臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)103年度訴字第283號

• 裁判案由: 都市更新
• 案件類型: 行政
• 審判法院: 臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)
• 裁判日期: 105 年 09 月 01 日
• 法官: 王碧芳、高愈杰、陳秀媖
• 原告: 蔡慶濤

臺北高等行政法院判決
103年度訴字第283號105年7月28日辯論終結原 告　蔡慶濤
蔡耀裕（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡文裕（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美瞳（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美平（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美婷（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美安（即蔡慶雲之承受訴訟人）
河南裕士（即蔡慶雲之承受訴訟人）
河南允康（即蔡慶雲之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人　蔡志揚　律師
被 告　臺北市政府
代　表　人　柯文哲（市長）
訴訟代理人　張雨新　律師
參 加 人　太平洋建設股份有限公司
代　表　人　章啟明（董事長）
訴訟代理人　林志強　律師
郭俊廷　律師
參 加 人 王裕生
訴訟代理人 廖大鵬律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國102 年12月25日台內訴字第1020367725號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠原告蔡慶雲於民國104 年2 月4 日訴訟中死亡，茲據其繼承人蔡耀裕、蔡文裕、蔡美瞳、蔡美平、蔡美婷、蔡美安、河南裕士、河南允康依法具狀向本院聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許。
㈡被告代表人於訴訟進行中由郝龍斌變更為柯文哲，茲由被告新任代表人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
㈢參加人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋公司）代表人於訴訟進行中由章啟光變更為章啟明，茲由參加人新任代表人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：
㈠緣被告於91年10月28日公告「南港區東新街仁愛國宅北側更新地區」更新單元，參加人太平洋公司經被告以94年1月17
日府都新字第09405994500號函核准實施都市更新事業，並
於95年6月5日具「擬定臺北市南港區新光段二小段89地號等22筆土地都市更新事業計畫（下稱系爭事業計畫）暨權利變換計畫（下稱系爭權利變換計畫)案」（下稱系爭都更案)送請被告核定，經被告辦理公開展覽、公聽會及提請臺北市都市更新審議委員會（下稱審議會）第75次會議審議通過後，於96年5月18日以府都新字第09630236902號函核定實施（下稱系爭計畫核定處分)。原告以其為系爭都更案更新單元內
原土地所有權人蔡九母之繼承人，主張蔡九母已於35年死亡，繼承人有47人（於99年4月間完成遺產協議分割），參加
人太平洋公司送請被告核定時，只以土地所有權人蔡九母1
人計算同意比例，系爭計畫核定處分係違法等由，提起訴願，經內政部100年2月23日臺內訴字第1000031449號訴願決定（下稱100年訴願決定）依訴願法第83條第1項為情況決定，且被告應依訴願法第84條規定與原告協議，而為「訴願駁回。原處分違法。」之決定。原告不服，提起行政訴訟，請求判決100年訴願決定不利原告部分及系爭計畫核定處分均撤
銷，經本院以100年度訴字667號判決駁回其訴後，原告提起上訴，亦經最高行政法院以101年度判字第394號判決駁回。㈡原告另於99年3月24日提出「異議聲明暨調解申請書」，以
都市更新條例第32條為據，對於系爭都更案評價基準日、更新後房地單價低估及共同負擔費用過高等事項，向被告提出異議，案經被告以102年5月14日府都新字第10230741700號
函復（下稱原處分）：「……旨揭更新案前經本府96年5月
18日府都新字第09630236902號函公告核定實施，台端等依
都市更新條例第32條針對前開核定權利變換計畫內容提出之異議事項，業經本府101年3月5日召開本市都市更新及爭議
處理審議會第89次會議，決議維持原核定之計畫內容（會議紀錄詳101年3月23日府都新字第10130457500號函）。」原
告不服，提起訴願，經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張略以：
㈠原告完全未受告知系爭權利變換計畫案之審議程序，而計畫核定後提出異議之審議程序，縱原告經告知且委託代理人到場陳述意見亦屬無益；蓋原告主張之異議事由若非被認為非屬審議核復事項而根本未予受理，抑或「評價基準日」雖經被告受理，但被告不予採納原告異議卻完全未說明理由，且原告確實有異議更新後之權利價值，被告第89次審議會之討論提案亦有明載原告此部分之異議內容；惟原處分就此未置一詞，對於是否採納實施者之回應說詞亦未附任何理由，顯有違反行政程序法第96條之規定；且本院100年度訴字第667號判決及最高行政法院101年度判字第394號判決之判決理由明揭：「原告（按本件原告）已依都市更新條例第32條，向被告（按本件被告）提出權利價值之異議，原告權益得透過此特別救濟程序獲得保障」等語，而被告卻不於此特別救濟程序受理原告所提權利價值異議之主張，是被告自應受該等判決拘束，不得迴避原告依法應享有權利救濟之程序保障權；且原告於99年3月9日提起訴願，並於99年3月24日提起權
利價值之異議，經內政部於100年2月23日作成100年訴願決
定，並經本院於100年10月27日判決，惟被告之審議核復直
到102年5月14日始作成，已明顯違反都市更新條例第32條所定最長6個月之審議核復期限，被告遲誤審議，反歸咎原告
未循一般救濟程序主張，況苟如被告之主張，系爭「共同負擔費用」異議屬一般救濟程序之事項（假設語），依法應先提起訴願、再提行政訴訟，則原告誤向訴願管轄機關或原行政處分以外之機關作不服之表示時（依據原告異議書之記載，顯有不服原核定權利變換計畫處分所記載「共同負擔費用」數額之表示），依訴願法第61條規定，被告應於10日內移送於原處分機關循一般救濟程序處理，但被告卻未依法移送而繼續受理並擱置，直到3年後才核復不受理，顯非適法；
本件難比附援引被告所引用之最高行政法院100年度判字第
2175號判決，該案原告訴請撤銷之原處分，係審議核復結果有令實施者為「現金找補」之行政處分，而因此法院乃認對原告有利之現金找補處分不得為撤銷訴訟；然本件被告審議核復對於原告主張之共同負擔費用過高未予受理，對於更新後價值過低之異議未置一詞，故顯難比附援引該案，而應適用最高行政法院102年度判字第765號判決之見解：「……查都更條例第32條第1項雖規定權利變更計畫書核定發布實施
後，土地所有權人對其權利價值有異議時，各級主管機關應於受異議後3個月內審議核復，當事人對審議核復結果不服
者，得依法提請行政救濟，惟依此規定及都更條例設計之意旨，僅得認異議人認核復之行政處分違法，而侵害其權利或法律上利益時，得提起撤銷訴訟，請求將違法之行政處分除去。」
㈡參加人太平洋公司明知蔡九母早於35年10月11日即死亡，卻不依都市更新條例第22條之規定，將蔡九母全部繼承人列為通知及說明之對象，而將蔡九母名下土地所有權人以1 人計，以蓄意不實之手段降低法定同意門檻，致原告在內之蔡九母全部繼承人均未能適時參加程序及陳述意見，被告即依據違法之同意比例計算方式及參加人所提報之權利變換計畫內容審議核定通過，其違法業經100年訴願決定、本院100年度訴字第667號及最高行政法院101年度判字第394號判決為「
情況判決」（因建物業已興建完成）確認系爭計畫核定處分違法確定，並認定原告可透過權利價值異議程序獲得救濟。惟針對原告嗣後所提之權利價值異議，被告卻以共同負擔費用、評價基準日等非審議核復項目拒絕審議，訴願機關復以應尊重被告審議會對於權利價值之「判斷餘地」等由駁回訴願，倘本院認定共同負擔費用不屬得提起審議核復之項目，而須循訴願、行政訴訟之通常程序救濟，則縱使原告主張有理，豈不又受限建物已興建完成而無從撤銷，原告根本無法針對權利價值之爭議加以救濟；若認為原告應對被告提起損害賠償訴訟，則何以實施者擬訂權利價值不實卻責由全民買單？再者，損害賠償之訴尚有其他主、客觀構成要件及相當因果關係要件等需待檢驗，且有損益相抵原則適用之可能；而權利價值之異議，僅需檢視實施者所擬訂原告權利價值數額之適法性、合理性及計算方式、依據等，實無道理因系爭更新後建物已興建完成，即苛責原告須循較為嚴苛之損害賠償訴訟謀求救濟。按原告之訴求實甚為卑微，縱在被告違法行政致使原告喪失參與程序及與實施者協商權益分配之機會後，仍希望能藉由最單純的法定救濟方式獲得些微權利價值之找補，此依法僅需由實施者與異議人為現金找補即可，亦不致影響他人權益或公眾利益。惟被告卻仍不願正視其違法事實，欲藉程序事由推諉實質審究。
㈢按本院100 年度訴更一字第86號判決意旨，可知主管機關就實施者所擬具之權利變換計畫內容，須為實質審查及監督。次按都市更新條例第31條第1 項前段規定可知，土地所有權人之「權利價值」，係以「權利變換後之土地及建築物之價值」扣除「折價抵付之共同負擔費用」，再乘以土地所有權人其「土地權利變換前之權利價值比例」，即等於土地所有權人之權利價值，亦即其「應分配之權利價值」。因此，土地所有權人之權利價值，係由「共同負擔費用」計算而得，兩者具有連動關係，即「共同負擔費用」愈高，土地所有權人之「權利價值」愈低，反之亦然。更新前之權利價值與實施者完全無涉，與實施者相關甚有操作空間之部分係更新後之權利價值、共同負擔費用，原告因完全未受告知致未能參與原審議之重要程序（意願表達、建築設計、選配、分配），已嚴重影響原告權益，倘原告對於更新後之權利價值、共同負擔費用不得提起審議核復，而僅能撤銷該都市更新計畫案，則原告權益如何獲得保障？原處分稱「共同負擔費用」不屬都市更新條例第32條所定得異議之權利價值範圍，令人費解；都市更新條例第32條第1 項前段為「土地所有權人對其『權利價值』有異議時」，並非「更新前權利價值」，被告、參加人或法院判決並未提出論據或法律目的，說明為何限縮解釋或目的性限縮，且地主最關心者為其更新後應分配權利價值，何以僅限於更新前價值始得提出異議？又「共同負擔費用」、「土地建物更新後權利價值」與地主應分配權利價值息息相關，不能異議，顯有可議；另就分配程序或獲配範圍等是否屬於都市更新條例第32條權利價值之爭議，最高行政法院100 年度判字第2004號、第2090號判決及101 年度判字第440 號判決曾作出肯定見解，是以最高行政法院針對個案之判決，實不應予以通案之適用。
㈣本件共同負擔費用中貸款利息及風險管理費等費用高估，致原告更新後應分配「權利價值」降低，查本件權利變換計畫第10-3頁所載共同負擔費用中之「貸款利息」：「貸款年利率以3.57％計算，工期以3.78年，本項貸款利息以工程及權變費用利息工期2 計算之，利息為新臺幣（下同）44,191,212元。」，顯與同計畫第15-1頁所載之工期「31.4個月」（即2.61年）、本案實際工期（自96年12月28日申報開工起至99年3 月31日領取使用執照止）2.33年不符。而被告將實施期間當成工期，辯稱「準備期6 個月」、「成果報核期8 個月」亦應納入工期，顯與一般所謂之工期概念不符，亦與貸款依工程進度撥付計息之實際不合，復查系爭共同負擔費用中之「人事行政管理費」、「銷售管理費」及「風險管理費」等費用，皆以上限值申請，亦未說明提列之理由及必要性；且臺北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」說明是99年才頒布，本件權利變換計畫書是用「工期」計算，就應當以「工期」為準，依該說明，「產權登記後」至「報成果核准備查」前的期間也不應算入；況本件權利變換計畫案前後經5次申請變更及核定，評價基
準日卻始終維持於5年之前的期日，即權利變換計畫最初95
年6月5日申請報核前6個月內之95年4月1日，致使權利變換
結果失真，顯不合理，原處分未曾考量暨監督實施者選取以適當之評價基準日為權利變換工程（包括各分配單元）評價之基礎日，實屬違反比例原則且違反本院100年度訴更一字
第86號判決之意旨，被告顯有違法或未盡監督職責之裁量怠惰違失。
㈤本案被告原核定之共同負擔費用部分，原告異議如下：
⒈貸款利息：按94年提列標準對年期（工期）並無定義，然而所謂「工期」，依一般之理解係為施工期間，觀之內政部頒布之預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條，亦係以開工至取得使照為工期計算之基準。而查施工前之準備期與完工後之交屋及申請成果備查，實際上均為文書作業，並無大額撥款需求（充其量僅為建築、地政等相關專業人員之委託費而已）。參照審議會第104次會議紀錄，於
「擬訂臺北市中正區中正段一小段66地號等11筆土地都市更新事業計畫案」，被告財政局亦有主張：「都市更新審議案貸款利息計算期間，擬請實施者依施工期間計算。」，可資佐證；退步言之，縱使參照99年提列標準，寬認前後文書作業期（核定至開工、取得使照到產權登記）得列入貸款年期，亦僅有6＋6個月，並不像本案寬認至6＋8個月。本案實際工期（96年12月28日申報開工至98年12月16日完工申請使用執照）根本不到2年，再加上6＋6＝12個
月之文書作業期，至多也僅3年，被告審議會一般審議實
務亦多僅容認36個月工期，故本案提列3.78年，確屬過高。此外，一般建案除融資貸款外，應有一定比例之自有資金，故99年提列標準已明定應扣除3成自有資金比例，惟
本案尚未考慮及此，又提列過高之工期，如當時有所有權人陳情，諒不至容任參加人太平洋公司提列如此高額之利息負擔。
⒉營建工程管理費：原處分核定營建工程管理費為18,210,685元，然依審議會審議實務，實施者為建設公司時，營建工程管理費不得提列（參見第34、37、46、66等次會議紀錄），故原告主張本項費用應予刪除，確有所據；復參被告所提關於共同負擔費用之研究案，熟悉營建管理實務之被告審議會委員陳美珍（建經公司總經理）亦明確表示：「營建工程管理費就實務上不會實際將營建管理交給建經公司，目前只有自力更新才有營建工程管理需求。而一般更新案既然被認定有能力去執行委託實施，再提列該項費用尚非合理。倘仍要提列，建議併人事行政管理費上限不能超過5％。」等語，足見本身為建設公司之參加人提列
本項費用，確屬無稽至明。
⒊人事行政管理費：本案人事行政管理費以最上限5 ％提列，然本案產權單純，所有權人實際上均為參加人或其關係人，且參加人亦自承舊違章建築戶除周正偉、莊惠婷外，其餘均為參加人公司之員工。按人事行政管理費用之編列，實係用於處理相關補償金發放、地上物拆除等及成果報核作業所需費用，從而僅為處理此十多戶之補償金發放、地上物拆除及成果報核等，即以最高上限提列人事行政管理費，其費用高達35,990,092元，顯屬過高至明；至於參加人太平洋公司辯稱渠等於更名前之購置已花費其相當多人力及成本云云，然此早先之支出顯不能作為提列理由，否則實施者先前購地「插旗」之人事花費，豈亦得拿來說嘴？
⒋銷售管理費：本案銷售管理費以最上限提列6 ％，並不合理，以本案實施者在營建市場上之經營規模，應當得以低於一般市場上銷售管理費率（5 ％）以下之4 ％與代銷公司議定費率，始較合理；復參被告所提關於共同負擔費用之研究案，被告財政局亦多次質疑實施者分配房地如有銷售需求，是否宜轉嫁成本由地主負擔等語；申言之，地主分配之房地如有銷售需求，並無法要求實施者負擔銷售成本，然實施者卻可，事理實有不平。
⒌風險管理費：本案產權極為單純，扣除公部門及蔡九母之外，其5 名私有土地所有權人及2 名私有合法建築物所有權人，均為參加人太平洋公司或其關係人所有，而16戶舊違建戶亦多為參加人太平洋公司之人頭，因此被告陳稱本案有28位權利人，故應提列最上限之風險管理費云云，實屬無稽。況縱然就28位權利人而言，在現實已報核之都更案件比例中仍算是相當少者，實無從作為支持提列最上限風險管理之論據；又本案公有土地比例佔全案12.28％，
此部分應無風險管理可言，被告都更審議實務亦多要求應考量該部分之折減（參見被告審議會第111次會議紀錄：
「林委員秋綿：風險管理費請比照過去案例，以公有土地占權利價值比例做拆算，建請實施者參考。」），故本案風險管理以最上限提列，顯屬過高至灼。
㈥被告對於都市更新權利變換權利價值之審議核定，就其組織及程序而言，不足以為「判斷餘地」：依臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點（下稱設置要點），審議會委員並非專任，僅領取每次開會之車馬費2,000元，並無身分保障
，且審議會之成員除相當比例之官方代表委員外，其餘係由民間都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價及地政等各專業領域學門之學者專家或業界代表所組成，並非每位均具有不動產估價專業，雖或有不動產估價之學養，但實非專攻及專精於不動產估價者，渠等形成之判斷，是否應享有判斷餘地而由司法者予以尊重，實非無疑，實際上審議本件權利價值爭議案之21位審議委員僅有1
位本身為執業估價師之郭國任委員具有不動產估價專業，現行審議委員會所踐行之程序並不嚴謹，依設置要點第12點：「陳情人每人發言以一次且每次發言時間以3分鐘為原則，
非經會議主席准許或委員詢問指定回復者，不得再次發言。」，如此之審議程序，業經司法院釋字第709號解釋指摘違
反憲法要求之正當行政程序，審議程序亦未曾踐行聽證之正當程序，審議之案件數量又鉅，審議會自身專業受限，亦未曾依都市更新條例第16條後段委託專業團體或機構協助作技術性之諮商，倘以行政法學理所稱得受行政法院尊重之「判斷餘地」稱之，實言過其實；被告舉內政部102年4月29日台內營字第1020804994號函釋（下稱內政部102年4月29日函釋），引證都市更新條例第32條審議核復事項之範圍云云，惟該函釋稱「僅限於依都市更新權利變換實施辦法第6條第1項規定查估後評定之權利價值有異議者」等語，實際上係揭明「更新後價值」得為審議核復之內容，查都市更新權利變換實施辦法（下稱權變辦法）第6條第1項規定，包含「更新後建築物及其土地應有部分」於評價基準日之權利價值，故原告得異議者，依照上開函釋，除權利變換前各宗土地權利價值外，尚包括更新後房地之權利價值，從而被告之答辯顯然違反內政部102年4月29日函釋內容，依該函釋意旨，土地建物更新後權利價值屬都市更新條例第32條所定權利價值異議範疇，然原告確實有異議更新後之權利價值，被告第89次審議會之討論提案第35頁亦有明載原告此部分之異議內容，惟原處分之決議就此未置一詞，對於是否採納實施者之回應說詞亦未附任何理由，其「本局審查意見」僅記載：「有關『更新後二樓以上平均單價低於實施者實際對外銷售價』等節，提請討論」等語，是以從被告之會議文件、紀錄及處分內容觀之，完全無法明瞭被告究竟是否就此有所審酌，抑或其維持原計畫核定內容之理由究竟為何，故原處分實顯有違法至明。
㈦被告主張「共同負擔費用」係屬都市更新事業計畫應表明事項云云。然查，原告所異議之項目，均於本件權利變換計畫有所表明，且經查內政部營建署頒布之《都市更新作業手冊》，其第8-15頁以下所訂權利變換計畫書應記載內容，第玖項「權利變換計畫所需費用」即包含：⒈工程費用、⒉權利變換費用、⒊貸款利息、⒋稅捐、⒌管理費用；又參其所揭之「都市更新權利變換計畫內容檢核表」，其明示主管機關審查權利變換，應審查「權利變換所需費用」，審查細目包含「權利變換範圍成本說明」及「費用負擔計算」，說明欄則明揭「是否列明更新單元內各區段之開發成本，包括：土地成本及更新事業實施經費（含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用）」、「是否說明需由土地所有權人共同負擔之費用、實施更新事業平均單價」，被告辯稱共同負擔費用與權利變換計畫無關，顯屬虛妄。更何況行為時權變辦法第13條第2項明定：「前項第三款至第五款所定
費用以經直轄市、縣（市）主管機關核定之權利變換計畫所載數額為準。」，亦即工程費用、權利變換費用及貸款利息均係依權利變換計畫所載數額為準，顯非如被告所稱僅是事業計畫應表明事項而已。
㈧參加人太平洋公司陳稱原告本應依約移轉土地予伊，竟拒絕履行土地買賣契約云云。惟查，系爭土地買賣契約因未取得全體公同共有人同意用印，參加人太平洋公司於簽約時有所顧慮，故未於契約用印且未提供給地主。原告於簽署遺產分割協議書時，僅知其他繼承人有1,000多萬元之簽約金未返
還參加人太平洋公司而已，苟原告當時知悉系爭土地買賣契約全文，即絕不會簽署該份遺產分割協議書；參加人太平洋公司曾與第三人謝文昇簽立協議將該債權讓與，故參加人太平洋公司究竟就系爭土地買賣契約有無權利，尚無可知（雙方現仍涉訟於臺灣高等法院），且其所提起之臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）99年度重訴字第703號損害賠償事件
，迄今仍未為一審判決。
㈨就更新後權利價值部分，本件比較案例有價格日期差異過大、比較案例之選用不符不動產估價技術規則第12條第2款之
規定、估價報告之設定與權利變換計畫書所載內容顯有差異之違誤，其所計算之權利價值即非可採：
⒈估價報告係土地所有權人「權利價值」計算之依據，按臺北市都市更新權利變換不動產報告書範本及審查注意事項（下稱臺北市都更審查注意事項）所揭示之比較法注意須知：「比較案例應至少有1 成交案例，且成交日期應至少距價格日期1 年內，但若無距價格日期1 年內之比較案例，得放寬超過1年，應敘明理由。」，實係不動產估價技
術規則第12條第4款之具體化規定。查本件比較標的2、3
、5距離價格日期95年4月1日均超過1年以上，但估價報告未敘明理由。本件價格日期既為95年4月1日，何以比較案例均為價格日期之前，估價報告顯有刻意壓低勘估標的價格；又估價報告第34頁總銷售金額評估比較案例表，出現日期甚為久遠者，且未表明係預售或新成屋，是否符合「替代原則」，顯有可議，被告聲稱排除適用，陳稱估價報告採「力麒村上」作為推論基礎云云，惟不知記載處及依據為何？
⒉經查閱本件據以為權利變換基礎之巨秉不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書(下稱巨秉估價報告)，其所選用以與勘估標的比較價格之比較標的，竟然必須用大比例尺的地圖才能涵蓋標示，諸多案例距離遙遠，其比較案例之選用，顯然有悖於不動產估價基本原理原則中之「替代原則」，其比較案例之選用不符不動產估價技術規則第12條第2款規定之「同一供需圈」（參照不動產估價技術規則
第12條第11款，指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍），是以，其所估算之更新前及更新後權利價值，實難以採信；又查本件估價報告書第35頁所載土地開發分析法之估價條件與權利變換計畫設定差異甚大，估價報告書工期設定僅1.8年，但本件核
定之權利變換計畫，工期卻為2.61年或3.78年，本件估價報告參數設定與實際差異甚大，其所據以計算各權利人之權利價值，即顯有疑義。
㈩就巨秉估價報告，原告詳細意見如下：⒈整體或綜合問題：⑴並無依照估價時（95年4月）之不動產估價技術規則檢附
相關附件。⑵估價報告之更新後各單位不動產價格（第57至60頁），各單位之垂直分配比及水平分配比完全未交待，無法使報告使用者檢討其合理性。⑶所選用比較標的須用大比例尺地圖才能涵蓋標示，致其部分標的區域因素修正率甚高，造成其調整之可信度存疑，與不動產估價技術規則第12條所定之「替代原則」有違；⒉更新前之估價：⑴比較標的2
、3、5之價格日期距離評價基準日（95年4月）均超過1年，甚至超過2年，但估價報告並未敘明理由。⑵估價報告雖稱
係採用近鄰地區之成交案例，但區域因素修正比率又相當之大，表示其所選用之案例很可能於個別因素修正時有重覆調整之可能性。⑶公共設施配置調整比率偏高，若是在近鄰地區，理當不應有如此的修正率。⑷區域發展潛力亦有極大的修正率，因此顯示所選的案例不佳。⑸個別因素之「接近條件」，與區域因素之修正因素雷同，有重覆修正之疑義。⑹第34頁土地開發分析法所蒐集之比較個案，並未表明係預售屋或新成屋銷售單價。⑺第34頁土地開發分析法所蒐集之比較個案，僅有1個店鋪之案例即得出地面層店鋪平均單價，
有率斷之嫌，是否真有訪查當地市場行情甚有疑義。⑻第34頁土地開發分析法所蒐集之比較個案，「左岸巴黎」之公開日期超過評價基準日近2年，卻未說明理由。⑼第36頁土地
開發分析法所載基地基本條件法定建蔽率為43.63％，但建
築規劃分析實際設定條件之建蔽率卻為18％，顯非合理。⑽第36頁土地開發分析法估價條件所設定之興建年期僅1.8年
，與本案核定事業計畫之工期為3.78年差異甚大；⒊更新後之估價：⑴比較法：①地面層店鋪（比準戶是B2-1 F）：以高達25.7年之房屋與新屋比較，其調整修正率極難掌握，顯示比較案例之選取不佳。縱以建物個別條件屋齡調整率（12％）修正，其合理性亦存疑。區域因素調整率幅度偏高（7％、5％、8％），與比較案例選取係在近鄰地區之說明
矛盾。②樓上層住宅（比準戶是E3-4F），樓上層比較標的
選取不當，理由如下：比較案例使用分區不同：勘估標的為住宅區，比較標的為商業區。比較案例構造不同：勘估標的為鋼筋混凝土造，比較標的為鋼骨鋼筋混凝土造。比較案例面積差異甚大：勘估標的之比準戶為49.66坪，另本
案各單位銷售面積有25.8～82.8坪。總樓高不同：本案更新後產品為7層、11層及15層，比較標的則為17層，僅用一
式之調整率來比較3種不同總樓層高之建物，並非妥當，尤
其7層與17層樓建物實難相提並論。樓層不同：皆使用高
樓層案例（10、12、15樓）去調整至低樓層（比準戶為4樓
）案例。比較案例皆位於同一社區（南港新天地），並無法反應區域中一定範圍之不動產價格分布。⑵收益法：①地面層店鋪（比準戶是B2-1F）：估價報告選用的2個比較標的屋齡非常老舊（27年、26年），極易低估勘估標的房價。比較標的2、3面積（106.94坪、164.01坪）與比準戶（
34.92坪）顯不相當，可能導致地面層之租金收益遭低估。
僅列出案例但沒有收益法比較標的與勘估標的間價格之推估過程。②樓上層住宅（比準戶是E3-4F）：估價報告選
用的2個比較標的面積（21.02坪、28.72坪）與比準戶（
49.66坪）差異甚大。僅列出案例但沒有收益法比較標的
與勘估標的間價格之推估過程等情。並聲明請求判決撤銷訴願決定及原處分。
四、被告抗辯略以：
㈠關於審議會第89次會議審查本件情形，陳明如下：
⒈被告受理原告依都市更新條例第32條第1 項規定提出之異議，如就異議結果與原評定有差額部分，係由當事人間相互找補，故當時另請參加人太平洋公司就原告異議事項逐項提出回應，併同被告初研意見，彙整後提請審議會討論後，於101 年3 月23日發出會議紀錄予原告及其他相關權利人；惟查系爭都更案是在96年5 月18日核定，原告於99年3 月24日提出本件審議核復申請，已逾都市更新條例第32條第1 項所定2 個月期間，然慮及原告權益，就此時效問題，當時已從寬受理審議；原告異議內容如：「同意比例、辦理公開展覽及公聽會等行政程序」、「土地所有權人已歿，選配未通知其繼承人，導致陳情人權益受損」、「本案土地所有權人受實施者實施控制」、「共同負擔費用過高疑慮」等議題，此均非「權利價值」事項，經審議會確認在案。
⒉就附帶決議部分，因當時審議會審查本件時知悉原告分別提出一般救濟案件（即本院100年度訴字第667號事件）及本件審議核復案件，於進行討論時，一般救濟案件訴訟進度為最高行政法院繫屬當中尚未結案，故作成附帶決議，目的在了解最高行政法院就一般救濟案件之判決結果如何，俾供爾後其他更新案件審議時參考，惟後續因行政業務異動未確實交接，其後並無提會報告，惟此應不影響本件審議核復之結果；本件經審議會第89次會議討論後，被告即於101年3月23日發出會議紀錄予原告，就其會議內容觀之，已有說明處理結果表示，復因先前亦有類此案例被行政法院認定為行政處分，故當下並未另作審議核復通知函予原告，惟後續在被告承辦同仁間業務交流過程中，認為仍以另行作成通知審議核復結果書面及載明教示條款為當，爰再於102年5月14日向原告補發審議核復函，此並非蓄意稽延。
㈡就內政部100年訴願決定意旨，被告後續辦理情形如下：
於上開訴願決定前，內政部曾於100年1月18日邀集學者專家、中央部會、各縣市政府及相關公會開會研商類此案件之同意比例如何計算，並討論登記名義人亡故時於權變審查機制得否保障及分配權益問題。惟此一會議結論未為100年訴願
決定所採納；原告所提一般救濟訴願案既已經內政部為100
年訴願決定，被告受其決定拘束，被告所屬都市更新處即依100年訴願決定結果簽報都市發展局局長，因案事涉個案及
通案問題，經局長指示副局長召開研商會議。被告所屬都市發展局發出開會通知召開研商會議前，被告分別與原告、參加人太平洋公司連繫，且也徵詢參加人太平洋公司意願，經參加人太平洋公司表示願與被告一同進行協議，並承諾由其負起賠償責任。其後，被告邀請內政部營建署、被告所屬法制、訴願機關及其他相關業務機關於100年3月25日會同研商後續處理情形作成會議結論，函請原告提出國賠協議之請求，並由被告、參加人太平洋公司與原告進行協議。被告即於100年4月13日、同年5月10日以府函2次通知原告前來進行國賠協議，並2度函知參加人太平洋公司與原告溝通協調。於
審議會第89次會議審議本案時，被告所屬幕僚單位也將本案辦理過程向審議委員說明，並由參加人太平洋公司將內政部100年訴願決定之理由與結果向委員報告後進行本件審議核
復案件審議；至於本院及最高行政法院判決後，因並無改變內政部100年訴願決定，故僅循一般行政程序簽報結案，無
另再召開研商會議；又原告主張所提權利價值異議，審議程序完全未受告知，並非事實，因都更案件事涉層面較廣（含都市計畫、都市設計、地政、建築、交通、估價等），故被告訂定設置要點，邀請各不同專業背景之委員組成具合議性質組織，共同審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。被告受理原告依都市更新條例第32條第1項所提
異議案件，於審議會第89次開會前，在101年2月24日向原告及其委任律師發出開會通知，邀請渠等列席與會陳述意見，該次會議有原告委任律師到場，此有會議簽到簿可資查證。㈢都市更新條例第32條規定得循審議核復程序處理者，限於權利價值之爭議，不包括對權利變換計畫書內其他項目之爭議，關於後者之爭議應循一般行政爭訟程序救濟，此有最高行政法院102 年度判字第753 號判決可稽；且觀都市更新條例第3 條第5 款、第31條第1 項本文、第40條第1 項等規定，可知都市更新條例皆規定權利價值應屬「更新前或變換前」，是輔以體系解釋之概念，自應將第32條所指之權利價值解釋為「更新前之權利價值」，以維持法體系的一貫性，再者，參與更新地主之更新前權利價值決定其可分配房地多寡，乃是估價核心所在，是都市更新條例第32條第1 項之權利價值，係指更新前評估所有權人土地或建物而定之權利價值而言，原告主張之共同負擔及評價基準日皆非權利價值，被告在程序上不予受理，並無違法或不當。原告既依都市更新條例第32條提出異議，卻非異議其應分配權利價值，亦無主張現金找補之金額，與都市更新條例第32條規定不符，原告指摘被告核定實施者所擬權利變換計畫內容不當，惟權利變換計畫業經本院100 年度訴字第667 號判決及最高行政法院101 年度判字第394 號判決確定在案，原告自應受拘束，而不得再行爭執；都市更新條例第32條建置特別救濟程序，旨在處理個別地主的權利價值之爭議，審議核復案件不處理都更計畫書內其他項目之爭議，關於後者之爭議應循一般行政爭訟程序救濟處理，此有多件最高行政法院判決案例可稽。都市更新條例第32條第4 項法律明定審議核復之法律效果，僅有現金找補，並無賦予原告有公法上撤銷權利，依上開規定之法律效果僅是就差額部分由當事人相互以現金找補，訴訟類型應為課予義務之訴，原告主張之撤銷訴訟請求撤銷原處分及內政部訴願決定，自有訴訟類型錯誤情形，應以不合法駁回其訴（最高行政法院91年度判字第117 號判決參照）；另參最高行政法院105 年度判字第341 號判決意旨，業已認定立法者已有意區分權利變換前之權利為「權利價值」，權利變換後之權利為應分配之土地及建築物，故都市更新條例第32條第1 項「權利價值」為地主更新前權利價值，不包括共同負擔、更新後土地及建築物總權利價值以及應分配之權利價值。原告主張之權變辦法第10條係適用在各參與都更權利人應分配權利價值之計算方式，該條並非針對都市更新條例第32條權利價值為解釋，故原告主張被告未就本案共同負擔數額及更新後權利價值予以審議核復，自無理由。原告就其更新前權利價值並無提出異議，即與都市更新條例第32條規定不符。
㈣原告所據以計算應減少之共同負擔費用，乃是都市更新事業計畫應表明事項，此參都市更新條例第21條第11款之規定可明，況共同負擔費用項目也與原告更新前權利價值無關，原告並未就其更新前權利價值有任何主張；其另主張於異議書第9 頁已提出「更新後建築物價值」異議，然遍觀原告異議書全文都無類此記載，更何況最高行政法院102 年度判字第753 號判決已明確指出都市更新條例第32條之權利價值為地主更新前權利價值，也不包括地主更新後價值；由都市更新條例第30條第1 項前段規定可知，共同負擔費用乃是參與更新住戶所需分擔之重建費用，包含規劃設計、領照、施工、維護管理等，每個階段需要支出費用，並非更新前權利價值，共同負擔費用也非估價師依評定基準日所查估後所評定，不屬都市更新條例第32條審議核復事項，此有內政部102 年4 月29日函釋可資參照；故原告協商建議所提應減少之含貸款利息、營建工程管理費、人事行政管理費、銷售管理費及風險管理費等等項目都是共同負擔內容，此費用額之提列已於96年間確定，且為法院既判力效力所及，原告當不能於本訴訟片面主張共同負擔費用有高估之議題；又參與更新之各地主應分配權利價值，乃是專業估價者依評定基準日所查估後評定（參照權變辦法第6 條），並非以共同負擔費用之高低來評定權利價值，原告卻以權利價值與共同負擔有連動關係，進而主張共同負擔項目中貸款利息及風險管理費可適用審議核復程序，實乃一己所見，並無可採。
㈤由最高行政法院101 年度判字第534 號、102 年度判字第753 號判決內容，足見實務上對評價基準日、估價報告不適用審議核復程序，已有定論，故審議會決議此非都市更新條例第32條之審議核復事項，並無錯誤，復說明如下：
⒈本件比較案例並無價格日期差異過大問題，本件評價基準日為95年4 月1 日，原告所舉臺北市都更審查注意事項訂定日期為98年4 月13日，上開注意事項第4 點並載明以評價基準日在97年3 月1 日後之案件，始有其適用，本件估價不適用本注意事項之規定，應回歸不動產估價技術規則之規範，本件行為時不動產估價技術規則規定，並未針對比較標的案例距離評價基準日時間點之限制，僅規定須針對比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格（參照不動產估價技術規則第19條第2 款）。且本次估價報告所選取之案例，乃經由審議會委員判斷與建議後所擇取，且估價師並已針對該比較標的於價格日期之因素為合理修正，並於當時審議會會議中有充分說明與回應，原告所謂估價報告刻意壓低勘估標的價格情形，實為片面臆測之詞。又估價報告書第34頁之總銷售金額評估比較案例，係摘錄惟馨周報所調查之區域預售個案進行整理，並以推論土地開發分析法中所需估算開發或建築後總銷售金額。原告所指日期甚為久遠案例，因價格時間較早，其成交價格經分析後，已被排除適用，且該報告所採用之住宅單價係以該表中成交價格最高者作為土地開發分析法推論基礎，已符合替代原則。
⒉本次估價報告書中所選用之比較標的均位於南港區內，已屬同一供需圈，並無不符不動產估價技術規則第12條第2
款規定，就估價報告所選部分案例有位於近鄰地區者，亦有部分案例位於類似地區者，但就區域因素不同所產生之價格差異，進行之分析及調整，因此依不動產估價技術規則而言，在區域因素差異上仍可予以進行調整並適用，已符合替代原則；原告所指估價報告書之設定與權利變換計畫書內容之工期差異，乃原告對事實誤認，原告舉證開發期1.8 年，此乃估價師以土地開發分析法，在假設情況為興建地上12層、地下2 層之店鋪大樓之規劃，來推估貸款利息綜合利率為4.31 ％ ，並連同其他土地開發成本，據以推估土地合理價格，該1.8 年並非本件更新案之工期，應予辨明。而本件核定之權利變換計畫書中更新後規劃核定為興建3 幢地上7 、11及15層、地下3 層店鋪住宅大樓，預估更新施工年期為3.78年，該二者在興建地上層樓層數、地下層開挖層數與興建量體上規劃差異既有不同，工期亦難謂相同，並無任何歧異之處，原告誤解有工期差異問題，亦無可採；另本件3 家鑑價機構鑑價結果，由實施者採3 家中地主應分配權值最高之巨秉不動產估價結果進行權利變換，無任何損及地主權益之事，原處分核定原計畫之內容，並無任何違法或不當。
3.本案估價報告是由專業估價師依行為時不動產估價技術規則規定所評估而得，再經由審議會委員判斷與建議後所擇取，且估價師並已針對該比較標的於價格日期之因素為合理修正，並於當時審議會會議中有充分說明與回應，原告所謂估價報告刻意壓低勘估標的價格情形，乃是片面臆測之詞，不足憑採。
㈥本件審議會就審議結果有判斷餘地：因都市更新案件事涉層面較廣（都市計畫、都市更新、建築、地政、交通、估價、財務等），且所審議案件也不是僅有權利變換計畫案件，故審議會委員由被告所屬機關代表及社會上具相關背景及專精領域專家學者所組成，除潘玉女（臺北市政府地政局副局長，府內委員）外，府外委員郭國任、林秋綿教授（國立台北大學不動產與城鄉環境系副教授）、陳漢雲教授（中國科技大學政稅務系副教授兼系主任）、金家禾教授（臺北大學不動產與城鄉環境學系教授）及產業界出身之陳美珍委員都具估價專業，原告率予指摘審議委員無估價專業，乃片面之詞。又審議委員出席開會領取2,000 元車馬費及被告101 年增設權利變換計畫審查小組協助審查權利變換案件，與原處分係屬二事。本案既有審議委員進行審查，所為之審議決議具有高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，應享有判斷餘地，此有最高行政法院判決可資參照，原告所指設置要點第12點之陳情人發言時間限制，乃是基於審議會議程進行所為之會場秩序規範，並無不合；且都市更新條例第32條第1項
但書之規定，乃法律賦予被告認定之裁量權限，就個案是否情形特殊而有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要，被告自有審認之權，原告所提之異議內容，既非屬審議核復事項，自無委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要。綜上，都市更新條例第32條所謂之權利價值，應僅限於參與更新權利人「更新前」之權利價值，原告所提「共同負擔」、「評價基準日」及「估價報告」等均非權利價值事項，被告在程序上不予受理，並作成維持原核定計畫內容之行政決定並無任何違法或不當。
㈦況原都更事業計畫中公、私有地主計有9 人（含蔡九母1 人），100年訴願決定主要爭點以蔡九母以1人計算都市更新條例第22條同意比例是否有誤，然系爭都市更新案於99年3月
31日取得使用執照，於同年4月23日蔡九母遺產辦畢分割繼
承，蔡九母遺產系爭3筆土地持分所有權人為蔡慶雲、蔡慶
濤2人及林蔡盡，林蔡盡嗣後於99年11月10日同意參與系爭
都市更新案，合計地主10人中有8人同意，經本院100年度訴字第667號判決認定已符合都市更新條例第22條規定。再者
，100年訴願決定（情況決定）對被告有拘束力與確認力，
被告依其意旨2次書面通知原告前來協議，並也2度另函函知參加人太平洋公司與原告溝通協調，並非無行政作為；另本件共同負擔比例乃是審議會依都市更新條例第30條第2項規
定，由審議會依個案基地特性、整合困難度、區位開發強度（容積、建蔽）及建築規劃設計（構造別或建材等級）等因素綜合考量本件共同負擔比為45.1％為合理；本件土地及地上物產權複雜（如更新單元內有為數眾多之舊違章建築戶），需進行土地整合，人事、庶務等行政作業、各項法律、會計等支出均需費用，以處理補償金發放、地上物拆除、工程施工及成果報核等行政費用，爰審議會同意參加人太平洋公司人事管理費之費用提列。至銷售管理費，指實施者為銷售更新後取得之折價抵付房地之費用（變現成本），採包銷方式，即包括廣告、企劃、及銷售等成本費用以支付予代銷業者，此項費用參加人太平洋公司以6％提列，符合市場行情
；至風險管理費則為參加人太平洋公司因應共同負擔折價抵付樓地板面積須完全銷售才能償付開發成本，惟有市場變動及成本變動可能造成銷售金額不足償付情形，有不確定之開發風險而提列。另陳明本件共同負擔費用雖非100年訴願決
定、本院100年度訴字第667號判決及最高行政法院101年度
判字第394號判決指摘系爭計畫核定日處分違法部分，然共
同負擔既為都更事業計畫一部分（都市更新條例第21條第11款參照），仍為上開判決既判力所及，似非本件所能審究。㈧被告為執行都市更新條例第16條、第21條第11款、第30條第1 項規定，自92年間即由審議會委員組成專案小組並邀請相關公會協助檢視後通過提列標準，並列出各該項費用計算公式，並爾後隨營造市場景氣變化檢討，俾使各相關土地權利關係人於權利變換過程中進行分擔共同負擔時，確保其應有基本權益，同時促進都市更新事業審議與實施之效率。歷年來提列標準有3 個版本，分別為92年版、94年版及99年版，目前的99年版，距今已有相當時日，有再行檢討必要，故被告正進行修正。各版本在業界有以審議會通過年度稱之，亦有以規範彙編編製時間稱之，例如92年版提列標準為92年9
月17日及93年9 月17日審議會2 次討論通過，但編製在93年11月規範彙編裏面，故有稱之為92年版，有稱之為93年版，實為同一提列標準。系爭都更案為報核時間點為95年6 月2
日，其共同負擔費用提列係依94年提列標準進行提列，此經95年幹事會審查時承辦科審查意見，並經參加人太平洋公司確認在案。
㈨就原告爭執共同負擔費用項目及更新後價值部分，分別說明如下：
⒈共同負擔費用項目，為更新期間參與更新地主應共同分擔之費用，不屬於都市更新條例第32條審議核復項目，此參該條例第32條第1 項規定可明；又該條例第32條第1 項之權利價值僅限於更新前權利價值，也不包括更新後權利價值，前亦敘及。參加人太平洋公司就95年間報核之原都更事業及權變計畫，於送請審議會96年1 月29日第75次審議會審查前，前於95年11月15日召開審議會幹事會進行審查，審查過程及參加人太平洋公司回應紀錄，幹事會審查完竣後，即將全案討論提案及參加人太平洋公司所擬事業及權變計畫書送請審議會進行討論。審議會開會前幕僚單位已先將會議資料及計畫書送請委員審查，開會時再由實施者逐一說明，於實施者說明後，由會議主席就幕僚單位所列議題，逐項詢問與會幹事、委員倘對事業及權變計畫書內容有意見，即發言提出合議討論、修正；若無意見即表示委員能夠認同參加人太平洋公司所擬或已配合修正之計畫書內容，不能僅以幹事會或審議會委員未有另提審查意見之表示，即謂審議會委員在裁量權之行使有所濫用；又共同負擔乃是參與更新住戶所需分擔之重建費用，包含規劃設計、領照、施工、維護管理等，每個階段需要支出費用，並非更新前權利價值，共同負擔費用也非估價師依評定基準日所查估後所評定，自不屬都市更新條例第32條審議核復事項。至本案共同負擔比例乃是審議會依都市更新條例第30條第2 項規定，由審議會依個案基地特性、整合困難度、區位開發強度（容積、建蔽）及建築規劃設計（構造別或建材等級）等因素綜合考量本案共同負擔比為45.1％ 為合理。
⒉就原告爭執共同負擔項目補陳如下：
⑴貸款利息：94年提列標準對年期（工期）並無定義，惟該版提列標準要求實施者提出之財務計畫及現金流量分析，藉以認定年期。依參加人太平洋公司於事業計畫中財務計畫貸款利息項所載工期為3.78年，分為準備期6
個月、施工期31.4個月及交屋及成果報核期8 個月，合計約為3.78年。此施工期31.4個月乃是因為本件更新案3 幢5 棟地上15層、11層及7 層，地下3 層之RC構造建築規劃，並非單純為更新後一幢建築物情形，且也符合一般更新案的施工期間，並無原告所指故意拖緩施工以浮編利息情形。現金流量表中之準備期、施工期及交屋期等各期別均需投入相關費用，例如施工前之準備期1
～6 個月即有鑽探費、都市更新規劃費、測量費、拆遷補償費、地籍整理費及計畫執行階段人事行政管理費等費用支出，原告指稱在申請建照後才有貸款需求，應有誤解。在99年提列標準，即將貸款利息之準備期、施工期及交屋及成果報核期予以明文化，俾與實務運作相符；邇來審議會通案上要求以36個月為貸款期間，惟個案情形特殊，仍會加以增減貸款期間核計貸款利息。至貸款期間利率部分，原告並不爭執。
⑵營業工程管理費：就營業工程管理費之審查意見，財政局鄭幹事於幹事會審查時曾詢及營建工程管理費與工程施工管理費計算，二者有無重複認列問題，惟此議題與原告問題不完全相同。營業工程管理費為實施者為保障施工品質及施工進度所需支付之工程管理費；人事行政管理費則為針對土地整合、人事、庶務等行政作業所需法律、會計等費用，二者性質及內容上仍有不同，並無重複問題。又94年版提列標準無限制實施者為建設公司時不得提列營業工程管理費之明文。
⑶人事行政管理費：本件產權固然單純，然本件有16戶舊違章建築戶，無權占有情形複雜，需進行土地整合及各別妥適處理違占戶安置事宜，相關人事、庶務等行政作業、各項法律、會計等支出均需費用。參加人太平洋公司就人事行政管理費之編列用以處理補償金發放、地上物拆除、工程施工及成果報核等行政費用，爰審議會就參加人太平洋公司所提列人事行政管理費，並無意見。⑷銷售管理費：銷售管理費，指實施者為銷售更新後取得之折價抵付房地之費用（變現成本），採包銷方式，即包括廣告、企劃、及銷售等成本費用以支付予代銷業者，此項費用參加人太平洋公司以6 ％提列，符合一般代銷公司行情。94年版提列標準並無明定以實施者本身是否為營建公司及在營建市場上之經營規模來區分提列此項費用的比例，因上開費用提列比例，並無逾越代銷市場行情，爰審議會就參加人太平洋公司此項費用提列，並無意見。
⑸風險管理費：就營業工程管理費之審查意見，被告所屬都市更新處王幹事曾提詢參加人太平洋公司編列12％風險管理費之必要性。參加人太平洋公司回應為本案完成權利人整合並價購土地之前，依據核准之事業概要內容，當時共有10位土地所有權人，2位合法建築物所有權
人（非地主）及16戶占有他人土地之舊違章建築戶，合計共有28位權利人，且地上物相當密集，整合工作上有相當的難度，未來執行地上物拆遷作業時亦有極高之風險，除此之外風險管理費係為因應成本變動及銷售風險，因此本案編列12％之風險管理費，應屬合理。審議會委員審視參加人太平洋公司於風險管理費之計畫書說明，並審酌此一回應意見，亦認為合理，爰就參加人太平洋公司此項費用提列，亦無意見。
⑹更新後價值：原告主張參加人太平洋公司對外銷售價格為50至60萬元，因認為更新後權利價值有低估，此應屬臆測之詞。依事業計畫5-12頁所載，評價基準日當時（95年4 月1 日），本件更新案周邊房地產市場行情，於2 樓以上平均單價約莫為31至37萬元（坪）不等，此有惟馨週報及住展雜誌資料可供比對。巨秉估價師就本件更新案2 樓以上單價估為34.5萬餘元（坪），較其他2
家估價師估的高，也符合當時的預售市場行情，即無低估情形。再依巨秉估價師評估更新後價值評估方法及評估過程，是採比較法及收益法來進行評估，參加人太平洋公司預售價格高低，並非估價師考量因素。
㈩關於違建戶安置部分，其法律依據為都市更新建築容積獎勵辦法第11條規定。舊違章建築戶之認定，被告於臺北市都市更新自治條例第19條第2 款第6 目明定：「㈥△Ｆ6 ：實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），並應符合都市更新建築容積獎勵辦法相關規定。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文件。舊違章建築戶經實施者妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。」，參加人太平洋公司95年間向被告報核都更事業及權利變換計畫中，提列占有他人土地舊違章建築戶拆遷補償費，所檢附處理違建戶事證資料有⒈77年6 月27日航測圖，以證實當時有存在違建戶。⒉將拆遷戶處理意願書檢附於計畫書內。⒊另檢附房屋稅籍、水費及電費等收據予被告；原告蔡慶濤及蔡耀裕之被繼承人蔡慶雲業已接受權利變換分配結果，被告於101 年3 月5 日向原告發出審議會第89次會議紀錄，在被告另向原告發出審議核復函之前，原告於101 年底也委託律師函知參加人太平洋公司告知補繳差額價金處所；嗣後，其2 人並已分別交納差額價金予參加人太平洋公司在案。原告於系爭都更案之實分配多於應分配，均已接受都更權變計畫所載之分配結果而補差額價金予參加人太平洋公司，原告再於本件訴訟主張還有權利價值找補金額，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明請求判決駁回原告之訴。
五、參加人太平洋公司陳述略以：
㈠原告主張「共同負擔費用過高」乙事，顯非都市更新條例第32條第1 項規定之權利價值爭議，自不得循該條例第32條所定之異議及審議核復程序處理，最高行政法院102 年度判字第753 號、101 年度判字第534 號判決可供參照，又內政部102 年4 月29日函表明權利價值之爭議，僅限對依權變辦法第6條第1項查估後評定之權利價值異議；細繹都市更新條例第3條第5款、第30條第1項、第31條第1項本文及第40條第1
項等規定，可知有關權利價值之規定，均指「更新前權利價值」、「原有之權利價值」或「權利變換前之權利價值」；權利變換後則稱為「更新後建築物及其土地」、「應分配之土地及建築物」或「權利變換後之土地及建築物」，是以，都市更新條例所稱之權利價值，係指更新前之權利價值而言，並非指權利變換後之權利價值，至為明確，最高行政法院102年度判字第772判決亦同此見解；並參照本院98年度訴字第1359號判決「……參照條例第32條第3項、第4項之規定，可知本條僅在規範有關權利價值的『找補』以及『查估』問題，因此僅在有關『權利價值』的『調整』爭議方面，才有條例第32條所定『審議核復』程序的適用。第32條第3項差
額找補的計算方式，若屬『不願』或『不能』參與分配的人，應以更新『前』權利價值計算現金找補……『評價基準日』的調整，雖攸關『權利價值』的『調整』，但被認定是『權利價值』估算的前提問題，會牽動所有權利人的價值計算，因而不屬於第32條救濟程序的範疇」。
㈡為維持都市更新計畫之穩定，縱本件權利變換計畫案歷經多次變更，評價基準日仍不應隨同調整，此有最高行政法院100 年度判字1385判決、102 年度判字第733 號判決暨本院98年度訴字第1359號判決可資參照，評價基準日之變更對於各土地所有權人的利害關係未必一致，反而有害都市更新事業權利變換計畫的安定性，故未有權利變換計畫變更即須重新決定評價基準日之規定，原告以本件權利變換案歷經5 次變更為由，指稱評價基準日應隨同調整云云，實有誤會；況本件權利變換計畫案係採「權利變換」方式實施，各土地所有權人得「分配之更新價值」及「共同負擔」費用，均應按各土地所有權人「更新前之土地權利價值」比例計算之，要與系爭都更案同意比例人數應以「蔡九母1 人」，抑或「蔡九母全體繼承人」計算無涉，此觀諸權變辦法第10條之規定即明，益證「更新前之土地權利價值」之計算，要與同意都更之人數計算究應以「蔡九母1 人」計算，抑或「蔡九母全體繼承人」計算，毫無干係，土地權利價值之評定，並不因此而受影響；再者，系爭都更案（包括各土地更新前後之權利價值、共同負擔等）既經被告核定通過，則各土地所有權人於系爭都更案更新前後之權利價值，抑或共同負擔數額，斷無可能僅因系爭都更案同意人數比例計算方式有所不同，而有所增、減；況蔡慶雲、蔡慶濤既已接受權利變換之分配結果，自不得再任意翻異，因系爭都更案係採「權利變換」方式實施，各土地所有權人得「分配之更新價值」及「共同負擔」費用，均應按各土地所有權人「更新前之土地權利價值」比例計算之，實不因「同意比例人數應以蔡九母一人或蔡九母全體繼承人」而有無不同；蓋蔡慶雲、蔡慶濤於系爭都更案之實際分配面積多於應分配面積，乃分別向參加人繳納1,652,915元、1,165,317元之差額價金，此有臺北地院10 2年度重訴字第907號民事判決足參；且參加人太平洋公司前
於84年1月11日與蔡九母之繼承人即蔡張煉等人簽訂土地買
賣契約（第1份買賣契約），買賣標的為為蔡九母所有之坐
落於臺北市南港區新光段二小段89地號（現已分割為89、
89-1、89-2地號土地，權利範圍為2分之1）之部分土地；嗣參加人太平洋公司於84年12月11日再與蔡九母之繼承人蔡慶壽簽立土地買賣契約（第2份買賣契約），買賣標的為蔡慶
壽所繼承之登記名義人為蔡九母所有之坐落於臺北市南港區新光段二小段89地號（現已分割為89、89-1、89-2地號土地，權利範圍為2分之1）部分土地。其後，原告蔡慶雲、蔡慶濤於93年間同意承受並履行前揭土地買賣契約並與蔡九母之其他繼承人簽立「遺產分割協議書」，即由蔡慶雲、蔡慶濤取得被繼承人蔡九母名下包括「臺北市南港區新光段二小段89地號、面積：1115㎡，89-1地號、面積：325㎡，89-2地
號、面積：4㎡，權利範圍均為1/ 2」（系爭都更案之土地
）在內之全部土地，渠料，原告見系爭都更案可獲取高達之2億3,329萬2,501元鉅額利益，竟拒絕移轉上開土地予參加
人太平洋公司，參加人太平洋公司乃起訴請求渠等損害賠償，現繫屬於臺北地院99年度重訴字第703號損害賠償事件，
原告選擇違約而拒絕移轉上開土地予參加人太平洋公司，同時再以上開土地參與都更受有損害為由，於本件要求參加人太平洋公司給付費用，實屬欺人太甚。
㈢對照參加人太平洋公司於101 年8 月間所製作並檢送予主管機關之系爭都更案成果報告，其中關於「陸、財務結算」部分，可知參加人太平洋公司於實施系爭都更案時，就各項共同負擔費用實際支付之費用，遠遠高於主管機關原核准之費用，換言之，縱主管機關以各項共同負擔之最高費率核給費用，亦顯不足支付參加人太平洋公司就系爭都更案各項共同負擔實際支出之費用，如列各項共同負擔費用項目如下：⒈貸款利息：原計畫核給之費用44,191,212元，實際支出費用59,156,191元；⒉人事行政管理費：原計畫核給之費用35,990,092元，實際支出費用94,122,061元；⒊營建工程管理費：原計畫核給之費用18,210,685元，實際支出費用18,817,750元；⒋銷售管理費：原計畫核給之費用42,125,015元，實際支出費用174,537,809 元；⒌風險管理費：原計畫核給之費用88,568,842元，實際支出費用114,957,237 元。上開各項實際支出費用之單據、明細、傳票概檢送予主管機關。承上可知，關於系爭都更案之共同負擔費用，顯無高估之情事，反係因受限於主管機關所定之費率上限，致參加人太平洋公司實際所支出之共同負擔費用，無法全部列為共同負擔，益證，主管機關所制訂之「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」，並訂定費率上限，係為保護各該參與都市更新之地主，進而限制實施者所提列之費用。若如原告所主張系爭都更案之共同負擔費用過高，應予核減，基於相同邏輯，則關於參加人太平洋公司實際之支出共同負擔費用，高於主管機關所核給之費用時，原告即應按其更新前之權利價值比例，給付該超出之部分，方屬合理；另關於系爭都更案更新後之權利價值，係參加人太平洋公司依權變辦法第6條之規定，委託3家以上鑑價機構查估，採用最高之鑑價結果，作為權利變化價值之依據。各該鑑價機構皆委由具有專門職業技術人員資格之不動估價師為鑑價，且各該不動產估價師於執行職務時，自應恪守相關法規（諸如不動產估價師法、不動產估價師職業道德規範）執行其職務，不容有偏頗之恣意鑑價情事，係採用最高之鑑價結果，不論地主是否同意參與系爭都更案，皆屬對地主利益之最大化，作為權利變化價值之依據，原告空言鑑定價值有低估，要無足採等語，並聲明請求判決駁回原告之訴。
六、參加人王裕生陳述略以：
㈠參加人王裕生為蔡九母繼承人之一，原本即有參與系爭都更案之權利，詎料實施者即參加人太平洋公司申請被告核定時，僅以土地所有權人蔡九母1 人，計算同意比例，業已影響參加人王裕生之權益；況參加人太平洋公司以已往生者蔡九母為通知對象，根本無從得知蔡九母繼承人就更新後土地及建築物分配位置之意願，本件權利變換計畫顯違反權變辦法第5 條規定；又蔡九母之繼承人未受通知，無從依權變辦法第11條第1 、2 項選擇實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，亦無法公開抽籤進行分配，參加人太平洋公司亦有違反權變辦法第11條第1 、2 項之規定；另蔡九母繼承人於99年2 月間完成遺產分割協議，後由原告依上開遺產分割協議書取得蔡九母之系爭土地所有權，應由原告承受與參加人太平洋公司間系爭土地買賣契約權利義務，詎料原告不願承受上開買賣權利義務關係，以致參加人王裕生遭參加人太平洋公司以違反上開買賣契約為由主張損害賠償。因原告業已違反遺產分割協議書約定事項，參加人王裕生即有解除遺產分割協議書之權利，回復為系爭土地所有權人。
㈡另就違章戶而言，實施者理應訴請拆遷，本件權利變換計畫案卻發給違章戶補償費、配合拆遷獎勵金。參加人太平洋公司於其行政陳報狀自承：「上開違章戶，除訴外人周正偉、莊惠婷外，其餘均為參加人公司之員工。」，又稱：「參加人公司爰依據『財團法人都市更新發展研究基金會』之建議及規劃，將違章戶之所有人更名為參加人公司得以掌握之公司員工，以求日後執行系爭都市更新案之穩定，同時避免增加不必要風險管理費等成本費用支出……」，是以，周正偉、莊惠婷縱非參加人太平洋公司員工，亦應為該公司之人頭。此外，按100 年1 月【核定版】之「變更（第四次）臺北市南港區新光段二小段89地號等22筆土地都市更新權利變換計畫釐正權利變換分配結果」所附「表5-2更新前土地權利
關係人名冊表」（下稱系爭關係人名冊）所列太投興業股份有限公司、太平洋聯網科技股份有限公司、蔣菁菁及黃德乾，亦係參加人太平洋公司之關係企業或公司員工。參加人太平洋公司於系爭都更案使用人頭或關係企業，充當違章戶或土地權利關係人，此觀諸其等持分均預告登記乙節即可證明，此舉嚴重影響權利變換之正確及公平。此有100年1月【核定版】之「變更（第四次）臺北市南港區新光段二小段89地號等22筆土地都市更新權利變換計畫釐正權利變換分配結果」所附「表5-3更新單元內舊違章建戶清冊表」（下稱系爭
違建戶清冊表），其上列有常少卿等16人之違章戶，該常少卿等16人違章戶應均為太平洋公司所屬人頭，按本件權利變換計畫案所附「表9-4舊違章建築戶補償金發放明細表」，
常少卿等12人總共領得62,594,743元；另按本件權利變換計畫案『表14-4釐正土地及建築物分配清冊（現地安置戶）（三次變更核定及四次變更對照版）』，王正佳、湯玉燕、周正偉及趙薇薇等4人共取得4戶及1個停車位，渠等4人應分配權利價值為25,807,876元，縱未將系爭建案價格低估之部分列入，違章戶常少卿等16人分配權利價值（補償金）即高達88,402,619元，參加人太平洋公司僅空言稱已經花費上億元處理真正實際違章戶云云，然未見其提出實際支出憑證，實難採信其說，另按本件權利變換計畫所附「表8-1合法建物
拆除補償費明細表」，日盛國際商業銀行股份有限公司所有建號473、474、475等3戶領回重建價格為4,448,033元，合
法建物平均每戶領回重建價格即補償費為1,482,678元【
4,448,033元3＝1,482,678元】，然觀諸於本件權利變換
計畫案「表9-4舊違章建築戶補償金發放明細表」，常少卿
等12人補償金共為62,594,743元，平均每戶補償金竟高達
5,216,229元【62,594,743元12＝5,216,229元】。是以，本案合法建物之補償費竟較違章建物來得低，二者差額高達373萬餘元，顯與常情不符，足見參加人太平洋公司有將違
章戶之補償費予以提高情事。按本件權利變換案所附「表9
-3舊違章建築戶現地安置申請分配結果」，參加人太平洋公司之人頭即王正佳（編號5）、湯玉燕（編號8）、周正偉（編號9）及趙薇薇（編號16）等4人申請現地安置。就違章戶而言，實施者理應訴請拆遷，系爭權利變換卻發給違章戶補償費、配合拆遷獎勵金，參加人太平洋公司將其所屬人頭充作違章戶，進而領取補償費、配合拆遷獎勵金，並取得本建案其中4戶及1個停車位，此有本件權利變換計畫『表14-4釐正土地及建築物分配清冊（現地安置戶）（三次變更核定及四次變更對照版）』可資為憑。又觀諸於臺灣士林地方法院102年度訴字第514號判決，96年11月13日臺北市南港區「森之丘」預售建案之B2棟7樓房屋（建物面積120.81平方公尺
，此可參見本件權利變換計畫案12-1更新後土地及建築物分配面積表分配單元代號7B2）及地下3層平面式編號18號車位暨坐落之基地出售金額即高達2,280萬元（平均每坪約為62
萬餘元，若以4戶計算即高達9,120萬元），二者相去甚遠。參加人太平洋公司不僅未對違章戶訴請拆遷，甚且利用人頭充當違章戶，渠等4違章戶每人應分配價值竟以高達
6,451,969元來計算，進而再申請現地安置，僅以每坪
170,256元【23,800,074元4戶面積139.79坪（參見本件權利變換計畫案14-4釐正土地及建築物分配清冊）（現地安置戶）（三次變更核定及四次變更對照版）】取得4戶不動產
及1個停車位。退萬步言，縱依96年5月「擬定臺北市南港區新光段二小段89地號等22筆土地都市更新事業計畫案」之「表16-5更新後總銷金額估算表」，銷售面積數量5,610.62坪，平均售價每坪349,207元/坪，停車位181部，1,213,812元/部，4戶面積139.79坪，以每坪349,207元計算及加計1個停車位，其金額應為50,029,459元【139.79坪每坪349,207
元＋1個停車位1,213,812元＝50,029,459元】，亦與渠等4
人應繳23,800,074元相去甚多；況且，參加人太平洋公司以往生者蔡九母為通知對象，根本無從知悉知蔡九母繼承人就更新後土地及建築物分配位置之意願，亦無法公開抽籤進行分配，本件權利變換計畫案顯違反權變辦法第5條、第11條
第1、2項之明文規定；且太平洋公司將違章戶拆遷補償費列入人事行政管理費，除重複認列外，該違章戶為太平洋公司之人頭，嚴重影響共同負擔費用之正確性等語。並聲明請求判決原處分及訴願決定均撤銷。
七、本件事實概要欄所載下列事實，為兩造及參加人所不爭執，復有下列證據可按，堪信為真實：
㈠事實概要欄㈠部分：有土地登記謄本及系爭計畫核定處分在原處分卷附件第49-63、45-47頁；有100年訴願決定、本院
100年度訴字第667號判決及最高行政法院101年度判字第394號判決，在本院卷第36-40、41-52、53-56頁可稽；並有被
告94年1月17日府都新字第09405994500號函，在本院100年
度訴字第667號卷第51頁可按，復有原告99年3月9日訴願書
在100年訴願決定卷第467-478頁可按，並均經本院依職權調閱上開卷宗核對無誤。
㈡事實概要欄㈡部分：有原告99年3月24日提出「異議聲明暨
調解申請書」、原處分及訴願決定分別在原處分卷第1-18頁及本院卷第21、25-28頁可按。
八、兩造之爭執在於：
㈠原告提起撤銷訴訟是否為正確之訴訟類型？
㈡原告於99年3月24日提出之異議是否逾期？
㈢原告得否於都市更新條例第32條之異議程序就權利變換後應分配之權利價值不服？
㈣本件被告應否對於共同負擔費用部分審議核復？
㈤原處分是否違法？
九、本院之判斷：
㈠本件原告提起撤銷訴訟，其訴訟類型選擇正確：
1.按都市更新條例第32條規定：「（第1項）權利變換計畫
書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。（第2項
）前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。（第3項）前二項異
議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。（第4項）第一項審議核復期限，應
扣除各級主管機關委託專業團體或機構協助作技術性諮商及實施者委託專業團體或機構重新查估權利價值之時間。」
2.依此規定及該條例設計之意旨，應僅得認異議人如認核復之行政處分違法，而侵害其權利或法律上利益時，得提起撤銷訴訟，請求將違法之行政處分除去，最高行政法院102年度判字第765號判決著有明文。是原告對於被告所為之審議核復之處分不服，提起本件撤銷訴訟，其訴訟類型為正確。
㈡原告於99年3月24日提出之異議並未逾期：
1.查系爭計畫核定處分於96年5月18日經被告准予核定實施
，已如前述，則依都市更新條例第32條第1項之規定，土
地所有權人如對其權利價值有異議，原則上應於權利變換計畫書核定發布實施後2個月內，以書面敘明理由，向各
級主管機關提出。
2.惟按行政程序法第110條第1項規定：「書面之行政處分自送達相對人及已知之利害關係人起；書面以外之行政處分自以其他適當方法通知或使其知悉時起，依送達、通知或使知悉之內容對其發生效力。」其目的在對行政機關、相對人及利害關係人發生拘束力，因此，相對人及利害關係人提起行政救濟之時點，自應以送達後開始起算。從而，都市更新條例第32條第1項所謂土地所有權人於「權利變
換計畫書核定發布實施後2個月內」有異議時，於計算異
議期間，應解釋為權利變換計畫書核定之行政處分送達土地所有權人起算。如權利變換計畫書核定之處分未合法送達土地所有權人時，則以土地所有權人知悉時起算(最高
行政法院98年6月份第1次庭長法官聯席會議㈠決議及最高行政法院98年度判字第1451號判決意旨參照)。本件原告
雖於99年3月24日始提出「異議聲明暨調解申請書」，惟
既無證據證明原告早在2個月前收受系爭計畫核定處分書
之送達或者知悉，仍應認為有遵守法定期間。
3.另外，自本件原告於99年3月9日就系爭計畫核定處分不服，提起訴願及行政訴訟，均未被認為訴願逾期，此有100
年訴願決定、本院100年度訴字第667號判決及最高行政法院101年度判字第394號判決可參，益可佐證原告主張其在此之前不知悉系爭計畫核定處分之審議程序為可信。
4.是本件原處分依審議會第89次會議決議（本院卷第22頁）：「有關本案異議人於繼承後知悉本核定案後，遂提起異議，經法規會說明因逾越時效之責不可歸咎於異議人，其時段得予以扣除，且基於所有權人之權益保障，本案經大會同意受理審議核復」，未以原告逾期予以駁回，其結論正確。
㈢原告得於都市更新條例第32條之異議程序就權利變換後應分配之權利價值不服：
1.都市更新條例並沒有對都市更新條例第32條所稱之權利價值再為定義或界定其範圍。都市更新條例施行細則則僅於第10條規定各級主管機關審議都市更新事業計畫、權利變換計畫或審議核復有關異議時，認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，於徵得實施者同意後，由其負擔技術性諮商之相關費用。而臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點第2點規定，「審議核復事項如下：㈠
依都市更新條例第32條規定，有關土地所有權人對都市更新權利變換計畫中權利價值異議之審議核復。……」。是都市更新條例第32條所謂之「土地所有權人對其權利價值有異議」，其中「權利價值」究何所指，非無爭議。
2.本院認為要界定都市更新條例第32條所稱之權利價值，要自認識權利變換制度談起。按都市更新條例第3條第5款規定：「權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」於茲固使用「更新前權利價值及提供資金比例」及「更新後建築物及其土地之應有部分或權利金」之用語，但不能望文生義，以更新前始有權利價值可言，更新後則沒有。由以上規定可知，都市更新條例所建構的權利變換制度，並非完全採取日本之「等價值交換方式」（一種互易的概念)，而是一種共同參與聯合開發、共享成
果並共同負擔風險之合夥概念下的「等價值比例交換方式」。申言之，權利變換制度，其核心概念係以權利交換權利，在日本係以「更新前之土地」（按：為求節省篇幅，以下之說明暫假設更新範圍內之土地為素地）交換價值相等之「更新後之建築物及土地應有部分」，而我國則是以「更新前之土地」交換價值比例相等之「更新後之建築物及土地應有部分或權利金(按：為求節省篇幅，以下說明
，暫略去權利金)」。權利變換制度既以交換(互易）為核心，則土地所有權人於更新前之土地價值若干，其價值占更新範圍內土地總價值之比例若干，十分重要，且需以價格衡量其價值(估價)，不待多言；然而在此等價值比例交換方式下，究竟可交換(互易)多少建築物及土地應有部分回來，其實是土地所有權人更關心的，因此，更新後之建築物及土地應有部分價值若干，共同負擔費用若干，扣除共同負擔費用(折價抵付)後剩下的、實際分配的建築物及土地應有部分價值若干，所選配的建築物及土地應有部分價值若干，其差價若干，需找或補，亦至為重要，凡此更新後之建築物及土地應有部分如不以價格衡量其價值(估
價)，如何計算其價值比例？如何完成等價值比例交換？
3.因此，基於以上對於權利變換制度之說明，在權利變換計畫內，必然至少包括以下之權利價值：
⑴更新前權利價值：指更新前土地所有權人之土地價值，而更新前權利價值比例則係指「更新前土地所有權人之土地價值/更新前更新範圍內土地價值總和」；
⑵更新後權利價值：指更新後更新範圍內土地及建築物價值總和；
⑶共同負擔費用：指土地所有權人應共同負擔之各項費用，以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付（詳後述）；
⑷應分配之權利價值：指「（更新後權利價值─共同負擔費用）×更新前權利價值比例」；
⑸實際分配之權利價值：指實際分配之建築物及土地應有部分之價值，因通常應分配之權利價值不會恰好等於分配之建築物及土地應有部分之價值，乃有權利價值之找補之問題。
而對以上任何一者有異議，應均可謂係對權利價值有異議，只是依現行法透過此一程序僅能為金錢之找補(按行政
院前曾於101年12月7日向立法院提出修正草案，其中第51條(即現行法第32條)第3項增訂得以權利變換後之土地及
建築物相互找補，此草案未及審議通過，立法院第8屆委
員任期已屆滿)。
4.土地所有權人對於都市更新事業計畫核定處分或權利變換計畫核定處分不服，本得依訴願法之規定提起訴願以求救濟，今都市更新條例第32條復設有審議核復程序，提供土地所有權人對其權利價值異議之途徑，則二程序者間各自擔負之功能為何？不服前開各項目其救濟途徑究為何者，亦多有爭議。以下自都市更新條例第32條規定之沿革及最高行政法院之見解予以分析、說明：
⑴在立法之初(97年1月16日修正公布前)之都市更新條例第32條係規定：「（第1項）權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應
申請當地直轄市、縣(市)政府都市更新審議委員會調解
；調解不成立者，由直轄市、縣(市)主管機關調處之。
（第2項）前項調解、調處或依法提起訴願或行政訴訟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業
之進行。（第3項）調解、調處、訴願或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」
最高行政法院99年度判字第668號判決指出：該條規定，乃係就權利變換計畫之異議案件，為能有客觀且公平之
機制，避免發生偏差情事，法所規定之特別程序予以處
理救濟。因此，調解、調處之程序乃係訴願（行政爭訟
）之先行程序，是土地所有權人對於權利變換計畫有所
不服，應先踐行該條例所定調解、調處之程序辦理。
⑵嗣97年1月16日修正公布都市更新條例第32條，即現行規定之第1、2、3項，將原來的調解、調處規定刪除，逕由主管機關審議核復。最高行政法院100年度裁字第1243號裁定率先指出：都市更新條例第32條第1項規定之審議核復程序，僅處理權利變換計畫書中有關參與都市更新「
權利價值」評定之爭議；若當事人爭執權利價值以外之
事項，即非審議核復之標的，而應逕循一般訴願、行政
訴訟程序解決。然而何謂權利價值，最高行政法院之見
解亦未盡一致，在100年度判字第2004號判決以評價基準日涉及權利價值，從而維持原審以此部分之爭執，係屬
都市更新條例第32條規定之權利價值之爭執，因土地所
有權人未循該條規定之異議程序處理，逕提起訴願及行
政訴訟，於法未合，駁回其起訴之判決；然而最高行政
法院101年度判字第534號判決及102年度判字第753號判
決，均表明評價基準日、估價報告等，固與權利價值有
關，然並非權利價值本身，自不適用都市更新條例第32
條之程序；最近之最高行政法院105年度判字第341號判
決更以都市更新條例第3條第5款、第27條第3項第4款、
第30條第1項、第31條第1項、第32條第1項、第39條第2
項、第40條第1項均有關於「權利價值」之規定，其中第3條第5款有「更新前權利價值」之明文，第31條第1項及第40條第1項則均有「權利變換前之權利價值」之明文，至於權利變換後，則不稱為權利價值，而於第3條第5款
稱為「更新後建築物及其土地」，於第30條第1項稱為「應分配之土地及建築物」，於第31條第1項規定「權利變換後之土地及建築物」，於第39條第2項規定「土地所有權人應分配之土地及建築物」，綜觀以上規定為由，認
顯然立法者有意將權利變換前後之權利加以區分，稱權
利變換前之權利為「權利價值」，稱權利變換後之權利
為「應分配之土地及建築物」，意即認都市更新條例第
32條所稱之權利價值應指更新前（權利變換前）之權利
價值。
⑶由權利變換制度之精神本質及立法之沿革可看出，權利
變換結果所產生之成果如何分配及如何找補，實屬實施
者與土地所有權人間之私權爭執，故早期由調解及調處
制度先行，至於後續之司法救濟，立法者裁量決定以行
政爭訟制度以為救濟；97年之修法，其目的亦僅在縮短
都市更新作業流程(此均可參見相關立法資料，尤其是立法院第3屆第5會期第21次會議及第6屆第6會期第14次會
議議案關係文書)。因此都市更新條例第32條所稱之對權利價值有異議，並沒有本質上之界限，端視立法者要提
供如何之權利保障，故本院認為前揭最高行政法院105年度判字第341號判決，將都市更新條例第3條第5款、第30條第1項、第31條第1項關於「權利變換前」之「權利價
值比例」論證為「權利價值」即指權利變換前之權利，
尚有待商榷。
⑷承前所述，我國都市更新條例之權利變換制度，係採「
等價值比例交換方式」，即以更新前之土地權利價值計
算其占總更新前土地之比例，去分配扣除共同負擔費用
之更新後的建築物及土地應有部分，如果更新前之土地
權利價值在權利變換計畫核定發布後都可以依都市更新
條例第32條之程序異議，何以更新後之建築物及土地應
有部分其價值不得在此處爭執？擔心牽一髮而動全身嗎
？更新前之土地權利價值變動就不會造成連動嗎？舉例
言之，設更新前之某筆土地權利價值新臺幣(下同)1億元，權利變換範圍內全部土地權利價值10億元，則其權利
價值比例為1/10即10%，其餘土地所有權人之價值比例為90%；如果經審議核復由新臺幣1億元改為2億元，則權利變換範圍內全部土地權利價值為11億元，其權利價值比
例為2/11，即約18.1%，其餘土地所有權人之價值比例只剩下81.9%，原來所為之分配不可能不受全面的影響。
⑸再者，前揭最高行政法院100年度裁字第1243號裁定之見解：都市更新條例第32條第1項規定之審議核復程序，僅處理權利變換計畫書中有關參與都市更新「權利價值」
評定之爭議；若當事人爭執權利價值以外之事項，即非
審議核復之標的，而應逕循一般訴願、行政訴訟程序解
決，基本上是依循最高行政法院98年6月份第1次庭長法
官聯席會議㈠決議對於土地徵收條例第22條第1項規定之異議、復議程序之見解而來，蓋此結構與土地徵收條例
第22條規定，將對核准徵收公告之爭議及對徵收補償價額
之爭議交由不同程序予以救濟尚屬類似；惟都市更新條
例所規定之異議期間有2個月，而訴願僅有30日，且對權利價值有異議其範圍究竟如何，連行政法院迄未提出一
個明確的界定及可被普遍接受的說理，其所面對之問題
較諸土地徵收條例更加複雜，因此在程序上不宜苛求當
事人。申言之，如當事人於30日之法定期間內提起訴願
請求撤銷權利變換計畫核定處分，訴願機關認如認係權
利價值之爭議，應依法移送審議核復程序處理，不得逕
為不受理之決定；反之，如當事人於30日內提出異議，
主管機關認係權利價值以外之爭議，應依法移送訴願機
關處理，不得逕予駁回；困難的是，如當事人非於30日
內提出，而係於2個月內提出異議，主管機關認係權利價值以外之爭議，應如何處理？本院以為此際除非當事人
另已依法提起訴願，或已經行政法院判決論駁在案，依
爭點效理論不得再為爭執，或其異議之事項顯與權利價
值無涉（例如房屋的選配)，主管機關得予駁回外，應移送訴願機關審理。
⑹按都市更新條例第32條第1項但書規定：「因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性
諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。」99年5月12日修正增訂第4項：「第1項審議核復期限，應扣除各
級主管機關委託專業團體或機構協助作技術性諮商及實
施者委託專業團體或機構重新查估權利價值之時間。」
暨權變辦法第6條第1項規定：「權利變換前各宗土地及
更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他
土地於評價基準日之『權利價值』，由實施者委託三家
以上專業估價者查估後評定之。」益可知有待專業估價
者查估後評定之權利價值，不限更新前各宗土地之權利
價值，亦包括更新後建築物及其土地應有部分之權利價
值等，各該經查估之權利價值固應記載於權利變換計畫
內供核，惟土地所有權人提出異議時，都市更新條例亦
復明文設有主管機關於必要時得委託專業團體或機構協
助作技術性諮商之機制，則如何得出該機制僅供更新前
土地權利價值之查估，更複雜困難的更新後建築物及土
地價值之查估反而不能利用之結論？
⑺況依被告自行提出之被證5號即內政部102年4月29日台內營字第1020804994號亦曾函釋以：「參照本條例第32條
第3項規定意旨，本條例第32條第1項所稱『權利價值』
之異議，應僅限對於依都市更新權利變換實施辦法第6條第1項規定查估後評定之權利價值異議者，始有本條例第32條第1項所定訴願先行程序之適用」等語，並無如被告所辯該對於經查估後評定之權利價值，還要限定於更新
前之權利價值。
5.綜上，都市更新條例第32條第1項規定之土地所有權人對其權利價值有異議，該權利價值應不以更新前之土地價值為
限。事實上，本件被告對於原告提出之關於「鑑價機構查
估評定所根據之資料，距評價基準日有一年半至兩年半之
差距，顯有可議」、「本土地之權利價值低估為每坪51萬
元，將更新後2樓以上房屋亦低估為僅34萬元，較參加人事實上對外銷售每坪50-60萬元差距極大，又巨秉估價所之鑑定是否符合不動產估價技術規則」等有關權利價值部分之
異議（本院卷第466頁反面、第467頁），被告所屬都市發
展局（下稱被告都發局）擬具審查意見亦將其中「估價比
較標的選定的價格時間，距評價基準日有一年半以上」及
「更新後2樓以上平均單價低於實施者對外銷售價」2事項
，以「尚涉權利價值事宜，提請討論」（本院卷第467頁反面)，而審議會決議㈢：「本案異議人所陳之『評價基準日』爭議，涉及更新前後權利價值之影響，經審議會同意納
入都市更新條例第32條審議核復討論事項」，此有審議會
第89次會議紀錄在卷可按，申言之，依上開被告都發局審
查意見及審議會決議之見解，均未將都市更新條例第32條
審議核復程序標的限定於更新前之權利價值，被告於本件
訴訟程序反而為上開退縮限於更新前權利價值之答辯，其
迴避法院實質審查之心態可見一斑。令人不解的是，原告
其餘所異議之「本土地之權利價值低估為每坪51萬元」及
「巨秉估價所之鑑定是否符合不動產估價技術規則」等事
項，上開審議程序卻未予處理，於法顯有違誤，蓋前者涉
及的正是被告所稱僅受理的更新前之權利價值異議，後者
則涉及權利價值之核心事項─權利價值之查估評定（關於
前者原告於本件已不爭執，關於後者詳後述）。
㈣本件應就原告不服之共同負擔費用部分併予審議核復：
1.按行為時都市更新條例第21條第11款規定：「都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：實施方式及有關費用分擔。」第30條第1項規定：「實施權利變換時，權
利變換範圍內供公共使用之……等七項用地，除以各該原有公共設施用地……抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用，經直轄市、縣(市)主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納……」第31條第1項規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條
規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。」又按行為時權變辦法第3條規定：「（第1項）「權利變換計畫應表明之事項如下：……五、土地及建築物分配清冊。六、第13條第1項第3款至第5款所定費用。七、依本條例第30條第1項各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金。（第2項）前項第5款之土地及建築物分配清冊應包括下列事項：……一、更新前各宗土地之標示。二、依第6
條及第7條估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有
權之權利價值……。三、依第6條估定之更新後建築物及
其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。……」第13條規定：「（第1項）本條例第30條之用詞涵義如
下：……三、工程費用：包括權利變換地區內……、公共設施與更新後土地及建築物之……必要之工程費用。四、權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測量費、依本條例第36條第2項應發給之補償金額、拆遷安置計
畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業務費。五、貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用之貸款利息。六、管理費用：指為實施權利變換必要之人事、行政及其他管理費用。（第2項）前項第3款至第5款所定
費用以經直轄市、縣(市)主管機關核定之權利變換計畫所載數額為準。第6款管理費用之計算基準並應於都市更新
事業計畫中載明。」由以上規定可知，土地所有權人應共同負擔之費用包括工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等，都市更新條例第21條第11款僅規定都市更新事業計畫「實施方式及有關費用負擔」事項「應視其實際情形表明」，由於都市更新事業計畫所採之實施方式不以權利變換方式為限（例如合建方式等），如採權利變換方式，由於該制度內容複雜，依上開權變辦法第13條第2項
之規定，其中工程費用、權利變換費用及貸款利息以經被告核定之權利變換計畫所載數額為準，而管理費用之計算基準則應於都市更新事業計畫中載明；惟如係事業計畫及權利變換計畫併同送核(都市更新條例第19條第1項但書參照)，事實上，已難以嚴格區分何一部分屬事業計畫，何
一部分屬權利變換計畫，尤其是共同負擔費用部分，須於同一計畫內併表明費率及其數額。查參加人太平洋公司於96年3月15日送核系爭都更案之「都市更新事業計畫暨權
利變換計畫案」，其中「拾」列載「權利變換所需費用」，「拾壹」列載「共同負擔」，在此2章節之前並未見有
關之記載，此有系爭都更案核定版在卷可按（外放)，被
告於核定時，未嚴格要求實施者分別記載於事業計畫或權利變換計畫章節，俟原告就共同負擔費用提出異議，被告始嚴格認定此係屬對於事業計畫不服，認非係對於權利變換計畫內容有所異議，難謂已盡保障人民權利責之責，先予指明。
2.查原告99年3月24日之「異議聲明暨調解申請書」表明「
所列關於共同負擔費用部分，洵有灌水之嫌」，並對於權利變換費用、管理費用（計畫執行人事行政管理費、銷售管理費、風險管理費）具體指摘，為兩造及參加人所不爭且有該申請書在卷可按。共同負擔費用之多寡直接影響土地所有權人分配之權益，依前揭對於都市更新條例第32條第1項關於「權利價值」之說明，自可認屬一種廣義的權
利價值；即使不採此看法，依前揭之說明，如土地所有權人未於訴願期間內對於該等事業計畫或權利變換計畫內應表明並應審查之事項表示不服，而係依異議程序表示不服，主管機關復認係權利價值以外之爭議，主管機關應移送訴願機關審理(行政程序法第17條規定參照)，不得逕予駁回。再者，本件被告對於原告99年3月24日所提有關共同
負擔費用過高疑慮部分，苟擬不納入審議核復事項，而原告於99年3月9日已對系爭計畫核定處分提起訴願，此為被告所明知，則被告理應移送訴願機關併為審議（訴願法第61條規定參照)，惟查被告拖延至101年3月5日第89次會議始予處理，而其處理結果卻是「經大會確認非屬都市更新條例第32條審議核復事項」，而未予實質審議，此有審議會第89次會議紀錄可按（本院卷第22頁），依上開之說明，對原告之程序保障顯然不足。
3.其次，來整理、回顧一下原告對於系爭計畫核定處分表示不服之行政救濟過程及結果：
⑴依100年訴願決定（本院卷第36-40頁）理由四之記載略
以：系爭都更案更新單元內原土地所有權人蔡九母，早
於35年10月11日死亡，雖未辦理繼承登記，惟依土地買
賣契約書資料，本件參加人太平洋公司於84年間即向蔡
九母之繼承人蔡章煉等17人買受系爭89地號土地權利持
分，即參加人太平洋公司於辦理系爭都更案前早已知悉
蔡九母死亡，亦即對於都市更新範圍之89、89-1、89 -2地號土地，參加人太平洋公司早已知悉蔡九母非為土地
所有權人。另據被告95年11月15日會議資料顯示，被告
亦於系爭計畫核定處分作成前知悉蔡九母死亡。被告及
參加人太平洋公司均明知蔡九母死亡下，除未思及依土
地法第73條之1第1項及行為時都市更新條例第12條規定
合法辦理都市更新，復益以一死亡者為都市更新基地內
土地之所有權人，於法有違；實施者即參加人太平洋公
司認定之權利人蔡九母既已死亡，無從送達相關資訊以
踐行通知義務，就系爭都更案之申請就相關程序之通知
事項勢必無法完備，被告於審查時亦未指出缺失而責由
參加人太平洋公司通知蔡九母之繼承人以完備程序，亦
有違失；系爭都更案參加都市更新土地共有22筆，單獨
所有之土地共有19筆，原為蔡九母等人分別共有之土地
共有3筆，於蔡九母死亡後繼承人雖未辦理繼承分割登記，該蔡九母之部分持分即由蔡九母之繼承人公同共有，
參加人計算同意參與都市更新之同意權比例之計算方式
於都市更新條例第22條第1項規定有違等語。
⑵上開訴願決定，基於上開理由認定系爭計畫核定處分為違
法處分，原應予撤銷資為救濟，惟其復以系爭都更案進
程已達更新後之土地、建物所有權分配及點交，若撤銷
系爭計畫核定處分，將使已既成存在之建築物予以除去
，於公益有重大損害，斟酌參加人太平洋公司已以蔡九
母名義參加系爭都更案權利變換分配，原告因系爭計畫
核定處分縱受有損害，其損害與系爭計畫核定處分若予
撤銷，不僅使參加都市更新之其他權利人蒙受損失；在
社會經濟層面上，亦存在因撤銷該處分，相關存在事實
需除去之顯著困難，且此除去涉及保護整體都市機能之
公共性，於公共利益有重大影響，而於公共利益有所違
背等情狀相較，依訴願法第83條第1項規定為情況決定，被告並應依同法第84條規定與原告進行協議。
⑶原告不服100年訴願決定，乃依法向本院訴請判決100年訴
願決定不利原告部分及系爭計畫核定處分均撤銷。嗣經本
院以100年度訴字667號判決（本院卷第41-52頁）駁回其訴，理由略以：系爭計畫核定處分以蔡九母1人為所有權人，列入計算同意比例之人數於法有違，系爭都更案同
意者8人，未達都市更新條例第22條第1項規定之比例，
故該處分違法；系爭都更案經對照更新前後基地狀況，
明顯可見都市機能之提昇及市容景觀之改善，更新後土
地價值增加比例達2倍之多，若以市值概估，土地價值增加比例高達3.38倍之多，全體地主均同蒙其利，原告已
依都市更新條例第32條規定，向被告提出權利價值之異
議，原告權益得透過此特別救濟程序獲得保障，再若將
既成存在之本案建築物予以除去，由參加人太平洋公司
重為申請核定，因系爭土地已於99年4月辦妥遺產分割，登記為原告及訴外人林蔡盡所有，其中林蔡盡同意系爭
都更案，則土地所有權人共10人，同意者8人，已達半數，且依現行都市更新條例第22條第1項但書之規定，私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過4/5同意者，其所有權人數不予計算，是已無人數未達規定情形，故原
告縱因該處分受有損害，較之該處分若予撤銷，將使參
加系爭都更案之其他權利人蒙受損失，且在社會經濟層
面上，亦存在因撤銷該處分，相關存在事實需除去之顯
著困難，且此除去涉及保護整體都市機能之公共性，於
公共利益有重大影響等情狀相較，訴願決定依訴願法第
83條第1項規定為情況決定，且被告應依同法第84條規定與原告協議，尚無不合；系爭計畫核定處分，因已於100年7月間完成權利變換登記，是已經執行完畢且不可能回復原狀，是原告本應將撤銷訴訟轉換為確認原處分違法
之訴，惟訴願決定已於主文為「原處分違法」之決定，
故原告提起該件撤銷之訴欠缺訴訟權利保護要件，應判
決駁回之。又原告對於權利變換異議，應非權利變換計
畫應否核定問題，且原告亦提異議救濟。故原告提起該
件撤銷之訴欠缺訴訟權利保護要件等語。
⑷原告不服上開判決，提起上訴，嗣經最高行政法院以101年度判字第394號判決駁回（本院卷第53-56頁），其理
由除就系爭計畫核定處分性質上屬形成處分，無行政處
分是否執行完畢之問題，指摘原審認原告提起該件訴訟
欠缺權利保護要件部分違法外，其餘看法均與原審判決
大致相同。
4.按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，有確定力，行政訴訟法第213條定有明文，系爭計畫核定處分既經最高
行政法院上開確定判決，維持了100年訴願決定：「訴願
駁回。原處分違法」，則系爭計畫核定處分是一個違法處分，而100年訴願決定是一個合法的訴願決定一節，應為
本件審理及判決之前提，合先指明。是被告辯稱關於系爭共同負擔費用額之提列，已於96年間確定，且為法院既判力所及，原告不得就此爭議再為主張云云，實屬似是而非，委不足採。究其原因，仍是這種情況決定沒有解決本件紛爭的功能，反使治絲益棼：
⑴首先，系爭計畫核定處分關於都市更新事業計畫核定處分部分，其不予撤銷之公益何在？上開所謂更新全體地主均同蒙其利者真的是公益嗎？都市更新條例允許不以土地所有權人之全體同意為必要而設同意比率，即以公益為名，姑不論此已遭甚多之抨擊，認為對於不同意之少數人保障不足，而系爭都更案是連同意門檻都未達到的違法；簡言之，本件連都市更新條例所要求的第一層次的公益考量，即達多數同意比率都沒有做到，遑論第二層次此種民辦都市更新之事業計畫本身之公益考量，更遑論第三層次作成情況決定之公益考量。
⑵其次，關於權利變換計畫核定處分部分，其不予撤銷之公益又何在？權利變換計畫僅是私人間權利之計算、分配與交換，縱使更新計畫已全部實施完畢，亦無礙對於權利價值之估定及調整，有何情況決定之必要？再者該情況決定以訴願法第84條為據，載明原處分機關應與訴願人進行協議，此一協議，與國家賠償法之協議有同一效力，本院實難理解何以土地所有權人主張民辦都市更新之實施者所擬定之權利變換計畫分得太多利益而致其吃虧時，不著由實施者重新估價或計算，而端出國家賠償協議，由國家（或地方自治團體）即全民（或全體市民）買單？
⑶再者，都市更新事業計畫核定處分，涉及更新單元內土地所有權人實施都市更新與否，與都市更新條例第32條之權利價值異議審議核復殊屬二事，土地所有權人依該第32條提起異議乃至提起行政爭訟與否，本與都市更新事業計畫核定處分之審查有間；又權利變換計畫核定處分，依前所述，固多涉及權利價值，惟亦仍可能涉及權利價值以外等問題，故此一處分之審查功能亦非第32條之權利價值異議審議核復所能取代；以上2者之審查，本應於各該救濟途
徑中依職權探知，何能推諉到第32條之案件再來解決？
⑷基於對於確定判決之尊重，本院雖有以上之質疑，惟依前所述，本院不會做出牴觸上開確定判決之處理；然而，正是基於對於上開確定判決之尊重，亦是基於人民訴訟權的實質保障，本院認為本院100年度訴字第667號判決理由八㈡所稱的「原告已依都市更新條例第32條規定，向被告提出權利價值之異議，原告權益得透過此特別救濟程序獲得保障」及最高行政法院101年度判字第394號判決理由七㈢再度重申的「而上訴人已依都市更新條例第32條，向被上訴人提出權利價值之異議，上訴人之權益得透過此特別救濟程序獲得保障」，必須在都市更新條例第32條之異議審議核復程序中落實，甚至稱之為補救。
5.申言之，被告如不認共同負擔費用之爭議得於異議審議核
復程序處理，原應立即移送訴願機關併為審理，訴願機關
面對原告此一爭議之移送，至少要先界定移送是否於法有
據，亦即表明本件關於共同負擔費用之爭議，究應依異議
審議核復程序處理，抑或依訴願程序處理，如為前者，應
儘早再移送回去給被告令其適法處理，如為後者，即應實
質審理，而非只處理上開同意權比例等爭議。查本件被告
未移送予訴願機關併辦在先，而受理之訴願機關對此本來
可以於系爭計畫核定處分救濟程序中獲得審理之事項未提
隻字，受理之行政法院復未依職權探知審查關於共同負擔
費用之爭議，而僅於歷審強調原告已依都市更新條例第32
條提出權利價值之異議，其權益得透過此特別救濟程序獲
得保障等語，則無論行政法院向來對於共同負擔費用之爭
議得否依異議審議核復程序救濟之見解為何，至少在本件
關於共同負擔費用之爭議，應採取前述廣義的權利價值異
議之看法，職是，受理本件異議審議核復之被告、訴願機
關及行政法院均應在本件「補」一個實質審議核復之程序
給原告，而非令原告此部分之訴求像是一顆被互踢的皮球
。
6.被告未於99年3月24日收受原告異議後移送訴願機關，訴願決定於100年2月23日作成，對共同負擔費用隻字未提，此
均如前述，並有100年訴願決定在卷可按；而本院100年度
訴字第667號判決於100年10月27日作成，於理由八㈡指明
：「原告已依都市更新條例第32條規定，向被告提出權利
價值之異議，原告權益得透過此特別救濟程序獲得保障」
，亦如前述，則審議會猶於101年3月5日第89次會議，就被告都發局提請大會確認有關共同負擔費用過高疑慮等節是
否屬審議核復事項，未具任何理由，即作成否定之決議，
於法自有未合。
7.另查，審議會上開於101年3月5日召開之第89次會議，作成附帶決議：「本案另有行政訴訟尚未判決，待最高行政法
院判決定讞，請提會報告，並另依行政程序辦理相關事宜
。」，嗣最高行政法院旋於101年5月3日判決駁回原告之上訴，此分別有會議紀錄及判決在卷可稽（本院卷第22、53
-56頁）。而經過了1年多，被告遲於102年5月14日作成原
處分，於說明三僅記載：原告依都市更新條例第32條針對
系爭計畫核定處分核定權利變換計畫內容提出之異議事項
，業經被告101年3月5日召開審議會第89次會議，決議維持原核定之計畫內容（會議紀錄詳101年3月23日府都新字第
10130457500號函)等語，完全未提上開附帶決議之後續處
理，此亦有原處分在卷可按（本院卷第21頁）。就此被告
辯稱：審議會作成此一附帶決議，目的在了解最高行政法
院就一般救濟案件之判決結果如何，俾供爾後其他更新案
件審議時參考，惟後續因行政業務異動未確實交接、其後
並無提會報告，惟此應不影響本件審議核復之結果云云（
本院卷第520頁）。查審議會何以作成上開附帶決議，已無更多之書面資料可考，惟被告於作成原處分前，未再依上
開附帶決議提會報告，亦未依最高行政法院判決強調之「
上訴人已依都市更新條例第32條，向被上訴人提出權利價
值之異議，上訴人之權益得透過此特別救濟程序獲得保障
」意旨，就共同負擔費用過高疑慮部分補予審議核復，依
前揭之說明，即屬違法。
㈤原處分違法，被告應依本判決之意旨重為審議核復：
1.按都市更新條例第16條規定：「各級主管機關為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式辦理之；必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。」又按設置要點第2點規定：
「本府設臺北市都市更新及爭議處理審議會，辦理下列事項：㈠關於更新單元範圍之審議事項。㈡關於都市更新事業計畫擬訂、變更之審議事項。㈢關於權利變換計畫擬訂、變更之審議事項。㈣關於權利變換有關爭議之處理事項。㈤其他有關都市更新之爭議及研究建議事項。」第3點
第1項規定：「審議會置委員17人至21人，其中1人為主任委員，由市長或其指派人員兼任之；1人為副主任委員，
由市長指派人員兼任之；其餘委員，由市長分別就下列人員聘派之：㈠主管業務及有關機關之代表。㈡具有都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價或地政等專門學識經驗之專家學者。㈢熱心公益人士。」足見關於都市更新事業計畫、權利變換計畫及有關爭議之審議，係由學者、專家、熱心公益人士及機關代表組成審議會，並以合議制方式為之，其審議判斷有賴法定程序及具各項專業之委員予以把關，法院故而承認其判斷餘地，於審查合法性時給予一定程度之尊重。然而對行政機關之判斷餘地，於行政機關之判斷有恣意濫用或其他違法情事時，得予撤銷或變更，其情形包括：⑴行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。⑵法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。⑶對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。⑷行政機關之判斷，是否有違一般公認之價值判斷標準。⑸行政機關之判斷，是否出於與事物無關之考量。⑹行政機關之判斷，是否違反法定之正當程序。⑺作成判斷之行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。⑻行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，例如平等原則等。上開例示法院可審查之情形，大部分以存在行政機關進行判斷作成結論之理由時，法院始有可能審查。此理由存在之要求，可以在法院降低對行政機關判斷餘地審查密度之同時，擔保行政機關判斷之正確性。苟行政機關進行判斷僅有結論而無理由，法院根本無從審查該判斷有無上開例示或其他恣意違法情事，舉輕以明重，此際自應認行政機關之判斷出於恣意濫用而違法（最高行政法院105年度判字第380號判決參照）。
2.查原處分僅於說明三記載：「旨揭更新案前經本府96年5
月18日府都新字第09630236902號函公告核定實施，台端
等依都市更新條例第32條針對前開核定權利變換計畫內容提出之異議事項，業經本府101年3月5日召開本市都市更
新及爭議處理審議會第89次會議，決議維持原核定之計畫內容（會議紀錄詳101年3月23日府都新字第10130457500
號函)等語，此有原處分可按。是原處分已有未具理由之
違法，除非原處分所檢附之會議紀錄有完整的理由記載（詳後述）。
3.又查，就原告所提異議之審議核復案，被告都發局提請審議會第89次會議提案一討論，該局於提案說明中，就背景及辦理過程予以說明，就異議聲明事項、實施者回應及該局之審查意見予以彙整；並將有關「同意比例、辦理公開展覽及公聽會等行政程序」、「土地所有權人已歿，選配未通知其繼承人，導致陳情人權益受損」、「評價基準日，距本案報核日有將近1年的時間」、「本案土地所有權
人受實施者實施控制」及「共同負擔費用過高疑慮」等節5事項，提請大會確認是否屬都市更新條例第32條審議核
復事項；復將有關「估價比較標的選定的價格時間，距評價基準日有一年半以上」及「更新後2樓以上平均單價低
於實施者對外銷售價」等節2事項，以「尚涉權利價值事
宜」，提請大會討論，此有會議資料在卷可按（本院卷第462-467頁）。而會議紀錄除已於前述的附帶決議外，僅
記載4點決議：「㈠有關本案異議人於繼承後知悉本核定
案，遂提起異議，經法規會說明因逾越時效之責不可歸咎於異議人，其時段得予以扣除，且基於所有權人之權益保障，本案經大會同意受理審議核復。㈡有關異議人所提『同意比例、辦理公開展覽及公聽會等行政程序』、『土地所有權人已歿，選配未通知其繼承人，導致陳情人權益受損』、『本案土地所有權人受實施者實施控制』、『共同負擔費用過高疑慮』，經大會確認非屬都市更新條例第32條審議核復事項。㈢本案異議人所陳之『評價基準日』爭議，涉及更新前後權利價值之影響，經審議會同意納入都市更新條例第32條審議核復討論事項。㈣本案經審議會討論後決議，維持原計畫案核定內容。」此有會議紀錄在卷可按（本院卷第22頁）。核以上4點決議，除第1點就程序事項有說明理由外，其餘3點均完全未具理由，依前揭之
說明，自屬違法。
4.關於共同負擔費用過高疑慮部分：
此是否屬都市更新條例第32條之審議核復事項，非無爭議，已如前述，故本件審議會未具理由遽為「確認」予以否定，於法自有未合。況如前述，在系爭計畫核定處分被訴願決定及行政法院判決認定違法之系爭都更案，被告應補一個有關的救濟程序予原告。因此被告應就原告爭執之貸款利息及管理費用，進行一個實質的審議核復程序，且應做成具充分說理的決定並告知原告。茲說明如下：
⑴關於貸款利息：
①按都市更新條例第30條所稱之貸款利息，依行為時權變辦法第13條第1項第5款及第2項之規定，係指為支付工
程費用及權利變換費用之貸款利息，且此費用以經各級主管機關核定之權利變換計畫所載數額為準。此規定最早見於88年3月31日發布之同辦法第13條第1項第3款至
第5款及第2項(即103年1月16日於第1項增訂之第9款)，惟完全未見規定主管機關核定之標準為何？就此，審議會在92年9月17日第47次、93年9月17日第53次及94年10月12日第60次委員會議決臺北市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列項目總表（下稱94年提列標準)
，而被告所屬都市更新處在95年5月印製了臺北市都市
更新審議作業相關規範彙編納入上開總表，惟在該彙編前言表明：「本彙編係依據都市更新條例暨相關子法之規定及本市都市更新審議委員會議決議事項，研擬推動都市更新各階段審議作業注意事項及都市更新事業及權利變換計畫內有關費用認列標準，該認列標準並非收費標準，其訂定之目的係供本府及更新審議委員會審理更新案件審查（議）及民間實施者執行之參考依據。」觀其形式連行政規則都稱不上，蓋依上開前言，被告都市更新處主觀上也不承認該提列標準具拘束力，強調參考而已。則本院在審理本件時，自亦不受其拘束，至少得如同面對行政規則一樣，做一個附帶（具體）之「法規」審查。
②按94年提列標準「參、貸款利息」，係以（重建費用＋公共設施費用＋權利變換費用－公寓大廈管理基金及開放空間基金費用)×年利率×年期×0.5（年期折半）計
算；並要求實施者應提供財務計畫及現金流量分析，個案如有特殊狀況應提出數據資料證明。查此一提列標準至少出現2項大問題，茲分別說明如後。
③首先問題在於，此項提列標準沒有就年期或者工期訂出合理的標準，而此並不是年期折半計算可以涵蓋的。蓋融資貸款本就不是在更新案開始的第1天就要從銀行全
數借出備齊的，通常是隨工程進度，分別逐漸增加借出的額度，因此依工程經驗與實務，貸款利息之提列是以貸款金額的利息折半計算。因此，問題仍在於年期應如何計算？年期是否等於工期？查依上開提列標準，重建費用包含拆除工程及新建工程之相關費用，權利變換費用包含都市更新規劃費、不動產估價費、更新前測量費等，故原告主張應依開工至取得使用執照期間為施工期，即等於年期，揆諸前揭說明，尚非可採。而觀諸被告99年新訂之提列標準，至少就貸款期間做了限定，限於「都市更新事業計畫核定至開工（約6個月）＋更新期
間＋取得使照到產權登記（約6個月）」，則可見94年
提列標準實在太過粗糙，未盡公權力為土地所有權人把關之責。況自實際數據而言，參加人太平洋公司於財務計畫記載工期為3.78年，分為準備期6個月、施工期31.4個月及交屋及成果報核期8個月，被告以施工期31.4個月，係因為系爭都更案3幢5棟地上15層、11層及7層，
地下3層之RC構造建築規劃，並非單純為更新後一幢建
築物情形，並無原告所指故意拖緩施工以浮編利息情形等語，惟查參加人太平洋公司於96年12月28日申報開工、98年12月16日申請使用執照，乃至99年3月31日取得
使用執照止（見參加人太平洋公司所提都市更新事業更新成果報告1-4，），其間約2年3個月，即27個月，實
施者及被告已高估4個月，又縱使前後各加計6個月，實際期間亦不過3年3個月，約3.25年，即與被告所稱後來審議會通案上要求以36個月為貸款期間接近，惟被告核認3.78年，即多出通案在半年以上，個案完工日期如前所述，亦無情形特殊需增加年期之情事，原告指摘年期過高，非無所據。
④更大的問題在於，被告並未要求實施者應有一定比例的自有資金。按94年提列標準，固未如99年提列標準明文要求實施者如為一般開發商，自有資金應占3成（此際
貸款利率則應按郵政儲金一年期定存利率)，然而94年
提列標準既已明文要求實施者提供財務計畫及現金流量分析，核其用意即在於審核，不許身為一般開發商之實施者全額融資貸款，增加共同負擔費用。惟查依系爭計畫核定版10-4及10-1所載，被告核定原告總融資金額為752,877,008元（較諸被告核定之重建費用640,345,820元及權利變換費用112,520,333元之總和752,866,153元還多），扣除公寓大廈管理基金2,453,612元，並扣除
占有他人土地之舊違章建築戶拆遷補償費94,867,337元後，依被告核定之上開年期及原告不爭之年利率3.57%
計算，其數額為44,232,353元，亦即系爭都更案實施者完全沒有使用自有資金，則此結果如何令未及享有正當行政程序及正當救濟程序之原告所能接受？
⑵關於管理費用：
①按都市更新條例第30條所稱之管理費用，依行為時權變辦法第13條第1項第6款及第2項之規定，係指為實施權
利變換必要之人事、行政及其他管理費用，且此費用計算基準並應於都市更新事業計畫中載明。
②按94年提列標準「伍、管理費用」，營建工程管理費「依建築經理工程控管或營建管理公司服務費率核計」，人事行政管理費、銷售管理費及風險管理費之費率，則分別以5%、6%及12%為上限。茲分別說明如後。
③營建工程管理費：依系爭計畫核定版10-4所載，被告核定此項費用以建築經理工程控管之服務費率3%核計，為18,228,977元。原告主張此一費用依審議會審議實務，實施者為建設公司時，不得提列，且99年提列標準亦已明定「倘由實施者自行辦理工程管理時，本項不予提列」，固均有所據，惟按99年提列標準提列說明以：「依建築經理工程『公司』控管或營建管理公司服務費率提列，須檢具合約」，注意事項則謂：「倘由實施者自行辦理工程管理時，本項不予提列」，是系爭都更案事業計畫送核時，尚無不許實施者自行以建築經理辦理工程管理之費用提列，如遽將本必要費用予以全數刪除，則令實施者在無從重新安排下自行吸收，亦非公平。此外，99年提列標準注意事項3：「本項費用與人事行政管
理費之合計後，其費率不得超過人事行政管理費率提列上限5%」之規定，意在避免此項目與其他管理費間重複認列，被告自應於本件重為審議時注意之。
④人事行政管理費：按94年提列標準，人事行政管理費＝「（重建費用＋公共設施費用＋權利變換費用＋貸款利息＋營建工程管理費）×人事行政管理費率」，該「費
率參考臺灣證券交易所公告，以國內公開發行之營建公司平均費用，採營業收入5%為上限」。依系爭計畫核定版10-4所載，被告以實施者執行計畫核定後補償金發放、地上物拆除、工程施工、成果報核等作業所需費用，即實施者於計畫執行階段所發生執行勞務所需要之管理費用，可依國內營建公司平均管理費用採「營業收入」比例額度計算，乃核定此項費用費率為5%，依工程費用、權利變換費用、貸款利息及營建工程管理費，扣除占有他人土地之舊違章建築戶拆遷補償費後為720,471,
001元，按費率5%計算共36,023,550元。查人事行政管
理費既係實施者於計畫執行階段所發生執行勞務所需，則自應依系爭都更案土地所有權人之人數、合法建物所有權人數、單元面積、公有土地面積、舊違章建築戶數等因素為綜合考量，且該勞務費用之發生限於計畫執行階段所需，本件被告逕許實施者依上限5%提列，於法自有未合。被告及參加人辯稱本件產權固然單純，然本件有16戶舊違章建築戶，無權占有情形複雜，需進行土地整合及各別妥適處理違占戶安置事宜云云，惟查被告及參加人均不爭舊違章建築戶除周正偉、莊惠婷外，其餘均為參加人太平洋公司之員工，縱參加人太平洋公司所稱前此就舊違章建築戶占用土地及其他土地所需勞務甚多，然而前已說明，此並非系爭都更案之都市更新事業所應共同負擔者，僅能列入風險度考量，而事實上被告於風險管理費部分已為考量（詳後述）。
⑤銷售管理費：按94年提列標準，銷售管理費＝「（重建費用＋公共設施費用＋權利變換費用＋貸款利息＋稅捐）×銷售費率」，該「費率參考目前代銷公司之收費行
情，以6%為上限」。依系爭計畫核定版10-4所載，被告核定此項費率為6％，並依工程費用、權利變換費用、
貸款利息及稅捐，扣除占有他人土地之舊違章建築戶拆遷補償費後為702,734,286元，按費率6%計算共42,164,057元。按銷售管理費係實施者為銷售更新後取得之折
價抵付房地之費用，此一變現成本列為共同負擔尚非無據，原告就此指摘尚有誤會。然本件更新後土地及建築物總價值為2,178,969,554元（見系爭計畫核定版11 -1，有無低估容後述），於系爭計畫處分送核及核定時，此種規模較諸其他建案規模如何？原告主張應以費率4%與代銷公司議定是否合理，此有待被告查明後決定，並應附理由說明之。
⑥風險管理費：按94年提列標準，風險管理費＝「（重建費用＋公共設施費用＋權利變換費用＋貸款利息＋稅捐＋人事行政管理費）×風險費率」，該「費率以12%為
上限」。依系爭計畫核定版10-4所載，被告以都市更新權利變換計畫共同負擔折價抵付樓地板面積應完全銷售才能償付開發成本，但因市場變動及成本變動可能引發銷售面積不足償付之情況，此即開發風險；其費率額度以一般不超過台北市國稅局各年度所訂建築開發同業利潤標準12%編列，乃核定費率為12％，並依工程費用、
權利變換費用、貸款利息、稅捐及人事行政管理費，扣除占有他人土地之舊違章建築戶拆遷補償費後為738,757,836元，按費率12%計算共88,650,940元。惟按風險管理費其實可視為實施者投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬（99年提列標準定義參照)
，更新案之風險度因個案而異，並無一體適用12%之理
，而在實務上，風險管理費之提列額度，可作為控制共同負擔比例之調整因子，易言之，如共同負擔比例偏高，可透過下修風險管理費來壓低共同負擔比例。本件依系爭計畫核定版11-1所載，本件固無公共設施用地共同負擔，然僅共同負擔費用平均負擔比例即達45.10%，則該共同負擔費用比例是否偏高，被告即應予以查明。又查本件更新範圍內土地所有權人除蔡九母外，分別為中華民國（財政部國有財產局）、臺北市（被告都發局）、臺北市七星農田水利會、蔣菁菁、黃德乾、太投興業股份有限公司、太平洋聯網股份有限公司及日盛國際商業銀行股份有限公司（信託登記），是原告主張本件產權單純，尚非無據，則其風險度相對為低；更重要的是參加人太平洋公司於明知蔡九母早於35年間死亡，且其法定繼承人非僅1人之情況下，猶將蔡九母所遺土地以
所有權人1人計算系爭都更案之同意比例、不將系爭都
更案之相關資訊對蔡九母之繼承人通知及送達，致原告等繼承人無知悉、表達及參與都市更新之權利，不給與選配之機會、亦不使其有參與系爭計畫核定審議程序之機會，使原須整合數十繼承人之勞費全部略去，其風險度更為降低。是被告僅依參加人太平洋公司片面回應本案完成權利人整合並價購土地之前，依據核准之事業概要內容，當時共有10位土地所有權人，2位合法建築物
所有權人（非地主）及16戶占有他人土地之舊違章建築戶，合計共有28位權利人，且地上物相當密集，整合工作上有相當的難度，未來執行地上物拆遷作業時亦有極高之風險云云，逕准許風險管理費按上限12%提列，於
法自有違誤。
⑶關於參加人王裕生主張違建戶安置部分：
按臺北市都市更新自治條例第19條第2款第6目規定：「都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準，依下列規定辦理：㈥△Ｆ6：實施者以現地、異地安置或協議以
現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），並應符合都市更新建築容積獎勵辦法相關規定。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文件。舊違章建築戶經實施者妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。」是可知實施者如以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶，被告會予以容積獎勵，旨在促成都市更新案之推動，尚無損害土地所有權人權益之虞。按94年提列標準關於舊有違章建築之建築物拆遷補償費由實施者核實提列，惟如用以折算價值換算更新後房地者不得計列於權利變換費用。查本件舊違建戶名冊如系爭計畫核定版5-4所示，其相關證
明文件（包含處理意願書、房屋稅籍證明書、現地安置更新後分配位置申請書），亦據參加人整理成冊於訴訟程序中提出（外放），尚堪信為真實，且原告於本件中已表示不予異議，則輔助參加人王裕生猶就此部分爭執，核已失所附麗；再者，依前所述，本件人事行政管理費之計算，業已扣除舊違章建築戶之拆遷補償費，此有系爭計畫核定版10-4可按，輔助參加人王裕生指摘重複認列云云，亦非可採，併予說明。
5.關於更新後2樓以上房地價格：
⑴原告對於評價基準日、估價比較標的及更新後2樓以上房地價格偏低等節提出異議，原處分就評價基準日爭議，涉
及更新前後權利價值之影響，經審議會同意納入都市更新
條例第32條審議核復討論事項，其餘部分未見說明，僅以
本案經審議會討論後決議，維持原計畫案核定內容回復，
完全未具理由，自屬違法，已如前述。
⑵按都市更新條例並未就權利價值之估定作規定，只有在
其授權訂定之權變辦法（行為時）第6條規定：「（第1
項）權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有
部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價
值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。
（第2項）前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」及第8條規定：「第6條
及第7條之評價基準日，以都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核
者，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日
前6個月內。」。
⑶關於評價基準日：
依巨秉估價報告第7頁，評價基準日定於95年4月1日。查系爭都更案，係權利變換計畫與都市更新事業計畫一併
於95年6月5日報核，此有系爭計畫核定版1所附臺北市都市更新審議資料表可按，核該評價基準日95年4月1日在
95年6月5日報核日前6個月內，於法尚無不合，原告亦已表示不爭執，先予指明。
⑷關於估價：
①按依前引權變辦法第6條第2項規定，對照不動產估價
師法第14條規定：「不動產估價師受委託人之委託，
辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價
業務。未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估
價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價
業務者，不在此限。」之規定，在權利變換計畫中權
利價值不只建築物之估價，故依現行法之規定，僅有
不動產估價師稱得上是此所謂的專業估價者。
②不動產估價師法第19條第1、2項規定：「不動產估價
之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，
由中央主管機關定之。不動產估價師受託辦理估價，
應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報
告書，於簽名後交付委託人。」是可知不動產估價師
之作業程序、方法及估價時，均應遵行內政部訂定發
布之行為時不動產估價技術規則（本件評價基準日95
年4月1日當時應適用之90年10月17日發布之規定）所
定各事項，並應依法製作估價報告書。
③按行為時不動產估價技術規則第104條規定：「權利估價，包括權利變換之估價。」第114條規定：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：一、變換前各所有
權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。二
、更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房
地總價值及其占房地總價值之比率。三、更新事業計
畫之權利變換方式。四、各權利人所應分配之房地價
值。」惟因權利價值尚涉及宗地及建物之估價，故自
仍應適用不動產估價技術規則總則、估價作業程序、
估價方法及各不動產估價之規定(詳後述)。
④一般而言，實施者掌握了整個都市更新的主控權，為
求自身利益的最大化，多設法提高共同負擔費用的成
本(已如前述)，使土地所有權人按其權利價值比例折
價抵付之共同負擔費用的金額得以提高，或設法使更
新後之總權利價值金額降低，則共同負擔費用占總權
利價值的比例就可以相對提高，實施者同樣可以達到
分配較高比例之更新後的不動產價值。由於現行規定
，估價的委託者是實施者，又只要受其委託的3家專業估價者估價結果差距在20%以內(不動產估價師法第41
條第1項參照），實施者便有權決定其中1家之估價結
果，即使實施者決定採用其中最有利土地所有權人的
那一份估價結果，對土地所有權人而言，亦可能只是
不是最不利的估價結果，故現行制度值得商榷。各界
乃有要求修法之聲浪，或者認為估價者應由實施者及
土地所有權人共同指定，無法共同指定時，由實施者
自主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之；
而主管機關於審議時認有必要，亦得就實施者所提估
價報告書委託其他專業估價者提複核意見，供為參考
（此一建議亦已納入前揭行政院所提都市更新條例修
正草案增訂第48條）；或者要求建立客觀估定機制，
即由第三方具專業與客觀的估價組織為之。按權變辦
法僅係法規命令，必須在不牴觸母法，且能充分保障
各方權益的的前提下，始可完全適用，在權變辦法第6條未修正前（或者類似前揭行政院所提都市更新條例
修正草案增訂第48條之規定未通過前），善用都市更
新條例第32條第1項但書委託專業團體或機構協助作技術性諮商之制度，委託其他專業估價者提複核意見供
為審議核復之參考，即屬重要且必要。
⑤查本件參加人太平洋公司委託3家鑑價機構，包括歐亞、宏大及巨秉不動產估價聯合事務所，參加人太平洋
公司以巨秉估價報告鑑價結果計算之更新後土地、建
物所有權人價值為最高值，就地主利益最大化來看，
乃決定選定巨秉估價報告作為權利變換計算之依據，
此有3家鑑價機構之估價報告書（外放）及鑑價比價表（在系爭計畫核定版14-1可按），核其形式上符合權
變辦法第6條之規定。
⑥原告就更新後權利價值異議，指摘估價比較標的選定
的價格時間距評價基準日超過1年以上、更新後2樓以
上房地價格偏低等節，就此部分審議會未置隻字理由
，僅決議以「經審議會討論後決議，維持原計畫案核
定內容」，原處分亦未置一詞，核有僅有結論而無理
由之違法，業如前述。茲本院再就更新後2樓以上房地價格之估定（含其估價比較標的選定的價格時間）指
明如下：
A.關於估價書之圖說資料部分：
按行為時不動產估價技術規則第13條規定：「確認
勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確
認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估
標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之
各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片。」第
16條規定：「（第1項）不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。（第2項）估價報告書，應載明事項如下：一、委託人。二、勘
估標的之基本資料。三、價格日期及勘察日期。四
、價格種類。五、估價條件。六、估價目的。七、
估價金額。八、勘估標的之所有權、他項權利及其
他負擔。九、勘估標的使用現況。十、勘估標的法
定使用管制或其他管制事項。十一、價格形成之主
要因素分析。十二、估價所運用之方法與其估算過
程及價格決定之理由。十三、其他與估價相關之必
要事項及依本規則規定須敘明之情況。十四、不動
產估價師姓名及其證照字號。（第3項）前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。」查參加人太平洋公
司提出之巨秉估價報告雖於目錄欄記載附件包括勘
估標的位置圖、分區示意圖及照片3頁等，惟查該估價書並無上開附件（同時提出之宏大及歐亞估價書
則有完整如其目錄所示之附件），原告就此指摘，
被告及參加人太平洋公司未答辯一詞，則被告於重
行審議時自應注意及此。
B.關於估價方法部分：
a.按行為時不動產估價技術規則第14條本文規定：「確認不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。」第15條規定：「不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額偏高或偏低者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。」核巨秉估價報告就系爭更新後土地及建築物總權利價值，採用比較法及收益法等2種
估價方法進行評估參加人太平洋公司規劃興建完成後新成屋價格，形式上合於上開第14條之規定。
b.關於比較法部分：
按行為時不動產估價技術規則第18條規定：「比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為比較價格。」第21條規定：「比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。」核巨秉估價報告第42頁關於樓上層住宅之3項比較標的，
分別是南港區玉成街85號10樓（比較標的七）、同號12樓之1（比較標的八）及同號15樓之3（比較標的九），意即3項比較標的均採取同一幢建築物，
即使用分區為第一種商業區之地上17層的「南港新天地」），揆諸前揭規定及比較法的精神，選取複數之比較標的即在使得能確實比較、分析勘估標的與諸比較標的間之差異並進而調整、試算，原告主張巨秉估價報告上開比較標的之選取不當，尚非無據。至於原告於異議時主張比較標的價格時間差距太長一節，查依估價書之記載，3項比較標的之價
格日期均為95年3月，距本件評價基準日僅相距1個月，如此一比較標的價格日期真實無誤，則就系爭更新後2樓以上房地部分應無影響，併予指明。
c.關於收益法部分：
按行為時不動產估價技術規則第28條規定：「收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。」第30條規定：「收益法估價之程序如下：一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。二、推算有效總收入。三、推算總費用。四、計算淨收益。五、決定收益資本化率。六、計算收益價格。」第31條規定：「收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。蒐集比較標的資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。」核巨秉估價報告第50頁關於樓上層住宅之3項比較標的，有原告指摘之其中2個比較標的面積（21.02坪、28.72坪）與比準戶（49.66坪）差
異甚大之情事，其租金價格日期在93年1月至94年1月間，亦有原告於異議時所指摘之時間相距太長之問題，揆諸前揭規定，即於法不合；又該報告第54頁表三標題記載勘估標的「E3-4F」，表內則記載
「B2-1F」，似有錯誤；此外，原告指摘上開報告
僅列出比較標的，但沒有收益法比較標的與勘估標的間價格之推估過程等情，亦屬有據，被告於重行審議時亦應注意及此。
十、綜上所述，被告就原告之異議所為之審議核復，於法有違，訴願決定遞予維持，亦有未合，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，為有理由，應予准許。又原處分既經撤銷，被告應依本判決之意旨逐項重為審議，並逐項附具理由核復。
十一、本件事證已臻明確，兩造及參加人其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　105　年　　9　　月　　1　　日
臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官　王碧芳
法 官　高愈杰
法 官　陳秀媖
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 為訴訟代理人　 │ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ ，亦得為上訴審訴│ 。 ││ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或││ │ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中　　華　　民　　國　　105　年　　9　　月　　 1　　日
書記官　李　承　翰