未顧及被上訴人先前所為之督導要求，未對檢舉人為告知，自已該當於「隱瞞重要事實使交易相對人與其交易」之情形，而符合公平交易法第二十四條所定之要件，被上訴人依同法第四十一條予以本件處分，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，因將原決定及原處分均予維持，駁回上訴人之訴，核無違誤。查公平交易法第二十四條所規範之「欺罔行為」，係以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之行為，而所謂交易相對人，並不以相互競爭之事業為限。上訴意旨略謂，公平交易法第二十四條規定之適用，僅以相互競爭之事業主體為對象云云，並無法律依據，難謂有理由。次查所謂「隱瞞重要事實使交易相對人與其交易」之情形，應包含交易之一切條件，譬如交易是否須支付斡旋金在內，上訴人主張僅限於交易標的物之相關訊息云云，亦無足採。末查原判決就上訴人於原審所提其他購屋者簽署之購屋邀約書四紙，已詳為調查，且敘明其不能證明上訴人所主張有利於己之事實存在之理由，上訴意旨，指摘原判決漏未斟酌與本案具有直接性、關連性、必要性之證據，違反證據法則云云，亦無理由。綜上所述，上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。

據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百五十五條第一項、第九十八條第三項前段，判決如主文。

最 高 行 政 法 院 第 二 庭審 判 長 法 官陳　石　獅

右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官　王 福 瀛