臺北高等行政法院判決

102年6月13日辯論終結

原告

吳明蘭

原告

賴貴川

原告

洪祥熙

原告

宋秀英

原告

李麗珊

原告

凌美華

原告

杜盈滿

原告

張俊哲

原告

潘靜雯

原告

彭錦彬

原告

陳淮舟

原告

黃子成

原告

原告兼共同

訴訟代理人

吳玲娥（會計師）

被告

臺北市稅捐稽徵處

代表人

黃素津（處長）

訴訟代理人

陳瑄翎

　邢愷明

　林麗雪

上列當事人間房屋稅事件，原告吳明蘭不服臺北市政府中華民國101 年10月11日府訴一字第10109145900 號訴願決定、原告賴貴川不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109146000 號訴願決定、原告洪祥熙不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148200 號訴願決定、原告宋秀英不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148400 號訴願決定、原告吳玲娥不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148500 號訴願決定、原告李麗珊不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148600 號訴願決定、原告凌美華不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109148800 號訴願決定、原告杜盈滿不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149000 號訴願決定、原告張俊哲不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149200 號訴願決定、原告潘靜雯不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149300 號、第10109149400 號訴願決定、原告彭錦彬不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149500 號訴願決定、原告陳淮舟不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149600 號訴願決定、原告黃子成不服臺北市政府101 年10月11日府訴一字第10109149800 號訴願決定，共同提起行政訴訟。本院判決如下：

主文

事實及理由

一、事實概要：原告吳明蘭所有臺北市○○○路○○○巷○○○○○○號12樓、賴貴川所有同市路巷弄12號13樓、洪祥熙所有同市路巷弄16號7 樓之1 、宋秀英所有同市路巷弄16號16樓、吳玲娥所有同市路巷弄12號4 樓之1 、李麗珊所有同市路巷弄12號6 樓、凌美華所有同市路巷弄8 號、杜盈滿所有同市路巷弄12號17 樓 、張俊哲所有同市路巷弄16號5 樓、潘靜雯所有同市路巷弄16號5 樓之1 及6 樓之1 、彭錦彬所有同市路巷弄12號3樓 之1 、陳淮舟所有同市路巷弄12號6 樓之1 、黃子成及訴外人丁鈺賢、黃盟娟、黃聖靇共有同市路巷弄12號9 樓房屋（下稱系爭房屋），坐落基地上之地上17層、地下3 層3 棟71戶建築物，領有臺北市政府工務局（建築管理業務自民國95年8 月1 日起移由臺北市政府都市發展局辦理）核發之88 年10 月22日88使字第410 號使用執照，該建築物構造種類為鋼筋混凝土（RC造），被告為辦理臺北市高級住宅清查作業，由被告所屬松山分處（下稱松山分處）於100年4 月7 日派員至該建築物所在之潤○○○社區（下稱系爭社區）現場進行勘查，查得系爭社區之3 棟建築物，其中2棟為地上3 層建物，另1 棟為地上17層建物，總戶數原為71戶，其中3 戶供住戶公共使用，目前為68戶之住戶，並依高級住宅8 項認定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱評定作業要點）第15點所定之高級住宅，松山分處乃按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，核定原告吳明蘭、賴貴川、洪祥熙、宋秀英、吳玲娥、李麗珊、凌美華、杜盈滿、張俊哲、潘靜雯、彭錦彬、陳淮舟、黃子成及訴外人丁鈺賢、黃盟娟、黃聖靇等4 共有人101 年房屋稅各為新臺幣（下同）132,943 元、132,943 元、112,813 元、150,617 元、107,480 元、107,480 元、75 ,188 元、195,582 元、107,480 元、214,960元（107,480 元2 戶）、107,480 元、107,480 元、132,943 元。原告對101 年房屋稅不服，分別申請復查、提起訴願，均分遭駁回，遂共同向本院提起行政訴訟。

二、本件原告主張：

㈠系爭社區共68戶，2 樓至7 樓有24戶，每戶面積（不含停車位）為68.33 坪至70.22 坪。被告根據網路刊載之待售資料，認定系爭社區每坪售價為139.39萬元至173.41萬元，但內政部不動產實價登錄資訊揭露後，證實待售價格高於實際成交價格，甚至五折成交，被告引用待售價格，顯蓄意高估。即使是同一社區，不同樓層、座向，每坪單價亦不儘相同，系爭社區為屋齡超過12年之中古大樓，被告提出臨近區域即○○○路165 巷一帶之電梯大廈每坪單價132.92萬元之單一個案，非系爭社區之市場交易行情，據以認定系爭社區每戶總價超過8,000 萬元，無法令人心服。

㈡系爭社區每個車位面積約12坪，市場行情約為230 萬元。按被告計算標準，每個車位價值高達1,668 萬元（計算式：1,390,000 元12＝16,680,000元）至2,076 萬元（計算式：1,730,000 元12＝20,760,000元），試問有如此行情之停車位？被告明知停車位價值，與主建築物之價值是分別計算，但其評估系爭社區房屋價值，卻將車位以上述價格計算，顯然故意高估，與事實不符。被告就高級住宅之認定標準，各戶建物總面積不應將停車場面積計入，即使計入，亦應分別計價。原告對臺北市高級住宅審查作業注意事項（下稱注意事項）第3 點第1 項及第3 項等規定均不爭，本件爭點為注意事項第3 點第2 項之市場行情、停車位與主建物之價值是否應分別計算。

㈢再者，系爭社區符合80坪以上共44戶，占總戶數不足70% ，不符注意事項課徵高級住宅稅之標準。根據內政部不動產實價登錄系統與各大房仲業者提供不動產交易價格查詢網頁，系爭社區鄰近區域市場行情，估算總價8,000 萬元以上的戶數不到70% 。又系爭社區16樓於101 年3 月1 筆成交物件，成交價1 億1,500 萬元（含主建物、共有部分93.7坪及2 個法定停車位），依原告最早購屋時，建商提出每高1 樓層，每坪售價調高1 萬元之原則，以此成交價試算系爭社區2 樓至7 樓之市場行情，低於8,000 萬元以下的有22戶，占總戶數68戶之32.35%，不符合課徵高級房屋稅的標準。又車位每月管理費1,000 元，主建物每坪管理費185 元，車位與主建物之登記所有權人可能不同，原告先前主張車位與主建物要分開計算為錯誤。再依注意事項第3 點第3 項，面積係以地政機關登記之建物總面積為準，惟該登記面積不包括增設停車位，被告補充答辯二狀附件49之總價計算表卻將之列入。

㈣關於被告提示之21世紀不動產股份有限公司（下稱21世紀不動產）102 年3 月13日函，地段係決定房屋價格之重要因素，臺北市○○○路○○○巷與系爭社區相近，委託售價與出售價格當然不同，委託售價無法作為本件參考。原告質疑吉家網股份有限公司（下稱吉家網公司）102 年2 月27日吉字第1020227001號函資料之正確性，倘其為高級住宅，為何沒有車位？且○○○路165 巷1 ～49號電梯大廈案例為特殊個案，不得參採。又原告不同意被告以每層每坪132.92萬元均一價格計算，至少每層樓應遞次扣減1 萬元，且應將房屋折舊列入考量。被告原提出台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆成交物件每坪單價132.92萬元為證，現又提出昇禾不動產仲介經紀有限公司（下稱昇禾公司）102 年5 月7日回函資料，證明當初每坪單價132.92萬元不正確。且該回函係由昇禾公司提供，非原始交易憑證，如何證明與原始交易憑證相符？

㈤社區環境維護良好，原告自費雇用物管公司維持居住品質及綠化市容，皆與臺北市政府無關，且市民自費協助維護市容、治安與交通，政府未給予鼓勵，更不應以此為由課徵高額高級房屋稅。系爭社區當初購入價格並不高，且都是自住型住戶，被告驟然提高系爭社區4 倍多的房屋稅，非依法行政等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被告則以：

㈠為合理反映高級住宅應有的房屋評價，通盤檢視臺北市各路段之實際發展及繁榮程度，以覈實評定房屋現值，促進房屋稅負擔合理化，臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，於100 年常會決議修訂評定作業要點，經臺北市政府於100 年1 月24日以府財稅字第10030212100 號公告自100 年7 月1 日起實施。符合評定作業要點第15點第1 項規定8 項標準之高級住宅，需同時符合注意事項有關價格或面積之要件者，始予加價課徵房屋稅，使其反映高級住宅應有之價值及稅捐負擔，俾能符合量能課稅及租稅公平原則。有臺北市政府100 年1 月24日府財稅字第10030212100 號公告、臺北市不動產評價委員會100 年常會紀錄、101 年臨時會紀錄、臺北市房屋街路等級調整率評定表、注意事項等資料可稽。系爭社區經松山分處現場勘查逐項審核認定符合評定作業要點第15點第1 項之8 項標準，亦符合注意事項第3 點之要件，乃按房屋坐落地點之街路等級調整率即250%加成核計房屋構造標準單價之房屋評定現值後，按住家用稅率課徵系爭房屋101 年房屋稅，洵屬有據。

㈡被告派員現場勘查並逐項審核結果，審認系爭社區已具備前開高級住宅8 項標準，就認定情形，分述如下：

⒈獨棟建築：系爭社區依88使字第410 號使用執照存根聯記載為地上17層、地下3 層之3 棟建物，未與其他建物或建案相連結。

⒉外觀豪華：本案建築外觀兼具雄偉與華麗，外牆貼有大理石、花崗岩等天然石材，部分為玻璃帷幕，地磚採用大尺寸刨光石英磚。1 樓中庭有噴泉及庭院造景，及寬敞之360 度迎賓車道通往大廳門口及住戶地下停車場。大門外警衛隨時警戒，管制車輛進出。大廳右側有歐艾斯物業管理公司進駐管理，左側有接待室、交誼廳、多功能會議室及書報閱覽室，地下室1 樓則有游泳池、三溫暖、烤箱、健身器材及撞球桌，整體設備完善。

⒊地段絕佳：位於○○○路高級住商路段，屬台塑敦北生活圈，鄰近宏國大樓，附近有長庚醫院、民生國小、介壽國中、台塑大樓、龍城市場、MOMO百貨、小巨蛋、市立圖書館啟明分館等，且周邊銀行林立，無論醫療需求、商業活動甚為便利。鄰近松山機場，且位於捷運文湖線南京東路站、中山國中站及松山機場站之腹地，步行至巷外即有公車站牌，交通四通八達，生活機能絕佳。

⒋景觀甚好：鄰近北寧公園、延壽3 號公園及中華公園，鄰里綠色公園環抱，建物視野開闊，採光良好。依88年使字410號使用執照存根聯所載，系爭社區建築基地達4,830 平方公尺（約1,461 坪），為臺北市少有之大面積建案。系爭社區建蔽率為28.3% ，換算空地比率為71.7% ，即每100 平方公尺建築基地留設71.7平方公尺作為空地，整體規劃良善。

⒌每層戶少：3 棟建築，1 棟為17層樓，每層4 戶之純住宅大樓，另有2 戶獨棟建物，共68戶，符合評定作業要點第15點高級住宅每層戶少之規定。

⒍戶戶車位：依88使字第410 號使用執照所載，總計255 個汽車停車位（法定107 個、自設3 個、增設145 個），大於總戶數68戶，另依地籍資料查詢建物綜合資料所載，每戶皆配有1 至3 個停車位。

⒎保全嚴密：運用電子設備進行社區全面監控，各住戶進出大樓使用指紋辨識器，使用電梯須以感應卡辨識電梯樓層，四周種植樹牆之封閉式建築，為智慧化管理之安全居住環境。

⒏管理週全：管理員室位大門左側，管制車輛、人員進出，外來訪客與洽公人員須登記。物業管理公司之支援服務範圍包括專業接待櫃台服務、郵件收發服務、資料處理、文件遞送等專門服務，並有專人維護大樓清潔及庭院景觀。

㈢注意事項第3 點規定有關價格及面積之認定，面積部分係以地政機關登記之建物總面積為準；至市場價格如無市場行情者，則參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。經依地政機關登記資料所載，系爭社區各戶總建物面積（含主建物、公共設施及停車場面積）約為262.23平方公尺（79.32坪）至529.08平方公尺（160.05坪），其中大於80坪者計55戶，占社區總戶數68戶比例為80.88%（計算式：5568＝80.88%），已達70% 以上。原告主張建物總面積不應將停車場面積計入，並據此計算社區戶數80坪以上未達總社區戶數70% ，其面積認定標準與注意事項第3 點不符，尚非足採。

㈣有關原告提供21世紀不動產網站刊載位於○○○路，53.6坪，屋齡9.9 年，成交價為4,500 萬元之華廈成交行情，經詢據21世紀不動產於102 年3 月13日（被告102 年3 月25日收文）函復略以，該物件係坐落○○○路155 巷，所在樓層為8 層樓華廈之第3 層，成交總價4,500 萬元，未含車位，每坪單價約83.9萬元。經以房屋坐落路段、屋齡、樓層數等成交資訊比對地籍資料及該路段建物使用執照等相關資料，該成交物件門牌應為臺北市○○○路○○○巷○○號3 樓，位於敦化新城（丁）社區，經臺北市政府工務局於92年1 月6 日核發92使字第0006號使用執照。該社區雖與系爭社區位於相同路巷，惟類型屬華廈（即10層以下有電梯），且依現場外觀照片比較可知，與本案高級住宅型態、豪華程度顯不相當，原告據以作為鄰近區域市場行情之參考，尚難採憑。原告雖主張系爭社區16樓於101 年3 月份有成交紀錄，其成交價（含主建物、共有部分共93.7坪，及2 個法定車位）為1 億1, 500萬元，並以每高1 樓層，每坪售價調高1 萬元原則，試算系爭社區2 樓至7 樓共24戶之市場行情。惟原告未一併提供該16樓房屋成交相關資料，被告尚難以原告主張之金額作為計算每戶總價依據。

㈤被告為確認台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆成交物件原始資料，經詢據吉家網公司102 年4 月25日吉字第1020425001號函復，該成交物件原提供業者為21世紀不動產民生圓環加盟店。被告遂於102 年4 月29日以北市稽法乙字第10230432400 號函請該加盟店提供上開成交物件明細，經昇禾公司（即21世紀不動產民生圓環加盟店）於102 年5 月7 日回復略以，該成交物件之建物門牌為臺北市○○○路○○○巷○○號10樓之1 ，成交總價為1 億1,517.9 萬元（含2 個車位），建物坪數共計86.65 坪（含主建物50.57 坪、附屬建物6.43坪、公設持分29.65 坪，未含車位），車位面積25 .72坪，車位成交價每個300 萬元，房屋成交單價（未含車位）每坪126 萬元【計算式：（11,517.9萬元－300 萬元2 ）86.65 坪】。該房屋係位於元○○○社區，亦經被告認定為高級住宅，該社區部分住戶曾循序申請復查及提起訴願，業經訴願決定駁回，未再提起行政訴訟。有元○○○社區照片15幀及臺北市政府101 年10月24日府訴一字第10109158500號訴願決定書可稽。

㈥被告係參採鄰近區域之高級住宅物件價格，即昇禾公司所提供元○○○社區之10樓房屋每坪單價（不含車位）126 萬元，據以計算系爭社區各戶總價。元○○○社區係於95年10月30日經臺北市政府都市發展局核發95使字第338 號使用執照，與系爭社區構造皆為RC造（鋼筋混凝土造）。又依臺北市房屋折舊率及耐用年數表所載，鋼筋混凝土構造建物每年折舊率為1%，被告參考房屋稅之折舊方式再行計算系爭社區每坪單價，因系爭社區屋齡多7 年，以元○○○社區10樓每坪單價126 萬元減少7%（計算式：1%7 ＝7%）換算，系爭社區10樓房屋每坪單價遂以117.18萬元【計算式：126 萬元（1 －1%7 年）＝117.18萬元】為估算值。另考量樓層高低價差部分，被告係以每低1 樓層每坪單價減少1 萬元方式計算；車位價格部分，採每一法定車位280 萬元，每一增設車位230 萬元，計算各戶所有車位價額，並將其加總計算出每戶總價。系爭社區每戶房屋總價逾8,000 萬元計58戶，占總戶數68戶比例為85.29%（計算式：5868＝85.29%），符合注意事項第3 點有關價格之認定，自屬高級住宅，被告按其坐落臺北市○○○路○○○巷之街路等級調整率（250%）加價課徵101 年房屋稅，洵屬有據，亦與渠等10幾年前買入價格無涉等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本件如事實概要欄所載之事實，有地籍資料查詢及建物門牌綜合資訊（第1-265 頁）、88使字第410 號使用執照（第525-528 頁）、松山分處高級住宅處理意見表2 份（第521-524 頁）、系爭房屋之房屋稅徵收檔查詢（第477 頁、第479-482 頁、第486 頁、第492 頁、第496 頁、第501-502 頁、第504 頁、第506 頁、第514 頁、第519 頁）、松山分處101 年5 月14日拍攝現場照片73幀（第529-544 頁）、各戶總面積表（第546-547 頁）、被告復查委員會高級住宅審查小組現場勘查紀錄表及現場照片34幀（第576-595 頁）、系爭社區住宅大樓介紹手冊（第596-603 頁）、Google Map－系爭社區附近環境（第604-605 頁）、臺北市政府捷運工程局網站－捷運松山線路線說明（第606-607 頁）、系爭社區管理支援服務公司－歐艾斯物業管理公司網站介紹（第608-609 頁）、台灣不動產成交行情公報（第610-612 頁）、復查決定書（第662-741 頁、第790-805 頁、第822-853 頁、第886-949 頁、第000-0000頁）、訴願決定書（第0000-0000頁）等件附原處分卷；以及21世紀不動產102 年3 月13日函（被告證物冊附件38）及該函所述建物之使用執照（被告證物冊附件41）暨建物外觀照片（被告證物冊附件42）、吉家網公司102 年2 月27日吉字第1020227001號函（被告證物冊附件39）、吉家網公司102 年4 月25日吉字第1020425001號函（被告證物冊附件43）、昇禾公司（即21世紀不動產民生圓環加盟店）102 年5 月7 日函（被告證物冊附件44）及該函所述建物外觀照片（被告證物冊附件45）暨使用執照（被告證物冊附件47）等件附本院卷可稽，洵堪認定。是本件爭點厥在：被告核定原告101 年房屋稅，是否適法有據？

㈠按房屋稅條例第2 條、第3 條、第4 條第1 項前段、第5 條第1 款、第9 條、第10條第1 項、第11條分別規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」「房屋稅向房屋所有人徵收之。」「房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之：一、住家用房屋最低不得少於其房屋現值1.2%，最高不得超過2%。但自住房屋為其房屋現值1.2%。」「（第1 項）各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。（第2 項）不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之。」「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」「（第1 項）房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。（第2 項）前項房屋標準價格，每3 年重行評定1 次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」次按，行為時臺北市房屋稅徵收自治條例第4 條第1 項第1 款、第8 條規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋，1.2%。」「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1 項第1 款至第3 款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之。」復按，評定作業要點第1 點、第2 點、第4點第1 項及第2 項、第15點、第23點分別規定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。」「（第1 項）適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦理所有權第1 次登記者，以使用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查之資料為準。（第2 項）前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」「（第1 項）房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8 項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。（第2 項）前項認定標準，除商業大樓及已依第14點規定加成課徵之房屋外，自100 年7月1 日起實施。」「本要點之修正於報經臺北市政府核定後公告實施。」又按，注意事項第1 點、第2 點、第3 點、第6 點規定：「為明確規範臺北市（以下簡稱本市）高級住宅認定標準及定義，訂定本注意事項，以為稽徵實務作業依據。」「本市高級住宅認定標準及定義如下：（一）獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。（二）外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。（三）地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。（四）景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。（五）每層戶少：每層戶數少，原則上為4 戶以下，採光良好。（六）戶戶車位：車位數大於或等於戶數。（七）保全嚴密：設監視系統或配保全人員。（八）管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。」「（第1 項）為稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：（一）每戶總價8,000 萬元以上。（二）每坪單價100 萬元以上或每戶面積80坪以上。（三）每棟房屋符合上述要件之戶數達70% 以上者，則整棟列入。（第2 項）前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。（第3 項）第1 項所稱面積以地政機關登記之建物總面積為準。」「本注意事項自100 年7 月1 日起實施。」再按，臺北市○○街路等級調整率評定表：「第14等級：調整率270%」「第16等級：調整率250%」及其說明三規定：「巷內房屋照街路等級調整率在160%以上者減2 級……」暨臺北市房屋街路等級調整率表：「松山區○○○路（起迄點：八德路至民生東路）：調整率270%」

㈡查臺北市不動產評價委員會為合理反映高級住宅應有的房屋評價，以覈實評定房屋現值，促進房屋稅負擔合理化，乃依房屋稅條例第11條規定，通盤檢視臺北市各路段之實際發展及繁榮程度，而於100 年常會決議修訂評定作業要點（見原處分卷附件22），並由臺北市政府於100 年1 月24日以府財稅字第10030212100 號公告重行評定臺北市房屋標準價格，及修訂評定作業要點、臺北市稅捐稽徵處房屋街路等級調整率作業要點、臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明、臺北市房屋街路等級調整率表……等（見原處分卷附件23、附件24）。並臺北市不動產評價委員會於101 年臨時會討論決議通過注意事項，訂自100 年7 月1 日起實施，以為稽徵實務作業依據（見原處分卷附件26、附件27）。故自100 年7 月1 日起，凡符合評定作業要點第15點第1 項及注意事項第2 點所定8 項標準，同時符合注意事項第3 點所定價格或面積之高級住宅，即按房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計房屋構造標準單價之房屋評定現值後，依其適用之稅率課徵房屋稅，俾符合量能課稅原則。

㈢經查，依88使字第410 號使用執照存根聯記載，系爭社區之房屋為地上17層、地下3 層之3 棟建物，而未與其他建物或建案相連結；且其建築外牆貼有大理石、花崗岩等高級建材，部分為玻璃帷幕，地磚採用大尺寸刨光石英磚，1 樓中庭有噴泉及庭院造景，暨寬敞之360 度迎賓車道通往大廳門口及住戶地下停車場，大門外警衛隨時警戒，管制車輛進出，大廳右側有歐艾斯物業管理公司進駐管理，左側有接待室、交誼廳、多功能會議室及書報閱覽室，地下室1 樓則有游泳池、三溫暖、烤箱、健身器材及撞球桌，整體設備完善；另系爭房屋鄰近宏國大樓，附近有長庚醫院、民生國小、介壽國中、台塑大樓、龍城市場、MOMO百貨、小巨蛋、市立圖書館啟明分館等，周邊銀行林立，鄰近松山機場、捷運文湖線南京東路站、中山國中站及松山機場站等，巷外有公車站牌，交通四通八達，生活機能絕佳；此外，系爭房屋鄰近北寧公園、延壽3 號公園及中華公園，建物視野開闊，採光良好，而系爭社區建築基地達4,830 平方公尺（約1,461 坪），空地比率為71.7% ，整體規劃良善；並系爭社區為2 戶獨棟建物，1 棟17層樓、每層4 戶之純住宅大樓，共68戶，每層戶少；且依88使字第410 號使用執照存根聯記載，系爭社區總計255 個汽車停車位（法定107 個、自設3 個、增設145個），大於總戶數68戶，另依地籍資料查詢建物綜合資料所載，每戶皆配有1 至3 個停車位；又系爭社區運用電子設備進行社區全面監控，各住戶進出大樓使用指紋辨識器，使用電梯須以感應卡辨識電梯樓層，四周種植樹牆之封閉式建築，為智慧化管理之安全居住環境，其保全嚴密；且系爭社區之管理員室位於大門左側，管制車輛、人員進出，外來訪客與洽公人員須登記，物業管理公司之支援服務範圍包括專業接待櫃台服務、郵件收發服務、資料處理、文件遞送等專門服務，並有專人維護大樓清潔及庭院景觀，其管理週全等情，有地籍資料查詢及建物門牌綜合資訊（第1-265 頁）、88使字第410 號使用執照（第525-528 頁）、松山分處101 年5 月14日拍攝現場照片73幀（第529-544 頁）、被告復查委員會高級住宅審查小組現場勘查紀錄表及現場照片34幀（第576-595 頁）、系爭社區住宅大樓介紹手冊（第596-603 頁）、Google Map－系爭社區附近環境（第604-605 頁）、臺北市政府捷運工程局網站－捷運松山線路線說明（第606-607 頁）、系爭社區管理支援服務公司－歐艾斯物業管理公司網站介紹（第608-609 頁）等件附原處分卷可稽，且為原告不爭之事實（見本院卷第203 頁筆錄之原告訴訟代理人陳述），自堪認定系爭房屋已具備評定作業要點第15點第1 項及注意事項第2 點所規定獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全之高級住宅8 項標準。

㈣依注意事項第3 點第3 項規定，建物面積部分係以地政機關登記之建物總面積為準。查依地政機關登記資料所載，系爭社區各戶總建物面積（含主建物、公共設施及停車場面積）約為262.23平方公尺（79.32 坪）至529.08平方公尺（160.05坪），其中大於80坪者計55戶，占社區總戶數68戶比例為80.88%（計算式：5568＝80.88%），已達70% 以上，自應整棟列入高級住宅。原告主張建物總面積不應將停車場面積計入，並據此計算社區戶數80坪以上未達總社區戶數70% 乙節，核與注意事項第3 點第1 項第2 款、第3 款及第3 項之規定不符，所訴殊非可採。

㈤又依注意事項第3 點第2 項規定，價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情：

⒈原告主張本件可參考21世紀不動產網站刊載位於○○○路、53.6坪、屋齡9.9 年、成交價為4,500 萬元之華廈成交行情（起訴狀證物四），作為系爭房屋之市場行情乙節。經查，21世紀不動產於102 年3 月13日（被告102 年3 月25日收文，見被告證物冊附件38）函復略以，該物件係坐落○○○路155 巷，所在樓層為8 層樓華廈之第3 層，成交總價4,500萬元，未含車位，每坪單價約83.9萬元。而依該函所述成交物件之使用執照（見被告證物冊附件41）暨建物外觀照片（見被告證物冊附件42）可知，該社區雖與系爭社區位於相同路巷，惟類型屬10層以下有電梯之華廈，核與系爭社區房屋型態、豪華程度顯不相當，因此原告主張以之作為鄰近區域市場行情之參考，自難憑採。

⒉另原告主張系爭社區之16樓於101 年3 月份成交，其成交價（含主建物、共有部分共93.7坪，及2 個法定車位）為1 億1,500 萬元，本件得以之作為系爭社區房屋之市場行情參考云云。然原告並未提出該16樓房屋成交資料，尚難空言執為計算系爭社區房屋之每戶總價依據。

⒊經查，本件被告係以台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆100 年8 月11日成交物件－臺北市○○○路○○○巷○○○○號、86.65 坪、屋齡4.8 年、成交價11,518萬元、每坪單價132.92萬元、土地持分18.51 坪、所在樓層為12層電梯大廈之第10層，作為系爭社區房屋之市場行情參考；而該成交公報之資料來源，由全台灣省各大知名不動產仲介業者提供，自100 年7 月1 日起至100 年12月31日止之台灣省各地區不動產買賣成交紀錄（見原處分卷第610-612 頁）。原告則質疑該成交資料之正確性。案經被告102 年2 月25日北市稽法乙字第10231224900 號函詢據吉家網公司以102 年2 月27日吉字第1020227001號函復此物件刊登並無車位坪數及價位之記載，請被告再行確認等語（見被告證物冊附件39）；嗣被告再以102 年4 月18日北市稽法乙字第10231306300 號函詢據吉家網公司以102 年4 月25日吉字第1020425001號函復此物件原提供之不動產仲介業者為「21世紀不動產民生圓環加盟店」（見被告證物冊附件43）；被告乃以102 年4 月29日北市稽法乙字第10230432400 號函詢昇禾公司（即21世紀不動產民生圓環加盟店，見被告證物冊附件44之房屋仲介公司網頁資料），據該公司102 年5 月7 日（被告102年5 月9 日收文）函復略以：「主旨：關於102 年4 月29日發文來函……請本公司提供臺北市○○區○○○路○○○巷成交物件相關資料，復如說明，請查照。說明：上述物件內容如下：1.門牌：台北市○○區○○○路○○○巷○○號10樓之1 。2.成交總價：11517.9 萬（含兩個車位，車位編號：90、91號）、房屋成交單價：126 萬／坪，車位成交價：300 萬／個。3.成交日期：2011/08/11。4.產品類別：電梯大樓。5.屋齡：4.8 年。6.車位：2 個，B1 90 、91號。7.樓層／樓高：10F/12F 。8.建物總面積：112.37坪、主建物50.57 坪、附屬建物6.43坪、公設持分29.65 坪、車位面積25.72 坪、土地持分18.51 坪。」等語（見被告證物冊附件44），經核該函所述成交物件內容，與台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆成交物件內容，關於建物門牌、成交總價、成交日期、產品類別、屋齡、樓層、不含車位之建物總面積等均相符，堪認昇禾公司（即21世紀不動產民生圓環加盟店）提供之成交物件即為台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆之成交物件。再觀之昇禾公司102 年5 月7 日函所述建物外觀照片（見被告證物冊附件45）暨使用執照（見被告證物冊附件47）可知，○○○路○○巷○○號10樓之1 房屋係位於元○○○社區，乃獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全之高級住宅（該社區部分住戶對被告以之為高級住宅而課徵之101 年房屋稅，曾循序提起訴願遭駁回，見被告證物冊附件46之臺北市政府101 年10月24日府訴一字第10109158500 號訴願決定書），與系爭社區房屋構造皆為RC造（鋼筋混凝土造），且同屬獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全之高級住宅，則被告以該○○○路○○巷○○號10樓之1 房屋市場成交價格，作為系爭社區房屋之市場行情參考，揆諸注意事項第3 點第2 項規定，洵屬有據。

⒋次查，台灣不動產成交行情公報第19期第85頁第2 筆之成交物件所載每坪單價132.92萬元，乃成交總價除以不含車位之建物總面積所得出之每坪單價，惟該成交物件經查得係包含2 個車位（每個車位成交價為300 萬元）之成交總價，則該成交物件之每坪單價應為126 萬元【計算式：（成交總價11,517.9萬元－車位300 萬元2 個）86.65 坪（不含車位之建物總面積）】始為正確。又觀乎臺北市政府都市發展局核發95使字第338 號使用執照足知，該成交物件較系爭社區房屋屋齡少7 年，與系爭社區房屋構造皆為RC造（鋼筋混凝土造），依臺北市房屋折舊率及耐用年數表（見被告證物冊附件48）所載，鋼筋混凝土造建物每年折舊率為1%，則以該成交物件每坪單價126 萬元減少7%（計算式：1%7 ＝7%）換算，系爭社區10樓房屋每坪單價應以117.18萬元【計算式：126 萬元（1 －1%7 年）＝117.18萬元】為估算值；另考量樓層高低價差，以原告所主張之每低1 樓層每坪單價減少1 萬元方式計算，車位價格則採每一法定車位280 萬元，每一增設車位230 萬元，計算各戶所有車位價額，並將其加總計算出每戶總價；則系爭社區每戶房屋總價逾8,000 萬元合計58戶，占總戶數68戶比例為85.29%（計算式：5868＝85.29%）（見被告證物冊附件49），符合注意事項第3 點第1 項第1 款、第3 款及第2 項有關價格之規定，自屬高級住宅。此外原告主張地政機關登記之建物總面積不包含增設停車位，被告不應將之算入每戶總價乙節（見本院卷第218頁筆錄之原告訴訟代理人陳述），縱或可採，亦僅系爭社區16號2 樓房屋總價將受到影響而降低為8,000 萬元以下，若將該戶予以扣除，則系爭社區每戶房屋總價逾8,000 萬元者合計57戶，占總戶數68戶比例為83.82%（計算式：5768＝83.82%），仍然符合注意事項第3 點第1 項第1 款、第3 款及第2 項有關價格之高級住宅規定。

五、綜上所述，被告以系爭社區房屋已具備評定作業要點第15點第1 項及注意事項第2 點所規定獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全之高級住宅8 項標準，亦符合注意事項第3 點之高級住宅要件，乃按房屋坐落地點（臺北市○○○路○○○巷）之街路等級調整率（250%）加成核計房屋構造標準單價之房屋評定現值後，按住家用稅率課徵系爭房屋101 年房屋稅，於法並無不合；復查決定及訴願決定遞予維持，俱無違誤。原告猶執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院審酌後，核與判決結果均不生影響，故不再逐項論述，附敘明之。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段、第104 條，民事訴訟法第85條第1 項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第一庭