臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)100年度簡字第14號

• 裁判案由: 不動產經紀業管理條例
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 100 年 04 月 15 日
• 法官: 許瑞助
• 當事人: 華富不動產仲介經紀有限公司、新北市政府地政局

臺北高等行政法院判決
100年度簡字第14號原 告　華富不動產仲介經紀有限公司
代　表　人　洪興隆（董事）住同上
被 告　新北市政府地政局
代　表　人　康秋桂（局長）住同上
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服新北市政府中華民國99年11月8 日北府訴決字第0990593019號（案號000000000號）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：
緣原告前經民眾向被告檢舉其公司業務員所交付坐落桃園縣龜山鄉○○段89地號土地及桃園縣龜山鄉○○○路○○○ 巷11
號4 樓建物（上開土地、建物下合稱系爭房地）之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），未指派經紀人簽章，涉及違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）。經被告認定原告雖曾指派經紀人，惟經紀人未於系爭契約簽章，違反管理條例第22條第1 項規定，爰依同條例第29條第1 項第2 款規定，以99年5 月18日北地價字第0990443659號函，及同文號處分書，裁處原告新臺幣（下同）6 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
㈠原告聲明求為判決：⒈訴願決定及原處分關於原告經因管理條例事件被處以6 萬元罰鍰撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：被告以系爭房地買賣係由原告仲介成交，惟其僱用之經紀人漏未於系爭契約簽章，裁處原告6 萬元罰鍰，是否適法？
㈠原告主張之理由：
⒈按行政罰法第7 條第1 項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」民法第3 條規定：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必需親自簽名。」其立法意旨：「即法律上規定某種法律行為，須以訂立書面為必自寫，但此種書面，原則上應由本人自寫，方符法定程式．．．。故其例外復規定得不由本人自寫，而許其使他人代寫，但為慎重計，在他人代寫之後，仍應由本人親自簽名耳。」⒉實務見解：
⑴最高法院47年臺上字第81號判例：「推事未於言詞辯論及宣判筆錄簽名，固不得謂為已備公證書之形式，惟基於該言詞辯論而為之判決，不能因此失效。原審因第一審推事未於言詞辯論及宣判筆錄簽名，及書記官之未能記明其不能簽名之事由遂認於訴訟程序為有重大之瑕疵，將第一審判決廢棄予以發回，殊難謂合。」
⑵最高法院判例29年上字第395 號要旨：民法第3 條關於依法有使用文字之必要者，及民事訴訟法第358 條關於私文書經本人簽名蓋章者，推定其為真正之規定，均與文書本身真偽問題不相干，該項文書縱未經本人簽名蓋章，而有他證據足以證明其為真正者，自不能以文書之形式條件有所欠缺，即為出於偽造之斷定。
⑶最高法院64年度第5 次民庭庭推總會議決議：所謂簽名，法律上並未規定必須簽其全名，且修正前票據法第6 條更規定票據上之簽名得以劃押代之，僅簽姓或名，較劃押慎重，足見票據之簽名，不限於簽全名，如僅簽姓或名者，亦生簽名之效力。至於所簽之姓或名，是否確係該人所簽，發生爭執者，應屬舉證責任問題。
⒊原告非因故意或過失不指派經紀人於本件簽章，實因買賣雙方皆知買賣契約撰寫、簽訂之地政士及經紀人皆由洪興隆執行，洪興隆已實際對本件負責。洪興隆應不需再以經紀人身分簽章才足以表示負責。若本件不是洪興隆擔任簽約地政士，洪興隆自當以經紀人身分於買賣契約簽章以示負責；或本件自始即未由洪興隆擔任經紀人，由洪興隆擔任簽約地政士，即應由其他經紀人於買賣契約書簽章以示負責。
⒋系爭契約由洪興隆製作、撰寫，洪興隆又兼本件經紀人，洪興隆應不需再於契約書以經紀人身分簽章才足以表示對本件負責。
⒌洪興隆及原告依系爭契約之執行已足以證明自始至終皆願意於買賣契約負責，從未逃避簽章責任，只因洪興隆認為整分買賣契約由其撰寫，且洪興隆兼本件經紀人及地政士，應不再需由洪興隆再以經紀人身分簽章始謂負責。
⒍地政局發文字號：北地價字第09903190171 號函隨文檢附新北市不動產經紀人員獎懲委員會99年度第2 次會議議程所附前次會議決議執行報告之案由2 之決議「一、經查本案經紀人陳鴻彬在不動產買賣契約書上僅於地政士欄位簽章，然其確有經紀人身分，並以經紀人、地政士之雙重身份執行相關業務，爰本案經紀人未於不動產契約書簽章部份不予懲戒。」本件洪興隆與陳鴻彬皆具有經紀人未簽章，但法律並未規定地政士需於買賣契約書簽章，然被告卻以此理由處洪興隆申戒一次處分，而陳鴻彬卻不予懲戒，不知獎懲委員及被告其依據法理及懲戒標準為何？
㈡被告主張之理由：
⒈按管理條例第3 條、新北市政府97年10月2 日北府地價字第0970652036號公告，新北市政府將相關權限委任被告執行；次按管理條例第22條第1 項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：．．．六、不動產租賃、買賣契約書。．．．」、同條例第29條第1 項第2 款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：．．．二、違反．．．第二十二條第一項規定者處新臺幣六萬元以上二十萬元以下罰鍰。．．．」。另按內政部97年5 月8 日內授中辦地字第0970045454號函：「．．．查不動產經紀業管理條例第二十二條第一項規定．．．經紀業違反該規定者，依本條例第二十九條第一項第二款規定，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰；經紀人違反該規定者，依本條例第三十一條第一項規定，施予申誡處分。又按本條例第十七條、第三十二條規定意旨，經紀人員應受僱於經紀業始得從事仲介或代銷業務，尚不得以個人名義執行業務；另依第二十六條規定之損害賠償責任者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，是以經紀業對所屬經紀人員應善盡督導之責，尚不得以經紀人員個人行為而主張免除本條例規定之行政義務及民事責任。本案經紀業僱用之經紀人未於上開規定之重要交易文件簽章，該業及經紀人即有違反本條例第二十二條第一項規定．．．」
⒉查本件訴外人及原告提供之系爭契約，除經買賣雙方簽名外，均無相關人員簽章，惟本件既由不動產經紀業者仲介成交，則其僱用之經紀人漏未簽章部分顯已違反管理條例第22條第1 項規定，原告既知悉系爭契約需由經紀人簽章，難謂其係法令解讀及認知不同，非出於故意及過失而免除其責，系爭契約經紀人疏未簽章既屬事實，其中專任經紀人部分業經不動產經紀人獎懲委員會依管理條例第33、34條決定申誡一次（被證9 ）。
⒊另原告援用民法第3 條主張系爭契約係由其僱用之經紀人撰擬，故不需於系爭契約以經紀人身分簽章一節，按管理條例第22條規定經紀業須指派經紀人於重要交易文件簽章，係課以經紀人審閱、並確保交易內容正確性之責，並非要求經紀人須親自製作書寫相關文件，且該契約應係提供一般民眾使用之定型化契約，倘自始未簽名蓋章，當無從確認業者僱用之經紀人有無完成內容之審認以保障後續交易雙方權益。
⒋是以不動產經紀業於交付不動產買賣契約書予買賣雙方時，自應確實指派並監督經紀人完成簽章，不得以經紀人個人行為免除法令規定之行政義務，原告僱用之經紀人未於重要交易文件簽章，其未善盡督導之責違反管理條例第22條，被告依規定處以原告6 萬元罰鍰實屬有據，依法並無不符。
⒌另原告表示99年第2 次獎懲委員會會議議程所附前次會議決議之被付懲戒人陳鴻彬與其僱用經紀人同樣具經紀人、地政士雙重身分，何以陳鴻彬不予懲戒，原告僱用之經紀人卻遭懲戒一節，查本件係就原告未指派經紀人員簽章部分予以裁處，關於經紀人員懲戒情形與案情無涉，不予論述。
⒍綜上所述，原告之訴無理由，請予以駁回。
理 由
一、本件原告起訴之真意係對訴願決定及被告99年5 月18日北地價字第0990443659號函，及函附同文號處分書裁處6 萬元罰鍰，請求撤銷；爭訟之數額在40萬元以下，依99年5 月1 日施行之行政訴訟法第229 條第1 項規定，應依簡易訴訟程序進行之，先予敘明。
二、按「本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」、「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：．．．六、不動產租賃、買賣契約書。．．．」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：．．．二、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」為管理條例第3 條、第22條第1 項、第29條第1
項第2 款明定。次按新北市政府97年10月2 日北府地價字第0970652036號公告：「主旨：公告不動產經紀業管理條例所規定本府權限之有關行政處分事項委任本府地政局執行，並自即日起生效。」。
三、緣原告前經民眾檢舉其公司之業務員所交付之系爭契約，未有經紀人簽章，涉及違反管理條例。經被告認定原告雖有指派經紀人，惟經紀人未於系爭契約簽章，裁處原告6 萬元罰鍰。原告不服，提起訴願遭決定駁回。
四、原告循序起訴意旨略以：原告非因故意或過失不指派經紀人於本件簽章，實因買賣雙方皆知系爭契約撰寫、簽訂之地政士及經紀人皆由洪興隆執行，洪興隆已實際對本件負責，從未逃避簽章責任，應不需再以經紀人身分簽章才足以表示負責。若本件不是洪興隆擔任簽約地政士，洪興隆自當以經紀人身分於買賣契約簽章以示負責；或本件自始即未由洪興隆擔任經紀人，由洪興隆擔任簽約地政士，即應由其他經紀人於系爭契約簽章以示負責。另洪興隆與訴外人陳鴻彬皆具有經紀人未簽章，然被告卻以此理由處洪興隆申戒1 次處分，而陳鴻彬卻不予懲戒，不知獎懲委員及被告其依據法理及懲戒標準為何云云。
五、本件兩造之爭點為：被告以系爭不動產買賣係由原告仲介成交，惟其僱用之經紀人漏未於系爭契約簽章，裁處原告6 萬元罰鍰，是否適法？
㈠原告前經民眾向被告檢舉該公司所屬業務員於執行仲介業務所交付之系爭契約，無經紀人簽章，涉及違反本條例之規定。經被告查證，原告雖曾指派洪興隆為經紀人，惟經紀人洪興隆未於系爭契約簽章，此有原處分卷附之系爭契約、原告99年3 月8 日函等影本在卷可稽，並有98年8 月1 日訴外人陳邱萍委託原告之房地產委託銷售契約書、98年8 月3 日不動產說明書之目錄、房屋買賣委託斡旋書等影本附本院卷可憑。
㈡原告主張其非因故意或過失不指派經紀人簽章，實因買賣雙方皆知系爭契約撰寫、簽訂之地政士及經紀人悉由洪興隆執行，應不需再以經紀人身分簽章才足以表示負責云云。茲以：
⒈按為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。管理條例第1 條定有明文。而管理條例第22條規定經紀業須指派經紀人於重要交易文件簽章，係課以經紀人審閱、並確保交易內容正確性之責，是以不動產經紀業於交付不動產買賣契約書予買賣雙方時，自應確實指派並監督經紀人完成簽章，以維護不動產交易秩序，保障交易者權益。是上開規定既係保護消費者權益之特別規定，原告係不動產經紀業者，自應遵守。而本件係經紀人未於系爭契約簽名，根本與原告所提民法第3 條、票據法第6 條之規定及相關判決、決議所涉案例均無涉，自無從比附援引。
⒉經核98年8 月1 日房地產委託銷售契約書（下稱委託銷售契約）影本（本院卷第29至30頁），訴外人陳秋萍（賣方）委託原告銷售系爭房地，依委託銷售契約第2 條約定委託銷售金額合計350 萬元，同契約第4 條付款方式應備文件，以手寫文字記載「依一般代書流程」。可見陳秋萍係委託原告仲介系爭不動產。
⒊另核原告提出之訴外人簡維峰（買方）委託原告之要約書影本（本院卷第32頁），記載受託人為原告，經紀人欄位則蓋有洪興隆之戳章。繼核98年8 月3 日不動產說明書之目錄影本記載：「經紀人洪興隆」，並有洪興隆簽章。亦足見洪興隆係以「經紀人」身分執行業務。
⒋洪興隆既係基於經紀人之資格，執行系爭房地之仲介或代銷業務，縱其兼具地政士資格，惟在管理條例並無於身兼經紀人及地政士身分之下，經紀人得免於相關不動產買賣契約簽名之特別規定，原告復未舉證證明其他法律有何特別規定之情形，是洪興隆仍應本於其為經紀人之身分於系爭契約簽章，此項義務無從依其身兼地政士之身分而免除。
⒌原告為經紀業者，於社會生活上就同性質事務繼續反覆實施不動產仲介業務行為，已具備專業知識及能力，自應遵守執業規範並且盡善良管理人之注意義務，竟違反規定，難謂無過失。
㈢原告雖繼以：洪興隆與訴外人陳鴻彬皆具有經紀人未簽章，然被告卻以此理由處洪興隆申戒1 次處分，而陳鴻彬卻不予懲戒，不知獎懲委員及被告其依據法理及懲戒標準為何云云。惟查，本件原處分係被告以原告所僱用之經紀人洪興隆未於系爭契約簽章，處以罰鍰6 萬元。至於經紀人洪興隆經新北市不動產經紀人員獎懲委員會決議後，由被告以其未於系爭契約簽章，予以申誡1 次（訴願卷第30至32頁），及陳鴻彬未於另件不動產契約書簽章不予懲戒，另因無法提供不動產說明書供核予以申誡1 次處分（本院卷第23頁），亦均與本件無涉，而無從為原告有利之認定。
六、綜上所述，本件原告係不動產經紀業者，其所僱用之經紀人洪興隆未於系爭契約簽章，原告未善盡督導之責，確已違反管理條例第22條第1 項規定。從而，被告依管理條例第29條第1 項第6 款規定，裁處原告法定最低額度之6 萬元罰鍰，揆諸首揭條文規定，於法並無不合，訴願決定遞予維持，亦無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。又本件係適用簡易訴訟程序，爰不經言詞辯論逕為判決，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第233
條第1 項、第98條第1 項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　100　 年　　4　　 月　　15　　日臺北高等行政法院第三庭
法 官　 許瑞助
上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中　　華　　民　　國　　100 　年　　4 　　月　　15　　日書記官 吳芳靜